房地產(chǎn)抵押貸款

1、 第七章 住房抵押貸款證券化李娟 01035201通過本章的學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)證券化的類型和基本特征住房抵押貸款證券化的基本原理、參與機(jī)構(gòu)和運(yùn)作程序MPTS、CMO和SMBS三種MBS產(chǎn)品的設(shè)計(jì)特征知識要求2第一節(jié) 住房抵押貸款證券化原理資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵住房抵押貸款證券化的模式23住房抵押貸款證券化的投資風(fēng)險(xiǎn)分析13一、資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵1、資產(chǎn)證券化的概念資產(chǎn)證券化就是將資產(chǎn)收益權(quán)以債券的形式在資本市場上發(fā)行并流通的過程。資產(chǎn)是指可以為其所有者帶來未來收益的有形財(cái)產(chǎn)或無形權(quán)力，其表現(xiàn)形式可分為有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。無形財(cái)產(chǎn)有可以分為股權(quán)資產(chǎn)、債權(quán)資產(chǎn)、貨幣資產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利如工業(yè)產(chǎn)權(quán)、特許權(quán)等。4適

2、合證券化的資產(chǎn)品種應(yīng)該具備以下條件：期限較長、流動性較差；具有可預(yù)見的穩(wěn)定均勻的未來現(xiàn)金收入；資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定而優(yōu)良，變現(xiàn)價(jià)值較高；具有某種同質(zhì)性并能夠根據(jù)一定的特征構(gòu)成一個(gè)資產(chǎn)組合；合同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；5根據(jù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化的類型的不同，資產(chǎn)證券化工具一般可劃分為資產(chǎn)支持證券（asset-backed securitization,ABS）和住房抵押貸款證券（mrtgage-backed securitizaition,MBS）兩者的最大區(qū)別是，前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款，后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。6MBS ABS 總計(jì)美國（2003年） 3144 581 3725歐洲（2

3、002年） 78.5 79.2 157.7表7-1展示的是歐美MBS和ABS的發(fā)行規(guī)模。從中可以看到，在歐洲國家，兩種類型債券的發(fā)行規(guī)模相當(dāng)，而在美國，住房抵押貸款證券化規(guī)模龐大。72、資產(chǎn)證券化的基本特征作為一項(xiàng)重要的金融創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化給現(xiàn)代金融體系帶來了強(qiáng)烈的沖擊和巨大的改變，它的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)的融資模式。融資者不再需要通過以自身的信用能力或自身的資產(chǎn)為抵押，或利用外部擔(dān)保從銀行借入資金，也不再需要通過在資本市場發(fā)行股票或債券等籌集資金，只要融資者擁有可證券化的資產(chǎn)，他就可以通過證券化的方式進(jìn)行債券發(fā)行，實(shí)現(xiàn)資金籌集。相比傳統(tǒng)的融資方式，資產(chǎn)證券化融資具有以下特征：第一，破產(chǎn)隔離與融資安

4、全性。這是資產(chǎn)證券化的核心要素。其包含兩個(gè)含義：一個(gè)含義是上述資產(chǎn)證券化的融資機(jī)構(gòu)與發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相互隔離；另一個(gè)含義是指特設(shè)載體（SPV）無破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。第二、真實(shí)出售。即抵押資產(chǎn)的所有權(quán)是否確實(shí)通過資產(chǎn)證券化交易轉(zhuǎn)移給了債券的發(fā)行人，而投資者在購買債券后是否確實(shí)擁有那部分抵押資產(chǎn)的所有權(quán)。8第三、具有資產(chǎn)質(zhì)量的要求。該特征也包含兩個(gè)含義：一個(gè)是經(jīng)濟(jì)含義，指那些證券化成本小于收益的資產(chǎn)才適宜證券化；另一個(gè)是信用含義，指的是支持資產(chǎn)的信用質(zhì)量，包含信用評級和信用增級兩個(gè)方面。第四、融資對象的擴(kuò)大化與融資期限的延長性。在金融投資領(lǐng)域，由于謹(jǐn)慎的原則，一些投資者和貸款人常常受到外部的投資限制或者內(nèi)部

