萬科工程策劃書

1、萬科工程策劃書篇一：萬科項目策劃書大連金州新區(qū)萬科城項目一期工程管理策劃書編制：大連萬科城項目部 審核：集團工程管理部 日期：20XX年3月1日目錄 TOC o 1-5 h z 1.項目概況 3位置及環(huán)境3建設(shè)用地規(guī)劃要求 3建 筑 概3建筑分期概況4項目管理目標(biāo)項目特點及對應(yīng) 62.項 目 部 架構(gòu)項目管架7理人員構(gòu) 7主要人員管理職責(zé)程 8項目崗位職責(zé)15 3.總平面管理策劃 17總 平17 4.圖項目進理項目計劃保障措18施 185理19理 體 系 及 職 能 分工19 工程質(zhì)量控制要占/%、 20工程質(zhì)量重點控制環(huán)節(jié)22 質(zhì)量管理指導(dǎo)思想 24工程質(zhì)量管理措施 256.工程成本管理29

2、項目成本控制目施安全文明管安全文明管理架 297.理30組織構(gòu)30安全文明及成品保護合同清單.30 安 全 文 明 懲 罰 措施 35臨時電施工方案 358.風(fēng) 險 管理 36風(fēng)險管理計劃 36風(fēng)險控制流程37進度控制風(fēng)險與對M 38質(zhì)量控制風(fēng)險與對卒 M 38成本控制風(fēng)險與對M 39其它391.項目概況位置及環(huán)境本工程位于大連市金州新區(qū)先進街道，五一路南側(cè)，渤 海街西側(cè)。宗地距沈大高速公里，距金州新區(qū)城市中心商業(yè) 區(qū)公里，距東山路輕軌站 400公里，距開發(fā)區(qū)公里。萬科城 全項目用地面積約 26萬平，建筑面積約 72萬平。本項目分五期建設(shè)，其中一期總建筑面積為萬平方米， 主要建筑形式為2834

3、層高層住宅。擬于20XX年3月1日開工，20XX年8月取證銷售，20XX 年10月15日交付使用。場地地貌單元屬于平原地段，地形略有起伏，根據(jù)工程地質(zhì)勘察報告， 場地的場地類別n類， 場地抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計地 震基本加速度值為。存在尚未完成自重固結(jié)的人工填土，巖 溶發(fā)育，不良地質(zhì)作用發(fā)育，為抗震不利地段。周邊道路情況東側(cè)的渤海街為南北主干路，北側(cè)的五一路可直通開發(fā) 區(qū)和沈大高速。項目地處位置交通便利。周邊市政配套情況自來水、中水：工程使用臨時用水，總包自己解決水源。 現(xiàn)有1條DN60自來水，13年前完成500線送水。周邊無中 水甩口。排水：項目根據(jù)分期開發(fā)建設(shè)和場

4、地需求，需要雨水、 污水排由口各2個?，F(xiàn)有DN900污水管道和DN400雨水管道 兩趟。燃氣：現(xiàn)有中壓DN300燃氣管道，能滿足項目用氣需求 電力：項目施工用電已接入場地中。熱力、通信：熱力一次已經(jīng)甩口至紅線內(nèi)，聯(lián)通公司在項目周邊的光纖配備能夠滿足項目需求。建設(shè)用地規(guī)劃要求一期規(guī)劃可用地為約萬平米，總建筑面積153000平米,容積率為。建筑概況住宅棟數(shù)：10棟戶數(shù)：137戶建筑形式：28層高層，33層高層，34層高層 結(jié)構(gòu)形式: 框架、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格消防、車道：該項目消防按照高層防火規(guī)范要求及設(shè)計 要求。該樓棟分樓號規(guī)劃面積指標(biāo)：建筑分期概況全項目共分五期，一期開工時間13年3月

5、1日，四期預(yù)計開工時間15年4月1日。順序推進，概況如圖：全項目分期指標(biāo)：篇二：萬科項目工程管理策劃書編制指引萬科項目工程管理策劃書編制指引明源地產(chǎn)研究院官方微信 xx整理預(yù)先評估項目的工程 特點、難點及存在風(fēng)險，對工程各環(huán)節(jié)進行梳理、預(yù)估，提 由相應(yīng)管理重點及應(yīng)對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實體質(zhì)量和工程策劃、 管理水平。深入研究、理解所建工程，精細梳理工程建設(shè)全過程的 各個環(huán)節(jié)是編好項目工程管理策劃書的前提。項目工 程管理策劃書的內(nèi)容應(yīng)突生工程管理重點、涵蓋工程建設(shè) 全過程。一、項目概況.位置及環(huán)境項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政 配套（給

