產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析

1、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析2003-11-4產(chǎn)權(quán)式酒店，在西方是一種廣受青睞的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，它將旅游休閑與房產(chǎn)投資有機(jī)地結(jié)合起來，大都建在景色優(yōu)美及經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的入住率及以提供配套服務(wù)增加收入。但是，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國內(nèi)地，卻有不同的定義。國外產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于世界上一些著名的旅游城市，例如美國的夏威夷、加利弗尼亞、佛羅里達(dá)以及澳大利亞的黃金海岸等，目前都得到了迅速發(fā)展。在西方，提起產(chǎn)權(quán)式酒店必然會(huì)涉及到“分時(shí)度假”?！胺謺r(shí)度假”已與產(chǎn)權(quán)式酒店緊密聯(lián)系在一起。分時(shí)度假的定義及發(fā)展分時(shí)度假，英文名稱是“ TimeShare”，就是將酒店，度假村或休閑式住宅項(xiàng)

2、目的個(gè)別房間的使用權(quán)，以周為單位分時(shí)段銷售給不同客戶，使用的期限可以是10年、20年、30年甚至永久年限。客戶購買了該房間一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后，即可享有每年在此度假一周的權(quán)益，同時(shí)還享有該時(shí)段轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等系列權(quán) 益以及優(yōu)惠使用公共配套設(shè)施的權(quán)益。“分時(shí)度假”產(chǎn)生于 20世紀(jì)60年代的歐洲，創(chuàng)始者引入這一概念，主要是為了減輕家庭購買“第二套住宅”用于休閑度假的壓力，當(dāng)時(shí)只是把度假村內(nèi)的房間使用時(shí)段進(jìn)行簡單劃分，每個(gè)家庭購買房間每年 1/12的使用時(shí)段，即每年可享受在此度假一個(gè)時(shí)段的權(quán)益。70年代期間，“分時(shí)度假”開始在加勒比海及佛羅里達(dá)等地流行，并迅速風(fēng)行美國。可惜早期提供的單位一人質(zhì)素都比

3、較差，難以滿足消費(fèi)者需求。直至80年代以后，多家國際級(jí)酒店集團(tuán)加入“分時(shí)度假行列，包括 Marriot、Hilton及Disney等，使此消費(fèi)服務(wù) 步入正軌，健康發(fā)展。分時(shí)度假交換系統(tǒng)隨著“分時(shí)度假”市場的蓬勃發(fā)展，分時(shí)度假交換系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生，這也是“分時(shí)度假”中最吸引人的地方。分時(shí)度假交換系統(tǒng)，就是當(dāng)客戶決定某一年不使用原認(rèn)購的度假時(shí)段時(shí)，可以通過系統(tǒng)，交換同屬于一個(gè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任一家度假酒店的時(shí)段。目前，世界上最著名的分時(shí)度假交換體系是RCI (Resort Condominiums International)和 II (Interval International ),世界上已有 100

4、 個(gè)國家和地區(qū)超過 3800家的交換酒店或度假村加入了 RCI系統(tǒng)，II提供交換服務(wù)的1800多家度假村也分布在世界 85個(gè)國家。通 過RCI和II,消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)了輕松前往各地旅游度假的心愿，也使酒店的空置時(shí)間縮短，盤活閑置房產(chǎn)，為 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，是目前西方產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營過程中最具魅力的方式。投資價(jià)值從長遠(yuǎn)的投資價(jià)值來看，消費(fèi)者購買“分時(shí)度假”時(shí)段所需費(fèi)用，較每年外游度假支出大量酒店住房費(fèi)用 要?jiǎng)澦悖欢?，“分時(shí)度假”所提供的居所比一般酒店套房要寬敞，并配有一切家居設(shè)施，讓消費(fèi)者有更加 寬松和舒適之感。中國產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及發(fā)展在國內(nèi)流行的產(chǎn)權(quán)式酒店，就是將酒店的每間客房

5、分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者擁有一定期限的 免費(fèi)居住權(quán)，其余時(shí)間可以委托給酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并可享受每年的經(jīng)營收益分紅，從而 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。中國的產(chǎn)權(quán)式酒店1989年萌芽于海南省，可惜并沒有發(fā)展成真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店。近幾年來，產(chǎn)權(quán)式酒店開始呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，在南京、上海、杭州、珠海、海南、深圳等一些知名的旅游城市興起，并 形成星火燎原之勢。深圳產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷程在深圳，率先將“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一經(jīng)營方式引進(jìn)來的是香港雅蘭集團(tuán)，該集團(tuán)于1999年開發(fā)了雅蘭酒店。雅蘭酒店位于鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路，2000年6月正式“揭開面紗”，作為一種新興的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，雅 精品 文檔

