財務(wù)視角看地產(chǎn)實操與AH比較

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250022 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析具有特殊性 4 HYPERLINK l _TOC_250021 房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理 5 HYPERLINK l _TOC_250020 會計處理圍繞地產(chǎn)開發(fā)流程，具有一定特殊性 5 HYPERLINK l _TOC_250019 拿地階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的前提 5 HYPERLINK l _TOC_250018 施工階段重點是開發(fā)成本費用的處理 5 HYPERLINK l _TOC_250017 銷售階段，預(yù)售制是核心 6 HYPERLINK l _TOC_250016 A 股與 H 股財務(wù)編制差異 9 HYPERL

2、INK l _TOC_250015 資產(chǎn)負債表 9 HYPERLINK l _TOC_250014 利潤表 15 HYPERLINK l _TOC_250013 現(xiàn)金流量表 17 HYPERLINK l _TOC_250012 財務(wù)報表可靠性分析：核心是經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)匹配 18 HYPERLINK l _TOC_250011 隱性負債：隱藏在財務(wù)報表里的負債 19 HYPERLINK l _TOC_250010 盈利能力：可持續(xù)性的角度分析 19 HYPERLINK l _TOC_250009 資產(chǎn)質(zhì)量：資產(chǎn)價值合理性的視角 20 HYPERLINK l _TOC_250008 現(xiàn)金流：與銷售

3、數(shù)據(jù)匹配的情況 20 HYPERLINK l _TOC_250007 財務(wù)分析重點：三類科目、三大能力 22 HYPERLINK l _TOC_250006 資產(chǎn)端 22 HYPERLINK l _TOC_250005 負債端 24 HYPERLINK l _TOC_250004 現(xiàn)金流 24 HYPERLINK l _TOC_250003 償債能力 24 HYPERLINK l _TOC_250002 盈利能力 25 HYPERLINK l _TOC_250001 營運能力 26 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示 26圖表目錄圖表 1： 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析的特殊性 4

4、圖表 2： 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 5圖表 3： 拿地階段會計處理 5圖表 4： 施工階段會計處理 6圖表 5： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第 3 條，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工 6圖表 6： 城市房地產(chǎn)管理法第 45 條規(guī)定商品房預(yù)售需滿足的條件 7圖表 7： 部分地區(qū)預(yù)售條件 7圖表 8： 銷售階段會計處理 8圖表 9： 地產(chǎn)企業(yè) A 股及 H 股重點會計科目差異比較（僅代表一般情況） 9圖表 10： 貨幣資金 9圖表 11： 存貨 10圖表 12： 應(yīng)收款項 10圖表 13： 交易性金融資產(chǎn) 11圖表 14： 合同資產(chǎn) 11圖表 15： 其他權(quán)益投資 11圖表 16：

5、 長期股權(quán)投資 11圖表 17： 投資性房地產(chǎn) 12圖表 18： 固定資產(chǎn) 12圖表 19： 無形資產(chǎn) 12圖表 20： 應(yīng)付款項類 13圖表 21： 銀行貸款 13圖表 22： 應(yīng)付債券 13圖表 23： 租賃負債 14圖表 24： 所得稅 14圖表 25： 土地增值稅 14圖表 26： 合同負債 14圖表 27： 非流動負債 14圖表 28： 所有者權(quán)益 15圖表 29： 利潤表凈利潤部分 15圖表 30： 融資成本 16圖表 31： 所得稅 16圖表 32： 部分科目對應(yīng) 16圖表 33： 利潤表其他綜合收益部分 17圖表 34： 投資性現(xiàn)金流部分科目 17圖表 35： 籌資性現(xiàn)金流 1

6、7圖表 36： 企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)相匹配是核心 18圖表 37： 財務(wù)報表可靠性分析框架 18圖表 38： 房企表外融資的識別方法 19圖表 39： 某部分房企銷售收入確認準則比較 19圖表 40： 房企財務(wù)分析重點 22圖表 41： 資產(chǎn)端財務(wù)分析重點 23圖表 42： 負債端財務(wù)分析重點 24圖表 43： 償債能力財務(wù)分析重點 25圖表 44： 盈利能力財務(wù)分析重點 25房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析具有特殊性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動與其他行業(yè)有較大差異，使財務(wù)分析也具有明顯特殊性。一是從經(jīng)營對象看，土儲為原料、商品房為產(chǎn)品，原料及產(chǎn)品具有價值高、規(guī)模大兩大特征，使得存貨資產(chǎn)成為財務(wù)分析核心之一。二是從全流

