棚戶區(qū)改造土地整理工程可行性研究報(bào)告

1、 目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc110847737 第1章總則的 PAGEREF _Toc110847737 h 3 HYPERLINK l _Toc110847738 1.1.項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc110847738 h 3 HYPERLINK l _Toc110847739 1.2.項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc110847739 h 8 HYPERLINK l _Toc110847740 1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc110847740 h 10 HYPERLINK l _Toc110847741 1.4.分析結(jié)

2、論和建議 PAGEREF _Toc110847741 h 11 HYPERLINK l _Toc110847742 第2章需求分析 PAGEREF _Toc110847742 h 12 HYPERLINK l _Toc110847743 2.1.需求分析 PAGEREF _Toc110847743 h 12 HYPERLINK l _Toc110847744 2.2.建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc110847744 h 15 HYPERLINK l _Toc110847745 第3章選址 PAGEREF _Toc110847745 h 17 HYPERLINK l _Toc110

3、847746 3.1.地址狀態(tài) PAGEREF _Toc110847746 h 17 HYPERLINK l _Toc110847747 3.2.場(chǎng)地基本情況 PAGEREF _Toc110847747 h 18 HYPERLINK l _Toc110847748 3.3.場(chǎng)地適用性和優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc110847748 h 20 HYPERLINK l _Toc110847749 第4章項(xiàng)目建設(shè)概念方案 PAGEREF _Toc110847749 h 22 HYPERLINK l _Toc110847750 4.1.建設(shè)指導(dǎo)思想和原則 PAGEREF _Toc110847750

4、h 22 HYPERLINK l _Toc110847751 4.2.土地利用 PAGEREF _Toc110847751 h 22 HYPERLINK l _Toc110847752 4.3.項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc110847752 h 23 HYPERLINK l _Toc110847753 4.4.位置和功能 PAGEREF _Toc110847753 h 23 HYPERLINK l _Toc110847754 4.5.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 PAGEREF _Toc110847754 h 25 HYPERLINK l _Toc110847755 第5章環(huán)保、消防、勞動(dòng)安

5、全 PAGEREF _Toc110847755 h 25 HYPERLINK l _Toc110847756 5.1.環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc110847756 h 25 HYPERLINK l _Toc110847757 5.2.火 PAGEREF _Toc110847757 h 26 HYPERLINK l _Toc110847758 5.3.勞動(dòng)安全 PAGEREF _Toc110847758 h 26 HYPERLINK l _Toc110847759 第6章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃 PAGEREF _Toc110847759 h 27 HYPERLINK l _Toc1108477

6、60 6.1.操作模式 PAGEREF _Toc110847760 h 27 HYPERLINK l _Toc110847761 6.2.操作模式 PAGEREF _Toc110847761 h 28 HYPERLINK l _Toc110847762 6.3.項(xiàng)目管理科目 PAGEREF _Toc110847762 h 29 HYPERLINK l _Toc110847763 第7章項(xiàng)目拆遷計(jì)劃 PAGEREF _Toc110847763 h 31 HYPERLINK l _Toc110847764 7.1.負(fù)責(zé)拆遷的主體 PAGEREF _Toc110847764 h 31 HYPERLI

7、NK l _Toc110847765 7.2.拆遷安置辦法 PAGEREF _Toc110847765 h 31 HYPERLINK l _Toc110847766 7.3.拆遷規(guī)模 PAGEREF _Toc110847766 h 31 HYPERLINK l _Toc110847767 第8章項(xiàng)目工程進(jìn)度表 PAGEREF _Toc110847767 h 32 HYPERLINK l _Toc110847768 8.1.施工期 PAGEREF _Toc110847768 h 32 HYPERLINK l _Toc110847769 8.2.項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表 PAGEREF _Toc110847

8、769 h 32 HYPERLINK l _Toc110847770 8.3.項(xiàng)目管理 PAGEREF _Toc110847770 h 32 HYPERLINK l _Toc110847771 第9章項(xiàng)目工程招投標(biāo) PAGEREF _Toc110847771 h 35 HYPERLINK l _Toc110847772 9.1.項(xiàng)目招標(biāo) PAGEREF _Toc110847772 h 35 HYPERLINK l _Toc110847773 第10章投資估算和融資方法 PAGEREF _Toc110847773 h 36 HYPERLINK l _Toc110847774 10.1.估計(jì)依據(jù)

9、PAGEREF _Toc110847774 h 36 HYPERLINK l _Toc110847775 10.2.估算對(duì)象和范圍 PAGEREF _Toc110847775 h 36 HYPERLINK l _Toc110847776 10.3.估計(jì)說(shuō)明 PAGEREF _Toc110847776 h 37 HYPERLINK l _Toc110847777 10.4.投資估算 PAGEREF _Toc110847777 h 38 HYPERLINK l _Toc110847778 10.5.融資 PAGEREF _Toc110847778 h 39 HYPERLINK l _Toc1108

10、47779 10.6.配套政策支持 PAGEREF _Toc110847779 h 40 HYPERLINK l _Toc110847780 第11章項(xiàng)目收入和余額計(jì)算 PAGEREF _Toc110847780 h 41 HYPERLINK l _Toc110847781 11.1.項(xiàng)目收入估算 PAGEREF _Toc110847781 h 41 HYPERLINK l _Toc110847782 11.2.項(xiàng)目余額計(jì)算 PAGEREF _Toc110847782 h 42 HYPERLINK l _Toc110847783 第12章社會(huì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc110847783

11、 h 44 HYPERLINK l _Toc110847784 12.1.項(xiàng)目社會(huì)效益 PAGEREF _Toc110847784 h 44 HYPERLINK l _Toc110847785 第13章項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc110847785 h 46 HYPERLINK l _Toc110847786 13.1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc110847786 h 46 HYPERLINK l _Toc110847787 13.2.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc110847787 h 47 HYPERLINK l _Toc110847788 第14章結(jié)論和建議 PAG

12、EREF _Toc110847788 h 47 HYPERLINK l _Toc110847789 14.1.綜上所述 PAGEREF _Toc110847789 h 47 HYPERLINK l _Toc110847790 14.2.建議 PAGEREF _Toc110847790 h 48附件：估算表總則的項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程二、主辦單位概況單位名稱：長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷發(fā)展有限公司單位性質(zhì)：國(guó)有企業(yè)法定代表人：李文達(dá)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)： 單位住所：長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉中路一段518號(hào)芙蓉大廈4樓注冊(cè)資本： 1000萬(wàn)元法定代表人簡(jiǎn)介：李文達(dá)，男，196

13、4年3月出生，中共黨員，研究生； 1983年7月參加工作，歷任長(zhǎng)沙市農(nóng)業(yè)金融研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、長(zhǎng)沙拍賣(mài)行總經(jīng)理、長(zhǎng)沙市政府采購(gòu)中心書(shū)記、主任。 2004年12月至今，任長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。單位簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷發(fā)展有限公司，成立于2005年，是國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。公司以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為依托，充分利用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)技術(shù)裝備，在2018年10月1日至2019年10月19日，承擔(dān)了開(kāi)發(fā)建設(shè)列車(chē)南北貨運(yùn)站搬遷的職能。授權(quán)，高效運(yùn)營(yíng)國(guó)有資本，推進(jìn)長(zhǎng)沙城市建設(shè)。和社會(huì)發(fā)展。公司經(jīng)營(yíng)范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)與建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與

