房地產(chǎn)業(yè)稅收管理面臨的問題與思考

1、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理面臨的問題與考慮摘要近幾年來，由于國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)開展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動(dòng)，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點(diǎn)有益的討論。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收秩序公平競(jìng)爭(zhēng)1房地產(chǎn)業(yè)稅收征管面臨的問題1.1倒掛往來不入“收入賬，隨意調(diào)劑收入這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收買房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是收到銀行按揭款時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款等往來賬上，不入“銷售收入賬，推延

2、納稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款等往來賬上，不入“投資收益賬，逃繳企業(yè)所得稅。1.2稅前扣除工程不真實(shí)，虛列或高估本錢主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的破綻，抬高建筑本錢，減少應(yīng)稅所得；二是不按工程設(shè)立本錢明細(xì)，將完工與未完工的工程本錢混在一起，造成完工工程本錢虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；三是在進(jìn)展道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建立時(shí)，設(shè)法高估配套工程本錢及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)工程中的自用局部本錢縮水，擴(kuò)大用于銷售局部的本錢，以減少銷售局部的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤(rùn)額。1.3以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃

3、相關(guān)稅收主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤(rùn)；抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得額。1.4以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建立費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、 電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖減開發(fā)本錢，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額減少，偷逃相

4、關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤(rùn)；三是自建房屋銷售或出租，獲得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、本錢無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)、“合作建房和“外商投資企業(yè)等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅常用的主要手法。2房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視2.1從房地產(chǎn)業(yè)稅收收入來看雖然房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入構(gòu)造都有較大幅度的增長(zhǎng)，這都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開展和稅收管理得到強(qiáng)化，成為房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力得來的，但進(jìn)一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計(jì)稅根據(jù)可信度小，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大量流失；二是納稅人

5、申報(bào)意識(shí)和申報(bào)質(zhì)量不高。銷售收入不實(shí)、本錢虛列、費(fèi)用列支不合理，隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的現(xiàn)象突出；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)不標(biāo)準(zhǔn)，投資構(gòu)造單一，后勁缺乏；四是稅制改革不徹底，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長(zhǎng)的規(guī)模。2.2從房地產(chǎn)業(yè)納稅人來看企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化必然鋌而走險(xiǎn)。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產(chǎn)生非理性的偷逃稅行為。假如偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補(bǔ)足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與本錢的宏大反差，助長(zhǎng)了局部房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀成心，并且房地產(chǎn)業(yè)所特有的周期長(zhǎng)、投入大、環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益的最大化，不惜

6、以違法犯罪為代價(jià)，在申報(bào)納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。2.3從政府及相關(guān)部門行為來看政府及部門處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，為了謀求“地方和部門利益而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市根底設(shè)施建立，減輕財(cái)政支出壓力，當(dāng)?shù)卣谡袠?biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)工程中附加一些配套開發(fā)建立工程，并在稅費(fèi)上做出許諾或讓步。一方面任意減免地方性收費(fèi)工程或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求稅務(wù)部門提供稅收“優(yōu)惠，支持地方房地產(chǎn)業(yè)的開展；二是由于房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關(guān)系親密。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護(hù)，而地方政府的個(gè)別指導(dǎo)也認(rèn)為企業(yè)與稅務(wù)部門都是自己的兩個(gè)“錢口袋，企業(yè)開展與稅收增長(zhǎng)是一個(gè)

7、問題的兩個(gè)方面，這種想法影響了稅務(wù)部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個(gè)相反趨勢(shì)，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價(jià)甚至免費(fèi)出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營(yíng)性用地。有人認(rèn)為房地產(chǎn)是城市的小金庫一點(diǎn)也不為過，地方政府受利益驅(qū)動(dòng)，大肆開通相關(guān)收費(fèi)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，一般情況下僅土地出讓金就占地方財(cái)政收入的20%以上。相反的趨勢(shì)形成一樣的結(jié)果，即犧牲國(guó)家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)開展的同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失。2.4從地稅部門自身來看開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程，需要經(jīng)過多個(gè)行政部門的審批、答應(yīng)與監(jiān)

8、視，這些部門都一定程度上掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息。一是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的時(shí)機(jī)。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅務(wù)部門限于人力、物力，建筑安裝購進(jìn)的各種材料來源、數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清；銀行對(duì)個(gè)人購房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象非常突出，增加了遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成強(qiáng)大的威懾力量，助長(zhǎng)了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。3強(qiáng)化房地

