通用機(jī)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、精品整理文檔我行我秀網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)上整理精品文檔如有侵權(quán)請(qǐng)告知?jiǎng)h除 通用機(jī)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為word格式 ,下載后您可任意修改編輯！ ）目錄 HYPERLINK l _TOC_250007 導(dǎo)言5 HYPERLINK l _TOC_250006 1、概述5 HYPERLINK l _TOC_250005 1.1項(xiàng)目概況5. HYPERLINK l _TOC_250004 本報(bào)告的編制依據(jù) 6. HYPERLINK l _TOC_250003 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6. HYPERLINK l _TOC_250002 2、某某市宏觀經(jīng)濟(jì)分析8 HYPERLINK l _TOC_25000

2、1 2.1綜合概況8.2.2綜合概況總結(jié) .1.1.2.3經(jīng)濟(jì)概況 .1.2.2.4經(jīng)濟(jì)情況總結(jié) .2.4. HYPERLINK l _TOC_250000 3、某某市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析253.1宏觀市場(chǎng)特征 .2.5.3.2房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析.2.6.3.3主要板塊發(fā)展情況 2.9.3.4供給樓盤(pán)分析 .3.1.3.5總結(jié) 3.7.4、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析374.1區(qū)域市場(chǎng)特征 .3.7.4.2開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型可行性分析.3.9.4.3開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型的選擇 .4.6.4.4區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 .4.7.4.5區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié).5.1.4.6消費(fèi)者問(wèn)卷研究與分析 .5.2.4.7問(wèn)卷調(diào)查分析與

3、總結(jié) .6.5.5、項(xiàng)目 SWOT 分析685.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 .6.8.5.2項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 .6.9.5.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析 .7.0.5.4項(xiàng)目威脅分析 .7.1.5.5項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避 .7.2.6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案736.1項(xiàng)目物業(yè)種類(lèi)及體量的配比方案.7.3.6.2項(xiàng)目的整體定位 .7.5.6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟及周期 .7.6.7、財(cái)務(wù)測(cè)算808、總結(jié)86導(dǎo)言首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司制訂了臨空地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，目的在于整合成員機(jī)場(chǎng)周邊土地資源，變資源優(yōu)勢(shì)為資本優(yōu)勢(shì)，平滑成員機(jī)場(chǎng)年度利潤(rùn)曲線，為支線機(jī)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)充穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)逐步統(tǒng)一全集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，順利啟動(dòng)成員機(jī)場(chǎng)存量土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投資、開(kāi)發(fā)工

4、作。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將有機(jī)結(jié)合首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和成員機(jī)場(chǎng)土地資源優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。本項(xiàng)目是推進(jìn)首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司臨空地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，支持支線機(jī)場(chǎng)發(fā)展的重要舉措。1、概述項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于某某市某某區(qū)南部小新地組團(tuán)內(nèi), 距城市中心區(qū)約6 公里，與新城區(qū)隔河（錫泊河）相望。地塊為“倒 L”型，橫邊長(zhǎng)約720 米，豎邊長(zhǎng)約1298 米，形狀較為狹長(zhǎng)。原為機(jī)場(chǎng)航站樓及跑道用地，地塊非正南北向， 姿態(tài)偏轉(zhuǎn)角度約為逆時(shí)針?lè)较?0 度。項(xiàng)目所在的小新地組團(tuán)目前正在進(jìn)行總體規(guī)劃工作，即將上報(bào)某某市領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)會(huì)審議。據(jù)了解本項(xiàng)目在該組團(tuán)中定位為商業(yè)中心區(qū)，周邊多為住宅用地。此外，本地塊所在小新

5、地組團(tuán)的路網(wǎng)規(guī)劃為正南正北方向，將本項(xiàng)目地塊分割成 16 塊， 5 個(gè)地塊為二類(lèi)住宅用地、6 個(gè)地塊為商業(yè)、 1 個(gè)地塊為教育用地、 1 個(gè)地塊為綠地、 1 個(gè)地塊為停車(chē)場(chǎng)、1個(gè)地塊為文體娛樂(lè)用地、1 個(gè)地塊為機(jī)電設(shè)施用地。本項(xiàng)目地塊中商業(yè)用地的比例最大，且占據(jù)了最好的區(qū)位，地塊規(guī)則。住宅用地面積不大，大都位于項(xiàng)目地塊的邊角，多為不規(guī)則形狀，只有兩塊適合住宅開(kāi)發(fā)，其余住宅用地很難加以利用。本報(bào)告的編制依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)、政策及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范。內(nèi)蒙古自治區(qū)民航機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限責(zé)任公司承諾與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，將規(guī)劃條件和用地性質(zhì)按我方要求調(diào)整，即 地塊規(guī)劃功能調(diào)整為住宅用地占8

6、0以上，其余為商業(yè)用地；路網(wǎng)基本不斜穿本項(xiàng)目，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)地塊的完整性。近日對(duì)某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查所取得的成果；1.3項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目指標(biāo)情況分析，其規(guī)劃指標(biāo)如表1-1 所示。精品整理文檔表1-1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位用地性質(zhì)用地面積綜合800畝總建筑面積 95萬(wàn)平方米容積率1.8綠化率30%建筑高度不限米2、某某市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2.1綜合概況2.1.1城市基本情況說(shuō)明某某市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東部， 地理坐標(biāo)北緯 41 17 10 452415，東經(jīng) 1162107 120 58 52。東、東南與通遼市和遼寧省朝陽(yáng)市相連，西南與河北省承德地區(qū)接壤，西北與 內(nèi)蒙古自治區(qū)

7、錫林郭勒盟比鄰。東西最寬距離375 公里，南北最長(zhǎng)457.5公里，總面積為90275 平方米公里，市政府所在地為某某市新城區(qū)。某某市是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市轄區(qū)4 區(qū) 7 旗 2 縣，總?cè)丝?60 萬(wàn)，新城區(qū)、某某區(qū)、松山區(qū)三區(qū)人口共計(jì)53 萬(wàn)人。自然資源某某市地域十分遼闊，資源非常豐富，是具有生物和地質(zhì)多樣性的天然博物館，是獨(dú)具特色的生態(tài)旅游盛地。全市有草原 9000 萬(wàn)畝，林地 3000 萬(wàn)畝，森林覆蓋率23%。境內(nèi)有老哈河、西拉沐淪河、烏爾吉沐淪河、叫來(lái)河和貢格爾河五大水系，常年蓄水的天然湖泊70 余處，其中克旗達(dá)里湖面積為35.7萬(wàn)畝，是內(nèi)蒙古第三大湖泊。某某市為附近糧食、牲畜、

8、毛皮、藥材集散地。農(nóng)業(yè)是某某市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，全市耕地面積1760 萬(wàn)畝，種植品種除小麥、谷子、玉米等糧食作物外，還有甜菜、油葵、烤煙、藥材等經(jīng)濟(jì)作物。牧業(yè)生產(chǎn)方面，肉牛、細(xì)毛羊、肉羊、白絨山羊、瘦肉型豬、肉雞、蛋雞等畜禽飼養(yǎng)在自治區(qū)舉足輕重，羊毛、羊絨生產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位。礦產(chǎn)資源也比較豐富，目前已發(fā)現(xiàn)各類(lèi)礦產(chǎn)70 余種，礦點(diǎn)千余處，主要有煤、石油、金、銀、銅、鉛鋅、鎢、鐵、瑩石、大理石等。人文資源某某市歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是中華文明的發(fā)祥地之一，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)古人類(lèi)文化遺址6,800 多處。有史文明以后，某某成為我國(guó)北方各少數(shù)民族活動(dòng)的中心，是草原青銅文化和契丹，遼文化的發(fā)祥地。“八五”時(shí)期中