6、排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。.建設(shè)用地規(guī)劃要求項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、 道路及由入口位置等。.建筑概況總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、 高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。.建筑分期概況項目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、 建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。二、項目部架構(gòu)及人力資源計劃1.項目管理組織架構(gòu)在人力資源部的協(xié)助下制定項目管理組織架構(gòu);項目部人員構(gòu)成、培訓(xùn)及發(fā)展計劃。(1)質(zhì)量保證體系項目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置；組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù) 小組，解決項目日常質(zhì)量和技術(shù)問題。(2)崗位職責(zé)各崗位

7、的工作內(nèi)容、職責(zé)描述。(3)項目部費用項目部辦公場所及辦公設(shè)備計劃；項目部費用計劃。三、項目建設(shè)計劃、場地綜合利用規(guī)劃.項目建設(shè)計劃依據(jù)項目開發(fā)計劃和項目建設(shè)綜合計劃 編制項 目工程管理策劃書中的項目建設(shè)計劃部分；該部分應(yīng)納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建 設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準(zhǔn) 許時間節(jié)點；亦應(yīng)納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設(shè)計、成本、采購等相關(guān)部門的計劃；該部分應(yīng)由總體計劃、分期計劃和標(biāo)段計劃組成。.項目建設(shè)總平面規(guī)劃根據(jù)總體、分期、標(biāo)段建設(shè)計劃，結(jié)合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管、景觀綠化等建設(shè)的 先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電及施

8、工用臨時設(shè)施、 大型設(shè)備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設(shè)過程中 不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。總平面規(guī)劃亦應(yīng)考慮場地內(nèi)外的相互影響和制約。(1)開放示范區(qū)考慮項目建設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便；不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管布置；項目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。(2)臨時設(shè)施臨時辦公室、宿舍、食堂等應(yīng)考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管布置，做到項目建設(shè)后期或項目 建設(shè)完畢后拆除；成品、零部件倉庫和設(shè)備維修車間的布置原則同上；上述生活區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)分開布置，并設(shè)置隔離或明顯 分界標(biāo)志。(3)材料加工、運輸材料加工與堆放場地應(yīng)相鄰布置，以減少材

9、料水平搬運 距離；兩者亦應(yīng)考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，做到項目 建設(shè)后期或建設(shè)完畢后拆除；塔吊布置應(yīng)同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應(yīng)根據(jù)工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半 徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同 工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材 料的臨時卸貨/堆放場應(yīng)盡量靠近所使用部位的垂直運輸設(shè) 備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運；塔吊等大型設(shè)備應(yīng)考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做 到安裝、拆除方便、安全。（4）臨時道路、水電絡(luò)考慮以永久道路的路基作為臨時道路；臨時水電應(yīng)不與永久水電相碰

10、撞、交叉；臨時水電應(yīng)考慮項目建設(shè)順序，不與永久建筑相碰撞， 建一部分房屋拆一部分臨時水電；臨時水電應(yīng)滿足給水試壓、電梯等永久用電設(shè)施試運行 的要求。四、項目管理目標(biāo).進度計劃管理目標(biāo)進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標(biāo)段計劃的偏差控制目標(biāo)；標(biāo)準(zhǔn)工期：基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點 的偏差控制目標(biāo)。.質(zhì)量管理目標(biāo)工程實體質(zhì)量：實測實量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制 目標(biāo)；客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標(biāo)；質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質(zhì)量獎等獲獎目標(biāo)。.成本管理目標(biāo)目標(biāo)成本：公司下達的目標(biāo)成本控制、管理目標(biāo)；動態(tài)成本：設(shè)計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、 簽證的控制目標(biāo)；措施成本：施工方案優(yōu)