14、經(jīng)營(yíng)、建筑材料的銷(xiāo)售、工程項(xiàng)目的技術(shù)咨詢與營(yíng)銷(xiāo)策劃、園林綠化工程。公司是長(zhǎng)沙鐵路南北貨運(yùn)站搬遷項(xiàng)目的法人經(jīng)營(yíng)單位。其主要業(yè)務(wù)是做好長(zhǎng)沙鐵路南北貨運(yùn)站的搬遷、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)工作。三、項(xiàng)目建議書(shū)的編制依據(jù)（一）與委托方簽訂的協(xié)議；（2）委托人提交的項(xiàng)目城市發(fā)展概念點(diǎn)；（三）長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃和監(jiān)管細(xì)則；（四）市規(guī)劃局印發(fā)的關(guān)于芙蓉北路金融商務(wù)中心用地控制以北站為中心有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)；（五）市政府金融證券辦公室關(guān)于把以火車(chē)北站為中心的地塊作為芙蓉北路金融商務(wù)中心建設(shè)用地的請(qǐng)示；（六）中華人民共和國(guó)土地管理法；（七）國(guó)土資源部財(cái)政司關(guān)于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算管理暫行辦法的通知；（8）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T

15、 18508-2001城市土地評(píng)估條例；（九）長(zhǎng)沙市人民政府令第79號(hào)、長(zhǎng)沙市人民政府令第104號(hào)；（10）中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試行），嘉辦投200215號(hào)；（十一）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)（第三版）；（十二）其他有關(guān)文件、規(guī)范、法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)定。四、編制范圍本報(bào)告的研究范圍主要是項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)理念要點(diǎn)、拆遷方案、安置方案、項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)方案、投資估算和籌資方案、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行分析。五、項(xiàng)目建設(shè)的必要性長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程建設(shè)主要為芙蓉路沿線、北站正門(mén)以北、雙禾醫(yī)藥大

16、廈以南、雙禾醫(yī)藥以北的工程建設(shè)， Hao Raiden Hotel 將拆遷包括南部在內(nèi)的13個(gè)零星棚戶區(qū)，對(duì)拆遷后的土地進(jìn)行整理，使其達(dá)到六聯(lián)一級(jí)可開(kāi)發(fā)用地標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)于芙蓉北路金融商務(wù)中心的發(fā)展。其建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在建設(shè)上。在以下幾個(gè)方面：整合城市資源，建設(shè)發(fā)展芙蓉北路金融商務(wù)中心是促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有效手段近年來(lái)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。 2007年，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2190.25億元，全年地方財(cái)政收入262.52億元。長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的戰(zhàn)略起點(diǎn)，進(jìn)入面向世界、加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展的新階段，擔(dān)負(fù)起全面建設(shè)小康社會(huì)、走在前列的戰(zhàn)略任務(wù)實(shí)現(xiàn)中部崛起。資本是主要的

17、生產(chǎn)要素之一。芙蓉北路豐富的金融單位資源，是資金高效供給和流動(dòng)的平臺(tái)，是區(qū)域金融業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志。金融業(yè)正在成為中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。金融的超前發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到引領(lǐng)作用，即供給刺激需求，而不是依靠需求觸發(fā)供給，從而形成交易集聚和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張。 ，促進(jìn)和支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，必須加快金融業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮金融業(yè)在資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市功能提升中的作用。芙蓉北路金融商務(wù)中心的建設(shè)，可以促進(jìn)中心區(qū)金融資本等生產(chǎn)要素的集聚和有效配置，最大程度滿足金融服務(wù)發(fā)展需求，為持續(xù)、快速發(fā)展提供更有力的支撐。經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。加強(qiáng)老城區(qū)棚戶區(qū)改造是長(zhǎng)沙建設(shè)區(qū)域中心城市的需

18、要長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市，在全省綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)顯著，區(qū)域中心城市地位和作用日益凸顯。因此，適時(shí)適度改造舊城棚戶區(qū)，可以鞏固和發(fā)展長(zhǎng)沙對(duì)全省經(jīng)濟(jì)的示范帶動(dòng)作用。有利于提升北城核心集聚能力，提升城市整體形象和品位目前，由于博龍立交橋和原北鐵貨運(yùn)站的障礙，長(zhǎng)沙北部城市吳家?guī)X商圈正在走下坡路。因此 ,依托區(qū)域現(xiàn)有 資源和 優(yōu)勢(shì) 條件, 充分 整合 金融 資源 ,高 起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè) 開(kāi)福 區(qū) 芙蓉 路 段 金融 街 ,不僅 能提升長(zhǎng)沙的綜合競(jìng)爭(zhēng)力, 提高城市的整體形象和品位，也有利于北城。搭建綜合業(yè)務(wù)平臺(tái)，加快形成北城內(nèi)核，增強(qiáng)北城影響力和輻射力。金融機(jī)構(gòu)集中有利于經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)作為長(zhǎng)株洲和坦桑尼亞的中心城市和湖南

19、改革開(kāi)放的前沿，長(zhǎng)沙的金融服務(wù)業(yè)占有非常重要的地位，擁有眾多的銀行等金融機(jī)構(gòu)。截至2007年底，長(zhǎng)沙市共有銀行金融機(jī)構(gòu)17家（營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1229家）、證券公司3家、證券咨詢公司1家、期貨公司4家（營(yíng)業(yè)部43家）、證券服務(wù)部9家、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)29家。家庭。銀行業(yè)機(jī)構(gòu)存款余額3267.46億元，貸款余額2982.40億元，分別占全省存貸款余額的35.69%和48.44%； 24家A股上市公司總股本96.57億元，證券化率105.2%，比全省平均水平高出50多個(gè)百分點(diǎn)；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（含1家外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）保費(fèi)收入52.8億元，賠付支出15.84億元。從分布來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)大多集中在芙蓉中路（開(kāi)福區(qū)）。隨著長(zhǎng)沙城市

20、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)將進(jìn)入長(zhǎng)沙。在芙蓉路北延段，規(guī)劃建設(shè)芙蓉北路金融商務(wù)中心。作為金融業(yè)發(fā)展的新區(qū)，更有利于增強(qiáng)長(zhǎng)沙對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力，促進(jìn)形成金融機(jī)構(gòu)集中和金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)。金融設(shè)施先進(jìn)、金融服務(wù)高效、金融輻射力強(qiáng)的格局，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化和高效配置。誠(chéng)然，與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)規(guī)模無(wú)法與成熟的金融中心相提并論，但必須看到，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)正在快速健康發(fā)展，增長(zhǎng)空間巨大。需要10到20年才能完成?？梢院侠眍A(yù)計(jì)，20年后長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到3、4萬(wàn)億。屆時(shí)，在芙蓉北路擁有一個(gè)充滿活力的金融和商業(yè)中心將會(huì)很受歡迎。確認(rèn)。提前謀劃啟動(dòng)長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造工程（土地整治一期）是務(wù)實(shí)之舉，也是當(dāng)前項(xiàng)

