房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案全案模版47

1、.：.；房地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃案全案模版第一章工程投資謀劃營(yíng)銷工程投資謀劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了開(kāi)展商選擇開(kāi)發(fā)工程的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量開(kāi)展商房地產(chǎn)運(yùn)作才干的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著工程勝利了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)就可以事半功倍。工程投資謀劃營(yíng)銷可對(duì)工程進(jìn)展定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就躲避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展戰(zhàn)略提示，還對(duì)工程開(kāi)發(fā)節(jié)拍提出專業(yè)意見(jiàn)。一工程用地周邊環(huán)境分析、工程土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌情況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃運(yùn)用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染情況、地塊交通條件調(diào)

2、查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.工程的水、路、空交通情況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀、周邊市政配套設(shè)備調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融效力.郵政效力.文娛、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活效力.文娛休憩設(shè)備.周邊能夠存在的對(duì)工程不利的干擾要素.歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判別、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況.國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及工程所在地其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)錢指數(shù)商品住宅價(jià)錢指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)

3、信息資源利用、工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概略及政府相關(guān)的政策法規(guī).工程所在地的居民住宅形狀及比重.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃、工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀、工程所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差別、工程所在地商品住宅平均價(jià)錢走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三土地SWOT深層次分析、工程地塊的優(yōu)勢(shì)、工程地塊的優(yōu)勢(shì)、工程地塊的時(shí)機(jī)點(diǎn)、工程地塊的要挾及困難點(diǎn)四工程市場(chǎng)定位、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤根本資料.工程戶型構(gòu)

4、造詳析.工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判、工程定位.市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風(fēng)格定位五工程價(jià)值分析、商品住宅工程價(jià)值分析的根本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法：選擇可類比工程確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本工程同各類比工程諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判別本工程可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決議要素：類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差別B工程周邊環(huán)境的差別：自然和綠化景觀的差別教育和人文景觀的差別各種污染程度的差別社區(qū)素質(zhì)的差別C周邊市政配套便利性的差別工程可提升價(jià)值判別

5、A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E籠統(tǒng)包裝和營(yíng)銷謀劃F開(kāi)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)要素A經(jīng)濟(jì)要素B政策要素、工程可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類比樓盤分析與評(píng)價(jià).工程價(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析工程類比價(jià)值計(jì)算六工程定價(jià)模擬、均價(jià)確實(shí)定.住宅工程均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求本錢加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)錢范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)錢運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)、工程中詳細(xì)單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差別性價(jià)錢系數(shù)定價(jià)法日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù).各種差別性價(jià)錢系數(shù)確實(shí)定：確定根底

6、均價(jià)確定系數(shù)確定幅度.詳細(xì)單位定價(jià)模擬七工程投入產(chǎn)出分析、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的模擬.工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的、工程首期本錢模擬.本錢模擬表及其闡明、工程收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及闡明：模擬闡明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變本錢變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)錢變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其躲避方式提示、工程風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：工程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)能否足以提升工程同周邊工程的類比價(jià)值工程籠統(tǒng)包裝和營(yíng)銷推行能否勝利、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)本錢.對(duì)銷售節(jié)拍和開(kāi)發(fā)節(jié)拍進(jìn)展良好的把握，以盡量少的資金占用啟開(kāi)

7、工程，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)情勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)備的建立九開(kāi)發(fā)節(jié)拍建議、影響工程開(kāi)發(fā)節(jié)拍的根本要素.政策法規(guī)要素.地塊情況要素.開(kāi)展商操作程度要素.資金投放量及資金回收要求.銷售戰(zhàn)略、銷售政策及價(jià)錢控制要素.市場(chǎng)供求要素.上市時(shí)間要求、工程開(kāi)發(fā)節(jié)拍及結(jié)果預(yù)測(cè).工程開(kāi)發(fā)步驟.工程投入產(chǎn)出評(píng)價(jià).結(jié)論第二章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)謀劃營(yíng)銷經(jīng)過(guò)完好科學(xué)的投資謀劃營(yíng)銷分析，開(kāi)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又適用又美觀的商