9、國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一的敖漢“興隆洼聚落遺址”，確立了中華民族8,000 年的文明史，被史學(xué)界定名為“華夏第一村” 。在翁牛特旗出土的某某文化標(biāo)志性器物-玉龍，被史學(xué)界定為“中華第一龍”。某某資源較為豐富，貴重金屬、有色金屬儲(chǔ)量均居內(nèi)蒙古自治區(qū)前列。草原、沙漠、冰臼、石林、溫泉等自然資源和某某文化、草原青銅文化、契丹、遼文化、蒙元文化等人文資源富集，發(fā)展旅游業(yè)條件得天獨(dú)厚。某某地處東北與華北經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置獨(dú)特，交通便利，很容易接受北京、天津、沈陽(yáng)等幾個(gè)中心城市的輻射。同時(shí)某某市交通便利，多條已通、在建鐵路線、高速路及航空支線拉近了與北京、呼和浩特、大連、天津

10、等環(huán)渤海，省內(nèi)各大城市的距離，這也成為了某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)因素旅游資源某某市的旅游資源比較豐富。某某市是某某文化的發(fā)祥地。某某文化是與中原仰韶文化同時(shí)期的分布在西遼河流域的發(fā)達(dá)文明，內(nèi)涵十分豐富，手工業(yè)達(dá)到了很高的水平，并形成了極具特色的陶器裝飾藝術(shù)和制玉藝術(shù)，其中出土自某某的大型碧玉C 型龍，是某某文化玉器的代表作，并被譽(yù)為“中華第一龍”。除了某某文化遺址外，某某市還在山峰達(dá)壩、巖溶洞穴、第四紀(jì)冰川遺址、沙漠、湖泊、草原、山地森林等方面開(kāi)發(fā)了多個(gè)旅游項(xiàng)目，形式了特具特色的某某旅游圈帶，成為某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)。綜合概況總結(jié)某某市敖漢旗雪地景觀某某市翁牛特旗沙地某某市位于河北省、遼寧省和

11、內(nèi)蒙古自治區(qū)三省交界的區(qū)域，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成城市。作為內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的城市，某某市擁有460 萬(wàn)人口，幅員遼闊，自然資源、旅游資源和人文資源等非常豐富。建設(shè)中的新城區(qū)將成為某某市新的城市中心地區(qū)，同時(shí)成為某某市城市建設(shè)的新的起點(diǎn)和新的推動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)概況在分析一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，我們通常從整個(gè)城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量入手，通過(guò)對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，從而根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量、人均可支配收入、城市未來(lái)規(guī)劃等指標(biāo)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行初步的判斷， 對(duì)城市居民的生活質(zhì)量進(jìn)行把握，為房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷推導(dǎo)出理論依據(jù)。下面將從幾個(gè)方面對(duì)某某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)圈對(duì)比由于某某市地處內(nèi)蒙古、遼寧

12、、河北之間，同時(shí)距離北京、天津等城市距離相當(dāng)，因此，首先將某某的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)量放入兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行對(duì)比。、與東北經(jīng)濟(jì)圈城市比較億元30002500200015001000500No. 140連陽(yáng)濱春大沈爾長(zhǎng)慶山林錦大鞍吉盤(pán)爾原州口哈松錦營(yíng)順?lè)暹|溪化爾陽(yáng)撫赤通本綏貝遼哈齊倫齊呼老東北經(jīng)濟(jì)圈城市GDP最高的大連 2007 年為 2569.7 億元，某某在 41 個(gè)地級(jí)市中排名14，僅為大連的 16.7%， 與區(qū)位鄰近的錦州、撫順、通遼、呼倫貝爾等城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)。、與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈城市比較億元80007000600050004000300020001000No. 360京 津島 連陽(yáng) 臺(tái) 山 南莊 坊照口

13、州 口 順?lè)?德溪陽(yáng) 東北 天 青大 沈煙 唐濟(jì)家 濰日 家錦營(yíng) 撫赤 承本 遼丹石張某某周邊 500 公里范圍內(nèi)擁有 5 個(gè) GDP超過(guò) 2000 億元 的城市， 800 公里 內(nèi)則有 21 個(gè) GDP超過(guò) 1000 億元 的城市。在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的45 個(gè)地級(jí)市中，某某相當(dāng)于第36 位，位置相對(duì)靠后。國(guó)民生產(chǎn)總值70060050019%40014.70%2002-2007 年赤峰市G DP發(fā)展情況30.00%27.20%590.1425.00%21%428.0120%20.00%326.65345.6418.10%3002001000205.41242.4815.00%10.00%5.00%

14、0.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP值GDP增長(zhǎng)幅度近年某某市 GDP總量呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且增速均高于同期全國(guó) GDP的增速，在 2007 年底 GDP總量達(dá)到了 590 億元，可以預(yù)計(jì)，如果在宏觀經(jīng)濟(jì)條件不發(fā)生大變化的情況下， 2008 年底 GDP將達(dá)到 700 億元，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，將成為某某市房地產(chǎn)發(fā)展的一大基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例分析21%32%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)47%從 2007 年某某市的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)比例來(lái)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例分別為21%、47%、32%，其中第三產(chǎn)業(yè)的比例與第二產(chǎn)業(yè)的比例相差比較大，說(shuō)明某某市仍然是以工業(yè)

15、為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)具備一定發(fā)展?jié)摿?，在今后幾年?yīng)該著力加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的扶持，力爭(zhēng)加大第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例。固定資產(chǎn)投資規(guī)模分析近年赤峰市固定資產(chǎn)投資情況450423.390.00%84.80%40080.00%固定資產(chǎn)占當(dāng)年GDP的比例350313.2870.00%80%30060.00%70%73%72%67%25050.1203%1.2850.00%60%20042.70%162.0835.50%15026.810%8.0140.00%35.10%30.00%50%50%45%40%30%28%10020.00%58.4520%5010.00%10%00.00%0%2002

16、年2003年2004年2005年2006年2007年2002年2003年2004年2005年2006年2007年從 2003 年開(kāi)始，某某市固定資產(chǎn)投資呈高速發(fā)展的狀態(tài)，高于同期GDP的增速，從固定資產(chǎn)占當(dāng)年GDP的比例來(lái)看，呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)，06、07 年均超過(guò) 70%的比例，由此可見(jiàn)某某市近年的發(fā)展基本上以固定資產(chǎn)的形式作 為沉淀，社會(huì)消費(fèi)水平尚待開(kāi)發(fā)，未來(lái)某某的消費(fèi)力具備一定的潛力，政府應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)。注：重點(diǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)情況：某某至通遼高速公路完成10.97億元，某某至大板高速公路完成12.8億元，京能新能源煤矸石電廠完成7 億元，某某物流園區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目完成6.8億元，大唐新能源大

