南胡總體策劃方案分析

1、南胡舊村改造項(xiàng)目 總劃 方 案一、濟(jì)南市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述濟(jì)南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略, 實(shí)施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線 “四沿”帶動(dòng)戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的 城市建設(shè)管理體系，進(jìn)一步提升城市建設(shè)管理水平，爭(zhēng)創(chuàng) “國(guó)家環(huán)保模范城” “中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城 區(qū)。重點(diǎn)加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開 發(fā)，配套

2、完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加 快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動(dòng)新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。二 項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中的地位分析.項(xiàng)目概況及地塊價(jià)值研究項(xiàng)目概況濟(jì)南高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡(jiǎn)稱南胡舊村改造工程）位于濟(jì)南東部 新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場(chǎng)南路以南。本項(xiàng)目由一、二、 三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共 390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊 村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交 通方便。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。其中六、七、八地塊

3、規(guī)劃總用地 面積176.6畝，規(guī)劃建筑面積22.94萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)部包括11-24層的高層住 宅及地下停車場(chǎng)、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會(huì)所等，小區(qū)建成后將成為濟(jì)南市便 捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本項(xiàng)目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表:地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)巾政商業(yè)居住（山）81.4550.423.557.251.45114.9本方案針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、五地塊自行開發(fā)提出五種方案（四地塊為市政公共用地，暫不考慮）。方案一：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案二：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地

4、招拍掛后由村委會(huì) 成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案三：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，二、三地塊在土地招拍掛后由村 委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案四：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛 后由村委會(huì)摘牌成立公司后進(jìn)行開發(fā)。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬(wàn)m222.94一、居住、配套建筑面積萬(wàn)m222.941

5、、地上建筑面積萬(wàn)m218.36住宅建筑面積萬(wàn)m216.39配套公建面枳萬(wàn)m21.972、地下建筑面積萬(wàn)m24.59地下停布建筑面積萬(wàn)m23.27地下儲(chǔ)藏建筑面積萬(wàn)m21.29地下中水建筑面積萬(wàn)m20.04二、非配套建筑面積萬(wàn)m21、地上建筑面積萬(wàn)m22、地下建筑面積萬(wàn)m2住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm2689住宅建筑套密度（凈）套/hm2215住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/hm22.14地上總?cè)莘e率萬(wàn)m2/hm22.4地下總?cè)莘e率萬(wàn)m2/hm20.60居住地上容積率萬(wàn)m2/hm2居住地下容積率萬(wàn)m2/hm2建筑密度%18.4綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%10.7

6、居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬(wàn)m216.79一、居住、配套建筑面積萬(wàn)m216.791、地上建筑面積萬(wàn)m213.03住宅建筑面積萬(wàn)m211.91配套公建面積萬(wàn)m21.122、地下建筑面積萬(wàn)m23.76地下停布建筑面積萬(wàn)m23.72地下中水建筑面積萬(wàn)m20.04二、非配套建筑面積萬(wàn)m2-1、地上建筑面積萬(wàn)m22、地下建筑面積萬(wàn)m2住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm2651住宅建筑套密度（凈）套/hm2279住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/hm22.70地上總?cè)莘e率萬(wàn)m2/hm22.40地下總?cè)莘e率萬(wàn)m2/hm

7、20.69建筑密度%17.08綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%14.29居住地面停:車位輛150統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑面積萬(wàn)m29.69一、居住、配套建筑面積萬(wàn)m28.131、地上建筑面積萬(wàn)m28.13住宅建筑面積萬(wàn)m27.45配套公建面枳萬(wàn)m20.682、地下建筑面積萬(wàn)m22.04地下停布建筑面積萬(wàn)m22.00地下中水建筑面積萬(wàn)m20.04二、非配套建筑面積萬(wàn)m21、地上建筑面積萬(wàn)m22、地下建筑面積萬(wàn)m2住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm2623住宅建筑套密度（凈）套/hm2266住宅建筑

8、面積凈密度萬(wàn)m2/hm22.81地上總?cè)莘e率萬(wàn)m2/hm22.39地下總?cè)莘e率萬(wàn)0.60m2/hm2建筑密度%17.11綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%10.49居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊三）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地萬(wàn)m23.58可規(guī)劃用地萬(wàn)m21.54總建筑面積萬(wàn)m26.64地上建筑面積萬(wàn)m25.39地下建筑面積萬(wàn)m21.25地上總?cè)莘e率3.50地下總?cè)莘e率0.81建筑密度%30.00綠地率%36停車包個(gè)按每白平米0.8統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地萬(wàn)m20.60可規(guī)劃用地萬(wàn)m20.48總建筑面積萬(wàn)m20.48地上建筑