8、品房，這就要求開(kāi)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目的去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)謀劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的任務(wù)流程。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)謀劃營(yíng)銷是以工程的市場(chǎng)定位為根底，以滿足目的市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)工程地塊進(jìn)展總體規(guī)劃規(guī)劃，確定建筑風(fēng)格和顏色方案，緊緊圍繞目的客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)工程的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)展充分提示。一總體規(guī)劃、工程地塊概述.工程所屬區(qū)域現(xiàn)狀.工程臨界周圍情況.工程地貌情況、工程地塊情況分析.開(kāi)展商的初步規(guī)劃和想象.影響工程總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)要素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和躲避.工程市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)目的參數(shù)、建筑空間規(guī)劃.工

9、程總體平面規(guī)劃及其闡明.工程功能分區(qū)表示及其闡明、道路系統(tǒng)規(guī)劃.地塊周邊交通環(huán)境表示：地塊周邊根本路網(wǎng)工程所屬區(qū)域道路建立及未來(lái)開(kāi)展情況.工程道路設(shè)置及其闡明：工程主要出入口設(shè)置工程主要干道設(shè)置工程車輛分流情況闡明工程停車場(chǎng)布置、綠化系統(tǒng)規(guī)劃.地塊周邊景觀環(huán)境表示：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描畫(huà)工程所屬地域市政規(guī)劃規(guī)劃及未來(lái)開(kāi)展方向.工程環(huán)藝規(guī)劃及闡明：工程綠化景觀系統(tǒng)分析工程主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)、公建與配套系統(tǒng).工程所在地周邊市政配套設(shè)備調(diào)查.工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建如巴士站、圍

10、墻外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)、分期開(kāi)發(fā).分期開(kāi)發(fā)思緒.首期開(kāi)發(fā)思緒、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位、工程總體建筑風(fēng)格及顏色方案.工程總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑顏色方案、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面部分設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶型選擇、工程所在區(qū)域同類樓盤戶型比較、工程業(yè)態(tài)分析及工程戶型配置比例、主力戶型設(shè)計(jì)提示.普通住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示、商業(yè)物

11、業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間規(guī)劃裝修概念提示、室內(nèi)空間規(guī)劃提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示、工程周邊環(huán)境調(diào)查和分析、工程總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格想象.地塊已有的自然環(huán)境利用.工程人文環(huán)境的營(yíng)造、工程各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳外型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示、工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).工程主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì).工程營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).工程會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).工程營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本工程的其他公

12、共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六公共家具概念設(shè)計(jì)提示、工程周邊同類樓盤公共家具擺設(shè).營(yíng)銷中心大堂.管理辦公室、本工程公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾資料選擇指點(diǎn)、工程周邊同類樓盤公共裝飾資料比較、本工程公共裝飾資料選擇指點(diǎn)及裝修風(fēng)格構(gòu)思、工程營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì).客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì).客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其他如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗裝修提示、工程營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示、住宅裝修規(guī)范提示.多層、小高層、高層裝修規(guī)范提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修規(guī)范提示.別墅裝修規(guī)范提示八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指點(diǎn)、工程燈光設(shè)計(jì).工程公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).工程公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì).工

13、程道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).工程室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)、背景音樂(lè)指點(diǎn).廣場(chǎng)音樂(lè)布置.工程室內(nèi)背景音樂(lè)布置九小區(qū)未來(lái)生活方式的指點(diǎn)、工程建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式.住戶特征描畫(huà).社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章工程質(zhì)量工期謀劃營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建立、銷售、效力的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等緣由，而呵斥銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的景象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響開(kāi)展商及工程的信譽(yù)度、佳譽(yù)度。因此工程質(zhì)量工期謀劃營(yíng)銷是開(kāi)展商必需樹(shù)立的觀念。一建筑資料選用提示、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑資料選用類比、新型建筑裝飾資料提示、建筑資料選用提示二施工工藝流程指點(diǎn)、工程施工規(guī)范

14、手冊(cè)、施工工藝特殊流程提示三質(zhì)量控制、工程工程招標(biāo)招標(biāo)內(nèi)容提示、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制、工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示、施工組織與管理五造價(jià)控制、建筑本錢預(yù)算提示、建筑流動(dòng)資金安排提示六平安管理、工程現(xiàn)場(chǎng)管理方案、平安施工條例第四章工程籠統(tǒng)謀劃營(yíng)銷工程籠統(tǒng)謀劃營(yíng)銷包括房地產(chǎn)工程的總體戰(zhàn)略籠統(tǒng)、社區(qū)文化籠統(tǒng)、企業(yè)行為籠統(tǒng)、員工籠統(tǒng)及其工程視覺(jué)籠統(tǒng)等。房地產(chǎn)工程視覺(jué)籠統(tǒng)是指房地產(chǎn)工程有別于其他工程具有良好識(shí)別功能的一致視覺(jué)表現(xiàn)。其中心部分包括工程的稱號(hào)、標(biāo)志、規(guī)范色、規(guī)范字體等。要求外型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，籠統(tǒng)鮮明，便于記憶，便于宣傳，以一致運(yùn)用于工程籠統(tǒng)包裝。其他籠統(tǒng)略一工程視覺(jué)識(shí)別系