17、夫營(yíng)子鄉(xiāng)東山二期工程完成5.28億元，某某至大板白音華鐵路完成10.68億元。上述項(xiàng)目的大規(guī)模建設(shè)都為某某市的GDP貢獻(xiàn)了很大的力量。旅游業(yè)發(fā)展情況分析2007 年共接待境內(nèi)外游客412 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)11.8%，其中：海外游客2.5萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客409.5萬(wàn)人次。旅游業(yè)總收入實(shí)現(xiàn)40.8億元，增長(zhǎng) 30.5%，相當(dāng)于生產(chǎn)總值的6.9%，其中，國(guó)際旅游創(chuàng)匯900 萬(wàn)美元，國(guó)內(nèi)旅游收入 40.08億元。根據(jù)旅游收入和游客人數(shù)進(jìn)行計(jì)算，國(guó)內(nèi)游客人均消費(fèi)為972.82元，國(guó)際游客人均消費(fèi)為360 美元。根據(jù)國(guó)家旅游局公布的數(shù)據(jù)，2007 年國(guó)內(nèi)游客平均消費(fèi)金額為300-2000 元/ 人，某某

18、市游客消費(fèi)水平已經(jīng)達(dá)到中等水平，旅游收入相對(duì)較多。社會(huì)消費(fèi)品零售額分析近年赤峰社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)25025.00%20020.50%192.219.90%20.00%15016.20% 16.80%137.24160.315.00%12.10%13%118.0910088.919810.00%505.00%00.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2002-2007 年，某某市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈告訴發(fā)展的狀態(tài)，在 2007 年底社會(huì)零售總額接近200 億元，同比達(dá)到近 20%的速度，說(shuō)明居民的消費(fèi)能力有所提高，但是考慮到 2007 年 CPI 增長(zhǎng)

19、，應(yīng)該看到， 該數(shù)值屬于平穩(wěn)增長(zhǎng)。金融機(jī)構(gòu)存款分析城鄉(xiāng)居民存款情況350305.2125.00%30025020.602%58.72225.5320015.20%16.30%186.9516.10%160.9614.70%20.00%17.90%15.00%150138.3310.00%100505.00%00.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2002-2007 年，某某市居民存款余額呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在 2007 年底超過(guò)了 300 億元，穩(wěn)健發(fā)展的銀行存款，將使具備保值、增值功能的不動(dòng)產(chǎn)逐漸成為居民的投資點(diǎn)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)、保障作用。2.3.

20、8居民人均可支配收入分析城區(qū)人均可支配收入發(fā)展情況1200010000845180006706757212.90%20.00%1003128.701%8.00%16.00%14.00%602711.50%11.30%11.60%600054079.10%40002000012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2002-2007 年，某某市城區(qū)人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，每年保持了超過(guò)10%的增長(zhǎng)率，在 2007 年突破了 10000元大關(guān)，可支配收入的大幅增長(zhǎng)極大的增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)力，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起

21、到促動(dòng)和保障的作用。恩格爾系數(shù)統(tǒng)計(jì)分析2004- 2007 年赤峰市恩格爾系數(shù)發(fā)展情況32.00%31.80%31.80%31.50%31.00%30.70%30.50%30.30%30.00%29.50%2004年2005年2006年2007年2004-2007 年，某某市居民恩格爾系數(shù)穩(wěn)中有降，在2007 年達(dá)到 30.3%，根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn), 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困 ,50%-59%為溫飽 ,40%-50%為小康 ,30%-40%為富裕 , 低于 30%為最富裕， 目前某某正處于小康向富裕轉(zhuǎn)變期間，而該階段的銷(xiāo)售習(xí)慣是，開(kāi)始從吃、穿、用方面的消費(fèi)，開(kāi)始向交通、旅游、住

22、房、通訊等改善生活方面轉(zhuǎn)變。由此可見(jiàn)，某某居民具備提高生活品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。精品整理文檔某某市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃“十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想：以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，深入實(shí)施生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、科教興市戰(zhàn)略，進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放、做大總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，加快新型工業(yè)化、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，財(cái)政收入達(dá)到100 億元，市區(qū)人口力爭(zhēng)達(dá)到 100 萬(wàn)人。堅(jiān)持以人為本，全面發(fā)展社會(huì)事業(yè)，建設(shè)和諧某某?！笆晃濉逼陂g經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)20%左右，按 2005 年價(jià)格計(jì)算 2010 年達(dá)到 850 億元；人均生產(chǎn)總值 19250元, 比 2005

23、 年翻一番以上；財(cái)政收入按2005 年財(cái)政口徑年均增長(zhǎng)26%以上，達(dá)到 100 億元。投資、消費(fèi)、出口。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)22%以上，達(dá)到 625 億元, 其中工業(yè)投資占60%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18%左右，達(dá)到 314 億元；外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)20%以上。區(qū)域發(fā)展。城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)，中心城市人口力爭(zhēng)達(dá)到100 萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%以上，社會(huì)主義新農(nóng)村新牧區(qū)建設(shè)取得明顯成效，基本形成各具特色和優(yōu)勢(shì)的縣域經(jīng)濟(jì)。生態(tài)環(huán)境和資源。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，森林覆蓋率達(dá)到35%以上，市區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)空氣質(zhì)量好于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的天數(shù)達(dá)到290 天以上，“三廢”處理率高于全國(guó)平均水平；

24、資源開(kāi)發(fā)利用水平明顯提高, 單位生產(chǎn)總值能耗比“十五”期末降低20%左右。社會(huì)發(fā)展。 科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會(huì)事業(yè)得到較快發(fā)展，年均人口出生率控制在12.5 以內(nèi)， 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，初步建立起覆蓋城鄉(xiāng)的社會(huì)保障體系。人民生活。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)13%以上，農(nóng)牧民人均純收入年均增長(zhǎng)12%以上，按 2005 年價(jià)格分別達(dá)到 14000 元和 5000 元以上，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。根據(jù)上述指標(biāo)，我們可以看到，到“十一五”結(jié)束的時(shí)候，城區(qū)居民的收入將接近14000 元，而且城市化發(fā)展也將比較迅速，2008-2009年正是完成上述目標(biāo)的攻堅(jiān)階段。2.4經(jīng)濟(jì)

25、情況總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)情況良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，但是絕對(duì)值相對(duì)較低；GDP增長(zhǎng)主要依靠政府投資拉動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)貢獻(xiàn)較小，說(shuō)明社會(huì)消費(fèi)力不足，商業(yè)地產(chǎn)前景不明朗； 人均收入增長(zhǎng)較快，但是絕對(duì)值較低。3、某某市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)特征某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史較短，大致從2003 年開(kāi)始才形成真正意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)前總體上仍處于一個(gè)不斷規(guī)范和市場(chǎng)化的過(guò)程中。其明顯的特征表現(xiàn)在：近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的狀況，市場(chǎng)需求趨于旺盛，但由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，目前消費(fèi)者觀望情緒較為濃重，市場(chǎng)發(fā)展速度有所放緩；目前某某市房地產(chǎn)發(fā)展處于上升階段，居民購(gòu)房主要以自用需求為主，市場(chǎng)相對(duì)泡沫較小，價(jià)格下

26、降空間有限； 新城建設(shè)對(duì)某某房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有明顯的拉動(dòng)作用，周?chē)炜h居民成為某某市房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)的新生力量；多種性質(zhì)房產(chǎn)同時(shí)存在，如房改房、集資房、合作開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等；精品整理文檔由于各樓盤(pán)品質(zhì)同質(zhì)化較重，市場(chǎng)細(xì)分度不夠，眾多樓盤(pán)客群較為分散；二手房市場(chǎng)不活躍；大多數(shù)市民對(duì)居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對(duì)居住品質(zhì)尚沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)；消費(fèi)者對(duì)于居住地周邊的生活配套、教育配套、交通便捷性關(guān)注較多；個(gè)人成為購(gòu)房主體，且購(gòu)房以自住為主，投資行為較少。房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析3.2.1投資情況分析年份表 3-12002 年某某市 2002-2006 年房地產(chǎn)投資情況2003 年200