11、化，施工工藝改進，減少浪費、節(jié)約成本目標(biāo)。.設(shè)計管理目標(biāo)圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標(biāo)；設(shè)計變更：避免重大設(shè)計變更、減少變更頻次控制目標(biāo);成本指標(biāo)：依據(jù)萬科產(chǎn)品設(shè)計控制指標(biāo)（第一批）對標(biāo)操作指引；環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目 標(biāo)。.技術(shù)管理目標(biāo)新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用目標(biāo)；風(fēng)險識別及技術(shù)事故控制目標(biāo)。.安全文明施工管理目標(biāo)工程現(xiàn)場整潔、有序管理目標(biāo);安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標(biāo)；安全文明施工獲獎目標(biāo)。.健康、安全、環(huán)保環(huán)境保護（排污、粉塵、噪音）目標(biāo)；限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測

12、、控制目標(biāo)。五、開工準(zhǔn)備.工程承包范圍、界面劃分合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商 的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃 分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重 要；以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程 界面/承包范圍，明確驗收、交接責(zé)任，杜絕由現(xiàn)盲區(qū)；工程的招投標(biāo)范圍和工程量清單亦應(yīng)按工程承包界面 劃分確定。.資源準(zhǔn)備、采購策劃和計劃根據(jù)項目開發(fā)計劃、項目建設(shè)綜合計劃、公司 相關(guān)規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘 察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、 甲指分包單位等的采購計劃；采購部門根據(jù)工程進度計劃制定材料

13、設(shè)備供應(yīng)計劃；優(yōu)先采用集團集中采購的材料設(shè)備，其次采用區(qū)域集中 采購的材料設(shè)備，再次是一線公司采購的材料設(shè)備。.施工圖土建施工圖施工圖深度應(yīng)滿足住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20XX年11月26日發(fā)布的建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定(20XX年版)的要求；施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機構(gòu)審查通過，并經(jīng)一 線公司內(nèi)部會審、設(shè)計分管負責(zé)人批準(zhǔn)。(2)裝修圖裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致；衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設(shè)備等布局合理，不存在使用功能缺陷；配電板、插座、開關(guān)面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿 足使用要求，且布置合理、定位準(zhǔn)確，并與墻面裝飾材料排 版協(xié)調(diào)。(3)樁基、地基處理樁基、

14、地基處理可提前施工的，應(yīng)在上部主體結(jié)構(gòu)確定 并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會審?fù)ㄟ^的、完整的樁基、 地基處理施工圖。(4)室外道路、管室外道路、景觀綠化設(shè)計應(yīng)考慮雨水有組織排放，應(yīng)系 統(tǒng)標(biāo)明標(biāo)高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。室外管應(yīng)結(jié)合市政配套管接入點和區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施規(guī)劃 需求，并應(yīng)考慮分期建設(shè)的使用要求等綜合布置。(5)建筑構(gòu)造及工序、工藝建筑構(gòu)造、施工工序、工藝及方法應(yīng)遵守集團發(fā)布的 建 筑構(gòu)造及工序工藝相關(guān)規(guī)定和做法。六、工程管理.進度計劃施工進度計劃施工計劃應(yīng)綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與 室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管鋪設(shè)的關(guān) 系等，做到施工先后有序、

15、互不干擾、互不牽制；(1)以標(biāo)準(zhǔn)工期為基準(zhǔn)，建立控制節(jié)點，編制標(biāo)段、樓棟的具體施工計劃；(2)編制年計劃、月計劃、周計劃以及形象進度計劃控制表；(3)考慮甲指、甲供材料設(shè)備的采購周期，編制供貨及進場計劃；(4)甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進生場 計戈U;(5)市政配套(道路、給排水、供電、燃氣、通訊等) 施工及接入計劃；(6)售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設(shè)計劃；(7)臨時設(shè)施的搭建及拆除計劃。.節(jié)點控制基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生；報批報建計劃土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以 及施工許可證等施工

16、證照獲取計劃，避免無證開工。.工程質(zhì)量(1)工程質(zhì)量管理體系、檢查制度的確立篇三：萬科工程管理策劃書萬科(重慶)房地產(chǎn)有限公司盤龍項目2#地塊工程管理策劃書盤龍項目經(jīng)理部二0一三年一月二十三日目錄1編制依據(jù)4況4位置及環(huán)境4整個項目建成后集商業(yè)、別墅、高層為一體的高檔社區(qū).6地塊內(nèi)外的道路、給排水、供電、燃氣、通訊等市政配套情況6技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳以下附件I地塊技術(shù)經(jīng)濟指 標(biāo) 錯誤！未定義書簽。建 筑 分 期 概況 錯誤！未定義書簽。 3工程特點、重點、難點及應(yīng)對措施錯誤！未定義書簽。工 程 特 點 及 應(yīng) 對 措施 錯誤！未定義書簽。工 程 重 點 及 應(yīng) 對 措施 錯誤！未定義書簽。工 程 難