15、統(tǒng)中心部分、稱號(hào).工程名.道路名.建筑名.組團(tuán)名、標(biāo)志、規(guī)范色、規(guī)范字體二延展及運(yùn)用部分、工地環(huán)境包裝視覺(jué).建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及觀賞道路.環(huán)境綠化、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心室內(nèi)外展現(xiàn)設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示.營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心籠統(tǒng)墻設(shè)計(jì).臺(tái)面設(shè)計(jì).展板設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示.銷售用品系列設(shè)計(jì).示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房闡明牌、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì).辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)第五章工程營(yíng)銷推行謀劃房地產(chǎn)工程營(yíng)銷推行謀劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)展的營(yíng)銷推行活動(dòng)進(jìn)展整體、系統(tǒng)謀劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程謀劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷謀

16、劃程度與銷售技巧的高度結(jié)合，需求高度的專業(yè)化運(yùn)作。一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析、工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀、工程周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查.工程概括.市場(chǎng)定位.銷售價(jià)錢.銷售政策措施.廣告推行手法.主要媒體運(yùn)用及投入頻率.公關(guān)促銷活動(dòng).其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段、結(jié)論二工程主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策、工程主賣點(diǎn)薈萃、工程強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三目的客戶群定位分析、工程所在地人口總量及地塊分布情況、工程所在地經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況和工程所在地人口就業(yè)情況、工程所在地家庭情況分析.家庭成員構(gòu)造.家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣、工程客戶群定位.目的市場(chǎng)：目的市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研討目的市場(chǎng)特征描畫(huà).目

17、的客戶：目的客戶細(xì)分目的客戶特征描畫(huà)目的客戶資料四價(jià)錢定位及戰(zhàn)略、工程一方本錢、工程利潤(rùn)目的、可類比工程市場(chǎng)價(jià)錢、價(jià)錢戰(zhàn)略.定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式、價(jià)錢分期戰(zhàn)略.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)錢.入市價(jià)錢.價(jià)錢升幅周期.價(jià)錢升幅比例.價(jià)錢技術(shù)調(diào)整.價(jià)錢變化市場(chǎng)反映及控制.工程價(jià)錢、銷售額配比表五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況分析、工程所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析、入市時(shí)機(jī)確實(shí)定及安排六廣告戰(zhàn)略、廣告總體戰(zhàn)略及廣告的階段性劃分.廣告總體戰(zhàn)略.廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評(píng)價(jià)、修正、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制造.購(gòu)房須知.詳細(xì)價(jià)錢表.銷

18、售控制表.樓書(shū).宣傳海報(bào)、折頁(yè).認(rèn)購(gòu)書(shū).正式合同.交房規(guī)范.物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約七媒介戰(zhàn)略、媒體總戰(zhàn)略及媒體選擇.媒體總戰(zhàn)略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新運(yùn)用、軟性新聞主題、媒介組合、投放頻率及規(guī)模、費(fèi)用估算八推行費(fèi)用方案、現(xiàn)場(chǎng)包裝、印刷品、媒介投放、公關(guān)活動(dòng)九公關(guān)活動(dòng)謀劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝十營(yíng)銷推行效果的監(jiān)控、評(píng)價(jià)、修正、效果測(cè)評(píng)方式.進(jìn)展性測(cè)評(píng).結(jié)論性測(cè)評(píng)、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要目的.銷售收入.企業(yè)利潤(rùn).市場(chǎng)占有率.品牌籠統(tǒng)和企業(yè)籠統(tǒng)第六章工程顧問(wèn)、銷售、代理的謀劃營(yíng)銷銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的謀劃營(yíng)銷任務(wù)的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一銷售周期劃分及控制、銷售戰(zhàn)略.營(yíng)銷思想全面營(yíng)銷：

