鄭州市廣場商業(yè)部分市場調查及定位分析報告

1、謹 呈: 首座國際廣場商業(yè)部分市場調查及定位報告 北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司 商 業(yè) 部 二零零八年五月廿五日 目 錄第一部分 都市經(jīng)濟與規(guī)劃分析 02國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值02工業(yè)和建筑業(yè)06固定資產(chǎn)投資國內貿易08綜合分析0第二部分 商業(yè)市場調查分析10量販大賣場調查分析 1百貨調研分析 16步行街區(qū)調研分析 25分析總結 29第三部分 商業(yè)個案調查分析3個案調查調查分析總結 78第四部分 項目定位8 T分析82戰(zhàn)略定位84主體定位85經(jīng)營定位8客戶定位91功能定位6第五部分 本方案可行性及投資收益分析99 第一部分 都市經(jīng)濟與規(guī)劃分析一.國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值市國民經(jīng)濟持續(xù)健康快速進展。初步核

2、算,全年完成生產(chǎn)總值22.2億元,比上年增長5.6%;人均生產(chǎn)總值316元，增長14%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值8.4億元,增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1308.7億元，增長18.9;第三產(chǎn)業(yè)增加值124.億元,增長12.%。產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)新的變化，由上年的.8：53.:42調整為36:5.:42.3,二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高.2個百分點。非公有制經(jīng)濟完成增加值1404.3億元,增長2.6%，占生產(chǎn)總值的5.0%,比上年提高.個百分點。積極推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化進程進一步加快，中心都市集聚功能和輻射作用增強,年末全市城鎮(zhèn)化水平達到61.3%,比上年提高1.個百分點都市經(jīng)濟指標:GD進入快速增長通道,盡

3、管在207年增長速度略有緩和,但進展勢頭良好房地產(chǎn)進展與GDP增速之間的關系小于%45%8%大于%萎縮停滯穩(wěn)定進展高速進展圖2 產(chǎn)業(yè)增長狀況都市經(jīng)濟指標:第三產(chǎn)業(yè)比例一直低于第二產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)進展尤其是價格的上升有一定制約作用房地產(chǎn)進展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關系小于3%3050%大于5%客戶結構單調,市場平淡市場產(chǎn)品結構不清晰,進展不確定客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富市場價格上漲較快。全年城鎮(zhèn)居民消費價格比上年上漲.6%,其中食品價格上漲14.1，家庭設備用品及服務價格上漲3.4，煙酒及用品價格上漲.2%，衣著價格上漲.%,娛樂教育文化用品及服務價格上漲1.2%，居住價格上漲2%;醫(yī)療保健及個人用

4、品價格下降2.4，交通和通信價格下降2.。居民消費價格指數(shù):在居民人均收入一定的情況下,消費價格指數(shù)增長過快，則會阻礙居民投資。關于房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)的進展產(chǎn)生一定的阻礙二工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)完成增加值16.9億元，比上年增長0.8%,其中全市建筑業(yè)完成增加值1418億元,比上年增長10.。具有建筑業(yè)資質的獨立核算建筑業(yè)企業(yè)共完成建安工作量528億元，增長3.8%；實現(xiàn)利潤總額3.1億，增長81.9;實現(xiàn)稅金總額1.3億元，增長38.4。工業(yè)和建筑業(yè)增長:工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè),國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對房地產(chǎn)的進展有著重要阻礙，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,對房地產(chǎn)有著直接作用!三、固

5、定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資完成137.3億元,比上年增長325,其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資39億元，增長311；第二產(chǎn)業(yè)完成投資615.7億元,增長49.8%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1億元,增長26%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1135.8億元,比上年增長35.2，民間投資完成4.億元，增長58.4。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資298.8億元，增長300%。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資29.8億元,比上年增長30.，其中住宅投資225.億元，增長2.1%。商品房屋施工面積3684.4萬平方米，比上年增長3.%，其中住宅施工281.4萬平方米，增長63%。商品房新開工面積1399萬平方米,增長19.。商品房屋竣工面積66

6、5.4萬平方米,增長6.7%。商品房屋銷售面積1079萬平方米，增長7.1；銷售金額92.3億元，增長69.6%。全年經(jīng)濟適用房完成投資17.億元,比上年增長530。經(jīng)濟適用房新開工面積53.9萬平方米;竣工面積45.4萬平方米；銷售面積5.4萬平方米。固定投資： 各類固定投資持續(xù)增長,關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),無疑是利好消息。能夠一定程度上帶動個人購房投資四、國內貿易全年完成社會消費品零售總額978.7億元，比上年增長90。分城鄉(xiāng)看,都市消費品零售額0.1億元,增長19.；縣及縣以下消費品零售額288.6億元,增長176。分行業(yè)看,批零貿易業(yè)零售額7967億元,增長17.6;住宿餐飲業(yè)零售額1646

7、億元，增長64；其他行業(yè)零售額.4億元,增長18.4。年末全市共有批零貿易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點.3萬個。全年批零貿易企業(yè)完成商品銷售總額1567.億元，比上年增長13.7,其中批發(fā)總額109.1億元，增長10.。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中,汽車類比上年增長4.0%,石油及制品類增長82,通訊器材類增長306%，電子出版物及音像制品類增長5.0，家用電器和音像器材類增長44.8%,日用品類增長30.9%，食品、飲料、煙酒類增長3.3%,服裝類增長2.8%，化妝品類增長29.7，金銀珠寶類增長3.%。國內貿易: 各類商業(yè)消費持續(xù)增長,并達到歷年最高增長點。在今后幾年里將持續(xù)增長或保持穩(wěn)健進展態(tài)勢!綜