17、 點 及 應(yīng) 對 措施 錯誤！未定義書簽。4項目 部 架 構(gòu) 及 人 力 資 源 計劃 錯誤！未定義書簽。組織架構(gòu)錯誤！未定義書簽。質(zhì) 量 保 證 體系 錯誤！未定義書簽。項 目 經(jīng) 理 部 責(zé) 任 矩陣 錯誤！未定義書簽。項 目 部 辦 公 場 所 布置錯誤！未定義書簽。5項目建設(shè)計劃、場地綜合利用規(guī)劃錯誤！未定義書簽。項 目 建 設(shè) 計劃 錯誤！未定義書簽。項 目 建 設(shè) 總 平 面 規(guī)劃 錯誤！未定義書簽。6項目管理目標(biāo)錯誤！未定義書簽。進 度 計 劃 管 理 目標(biāo) 錯誤！未定義書簽。質(zhì) 量 管 理 目標(biāo)錯誤！未定義書簽標(biāo) 錯誤！未定義書簽。安 全 文 明 施 工 管 理 目標(biāo) 錯誤！未

18、定義書簽。成 本 管 理 目標(biāo) 錯誤！未定義書簽。設(shè) 計 管 理 目標(biāo) 錯誤！未定義 書 簽。7 總 包 管 理 策劃錯誤！未定義書簽。為了進一步明確總分包單位施工范圍，確定工作界面，責(zé)任落實到位，將總分包施工范圍界面表作為總承包合同附件進行約束。 錯誤！未定義書簽。樹立“總包管理意識”及“總包服務(wù)意 識” 錯誤！未定義書簽?？?包 管 理 原則 錯誤！未定義書簽。總 包 管 理 組 織 體系 錯誤！未定義書簽?？?包 管 理 程序 錯誤！未定義書簽?？?包 管 理 措施 錯誤！未定義書簽。 8 工程進度管理策劃 錯誤！未定義書簽劃錯誤！未定義書簽。腳 手 架、 模 板 體系 錯誤！未定義書簽

19、。保障措施錯誤！未定義書簽。 9工程質(zhì)量管理策劃 錯誤！未定義書簽。審查總承包單位質(zhì)量保證體系 錯誤！未定義書簽。貫 徹 管 理 制度 錯誤！未定 義書簽執(zhí)行新技術(shù)應(yīng)用管理辦法 錯誤！未定義書簽。設(shè) 置 工 程 質(zhì) 量 控 制 要占 /%、 錯誤！未定義書簽。設(shè) 置 工 程 質(zhì) 量 停 止占 /%、 錯誤！未定義書簽。設(shè)置業(yè)主敏感點及應(yīng)對措施詳下列附件 錯誤！未定義書簽。監(jiān)督監(jiān)理單位實施旁站監(jiān)理 錯誤！未定義書簽。材 料、 設(shè) 備 質(zhì) 量 控制 錯誤！未定義書簽。實 測 實 量 實 施 細則 錯誤！未定義書簽。工程質(zhì)量通病防治措施詳建筑工程質(zhì)量通病防治質(zhì)量缺陷與質(zhì)量問題（防 裂占 /%、 簽。

20、防 滲占 /%、 簽。成 品 保則質(zhì) 量表 簽。質(zhì) 量錯誤！未定義書簽。般質(zhì)量事故）處理詳質(zhì)量缺陷與質(zhì)量問題處理辦法錯誤!未定義書質(zhì) 量 控 制 要錯誤！未定義書簽?？p控制要錯誤！未定義書漏控制要錯誤！未定義書護 實 施 細錯誤！未定義書簽。風(fēng) 險 分 析錯誤！未定義書保 障 措錯誤！未定義工程安全文明施工管理策錯誤！未定義書簽誤！未定義書簽安全文明施工管理依錯誤！未定義書簽。安全文明錯誤！未定義書簽安全文明施工組織、錯誤！未定義書簽。 施工現(xiàn)場CI標(biāo)識系統(tǒng)管錯誤！未定義書簽。健康、安全、環(huán)理錯誤！未定義書簽。安全文明現(xiàn)場管理制度和成本相關(guān).錯誤！未定義書簽。 甲方安全管理人員有權(quán)對違反安 全