9、面積萬(wàn)m20.48地下建筑面積萬(wàn)m2-地上總?cè)莘e率1地下總?cè)莘e率-建筑密度%25.02綠地率%35停車包個(gè)按每白平米0.8統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地萬(wàn)m25.97可規(guī)劃用地萬(wàn)m23.43總建筑面積萬(wàn)m214.76地上建筑面積萬(wàn)m211.97地下建筑面積萬(wàn)m22.79地上總?cè)莘e率3.49地下總?cè)莘e率0.81建筑密度%29.40綠地率%35停車包個(gè)按每白平米0.8地塊價(jià)值研究本項(xiàng)目在濟(jì)南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟(jì)南市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學(xué)院、知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、計(jì)劃建設(shè)

10、的 CIIC 園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造項(xiàng)目、 山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設(shè)、 成熟社區(qū)黃金時(shí)代等。 市政府的東遷及奧體中心的建設(shè)對(duì)地塊價(jià)值及項(xiàng)目品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。 將來必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位2-1 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)整體評(píng)價(jià)及發(fā)展前景簡(jiǎn)析2-1-1 周邊市場(chǎng)整體分析1）濟(jì)南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度都高于全國(guó)的平均水平，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計(jì)新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)， 城區(qū)居民的居住條件進(jìn)一步改善， 住房功能不斷完善， 住房成套率不斷提高，與之相配

11、套的城市供水、供熱、燃?xì)狻⑴盼酃芫W(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施也日趨完善。“九五”期間，濟(jì)南市城市住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900 余萬(wàn)平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180 萬(wàn)平方米。 2007 年，濟(jì)南市進(jìn)一步加快城市建設(shè)， 這一年也成為城市建設(shè)史上投入最多， 變化最大的一年。 隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)， 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長(zhǎng)的基礎(chǔ) 上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。就目前情況來看濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期， 房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量急劇 放大。 住宅、 辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 住宅投資增長(zhǎng)速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房， 漸

12、成投資主流； 房屋銷售面積加速增長(zhǎng)， 空置面積有所下降，市場(chǎng)呈良性發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期看好，但風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本曲線開始拉大與實(shí)際銷售面積曲線的距離，價(jià)格逐步上揚(yáng)?？傮w來說， 2007 年， 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢(shì)， 供求雙方不斷得到加強(qiáng)， 土地政策控制更加嚴(yán)格， 市政利好消息不斷推出， 這都顯示市場(chǎng)中存在對(duì)價(jià)格的有利支持因素， 這種市場(chǎng)形勢(shì)在近期內(nèi)不會(huì)有太大的變化。 這些都為本舊居改造項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了良好的機(jī)遇， 該項(xiàng)目也將有良好的市場(chǎng)前景。2) 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)

13、增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用。 住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)， 與建筑業(yè)、 建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50 多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、 家具、 裝飾產(chǎn)品以及金融、 旅游、 運(yùn)輸、 商業(yè)、 服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此， 房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值， 又能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢(shì)下要有一個(gè)較大的發(fā)展。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點(diǎn)加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加

14、快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以 此帶動(dòng)新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。目前國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及世界性金融危機(jī)影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)， 今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最不缺乏焦點(diǎn)話題， 在經(jīng)歷了 “ 拐點(diǎn)論 ” 、 “ 降價(jià)論 ” 、 “ 斷供論 ”等風(fēng)波、 論調(diào)之后， 各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺(tái)， “ 救市論 ” 成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論的又一個(gè)熱點(diǎn)。 關(guān)于 “ 政府救市 ” ， 各種聲音紛至沓來， 開發(fā)商有感到曙光來臨的，也有持懷疑態(tài)度的。財(cái)政部

15、、國(guó)家稅務(wù)總局 22 日宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。同時(shí)，財(cái)政部明確支持地方政府救市。而國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。 除了大幅調(diào)整房地產(chǎn)稅率， 財(cái)政部明確表示： “ 地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策 ” 。目前杭州、西安、長(zhǎng)沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、 減免購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)、 為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、 延長(zhǎng)還款期限、 調(diào)高公積金貸款上限、 購(gòu)買商品房可辦理戶口等。 省政府近期已經(jīng)就救市問題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢(shì)調(diào)度會(huì), 相關(guān)政策正在醞釀中。 濟(jì)南市相關(guān)部門正在進(jìn)行

16、一輪關(guān)于 “ 救市 ” 的摸底調(diào)查。 濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的、無(wú)泡沫的。保守的城市文化使得濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不是很活躍，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最欠缺的就是成交量， 與省會(huì)城市身份明顯不匹配。 救市 是要刺激市場(chǎng)繁榮， 把交易量提上去， 像濟(jì)南這樣的城市每年應(yīng)該有400-500 萬(wàn)平方米的交易量。 政策 救市 行為， 卻向消費(fèi)者傳達(dá)了一個(gè)重要的信號(hào)， 國(guó)家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯， 有利于恢復(fù)購(gòu)房者的置業(yè)信心。 讓房地產(chǎn)商做出普遍樂觀判斷的一個(gè)重要依據(jù)是, 濟(jì)南房?jī)r(jià)封閉、 遲鈍、 滯后 , 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)影響有限, 這基本上也是開發(fā)商的一致看法。去年， 全國(guó)房?jī)r(jià)瘋張的時(shí)候， 濟(jì)南市房?jī)r(jià)雖