7、程看，房企需進行拿地、開工、施工、銷售、到售后物業(yè)服務(wù)等各類經(jīng)營活動，復(fù)雜多樣，投資周期長、投資規(guī)模大，負債分析是另一核心。三是從地產(chǎn)預(yù)售制看，先收錢后交貨模式下，現(xiàn)金流入與營業(yè)收入不同步。四是房地產(chǎn)企業(yè)項目分散、合聯(lián)營企業(yè)眾多，財務(wù)可調(diào)節(jié)性較強，仔細甄別是關(guān)鍵。圖表1： 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)分析的特殊性資料來源:華泰證券研究所首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、投資周期長，資產(chǎn)及負債分析是核心。從資產(chǎn)看，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營以土儲為原料、樓盤為產(chǎn)品，而土儲及樓盤等“硬資產(chǎn)”又具有價值高、規(guī)模大的特征，因而成為財務(wù)分析的一大核心。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，反映房企未來成長空間，財務(wù)分析需著眼于 “存貨”、“投

8、資性房地產(chǎn)”等科目，關(guān)注規(guī)模、結(jié)構(gòu)、跌價準備、具體項目運營等內(nèi)容。從負債看，高杠桿特征使得負債分析成為房企財務(wù)分析的另一核心。一是在前期拿地及開施工環(huán)節(jié)，短期需投入大量資金，房企往往需通過外部融資補充資金；二是融資環(huán)境不確定性強，當政策收緊、融資環(huán)境惡化時，房企資金鏈壓力可能嚴重影響正常經(jīng)營活動。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前即可進行銷售，以提前回收資金，但預(yù)售制度的實行導(dǎo)致了房企現(xiàn)金流入與收入不同步，現(xiàn)金流先于利潤，是信用分析的重點。我國地產(chǎn)行業(yè)特有的預(yù)售制下，房企在施工過程中報批獲得預(yù)售許可證后，即可開盤銷售實現(xiàn)資金回流。但由于此時還未竣工交房，銷售回款無法結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，在財務(wù)上表

9、現(xiàn)為現(xiàn)金流入先行，預(yù)收賬款（合同負債）擴張，而營業(yè)收入滯后。因而，在財務(wù)分析中，關(guān)注預(yù)收賬款、經(jīng)營現(xiàn)金流、營業(yè)收入三個科目，把握三者領(lǐng)先滯后的關(guān)系。最后，房企產(chǎn)企業(yè)財務(wù)可調(diào)節(jié)性較強，仔細甄別是關(guān)鍵。一方面，大型房企項目公司眾多、存在大量合聯(lián)營企業(yè)導(dǎo)致財務(wù)透明度降低，長期股權(quán)投資、少數(shù)股東權(quán)益及損益、往來款項等科目需重點關(guān)注；另一方面，在會計確認、財務(wù)處理上存在差異，例如房地產(chǎn)企業(yè)利潤結(jié)轉(zhuǎn)、確認等存在可調(diào)節(jié)性，需仔細甄別。房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理會計處理圍繞地產(chǎn)開發(fā)流程，具有一定特殊性對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會計核算的核心是地產(chǎn)開發(fā)流程。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長、銷售實行預(yù)售制度使其會計核算具有一定的特殊性

10、。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，會計核算緊密圍繞著地產(chǎn)項目的開發(fā)流程。因此，我們將按地產(chǎn)開發(fā)流程進行拆分，分別分析拿地、施工及銷售階段各項經(jīng)營活動的會計處理。圖表2： 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程資料來源：華泰證券研究所拿地階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的前提獲得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目開發(fā)的前提，我們以出讓方式為例，分析房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段的會計處理方式。拿地方式主要包括出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、收并購等，其中，出讓方式是最主流的土地公開交易方式，可按交易方式進一步細分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。首先，在參加招拍掛前，除接受資格審查外，房企還需繳納競拍保證金（比例由地方政府決定，一般不低于標的金額的 20%），會計上借記“其他應(yīng)收