21、目建設(shè)的首要任務(wù)。項(xiàng)目概況1. 擬建地點(diǎn)長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于開(kāi)福區(qū)芙蓉中路以東、東風(fēng)路以西、吳家?guī)X以南、長(zhǎng)沙銀行以北，規(guī)劃用地1828.35畝。長(zhǎng)沙北站改造（一期土地整理）工程項(xiàng)目范圍為芙蓉路沿線、北站正門(mén)以北、雙禾醫(yī)藥大廈以南、雙禾醫(yī)藥以北、豪雷電酒店以南等。 13塊零星棚戶區(qū)。二、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 規(guī)?？筛脑焱恋乜偯娣e：321.31畝；拆遷房屋總建筑面積163185.67平方米。建設(shè)內(nèi)容建設(shè)范圍內(nèi)既有建筑物的拆遷及補(bǔ)償；對(duì)拆遷后的給排水、電力、天然氣等土地進(jìn)行重新規(guī)劃，使其達(dá)到六通一平的可用土地標(biāo)準(zhǔn)。三、主要建設(shè)條件火車(chē)北站已搬遷至老夏，涉及的土地和房屋拆遷補(bǔ)償已達(dá)成協(xié)議。棚戶區(qū)已

22、與業(yè)主溝通落實(shí)，初步拆遷方案已完成。項(xiàng)目建設(shè)所需的道路、供電、供水等條件具備。4、總投資經(jīng)投資估算，項(xiàng)目總投資：按綜合容積率4.0計(jì)算，總投資324590萬(wàn)元，其中拆遷補(bǔ)償230740萬(wàn)元，其他費(fèi)用13521萬(wàn)元，稅金80329萬(wàn)元;綜合容積率按6.0計(jì)算，總投資328146萬(wàn)元，其中拆遷補(bǔ)償230740萬(wàn)元，其他費(fèi)用13521萬(wàn)元，稅費(fèi)83885萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金將通過(guò)多種方式籌集。五、建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目主要拆除芙蓉路沿線、火車(chē)北站正門(mén)以北、雙河醫(yī)藥大廈以南、雙河醫(yī)藥以北、豪雷電以南等13個(gè)分散棚戶區(qū)，總面積321.31畝。酒店。 ，并通過(guò)整理使其達(dá)到六通一平可用地的標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到全面提升土

23、地價(jià)值的目的?？偨ㄔO(shè)期計(jì)劃為兩年（2009年3月-2011年3月）。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號(hào)項(xiàng)目單元指數(shù)1整修總面積畝321.312總拆遷面積163185.672.1其中：住宅94647.692.2辦公室48955.72.3營(yíng)業(yè)場(chǎng)所19582.283建筑密度建議%184容積率4 (6)4綠化率%455施工期年26項(xiàng)目總投資百萬(wàn)324950 (328146)備注：建設(shè)容積率4時(shí)，總投資32.495億元；建設(shè)容積率為6時(shí)，總投資328146萬(wàn)元。分析結(jié)論和建議一、結(jié)論項(xiàng)目具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目的建設(shè)和使用具有良好的社會(huì)效益。有利于激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；有利于土地的合

24、理高效利用，提高土地的長(zhǎng)期產(chǎn)出效益；有利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升城市品牌形象。雖然項(xiàng)目投資大，協(xié)調(diào)難度大，但土地經(jīng)營(yíng)是針對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的。因此，在未來(lái)，無(wú)論是土地的合理利用，還是土地利用和增值空間和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，都將有著不可估量的廣闊前景。2.建議積極做好各項(xiàng)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益相關(guān)方的溝通；完善法律文件；狠抓資金落實(shí)，整合資源，認(rèn)真做好前期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等工作。項(xiàng)目建設(shè)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招標(biāo)方式選擇施工企業(yè)和監(jiān)理單位，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。推動(dòng)投資按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行和控制，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的要求。建立系統(tǒng)化的管理體系，確保項(xiàng)目的有序運(yùn)行。加快形成城市規(guī)劃、監(jiān)管性細(xì)則等技術(shù)性法律文件

25、。如有可能，在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，建筑容積率應(yīng)達(dá)到6倍以上，以保證整個(gè)項(xiàng)目的健康運(yùn)行，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。需求分析需求分析一、長(zhǎng)沙市簡(jiǎn)介總體概況長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院公布的首批歷史文化名城和首批對(duì)外開(kāi)放旅游城市.轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)、瀏陽(yáng)三縣。全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積185平方公里；總?cè)丝?37.36萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口383.69萬(wàn)人，其中長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)人口220萬(wàn)人。2007年，長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2190.25億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值138.80

26、億元，增長(zhǎng)6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值984.83億元，增長(zhǎng)17.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1066.62億元，增長(zhǎng)16.5%。按常住人口計(jì)算，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到33711元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16153元，比上年增加2229元，增長(zhǎng)16.0%。剔除價(jià)格因素，城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入增長(zhǎng)10.6%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為34.9%。2007年，全市完成固定資產(chǎn)投資1445.18億元，比上年增長(zhǎng)32.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1037.03億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。城市發(fā)展目標(biāo)在“兩型社會(huì)”的帶動(dòng)下，到2020年，長(zhǎng)沙將以城市都市圈建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)長(zhǎng)株潭一體化，建設(shè)“3+5”城市群” 。到2020年，長(zhǎng)沙

27、市城市建成區(qū)面積將從目前的185平方公里發(fā)展到310平方公里，戶籍人口達(dá)到310萬(wàn)，常住人口達(dá)到350萬(wàn)左右，人均GDP達(dá)到6萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3.2萬(wàn)元。2、市場(chǎng)需求城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要隨著城市的快速擴(kuò)張和城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在現(xiàn)行城市土地利用法律法規(guī)的約束下，未來(lái)城市發(fā)展用地將越來(lái)越緊張。尤其是市中心的城市用地，供需矛盾十分明顯。多核城市結(jié)構(gòu)和功能專(zhuān)業(yè)細(xì)分的需要現(xiàn)代城市的發(fā)展軌跡表明，隨著城市的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。城市將從單一的同心圓城市發(fā)展模式發(fā)展為多核城市。其城市功能結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化和專(zhuān)業(yè)化。 具有前瞻性，滿足未來(lái)金融機(jī)構(gòu)的需求2006年12月，中國(guó)按照世貿(mào)組織的承諾，