27、4 年2005 年2006 年房地產(chǎn)投資額（億元）5.566.1410.917.6129.31增長(zhǎng)率-10.43%77.5%61.55%66.44%從上表可以看出，某某市房地產(chǎn)投資額每年以較大的幅度上漲，從 2003 年開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)的放量開(kāi)始急劇放大，與某某市商品房起步的時(shí)間基本吻合，但是在居民收入增長(zhǎng)年幅度為 10%的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)幅度卻超過(guò) 50%，可以看到，市場(chǎng)積聚了很大的消費(fèi)需求，但后期可能出現(xiàn)需求下降、銷(xiāo)售放緩的問(wèn)題。就總體市場(chǎng)而言，居民和行業(yè)專(zhuān)家大多認(rèn)為某某市受深圳等一線城市房地產(chǎn)滑坡的影響不大，但因當(dāng)前政策等非市場(chǎng)因素的不明朗，不排除當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有異常波動(dòng)的可能

28、。3.2.2土地供應(yīng)量（ 2005-2007 年某某區(qū)土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)分析）250200150100500公頃20091133分析：市區(qū)住宅用地供給有所下降某某某某區(qū)（包括新城區(qū)） 、松山區(qū)，住宅用地供應(yīng)量從2005年高峰時(shí)的 200 公頃，下降到2007 年 133 公頃，減少 33%。某某市區(qū)住宅用地供給有所減少，未來(lái)幾年住宅投放量可能會(huì)有所下降。2005200620073.2.3房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量分析160140120100806040200萬(wàn)平方米2.415.310.97.318.637.366.862.2600%25200%500%400%20150%300%200%100%0%-100%

29、億元151050.71.71.11.12.65.86.610.9100%50%0%20002001200220032004200520062007赤峰市區(qū)紅山區(qū)紅山區(qū)增長(zhǎng)率020002001200220032004200520062007赤峰市區(qū)紅山區(qū)紅山區(qū)增長(zhǎng)率-50%140120100806040200萬(wàn)平方米15.210.717.62.37.332.651.757.2600%500%400%300%200%100%0%-100%20002001200220032004200520062007赤峰市區(qū)紅山區(qū)紅山區(qū)增長(zhǎng)率精品整理文檔作為某某城市核心區(qū)的某某區(qū)（包括新城區(qū)），商品住宅開(kāi)發(fā)量約占

30、全市一半2007 年某某區(qū)（包括新城區(qū)）商品住宅的竣工面積、銷(xiāo)售面積和投資額占到全市的41.7%、50.1%和 52.1%。某某區(qū)（包括新城區(qū)）近些年商品住宅市場(chǎng)變化走勢(shì)與全市基本一致2007 年全市商品住宅的竣工面積、銷(xiāo)售面積和投資額分別增長(zhǎng)-1%、-9%和 20%。某某區(qū)（包括新城區(qū)）商品住宅竣工面積增長(zhǎng) -7%，銷(xiāo)售面積和投資額增長(zhǎng)率略高于全市水平，分別達(dá)到11%和 66%。主要板塊發(fā)展情況某某市房地產(chǎn)板塊主要有三個(gè)：某某區(qū)、新城區(qū)以及松山區(qū)，三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)各有特點(diǎn)，產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)、風(fēng)格、戶型、價(jià)格等方面表現(xiàn)不同?？傮w而言，某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。兩到三居的戶型最受消費(fèi)者歡迎，房地產(chǎn)

31、市場(chǎng)均價(jià)在 2500-3000 元/ 平米。某某區(qū)板塊某某區(qū)作為某某市的老城區(qū)，地處城市商業(yè)中心，生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較低，城市商業(yè)亟待進(jìn)一步升級(jí)；由于受到城市空間及發(fā)展規(guī)劃限制，該城區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少，由此造成樓盤(pán)少且體量較小，其均價(jià)在 27003600 元/ 平方米之間，產(chǎn)品以 7090 平米的兩到三居為主， 在教育資源豐富區(qū)域的樓盤(pán)出現(xiàn)了30-50平米的零居、一居室戶型。本區(qū)域的代表樓盤(pán)有新泰和雙子座、某某家園。.松山區(qū)板塊松山區(qū)與某某區(qū)一河之隔，但對(duì)于某某市民卻是郊區(qū)的感覺(jué)，目前在售住宅項(xiàng)目不多，且商業(yè)氛圍較差，但未來(lái)土地供量不可小視，住宅均價(jià)2600 元/ 平方米

32、左右，主力戶型以70-100平方米的兩三居為主，代表樓盤(pán)百合新城。3.3.3.新城區(qū)板塊新城區(qū)作為某某城市發(fā)展的核心，區(qū)域環(huán)境與教育配套均較好。目前在售、尾盤(pán)項(xiàng)目較多，是近幾年某某市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較差，尚未形成商圈概念，不過(guò)區(qū)域內(nèi)在建的兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目今后必將使新城區(qū)成為某某商業(yè)發(fā)展的重心。精品整理文檔區(qū)域內(nèi)住宅尾盤(pán)項(xiàng)目以多層為主，在售項(xiàng)目基本上以小高層、高層為主，均價(jià)在25003300 元/ 平方米，戶型在 80140 平方米大兩三居為主，代表樓盤(pán)水榭花都、皇家帝苑、德潤(rùn)公館、吉祥家園。3.4供給樓盤(pán)分析項(xiàng)目區(qū)域物業(yè)類(lèi)型建筑面積（ M）2戶數(shù)均價(jià)價(jià)格區(qū)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售速度備注調(diào)

33、查顯示，某某市目前供給樓盤(pán)以某某區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)在售新項(xiàng)目為主，尚有一些較早項(xiàng)目的零星房源在售，今年以來(lái)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不多。供給樓盤(pán)概況以下主要對(duì)某某市的某某區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)的現(xiàn)有的供給樓盤(pán)進(jìn)行了分析，從而可以對(duì)某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、消費(fèi)者的普遍需求、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略，以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向和態(tài)勢(shì)等做一個(gè)總體的了解和很好的把握。分析主要側(cè)重于：產(chǎn)品的物業(yè)類(lèi)型、建筑面積、戶數(shù)、均價(jià)、價(jià)格區(qū)間、銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售速度等。23088.18套商業(yè)、幼兒園興隆小區(qū)某某區(qū)住宅9069.8842680同上交通便利，周邊學(xué)校多新泰和雙子座 水榭花都某某區(qū)新城區(qū)大惟名邸皇家帝苑某某區(qū)新城區(qū)23 層商?。ㄗ?宅-

