淺談房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理

1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)目的本錢辦理【摘要】目的本錢辦理的觀點(diǎn)，目的本錢辦理在房地產(chǎn)企業(yè)怎樣運(yùn)用以及結(jié)合本公司的生長就目的本錢辦理的重點(diǎn)舉行闡述。【關(guān)鍵詞】目的本錢辦理;房地產(chǎn)1.目的本錢辦理的觀點(diǎn)及說明企業(yè)想要長遠(yuǎn)生長就必需果斷貫徹落實(shí)目的本錢辦理，天下著名企業(yè)如美國通用汽車公司、日本豐田汽車公司、柯達(dá)公司、美國波音公司等浩繁汗青久長的企業(yè)在其生長歷程中始終對峙目的本錢辦理。那何謂目的本錢辦理呢？目的本錢辦理就是在企業(yè)預(yù)算的底子上，根據(jù)企業(yè)的謀劃目的，在本錢猜測、本錢決議、測定目的本錢的底子上，舉行目的本錢的剖析、操縱闡發(fā)、稽核、評價(jià)的一系列本錢辦理事情。它以辦理為焦點(diǎn)，核算為本領(lǐng)，效益為目的，對本錢

2、舉行事前測定、一樣平常操縱和過后稽核，從而形成一個(gè)全企業(yè)、全歷程、全員的多條理、多方位的本錢體系，以到達(dá)少投入多產(chǎn)出得到最正確經(jīng)濟(jì)效益的目的。2.目的本錢辦理在房地財(cái)產(chǎn)的應(yīng)用2.1房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的觀點(diǎn)房地產(chǎn)工程目的本錢辦理，就是要在工程立項(xiàng)時(shí)就確定房地產(chǎn)工程標(biāo)本錢目的、利潤目的，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)本錢目的、利潤目的的歷程就是全面的目的本錢辦理。房地產(chǎn)工程目的從市場代價(jià)收益的角度動(dòng)身，結(jié)合目的利潤率，為房地產(chǎn)工程確定可以擔(dān)當(dāng)?shù)淖罡弑惧X，之后的工程實(shí)行都是為了包管本錢操縱在可擔(dān)當(dāng)范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的目的本錢辦理是全員的、全歷程的辦理，要求細(xì)化到部分每位事情職員一起訂定本身的目的籌劃。企業(yè)要有美滿

3、的本錢辦理體系，加強(qiáng)實(shí)行歷程的本錢監(jiān)視和闡發(fā)，實(shí)時(shí)反響本錢信息。為企業(yè)營銷計(jì)謀的訂定和調(diào)解提供根據(jù)，使企奇跡獵取更大的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目的本錢辦理的第一步，從構(gòu)造到各工程都在加強(qiáng)目的本錢辦理的理念。2.2房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的根本形式目的本錢辦理，起首是訂定本錢目的，在充實(shí)把握資料的底子上舉行加工處置懲罰，形成對決議有效的信息，然后舉行本錢決議闡發(fā)，提供種種備選方案，舉行本錢決議，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為底子，舉行目的本錢的剖析和落實(shí)，末了形成目的本錢籌劃，作為實(shí)行的尺度。目的本錢訂定后，要結(jié)合工程標(biāo)現(xiàn)實(shí)環(huán)境舉行橫向和縱向的剖析。橫向是把目的本錢公正地分派到各

4、個(gè)部分，各部分成為目的本錢的實(shí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目的本錢按作業(yè)步伐舉行剖析，形成每個(gè)建立期間的本錢操縱底線。目的本錢辦理體系的焦點(diǎn)在于操縱，操縱是指在工程本錢形成的歷程中，為低落本錢，到達(dá)預(yù)期的本錢目的所舉行的猜測、籌劃、實(shí)行、核算、闡發(fā)、稽核等一系列運(yùn)動(dòng)。它包羅事前、事中和過后的操縱。形成目的本錢的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面操縱，到達(dá)預(yù)定的目的。目的成天職析包羅事前的猜測闡發(fā)、事中的操縱闡發(fā)和過后的業(yè)績闡發(fā)，為目的本錢的防范操縱、歷程操縱、反響操縱以及稽核評價(jià)提供充實(shí)客不雅的根據(jù)。根據(jù)目的本錢實(shí)行效果和詳細(xì)的闡發(fā)資料，對各條理的目的責(zé)任者，根據(jù)目的責(zé)任制的要求和尺度舉行評價(jià)和稽核，為進(jìn)一步加

5、強(qiáng)目的本錢辦理制造條件。3.房地產(chǎn)工程目的本錢辦理操縱的重點(diǎn)工程本錢目的建立后，怎樣有效操縱本錢是房地產(chǎn)工程終極是否紅利或獲得豐富回報(bào)的緊張包管。就以金獅小區(qū)二期順海組團(tuán)工程為例闡述目的本錢辦理操縱在實(shí)行階段要留意的幾個(gè)重點(diǎn)。3.1嚴(yán)酷操縱建安本錢作為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房工程嚴(yán)酷操縱建安本錢就顯的尤為緊張，由于在販賣代價(jià)結(jié)實(shí)的條件下，有效的低落工程造價(jià)，是本工程目的本錢辦理的緊張內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)事情中，工程雖能定期保質(zhì)完成，但工程本錢超支嚴(yán)峻，不克不及到達(dá)預(yù)期收益的環(huán)境時(shí)有產(chǎn)生。起首工程要體例詳細(xì)的施工圖預(yù)算，做到建安本錢意天良里有數(shù)；其次，在與施工單元簽署承包條約時(shí)，約請有履歷的咨詢公司體例精細(xì)的招標(biāo)文件、