17、然也出現(xiàn)了一定程度的上漲， 但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)， 上漲幅度比較有限。 今年深圳等一線城市率先進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)整，濟(jì)南市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比如打折、贈(zèng)物業(yè)費(fèi)、降價(jià)等， 銷售速度也在下降， 但是降價(jià)的空間比較小， 沒有對(duì)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命性的影響。?今后濟(jì)南市房?jī)r(jià)也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動(dòng)， 同時(shí)成交量會(huì)慢慢增加。 今年以來濟(jì)南市的房?jī)r(jià)一直維持在一個(gè)水平線略有下降的狀態(tài)， 今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)， 也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)， 出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。 首先濟(jì)南市是一個(gè)比較封閉的市場(chǎng)， 外來購(gòu)房者比較少，據(jù)多年的研究表明，一直少于10%。其次，市場(chǎng)比

18、較小，規(guī)模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經(jīng)濟(jì)不同的是，國(guó)有企業(yè)是主要的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，政府公務(wù)員、 大學(xué)老師和國(guó)有企業(yè)員工的收入屬于中上等， 暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟(jì)南市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)。2-1-2 發(fā)展前景簡(jiǎn)析目前， 財(cái)政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了大幅調(diào)整，同時(shí)，國(guó)家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺(tái)以后，可能會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市有一定刺激作用，很可能帶動(dòng)一定量的銷售。就在2008年 10月 19 日的座談會(huì)上 , 山東各地房產(chǎn)商的一致意見是, 山東房產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期。2)高新區(qū)范圍內(nèi) CIIIC 園區(qū)的建設(shè)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部基地的建設(shè)以及浪潮工

19、業(yè)園、 省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來大量的就業(yè)崗位。 據(jù)了解， CIIIC 園區(qū)一期工程15萬(wàn)平米年內(nèi)即將開工，初步統(tǒng)計(jì)有40 個(gè)左右單位將入住該園區(qū)。這些項(xiàng)目增加 的崗位基本都是白領(lǐng)階層。給本項(xiàng)目的銷售對(duì)象奠定了良好的基礎(chǔ)。3）本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實(shí)際上對(duì)與本項(xiàng)目的開發(fā)主體南胡村委會(huì)來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國(guó)家的土地出讓金的20%。按照規(guī)劃部門批復(fù)的修建性詳規(guī)， 一、 二地塊地上容積率為 2.4 ， 三、 五地塊地上容積率為 3.6 ，按 照 土 地 掛 牌 價(jià) 220 萬(wàn) / 畝 計(jì) 算

20、 ， 折 合 到 樓 面 地 價(jià) 為 183（2200000*0.2/666.67*3.6=183 ） 275（2200000*0.2/666.67/2.4） 元/平方米，因?yàn)橥恋貎r(jià)差帶來的房屋銷售純利潤(rùn)在700 元/ 平米以上， 總計(jì)在 2.8 億元以上。這是任何房地產(chǎn)公司無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。因此， 就本項(xiàng)目來說作為開發(fā)主體南胡村委會(huì)對(duì)四個(gè)地塊的開發(fā)應(yīng)該就有非常強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。2-2 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)研究2-2-1本 項(xiàng)目規(guī)劃 局已批 復(fù)的規(guī)劃中建筑面積共有22.94萬(wàn)平米。2-2-2周邊 商 業(yè)項(xiàng) 目市場(chǎng) 研究）周邊 商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)情 況A 、 CIIIC 園 區(qū) 建設(shè)CIIIC園 區(qū)規(guī)劃CIIIC建

21、設(shè)規(guī)劃是在Garter公 司編制的 CIIIC發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃確定 的產(chǎn) 業(yè)發(fā) 展戰(zhàn) 略的 指導(dǎo) 下 編制 的園 區(qū)空 間發(fā) 展 規(guī)劃，形成“ 一園 （ CIIIC ） 二區(qū) （研 發(fā)區(qū) 、生 產(chǎn) 區(qū)） ” 的 空間 布局 結(jié) 構(gòu)。研發(fā) 區(qū)與 產(chǎn)業(yè) 區(qū)位 于濟(jì) 南東 部產(chǎn) 業(yè) 帶的 東西 兩端 ，相 距 13 公里，規(guī) 劃總 建設(shè) 用地 面積 61.5 平 方公 里。其中，研發(fā) 區(qū)由 高新 區(qū)賢 文片 區(qū)和 漢峪 片區(qū) 組成 ， 規(guī)劃 建設(shè) 用地 面積 11 平方 公里 。研 發(fā)區(qū) 規(guī)劃 利用 現(xiàn)有資源，發(fā)展IT 服務(wù)和軟件產(chǎn)業(yè)集群 ，區(qū)內(nèi)劃分為核心發(fā) 展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大 產(chǎn)業(yè)版塊，共形