34、3 層商多層、業(yè)?。└?7層層商?。?1-5 層商小高層住業(yè)）宅多層商住24242.18700000160281936002920 起價(jià)， 4 層 15%，多層 2650小高層 2700以后逐層1%2540290020%50%30 套/ 月位置好、智能化、新材料40戶型設(shè)計(jì)較好，一期銷(xiāo)售較好地處核心區(qū)，周邊配套齊是其賣(mài)點(diǎn)17000099155535002690 起價(jià)3三4層00上浮40080%，四層以上逐六層 2層48上0 元浮/ 3平%方米起價(jià)，三四層上浮40%10 套/ 月65%45寧瀾花園某某區(qū)8000328270015%，二五層上浮10%新城區(qū)最大的高層住宅，一期售型較差，銷(xiāo)售一般罄，

35、口碑不錯(cuò)項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，商業(yè)建成后將有所改觀全，但單價(jià)較高且住宅戶盛世嘉園某某區(qū)多層、 高層住宅170000三期 82多層3198，高層 3280三四層上浮15%，二層上浮 8%，五層上浮 10%交通便利某某家園某某區(qū)住宅三期2002980同上某某區(qū)較大樓盤(pán)，自有配表 3-2某某市現(xiàn)有樓盤(pán)供給概況字樓商木蘭小區(qū)松山區(qū)住宅26000444248080%周邊教育、生活配套齊全金鈺大都會(huì)新城區(qū)商業(yè)170000，自持 70%80%項(xiàng)目品質(zhì)不錯(cuò)， 銷(xiāo)售良好， 但一期招商不是很理想眾聯(lián)廣場(chǎng)新城區(qū)商業(yè)公寓700002800 起價(jià)三層以上15%，四層以上逐層3%海達(dá)電器、 小肥羊、 京香先期進(jìn)駐龍園別墅新城

36、區(qū)別墅89預(yù)計(jì) 5000作為為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)園林景觀較差，全現(xiàn)房銷(xiāo)售百合新城松山區(qū)住宅、商業(yè)街120000（商業(yè)36000）268060%松山區(qū)較有名氣的樓盤(pán)，自身的商業(yè)配套是其賣(mài)點(diǎn)奧翔財(cái)富寫(xiě)松山區(qū)寫(xiě)字樓底1100087350070%為數(shù)不多的寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售緩慢從上表可以看出，某某市現(xiàn)有的供給樓盤(pán)中，新城和某某區(qū)的供給比例較大，松山區(qū)相對(duì)較少，這說(shuō)明消費(fèi)者比較偏好這兩個(gè)區(qū)域。某某區(qū)作為傳統(tǒng)的居住區(qū)，物業(yè)類(lèi)型大都為多層，因其無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品被市場(chǎng)認(rèn)可。而新城區(qū)房地產(chǎn)的物業(yè)更趨于多樣化，高層，商業(yè)公寓以及別墅等高品質(zhì)的樓盤(pán)百花齊放，市場(chǎng)接受和認(rèn)可的程度也頗高，銷(xiāo)售價(jià)格也呈現(xiàn)較高的趨

37、勢(shì)。松山區(qū)因其供給的樓盤(pán)少，銷(xiāo)售形勢(shì)也比較樂(lè)觀。供給樓盤(pán)指標(biāo)分析供給樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型分析表 3-3某某市供給樓盤(pán)物業(yè)類(lèi)型樓盤(pán)名稱物業(yè)類(lèi)型樓盤(pán)名稱物業(yè)類(lèi)型新泰和雙子座高層商住成龍嘉園多層普住大惟名邸高層商住王府花園多層精住寧瀾花園多層商住錦繡花園多層精住盛世嘉園多層、小高層普住玉龍家園多層普住某某家園多層、小高層普住德潤(rùn)公館高層精住興隆小區(qū)多層普住亞興國(guó)際公寓高層精住水榭花都多層、小高層精住馨風(fēng)雅居普住皇家帝苑高層普住富貴園小區(qū)多層普住金鈺大都會(huì)商業(yè)興華商住樓多層商住眾聯(lián)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)輸小區(qū)多層普住龍園別墅別墅東南關(guān)小區(qū)多層普住百合新城多層普住、商業(yè)物資小區(qū)普住奧翔財(cái)富寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓、商業(yè)遼河花園多層普住

38、木蘭小區(qū)多層商住金百合家園多層普住春城家園普住陽(yáng)光新城多層普住陽(yáng)光家園多層普住吉祥家園精住、別墅溫馨家園多層普住長(zhǎng)安小區(qū)多層普住表 3-4各種物業(yè)類(lèi)型供給比例物業(yè)類(lèi)型普通住宅精品住宅商住商業(yè)寫(xiě)字樓別墅比例58%14%14%4%2%8%上表表明某某房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以普通住宅為主，高品質(zhì)樓盤(pán)相對(duì)較少，商業(yè)類(lèi)和寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)比較缺乏。對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的樓盤(pán)具有很好的指導(dǎo)作用。供給樓盤(pán)主力戶型列表表 3-5供給樓盤(pán)主力戶型樓盤(pán)名稱主力戶型樓盤(pán)名稱主力戶型新泰和雙子座89109 平米, 兩居成龍嘉園81102 平米, 兩三居大惟名邸66-90 平米, 兩居王府花園84 102 平米, 兩三居寧瀾花園69

39、-81 平米, 兩居長(zhǎng)安小區(qū)87107 平米, 三居溫馨家園69114 平米, 兩三居陽(yáng)光家園70-110 平米, 兩三居某某家園85106 平米, 兩居德潤(rùn)公館136170 平米, 三四居水榭花都138 平米, 三居馨風(fēng)雅居80120 平米, 兩三居皇家帝苑70100 平米, 兩居富貴園小區(qū)79 97 平米, 兩三居木蘭小區(qū)77114 平米, 兩三居興華商住樓68 90 平米, 一兩居眾聯(lián)廣場(chǎng)97108 平米, 兩居運(yùn)輸小區(qū)7596 平米, 兩居龍園別墅280340 平方米東南關(guān)小區(qū)68116 平米, 兩三居百合新城70105 平米, 兩居室物資小區(qū)73-82 平米, 兩居陽(yáng)光新城129 平

40、米, 三居遼河花園7080 平米, 兩居從上表可以看出，目前市場(chǎng)上的主力戶型面積區(qū)間為70-90 平米，除別墅以外的項(xiàng)目基本都有這個(gè)面積區(qū)間的戶型。這說(shuō)明 70-90 平米的面積最容易被消費(fèi)者接受，符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。供給樓盤(pán)價(jià)格分析表 3-6供給樓盤(pán)價(jià)格狀況項(xiàng)目均價(jià)價(jià)格區(qū)間新泰和雙子座360029204100大惟名邸350034004000寧瀾花園270024802900盛世嘉園283024803280某某家園268024803200興隆小區(qū)268024803000小高層 2700皇家帝苑330026804200龍園別墅預(yù)計(jì) 5000百合新城268024802980木蘭小區(qū)24802280

41、2680陽(yáng)光新城268022002860春城家園248018002600水榭花都多層 265025402900精品整理文檔從上表可見(jiàn)，目前某某市現(xiàn)有樓盤(pán)起價(jià)普遍位于2000-3000 元之間，部分高層項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)了3000 元/平米，結(jié)合前述主力戶型為7090 平方米計(jì)算，現(xiàn)有樓盤(pán)每套銷(xiāo)售總價(jià)位于17.5-22.5萬(wàn)元之間居多。3.5總結(jié)本章主要從某某市房地產(chǎn)投資情況、房地產(chǎn)主要發(fā)展板塊以及供給樓盤(pán)的現(xiàn)狀三個(gè)方面對(duì)某某市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)進(jìn)行了分析。分析認(rèn)為，某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)幅度快，市場(chǎng)需求旺盛。但因非市場(chǎng)因素的影響，市場(chǎng)波 動(dòng)的可能性存在；某某市三個(gè)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)則因各自的特點(diǎn)