11、款競拍保證金”，貸記“銀行存款”。而后，若競拍成功，競拍保證金將用于抵扣土地出讓金，會計上借記“預(yù)付賬款”，貸記“其他應(yīng)收款”。同時，房企需支付土地出讓金的剩余部分以獲得土地使用權(quán)，會計上借記“開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”，并貸記“預(yù)付賬款”，以結(jié)轉(zhuǎn)競拍保證金。另外，成功拿地的房企需繳納相關(guān)稅費，涉及的稅項主要包括：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。其中契稅、耕地占用稅記入“開發(fā)成本”，而印花稅、城建土地使用稅則計入“稅金及附加”科目。圖表3： 拿地階段會計處理資料來源：華泰證券研究所施工階段重點是開發(fā)成本費用的處理拿地后，地產(chǎn)項目開發(fā)進入施工階段，主要包括施工前方案設(shè)計及報批、開工建

12、設(shè)等工作。施工前，房企需設(shè)計方案、報建圖、施工圖等并報批，依次獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證件后方可開始施工。在施工階段，會計處理的核心是開發(fā)成本費用。開發(fā)成本，指為使房地產(chǎn)商品達到售出條件的而投入的各類支出，主要包括土地出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)期間稅費等。會計處理上，對于未建及在建的地產(chǎn)項目，發(fā)生的相關(guān)支出借記“開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”（或“應(yīng)付賬款”等）；而對于已完工的地產(chǎn)項目，則應(yīng)借記“開發(fā)產(chǎn)品”。而對于并不歸屬于開發(fā)成本的期間費用，如管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等，則直接記入當期損益，即借

13、記對應(yīng)損益類科目，貸記“銀行存款”等。另外，開發(fā)過程中的借款利息可做資本化處理，為開發(fā)房地產(chǎn)項目而借入的資金所產(chǎn)生的利息等借款費用，在完工前計入“開發(fā)成本”科目，不影響當期損益；而完工后則需費用化處理，即計入“財務(wù)費用”科目。圖表4： 施工階段會計處理資料來源：華泰證券研究所需要注意，完工的確認標準存在調(diào)節(jié)空間，影響開發(fā)產(chǎn)品和收入的確認。完工的確認標準方面，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第 3 條，滿足“竣工材料已備案”、 “已開始投入使用”、“已取得初始產(chǎn)權(quán)證明”之一的房地產(chǎn)開發(fā)項目（除土地開發(fā)外）應(yīng)視為已經(jīng)完工。但是，出于稅收調(diào)節(jié)或利潤調(diào)節(jié)等目的，房企可以通過主動避開上述三個條件

14、，將實質(zhì)上已建成項目延期確認完工，并且由于預(yù)售開盤并不受完工與否的影響，房企可以提前開盤完成資金回籠。在不確認完工的情況下，預(yù)售收入停留在資產(chǎn)負債表中“預(yù)收賬款”科目，不確認收入；開發(fā)成本費用也停留在“開發(fā)成本”中，不轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，亦不進入營業(yè)成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明圖表5： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第 3 條，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工序號內(nèi)容資料來源：國稅總局官網(wǎng)，華泰證券研究所銷售階段，預(yù)售制是核心在預(yù)售前，房企需滿足一系列的預(yù)售條件，獲得相關(guān)政府部門版本的預(yù)售許

15、可證明；完工后，房企需首先按自身驗收流程組織開展質(zhì)檢及專項驗收，而后需向地方政府相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)管理部門提出竣工驗收申請，相關(guān)部門依照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定驗收。最后，房企需對竣工項目辦理房屋初始登記，即向登記機關(guān)申報，經(jīng)房屋土地管理部門審核確認，取得房屋所有權(quán)證。銷售階段中，房企的經(jīng)營活動圍繞預(yù)售開展，包括獲批開盤、簽訂銷售合同、房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記等。為加快資金的周轉(zhuǎn)速度、緩解資金壓力，我國房企往往選擇于竣工前將在建房屋預(yù)先出售給購房者。在預(yù)售前，房企需滿足一系列的預(yù)售條件，獲得相關(guān)政府部門版本的預(yù)售許可證明；獲批開盤后，房企與購房者簽訂銷售合同，在收取銷售款項的同時暫緩交付房屋；房屋竣工