21、管理規(guī)定的行為進行處罰 .錯誤！未定義書簽。安 全 文 明 生 產(chǎn) 保障措施 錯誤！未定義書簽。成 本 管 理 策劃30盡可能多的采用甲方分包工程，實行招標(biāo)采購，做到“貨比三家，擇優(yōu)選用”.30動 態(tài) 成 本 控制30成 本 控 制 要占 /%、 31采 購 管 理 策劃32采購計劃動態(tài)件32總、分包施工范件3213合32銷售展示要同32銷 售 展合33展 示施反饋表詳以下附圍界定表詳以下附銷售配求寫入施工合示 的 工 程 配區(qū) 保 護 措33展 示 期 間 的 協(xié)調(diào)34展 示 區(qū) 域 的 完 工 移交3514總承包單位、監(jiān)理單位、分包單位管理36總 承 包 單 位 管理36監(jiān) 理 單 位 管

22、理39理41溝 通 管 理 策劃43干 系 人 分 析、 管理43施工配合44檔案管理44風(fēng) 險 管 理 規(guī)劃45進 度 管 理 風(fēng) 險 與 對M 452質(zhì) 量 管 理 風(fēng) 險 與 對卒 M 46設(shè) 計 變 更 風(fēng) 險 與 對M 47銷 售 風(fēng) 險 與 對卒M 47交 付 風(fēng) 險 與 對卒 M 盤龍項目2#地塊工程管理策劃書一、編制依據(jù)二、工程概況位置及環(huán)境工程地理位置本項目位于重慶市內(nèi)環(huán)核心，地處九龍坡區(qū)商業(yè)副中心 九龍園區(qū)片區(qū)，距離九龍坡區(qū)楊家坪商圈道路距離公里。項 目地塊周邊路完善，可快速通達各區(qū)和商圈，距離最近的楊 家坪商圈僅公里。盤龍片區(qū)有輕軌通過，能快捷通向渝中區(qū)和大渡 口區(qū)。周邊

23、公交線路較多，是主城區(qū)交通便捷的區(qū)域之一。 項目所在片區(qū)位于楊家坪商圈和巴國城商業(yè)區(qū)中點，距兩個 商業(yè)中心均2公里左右，生活購物便捷，龍湖未來還將在盤 龍片區(qū)打造商業(yè)綜合體。片區(qū)內(nèi)中小學(xué)齊備，醫(yī)療資源豐富 而且集中，居家配套齊全，是九龍坡區(qū)除楊家坪外的居住、 商業(yè)副中心。4篇四：萬科地產(chǎn)項目策劃書萬科地產(chǎn)一項目全程策劃流程、市場調(diào)研：1,前言-本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目 的等；2 ,市場分析：(1)當(dāng)前市場分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)(2)區(qū)域市場分析(銷售價格、成交情況)3 ,近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4 ,競爭個案項目調(diào)查與分析5,消費者分析：(1)購買者地域分布

24、；(2)購買者動機(3)功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公 共設(shè)施、價格、付款方式)(4)購買時機、季節(jié)性(5)購買反應(yīng)(價格、規(guī)劃、地點等)(6)購買頻度6,結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研1,地塊狀況：(1) 位置(2)面積(3)地形(4)地貌(5)性質(zhì)2,地塊本身的優(yōu)劣勢3,地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4 ,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、 土地、社會治安）5,地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊 的直入交通）6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽 車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7,地塊地理條件的強弱勢分析（SWO叱標(biāo)圖、綜合

25、分 聽）三、項目投資分析1,投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租 價作為參照）土地建筑功能選擇（見下圖表）3,現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地延展價值分析判斷（十種因素）5,成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6,投入產(chǎn)生分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7,同類項目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一） 市場調(diào)查1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)

26、（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8結(jié)論和建議（哪些需突生、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟背景經(jīng)濟實力行業(yè)特征 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式（三）、價格定位1理論價格（達到銷售目標(biāo)）2成交