19、全過(guò)程營(yíng)銷全員營(yíng)銷.銷售網(wǎng)絡(luò)：專職售樓人員銷售經(jīng)理、銷售代表銷售代理商銷售顧問(wèn)兼職售樓員.銷售區(qū)域：緊扣目的市場(chǎng)和目的客戶.銷售階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)整期開(kāi)盤試銷期銷售擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷售期掃尾清盤期.政策促銷.銷售活動(dòng).銷售承諾、銷售過(guò)程模擬.銷售實(shí)施：顧客購(gòu)買心思分析樓房情況引見(jiàn)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷售合同執(zhí)行監(jiān)控成交情況匯總.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：收款催款過(guò)程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環(huán)節(jié)控制客戶檔案客戶回訪與親情培育與物業(yè)管理的交接.銷售終了：銷售資料的整理和保管銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷售任務(wù)中的處置個(gè)案記錄銷售任務(wù)總結(jié)二各銷售階段

20、營(yíng)銷謀劃推行執(zhí)行方案實(shí)施三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施四銷售前資料預(yù)備、批文及銷售資料.批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售答應(yīng)證.樓宇闡明書(shū)：工程一致說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓規(guī)范選用建筑資料物管內(nèi)容.價(jià)錢體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理方法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范其他規(guī)范，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等.合同文本：預(yù)定書(shū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)銷售合同規(guī)范文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)、人員組建.銷售輔導(dǎo)：開(kāi)展商銷售隊(duì)伍A主管銷售副總B銷售部經(jīng)理C銷售主管或銷售控制D銷售代表E銷售/事務(wù)型人員F銷售/市場(chǎng)人員G綜合處回款

21、小組、資料員、法律事務(wù)主管.專業(yè)銷售公司全國(guó)性輔導(dǎo)開(kāi)展商銷售任務(wù)A專職銷售經(jīng)理B派員實(shí)地參與銷售C工程經(jīng)理跟蹤工程總體謀劃、銷售，提供支持，理順關(guān)系.專業(yè)銷售公司總部就工程銷售管理提供支持.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)運(yùn)用.銷售代理：開(kāi)展商與專業(yè)銷售公司配合A擔(dān)任營(yíng)銷的副總B處置法律事務(wù)人員C財(cái)務(wù)人員.專業(yè)銷售公司成立工程銷售隊(duì)伍A銷售經(jīng)理總部派出B銷售代表C工程經(jīng)理職能上述.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)運(yùn)用、制定銷售任務(wù)進(jìn)度總表、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬.銷售控制表.銷售收入預(yù)算表、銷售費(fèi)用預(yù)算表.總費(fèi)用預(yù)算.分項(xiàng)開(kāi)支：銷售人員招聘費(fèi)用銷售人員工資銷售提

22、成/銷售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷售人員服裝費(fèi)銷售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用銷售人員差旅費(fèi)用銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用暫時(shí)雇用銷售人員任務(wù)費(fèi)用.邊沿費(fèi)用：銷售優(yōu)惠打折銷售公關(guān)費(fèi)用、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略.信貸：選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作.付款方式：多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通.按揭：明晰工程按揭資料盡能夠擴(kuò)展年限至年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)戰(zhàn)略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制.合伙股東：實(shí)收資本注入關(guān)聯(lián)公司操作股東分配換股操作資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)協(xié)作關(guān)系.雙方關(guān)系：開(kāi)展商與謀劃商開(kāi)展商與設(shè)計(jì)院開(kāi)展商與承建商開(kāi)展商與承

23、銷商開(kāi)展商與廣告商開(kāi)展商與物業(yè)管理商開(kāi)展商與銀行融資單位.三方關(guān)系：開(kāi)展商、謀劃商、設(shè)計(jì)院開(kāi)展商、謀劃商、承銷商開(kāi)展商、謀劃商、廣告商開(kāi)展商、謀劃商、物業(yè)管理商開(kāi)展商、謀劃商、銀行融資單位.多方關(guān)系：開(kāi)展商、謀劃商、其他協(xié)作方、任務(wù)協(xié)調(diào)配合.甲方主要擔(dān)任人：與謀劃代理商確定協(xié)作事宜，簽署合同完善能有效任務(wù)的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織.直接協(xié)作人：合同洽談銷售謀劃任務(wù)對(duì)接銷售謀劃任務(wù)成果分塊落實(shí)、跟蹤信息反響催辦銷售謀劃代理費(fèi)劃撥任務(wù)效果總結(jié).財(cái)務(wù)部：了解工程銷售任務(wù)進(jìn)展參與艱苦營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理任務(wù)，配合催收房款配合銷售部核算價(jià)錢，參與制定價(jià)錢戰(zhàn)略及時(shí)辦理劃