42、而呈現(xiàn)出活不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但總體上來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好； 從現(xiàn)有的供給樓盤(pán)來(lái)看， 某某市目前以普通多層住宅為主，產(chǎn)品質(zhì)量不高， 物業(yè)類(lèi)型不豐富。4、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域發(fā)展?jié)摿?7精品整理文檔本項(xiàng)目位于某某市某某區(qū)南部，地塊處在某某區(qū)小新地組團(tuán)內(nèi)。距城市中心區(qū)約6 公里，與新城區(qū)隔河（錫泊河）相望。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷持續(xù)，某某市城市規(guī)模在不斷膨脹。由于三山一河的地形限制，城市擴(kuò)張方向直指城市西、北部。從2003 年開(kāi)始，某某開(kāi)始越過(guò)半支箭河向西發(fā)展。在政府的大力推動(dòng)下，政府機(jī)關(guān)和多所知名中小學(xué)陸續(xù)遷入新城區(qū)，很大程度的加速了新城區(qū)（八家組團(tuán)）的開(kāi)發(fā)。經(jīng)

43、過(guò)將近5 年的建設(shè)目前已經(jīng)基本成型，新城區(qū)基本成為某某市現(xiàn)今的行政中心及新興居住區(qū)。新城區(qū)的逐漸開(kāi)發(fā)完畢，不等于城市發(fā)展的腳步有所停歇。從某某2002-2020 年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃圖中，我們可以看出新城區(qū)的開(kāi)發(fā)完畢意味著，城市將開(kāi)始越過(guò)錫箔河向小新地方向發(fā)展。憑借本區(qū)域現(xiàn)有的教育資源及未來(lái)的文體資源，本區(qū)域正向著成為城市教育文化中心的方向進(jìn)發(fā)。在若干市政資源逐步完善的條件下，小新地組團(tuán)未來(lái)有打造一流城市居住區(qū)的潛質(zhì)。區(qū)域消費(fèi)主體本區(qū)域居民除院校教職工外多數(shù)為村鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人員，意味著本區(qū)域現(xiàn)有人口的平均消費(fèi)水平較低。本項(xiàng)目商業(yè)配套的目標(biāo)客戶主要來(lái)自本項(xiàng)目的住戶，基本屬于項(xiàng)目?jī)?nèi)部消化類(lèi)型，還有部分消費(fèi)者是

44、來(lái)自周邊居民。區(qū)域交通環(huán)境雖然目前本區(qū)域公共交通、道路環(huán)境均較為落后，僅有一條公交線路從城市中心區(qū)通達(dá)本地塊，但政府已經(jīng)對(duì)本區(qū)域的路網(wǎng)進(jìn)行了重新規(guī)劃，市政建設(shè)的投入也不斷加大，項(xiàng)目的交通環(huán)境在未來(lái)將得到較大的改善，市區(qū)及附近人流將會(huì)被引導(dǎo)至本區(qū)域，從而為本項(xiàng)目帶來(lái)有效消費(fèi)人群。開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型可行性分析住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性分析區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展概況本項(xiàng)目所在區(qū)域地屬某某區(qū)南部的城鄉(xiāng)結(jié)合部，北側(cè)緊鄰某某學(xué)院，西側(cè)鄰錫泊河，東側(cè)和南側(cè)皆為鄉(xiāng)村及農(nóng)田。本區(qū)域雖遠(yuǎn)景規(guī)劃已經(jīng)成型，但現(xiàn)階段仍處于政府未重點(diǎn)扶植的自然生長(zhǎng)期。發(fā)展緩慢且城市面貌十分落后， 市政配套資源匱乏。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段人口密度較小，自然環(huán)境良好，

45、除某某學(xué)院及附中周邊有部分住宅樓外，其余人群均居住于村莊平房?jī)?nèi)。區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)供需情況供給情況：依據(jù)我們對(duì)本區(qū)域住宅市場(chǎng)的走訪調(diào)研分析，本項(xiàng)目所在小新地組團(tuán)尚沒(méi)有任何在建的商品住宅物業(yè)投入市場(chǎng)。需求情況：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)判斷，在政府未對(duì)本區(qū)域進(jìn)行推動(dòng)式發(fā)展之前，由于該區(qū)域自身發(fā)展速度過(guò)緩，生活配套設(shè)施尚待完善，區(qū)域居住需求十分有限。但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府推進(jìn)力度的加大，預(yù)計(jì)本區(qū)域?qū)⒕邆淞己玫沫h(huán)境品質(zhì)，區(qū)域內(nèi)對(duì)住宅物業(yè)的需求將會(huì)獲得較大釋放。區(qū)域交通環(huán)境對(duì)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響實(shí)地調(diào)研結(jié)果顯示， 因交通不便而放棄或不看好本地區(qū)的消費(fèi)者占絕對(duì)多數(shù)，部分市民有在此區(qū)域購(gòu)房的欲望，但前提條件是交通狀況獲得

46、較大改善。隨著政府不斷完善市政道路建設(shè)、改善公共交通，未來(lái)本區(qū)域交通狀況預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生有效改善，改善后區(qū)域與城市距離將有效拉近，市區(qū)及周邊人流將被引導(dǎo)至本區(qū)域，從而為本項(xiàng)目在全市范圍聚集并帶來(lái)有效消費(fèi)人群。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況本項(xiàng)目所在區(qū)域雖然緊鄰新城區(qū)，但由于一河之隔商業(yè)發(fā)展幾乎空白，迄今本地塊周邊并沒(méi)有規(guī)模商業(yè)出現(xiàn)，根本原因是消費(fèi)者數(shù)量少、消費(fèi)能力弱。地塊周邊有某某學(xué)院及某某附中這類(lèi)人口密集的社會(huì)團(tuán)體，但因?yàn)閷W(xué)生的消費(fèi)能力較弱，使本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)客戶十分有限。區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供需情況供給情況：據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量少于1 萬(wàn)平方米，沒(méi)有大型商

47、業(yè)設(shè)施，多為零散中小型低檔次商業(yè)設(shè)施，商業(yè)多為街道上臨街商業(yè)為主，業(yè)態(tài)也以綠植批發(fā)、小型傳統(tǒng)零售店、小型飯館及網(wǎng)吧等日常生活配套為主，從現(xiàn)狀來(lái)看，本地區(qū)商業(yè)發(fā)展十分落后，這也與本地區(qū)的人均消費(fèi)水平和消費(fèi)客戶數(shù)量有限有關(guān)。需求情況： 現(xiàn)階段， 本地區(qū)尚沒(méi)有大型居住區(qū)， 常住人口不到 3 萬(wàn)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)已基本滿足現(xiàn)有消費(fèi)群體需求。供需狀況表明，本區(qū)域在未來(lái)幾年內(nèi)還不能夠?qū)Υ笮蜕虡I(yè)物業(yè)形成有力支撐，大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求具有不可行性。如果本案規(guī)劃為住宅，那么相應(yīng)的商業(yè)配套必不可少，考慮到本項(xiàng)目周邊有限的消費(fèi)人群，只能形成有限的商業(yè)需求，因此本項(xiàng)目如果規(guī)劃有商業(yè)，應(yīng)注意其規(guī)模要和項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊消費(fèi)客群數(shù)

