全國土地市場月報(bào)

1、全國土地市場報(bào)告2022 年 7 月17 月宅地成交規(guī)模環(huán)比下降，流拍略有好轉(zhuǎn)2022 年 7 月，隨著三四線城市涉宅用地成交規(guī)模較上月下滑，全國重點(diǎn) 65 城成交規(guī)模環(huán)比小幅回落；因重慶、長沙等城市第二輪土拍熱度偏低影響，整體溢價(jià)率亦稍有下滑；但是流拍現(xiàn)象略有好轉(zhuǎn)，本月流拍率創(chuàng)近一年來的新低。聯(lián)系各城市第二輪集中土拍表現(xiàn)來看，冷熱分化仍較為顯著，不僅是城市之間，城市內(nèi)部甚至板塊內(nèi)部也有分化趨勢。在住宅市場仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化的趨勢將繼續(xù)加劇，流動性緊張下房企仍將重點(diǎn)關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)核心資源宅地的投資機(jī)會。一、重點(diǎn)土地政策匯總7 月 8 日，長春發(fā)布進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的

2、通知，通過實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目局部開發(fā)預(yù)售、允許對歷史建筑等依法進(jìn)行改造等調(diào)整土地規(guī)劃政策來對房企給予政策扶持，政策出臺的背后是長春樓地市持續(xù)遇冷。7 月 12 日，青島第三批次集中供地推介會召開，會上，青島不僅公布了第三批次擬出讓地塊，同時(shí)還提出將嚴(yán)格管理商品住宅設(shè)置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條件以及與工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、科研用地搭配出讓，禁止違規(guī)設(shè)置使用外資等條件。由此，青島第三輪集中供應(yīng)地塊中涉及產(chǎn)業(yè)引入或捆綁出讓的地塊或?qū)⑦M(jìn)一步減少。此外，7 月 29 日，深圳發(fā)布深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)，深圳全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于 95 平方公里，并完成直接供地 10 平方公里。長春發(fā)布進(jìn)一

3、步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展若干措施的通知措施提及，調(diào)整土地規(guī)劃政策。通過實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目局部開發(fā)預(yù)售、允許對歷史建筑等依法進(jìn)行改造、允許提前申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、允許不以公益為目的的羔寵、教育、醫(yī)療等企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資、支持已拿地未開工及在建的商業(yè)、商務(wù)用地項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后改建為租賃住房、支持居住用地商業(yè)兼答比例靈活處置等舉措，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予政策扶持。青島第三批次集中供地推介會青島第三批計(jì)劃集中供應(yīng) 51 宗土地，總面積約 2300 畝，黃島 16 宗、李滄 11 宗、市北區(qū) 9 宗、城陽區(qū) 6 宗、嶗山和即墨均 3 宗、市南區(qū) 2 宗、高新區(qū) 1 宗，具體地塊信息

4、將于 8 月份發(fā)布正式出讓公告。此外，推介會中還提到，青島市將嚴(yán)格管理商品住宅設(shè)置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條件以及與工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、科硏用地搭配出讓；禁止違規(guī)設(shè)置使用外資，影響公平、另行繳納其他資金等條件。深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)，深圳全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于 95 平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于 45 平方公里，完成直接供地 10 平方公里和空間儲備用地 40 平方公里。此外，加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商品住房建筑面租不少于 3000 萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于 10

5、平方公里，通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于 700 萬平方米。二、全國總體土地市場走勢7 月全國重點(diǎn) 65 城土地市場供應(yīng)規(guī)模有所下降，成交規(guī)?；境制?，成交樓面均價(jià)小幅回落。本月重點(diǎn) 65 城土地供應(yīng)建面下降至 6419 萬平方米，環(huán)比下降 35%；成交建面 7587 萬平方米，環(huán)比微降 0.4%；成交樓面均價(jià)小幅回落至 4411 元/平方米，環(huán)比降幅 12%。三、全國各類土地市場走勢和熱度涉宅用地市場走勢7 月全國重點(diǎn) 65 城涉宅用地市場供求規(guī)模均有所回落，成交樓面均價(jià)微升。本月重點(diǎn) 65 城宅地供應(yīng)總建面積為 1344 萬平方米，環(huán)比下降 66%，由于重點(diǎn)城市

6、中僅深圳于本月推出了第二批集中出讓地塊，城市數(shù)量較上月大幅減少；本月成交總建面積為 2836 萬平方米，環(huán)比下降 16%；成交樓面均微升至 10535 元/平方米，環(huán)比微漲 2%。涉宅用地市場熱度7 月重點(diǎn) 65 城涉宅用地溢價(jià)回落流拍好轉(zhuǎn)。溢價(jià)率方面，重點(diǎn) 22 城中有 7 個(gè)城市在本月進(jìn)行了第二輪集中土拍，部分三四線熱點(diǎn)城市也在本月進(jìn)行了土拍，重點(diǎn)城市成交溢價(jià)率分化明顯，成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價(jià)率水平，但是南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及首輪，無錫溢價(jià)率也在低位徘徊，導(dǎo)致本月重點(diǎn) 65 城平均溢價(jià)率環(huán)比下滑 1.3 個(gè)百分點(diǎn)至 3.4%。另一方面，流拍現(xiàn)象略有好轉(zhuǎn)，和上月相比，重點(diǎn)