24、撥銷售謀劃代理費(fèi).工程部：工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工。控制現(xiàn)場(chǎng)籠統(tǒng)銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：工程驗(yàn)收與工地籠統(tǒng)維護(hù)人員籠統(tǒng)銷售文件配合銷售賣場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的任務(wù)銜接、默契配合五銷售培訓(xùn)、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及工程知識(shí)、詳細(xì)引見(jiàn)公司情況：公司背景、公眾籠統(tǒng)、公司目的工程推行目的和公司開(kāi)展目的銷售人員的行為準(zhǔn)那么、內(nèi)部分工、任務(wù)流程、個(gè)人收入目的.物業(yè)概略：工程規(guī)模、定位、設(shè)備、買賣條件物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)備、交通條件該區(qū)域的城市開(kāi)展方案，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)要素對(duì)物業(yè)的影響情況工程特點(diǎn)A工程規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平

25、面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺陷、深、寬、高等C工程的優(yōu)劣分析D工程營(yíng)銷戰(zhàn)略，包括價(jià)錢、付款方式、戰(zhàn)略定位、銷售目的、推行手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策.業(yè)務(wù)根底培訓(xùn)課程：國(guó)家及地域相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)根底術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)A術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的了解B建筑識(shí)圖C計(jì)算戶型面積心思學(xué)根底銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)買賣的費(fèi)用國(guó)家、地域的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度.銷售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧A如何以問(wèn)題套答案B訊問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等C掌握買家心思D恰當(dāng)運(yùn)用的方法展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧A客戶心思分析B銷售員接待客戶

26、技巧推銷技巧言語(yǔ)技巧身體言語(yǔ)技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A辦理按揭及計(jì)算B入住程序及費(fèi)用C合同闡明D其他法律文件E所需填寫(xiě)的各類表格展銷會(huì)簽署合同的技巧和方法A訂金的靈敏處置B客戶跟蹤.物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的效力內(nèi)容、收費(fèi)規(guī)范管理規(guī)那么公共契約.銷售模擬：以實(shí)踐樓盤為例進(jìn)展實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)買賣利用工程營(yíng)銷接待中心、樣板房模擬銷售過(guò)程及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬.實(shí)地觀賞他人展銷現(xiàn)場(chǎng)、銷售手冊(cè).批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售答應(yīng)證.樓宇闡明書(shū)：工程一致說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓規(guī)范選用建筑資料物管內(nèi)容.價(jià)錢體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理方法利率表辦理產(chǎn)

27、權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范其他規(guī)范，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等.合同文本：預(yù)定書(shū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)銷售合同規(guī)范文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)、客戶管理系統(tǒng).接聽(tīng)登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談?dòng)涗洷?銷售日統(tǒng)計(jì)表.銷售周報(bào)表.銷售月報(bào)表.已成交客戶檔案表.應(yīng)收帳款控制表.保管樓盤控制表、銷售作業(yè)指點(diǎn)書(shū).職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)那么：職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特征.銷售根底知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性業(yè)務(wù)的特殊性業(yè)務(wù)的技巧.工程概括：工程根本情況優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求阻力點(diǎn)分析升值潛力空間.銷售部管理架構(gòu)：職能人員設(shè)置與分工待遇六銷售組織與日常管理、組織與鼓勵(lì).

28、銷售部組織架構(gòu)：主管銷售副總銷售部經(jīng)理銷售主管銷售控制廣告、促銷主管銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員綜合處成員回款小組、資料員、法律事務(wù)主管入住辦成員財(cái)務(wù)人員配合.銷售人員根本要求：職業(yè)品德、根本素質(zhì)、禮儀儀表要求專業(yè)知識(shí)要求心思素質(zhì)要求效力規(guī)范要求A言語(yǔ)規(guī)范B來(lái)電接聽(tīng)C顧客來(lái)函D來(lái)訪接待E顧客回訪F促銷環(huán)節(jié)G銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素.職責(zé)闡明：銷售部各崗位職務(wù)闡明書(shū)銷售部各崗位任務(wù)職責(zé).考核、鼓勵(lì)措施：銷售人員業(yè)績(jī)考核方法提成制度銷售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)A銷售記錄表B客戶到訪記錄表C延續(xù)接待記錄D客戶檔案、任務(wù)流程.銷售任務(wù)五個(gè)方面的內(nèi)容：制定并實(shí)施階段性銷售目的及資金回收目的建立一個(gè)鮮明的開(kāi)