28、加快金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放進(jìn)程。這標(biāo)志著中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)?；谥袊?guó)金融市場(chǎng)開(kāi)放的進(jìn)程，未來(lái)外資金融機(jī)構(gòu)將以多種方式進(jìn)入中國(guó)金融業(yè)，進(jìn)入中國(guó)各大城市。未來(lái)10年將是外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)城市的活躍期，也是中國(guó)金融業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期。目前，長(zhǎng)沙主要金融機(jī)構(gòu)沿芙蓉中路呈“帶”狀分布，向北（項(xiàng)目區(qū)）延伸。這意味著未來(lái)隨著更多金融機(jī)構(gòu)的涌入，對(duì)滿足要求的城市空間和城市用地的需求將越來(lái)越迫切。為此，本市需要以前瞻性的眼光來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)金融機(jī)構(gòu)的需求，從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人口需求日益擴(kuò)大到2020年，長(zhǎng)沙計(jì)劃住戶人口達(dá)到310萬(wàn)，凈增90萬(wàn)；人均住房面積計(jì)劃達(dá)到34平方米，均增加6平方米。由此產(chǎn)生的剛性

29、住房需求將至少達(dá)到4500萬(wàn)平方米，進(jìn)而將創(chuàng)造2.4萬(wàn)畝城市土地的需求。打造“領(lǐng)跑者”商務(wù)平臺(tái)是大北市發(fā)展戰(zhàn)略的需要大北市開(kāi)福區(qū)，以“一師、一次、三組”為萬(wàn)有引力，實(shí)現(xiàn)撐竿跳高。大力發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送、包裝、信息、服務(wù)等現(xiàn)代物流和房地產(chǎn)業(yè)。未來(lái)城市建成區(qū)面積將達(dá)到70平方公里，常住人口將達(dá)到60萬(wàn)。因此，大北市戰(zhàn)略亟需打造“CBD”和北城城市會(huì)議室，打造“領(lǐng)跑者”型商務(wù)平臺(tái)，形成大北市延伸發(fā)展的后花園。建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 規(guī)?？筛脑焱恋乜偯娣e：321.31畝；序列號(hào)地點(diǎn)面積（畝）1從火車(chē)站北站入口沿芙蓉路到雙河醫(yī)療區(qū)（廣鐵控制的紅線31.72畝）31.722芙蓉路疾控中心宿舍區(qū)4.913潘家

30、坪加油站及芙蓉路周邊棚戶區(qū)41.14東風(fēng)路長(zhǎng)鐵公司裝卸機(jī)械廠北側(cè)棚戶區(qū)（廣州鐵控紅線5.69畝）5.695省物資工貿(mào)總公司與鐵路之間的棚戶區(qū)（廣鐵控制的紅線33.46畝）33.466長(zhǎng)盛地產(chǎn)、豪林地產(chǎn)及部分國(guó)慶新村13.577遙政街內(nèi)區(qū)城頭地塊及周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線2.67畝）11.578鐵路總公司黨校及南方棚戶區(qū)（廣鐵管控紅線10.87畝）10.879體育館路以北，耀正街路口周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線2.58畝）4.010體育館路以南，長(zhǎng)沙銀行以北，廣鐵宿舍區(qū)（廣鐵紅線9.1畝）11.811德雅路路寬兩廂車(chē)20.8112巨龍金屬材料廠48.9313醫(yī)藥公司、冷庫(kù)、材料公司80.6814多式

31、聯(lián)運(yùn)公司2.2全部的321.31拆遷房屋建筑面積163185.67平方米。序列號(hào)項(xiàng)目名稱拆遷區(qū)1住宅樓94647.692辦公室48955.73營(yíng)業(yè)場(chǎng)所19582.28建設(shè)內(nèi)容建設(shè)范圍內(nèi)既有建筑物的拆遷及補(bǔ)償；對(duì)拆遷后的給排水、電力、天然氣等土地進(jìn)行重新規(guī)劃，使其達(dá)到六通一平的可用土地標(biāo)準(zhǔn)。選址地址狀態(tài)一、項(xiàng)目地點(diǎn)及地理位置長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于開(kāi)福區(qū)芙蓉中路以東、東風(fēng)路以西、吳家?guī)X以南、長(zhǎng)沙銀行以北，規(guī)劃用地1828.35畝。長(zhǎng)沙火車(chē)北站改造（一期土地整理）工程項(xiàng)目范圍為芙蓉路沿線、火車(chē)北站正門(mén)以北、雙禾醫(yī)藥大廈以南、雙禾醫(yī)藥以北、豪雷電酒店以南等。 13塊零星棚戶區(qū)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)代建筑眾多

32、，配套設(shè)施齊全。如湘雅第一附屬醫(yī)院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、華悅大酒店、錦繡華天、湖南日?qǐng)?bào)、喜來(lái)登酒店及各大銀行機(jī)構(gòu)。2、土地利用狀況擬建用地主要位于火車(chē)北站正門(mén)以北、雙禾醫(yī)藥大廈以南、雙禾醫(yī)藥以北、豪雷電大酒店以南等13個(gè)零散棚戶區(qū)，總面積約321.31畝。場(chǎng)地基本情況一、自然條件長(zhǎng)沙市地處東亞季風(fēng)區(qū)，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和，熱量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。年平均氣溫16-18攝氏度，年平均日照1300-1800小時(shí)，無(wú)霜期345天，年平均降雨量1200-1500毫米。全市森林覆蓋率達(dá)47.5%，市區(qū)人均綠地面積35平方米，空氣質(zhì)量和飲用水水源質(zhì)量均達(dá)到國(guó)家一

33、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2. 天氣條件長(zhǎng)沙位于湖南省東北部。根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長(zhǎng)沙位于湘中氣候帶的北部。本區(qū)氣象資料如下：氣溫：年平均17.3最高40.6最低-11.3相對(duì)濕度：80% 年平均最熱月份的平均 75%最冷月平均 81%降水：年平均1389.8毫米蒸發(fā)量：年平均1382.2毫米最大積雪厚度20厘米年平均降雪天數(shù)8.8天全年日照時(shí)數(shù)1677.2小時(shí)無(wú)霜期274.7天最大風(fēng)速20米/第二盛行風(fēng)向全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)三、地質(zhì)條件經(jīng)初步調(diào)查，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)場(chǎng)地，場(chǎng)地穩(wěn)定。場(chǎng)地類(lèi)別為二級(jí)，為總則抗震場(chǎng)地。4. 地震烈度根據(jù)中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），長(zhǎng)沙市地震動(dòng)峰值加速度g=0

34、.05，比對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)基本地震烈度為VI度。5.交通狀況項(xiàng)目周邊被多條城市主干道包圍，與城市外部交通形成完整的網(wǎng)絡(luò)連接，如城市的南北大通道芙蓉路、東西大通道通道三義大道、營(yíng)盤(pán)路、二、三環(huán)等。此外，未來(lái)地鐵1號(hào)線（南北方向）將在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)車(chē)站。因此，項(xiàng)目建設(shè)交通條件非常好。六、建設(shè)條件項(xiàng)目用水、用電條件周邊市政設(shè)施齊全，施工水電連接點(diǎn)距離不超過(guò)100米。場(chǎng)地條件項(xiàng)目施工場(chǎng)地高差約6米，需回填土方及場(chǎng)地平整。整體來(lái)看，基本沒(méi)有障礙物，施工面積大，施工方便。場(chǎng)地適用性和優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）項(xiàng)目主要為長(zhǎng)沙金融商務(wù)中心的建設(shè)做準(zhǔn)備。項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，芙蓉路金融街已初具規(guī)模，