27、價格3租金價格4價格策略（四）、入市時機、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題篇五：萬科工程管理策劃方案、項目特點概述工程項目特點本工程項目所處位置周邊環(huán)境復(fù)雜，市政配套滯后， 市政道路、管未形成，特別是給水和排水無市政接駁點，對 工程施工及后續(xù)工作影響大，需持續(xù)關(guān)注。根據(jù)本小區(qū)樓宇規(guī)劃設(shè)計，小區(qū)永久路沿建筑物外圍 用地紅線走向成環(huán)形布設(shè)，由于受部分樓宇地下室施工影 響，小區(qū)永久路必須分階段施工，施工通道結(jié)合第一次開盤 時間和地下室施完成時間采用臨時路和永久路結(jié)合搭接使 用。施工可用場地小，開盤

28、區(qū)大，樣板房多，工期緊，對 各項工作的有序進行和能按時完成各節(jié)點目標(biāo)是嚴(yán)峻的考 驗。產(chǎn)品定位高，對工程各項質(zhì)量指標(biāo)要求高，對合作方 （監(jiān)理，總承包單位等合作方）的管理水平和能力要求高。工程基礎(chǔ)及開盤區(qū)正處于雨季階段，雨季對工期的影 響大，如何在確保施工質(zhì)量的情況下完成展示、開盤銷售進 度節(jié)點目標(biāo)尤為關(guān)鍵。工程采用預(yù)制梯板，對塔吊選型、平面位置、吊裝以 及相應(yīng)支撐體系要求較高，另外預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆梁、墻的接 觸面處理和預(yù)制構(gòu)件的成品保護是本工程施工管理的重點。工程竣工后進行加樓板改造工作，改造工作工期緊， 垂直運輸難度大，對已竣工工程成品保護要求高。本工程的施工藍圖是根據(jù)地下室和主體施工進度分 為

29、兩次下發(fā)，極有可能由現(xiàn)邊施工邊由圖局面，如何規(guī)避圖 紙風(fēng)險，減少返工，需要甲方、監(jiān)理、設(shè)計和施工單位充分 發(fā)揮協(xié)作的管理特點，爭取實現(xiàn)進度目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)和成本 目標(biāo)。本項目實行大總包管理模式，對分包的質(zhì)量、安全、 進度和合同建立相應(yīng)的管理體系及制度，有利于提高項目整 體管理水平及目標(biāo)的得以實現(xiàn)。項目管理目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)：達到國家現(xiàn)行施工驗收規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)和進 入萬科深圳區(qū)域評估及實測實量評估前五名。安全文明施工目標(biāo)：杜絕死亡、重傷事故和職業(yè)病的 發(fā)生；杜絕火災(zāi)、爆炸和重大機械事故的發(fā)生；輕傷事故發(fā) 生率控制在千分之三以內(nèi)，確保獲得“深圳市安全文明施工 雙優(yōu)工地”。進度目標(biāo)：按照本項目運營計劃完成開盤

30、、銷售、竣 工和入伙節(jié)點目標(biāo)。成本目標(biāo)：通過合理籌劃，科學(xué)組織，資源均衡等措 施實現(xiàn)本項目成本控制目標(biāo)。二、總平面管理策劃總包單位標(biāo)段分區(qū)劃分及生活區(qū)設(shè)置 本工程按照樓宇的結(jié)構(gòu)特點、面積、分布以及開盤展示的時間、范圍等因素分為兩個標(biāo)段，由兩家總承包單位施首次開盤展示區(qū)位于一標(biāo)段范圍內(nèi)，一標(biāo)段的總包單 位選擇在深圳萬科項目合作過的單位承建，由于其對萬科的 項目進展、開盤、銷售等節(jié)點目標(biāo)有比較深刻的了解，可以 減少進度等各種節(jié)點控制風(fēng)險，二標(biāo)段由符合招標(biāo)要求的其 它總包單位承建。處在基礎(chǔ)及地下室施工階段場地利用藍色波紋板將 兩個標(biāo)段區(qū)分開來，具體位置結(jié)合施工通道的走向和使用范 圍分隔，在開盤展示階