8、合分析：不管國民生產(chǎn)總值、各個產(chǎn)業(yè)、各類投資都呈持續(xù)增長態(tài)勢。關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營都將產(chǎn)生有利阻礙。第三產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟結構的重要組成部分，在各個產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱,在經(jīng)濟結構所占的比重越來越大。隨著都市化進程的逐步加快,商業(yè)必將得到長足進展。尤其從00年下半年至今，股市震蕩，基金低迷,各類投資都不景氣的情況下。商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資必將再次引發(fā)關注。關鍵在于我們如何因勢利導！ 第二部分 商業(yè)市場分析鄭州市商業(yè)高度集中，要緊集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等,各商業(yè)中心格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強導至

9、市場間競爭激烈,每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢?；疖囌靖浇|集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型批發(fā)市場；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等,已形成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈形成了以家電、百貨為主的二級商業(yè)中心,成為西區(qū)人民的購物首選;同時，現(xiàn)在以超市為帶動的商業(yè)繁華地段要緊有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。主力百貨步行街區(qū)大賣場家樂福沃爾瑪世紀聯(lián)華華潤萬家丹尼斯量販 主力百貨店大商新瑪特丹尼斯百貨北京華聯(lián)百盛百貨中原商貿城紫荊山百貨中環(huán)百貨大賣場大賣場步行街區(qū)量販大賣場分析沃 爾 瑪世紀聯(lián)華家樂福沃爾瑪華潤萬家易初蓮花量販大賣場

10、沃爾瑪百貨有限公司由美國零售業(yè)的傳奇人物山姆沃爾頓先生于162年在阿肯色州成立。通過四十余年的進展,沃爾瑪百貨有限公司差不多成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前沃爾瑪在全球十六個國家開設了超過6500多家商場,職員總數(shù)60多萬,分布在美國、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中國、韓國、德國和英國16個國家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩徒粌|四千萬人次。沃爾瑪在鄭州的旗艦店位于鄭州最繁華喧鬧的二七商圈太康路附近。項目涉及340畝地內的55戶居民的拆遷。沃爾瑪旗艦店因拆遷問題,一直進展不順，截至目前,仍有四五十戶居民拒絕搬遷,工期只能一拖再拖，遠遠超出了預期時刻。 同時,除首家旗艦店

11、外，沃爾瑪在鄭州西郊規(guī)劃的一家社區(qū)店,同樣也因為涉及拆遷問題，工程至今擱淺。世紀聯(lián)華經(jīng)三路店二七路店碧波園店汝河路店東風路店金博大店 聯(lián)華超市股份有限公司于一九九一年起在上海開展業(yè)務，于十五余年間,以直接經(jīng)營、加盟經(jīng)營和并購方式進展成為一家具備全國網(wǎng)點布局、業(yè)態(tài)最齊全的零售連鎖超市公司。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目差不多達到3，69家（不包括本公司聯(lián)營公司經(jīng)營的門店)，遍布全國21個省份及直轄市，接著保持中華人民共和國(中國)最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領先地位，連續(xù)九年成為以營業(yè)額計中國最大的零售連鎖超市。 河南世紀聯(lián)華超市有限公司成立于22年10月16日,是上海世紀聯(lián)華

12、和河南金博大強強合作的結果,其中聯(lián)華占51%股份,金博大占9股份。目前共有五家門店,其中經(jīng)三店于200年2月18日盛大開業(yè)，1.6萬平方米的面積及四萬多種的商品在上海聯(lián)華全國的賣場中排名差不多上靠前的,加之金博大原有的兩個門店:二七店面積為000多平方米,經(jīng)營品種有3.5萬余種;碧波園面積為00多平方米,經(jīng)營品種有3萬余種。三家門店都在穩(wěn)步經(jīng)營,差不多在鄭州的零售業(yè)中處于領先地位。易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財寶500強的正大集團是易初蓮花的總公司。那個泰國商業(yè)集團差不多在20個國家建立了250個公司，聘用了超過100,000名職員，是中國最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領先的跨國

13、企業(yè)形象活躍在世界的前沿。 易初蓮花目前在鄭州市差不多有兩家店投入運營，第一家店位于紫荊山路與商城路交叉口，第二家店位于農(nóng)業(yè)路與舊107國道交叉口，正大世紀都市廣場項目由正大集團所屬的易初蓮花公司與河南廣元置業(yè)有限公司聯(lián)合投資興建，總投資3億元人民幣，占地面積3.5萬平方米，由易初蓮花超市、主體商場和高層住宅等組成，建筑面積超過10萬平方米。 華潤萬家航海西路店：鄭州市桐柏路98號(桐柏路與航海路交叉口) 經(jīng)三路店： 鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店： 鄭州嵩山南路19號南陽路店： 南陽路300號（南陽路與黃河路交口）華潤萬家是華潤集團旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。通過24年的進展,華潤萬家差不多

14、快速成長為中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)品牌之一，并與華潤蘇果一起成為華潤零售業(yè)務的主力軍。截止20年底,華潤萬家在全國擁有門店2450家,職員人數(shù)超過1萬人,2007年銷售額突破500億元,蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位。目前,華潤萬家的業(yè)務進展區(qū)域已遍布華東、華南、華北、西北、東北、中原以及香港地區(qū)等個省市、80多個縣級以上都市。 華潤萬家奉行“全國進展、區(qū)域領先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的進展戰(zhàn)略，堅持“時尚、品質、貼心、新奇、低價、便利”的經(jīng)營理念,主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài);同時針對細分市場,華潤萬家開拓了以中高消費市場為定位的l超市,以及為滿足年輕消費者追求快捷、舒適的時尚生活而精心打造的一種