5、自主設(shè)置的一些投資限制，不能向一些融資對象融資，或者資金規(guī)模受到一定限制，資產(chǎn)證券化作為一種特殊的融資方式，放松了一些限制，吸引了一批投資主體，擴(kuò)大了融資來源。資產(chǎn)證券化有助于發(fā)起人進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理，是一種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造信用、提高流動性的金融創(chuàng)新工具，對傳統(tǒng)金融理論提出了多方面的挑戰(zhàn)。首先，它打破了傳統(tǒng)金融體系格局，形成了債權(quán)融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)融資三分天下的格局；其次，他對建立在傳統(tǒng)融資方式基礎(chǔ)上的現(xiàn)代金融理論提出了有力的挑戰(zhàn)。9二、住房抵押貸款證券化的模式住房抵押貸款證券化主要是銀行住房上能夠抵押貸款債券的債券化。它是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有流動性較差但具有穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收

6、入的住房抵押貸款，匯集重組抵押貸款池，由商業(yè)銀行或特定機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蚱渌问降男庞迷黾壓?，以債權(quán)形式出售給投資者的融資過程。由此形成的資金融通市場被稱作為抵押二級市場。10傳統(tǒng)融資模式現(xiàn)今傳統(tǒng)模式貸款貸款回收再貸款貸款貸款出售再貸款住房抵押貸款證券化使房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資模式“貸款貸款回收再貸款”，變?yōu)椤百J款貸款出售再貸款”模式。其最主要的特點(diǎn)是將原先不以為投資者接受，缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成了可以在市場上流通，容易被投資者接受的債券，或者說就是將MBS轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)讓工具的過程。11目前，住房抵押貸款證券化的模式有兩種：表內(nèi)住房抵押貸款證券化和表外住房抵押貸

7、款證券化。表內(nèi)住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行按一定標(biāo)準(zhǔn)形成抵押貸款組合，并以該抵押貸款組合形成的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行住房抵押貸款債券，向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。表外住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行按一定標(biāo)準(zhǔn)形成抵押貸款組合出售給特定交易機(jī)構(gòu)，并由它以此為基礎(chǔ)發(fā)行債券，向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售，籌集資金支付給出售抵押貸款組合的商業(yè)銀行。兩者的區(qū)別在于：前者沒有發(fā)生抵押貸款資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，抵押貸款組合和由此發(fā)行的住房抵押貸款債券都體現(xiàn)在商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表上；后者抵押貸款組合通過“真實(shí)出售”，發(fā)生了抵押貸款資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，脫離了商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表，所發(fā)行的住房抵押貸款債券不再是商業(yè)銀行的

8、負(fù)債，而是“特定交易機(jī)構(gòu)”的負(fù)債。123、住房抵押貸款證券化的投資風(fēng)險(xiǎn)分析抵押債券的投資風(fēng)險(xiǎn)主要決定與抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和利率的風(fēng)險(xiǎn)，具體包括如下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：（一）自然災(zāi)害引起的抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)由于自然災(zāi)害可能造成抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因此抵押房屋一般都要求購買房屋保險(xiǎn)，房屋保險(xiǎn)一般根據(jù)不同地區(qū)的自然情況有不同的要求。（二）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指因借款人不具有抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)有障礙而引起的風(fēng)險(xiǎn)。對于抵押房地產(chǎn)，貸款方可以要求借款人購買貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)分為兩種：一是買房產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保障買房者的權(quán)益；二是貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保障抵押權(quán)人的利益。13（三）信用風(fēng)險(xiǎn)借款人還不起貸款或不能按時(shí)還款引起的壞賬或拖欠風(fēng)險(xiǎn)，即信用風(fēng)險(xiǎn)。（四）提前償付風(fēng)險(xiǎn)借款人提前償還貸款會引起提前償付風(fēng)險(xiǎn)。（五）利率風(fēng)險(xiǎn)利率的變化會引起利率風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)一般可以通過設(shè)計(jì)可調(diào)利率抵押來降低或者二級市場進(jìn)行轉(zhuǎn)移。對于這些風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度、抵押信用保險(xiǎn)制度和債券擔(dān)保制度在很大程度上能夠保證抵押貸款和抵押債券投資的安全和收益，保障抵押權(quán)人和抵押債券投資者的利