合作建房就可以免交稅費(fèi)

1、“合作建房，就可以免交稅費(fèi)?近幾年隨著高價(jià)土地成本、政府對(duì)售價(jià)、銀行的貸款和開(kāi)發(fā)成本的加大等等的 限制，不少房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸的采用采用合作的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅可 以緩解資金的問(wèn)題，還可以減輕稅負(fù)，甚至還能擴(kuò)大地產(chǎn)的知名度。本文就針對(duì)合 作建房及分房涉及到的稅種進(jìn)行分析。眾所周知，對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律定性主要見(jiàn)于最高人民法院關(guān)于審 理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?0055號(hào)）的規(guī) 定，該司法解釋第十四條：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的 以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議”。對(duì)合

2、作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的稅務(wù)層面認(rèn)定主要見(jiàn)于財(cái)政部、國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號(hào)）第 二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方 提供資金，以雙方名義共同立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配、使用或銷(xiāo) 售的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。綜合考慮，根據(jù)實(shí)務(wù)中司法及稅務(wù)層面的認(rèn)定要求，筆者認(rèn)為合作建房應(yīng)滿足 如下構(gòu)成要件：合作的雙方共同出資（出地或出錢(qián)）、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雙方必須共同擁有土地使用權(quán)（通過(guò)土地使用權(quán)“加名”或“雙抬頭”、“雙主體” 實(shí)現(xiàn)）并聯(lián)合立項(xiàng)，但可由出地或者出錢(qián)的任何一方，或者雙方共同組建的項(xiàng)目公 司完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。合

3、作建房是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的典型模式，然而偽合作建房有很多種形式，筆者 也就不一一的列出下面就列舉兩個(gè)典型的偽“合作建房”，并針對(duì)為合作建房存在稅 務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析：表1偽“合作建房”稅務(wù)分析偽合作建房不符合原因稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)型合作開(kāi)發(fā)在出地方將土地出資入股至頊目公 司，出資方以貨幣出資入股至項(xiàng)目 公司！雙方以.項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行 合作開(kāi)發(fā)的情形下，因土地在項(xiàng)目 公司名下，旦戲方以項(xiàng)目公司名義 辦理立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，形式上不滿 足合作建房的要求，因此無(wú)法適用 合作建房的相關(guān)稅收政策。出地方以土地出資入股至項(xiàng)目公司需 按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅、土地增值 稅、企業(yè)或個(gè)人所得稅；項(xiàng)目公司完 成開(kāi)發(fā)建設(shè)后分配房屋給

4、股東需按視 同銷(xiāo)售處理，也即項(xiàng)目公司需按正常 的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)征增值稅、土地增 值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。合同型合作開(kāi)發(fā)一方出地，一方出錢(qián)，雙方不成立 項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目！因出 錢(qián)方無(wú)法取得土地使用權(quán)，因此該 種合同型合作開(kāi)發(fā)基本只能由出地 方完成立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)報(bào)建和施工建 設(shè)，因此無(wú)法適用合作建房的相關(guān) 稅收政策O最終無(wú)法避免按（法釋ZOOSS號(hào)）的 相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定性，如被認(rèn)定為房屋 買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、房屋租賃合同 等，在法律效果上也就無(wú)法達(dá)成合作 建房的目的。那么，對(duì)于合作開(kāi)發(fā)后分方時(shí)企業(yè)又該繳納什么稅種呢？對(duì)于合作建房建成后 按合同約定的內(nèi)容進(jìn)行房屋分割，若建房自用應(yīng)該繳納什么稅種呢

5、？那要是建房分 房自用后再次轉(zhuǎn)讓或出售的，又該繳納什么稅種呢？針對(duì)上述疑問(wèn)，筆者進(jìn)行了整 理，具體情況如下表所示：表2分房過(guò)程中涉稅分析涉及稅種相關(guān)政策依據(jù)增值稅營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（Z-）的通知（國(guó)稅19951 156 號(hào)）第十七條的規(guī)定，合作建房分房目用時(shí)出地方、出資方均需 繳納增值稅營(yíng)改增前為繳納營(yíng)業(yè)稅）但深圳地區(qū)有例外，根 據(jù)深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批 復(fù)（深地稅20051103）的規(guī)定，分房自用時(shí)出地方、出 資方目前均無(wú)需繳納增值稅（營(yíng)改增前為無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題覿定的通 知（財(cái)稅字199548號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)于一方出地,一 方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收 土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。所得稅根據(jù)上文所述，合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦 理初始登記，因此分房過(guò)程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。契稅根據(jù)上文的論述，出地方取.得分配自用的房屋無(wú)需繳納契稅，出 錢(qián)方取得分配自用的房屋時(shí)需繳納契