15、全新形象便利店Vgo。華潤萬家以持續(xù)改善消費者生活品質為己任，引領現(xiàn)代與健康的生活方式,多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補，為消費者提供高質、超值、安全的商品與服務，最大限度的滿足消費者的各種購物需求。家世界大型綜合超市成立于997年，以“低價、新奇、豐富”的經(jīng)營理念迅速占據(jù)中國北方市場。家世界大型綜合超市是經(jīng)營面積上萬平米的大型賣場，要緊經(jīng)營食品、飲料、日用百貨、服裝、電器等2萬余種商品,在進入的每個都市都已成為當?shù)鼐用裣矏鄣馁徫飯鏊?。其目前在北方都市開設了58家連鎖店。可能206年底將超過7家。 206年,家世界超市在河南省的鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、安陽和三門峽等地陸續(xù)開6家商店。 207年3月，華潤萬家全資收購

16、家世界。百貨調研分析通過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后,目前鄭州百貨市場要緊集中了兩大陣營:一批是80年代末、90年代初進展起來的老牌國有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興進展起來的民營企業(yè)。由于商戰(zhàn)過后,競爭壓力有所緩解，國有百貨還有一定的喘息時刻，但隨著大量新興商業(yè)的涌進,它們的生存環(huán)境開始惡化。隨著鄭州商貿都市的迅速進展和政府的大力招商引資，國內外知名商業(yè)巨頭紛紛進入鄭州,不斷改寫鄭州的商業(yè)競爭格局。大商、丹尼斯、北京華聯(lián)是其中較有代表性的大型商場。大商以經(jīng)營中高檔品牌為主,品牌種類豐富，消費群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線,定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)差不多定位是流行和時尚,展示流行趨勢,引導

17、時尚消費。先進的體制，新穎的理念讓大商、北京華聯(lián)、丹尼斯等新興百貨充滿了生機,成為市場的亮點，也將是市場主導力量。營業(yè)中的百貨 丹尼斯百貨鄭州丹尼斯百貨是臺灣東裕集團下屬的集百貨、大賣場、便利店等業(yè)態(tài)于一體的零售集團，自197年開業(yè)以來,銷售額累計達60多億人民幣, 2006年人民路丹尼斯單店銷售額超過億元，居河南省零售企業(yè)銷售榜首。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè),但隨著市場的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會有許多新的商業(yè)項目產(chǎn)生,同時也會引進眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場中要保持一支獨秀的局面將面臨著更為激烈的競爭。目前丹尼斯百貨在二七路、花園路布點圈地,加速連鎖擴張規(guī)

18、模，正是為了在以后的競爭中占據(jù)更為有利的地位。商場名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號經(jīng)營模式開放式與獨立店鋪相結合定位流行精品百貨規(guī)模營業(yè)樓層為地下一層，地上6層,總建筑面積約5平方米，其中營業(yè)面積35平方米。租金保底+扣點約28%行業(yè)組合女裝40%、男裝8%、運動休閑14%、皮具、精品14、家居用品11、餐飲3%要緊品牌負一樓經(jīng)營運動休閑系列，要緊品牌有耐克、阿迪達斯、NIKE30、Kappa、匡威、raido、銳步、彪馬、美津濃、李寧、杰克瓊斯、SPT、LIS、UCL、IVERSTONE、LEE、蘋果、WRALE、GSAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營化妝品、皮鞋、珠

19、寶精品等，要緊品牌有迪奧、資生堂、羽西、SK-II、紀梵希、百麗、Ae、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。二樓經(jīng)營時尚女孩裝、飾品等，要緊品牌有Csow、 EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季候風、耐克、VERMOA、ONY、艾格、a、Azno 、2、巧帛、艾衣人、TkeIT 、G200、 Pargay、COZZI 、BEU、MORAN、箱子、艾格周末、VEE、史努比、播、淑女屋、馬克華菲JEANS、CIO等。三樓經(jīng)營成熟女裝等,要緊品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、in、UXMA、MBM、伊

20、芙心悅、T、恩曼琳、OMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e、米多米、BR.Jinvogue、研色、XM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓經(jīng)營女裝、童裝等,要緊品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇異、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安姬奧、吉帝拉、奧菲歐、菲姿、美雪、鄂爾多斯羊絨、暖倍兒、LLE、埃米雅文、麗兒寶、櫻桃小丸子、雅迪斯、貝瑞、貝納菲爾等五樓要緊經(jīng)營男裝,要緊品牌有莊子、CAM、美國馬球、VASTO、尼諾里

21、拉、Jep、威可多、華倫天奴、皮爾卡丹、沙馳、藍豹、喬頓 、薩巴蒂尼、梵思諾、圣大保羅、布萊恩、Lacoste、法蘭詩頓、elon、莊吉、:)爵度 、雅樂士、Cel、金利來、阿蘭德龍、老人頭等六樓經(jīng)營家居用品、小電器等,要緊品牌有松下 、寶祥、索尼、虎牌、飛利浦小家電、德國好運達、雙立人、成家家居 、利快、夢潔 、SmSoit、馨亭、多樣屋、松下、佳能、東芝、三星、派克、德國博朗、伊萊克斯等停車位約300多個營業(yè)狀況200年人民路百貨單店銷售額超過10億元，位居鄭州百貨業(yè)績首位。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營業(yè)額約為5-6萬。經(jīng)營治理丹尼斯百貨能夠鄭州的龍頭商業(yè)項目,這與其日常的經(jīng)營治理有著