48、量及其消費(fèi)能力相匹配，因此本項(xiàng)目在限制規(guī)模的條件下， 發(fā)展商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)需求方面具有可行性，其消費(fèi)主體將針對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主及其家人。區(qū)域交通環(huán)境對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響依據(jù)我們對(duì)本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研分析可以得出結(jié)論，本區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有欠成熟的現(xiàn)狀，一部分形成原因在于小新地組團(tuán)的建設(shè)還遠(yuǎn)未成熟，制約其發(fā)展的一個(gè)重要因素是區(qū)域交通環(huán)境的相對(duì)落后。發(fā)達(dá)的交通體系，會(huì)將本項(xiàng)目所在地區(qū)同市區(qū)距離無(wú)形拉近，與市區(qū)尤其新城區(qū)商業(yè)形成有機(jī)聯(lián)系，但當(dāng)前階段本地區(qū)的交通狀況比較滯后，致使整個(gè)小新地組團(tuán)商業(yè)市場(chǎng)較為孤立，發(fā)展緩慢。辦公類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性分析區(qū)域內(nèi)辦公類(lèi)物業(yè)發(fā)展概況就商務(wù)市場(chǎng)而言，本項(xiàng)目所在區(qū)域毫無(wú)商務(wù)辦公氛

49、圍。且考慮到現(xiàn)階段某某市大型企業(yè)類(lèi)別主要以能源，生物制藥、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主，均屬生產(chǎn)加工類(lèi)企業(yè)，廠區(qū)面積較大，其辦公場(chǎng)所均為在廠區(qū)內(nèi)部自行建設(shè)辦公樓，而沒(méi)有單獨(dú)另租（買(mǎi)）寫(xiě)字樓辦公的行為和習(xí)慣。就此而言本地塊開(kāi)發(fā)辦公類(lèi)物業(yè)，在目前來(lái)看基本無(wú)市場(chǎng)可行性。區(qū)域交通環(huán)境對(duì)辦公類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響本項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃開(kāi)發(fā)時(shí)間尚未啟動(dòng)，目前只有一條學(xué)院路與外界聯(lián)通，因此區(qū)域現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)無(wú)法滿足區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展的需求，給區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了較大的阻礙作用。但隨著小新地組團(tuán)城市規(guī)劃的付諸實(shí)施，本區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施的全面改造和建設(shè)也會(huì)日漸完善。這種大規(guī)模、系統(tǒng)性的建設(shè)會(huì)使小新地組團(tuán)的交通得

50、到緩解，為本區(qū)域各種物業(yè)市場(chǎng)，包括辦公市場(chǎng)的發(fā)展提供基礎(chǔ)性的支持。另外區(qū)域交通動(dòng)線體系將加強(qiáng)本項(xiàng)目所在區(qū)域與老城區(qū)及新城區(qū)商務(wù)政務(wù)區(qū)域的聯(lián)系，從而使本項(xiàng)目區(qū)域與周邊有著商務(wù)氛圍的區(qū)域之間實(shí)現(xiàn)資源，尤其是人才資源的共享互動(dòng)，可使本區(qū)域商務(wù)辦公市場(chǎng)獲得新的發(fā)展空間。酒店類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)可行性分析區(qū)域內(nèi)酒店類(lèi)物業(yè)發(fā)展概況某某市有著優(yōu)美的自然環(huán)境及深厚的文化底蘊(yùn)，旅游資源豐富。某某文化、中華第一龍等享譽(yù)九州，旅游業(yè)的 發(fā)展也是政府城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。從需求角度而言，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平的 不斷提高，國(guó)內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、“十一”兩個(gè)旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來(lái)

51、某某旅游的國(guó)內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，游客數(shù)量呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，使酒店類(lèi)物業(yè)在某某市整體范 圍內(nèi)具有較大的發(fā)展空間。對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域而言，由于本項(xiàng)目距旅游資源豐富的區(qū)域仍有較遠(yuǎn)距離且現(xiàn)階段交通通達(dá)性較低，酒店類(lèi)物業(yè)的存在還需要時(shí)間的積淀。隨著小新地組團(tuán)的逐步發(fā)展與區(qū)域交通環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，中長(zhǎng)期來(lái)看，本地區(qū)存在建星級(jí)酒店的可能性和市場(chǎng)可行性，通過(guò)一些特色服務(wù)，如較大的停車(chē)空間、完善的商業(yè)、娛樂(lè)配套、高檔次的餐飲等等，本地塊開(kāi)發(fā)酒店亦能產(chǎn)生一定的投資回報(bào)。從上述區(qū)域內(nèi)酒店類(lèi)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及供需角度來(lái)看，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)酒店類(lèi)物業(yè)不具可行性。但隨著本區(qū)域與市區(qū) 交通條件的改善，以及可能

52、出現(xiàn)的其他商業(yè)、休閑配套的出現(xiàn)以及市政文體配套的發(fā)展成熟，加上某某市旅游熱的 興起后區(qū)域產(chǎn)品的空白，未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)在一定程度上刺激本地區(qū)酒店出現(xiàn)，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，酒店物業(yè)有一 定的可行性，但風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存（建議放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期，根據(jù)周邊市場(chǎng)發(fā)展情況及開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略意圖而定）。區(qū)域交通環(huán)境對(duì)酒店類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響本項(xiàng)目位于老城市核心區(qū)以南6 公里、新城區(qū)中心區(qū)3 公里，隨著區(qū)域道路的完善完工，交通的便捷為酒店類(lèi)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)利好因素，從而使本項(xiàng)目未來(lái)可能發(fā)展之酒店物業(yè)具有交通條件上的可行性。可見(jiàn)本項(xiàng)目所在區(qū)域只有交通環(huán)境完善，最終才能帶來(lái)本區(qū)域商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的統(tǒng)一與成熟發(fā)展，才能使小新地組團(tuán)真正

53、實(shí)現(xiàn)整體成熟化發(fā)展。對(duì)于酒店類(lèi)物業(yè)而言，商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，將會(huì)為區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)大量具有較高檔次的商務(wù)、商業(yè)客群，相應(yīng)地，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)酒店類(lèi)物業(yè)的需求程度也會(huì)得到相應(yīng)提高，從而為酒店類(lèi)物業(yè)提供發(fā)展空間。開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型的選擇除以上論述外，本項(xiàng)目現(xiàn)有各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，例如容積率（1.8 ）、總規(guī)劃建筑面積（ 950000 ）、占地面積（ 800 畝），非常適合較大規(guī)模的住宅物業(yè)。同時(shí)，與其他物業(yè)形態(tài)相比較，住宅的銷(xiāo)售周期較短，有利于盡快回籠資金，在建立企業(yè)品牌的同時(shí)用于后續(xù)工程的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目發(fā)展住宅類(lèi)物業(yè)，具有很強(qiáng)的可行性，而大面積的發(fā)展商業(yè)可行性不強(qiáng)，底商型及中小規(guī)模集中商業(yè)有很