22、成教 育科研基地、孵化基 地、研發(fā)基地、總部基地 、 IT 服務(wù) 與軟 件基 地、創(chuàng) 業(yè)示 范基 地等 六類 研 發(fā)產(chǎn) 業(yè)基地，并建設(shè)與之配套 的商業(yè)生活配套設(shè) 施 。產(chǎn)業(yè) 區(qū)由 孫村 片區(qū) 和兩 河片 區(qū)組 成 ， 規(guī)劃 建設(shè) 用地 面 積 50.5 平方 公里 。重 點(diǎn)發(fā) 展 電子 制造 業(yè) 、 IT 服 務(wù)與 軟件 、計(jì) 算機(jī) 、 工業(yè) 電子 、 汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個(gè)別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集 群，計(jì)算 機(jī)產(chǎn) 業(yè)集 群 和工 業(yè)電 子、汽車 電 子、電信 基礎(chǔ) 設(shè)施 設(shè) 備等 電子 信息 外延 產(chǎn)業(yè) 集群 。 形成 功能 配套 完善 、 生態(tài) 環(huán)境 優(yōu)美 的產(chǎn) 業(yè) 園區(qū) 。

23、建設(shè) 規(guī)劃 以輻 射全 國(guó)的 IT 產(chǎn)業(yè) 發(fā) 展極 核為 規(guī)劃 目標(biāo)， 以 ICT 產(chǎn)業(yè) 研發(fā) 、 孵 化 、 服 務(wù)為 主導(dǎo) 功能 ， 形 成 集生 產(chǎn)和 生活 于一 體 的 “ 創(chuàng) 新、 活力 ”的 CIIIC 園 區(qū) 。其中，IT 總 部 基地總建筑面 積 約 70 萬(wàn) 平方 米， 已竣 工 建筑面積16.5 萬(wàn)平方米，已 開 工建筑面積16 萬(wàn)平方米 ， 2009 年將全 部竣 工。創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)基 地總 建筑 面 積約 45.5 萬(wàn) 平方 米 ， 以浪 潮集 團(tuán)軟 件研 發(fā) 與技 術(shù)試 驗(yàn)為 主，一期工程 已 經(jīng)開工。文化 體育 產(chǎn) 業(yè)基 地占 地 81 公 頃 ，總建筑面積 36 萬(wàn)

24、平方 米， 核心 建筑 為 “ 奧體 中 心 ” ， 2008 年 底竣 工。 現(xiàn)代 商 貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總 規(guī)劃建筑面積 200 萬(wàn) 平方 米，是 全市 商貿(mào) 金融 產(chǎn)業(yè)及市級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)的 聚集區(qū)。該項(xiàng) 目的 建設(shè) 屬于 高 新區(qū) 招商 引資 項(xiàng)目，有高新區(qū) 負(fù)責(zé) 投融 資 ，引進(jìn)入 園單 位， 目前 意 向入 園單 位已 經(jīng)落 實(shí) 40 家左 右。B 、 黃 金時(shí) 代 廣場(chǎng)位于 燕山 新區(qū) B 地 塊范 圍內(nèi)， 黃金 置業(yè) 集團(tuán) 計(jì)劃 建設(shè) 商務(wù) 寫 字樓 及 酒店 式公 寓 40 萬(wàn)平 米， 年底 8 萬(wàn)平 米計(jì) 劃開 工建 設(shè)。C 、 奧 體東 路 地塊 建設(shè)該范 圍內(nèi) 計(jì)劃 規(guī)劃 建

25、 設(shè) 80 公 頃 用 地范 圍 ，全 運(yùn)會(huì) 完成 后 造 成 大型 成熟社 區(qū) 。 有五星級(jí)酒店 、 產(chǎn) 權(quán) 式酒店 、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。D、魯商國(guó)奧城項(xiàng)目位于濟(jì)南市奧體 片區(qū)核心區(qū)域，東至 賢文路，西臨山東省 高級(jí)人民法院，南臨經(jīng)十 東路，北至解放東路 ?？傉嫉?.06公頃 ，總建筑面 積 38 萬(wàn)平 方米 。建 成后 將成 為集 寫 字樓 、酒 店、 商業(yè) 、 休閑、娛樂及銀座商城主力 店于一體大型綜合標(biāo) 志性城市建筑組群。E 、建 成商 業(yè) 情況齊魯 軟件 園項(xiàng) 目建 設(shè) 已經(jīng) 完成 并投 入使 用 ，通過 07 年 及 08 年 的招 商引 資， 目前 該園 區(qū)