6、蘭酒店當(dāng)時(shí)引來了眾多投資者的“競相追逐”，目前銷售成績不俗，經(jīng)營狀況良好。2000年9月，大梅沙海景酒店一期正式開盤；2001年12月，東方威斯大酒店隆重推出；2002年8月，大梅沙海景酒店二期粉墨登場，稱業(yè)主不僅每年能在此享受 60天的休閑度假生活，并且每年可獲得固定回報(bào) 和酒店經(jīng)營的分成，掀起一陣搶購熱潮，甚至大量外地客戶紛至杳來；產(chǎn)權(quán)式酒店已成為諸多消費(fèi)者的投 資新寵。深圳產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀截止目前，深圳已推向市場的產(chǎn)權(quán)式酒店共有3個(gè)，其中大梅沙海景酒店一期和東方威斯大酒店已經(jīng)基本售罄，而雅蘭酒店和大梅沙海景酒店二期銷售情況也比較好。深圳產(chǎn)權(quán)式酒店概況物業(yè)名稱 占地面積（m2） 建筑面積

7、（m2）東方威斯大酒店約6000 16569 （其中酒店約8000）雅蘭酒店11750 21900大梅沙海景酒店二期 11596 15912從各產(chǎn)權(quán)式酒店的戶型供應(yīng)來看，雅蘭酒店和大梅沙海景酒店以40平方米左右的一房為主力戶型，占了90%左右的比例，而東方威斯大酒店則是以70平方米左右的二房、三房為主導(dǎo)，占總供應(yīng)戶型的比例超過80%。目前，購買深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶主要是高收入階層。從各產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體來看，買家以深圳客戶 為主，其次是外地（例如上海、武漢等）客戶，還有部分港人。雅蘭酒店：客戶85%來自特區(qū)內(nèi)，其中5%左右為鹽田本地人，港人所占比例為7%,外地客戶約8%。東方威斯大酒店：市內(nèi)

8、客戶所占比例約為70%,另外的30%港人和外地客戶所占比例各半。大梅沙海景酒店二期：特區(qū)內(nèi)購買者約占一半，客戶40%左右來自外地，約10%港人選擇該物業(yè)。從客戶構(gòu)成分析可見，大梅沙海景酒店二期外地投資客戶所占比例增加，一方面這與該酒店所宣傳的高投 資回報(bào)率有著密不可分的關(guān)系；另一方面也反映了外地客戶對(duì)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景逐步看好。產(chǎn)權(quán)式酒店投資影響因素目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展還處于初期階段，投資產(chǎn)權(quán)式酒店能否有可觀的利潤，受到諸多因素的影響。 利息、稅費(fèi)。消費(fèi)者購置產(chǎn)權(quán)式酒店，不管是一次性付款，還是向銀行借貸，關(guān)注利息的升降變化實(shí)質(zhì)上 就是關(guān)注投資是否有價(jià)值。2002年2月，中國人民銀行第八

9、次下調(diào)人民幣存、貸款利率，其中各項(xiàng)存款年 利率平均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)刺激投資和消費(fèi)都有積極的推動(dòng)作用。此外，稅費(fèi)的多少也會(huì)影響到投資者的投資行為，過高的稅費(fèi)會(huì)令投資者望“店”卻步。開發(fā)商。除了休閑度假之外，消費(fèi)者最關(guān)心的莫過于投資回報(bào)的可靠性和投資的安全保障性，所以，發(fā)展 商的企業(yè)品牌、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、公司信譽(yù)等，都將對(duì)消費(fèi)者的投資行為有很大的影響。酒店位置和周邊配套。產(chǎn)權(quán)式酒店提供給人們的是作為休閑度假之用，因此，酒店所處位置的旅游資源、 周邊成熟完善的配套設(shè)施等，會(huì)在一定程度上決定客源的多少，也能否保證酒店有利潤。酒店管理公司。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，前期

10、的銷售只是成功了一半，難的是后期的經(jīng)營管理，所以，好的 酒店管理公司將決定酒店的發(fā)展及出路，投資者能否獲得回報(bào)的關(guān)鍵也在于此?！胺謺r(shí)度假”。西方的產(chǎn)權(quán)式酒店與“分時(shí)度假”可謂唇齒相依，但是從國內(nèi)的市場環(huán)境來看，中國大多數(shù) 消費(fèi)者對(duì)于“分時(shí)度假”還是一個(gè)比較陌生，甚至還帶有誤解的概念，這主要是由于一些不法投機(jī)者在沒 有任何實(shí)體保障的基礎(chǔ)上大肆推銷“分時(shí)度假”服務(wù)，欺騙消費(fèi)者，帶來了很大的負(fù)面影響。2001年，深圳就有兩名消費(fèi)者把珠海市某旅游中心告上法庭，訴其委托某業(yè)務(wù)公司推銷的“分時(shí)度假”服務(wù)使用虛假、誤導(dǎo)的手段騙取消費(fèi)者。2002年春節(jié)期間，廣東省消委會(huì)和深圳市消委會(huì)也針對(duì)此現(xiàn)象發(fā)出第一號(hào)消費(fèi)