54、強(qiáng)的理論可行性。項(xiàng)目水榭花都地理位置新城區(qū)平雙公路、玉龍大街、臨潢大街交匯項(xiàng)目類(lèi)型住宅+配套商業(yè)占地面積56 萬(wàn)平方米建筑面積70 萬(wàn)平方米容積率1.25建筑形式多層、小高層板樓綠化率35%總套數(shù)一期售罄，二期 1671 套，三期 1148 套銷(xiāo)售率二期 50%銷(xiāo)售速度30 套/ 月精品整理文檔4.4區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅均價(jià)價(jià)格層差多層 2650 元/ 平方米，小高層 2700 元/ 平方米商鋪均價(jià)4.4.1現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析物業(yè)費(fèi)2540 2900 元/ 平方米臨街商業(yè)（可餐飲） 16800 元/ 平方米，其他 7500 元/ 平方米0.8 元/ 月. 平米4.4.1.1水榭花都戶型配比車(chē)位

55、售價(jià)外立面材質(zhì)備注30-50 平米一居占 12%，69-81 平米兩居占 77%，92 平米三居占 11%3300 元/ 平方米墻磚周邊商業(yè)氛圍較差，沿街商業(yè)建成商家進(jìn)駐后將有所改觀項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：水榭花都作為一家某某市外的開(kāi)發(fā)商大型住宅項(xiàng)目，地處新老城區(qū)交匯處，周邊政府機(jī)關(guān)、名校眾多。該項(xiàng)目在當(dāng)期銷(xiāo)售樓盤(pán)的品質(zhì)具有一定的代表性，后期銷(xiāo)售也可能與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。該項(xiàng)目無(wú)論在戶型設(shè)計(jì)上還是小區(qū)園林景觀打造上均優(yōu)于同期其他樓盤(pán)，最終促成了一期的旺銷(xiāo)。目前銷(xiāo)售的二期延續(xù)了一期的風(fēng)格，以小高層板樓為主，但由于戶型偏大，市場(chǎng)接受程度不太高，銷(xiāo)售遇到了阻力。水榭花都的成功經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)值得本項(xiàng)目借鑒。4.4.1.2

56、皇家帝苑項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：皇家帝苑位于新城區(qū)黃金地段，東臨24萬(wàn)平米的生態(tài)公園，南至錫箔河、西臨寶山路，北臨市政府，周邊教育配套、生活配套齊全；整個(gè)項(xiàng)目采用現(xiàn)代自然主義的外立面風(fēng)格，框剪結(jié)構(gòu)，確保物業(yè)質(zhì)量；最大70 米的樓間距，確保戶戶采光，社區(qū)內(nèi)獨(dú)特的水系景觀的打造，最終贏得了購(gòu)房者追捧?；始业墼返某晒ψC明了某某高品質(zhì)樓盤(pán)的缺失，即使高層住宅存在高公攤面積，高居住成本，但只要項(xiàng)目各方面品質(zhì)打造到位，同樣會(huì)贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。項(xiàng)目皇家帝苑二期地理位置寶山路以東，林西路以西，臨潢大街以南項(xiàng)目類(lèi)型住宅占地面積15 萬(wàn)平方米建筑面積25 萬(wàn)平方米容積率1.23精品整理文檔建筑形式小高層、高層板樓、雙拼別墅綠化率

57、35%總套數(shù)1555住宅均價(jià)3300價(jià)格層差2690 元起價(jià)， 3 層上浮 8%，4 層及以上逐層上浮3%商鋪均價(jià)15000物業(yè)費(fèi)1 元/ 月. 平米戶型配比70100 平米兩居占 70%， 120 140 平米三居占 20%，300-500 平米雙拼別墅占 10%車(chē)位售價(jià)3300 元/ 平方米外立面材質(zhì)涂料備注項(xiàng)目地處政府南面，臨新城區(qū)主干道，建成后將成為新城區(qū)最大的高層建筑群4.4.2在建、擬建競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研了解到，未來(lái)某某在建、擬建項(xiàng)目將主要集中在新城區(qū)、松山區(qū)及項(xiàng)目周邊的地塊，由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)近年某某的在建、擬建項(xiàng)目都會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。4.4.2. 1

58、在建、擬建項(xiàng)目給本項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)某某市十一五發(fā)展目標(biāo)，及新城開(kāi)發(fā)的政策指導(dǎo)，會(huì)帶動(dòng)某某城市化建設(shè)的進(jìn)程，改變整個(gè)某某的城市形象，提升整體的居住環(huán)境，城市體的擴(kuò)容將增加本項(xiàng)目的客源。老城區(qū)有限的可供開(kāi)發(fā)用地，將增強(qiáng)新城區(qū)板塊、項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)形成聚合力，從而提升本項(xiàng)目的土地價(jià)值，逐漸由生地向熟地的轉(zhuǎn)變，將極大的拉近消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的心理距離。隨著近幾年的發(fā)展，市場(chǎng)上逐漸出現(xiàn)了部分高品質(zhì)的樓盤(pán)，這些優(yōu)秀項(xiàng)目的出現(xiàn)將會(huì)加深某某人對(duì)于“什么是好房子”的認(rèn)識(shí)，這種觀念上的引導(dǎo)也會(huì)帶動(dòng)某某人生活方式和居住質(zhì)量的提升。目前市場(chǎng)上高品質(zhì)樓盤(pán)的缺失，預(yù)留了本項(xiàng)目打造高品質(zhì)社區(qū)的發(fā)展空間。項(xiàng)目周邊大量可開(kāi)發(fā)用地均存在

59、難度較大的拆遷問(wèn)題，從而使本項(xiàng)目今后具備成本優(yōu)勢(shì)。4.4.2.2在建、擬建項(xiàng)目給本項(xiàng)目帶來(lái)的威脅某某大量不確定的在建、擬建的開(kāi)發(fā)用地，不確定的潛在客戶量，以及當(dāng)期市場(chǎng)飽和度的大小，將直接影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期及資金回籠。項(xiàng)目周邊大量的擬建開(kāi)發(fā)用地，將會(huì)分流本項(xiàng)目的潛在客戶。項(xiàng)目周邊可建用地開(kāi)發(fā)時(shí)期的不確定，將可能出現(xiàn)本項(xiàng)目孤掌難鳴，無(wú)法產(chǎn)生聚合效應(yīng)的局面。松山區(qū)可供開(kāi)發(fā)的用地量較多，由于其離老城區(qū)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢(shì)，將可能分流部分本項(xiàng)目的潛在客戶。 如果市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，而是保持在某一需求層面上的量的集中增加，將會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需失衡，對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)有一定的威脅。由于眾多待開(kāi)發(fā)用地

60、的存在，未來(lái)可能出現(xiàn)的國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，將會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié)在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選擇方面，我們選取了現(xiàn)有的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目水榭花都和皇家帝苑，以及一些在建和擬建的項(xiàng)目，對(duì)它們進(jìn)行點(diǎn)評(píng)和分析。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，給本項(xiàng)目提供了重要的市場(chǎng)參考依據(jù)。1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)量普遍良好，建筑風(fēng)格比較新穎，較之其它的樓盤(pán)，無(wú)論是在戶型設(shè)計(jì)還是在小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)方面， 都引入了全新的理念， 對(duì)于消費(fèi)者的需求有一定的引導(dǎo)作用。因此，對(duì)于本項(xiàng)目， 在對(duì)它們借鑒的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)風(fēng)格要更加獨(dú)特并要易于為消費(fèi)者接受，力爭(zhēng)使產(chǎn)品能引領(lǐng)某某市的時(shí)尚潮流。2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)代表了某某市的高品質(zhì)樓盤(pán)，但存在著一定的問(wèn)題。通過(guò)實(shí)