26、已經(jīng) 全部 銷售 或租 賃 完畢 ，不 能滿 足需 求 。大衛(wèi)國(guó)際綜 合商務(wù)樓 目前剩余部分寫字間未銷售或租 賃， 面積約 5000 平米 。環(huán)?？萍紙@區(qū)已建成 并投入使用，目前 該 項(xiàng)目物業(yè)基本銷售 完 畢。山東省科技大廈項(xiàng)目 建筑 面積2萬(wàn)平米，目前該項(xiàng)目基本竣工，處 于招商過程中。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)已建成 40萬(wàn)平米寫字樓 。另有 部分 商 業(yè) 物業(yè) 處 于空 閑狀 態(tài)，面積 不 多，估計(jì) 有 2 萬(wàn)平 米 向左 右。）商 業(yè)市 場(chǎng)分 析根據(jù) 以上 周邊 商業(yè) 建 設(shè)及 計(jì)劃 建設(shè) 情況 ， 南胡 舊村 改造 項(xiàng)目 中 三、 五商 業(yè)用 房 不 宜過 早 開工 ， 應(yīng) 在居 住區(qū) 建 設(shè)過 程

27、中 作為 專題 進(jìn) 行深 入研 究。3、項(xiàng)目素質(zhì)分析（ 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A.項(xiàng)目規(guī)模大，總占地面積39.70公頃，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一 體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍；B 緊臨正在建設(shè)中的濟(jì)南奧體中心、政務(wù)中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建 , 舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70 萬(wàn)平米的知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場(chǎng)南路從社區(qū)前經(jīng)過， 交通出行便利， 位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越；C 地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不

28、存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會(huì)組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對(duì)開發(fā)商組織要容易。無(wú)污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D 六、七、八地塊為國(guó)家劃撥土地，不需土地成本，六地塊對(duì)外銷售，相對(duì)利潤(rùn)空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會(huì)組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會(huì)作為舊居改造。同時(shí)，村委會(huì)（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實(shí)施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對(duì)開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。地塊土地成本有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，房屋銷售價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力。周邊項(xiàng)目（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用

29、。（ 2）項(xiàng)目劣勢(shì)A.地處城郊結(jié)合部，目前屬經(jīng)濟(jì)、商業(yè)不太發(fā)達(dá)區(qū)域；B.地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃項(xiàng)目處于準(zhǔn)備階段，人氣仍顯不足；C 高新區(qū)范圍內(nèi)周邊已有中高檔樓盤，并且尚有部分規(guī)劃建設(shè)中中檔樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。D.項(xiàng)目位于經(jīng)十東路快速路南側(cè)，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠(yuǎn)， 規(guī)劃中的劉智遠(yuǎn)路尚未形成，銷售會(huì)受到一定影響。E.對(duì)商業(yè)建筑來說，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。高新區(qū)范圍內(nèi)沿經(jīng)十東路、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對(duì)本項(xiàng)目公共建筑部分對(duì)外銷售和租賃形成極大威脅。G.相對(duì)老城區(qū)，該小區(qū)（包括整個(gè)高新區(qū)）暫時(shí)無(wú)商業(yè)配套（超市、酒店、 娛樂場(chǎng)所等） ，對(duì)購(gòu)房者

30、購(gòu)房熱情會(huì)產(chǎn)生一定影響。H、資金方面的劣勢(shì)。目前對(duì)南胡方面來說自由資金非常有限，啟動(dòng)資金全 靠貸款解決。（ 3）機(jī)會(huì)分析A.濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本項(xiàng)目有較大的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間 ;B.項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設(shè)施建設(shè)上有較 大創(chuàng)新，將取得良好的市場(chǎng)效果；C.升值潛力強(qiáng)勁：項(xiàng)目位于飛躍發(fā)展中的濟(jì)南東部新城區(qū)核心位置，周邊 有濟(jì)南奧體中心及政務(wù)中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路， 地塊升值潛力不言而喻；D.濟(jì)南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務(wù)部門的后期東遷，有利于住宅市 場(chǎng)的發(fā)展；E.抓住地塊土地價(jià)格優(yōu)

31、勢(shì)，全盤統(tǒng)籌考慮，對(duì)南胡村今后的發(fā)展是一個(gè)絕 好的機(jī)會(huì)。（ 4）威脅分析F.與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，濟(jì)南市居民選擇居 住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制本項(xiàng)目的客戶群來 源。G.從濟(jì)南市整體市場(chǎng)格局來看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城 區(qū)板塊內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程 度的阻礙。H.在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項(xiàng)目更具有位置優(yōu)勢(shì)的高檔住宅 項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目有直接影響，將威脅本項(xiàng)目的一期開發(fā)。I 中潤(rùn)世紀(jì)城、名士豪庭等大型項(xiàng)目的開發(fā)，在規(guī)模、售價(jià)等因素上與本項(xiàng)目類似，項(xiàng)目面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。J 十一屆全運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村

32、的建設(shè)已經(jīng)開始啟動(dòng)，根據(jù)該項(xiàng)目的運(yùn)作方式，待全運(yùn)會(huì)結(jié)束后將改造為民用住宅形式。同時(shí)， 08 年 10 月份開始面向濟(jì)南市民預(yù)售。該項(xiàng)目地理環(huán)境比較優(yōu)越，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群將產(chǎn)生一定影響。但該項(xiàng)目面對(duì)的主要是濟(jì)南市直機(jī)關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計(jì)對(duì)本項(xiàng)目影響不是很大。K.其他村的舊居改造工程同時(shí)處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成威脅。綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，本項(xiàng)目雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看， 該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)， 與中潤(rùn)世紀(jì)城等公共建筑相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出