7、65 城的涉宅用地流拍率下降至 11.3%，環(huán)比下降了 2.6 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近一年來的新低。商辦用地市場走勢7 月全國重點(diǎn) 65 城商辦用地供應(yīng)規(guī)模微升，成交規(guī)模小幅上升，成交樓面均價(jià)微降。本月商辦用地供應(yīng)總建面積為 823 萬平方米，環(huán)比微升 1%；成交總建面積為 645萬平方米，較上月上漲 15%；成交樓面均價(jià)環(huán)比微降 2%至 3448 元/平方米。商辦用地市場熱度7 月重點(diǎn) 65 城商辦用地溢價(jià)率大幅回落，流拍率小幅下降。本月商辦用地成交溢價(jià)率回降至 1.2%，較上月大幅下降了 7.1 個(gè)百分點(diǎn)；流拍率為 11.3%，較上月下降了2.6 個(gè)百分點(diǎn)。整體市場熱度仍維持在較低水平。四、兩集中

8、土拍情況2022 年 7 月，重點(diǎn) 22 城中僅深圳推出第二批集中出讓地塊，較今年首批次量價(jià)大幅增長，出讓方式也是沿用首批次，部分地塊限房價(jià)上調(diào)。7 月，第二輪集中出讓進(jìn)入中后期，包括上海、廣州在內(nèi)的 7 個(gè)重點(diǎn)城市均在月內(nèi)進(jìn)行了第二輪集中出讓。從各城市成交規(guī)模來看，與今年首輪相比，7 月完成第二輪集中土拍的 7 個(gè)城市中，3 城成交數(shù)量增長，4 城成交數(shù)量減少；5 城成交總建面積增長，長沙、廣州 2 城的成交總建面積下降；南京宅地成交數(shù)量增幅及總建面積增幅均領(lǐng)跑 7城。從各城市成交金額及地價(jià)來看，與今年首輪相比，7 月完成第二輪集中土拍的 7 個(gè)城市中，受到成交規(guī)模增長的影響，南京和無錫的成

9、交金額增長幅度較大，其中南京的增幅達(dá)到 280%；上海雖然供地規(guī)模下調(diào)，但是供地質(zhì)量明顯提升，本輪集中供地中長寧、靜安、楊浦和普陀四個(gè)核心城區(qū)均有宅地出讓，導(dǎo)致上海的成交樓面均價(jià)較首輪上漲 69%，達(dá)到 33225 元/平方米。從各城市溢價(jià)率來看，7 月完成第二批集中土拍的 7 個(gè)城市中，廣州本次土拍成交的涉宅用地整體溢價(jià)率為 6.6%，是除 2021 年首批集中土拍以外溢價(jià)率最高的一次，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)確實(shí)帶動了溢價(jià)率的上漲；成都整體溢價(jià)率較上輪小幅上升 0.7 個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到 5.3%。南京、長沙、重慶、無錫、上海 5 城的溢價(jià)率均在低位，在 5%以下。從各城市流拍撤牌率來看，廣州、長沙流拍撤

10、牌率相對較高，其中廣州有 3 幅宅地流拍，流拍撤牌率達(dá)到 23.1%；成都、南京均在 5%以下，無錫、重慶、上海均無流拍撤牌。整體來看，廣州本輪土拍溢價(jià)率和流拍率同時(shí)上漲，在優(yōu)質(zhì)地塊遭到房企爭相競拍的同時(shí)，區(qū)位或者周邊配套不占優(yōu)勢的地塊仍遇流拍，區(qū)域熱度分化仍顯著，也可見目前房企投資態(tài)度依然謹(jǐn)慎。成都在樓市回暖、土拍規(guī)則放松、房地價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大等方面利好下，房企拿地積極性明顯比上批次更高，11 幅地“熔斷”進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，流拍現(xiàn)象也較首輪有所好轉(zhuǎn)，同時(shí)土地市場冷熱不均情況也比較明顯。長沙則恰恰相反，雖然有 2 幅地觸頂成交，但多數(shù)地塊仍依靠本地城投托底，流拍率較首輪大幅升高。重慶第二輪土拍并未能

11、延續(xù)首輪回暖態(tài)勢，雖然溢價(jià)率不高，但也并未出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。從拿地房企情況來看，央國平仍是重點(diǎn)城市集中土拍的拿地主力，民企拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。7 月完成第二輪集中競拍的 7 城來看，拿地主力均是央企國企及地方政府平臺，拿地金額占比均在 60%以上，民企拿地意愿仍不足。如廣州本輪土拍與前幾輪一樣，國家隊(duì)依然是拍地主力，僅一家民企參與，且沒有成功拿地；無錫二輪集中土拍，拿地主力依舊為無錫城投、街道平臺，錫山區(qū)本土房企紅豆置業(yè)，本次出手直接拿下了錫山區(qū) 2 幅地塊，期待后期新項(xiàng)目；成都第二輪土拍依然以國企央企拿地為主，央企以華潤為代表、國企以人居為代表，各競得 6 幅宅地。報(bào)告說明1、58 安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告數(shù)據(jù)基于市場公開信息、58 同城網(wǎng)站及安居客網(wǎng)站自有監(jiān)測數(shù)據(jù)、歷史沉淀大數(shù)據(jù)等；2、全國重點(diǎn) 65 城數(shù)據(jù)范圍是特指 58 安居客研究院選取的 65 個(gè)樣本城市：北京，天津，大連，石家莊，哈爾濱，沈陽，太原，長春，威海，濰坊，呼和浩特，包頭，秦皇島，煙臺，保定，上海，杭州，蘇州，南京，無錫，濟(jì)南，青島，寧波，南昌，福州，合肥，徐州，淄博，南通，常州，湖州，紹興， 溫州，嘉興 ，昆山，鹽城，蚌埠，深圳，廣州，佛山，三亞，惠州，東莞，?？冢楹?，中山，廈門，南寧，泉州，柳州，成都，重慶，武漢，鄭州，西安，昆明，貴