16、后，房企將商品房交付給購房者，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。另外，也有部分地產(chǎn)項目采取現(xiàn)售方式，即項目竣工后直接向購房者出售現(xiàn)房。圖表6： 城市房地產(chǎn)管理法第 45 條規(guī)定商品房預(yù)售需滿足的條件序號內(nèi)容（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明資料來源：中國人大網(wǎng)，華泰證券研究所圖表7： 部分地區(qū)預(yù)售條件日期城市預(yù)售條件2020/3/23長春2020 年 6 月 30 日前，房地

17、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新申請辦理商品房預(yù)售許可證時，有地下室的工程形象進度達到標高正負零即可辦理，無地下室的達到地上2 層即可辦理2020/3/23武漢2020 年 10 月 1 日以前取得施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)投資額達到 25%以上，且高層建筑形象進度達到 1/4 以上、多層（含六躍七層）及低層建筑形象進度達到正負零，即可申請辦理預(yù)售許可2020/3/19太原市因疫情影響施工建設(shè)的， 已經(jīng)取得施工許可證范圍內(nèi)的樓幢申請預(yù)售許可時，預(yù)售部分投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上即可 2020/3/6山東省2020 年 6 月 30 日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因疫情影響施

18、工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請商品房預(yù)售許可的建設(shè)進度條件2020/2/12無錫申請預(yù)售時原形象進度要求調(diào)整為按投資額計算，預(yù)售部分完成 25%以上投資即可（裝配式建筑的形象進度要求不變）2020/2/9蘇州因突發(fā)疫情影響施工的，申請預(yù)售時原形象進度要求調(diào)整為按投資額計算，申請預(yù)售部分完成 25%以上投資即可，對土地成交價格超過市場指導(dǎo)價須工程結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收后預(yù)(銷)售的項目，申請預(yù)售時間節(jié)點可適當提前2019/12/3黑龍江在 2019 年 1 月 1 日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的新樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請新建商品房預(yù)售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時，高層樓房工程形象進度達到

19、總層數(shù)的三分之二時準予預(yù)售2018/10/24 襄陽11 層以下的單體建筑，必須在主體封頂后方可預(yù)售;11 層以上單體建筑，應(yīng)達到總層數(shù)的二分之一、且最低不得低于 11 層才可預(yù)售2017/8/3廣州對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案2017/5/14開封居住用地出讓溢價率溢價 150%以上需項目主體結(jié)構(gòu)完工后才能辦理預(yù)售，溢價 200%以上，只能現(xiàn)房銷售2015/9/30 杭州十層以下的商品房，要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工才能申請預(yù)售；十一層以上的，若要申請預(yù)售，必須已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的二分之一以上（且不低于十層）；一百米以上的（超高層），必須已完成建筑

20、主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上（且不低于五十米）資料來源：各地方政府門戶網(wǎng)站，華泰證券研究所預(yù)售制下，銷售活動的會計處理具有一定特殊性。收入方面，房企收入可劃分為購房誠意金、銷售定金及銷售款項，不同類型的收入發(fā)生在不同階段，有不同的入賬方式。首先，在取得預(yù)售許可證明前，房企為緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，會向購房者收取購房誠意金，會計上借記“銀行存款”，貸記“其他應(yīng)付款”科目。而后，預(yù)售開盤、簽訂認購協(xié)議時，購房者需繳納銷售定金，前期購房誠意金可做沖抵，即借記“其他應(yīng)付款”，貸記“預(yù)收賬款銷售定金”科目。之后，簽訂預(yù)售合同時，購房者繳納購房款，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款銷售款”，同樣地，銷售定金可做沖抵

21、。最后，商品房完成竣工交付，并達到確認收入的條件后，對收入進行結(jié)轉(zhuǎn)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“營業(yè)收入”科目。結(jié)轉(zhuǎn)成本方面，一是在商品房竣工時，項目狀態(tài)由在建變?yōu)橥旯?，相關(guān)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目；二是確認收入時，成本從“開發(fā)產(chǎn)品”結(jié)轉(zhuǎn)至“營業(yè)成本”科目。另外，購房者往往以住房抵押按揭貸款的方式支付購房款，即先支付首付款，而后以住房為抵押申請貸款，由銀行支付剩余款項。在按揭貸款中，由于放貸先于購房者完成過戶手續(xù)，為減少信用風(fēng)險，銀行要求房企承擔連帶責(zé)任，即在放貸后完成抵押登記前，銀行將扣留一定比例的資金作為按揭保證金，房企無權(quán)支取。具體看，房企的會計處理包含三步：一是在簽訂預(yù)售合同時收取首付款，