33、該地塊的開發(fā)價(jià)值。三 開發(fā)方案的分析與選擇1、開發(fā)原則本項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)項(xiàng)目， 村民安置是首先需要考慮的因素， 也是本項(xiàng)目前期產(chǎn)出投入比較小的特點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該遵循 “合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、陽(yáng)光操作、廉政建設(shè)、利益共享” 的開發(fā)原則。2、制約因素資金因素啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)不足。工期因素本項(xiàng)目首先要考慮村民的安置，又不能因?yàn)橐弧⒍貕K的拆遷時(shí)間影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，還要搶在其他舊村改造前爭(zhēng)奪客源。政策因素政府給予的舊村改造政策對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)非常有利，要在3 年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。3、開發(fā)前提

34、條件資金方面銀行貸款資金的利用根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，村委會(huì)需考慮能夠爭(zhēng)取到3億元 以上的銀行貸款。自籌資金的利用高新區(qū)管委會(huì)承諾貸款3億元、。向村民私募資金 應(yīng)考慮面向村民私募資金5000萬(wàn)元1億元以上。允許村委會(huì)（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛 并且保證拿到土地。保障用房可以出售保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對(duì)本項(xiàng)目更加有利。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來說銷售不會(huì)很順利。4、開發(fā)方案的選擇可供選擇的方案針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地 塊自行開發(fā)提出五種方案。方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七

35、地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六 地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六 地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他 捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六 地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售， 其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)

36、建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六 地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、 銷售。對(duì)方案的初步分析和選擇初步分析1）方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障, 六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2 /元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）建住A1般1560m216368.132553.43一安 造1.1宅A2#1420m213336.951893.85價(jià)及A3#K1630m29448.771540.15附屬商業(yè)A4#1645m29314.741532.27A5#婁1540m2

37、14048.522163.47A6#婁1645m29316.811532.62A7排委1640m29360.931535.19A8#K1645m28946.671471.73A9#婁1645m28946.671471.73A10艘1540m213260.542042.12A11座1540m210195.181570.06A12艘1540m213645.452101.40A13艘1540m213438.562069.54A14座1540m213742.292116.31A15艘1560m29360.831460.29A16艘1560m29360.831460.29A17艘1450m29954.5

38、11443.40小計(jì)192046.3829957.851.2地卜車庫(kù)2020m232457.176556.351.3幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站1200m24450.41534.05小計(jì)228953.9637048.25二道 路 園 林2.1道路、綠化、管線100萬(wàn)m222.8952289.5小計(jì)萬(wàn)2289.5m2三勘 察 設(shè) 計(jì) 及 、之， 刖 期 工 程3.1工程勘察703.2工程設(shè)計(jì)660.983.3地質(zhì)災(zāi)害83.4環(huán)境評(píng)估6.53.5地震評(píng)估183.6可研報(bào)告103.7臨水臨電1103.8四通一平100小計(jì)983.48四、之， 刖期 手 續(xù) 費(fèi)4.1規(guī)劃咨詢費(fèi)28.664.2施工圖審查3萬(wàn)m2

39、22.968.74.3墻改辦、散裝水泥10萬(wàn)m222.92294.4防雷審查3萬(wàn)m222.968.74.5工程監(jiān)理費(fèi)654.684.6勞動(dòng)工資保證金740.964.7勞保統(tǒng)籌963.254.8交易信息費(fèi)22.234.9檔案保證金12.00小計(jì)2788.19五酉己 套 費(fèi)5.1綜合配套費(fèi)185萬(wàn)m222.94236.55.2區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120萬(wàn)m222.92748小計(jì)6984.5六管理費(fèi)976.41七/、口預(yù)見費(fèi)1464.61八合計(jì)一十一+十七52598.65六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表:六地塊銷售收入?yún)R總

40、表編號(hào)建筑卸積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）1住宅259984000103992儲(chǔ)藏53商鋪10995000549.54合計(jì)2867511343若六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表:六地塊銷售收入?yún)R總表二編號(hào)建筑卸積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）1住宅259985240136232儲(chǔ)藏53商鋪10996000659.44銷售合計(jì)286756586.214676.95營(yíng)業(yè)稅銷售額的5.5%807.26所得稅利潤(rùn)的25%1

41、683.47銷售收入12186.3本方案資金來源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長(zhǎng)時(shí)間，建設(shè)資金需以貸款方式解決?？紤]一、二、三、四、五土地共計(jì) 214.05畝全部招拍掛，若按60%S行資金返還共 計(jì)2.83億元（214.05*220*0.6=2.83 億元）,若按80%S行資金返還共計(jì) 3.77 億元（ 214.05*220*0.8=3.77 億元），由以上分析可見，捆綁用地按80%fi行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在 3000萬(wàn)元以上的資金缺口，該方案不合理。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對(duì)于七地塊的商業(yè)