22、緊密的關系。臺商治理的百貨零售業(yè)在業(yè)界一直備受矚目,從鄭州其他的商業(yè)項目能夠看到，商場門前的廣場部分差不多被用作停車和出租車所占用（如金博大、北京華聯(lián)等）,而丹尼斯百貨門前的廣場則在進行商戶的推廣促銷活動。由此能夠看到，對廣場的利用不但能夠聚攏人氣，同時對場內的品牌和商戶的形象宣傳也能起到積極的作用。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看,要緊以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購物同時得到休閑享受。品牌提升在經(jīng)營業(yè)績良好的狀況下同時不斷地拓新經(jīng)營范圍,拜特高檔精品超市應運而生，成為鄭州首個精品超市，商品中530%由國外采購,要緊面對鄭州高端消費群體。盡管拜特超

23、市目前收益未達到理想效果,然而對丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市場定位丹尼斯百貨針對25-歲之間顧客,以公務員、白領及私營業(yè)主為要緊消費群體;從產(chǎn)品定位來看,以中檔產(chǎn)品為主，中高檔為補充,產(chǎn)品的選擇相對廣泛,也成為眾多品牌商家進入鄭州市場的首選之地。硬件設施一組手扶電梯,四組垂直電梯,關于單層面積6000多平方米的商業(yè)來講,在交通組織上存在一定的問題，但米寬的主通道、.5米的次通道和明亮的燈光在一定程度上彌補了硬件上的不足。結論:結合以上分析，本項目應注意以下問題:首先,從項目的硬件設施來看，假如本項目定位為中高檔購物中心,建筑的層高、通道的寬度、燈光的設計、店面的設計、停車位、人流車流的交

24、通組織等都要達到一定的要求,這些差不多上在前期策劃過程中需要考慮的因素。其次從產(chǎn)品的組合來看,作為購物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店的確定將依照市場的變化趨勢進行設計與規(guī)劃。最后從經(jīng)營治理來看，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)營治理公司對整個商業(yè)項目進行運作對項目的成功是至關重要的。不但能專門好的調換購物中心的品牌結構,同時通過各種宣傳活動和促銷手段讓項目持續(xù)增值。北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈地處二七商圈內，區(qū)域內人氣旺盛，有著濃厚的商業(yè)氛圍。定位于家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場,經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，要緊消費群

25、體鎖定在1845歲的年輕女性,在經(jīng)營風格上體現(xiàn)了對顧客群的目標定位。商場名稱北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路號經(jīng)營模式百貨定位時尚大眾百貨規(guī)模約5000平方米租金扣點形式，依照品牌不同，約2%-30%如在活動時，扣點數(shù)還要增加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場、電動游戲中心要緊品牌歐珀萊、玉蘭油、羽西、美寶蓮、美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以純、美特斯邦威、YYT、互動地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。營業(yè)狀況目前經(jīng)營情況良好，最高品牌月銷售額可達2萬元以上從經(jīng)營情況來看目前北京華聯(lián)目前經(jīng)營狀況良好，其次,現(xiàn)在北京華聯(lián)已開始進入品牌提升期,品牌選擇上也將更

26、加注重時尚性、年輕化,同時進一步提升品牌的檔次和質量。目前商場餐飲功能分不引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食,由此帶來較高的人氣。中原商貿城中原商貿城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總經(jīng)營面積5萬平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營面積最大的零售商場。由于中原商貿城地處碧沙崗商圈，但隨著碧沙崗商圈的衰退,商業(yè)氛圍上斷下降的情況下,作為碧沙崗商圈的領頭軍中原商貿城也同樣面臨生存的危機,據(jù)了解,中原商貿城的月銷售額僅100萬元左右，同時品牌商家開始逐步流失，商場要緊采納低廉的租金條件來吸引品牌商家的留駐，如“哥弟”之類的品牌；商場名稱中原商貿城位置嵩山路與建設西路交匯口經(jīng)

27、營模式百貨定位中低檔規(guī)模800平方米行業(yè)組合女裝:30%,精品：%,男裝:5%,其他:47要緊品牌玉蘭油 歐珀萊 S-I 清妃 羽西 鄭明明 高絲 蘭蔻 蝶妝 歐萊雅 蘭妮簡愛 子菡江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元平方米,二樓170元/平方米,三樓約0元平方米營業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達20萬元左右,約占商場總銷售額的1/，其余品牌月銷售不足5萬元據(jù)了解，中原商貿城的產(chǎn)權已全部出售，現(xiàn)要緊采納返租的形式經(jīng)營，但同時也有部分產(chǎn)權的業(yè)主,自主開店經(jīng)營,由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面;現(xiàn)租金情況,一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在17元/平方米,三樓約0元平方

28、米左右。金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購物中心有限公司,位于鄭州市二七路，于1997年9月2日開業(yè)，是鄭州市新崛起的一家民營現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。公司要緊經(jīng)營有一家5萬平方米的大型購物中心，公司經(jīng)營品種涉及男女服裝、珠寶名表、皮具化妝、家電床品、食品百貨等十萬種商品,并引入了麥當勞、必勝客等國際餐飲品牌。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內消費者廣泛認可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。一樓精品百貨商場：主營：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達斯二樓女士服裝商場：主營：女孩服飾、淑女服飾、女士內衣、女士皮具、女士飾品、美