35、但金融機(jī)構(gòu)分散，配套設(shè)施匱乏。金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。該路段是商貿(mào)黃金地段，商貿(mào)樓宇及設(shè)施密集。金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)大規(guī)模聚集，很難形成高效的金融產(chǎn)業(yè)鏈。因此，圍繞金融街在芙蓉北路建設(shè)現(xiàn)代化金融商務(wù)中心的構(gòu)想得到了社會(huì)各界的認(rèn)可。金融街與芙蓉北路金融商務(wù)中心相得益彰，共同構(gòu)成長(zhǎng)沙區(qū)域金融中心建設(shè)的核心內(nèi)容。1、具有濃厚的金融氛圍場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，芙蓉路北站北至荷拉登南的一段，是芙蓉路金融街的北段。 2000年以來(lái)，金融街以芙蓉廣場(chǎng)為中心，向北延伸，匯聚了70多家國(guó)有銀行、股份制商業(yè)銀行，以及證券、保險(xiǎn)、期貨、信托公司等大小金融機(jī)構(gòu)，初步形成金融產(chǎn)品集群。情況。選址繼承了芙蓉路金融街正在形成的金融脈絡(luò)。是芙

36、蓉路金融街的進(jìn)一步延伸和拓展。也是芙蓉路金融街由線到面的改造。 .2、可用面積大，可滿足芙蓉北路金融商務(wù)中心用地需求，可降低芙蓉北路金融商務(wù)中心建設(shè)成本本項(xiàng)目總用地面積321.31畝。在長(zhǎng)沙市建成區(qū)，很難選擇到這么大塊具有類(lèi)似區(qū)位優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)用地。由于整治北站正門(mén)北側(cè)、雙和醫(yī)藥大廈南側(cè)、雙和醫(yī)藥北側(cè)、豪雷電大酒店南側(cè)等十三個(gè)分散棚戶區(qū)，與集約化用地相比商業(yè)設(shè)施和高端建筑，拆遷成本小，降低了芙蓉北路金融商務(wù)中心的整體建設(shè)成本，增加了對(duì)銀行總部和開(kāi)發(fā)商的吸引力，有利于加快芙蓉開(kāi)發(fā)建設(shè)北路金融商務(wù)中心。3、商業(yè)繁華地段，資源和資本要素的天然集聚區(qū)，易于實(shí)現(xiàn)金融與經(jīng)濟(jì)的融合芙蓉路、營(yíng)盤(pán)路、東風(fēng)路、吳家?guī)X

37、四側(cè)，都是長(zhǎng)沙市商業(yè)（商貿(mào)）最發(fā)達(dá)的地區(qū)。隨著長(zhǎng)沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)和近期營(yíng)盤(pán)路的開(kāi)通，項(xiàng)目地塊的商業(yè)繁榮加速，為芙蓉北路金融商務(wù)中心的落成奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。4. 交通發(fā)達(dá)，交通便利選址區(qū)內(nèi)外交通十分便利。周邊芙蓉路是長(zhǎng)沙南北交通的大動(dòng)脈，營(yíng)盤(pán)路是城市東西向的主干道，三義大道是河西、河?xùn)|的出入口通道；項(xiàng)目?jī)?nèi)有祥春路、德雅路（擬開(kāi)通）和潘家坪公路（擬拉通）橫貫東西，規(guī)劃一條南北主干道。項(xiàng)目距火車(chē)站僅五分鐘車(chē)程，上下高速，到達(dá)機(jī)場(chǎng)十分方便。項(xiàng)目建設(shè)概念方案建設(shè)指導(dǎo)思想和原則1、以人為本，功能齊全，特色鮮明。2.高起點(diǎn)，超遠(yuǎn)景規(guī)劃。3、講究美觀、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、安全、環(huán)保。4、關(guān)注城市空

38、間層次，以及建筑密度和容積率的適宜性。5、符合長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃和區(qū)域控制細(xì)則，與周邊建筑相協(xié)調(diào)。6、突出文化特色，注重文化內(nèi)涵。7、采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，鼓勵(lì)大膽創(chuàng)意。8、符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。土地利用金融地產(chǎn)，包括金融總部大樓，以及專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、公共設(shè)施、商住樓等配套分支機(jī)構(gòu)和金融產(chǎn)業(yè)鏈；城市基礎(chǔ)設(shè)施；公共綠化。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)通過(guò)本次土地整理項(xiàng)目的實(shí)施，旨在將芙蓉北路金融商務(wù)中心建設(shè)成為金融機(jī)構(gòu)集中、金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)、金融設(shè)施先進(jìn)、金融服務(wù)高效、金融信息暢通的中心。 “3+5”城市圈，交易靈活、渠道暢通、金融產(chǎn)品市場(chǎng)豐富、金融服務(wù)市場(chǎng)高效優(yōu)質(zhì)，已成為長(zhǎng)沙區(qū)域金融機(jī)構(gòu)集聚中心、區(qū)域銀行業(yè)務(wù)中心、區(qū)域保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中心

39、，區(qū)域資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)中心、區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易中心、區(qū)域金融信息中心、區(qū)域征信服務(wù)中心、區(qū)域金融人才中心。位置和功能一、整體定位金融聚集區(qū)、商務(wù)酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、休閑餐飲區(qū)、貴族住宅區(qū)，“六區(qū)合一”，打造湖南“曼哈頓”。2.子功能定位金融聚集區(qū)是芙蓉北路金融商務(wù)中心的基礎(chǔ)功能區(qū)和主要功能區(qū)。進(jìn)駐銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、財(cái)務(wù)公司、基金、租賃等金融機(jī)構(gòu)，主要包括：省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)總部，包括長(zhǎng)沙銀行、省信用社等； 花旗、摩根大通、渣打等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)沙新設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處； 華沙、民生、深發(fā)展等國(guó)內(nèi)全國(guó)性銀行在長(zhǎng)沙新設(shè)省級(jí)分行； 金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)沙設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)； 國(guó)內(nèi)主要銀行省級(jí)分行中心分行。商務(wù)

40、酒店區(qū)建設(shè)5A級(jí)高端寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店聚集區(qū)，打造高水平商務(wù)平臺(tái)。吸引眾多金融服務(wù)業(yè)態(tài)的中介機(jī)構(gòu)涌入，如資產(chǎn)管理公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、擔(dān)保公司、征信公司、保險(xiǎn)公估公司、投融資咨詢機(jī)構(gòu)、社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、同時(shí)，爭(zhēng)取進(jìn)入保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)等相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以及銀行業(yè)協(xié)會(huì)、證券業(yè)協(xié)會(huì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)、資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)等相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、律師協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織。商業(yè)區(qū)形成多種大、中、小型專(zhuān)業(yè)商業(yè)集中區(qū)，為大區(qū)域提供商業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)城市的繁華景象。文化娛樂(lè)區(qū)集劇場(chǎng)、多功能劇場(chǎng)、酒吧、卡拉OK廳、書(shū)店、各類(lèi)游戲等，構(gòu)成項(xiàng)目配套服務(wù)文化區(qū)。休閑用餐區(qū)各類(lèi)特色餐廳、快餐店、咖啡茶藝店、按