9、產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策3.1加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)稅收管理的社會(huì)化親密與計(jì)委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)配合，積極爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的支持，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資料。從計(jì)委、建委搜集經(jīng)濟(jì)適用房、舊房改造等新開工工程、續(xù)建工程投資方案、工程開發(fā)答應(yīng)等情況；從規(guī)劃局搜集建立工程規(guī)劃答應(yīng)、規(guī)劃調(diào)整等情況；從房管局搜集工程開發(fā)建立投資進(jìn)度、商品房預(yù)售方案、預(yù)售答應(yīng)證發(fā)放、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、變更等情況；從房改辦、房地產(chǎn)交易招標(biāo)中心等部門搜集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產(chǎn)工程資料，搭建信息交流整合平臺(tái)，形成齊抓共管、部門聯(lián)動(dòng)的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。3.2強(qiáng)化管理措施，實(shí)現(xiàn)

10、稅收征管標(biāo)準(zhǔn)化詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)包括：標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)“可售商品房面積的審核，通過落實(shí)已開工驗(yàn)收的開發(fā)工程實(shí)際“可售商品房面積的真實(shí)情況，掌握可以給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量；標(biāo)準(zhǔn)和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核，核實(shí)審核對(duì)象的收入情況、銷售單價(jià)、結(jié)算方式；標(biāo)準(zhǔn)和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢的審核，審核主要本錢工程的真實(shí)情況，落實(shí)已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢的正確性；標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)本錢和收入的配比性審核，驗(yàn)證本錢和收入的配比程度，核實(shí)本錢或收入的真實(shí)性；標(biāo)準(zhǔn)和加強(qiáng)期間費(fèi)用的審核，確認(rèn)期間費(fèi)用的真實(shí)性和合法性；標(biāo)準(zhǔn)和加強(qiáng)投資收益的審核，確認(rèn)投資屬股權(quán)投資還是債權(quán)投資；收益屬于投資收益還是轉(zhuǎn)讓收益；轉(zhuǎn)讓收益的計(jì)算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補(bǔ)稅處

11、理，構(gòu)成偷稅的，移交有關(guān)部門處理。3.3加大稽查力度，實(shí)現(xiàn)稅收治理法制化一般情況下可采用如下方法：銷售本錢率及利潤(rùn)率配比法。以已售房合同定價(jià)收入的本錢率或利潤(rùn)率為根據(jù)，配比當(dāng)期銷售本錢或利潤(rùn)，即當(dāng)期實(shí)際銷售本錢已售房總本錢已售房合同定價(jià)收入100%當(dāng)期實(shí)際銷售收入；當(dāng)期銷售收入比重配比法。以當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重為根據(jù)，配比當(dāng)期銷售本錢，即當(dāng)期實(shí)際銷售本錢當(dāng)期實(shí)際銷售收入已售房合同定價(jià)收入100%已售房總本錢；單位本錢配比法。以可售房單位本錢為根據(jù)，得出已售房總本錢占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售本錢。即當(dāng)期實(shí)際銷售本錢可售房總本錢可售房完工面積已售房合同總面積已售

12、房合同定價(jià)收入100%當(dāng)期實(shí)際銷售收入。分工程單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為根據(jù)，得出已售房總本錢，再按當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售本錢，即當(dāng)期實(shí)際銷售本錢已售房總面積可售房完工面積100%可售房總本錢當(dāng)期實(shí)際銷售收入已售房合同定價(jià)收入100%。注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時(shí)的計(jì)算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時(shí)的計(jì)算。二是要對(duì)稽查案件的檢查質(zhì)量實(shí)行跟蹤抽查。嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目的責(zé)任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案。三是要嚴(yán)格按照?稅收征管法?的規(guī)定，對(duì)

13、稅款拖欠不繳的房地產(chǎn)企業(yè)，依法采取強(qiáng)迫措施，確保稅款及時(shí)足額入庫。如房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的，其當(dāng)期獲得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)計(jì)收入的利潤(rùn)率不低于15%計(jì)算出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額，統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)進(jìn)展結(jié)算調(diào)整。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)想延遲納稅，利用申報(bào)虧損躲避稅收這條路已經(jīng)行不通了，這就給稅務(wù)稽查提供了法律保障。四是要對(duì)大案、要案嚴(yán)格按法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任。五是要完善投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)廣闊群眾舉報(bào)偷逃稅者，形成綜合治理場(chǎng)面。3.4建立監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)稅收管理信息化充分利用信息、網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)手段，進(jìn)步稅務(wù)管理的效能和程度，已成為擺在稅務(wù)部門面前的一項(xiàng)刻不容緩的重點(diǎn)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，同樣需要以信息化為導(dǎo)向