11、警 示：提醒消費(fèi)者在參加“分時(shí)度假”活動(dòng)中，要有足夠的理性，慎防陷阱?？梢?，“分時(shí)度假”市場的完善和規(guī)范，將對(duì)投資者的信心產(chǎn)生一定影響。深圳產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景西方的產(chǎn)權(quán)式酒店因引入 RCI獲得了快速的發(fā)展，中國是 1999年開始引入RCI的，但是目前RCI在中國 的成員酒店只有16家。而在深圳，目前還沒有任何一家產(chǎn)權(quán)式酒店加入RCI ,客戶休閑度假地點(diǎn)單一，市場的發(fā)展還處于導(dǎo)入期，但今后會(huì)有很多投資者會(huì)看好這種投資品種，市場前景相當(dāng)廣闊。居民收入增長。據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2002年深圳人均GDP達(dá)到5561美元，2002年末，居民儲(chǔ)蓄存款余額1756.49億元，比年初增長383.1億元，增長2

12、7.9%。居民存款的增多從另一方面反映了人們的投資渠道 單一，因此，開辟渠道將居民的部分存款轉(zhuǎn)化為投資尤為必要，而在當(dāng)前銀行利率較低、證券市場風(fēng)險(xiǎn)難 測的情況之下，產(chǎn)權(quán)式酒店的高回報(bào)的投資率必然會(huì)受到諸多高收入階層的關(guān)注。人們消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。目前，深圳人均居住面積為17.4平方米，隨著居住條件進(jìn)一步改善，人們的住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，尤其是中高收入人士，在工作之余追求舒適、休閑的生活已成為一種時(shí)尚，近兩年來開始流行“5+2”的生活模式，以及國家每年115天左右的假期，為人們旅游、休閑、度假提供了時(shí)間基礎(chǔ)， 這將在一定程度上可以推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的統(tǒng)計(jì)公報(bào)表明

13、，2002年深圳全年接待游客 5062.11萬人次，比上年增長10%,全年旅游總收入 355.48億元，其中旅游外匯收入 17.23億美元，增長14%,賓館、酒店、度假 村開房率64.1% o另據(jù)深圳旅游局最新的市場調(diào)查分析表明，來深游客當(dāng)中，59.9%為休閑、觀光、度假，其次是來參加商務(wù)活動(dòng)的游客，所占比例為16.3%,探親訪友的占12.4%,其他占11.4%。大量游客帶來了旅游經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，為產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)帶來了機(jī)遇。城市發(fā)展速度加快。中國加入 WTO以后，深圳對(duì)外開放的步伐不斷加快，2002年全年共有17家世界500強(qiáng)跨國公司來深圳投資或增資，投資或增資總數(shù)達(dá)86家，各種經(jīng)貿(mào)洽談、國

14、際展覽、國際會(huì)議等商務(wù)交流活動(dòng)頻繁。深圳已融入了經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人等來深數(shù)量有較大幅度增 長。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至I 2002年末，深圳常住人口為 504.25萬人，比上年增長7.6%,其中暫住人口 364.8 萬人，占常住人口的72.3%。其中在深圳居住的外國人達(dá) 1.1萬至1.5萬人，他們主要是外資企業(yè)的中高層 管理、技術(shù)人員及家屬，與現(xiàn)時(shí)純旅游度假而造成酒店開房率季節(jié)性強(qiáng)的特點(diǎn)形成互補(bǔ)。在強(qiáng)大的消費(fèi)前 提下，深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)前景廣闊。得天獨(dú)厚的自然旅游資源。根據(jù)西方的經(jīng)驗(yàn)，國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在自然條件優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，有足夠的觀 光、娛樂等旅游資源，可以供客人

15、休閑度假。深圳東部具有綿延約142公里的優(yōu)美海岸線，海景資源豐富，山景風(fēng)光秀麗，華僑城集團(tuán)斥巨資在三洲田建生態(tài)旅游城，橫跨三洲田和梅沙兩個(gè)片區(qū)，項(xiàng)目包括高爾夫 球運(yùn)動(dòng)公園、茶文化公園和科普生態(tài)主題公園等，得天獨(dú)厚的自然景觀和旅游資源使東部地區(qū)成為人們喜 愛的休閑度假之地，也為開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店提供了自然條件。政府的規(guī)劃與扶持。深圳市政府對(duì)東部地區(qū)的發(fā)展給予了大力扶持。交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善，政府對(duì)東部黃 金海岸的發(fā)展規(guī)劃，以及深港兩地合力打造東部海濱旅游度假區(qū)等，都將促進(jìn)東部海濱旅游的快速發(fā)展。 鹽田區(qū)的定位是：“加快發(fā)展黃金海岸建設(shè)，大力發(fā)展港區(qū)服務(wù)業(yè)，成為東部物流中心和旅游區(qū)?！丙}田區(qū)在制定第10個(gè)五年計(jì)劃（20012005年）時(shí)，提出了建設(shè)“現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)”的戰(zhàn)略。2002年，鹽田港躍升為全球第6大集裝箱樞紐港，未來鹽田港片