41、摩、足浴、美體、美發(fā)等異形產(chǎn)品將集中形成項(xiàng)目產(chǎn)品的配套生活休閑區(qū)。貴族住宅區(qū)集合現(xiàn)代高層建筑，打造項(xiàng)目區(qū)高尚住宅區(qū)。并開(kāi)辟CEO公寓和涉外商務(wù)公寓生活區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議1、建筑密度：18%。2、體積比：4-6。3、綠地率45%以上。4、車(chē)位數(shù)量按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境狀況本項(xiàng)目改造區(qū)周邊無(wú)無(wú)污染企事業(yè)單位。項(xiàng)目改造過(guò)程中，生活污水、揚(yáng)塵、噪聲為主。2.環(huán)境影響產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，相關(guān)污染物處理后基本不會(huì)產(chǎn)生較大的污染。三、環(huán)保措施項(xiàng)目改造期間，機(jī)械和運(yùn)輸車(chē)輛會(huì)產(chǎn)生不同程度的揚(yáng)塵和噪音。改造施工期間，將采用專(zhuān)業(yè)運(yùn)輸設(shè)備，并采取灑水措施進(jìn)行沖洗，避免休息期間施工，

42、力爭(zhēng)控制每立方米揚(yáng)塵。空氣含量不超過(guò)10毫克，噪音控制在80分貝以內(nèi)?；鹨弧⒃瓌t消防必須貫徹“預(yù)防為主、防火結(jié)合”的方針。該項(xiàng)目同時(shí)被視為一場(chǎng)火災(zāi)。2 、防火措施配備專(zhuān)職消防人員，建立消防管理制度，配備各種手提式滅火設(shè)備，確保工程改造時(shí)的消防安全。3.消防外包消防外援由建設(shè)單位與當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)協(xié)商解決。勞動(dòng)安全一、建立勞動(dòng)安全管理制度，加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育工程改造期間，要求所有施工企業(yè)依法合規(guī)持有資質(zhì)證書(shū)，實(shí)行法人責(zé)任管理制度。各企業(yè)要建立勞動(dòng)安全管理制度，加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育。2、制定勞動(dòng)保護(hù)措施并落實(shí)建筑企業(yè)必須制定并落實(shí)勞動(dòng)安全防護(hù)用品、購(gòu)買(mǎi)勞動(dòng)安全保險(xiǎn)、特殊行業(yè)從業(yè)人員就業(yè)證等勞動(dòng)保護(hù)措施；制定

43、施工工藝規(guī)程并進(jìn)行監(jiān)督；指派專(zhuān)職安全監(jiān)護(hù)人；斷電。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃操作模式目前，城市改造實(shí)踐中比較成功的運(yùn)營(yíng)模式有以下幾種：1.政府推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作，即政府進(jìn)行規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。二次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)，中標(biāo)人將在規(guī)劃和控制條件下開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是政府容易控制建設(shè)布局和開(kāi)發(fā)進(jìn)度；缺點(diǎn)是招商工作量大，財(cái)政投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)。2. 開(kāi)發(fā)者整體開(kāi)發(fā)公開(kāi)吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行芙蓉北路金融商務(wù)中心的整體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，政府通過(guò)審批控制引導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商積極性高，建設(shè)速度快；缺點(diǎn)是政府參與度不高，容易偏離目標(biāo)。3、國(guó)有資本與民間資本共同發(fā)展通過(guò)招商引資，引進(jìn)資金雄

44、厚的開(kāi)發(fā)商，設(shè)立國(guó)有資本項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。優(yōu)點(diǎn)是政府介入適度，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程容易控制，可以獲得開(kāi)發(fā)效益；缺點(diǎn)是國(guó)有資本投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié)長(zhǎng)沙以往大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮該項(xiàng)目對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大意義，以及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，建議選擇第一種運(yùn)營(yíng)模式，即政府整體推動(dòng)，組織國(guó)有資本進(jìn)行一次土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)招商引資或招投標(biāo)等方式引入有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 .開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的范圍包括拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使開(kāi)發(fā)用地符合掛牌轉(zhuǎn)讓條件（本咨詢報(bào)告以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，與文中提到的項(xiàng)目相同） ）。操作模式項(xiàng)目按照“分級(jí)負(fù)責(zé)、統(tǒng)一運(yùn)作、分步發(fā)展、封閉管理、項(xiàng)

45、目平衡”的原則，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。分級(jí)負(fù)責(zé)是指市政府和開(kāi)福區(qū)政府分級(jí)負(fù)責(zé)，市政府負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資，開(kāi)福區(qū)政府負(fù)責(zé)棚戶區(qū)拆遷安置。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)是指市、區(qū)政府派代表公司共同成立項(xiàng)目法人公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。一是統(tǒng)一開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)用地，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，也是確保芙蓉北路金融商務(wù)中心建設(shè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。隨著周邊環(huán)境的重建，北站占用的土地將逐漸增值。這部分增加主要是由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)改善了該地區(qū)的區(qū)位條件，應(yīng)合理用于彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金缺口；二是進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)將整個(gè)區(qū)域規(guī)劃為金融用地，金融建設(shè)僅限于長(zhǎng)沙市其他區(qū)域；三是由項(xiàng)目管理公司實(shí)施拆遷安置；名義融資和償還本息。分步開(kāi)發(fā)，即按照先

46、西部、后東部、中部、后兩廂的順序，將項(xiàng)目或功能區(qū)招標(biāo)給各大金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，達(dá)到開(kāi)發(fā)意向后，土地將被拆遷安置。調(diào)平，通過(guò)定向招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)（成熟階段可考慮公開(kāi)招標(biāo)的形式，提高匯率）。封閉式管理是指專(zhuān)項(xiàng)資金用于項(xiàng)目資金收支、拆遷安置等全部項(xiàng)目費(fèi)用，以及土地掛牌收入、融資收入、土地出讓金、稅費(fèi)返還等項(xiàng)目收入。項(xiàng)目平衡，即項(xiàng)目力求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資與收支平衡，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。總則來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單的城市拆遷安置項(xiàng)目都是虧損的。只有爭(zhēng)取特殊政策，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平衡。本項(xiàng)目擬通過(guò)三個(gè)措施增強(qiáng)項(xiàng)目的平衡能力：一是通過(guò)提高土地容積率，通過(guò)帶來(lái)二是爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)的出讓金、