31、段利用廣告展示圍板結(jié)合波紋板將兩 個標(biāo)段區(qū)分開來，便于總包單位封閉管理。生活區(qū)的設(shè)置由于紅線內(nèi)施工場地受限無法布設(shè)，建 議總包單位在紅線外結(jié)合自己標(biāo)段的位置及管理便捷等因 素進行合理設(shè)置，生活區(qū)平面布置合理規(guī)劃，分職工樓區(qū)、 管理員樓區(qū)、食堂、廁所、浴室、門衛(wèi)崗?fù)?、大門硬件、景 觀池，區(qū)內(nèi)除綠化部分外，其余要求全部硬化。臨時施工道路組織本工程因周邊永久道路根據(jù)現(xiàn)場實際情況分階段逐 步完成，所以必須在第一次開盤前布置施工簡易道路以滿足 施工需要，待進入開盤展示階段須拆除場地內(nèi)的臨時簡易道 路，此時施工運輸可利用已施工完成的周邊永久性道路作為 主要施工通道。臨時道路設(shè)施基本分三大階段：基礎(chǔ)施工階段

32、、主體 結(jié)構(gòu)施工階段、中后期裝修階段，該三大階段均需考慮道路 閉合通暢，形成環(huán)路，設(shè)置獨立的由入口（大門、保安亭）?；A(chǔ)施工階段，基礎(chǔ)施工道路分兩部分走，其一、在 平面布置中和后期重合部分硬化，臨時道路定位充分考慮與 華昱花園小區(qū)道路相結(jié)合，并按照日后完成面標(biāo)高定好面 層，考慮將該段臨時路做為正式路的基礎(chǔ)，道路標(biāo)準(zhǔn)寬6M厚20CM C20硅，大門及洗車槽等（包括洗車池、沉砂池、 排水溝等）硬件設(shè)置按照平面布置高標(biāo)準(zhǔn)完善。主體結(jié)構(gòu)施工階段，小區(qū)永久環(huán)路硅路面施工完成， 基礎(chǔ)施工階段的開盤區(qū)臨時路拆除，施工通道以永久小區(qū)環(huán) 路為主；該階段臨時施工道路同時要兼顧6#樓的樣板房開放的觀光通道，達到既不

33、影響施工正常進行，又 不防礙業(yè)主參觀；中后期裝修階段，該階段的臨時道路施工以永久路為 主，需要全方位考慮，在消防驗收、外環(huán)境道路施工、景觀 園林同時施工時有要保持道路暢通；場地內(nèi)土方平衡原則對于場地土方臺地標(biāo)高較多的樓棟，考慮管樁基礎(chǔ)施 工的要求，綜合平衡臺地土方施工至中間標(biāo)高，達到既不影 響管樁基礎(chǔ)施工，同時達到土方平衡；由于受到場地條件限制，臺地土方施工階段的土方在 場地內(nèi)平衡后全部外運，由于本項目部分樓棟有地下室，對基礎(chǔ)施工階段的土方采取合理場內(nèi)場外留置，以確保地下室 結(jié)構(gòu)完成后土方回填的需求量，達到節(jié)省工期和費用的目 的；鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料布置一標(biāo)段因工期非常緊張、為保證樣板

34、房能按時按質(zhì)的 交付給精裝修單位施工，項目部擬設(shè)置三個鋼筋加工車間和 五個砂石、砌塊堆場及砂漿攪拌場，（具體位置詳見施工平 面布置圖）。其中需要說明的是 8 9#樓的鋼筋車間由于在基礎(chǔ)及地 下室施工階段受場地條件限制需布置在地下室底板上，具上 方的地下室頂板后澆，后澆區(qū)域按規(guī)范留設(shè)，待其他區(qū)域的 頂板施工完畢后將鋼筋車間轉(zhuǎn)至其他頂板，再后澆該區(qū)域混 凝土，施工縫的處理嚴(yán)格按照規(guī)范執(zhí)行；另外12#樓的鋼筋車間在基礎(chǔ)及地下室施工階段布置在1#樓南面，待拆除完臨時簡易道路后再轉(zhuǎn)移至 1#和2#樓之間以便開盤展示。二標(biāo)段鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場的布置， 受施工場地限制，需結(jié)合各階段施工情況，特