42、用房，考慮不出售，以村集 體財(cái)產(chǎn)的形式進(jìn)行出租。故我們?cè)谶@里單獨(dú)考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬(wàn)元（ 13698*2200=3014萬(wàn)），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計(jì)算， 每年租金為500萬(wàn)元（365*13698*1=500萬(wàn)），由以上分析可見，六年可收回成 本（靜態(tài)投資回收期）。六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下,考慮出售，我們對(duì)該地塊住宅以小產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房?jī)煞N出售方式進(jìn)行比較，銷售收入按產(chǎn)權(quán)房比按小產(chǎn)權(quán)房出售增加利潤(rùn)約300萬(wàn)元（12186.3-11343=843.3萬(wàn)），土地變性補(bǔ)償金按50萬(wàn)元/畝考慮，該區(qū)域若是住宅由小產(chǎn)權(quán)房變更為產(chǎn) 權(quán)

43、房，支出的費(fèi)用為550萬(wàn)元（50*11=550萬(wàn)元），由以上分析可見，變更為產(chǎn) 權(quán)房后進(jìn)行銷售存在利潤(rùn)，但利潤(rùn)較低。方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表 一地塊投資估算廳P項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建 安 造 價(jià)1.1住 宅 及 酉己 套1#婁1630.002 m31388.385116.312#婁1630.002 m19275.553141.913#婁1540.002 m11981.001845.074#1540.00

44、2 m10721.601651.135#1630.002 m18116.282952.956#1450.002 m6759.09980.077#婁1450.002 m6759.09980.078#婁1450.002 m4506.06653.389#1450.002 m6759.09980.0710齦1450.002 m6759.09980.0711#1630.002 m20360.703318.791.2會(huì)所1400.002 m821.00114.941.3地卜車庫(kù)2020.002 m23693.144786.01小計(jì)167900.0727500.77二道路園林2.1道路管線100.00167

45、900.071679.00小計(jì)1679.00三勘 察 設(shè) 計(jì) 及 、之， 刖 期 工 程3.1工程勘察50.003.2工程設(shè)計(jì)400.003.3地質(zhì)災(zāi)害5.503.4環(huán)境評(píng)估4.503.5地震評(píng)估13.003.6可研報(bào)告8.003.7臨水臨電80.003.8rrri2S、w，80.00田迪 1小計(jì)641.00四、之， 刖期 手 續(xù) 費(fèi)4.1規(guī)劃咨詢費(fèi)20.304.2施工圖審查3.00萬(wàn)m10.2050.004.3墻改辦、散裝水泥10.00萬(wàn)m210.20160.004.4防雷審查3.00萬(wàn)m210.2050.004.5工程監(jiān)理費(fèi)511.454.6勞動(dòng)工資保證金550.024.7勞動(dòng)統(tǒng)籌715.

46、024.8交易信息費(fèi)16.504.9檔案保證金12.00小計(jì)2085.29五酉己 套 費(fèi)5.1綜合配套費(fèi)246.00167900.074113.555.2區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120.00167900.072014.80小計(jì)6128.35六，地出讓金220.00畝81.4517919.00七管理費(fèi)760.69八/、口預(yù)見費(fèi)1163.85九合計(jì)57877.95一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表:一地塊銷售收入?yún)R總表編號(hào)建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）1住宅1191005240624082車

47、庫(kù)及儲(chǔ)藏室37200250093003商鋪11200600067204銷售合計(jì)167900784205銷售成本銷售額的2.5%1960.76營(yíng)業(yè)稅銷售額的5.5%4313.17所得稅利潤(rùn)的25%3567.18銷售收入16790068579.1本方案資金來源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設(shè)成本為10.92 億元（ 5.13+5.79=10.92 億元）,考慮一、二、三、五土地共計(jì) 206.85畝全部招拍掛，按80%S行資金返還共計(jì)3.64億元（2

48、06.85*220*0.8=3.64 億元），該方案銷售收入為7.99億元（1.13+6.86=7.99億元），不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為 0.71 億元（ 3.64+7.99-10.92=0.71 ）由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣（該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度），項(xiàng)目利潤(rùn)較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌

49、后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：二地塊投資估算在舁 廳P項(xiàng)目名稱單價(jià)（m/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一造 安1.配及宅1#樓1540.002 m22956.163535.252#樓1540.002 m15156.582334.113#樓1540.002 m12456.401918.294#樓1540.002 m12742.001962.275#樓1630.002 m25569.524167.831.2地卜車庫(kù)2020.002 m12789.342583.45小計(jì)101670.0016501.19二道路園林2.1道路、綠化、管線100.001

50、01670.001016.70小計(jì)1016.70三勘 察 設(shè) 計(jì) 及 刖 期 工 程3.1工程勘察30.003.2工程設(shè)計(jì)240.003.3地質(zhì)災(zāi)害3.503.4環(huán)境評(píng)估3.003.5地震評(píng)估8.003.6可研報(bào)告5.003.7臨水臨電50.003.8四通一平50.00小計(jì)389.50四刖 期 手 續(xù) 費(fèi)4.1規(guī)劃咨詢費(fèi)12.574.2施工圖審查3.00萬(wàn)m10.2030.604.3墻改辦、散裝水泥10.00萬(wàn)吊10.20102.004.4防雷審查3.00萬(wàn)m210.2030.604.5工程監(jiān)理費(fèi)323.484.6勞動(dòng)工資保證金325.004.7勞動(dòng)統(tǒng)籌422.524.8交易信息費(fèi)9.754.