47、地價(jià)差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地增值部分。項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)（包括掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，全額返還項(xiàng)目管理公司；三、火車(chē)北站土地增值部分劃歸項(xiàng)目管理公司。項(xiàng)目管理科目項(xiàng)目主體為長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷發(fā)展有限公司。1、項(xiàng)目由長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷開(kāi)發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)，是開(kāi)福區(qū)政府的國(guó)有代表公司，是執(zhí)行長(zhǎng)沙南北搬遷的法人運(yùn)營(yíng)單位貨運(yùn)站。熟悉項(xiàng)目用地，便于落實(shí)建設(shè)政策，開(kāi)展拆遷安置工作，使項(xiàng)目與廣鐵（集團(tuán)）公司的協(xié)調(diào)簡(jiǎn)單順暢。2、長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷開(kāi)發(fā)有限公司是市政府指定的國(guó)有代表公司。項(xiàng)目的組織實(shí)施，完善了項(xiàng)目管理規(guī)范，促進(jìn)了市政府批示精神的傳遞和落實(shí)，協(xié)調(diào)了項(xiàng)目與市有關(guān)部門(mén)的工作。項(xiàng)目拆遷計(jì)劃負(fù)責(zé)拆遷的主體以長(zhǎng)沙城投火車(chē)站搬遷發(fā)

48、展有限公司為主體負(fù)責(zé)拆遷。拆遷將根據(jù)二次開(kāi)發(fā)的需要分步進(jìn)行。拆遷安置辦法擬采取貨幣安置方式；拆遷戶在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不愿接受貨幣安置的，房屋以實(shí)物方式安置，商品房等設(shè)施以現(xiàn)金方式安置。拆遷規(guī)模被拆遷房屋建筑面積163185.67平方米，涉及東風(fēng)路長(zhǎng)鐵總公司裝卸機(jī)械廠、潘家坪加油站、疾控中心宿舍、長(zhǎng)盛地產(chǎn)、豪林地產(chǎn)等單位。棚戶區(qū)13個(gè)。國(guó)慶新村，用地面積321.31畝。序列號(hào)項(xiàng)目名稱拆遷區(qū)1住宅樓94647.692辦公室48955.73營(yíng)業(yè)場(chǎng)所19582.28項(xiàng)目工程進(jìn)度表施工期長(zhǎng)沙北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程計(jì)劃于2009年3月至2011年3月完成，總工期兩年。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表2009年3月至2

49、009年5月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)手續(xù)；2009年6月至2009年12月，完成拆遷戶調(diào)查，完成拆遷準(zhǔn)備工作；2010年1月至2010年9月，拆遷工作完成；2010年10月至2011年3月，完成土地整理工作，達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目管理在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須采取統(tǒng)籌規(guī)劃、分建為主的方針。在管理制度方面，制定前期工作規(guī)定，落實(shí)崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、工地等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。工程改造建設(shè)過(guò)程中，管理工作中應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.質(zhì)量管理從建材、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范質(zhì)量控制，建立健全質(zhì)量保證體系，將質(zhì)量管理制度化。招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促

50、承包方設(shè)立專(zhuān)職質(zhì)量部門(mén)和質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2. 進(jìn)度管理要求承包商根據(jù)工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按照工程各過(guò)程的邏輯順序組織施工，組織平行流、交叉-在嚴(yán)格遵守安全規(guī)定的條件下操作。充分利用工作面提高效率，控制各個(gè)工序的施工過(guò)程，確保項(xiàng)目整體進(jìn)度的實(shí)施。3. 合同管理合同管理貫穿合同談判、簽訂、履行、合同到期、備案等全過(guò)程。該項(xiàng)目應(yīng)體現(xiàn)公平合同、公開(kāi)程序、公平競(jìng)爭(zhēng)和平等機(jī)會(huì)。實(shí)行合同管理全過(guò)程，使各個(gè)子項(xiàng)目得到有效控制，確保整個(gè)項(xiàng)目的順利完成。4、資金管理本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要加強(qiáng)項(xiàng)目資金預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制項(xiàng)目數(shù)量變化，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行階段性驗(yàn)收和報(bào)告管理

51、，堅(jiān)決拒絕接受和撥付項(xiàng)目資金。不符合進(jìn)度和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。5、現(xiàn)場(chǎng)管理在工程施工過(guò)程中，要確保施工現(xiàn)場(chǎng)有序、文明。要本著系統(tǒng)、理性、行動(dòng)的原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施工。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)木唧w情況，嚴(yán)格控制施工噪聲和施工揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，并制定相應(yīng)的管理制度，作為人員進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)的基本行為規(guī)范。確保施工現(xiàn)場(chǎng)人員管理得到有效控制。 .項(xiàng)目工程招投標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)本項(xiàng)目改造建設(shè)項(xiàng)目本著公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，采用招標(biāo)投標(biāo)的方式，選擇合格、資信、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位簽訂工程合同。嚴(yán)格履行合同，加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制工程投資和工程實(shí)施進(jìn)度。一、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目

52、的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理均在招標(biāo)范圍內(nèi)。二、招標(biāo)組織形式項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理，應(yīng)當(dāng)采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。三、招標(biāo)方式根據(jù)標(biāo)的物的不同，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定采取公開(kāi)招標(biāo)方式或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式。四、招標(biāo)公告的公告根據(jù)國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法和湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，擬在省、市媒體或其他公開(kāi)刊物上公布招標(biāo)信息。投資估算和融資方法估計(jì)依據(jù)一、法律依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法；中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法； 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508-2001城市土地評(píng)估條例；國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)土地分類(lèi)的通知（國(guó)資發(fā)200

53、1225號(hào)）；長(zhǎng)沙市人民政府令第79號(hào)、長(zhǎng)沙市人民政府令第104號(hào)； 湖南省人民政府、長(zhǎng)沙市人民政府及省、市土地管理部門(mén)發(fā)布的有關(guān)政策、法規(guī)、實(shí)施辦法和通知。2.價(jià)格基礎(chǔ)長(zhǎng)沙市城市基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2005.4）；長(zhǎng)沙市國(guó)有土地有償使用條例（長(zhǎng)政發(fā)200619號(hào)）。估算對(duì)象和范圍以北站地區(qū)可開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)為計(jì)算對(duì)象。計(jì)算范圍包括：1、征地費(fèi)、土地出讓費(fèi)；2、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地交易契稅；3、場(chǎng)地六通一平（道路、給水、排水、供電、通訊、燃?xì)饧皥?chǎng)地平整）工程造價(jià)；4、財(cái)務(wù)費(fèi)用；5、國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用。估計(jì)說(shuō)明1、拆遷安置根據(jù)實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)和長(zhǎng)沙市現(xiàn)行拆遷安置政策計(jì)算。根據(jù)2008年長(zhǎng)沙市政府令 1

54、04 ，房屋不足45平方米的，補(bǔ)償45平方米。計(jì)算假設(shè)采用實(shí)物安置方式，每戶增加10平方米，并考慮3%的不可預(yù)測(cè)因素。2、考慮到部分房屋為多房戶，可選擇貨幣安置，就地實(shí)物安置按70%的需要安置戶計(jì)算。3、拆遷安置按照開(kāi)發(fā)進(jìn)度、當(dāng)期平均成本、社會(huì)平均價(jià)格指數(shù)和各開(kāi)發(fā)期當(dāng)期至中點(diǎn)的時(shí)間計(jì)算。4、就地安置房以高層建筑為主。根據(jù)類(lèi)似情況，假設(shè)容積率是5。5. 區(qū)域內(nèi)的市政道路、公共綠地等共享設(shè)施估計(jì)為經(jīng)驗(yàn)值的25%。道路基礎(chǔ)設(shè)施將首先投入一期，廣場(chǎng)綠化將根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度同步進(jìn)行。6、區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)用地321.31畝假設(shè)為住宅用地，擬開(kāi)發(fā)用地假設(shè)為商業(yè)用地。兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的差額將全額作為地價(jià)。在土地性質(zhì)為商業(yè)用地

