淺談房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理

1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)目的本錢辦理【摘要】目的本錢辦理的觀點，目的本錢辦理在房地產(chǎn)企業(yè)怎樣運用以及結合本公司的生長就目的本錢辦理的重點舉行闡述。【關鍵詞】目的本錢辦理;房地產(chǎn)1.目的本錢辦理的觀點及說明企業(yè)想要長遠生長就必需果斷貫徹落實目的本錢辦理，天下著名企業(yè)如美國通用汽車公司、日本豐田汽車公司、柯達公司、美國波音公司等浩繁汗青久長的企業(yè)在其生長歷程中始終對峙目的本錢辦理。那何謂目的本錢辦理呢？目的本錢辦理就是在企業(yè)預算的底子上，根據(jù)企業(yè)的謀劃目的，在本錢猜測、本錢決議、測定目的本錢的底子上，舉行目的本錢的剖析、操縱闡發(fā)、稽核、評價的一系列本錢辦理事情。它以辦理為焦點，核算為本領，效益為目的，對本錢

2、舉行事前測定、一樣平常操縱和過后稽核，從而形成一個全企業(yè)、全歷程、全員的多條理、多方位的本錢體系，以到達少投入多產(chǎn)出得到最正確經(jīng)濟效益的目的。2.目的本錢辦理在房地財產(chǎn)的應用2.1房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的觀點房地產(chǎn)工程目的本錢辦理，就是要在工程立項時就確定房地產(chǎn)工程標本錢目的、利潤目的，而實現(xiàn)這個本錢目的、利潤目的的歷程就是全面的目的本錢辦理。房地產(chǎn)工程目的從市場代價收益的角度動身，結合目的利潤率，為房地產(chǎn)工程確定可以擔當?shù)淖罡弑惧X，之后的工程實行都是為了包管本錢操縱在可擔當范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的目的本錢辦理是全員的、全歷程的辦理，要求細化到部分每位事情職員一起訂定本身的目的籌劃。企業(yè)要有美滿

3、的本錢辦理體系，加強實行歷程的本錢監(jiān)視和闡發(fā)，實時反響本錢信息。為企業(yè)營銷計謀的訂定和調(diào)解提供根據(jù)，使企奇跡獵取更大的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目的本錢辦理的第一步，從構造到各工程都在加強目的本錢辦理的理念。2.2房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的根本形式目的本錢辦理，起首是訂定本錢目的，在充實把握資料的底子上舉行加工處置懲罰，形成對決議有效的信息，然后舉行本錢決議闡發(fā)，提供種種備選方案，舉行本錢決議，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為底子，舉行目的本錢的剖析和落實，末了形成目的本錢籌劃，作為實行的尺度。目的本錢訂定后，要結合工程標現(xiàn)實環(huán)境舉行橫向和縱向的剖析。橫向是把目的本錢公正地分派到各

4、個部分，各部分成為目的本錢的實行者和責任主體；縱向是把目的本錢按作業(yè)步伐舉行剖析，形成每個建立期間的本錢操縱底線。目的本錢辦理體系的焦點在于操縱，操縱是指在工程本錢形成的歷程中，為低落本錢，到達預期的本錢目的所舉行的猜測、籌劃、實行、核算、闡發(fā)、稽核等一系列運動。它包羅事前、事中和過后的操縱。形成目的本錢的全狀態(tài)和全時態(tài)的全面操縱，到達預定的目的。目的成天職析包羅事前的猜測闡發(fā)、事中的操縱闡發(fā)和過后的業(yè)績闡發(fā)，為目的本錢的防范操縱、歷程操縱、反響操縱以及稽核評價提供充實客不雅的根據(jù)。根據(jù)目的本錢實行效果和詳細的闡發(fā)資料，對各條理的目的責任者，根據(jù)目的責任制的要求和尺度舉行評價和稽核，為進一步加