51、9檔案保證金12.00小計(jì)1268.52五酉己 套 費(fèi)5.1綜合配套費(fèi)246.00101670.002490.925.2區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120.00101670.001220.04小計(jì)3710.96六，地出讓金220.00畝50.4011088.00七管理費(fèi)457.74八/、口預(yù)見費(fèi)700.34九合計(jì)35132.94三地塊投資估算廳P項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建 安 造 價(jià)1.1寫字樓1500.002 m53900.008085.001.2地卜車庫(kù)2020.002 m12500.002525.00小計(jì)66400.0010610.00二道路園林2.1道路、綠化、管線100.00

52、66400.00664.00小計(jì)664.00三勘 察 設(shè) 計(jì) 及 刖 期 工 程3.1工程勘察15.003.2工程設(shè)計(jì)112.003.3地質(zhì)災(zāi)害1.703.4環(huán)境評(píng)估1.403.5地震評(píng)估3.703.6可研報(bào)告5.003.7臨水臨電25.003.8四通一平25.00小計(jì)188.80四刖 期 手 續(xù) 費(fèi)4.1規(guī)劃咨詢費(fèi)5.904.2施工圖審查3.00萬(wàn)m210.2014.304.3墻改辦、散裝水泥10.00萬(wàn)m210.2047.664.4防雷審查3.00萬(wàn)m210.2014.404.5工程監(jiān)理費(fèi)218.004.6勞動(dòng)工資保證金212.204.7勞動(dòng)統(tǒng)籌275.864.8交易信息費(fèi)6.374.9檔

53、案保證金12.00小計(jì)806.69費(fèi)套85.1綜合配套費(fèi)246.006.641626.805.2 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120.006.64796.80小計(jì)2423.60六，地出讓金220.00畝23.555181.00七管理費(fèi)293.86八/、口預(yù)見費(fèi)449.61九合計(jì)20617.56二、三地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪、寫字樓按6000元/平米銷售計(jì)算。銷售收入詳見下表：:、三地塊銷售收入?yún)R總表編號(hào)建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）銷售收入（萬(wàn)元）1住宅745005240390382車庫(kù)及儲(chǔ)藏室32500250081253商鋪57522600

54、034513.24銷售合計(jì)16452281676.25銷售成本銷售額的2.5%2041.96營(yíng)業(yè)稅銷售額的5.5%4492.27所得稅利潤(rùn)的25%4847.98銷售利潤(rùn)16452270244.2本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。二、三、六、七地塊建設(shè)成本為10.7億元（5.13+3.51+2.06=10.7 億元），考慮一、二、三、五土地 共 計(jì) 206.85 畝 全 部 招 拍 掛 ， 按 80%進(jìn) 行 資 金 返 還 共 計(jì) 3.64 億

55、 元（206.85*220*0.8=3.64 億元） ， 該方案銷售收入為 8.15 億元 （ 1.13+7.02=8.15億元） ， 不考慮建設(shè)期貸款利息， 該方案利潤(rùn)為1.09 億元 （3.64+8.15-10.7=1.09億元）由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售； 二、 三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)， 其他土地全部掛牌拍賣，項(xiàng)目利潤(rùn)較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣不足，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。3）方案四： 六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置

56、保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。本方案資金來源主要靠一、 二、 三、 六地塊內(nèi)房產(chǎn)銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。 一、 二、 三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、二、三、六、七地塊建設(shè)成本為 16.49 億元（ 5.13+5.79+3.51+2.06=16.49 億元），考慮一、二、三、五土地 共 計(jì) 206.85 畝 全 部 招 拍 掛 ， 按 80%進(jìn) 行 資 金 返 還 共 計(jì) 3.64 億 元（ 206.85*220*0.8=3.64 億 元 ） ，

57、該 方 案 銷 售 收 入 為 15.01 億 元（ 1.13+6.86+7.02=15.01 億元），不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤(rùn)為 2.16億元（ 3.64+15.01-16.49=2.16 億元）由此可見，六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項(xiàng)目利潤(rùn)較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公 建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)， 其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力），但該方案中規(guī)劃住宅區(qū)域地 塊全部由村委會(huì)摘牌，五地塊規(guī)劃為公建，單獨(dú)掛牌難度較大。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售