6、條約文本，對大概產(chǎn)生的環(huán)境都要有提早的估計(jì)，以防范施工單元在工程實(shí)行歷程中探求種種來由舉行索賠；再次，本錢部分要會(huì)同工程辦理部分及監(jiān)理工程師對施工歷程中出現(xiàn)的技能變動(dòng)、工程簽證舉行闡發(fā)，應(yīng)盡大概淘汰變動(dòng)，對付技能變動(dòng)和工程簽證，要先簽單(技能審定單、工程簽證單)后施工；末了，對施工圖舉行方案優(yōu)化，對施工方案舉行科學(xué)討論，尋求最科學(xué)最經(jīng)濟(jì)的施工方案，通過科學(xué)公正的優(yōu)化低落本錢?？傊鞅灸軝C(jī)能部分要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算檢察，嚴(yán)酷工程簽證和方案變動(dòng)辦理。3.2公正擺設(shè)工程周期工程本錢的產(chǎn)生涉及到工程標(biāo)整個(gè)建立周期，科學(xué)公正地?cái)[設(shè)建立周期，可以使剖析到各個(gè)單項(xiàng)的目的本錢實(shí)行定時(shí)間節(jié)點(diǎn)舉行有效操縱。從工

7、程施工預(yù)備開始，經(jīng)施工歷程至開工移交，本錢操縱事情要陪同工程標(biāo)每一階段，使工程本錢自始至終處于有效操縱之下。同時(shí)，根據(jù)建立周期、施工進(jìn)度，相應(yīng)地?cái)[設(shè)各項(xiàng)配套事情的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程工程開展的各項(xiàng)事情有序舉行。3.3公正擺設(shè)工程建立資金房地產(chǎn)企業(yè)必需公正籌措資金，包管工程開拓，操縱資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一樣平常資產(chǎn)欠債率都比力高，而較高的資產(chǎn)欠債率是向銀行貸款的一道坎。因此工程要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資限期的黑白、工程資金狀態(tài)以及資金接納的環(huán)境來選擇符合的融資方法。假設(shè)對工程開拓歷程的資金收支環(huán)境有一個(gè)很正確的估計(jì)，同時(shí)又對本工程標(biāo)資金行動(dòng)環(huán)境能有一個(gè)比力清楚的相識(shí)，才氣訂定最正確資金籌劃方案

8、，把工程資金本錢低落到最校4.影響房地產(chǎn)工程目的本錢辦理的因素4.1工程進(jìn)度太緊?；谑袌龈偁幍谋匾①Y金接納的壓力房地產(chǎn)公司對工程標(biāo)進(jìn)度通常都卡得比力緊，很多工程急忙上馬，為了趕時(shí)間、趕進(jìn)度，常常未等方案完成績開始“招標(biāo)、“施工、“邊干邊方案的征象相稱普及。既然“施工圖方案未能在“招標(biāo)、“施工之前完成，就造成了在項(xiàng)如今期無法對目的本錢舉行正確測算。別的由于招標(biāo)前不克不及對“條約標(biāo)的舉行正確測算，招標(biāo)標(biāo)的不黑白常清楚，這也就為日后施工歷程中的本錢操縱埋下了宏大的隱患。4.2本錢失控的一個(gè)很緊張的緣故原由是：事先沒有創(chuàng)立明白的目的本錢，縱然有也是相對粗線條的，通常只是個(gè)“大抵的數(shù)，而真正到了實(shí)行時(shí)，這個(gè)“大抵的數(shù)每每就經(jīng)不起推敲，無法作為工程標(biāo)操縱線。以是這種粗線條的“目的籌劃現(xiàn)實(shí)上是“假目的籌劃，其效果導(dǎo)致“走一步看一步、拍腦殼做決議，本錢失控就不敷為奇了。4.3目的本錢的測算方法與施工現(xiàn)場現(xiàn)實(shí)的施工構(gòu)造情勢相分散，設(shè)定的本錢目的與施工辦理的分工不同等，無法真正落實(shí)到實(shí)行人和操縱人身上。4.4目的本錢測算沒有明白本錢責(zé)任地區(qū)，使本錢責(zé)任無法通報(bào)，本錢目的無法剖析，測算資料形同虛設(shè)，只能作為工程終極盈虧闡發(fā)的參考資料，而無法表現(xiàn)目的本錢辦理最緊張的環(huán)節(jié)歷程操縱。實(shí)行目的本錢辦理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)效創(chuàng)牌的緊張本領(lǐng)，是操縱斲喪、低落本錢的有效途徑。最緊張的是，在如今房地產(chǎn)市場競