5、強目的本錢辦理制造條件。3.房地產(chǎn)工程目的本錢辦理操縱的重點工程本錢目的建立后，怎樣有效操縱本錢是房地產(chǎn)工程終極是否紅利或獲得豐富回報的緊張包管。就以金獅小區(qū)二期順海組團工程為例闡述目的本錢辦理操縱在實行階段要留意的幾個重點。3.1嚴酷操縱建安本錢作為經(jīng)濟實用房工程嚴酷操縱建安本錢就顯的尤為緊張，由于在販賣代價結實的條件下，有效的低落工程造價，是本工程目的本錢辦理的緊張內(nèi)容?，F(xiàn)實事情中，工程雖能定期保質(zhì)完成，但工程本錢超支嚴峻，不克不及到達預期收益的環(huán)境時有產(chǎn)生。起首工程要體例詳細的施工圖預算，做到建安本錢意天良里有數(shù)；其次，在與施工單元簽署承包條約時，約請有履歷的咨詢公司體例精細的招標文件、

6、條約文本，對大概產(chǎn)生的環(huán)境都要有提早的估計，以防范施工單元在工程實行歷程中探求種種來由舉行索賠；再次，本錢部分要會同工程辦理部分及監(jiān)理工程師對施工歷程中出現(xiàn)的技能變動、工程簽證舉行闡發(fā)，應盡大概淘汰變動，對付技能變動和工程簽證，要先簽單(技能審定單、工程簽證單)后施工；末了，對施工圖舉行方案優(yōu)化，對施工方案舉行科學討論，尋求最科學最經(jīng)濟的施工方案，通過科學公正的優(yōu)化低落本錢?？傊?，各本能機能部分要加強監(jiān)控，加強預算檢察，嚴酷工程簽證和方案變動辦理。3.2公正擺設工程周期工程本錢的產(chǎn)生涉及到工程標整個建立周期，科學公正地擺設建立周期，可以使剖析到各個單項的目的本錢實行定時間節(jié)點舉行有效操縱。從工

7、程施工預備開始，經(jīng)施工歷程至開工移交，本錢操縱事情要陪同工程標每一階段，使工程本錢自始至終處于有效操縱之下。同時，根據(jù)建立周期、施工進度，相應地擺設各項配套事情的時間節(jié)點，使圍繞工程工程開展的各項事情有序舉行。3.3公正擺設工程建立資金房地產(chǎn)企業(yè)必需公正籌措資金，包管工程開拓，操縱資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一樣平常資產(chǎn)欠債率都比力高，而較高的資產(chǎn)欠債率是向銀行貸款的一道坎。因此工程要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資限期的黑白、工程資金狀態(tài)以及資金接納的環(huán)境來選擇符合的融資方法。假設對工程開拓歷程的資金收支環(huán)境有一個很正確的估計，同時又對本工程標資金行動環(huán)境能有一個比力清楚的相識，才氣訂定最正確資金籌劃方案

8、，把工程資金本錢低落到最校4.影響房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的因素4.1工程進度太緊。基于市場競爭的必要、資金接納的壓力房地產(chǎn)公司對工程標進度通常都卡得比力緊，很多工程急忙上馬，為了趕時間、趕進度，常常未等方案完成績開始“招標、“施工、“邊干邊方案的征象相稱普及。既然“施工圖方案未能在“招標、“施工之前完成，就造成了在項如今期無法對目的本錢舉行正確測算。別的由于招標前不克不及對“條約標的舉行正確測算，招標標的不黑白常清楚，這也就為日后施工歷程中的本錢操縱埋下了宏大的隱患。4.2本錢失控的一個很緊張的緣故原由是：事先沒有創(chuàng)立明白的目的本錢，縱然有也是相對粗線條的，通常只是個“大抵的數(shù)，而真正到了實行時，這個“大抵的數(shù)每每就經(jīng)不起推敲，無法作為工程標操縱線。以是這種粗線條的“目的籌劃現(xiàn)實上是“假目的籌劃，其效果導致“走一步看一步、拍腦殼做決議，本錢失控就不敷為奇了。4.3目的本錢的測算方法與施工現(xiàn)場現(xiàn)實的施工構造情勢相分散，設定的本錢目的與施工辦理的分工不同等，無法真正落實到實行人和操縱人身上。4.4目的本錢測算沒有明白本錢責任地區(qū)，使本錢責任無法通報，本錢目的無法剖析，測算資料形同虛設，只能作為工程終極盈虧闡發(fā)的參考資料，而無法表現(xiàn)目的本錢辦理最緊張的環(huán)節(jié)歷程操縱。實行目的本錢辦理是實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)效創(chuàng)牌的緊張本領，是操縱斲喪、低落本錢的有效途徑。最緊張的是，在如今房地產(chǎn)市場競