29、展商籠統(tǒng)制定并實(shí)施合理的價(jià)錢政策實(shí)施規(guī)范的銷售操作與管理保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效能.銷售任務(wù)的三個(gè)階段：預(yù)備階段操作階段完成階段總結(jié).銷售部的任務(wù)職責(zé)任務(wù)流程：市場(chǎng)調(diào)查-目的市場(chǎng)、價(jià)錢根據(jù)批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售答應(yīng)資料制造-樓盤價(jià)錢、合約文件宣傳推行-廣告謀劃、促銷實(shí)施銷售操作-簽約履行、樓款回收成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處置客戶入住-入住通知、管理移交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成工程總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情.銷售業(yè)務(wù)流程個(gè)案：公司宣傳推行發(fā)掘潛在客戶銷售代表多次接待，銷售主管支持客戶簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤效力，以客戶帶客戶、規(guī)那么制度概念提示.合同管理

30、：公司銷售合同管理規(guī)劃簽定預(yù)定書(shū)的必要程序.示范單位管理方法.銷售人員管理制度：考勤方法值班紀(jì)律管理制度客戶接待制度業(yè)務(wù)程度需求及考核.銷售部職業(yè)規(guī)范第七章工程效力謀劃營(yíng)銷房地產(chǎn)全程謀劃營(yíng)銷的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是工程質(zhì)量和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支持。一工程銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料、樓宇質(zhì)量保證書(shū)、樓宇運(yùn)用闡明書(shū)、業(yè)主公約、用戶手冊(cè)、樓宇交收流程、入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓書(shū)、承諾書(shū)、業(yè)主/用戶聯(lián)絡(luò)表、脫漏工程運(yùn)用鑰匙授權(quán)書(shū)、脫漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表、裝修手冊(cè)和裝修懇求表二物業(yè)管理內(nèi)容謀劃、工程、設(shè)計(jì)、管理的提早介入、保潔效力、綠化

31、養(yǎng)護(hù)、平安及交通管理、三車及場(chǎng)地管理、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、房屋及公用設(shè)備設(shè)備養(yǎng)護(hù)、房屋事務(wù)管理、檔案及數(shù)據(jù)的管理、智能化的效力、家政效力、多種運(yùn)營(yíng)和效力的開(kāi)通、與業(yè)主的日常溝通、社區(qū)文化效力三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等、物業(yè)管理公司應(yīng)遵照以下原那么建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道.遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.在運(yùn)營(yíng)范圍允許下.結(jié)合不同的任務(wù)重點(diǎn).把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn).遵照職責(zé)清楚、線條明晰、信息暢通和高效的原那么.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵照精簡(jiǎn)、高效的原那么四物業(yè)管理培訓(xùn)、在物業(yè)交付運(yùn)用前，培訓(xùn)內(nèi)容：.

32、為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解.提供物業(yè)管理的實(shí)際根底.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建筑物種類及管理.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的開(kāi)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé).裝修管理.綠化管理.管理人員的操守及任務(wù)態(tài)度.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修.財(cái)務(wù)管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.討論一些常見(jiàn)個(gè)案、在物業(yè)交付運(yùn)用后，培訓(xùn)內(nèi)容：.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐操作.對(duì)公司早期任務(wù)進(jìn)展一次鑒定.各部門的管理、任務(wù)程序及規(guī)章制度五物業(yè)管理規(guī)章制度、員工守那么、崗位職責(zé)及任務(wù)流程、財(cái)務(wù)制度、采購(gòu)及招標(biāo)程序、員工考核規(guī)范、業(yè)主委員會(huì)章程、各配套功能管理規(guī)定、文件管理規(guī)定、辦公設(shè)備運(yùn)用制度、值班管理制度、消防責(zé)任制、消防管理規(guī)定、對(duì)外效力任務(wù)管理規(guī)定、裝修工程隊(duì)平安責(zé)任書(shū)、停車場(chǎng)管理規(guī)定、非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定、出租屋及暫住人員管理規(guī)定、進(jìn)住租協(xié)議書(shū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六物業(yè)管理操作規(guī)程、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程、消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)及運(yùn)用規(guī)程、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、停車場(chǎng)、車庫(kù)操作規(guī)程、停車場(chǎng)、車庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、會(huì)所設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程、通