22、借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；二是在房屋過戶前，銀行先行放貸結(jié)清余款，并收取按揭保證金，由于房企無法支取保證金，需將其計入“其他貨幣資金”科目，即借記“銀行存款”及“其他貨幣資金”，貸記“預(yù)收賬款”；三是當借款人取得房產(chǎn)證并完成抵押登記后，按揭保證金解凍，借記“銀行存款”，貸記 “其他貨幣資金”。圖表8： 銷售階段會計處理資料來源：華泰證券研究所A 股與 H 股財務(wù)編制差異地產(chǎn)企業(yè) A 股和 H 股財務(wù)報表編制上存在較大差異，相應(yīng)的在財務(wù)分析時也帶來不同。簡單概括，資產(chǎn)負債表在科目列示上差異較大，H 股的科目相對 A 股較少，會計記賬更加靈活；利潤表整體會計科目差異較小，值得注意的是 H

23、 股中沒有營業(yè)外收支，投資者或需關(guān)注其他收入凈額；現(xiàn)金流量表在編制上 A 股采用直接法和補充間接法兩種方式，而 H股則采用部分直接法的形式。重點會計科目的差異對照關(guān)系如下表所示，但需注意下表僅代表大致的對應(yīng)關(guān)系。圖表9： 地產(chǎn)企業(yè) A 股及 H 股重點會計科目差異比較（僅代表一般情況）A 股H 股資產(chǎn)負債表貨幣資金現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物+已抵押及受限制存款存貨+開發(fā)中物業(yè)+持作出售已竣工物業(yè)+其他存貨應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+應(yīng)付職工薪酬+其他應(yīng)付款無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)長期股權(quán)投資應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收賬款+其他應(yīng)收款存貨貿(mào)易及其他應(yīng)收款項于聯(lián)營公司及合營公司的權(quán)益投資物業(yè)物業(yè)、廠房及設(shè)

24、備貿(mào)易及其他應(yīng)付款項使用權(quán)資產(chǎn)（會計準則變更，由土地使用權(quán)調(diào)整為使用權(quán)資產(chǎn)）應(yīng)交稅費中的“企業(yè)所得稅”即期所得稅負債利潤表財務(wù)費用中的“利息費用”融資成本財務(wù)費用中的“利息收入” 融資收益投資收益中的“對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益” 應(yīng)占聯(lián)合營公司利潤減虧損現(xiàn)金流量表投資支付的現(xiàn)金投資聯(lián)營公司及合營公司償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 償還銀行貸款、金融機構(gòu)借款及債券取得借款收到的現(xiàn)金銀行貸款、金融機構(gòu)借款及債券所得款項資料來源：華泰證券研究所我們以同時在 A 股和 H 股上市的房企萬科 A（000002.SZ）和萬科企業(yè)（2202.HK）為例，解析其編制報表及會計科目的差異，或?qū)橥顿Y者閱讀相關(guān)房企財務(wù)

25、報表提供思路。資產(chǎn)負債表A 股與 H 股在資產(chǎn)負債表的呈現(xiàn)順序及科目上有所不同。在呈現(xiàn)順序上 A 股報表按照流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負債、非流動負債和所有者權(quán)益的順序列示，而 H 股報表則按照非流動資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、流動負債、非流動負債和所有者權(quán)益的順序呈現(xiàn)。在具體科目上，我們將在下文進行詳細的分析。1、貨幣資金貨幣資金主要包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。受限資金主要包括保證金、不能隨時用于支付的存款、在法律上被質(zhì)押或者以其他方式設(shè)置了擔保權(quán)力的貨幣資金，一般列示于“其他貨幣資金”。以萬科 2019 年年報為例，其 A 股“貨幣資金”對應(yīng)為 H 股的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”和“已抵押及受限制存款