29、發(fā)三樓男士服裝商場:主營：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時尚用品商場：主營：童裝玩具、運動服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內衣、健身器材、家電音響百盛購物中心百盛購物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團在中國投資的大型百貨連鎖店。營業(yè)面積5萬多平方米的大型商場,購物環(huán)境舒適優(yōu)雅，目前擁有獨有品牌近百個，在時尚女裝、女士差不多著裝方面與其他商場有所不同。 百盛鄭州店5層共5萬多平方米,是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購物場所。400多個百貨品牌中，1/3是鄭州市場前所未有的新面孔,餐飲娛樂場所將占到整個商場面積的/0：每一層都會有餐廳或咖啡廳，不僅鄭州市場上生意火

30、爆的中西餐廳會被請進來,還將從外地帶來部分新品牌。 樓層面積業(yè) 態(tài)租 金5F1000家電、采納租金和聯(lián)營兩種形式，租金水平00-40元/平方米,聯(lián)營扣點23%加保底 40000男裝、運動裝、休閑3F100淑女裝、貴婦裝2F000女孩裝、配飾F1000化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋F(xiàn)00量販超市（目前未開業(yè))新營業(yè)或籌建中的百貨1.目前大商新瑪特進入鄭州后迅速擴張新店,建設路和桐柏路交叉口建設路店07年1月1日試營業(yè)，該項目建筑面積2600平方米，其中大眾百貨6000平方米，生活超市1300平方米,電器賣場70平方米(將打造中原最大的電器賣場)2、大商新瑪特購物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國貿中心打

31、造華北地區(qū)的旗艦店,面積40000平方米，定位于中高檔。將于近期開業(yè)3、丹尼斯百貨花園路店(十六層，建筑面積共6800平方米）將于今年籌備開業(yè)。步行街區(qū)調研分析建業(yè)置地廣場河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑項目之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及一般公寓?？傉嫉丶s3.85公頃,項目落成后總建筑面積達到26.7萬平米。建業(yè)置地廣場位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個項目分為三個部分，南側臨鄭汴路的四層商業(yè)娛樂性建筑為建業(yè)置地商城;正對主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場;臨中州大道向北依次排開的酒店、OHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)

32、置地中心。 商業(yè)總建筑面積約1萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。商業(yè)部分整體定位為集精品購物、生活服務、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式綜合性購物廣場 寶龍都市廣場鄭州寶龍都市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)3平方公里范圍內唯一大型商業(yè)開發(fā)項目。項目規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米,建成后的鄭州寶龍都市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務、文化、運動等于一體，2小時車程,輻射范圍內居住人口超過500萬（據(jù)投資方分析）。 鄭州“寶龍都市廣場”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢,即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店,再輔以餐館娛樂業(yè)

33、的店鋪,它能夠涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內容。 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和阻礙力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資1億人民幣，總占地面積約3畝，總建筑面積2萬平方米。項目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點。 大上海城步行街項目東西跨度為430米,南北跨度為280米,包括上海商城、金街、銀街、展示中心、都市主題廣場等子項目，其以巨大的內聚力和輻射力形成了一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體,集購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時尚生活中心島和市民休閑娛樂場所。 鄭州國

34、貿中心鄭州國貿中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向,是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。由河南新田置業(yè)有限公司開發(fā),建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設計有限公司,承建單位為中建二局。 總建筑面積0萬，由國貿街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復合式建筑,包括棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓,均為3層。酒店式公寓共5.6萬,對市場銷售;寫字樓建筑面積近11萬,呈一排弧線排列;南側的2棟住宅樓共8萬,用于安置回遷居民； 層商場,位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處,其中地下1層為家樂福超市，已簽約;地下2層為車庫； 項目中央設有近萬的大型下沉式廣場，周圍有3條商業(yè)步行街分不和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接,并設有空中連廊、步行梯

35、、手扶電梯、觀光梯。步行街1米寬、米長,上下3萬； 項目共設3個人行出入口(北、南、西方向)、個車行出入口（東、西、南方向）; 宇通百年德化步行街 百年德化風情購物公園自20年7月日正式公開以來，以其不可復制的商業(yè)地段,先進的規(guī)劃設計理念以及宇通企業(yè)集團的實力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績一路飄紅 百年德化項目定位為中原首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園 。首期由1多部現(xiàn)代化手扶電梯,“聚寶盆”似的下沉式中央廣場，3道圓弧內街、4道放射狀連同外界的主街等組成 商業(yè)市場總結分析現(xiàn)時期商用物業(yè)銷售市場的分析 供應量持續(xù)增加,存

36、在競爭壓力2005至今,鄭州市商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快,舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā),將會有更多新的商業(yè)用地,再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費適應的緣故，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā),經(jīng)濟形勢的好轉,消費勁水平的回升,鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。 商用物業(yè)市場的進展趨勢分析 隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的進展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，都市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具(公交線路的擴張與私家車)對居民活動能力和活動范圍的擴展

37、,鄭州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的進展趨勢。市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈,在一個商圈里面,假如沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述,都市的進展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈)，每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各進展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢,互為補充,在競爭中謀求進展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。物業(yè)市場進展規(guī)?；勒罩袊尤隬TO的協(xié)議，我國已承諾在五年內逐步放開零售市場,同意外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動,外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序