55、、綜合容積率為4.0的條件下，采用現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)修正制度估算地價(jià)。7、總則來(lái)說(shuō)，容積率對(duì)地價(jià)的影響是容積率越高，地價(jià)就越高。但容積率超過(guò)一定值后，容積率繼續(xù)增加，受現(xiàn)有技術(shù)條件等因素限制，地價(jià)會(huì)下降。趨勢(shì)。容積率對(duì)地價(jià)的影響與區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的強(qiáng)度密切相關(guān)。不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度的城市或同一城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)度不同的最佳容積率不同。該區(qū)域用于芙蓉北路的金融和商業(yè)中心。象征銀行財(cái)富的形象建筑一定是高層建筑。長(zhǎng)沙現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)修訂為最高容積率8。經(jīng)分析，該區(qū)域最佳容積率為6。為達(dá)到項(xiàng)目平衡的目標(biāo)，項(xiàng)目綜合容積率應(yīng)取盡可能的最優(yōu)值。因此，將項(xiàng)目規(guī)劃的綜合容積率設(shè)置為6，以4的平均水平進(jìn)行比較計(jì)算。8、公共基礎(chǔ)設(shè)施面積

56、按可供出售土地總量的25%確定。預(yù)計(jì)每畝投資80.04萬(wàn)元，總投資6429.41萬(wàn)元。9、項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用按土地整治總費(fèi)用的2%估算。10、建設(shè)期融資利息按2009年1月1日中國(guó)人民銀行1-3年貸款現(xiàn)行掛牌利率5.4%估算。貸款期限為3年，自自有資本率為 25%。11、考慮到價(jià)格上漲的影響，項(xiàng)目投資，尤其是融資成本的計(jì)算，變得極其復(fù)雜，毫無(wú)意義。因此，投資計(jì)算不包括融資成本，僅靜態(tài)計(jì)算當(dāng)前條件下的投資成本。投資估算序列號(hào)成本項(xiàng)目預(yù)計(jì)金額（萬(wàn)元）評(píng)論體積比（ 4 ）體積比（ 6 ）1拆遷補(bǔ)償費(fèi)用158,600.15158,600.15詳見(jiàn)附件一拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表2裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用14,1

57、56.5614,156.56詳見(jiàn)附件3裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償估算表3其他費(fèi)用16,891.8716,891.87詳見(jiàn)附件二“征地拆遷補(bǔ)償過(guò)程中發(fā)生的其他費(fèi)用”4土地出讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)85229.0187995.77詳見(jiàn)附件四土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)概算表5基礎(chǔ)設(shè)施投資6429.416429.41估算說(shuō)明第8項(xiàng)61-5小計(jì)281,307.01284,073.777工程建設(shè)管理費(fèi)84398522估計(jì)為1-5項(xiàng)總數(shù)的3%81-6個(gè)289,746.01292,595.779建設(shè)期融資成本35204.1435550.3910項(xiàng)目建設(shè)總投資324,950328,14611可供掛牌轉(zhuǎn)讓土地面積（畝）240.9824

58、0.98321.31英畝75%12可掛牌出讓的土地?cái)偙〕杀?348.451361.72融資為保障項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，保障項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，融資按照“分期開(kāi)發(fā)、分期融資”的原則進(jìn)行。1.銀行貸款。大量建設(shè)資金將通過(guò)向銀行借款解決，可以采取聯(lián)合貸款的形式，以開(kāi)發(fā)銀行為主要貸款銀行，提前介入，商業(yè)銀行為輔助貸款銀行。項(xiàng)目資金封閉，拆遷資金由商業(yè)銀行作為代理行支付。土地出讓收入和政府稅費(fèi)全部退還貸款本息及后續(xù)建設(shè)專(zhuān)用賬戶。2、戰(zhàn)略投資者融資。通過(guò)對(duì)上市公司和其他資金雄厚的集團(tuán)公司的定向招標(biāo)，引入戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商。在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商將以固定收益的形式獲得融資。若戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商退市，融資由土地出讓金抵銷(xiāo)；未能退市的，

59、貸款本息將隨土地出讓收益歸還。3. 發(fā)行債券。借鑒岳麓大道的融資模式，以土地為抵押，政府財(cái)政為公開(kāi)發(fā)行上市債券和籌集大量資金提供擔(dān)保。4、開(kāi)展集體委托貸款。借鑒岳麓大道改擴(kuò)建融資經(jīng)驗(yàn)，可委托長(zhǎng)沙商業(yè)銀行辦理集體委托貸款手續(xù)，為社會(huì)提供廣泛的建設(shè)融資。配套政策支持1.建設(shè)政策。市政府協(xié)調(diào)規(guī)劃北站地塊搬遷建設(shè)長(zhǎng)沙城投鐵路發(fā)展公司。價(jià)格以當(dāng)前評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)，項(xiàng)目管理公司將在后期開(kāi)發(fā)階段使用項(xiàng)目收益進(jìn)行返還。將北站片區(qū)規(guī)劃為金融管控用地，限制金融項(xiàng)目在長(zhǎng)沙市其他地塊的規(guī)劃建設(shè)；項(xiàng)目綜合容積率不低于6。項(xiàng)目2009年列入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，納入市棚戶區(qū)改造范圍，享受市棚戶區(qū)改造各項(xiàng)優(yōu)惠政策。土地出讓金、地價(jià)

60、差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地增值部分收取后立即退還，全額退還項(xiàng)目股份公司。 落戶芙蓉北路金融商務(wù)中心的金融機(jī)構(gòu)和其他商業(yè)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的稅收，按比例在兩個(gè)市區(qū)之間分?jǐn)?。落?shí)生地掛牌、成地交付專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展政策，減輕融資壓力。二、投資政策明確開(kāi)發(fā)商土地優(yōu)惠政策，啟動(dòng)期退市價(jià)10%，開(kāi)發(fā)期退市價(jià)5%。 辦理立項(xiàng)、土地審批、建設(shè)審批等手續(xù)，開(kāi)通綠色通道或一站式服務(wù)。 新入駐項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)，免收工商登記費(fèi)；對(duì)入駐金融機(jī)構(gòu)給予一定的住房和租金補(bǔ)貼；新入駐企業(yè)在法律框架內(nèi)享受稅收優(yōu)惠，金融從業(yè)者是社會(huì)高收入者。注冊(cè)資本超過(guò)一定規(guī)模的，給予一次性財(cái)政補(bǔ)貼。 通過(guò)激勵(lì)政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)沙設(shè)立總部或區(qū)域總部：一是土地掛牌出售