35、別是樁基礎(chǔ)施 工階段，合理和靈活地進行規(guī)劃布置，主體結(jié)構(gòu)施工階段的 場地隨地下室周邊基坑邊的土方回填，將3-5#樓的鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場二次搬運至地下室頂板。施工機械布置塔吊，施工電梯、砂漿攪拌站及井架的型號、位置和 數(shù)量均應(yīng)充分的考慮開盤區(qū)、小區(qū)的開發(fā)節(jié)奏、預(yù)制樓梯的 吊裝重量以及各棟施工工期要求及材料堆場的位置，確保施 工機械的合理布設(shè)和有效施工。一標(biāo)段擬布置1臺QTZ7020和5臺QTZ5013型塔吊， 各棟塔樓均布置一臺 SC200雙籠電梯另外考慮到幼兒園從開 工至拆除完外架僅為 4個月時間，項目擬租用一臺15T液壓汽車吊和一臺施工井架用于材料調(diào)運（具體位置詳見施工平 面布

36、置圖）。二標(biāo)段擬布置4臺5020, 6010等不同型號的塔吊， 各棟塔樓均布置一臺雙籠電梯，塔吊需要在基礎(chǔ)底板下定 位，在頂板上做預(yù)留洞。由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同， 為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機 集中設(shè)置，一臺攪拌機只能供應(yīng)單品種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運輸路線合理、通 暢。特殊部位外腳手架搭設(shè)布置高層住宅有展示樣板房的樓棟，懸挑外架設(shè)置在樣板 房上一層，如11#樓三四層是復(fù)式樣板房， 應(yīng)該在六層懸挑， 無樣板房的高層在二層均要進行外架懸挑，這樣室外部分的 管線、部分園建工程可以提前插入施工，有效地縮短工期；樣板房范圍內(nèi)

37、的懸挑架范圍應(yīng)考慮其防護安全性，采 取有效的防護措施，防護要兼顧美觀和安全性，還要有可靠 的防水措施，在樣板房上一層樓面全部封閉，封堵孔洞并做 防水；另外，懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由 于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工，安全隱患較 大，并做好定期的清理和檢查。臨時用水用電以及雨、污水排放系統(tǒng)布置臨時用水布置臨時施工用水可考慮使用化驗合格的 地下水或市政供水，由于其供水壓力不足，必須設(shè)置蓄水池 和加壓泵，才能確保正常的生產(chǎn)用水。 給水管采用鍍鋅鋼管， 管徑50mm場區(qū)消防水管全部采用地下室集水井積水，管道沿圍墻布設(shè)，每25m設(shè)置一個由水口；施工用水和消防用水 分開設(shè)置，兩條管

38、道豎向一直到頂， 施工用水每層設(shè)置閥門， 消防箱每兩層設(shè)置一個。臨時用電布置根據(jù)施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范，按照三相 五線制進行施工現(xiàn)場電力系統(tǒng)設(shè)計，采用三級配電、二級漏 電保護和TN-S接零保護系統(tǒng)。根據(jù)施工現(xiàn)場平面布置圖中 各用電設(shè)備的位置，以盡量接近用電負荷中心的原則確定從 現(xiàn)場所提供變壓器到配電室、從配電室到一級配電箱、二級 配電箱、一直到開關(guān)箱和用電設(shè)備，確定線路走向，為了電 纜敷設(shè)的長期性，臨時用電沿圍墻周邊，埋地布置?？偘鼏挝槐仨毎凑丈a(chǎn)施工需要配備足夠供電能力 的發(fā)電機，以確保停電時正常的施工需求和開盤展示區(qū)的需 求，同時開盤展示區(qū)應(yīng)配備專用的電纜，婆娘為確保開盤區(qū) 用電。雨、污水排放系統(tǒng)布置沿場地四周設(shè)置排水明溝，排水明溝必須通暢無積水， 大門外應(yīng)設(shè)沖洗池，另設(shè)沉淀池、隔油分離處理池、化糞池, 雨、污水排放必須進行有組織排放；同時，污水的排放需要 提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)?；臃e水、雨水、養(yǎng)護水、排水明溝的水應(yīng)經(jīng)沉淀后另行安排使用；生活污水采用化糞池處理后排入市政管；油污水采用隔油分離 池處理后排入市政管；對施工作業(yè)面產(chǎn)生的污水，應(yīng)派專人 沖洗后排入明溝，經(jīng)沉淀、隔油分離處理后，排入市政管理。雨、污水的沉淀池、過