38、、散亂的不規(guī)則市場,逐步走向有序的規(guī)范市場,純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向進展。 開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為以后商用物業(yè)的進展趨勢,百年德化、大上海城、寶龍都市廣場等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，備受投資者及商家注意。商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，鄭州房地產(chǎn)市場的進展和商用物業(yè)市場的變革,會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的進展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場現(xiàn)狀來看,鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。商用物業(yè)產(chǎn)品同質化住宅同質化要緊表現(xiàn)是建筑風格的克隆現(xiàn)象,商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。商業(yè)項目缺乏可感

39、性強的形象定位專門多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好;商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn),會減弱對目標客戶的吸引力。 有專門多人明明明白有那個項目,卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個如何樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應就會減少成交機會。營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一,營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩。,或明或暗的返租是近期用得較多的手法。建筑設計不能完全滿足多功能的商貿需求 在早期,進展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理,只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟,進展

40、商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)治理和商業(yè)治理等手段,來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。 建筑設計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求,而且還要預留服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營治理水平與項目開發(fā)水平不能同步進展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)治理水平差不多進展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)治理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的經(jīng)營治理則較為滯后,專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)治理機構在市場上較少，目前負責商場經(jīng)營治理的機構，多為開發(fā)商公司內的一個部門，只負責自身

41、開發(fā)項目的經(jīng)營治理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。專門多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是進展商財力不濟,開業(yè)后經(jīng)營治理不善是重要緣故之一。 我項目經(jīng)營可行性的分析購物中心(百貨商場)鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店經(jīng)營專門好。其他均不甚理想。百貨大樓、紫荊山百貨等為代表的傳統(tǒng)國營百貨只能牽強維持。盡管紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴,共同經(jīng)營，但在短期內仍然難脫沉疴。北京華聯(lián)、百盛等外來百貨進入鄭州經(jīng)歷了多年的市場培育,目前仍然只能實現(xiàn)盈虧平衡!隨著都市的進展、社會消費水平的提高。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴容和升級。大商國貿店、丹尼斯花園店將是百貨

42、行業(yè)升級的前奏,百貨業(yè)的競爭在以后幾年里，必將空前激烈。商業(yè)的市場定位,商業(yè)的運作治理水平等將是競爭的核心。鑒于以上分析，不建議我項目經(jīng)營百貨。即便丹尼斯、金博大依舊經(jīng)歷了-5年的市場培育期。而我項目的經(jīng)營目標是在短期內通過經(jīng)營運作快速實現(xiàn)物業(yè)的升值。而丹尼斯等成功商業(yè)也差不多上經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實現(xiàn)的。顯然我項目不具備如此的條件和優(yōu)勢!超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍經(jīng)營比較好!要緊分布在各大商圈,或者是以量販本身作為主力店所形成的社區(qū)型商圈。要緊以滿足生活消費為主導的快速消費品和輕工商品為主。經(jīng)營業(yè)種劃分較細,業(yè)態(tài)眾多,治理專業(yè),多以連鎖方式全國進展! 鑒于超市、量販經(jīng)營的專業(yè)性

43、,不建議我項目自營超市或者量販?？煽紤]將自留物業(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣,帶動項目銷售和招商等工作。并借助主力店優(yōu)勢迅速帶動項目商業(yè)氛圍迅速形成，在盡量短期時刻內實現(xiàn)物業(yè)升值。步行街區(qū)街區(qū)和ALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。但真正意義上的ALL在河南目前尚屬空白,只是概念上的一種炒作。而街區(qū)則是目前經(jīng)營層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。但目前在河南經(jīng)營相對成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。大上海城、鄭州國貿等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中,經(jīng)營態(tài)勢目前尚不能下定論。但從前期商鋪銷售和招商情況看,依舊比較理想的。因此,相對來講開發(fā)式的街區(qū)比購物中心

44、或者MAL的經(jīng)營難度相對較小。建議我項目可作考慮! 第二部分 項目所處商圈分析 縱觀河南乃至全國商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為核心形成商圈，并依托于商圈而存在?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉嫿ㄐ碌纳倘?。鄭州商業(yè)尤為明顯。 以鄭州目前商業(yè)格局,大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層;以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿物流圈形成了商貿物流圈層。 碧沙崗二七商圈 紫金山碧波園北 環(huán)經(jīng)三路北萬客來鄭汴商圈華中食品 我項

45、目位于商城路與以后大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。任何一個商業(yè)項目必須依托于商圈而存在。接下來將依據(jù)市調情況對鄭汴路商圈略作分析。項目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃氣具市場 家電市場中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場集美家私城鋁材市場金三角陶瓷城等中博世 貿中博車城廣告材料市場中原博覽中 心項目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表商 業(yè)市場體量(萬)知 名 品牌以后大道中博世貿家具廣場 2.3萬 盛大網(wǎng)絡永樂電器等家電市場 4鄭州廚具市場 2鄭州酒店用品市場3鄭汴路-商都路

46、中原國際博覽中心5肯德基麥德龍國美電器等中博家具中心汽車貿易廣場 家電城中博傲龍等八大伙兒具商場2大批進展廳在建家具名店街0集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場2鳳凰名優(yōu)建材城九大專業(yè)賣場四大批發(fā)市場精品一條街在建四期12鄭州建材大世界（東)板材裝飾市場約4萬金三角陶瓷城0青年路鋁材市場好客隆家具城5萬左右省建材精品市場4萬左右五洲陶瓷精品城5萬澳柯瑪物流園32萬新家居53010中力廣告材料市場300畝紅星美凱龍2萬商城路商城路城東路聯(lián)華商場小食品服裝農(nóng)貿等2萬左右沿街店鋪五金洗車餐飲服務等不詳思達超市玉鳳路廣告材料市場2萬左右總結近3萬分析鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關專業(yè)市場及

47、周邊配套共同構成了鄭汴商圈。在營或在建商業(yè)總體量超過萬,同時隨著建材市場的進一步細分及市場的進一步整合升級，并將進一步擴容!項目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 市場概況 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地1畝的不銹鋼裝飾材料市場,占地00畝的名優(yōu)建材市場和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎上進展而來，.20年,將原有的“商品大世界”升級改造為“鳳凰城建材物流科技園” 。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬九大專業(yè)化賣場,15萬四大專業(yè)化建材批發(fā)市場,2萬多建材精品商業(yè)街。擁有超過5000的商務會所、10的設計師圖書館,000的促銷廣場、15萬

48、的商務公寓，1800個停車位等配套。另輔以金融、稅務、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合服務。目前3萬的商業(yè)4期工程在建中。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺、建材大賣場展示和交易平臺，物流配送平臺，二級市場終端銷售平臺,電子商務等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈。屆時將形成總體量80萬平米以上、涵蓋建材相關所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地!市場差不多數(shù)據(jù) 市場鋪位:500多間 市場構成:鳳凰名優(yōu)燈具廣場、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場、鳳凰木地板門業(yè)廣場等九大專業(yè)賣場,鳳凰布藝家紡市場等四大批發(fā)市場及建材精品商業(yè)街等 鋪位結構:上下聯(lián)體臨街門面 商場內鋪 獨

49、立式單層街鋪 鋪位面積:40-40不等租金均價：50元 治理費:4.元/月/ 運營商：鑫山實業(yè)市場評析隨著03年鑫山實業(yè)關于旗下幾大市場的整合以及商品大世界的升級改造。區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈漸成雛形。4期36萬商業(yè)投入使用后,將形成一個匯合建材相關所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。建材市場將更加細分,更加專業(yè)化。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應,專業(yè)運作能力以及市場的深耕細作，必將具備更強的市場競爭力。河南中博家具中心市場概況【經(jīng)營范圍】家具零售批發(fā)、裝飾材料、沙發(fā)材料、燈具、家電、 潔具等1990年起，隨著中博沙發(fā)材料市場的成功,沿鄭汴路兩側相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場，建筑面積0萬

50、平方米,吸引入駐商家0多戶,各類品牌專營店或授權代理商0多家,直接進場人員上萬。輻射阻礙省內各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。河南中博成為中西部起步最早、規(guī)模最大的家具、家電、廚具用品集散地和現(xiàn)代化物流配送中心，是鄭州乃至中原最繁榮的市場之一?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?92年，由8棟家具展銷商場和兩個家具批進展廳組成，建筑面積近30萬平方米，匯合各類家具營銷機構160余家,匯合了目前國內外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動工具產(chǎn)品?！敝胁┘揖咧行氖青嵵萁?jīng)營家具時刻最早、經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商戶最多、產(chǎn)品線最長、市場配套最全、市場最繁榮的大型家具市場群。 2006年

51、9月開業(yè)的中博世貿家具廣場，又將中博家具的經(jīng)營提升到全新的、更高的層次，標志著中博豐富了高端家具業(yè)種。 場館面積2.3萬平方米,富麗堂皇、設施齊全，是鄭州市目前規(guī)模大、檔次高、商品新潮的航母級家具商場之一。中博國際家具名店街土建工程正順利進行，屆時,2棟獨立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務分離,在中州大道東的物流港建起一個30萬平方米的家具批發(fā)市場,而將現(xiàn)有的市場重新建設成為一個現(xiàn)代化的精品家具零售市場,如此中博世貿、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道,定會給中原家具帶來絕代芳華。差不多數(shù)據(jù):市場鋪位:60多間市場格局：中博家具 中博傲龍等八大伙兒具商場，中

52、博兩大批發(fā)商場、中博電子城、中博世貿家具、中博汽車廣場等 鋪位結構: 商場內鋪獨立式單層街鋪 鋪位面積：50-40不等 租金均價：4元治理費： 10元/月/ 運營商： 中博股份市場評析隨著中博家具名店街的完工投入運營，中博家具的總體量將達到120萬以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過市場的進一步整合升級,隨著市場進一步細分,中博也必將在業(yè)務領域由批發(fā)轉為零售為主導,在家具細分市場中,必將具備更強的市場阻礙力!鄭汴路家電市場市場概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場，匯合了鄭州市市場上幾乎所有的家電品牌。商戶00家左右,面向全省，以家電批發(fā)

53、為主，兼營零售。隨著以后大道的打通，家電市場被一分為二。以后路東的中博電子城，要緊以白電、黑電、小家電為主、以后路西的家電城仍以AV類電器為主。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場，則搬到路南以后大道西側。仍以小家電及廚房電器為經(jīng)營方向。市場評析國美、蘇寧、永樂、五星等各大伙兒電巨頭的騰挪轉移,互相競合，搶灘鄭州,價格和服務成為其競爭利器。家電市場的價格優(yōu)勢不復存在,而隨著各地市家電行業(yè)的迅猛進展和各大伙兒電賣場深入地市深耕細作，傳統(tǒng)家電市場的渠道優(yōu)勢也被打破。家電市場向賣場、專賣進展的趨勢必將成為一種趨勢和必定選擇。因此鄭汴路家電市場的進一步升級換代也是持續(xù)進展的唯一選擇！鄭東建材城:市場概況鄭東

54、建材家居城，總投資2億元，首期開發(fā)10畝，要緊經(jīng)營建材、五金機電、家居裝飾等，是以商品展示交易為主線，集批發(fā)、零售、商務洽談、倉儲加工、物流配送、電子商務、為一體的多功能、現(xiàn)代化、多業(yè)態(tài)、復合型商貿物流中心，可輻射到山西、陜西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批發(fā)基地。差不多數(shù)據(jù)總占地面積2000畝，一期占地00畝,建筑面積60萬平米采納單獨商鋪銷售形勢,每個鋪面3層110平米左右，售價為每平米6000-800多元差不多銷售了000多套商鋪,購買者有1000多商戶,其中大約有10%的投資者東建材大世界：市場概況鄭州東建材大世界自一九九六年六月五日開業(yè)以來,以其規(guī)模大、檔次高、設計新、品種全

55、,雄踞于全國裝飾建材市場之首,市場所建的1000余個攤位全部爆滿,北區(qū)鋁型材市場即是應寬敞商戶要求所建的配套專業(yè)鋁材市場,進駐商戶20多家, 差不多數(shù)據(jù)正在進行升級改造，將會改造成為四層建材購物廣場租金一層5-5元/月,二層15-0元/月 項目評析近2年的進展鄭州東建材一直是鄭州建材銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材市場的大部分份額,西建材長期處于區(qū)域性補充的地位鄭州建材市場歷來有“東建材領舞,西北建材補充”的講法廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場份額。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依舊處于鄭州建材市場的領導地位!三恒物流園:總占地面積0畝，打算做成環(huán)境舒適的綜合性建材家

56、具購物商場租金為每平米40元/月左右銷售均價5000元鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場中最大的家私商場之一,全場2000余平方米經(jīng)營場地匯聚了國內外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。鄭州集美家私城的經(jīng)營理念是以人為本、以科技為導向、以服務為宗旨,集百家之美、樹立集美名店之品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開業(yè)的又一中原最大、專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。集美精品潔具城位于鄭汴路299號(老7國道東150米）。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。商場營業(yè)面積20000多平方米,集名

57、、優(yōu)、特、新產(chǎn)品于一體,要緊以中、高檔衛(wèi)浴、潔具展示、銷售為主。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是204年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)治理有限公司與鄭州豫谷實業(yè)公司聯(lián)合升級改造的建材市場，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處,鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。西接東建材、澳柯瑪國際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場,東連河南精品陶瓷市場,南達鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),位置優(yōu)越，交通方便。市場占地20余畝，總建筑面積0萬平方米,其中倉儲區(qū)占地00畝，建筑面積4萬平方米。市場有北、中、南三個超市化展廳、86棟通透式倉庫和兩個廣場式停車場組成，是鄭州市檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)市場之一。 鄭州金三角

58、建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體,專業(yè)區(qū)劃,精選品牌,超市化經(jīng)營。鄭州五洲精品陶瓷城鄭州五洲精品陶瓷城是由鄭州五洲商貿有限公司投資開發(fā)的中原地區(qū)首家大型專業(yè)精品陶瓷市場,融批發(fā)與零售于一體。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地商都路（被譽為鄭州建材大道）,東鄰太行路、板材市場和立即落成長途汽車客運東站,西擁老17國道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),環(huán)境幽雅,位置優(yōu)越,交通便利。 五洲精品陶瓷城總占地百余畝，總建筑面積達50000，總投資400余萬元。市場規(guī)劃2個區(qū),設有商鋪300余間,全部展廳均采納先進的輕

59、鋼結構建筑,穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。港前有綠化帶及大型停車場,中間坐落有大型休閑廣場。市場南北縱深兩區(qū),東西緊鄰主干道，25個區(qū)間道路寬敞，戶戶臨街，方便車輛出入,堪稱中原陶瓷航母。綜合分析鄭汴商圈面臨市場整合升級 隨著紅星美凱龍、新家居等連鎖巨頭先后開業(yè),鄭東建材城、五洲陶瓷精品城等大型商業(yè)項目的開發(fā)，必將帶動整個行業(yè)的整合升級。以面對更加嚴峻的市場競爭。 2）鄭汴商圈商業(yè)市場更加細分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等一直是鄭州建材家具銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材家具市場的大部分份額,鄭州建材市場歷來有“東建材領舞，西北建材補充”的講法，廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市6%的家具建材市場份額

60、隨著國內外家具、建材零售巨頭紛紛進入河南,各類家具建材賣場的迅速擴張。鄭汴商圈必定面對市場的進一步細分。由綜合性市場走向更加專業(yè)細分的市場,譬如潔具市場、玻璃市場、板材市場等等;由粗放型的批發(fā)市場走向集約型的專業(yè)賣場。如中博家具城,鳳凰窗簾布藝城等。 3)市場更加終端化,市場鏈逐步縮短 批發(fā)市場隨著市場競爭的激烈以及市場網(wǎng)絡的逐步完善,必將走向終端。由原先的“代理商-經(jīng)銷商客戶”到直接面對客戶的賣場或者專業(yè)超市!我項目經(jīng)營可行性分析我項目處于鄭汴商圈,項目不能脫離商圈而存在。必須立足于商圈，依托于商圈,來合理定位。 但我項目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：隨著鄭汴路建材大道的整合升級,市場更加細分，