26、”。其中，A 股貨幣資金科目包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，銀行存款中包含受限使用資金，而其他貨幣資金為物業(yè)管理項目代管基金。圖表10： 貨幣資金A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）貨幣資金-現(xiàn)金515已抵押及受限制存款645,594貨幣資金-銀行存款16,570,947現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物15,973,865貨幣資金-其他貨幣資金47,997資料來源：公司年報，華泰證券研究所2、存貨存貨是企業(yè)在日?；顒又幸詡涑鍪鄣脑诋a(chǎn)品或產(chǎn)成品。一般地產(chǎn)企業(yè)的存貨包括擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工開大產(chǎn)品等。其中，擬開發(fā)產(chǎn)品是指所購入的、已決定將之發(fā)展為已完工開發(fā)產(chǎn)品的土地；在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成、以

27、出售為目的的物業(yè)；已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)。值得注意的是，對于房企獲得的土地成本，僅用于出售的在產(chǎn)品或產(chǎn)成品計入存貨，而用于賺取租金和增值的土地計入投資性房地產(chǎn)，自用土地使用權(quán)則計為無形資產(chǎn)。存貨是房企所持貨值，是反映房企經(jīng)營能力的關(guān)鍵指標。在對應(yīng)關(guān)系上，A 股中的擬開發(fā)產(chǎn)品與 H 股的擬發(fā)展物業(yè)對應(yīng)，在建開發(fā)產(chǎn)品與在建物業(yè)對應(yīng)，合同取得成本與合約成本對應(yīng)。圖表11： 存貨A 股：存貨附注、其他流動資產(chǎn)附注（萬元人民幣）H 股：存貨及其他合約成本附注（萬元人民幣）存貨-擬開發(fā)產(chǎn)品20,760,924擬發(fā)展物業(yè)20,760,924存貨-在建開發(fā)產(chǎn)品62,221,845在建物業(yè)62,

28、229,230存貨-已完工開發(fā)產(chǎn)品6,603,446已完工開發(fā)產(chǎn)品6,603,446存貨-其他115,688其他115,689其他流動資產(chǎn)-合同取得成本471,420合約成本471,420資料來源：公司年報，華泰證券研究所3、應(yīng)收款項應(yīng)收款項主要為房企通過貿(mào)易活動取得的款項，而其他應(yīng)收款主要為房企通過合作開發(fā)取得的款項。在報表列示上，一般來說，A 股將通過貿(mào)易活動取得的應(yīng)收款項分別列示為“應(yīng)收票據(jù)”及“應(yīng)收款項”，將對合作開發(fā)等取得的應(yīng)收款項列示為“其他應(yīng)收款”；而 H 股則統(tǒng)一列示為“貿(mào)易及其他應(yīng)收款項”。以萬科 2019 年年報為例，其 A 股和 H 股的科目列示差異較大。H 股僅列示“貿(mào)

29、易及其他應(yīng)收款項”，該科目的細分項與 A 股報表的對應(yīng)關(guān)系如下表所示。其中，A 股中的應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款對應(yīng) H 股的貿(mào)易應(yīng)收款，其他應(yīng)收款對應(yīng)其他應(yīng)收款、應(yīng)收聯(lián)營公司款項和應(yīng)收合營公司款項，預(yù)付款項和待抵扣增值稅對應(yīng)預(yù)付款項。圖表12： 應(yīng)收款項A 股（萬元人民幣）H 股：貿(mào)易及其他應(yīng)收款項附注（萬元人民幣）應(yīng)收票據(jù)2,897 貿(mào)易應(yīng)收款項（扣除虧損撥備）201,705應(yīng)收賬款198,808其他應(yīng)收款23,546,501其他應(yīng)收款項（扣除虧損撥備）12,092,075應(yīng)收聯(lián)營公司款項3,983,286應(yīng)收合營公司款項7,471,140預(yù)付款項9,779,583預(yù)付款項（扣除減值撥備）11,3

30、80,257其他流動資產(chǎn)待抵扣增值稅1,600,674衍生金融資產(chǎn)33,226 衍生金融工具33,226資料來源：公司年報，華泰證券研究所4、交易性金融資產(chǎn)交易性金融資產(chǎn)用于核算企業(yè)為交易目的持有的債券投資、股票投資、基金投資等交易性金融資產(chǎn)的公允價值。在對應(yīng)關(guān)系上，A 股中的交易性金融資產(chǎn)和其他流動資產(chǎn)項下的“其他”對應(yīng) H 股報表的“其他流動資產(chǎn)”。該交易性金融資產(chǎn)主要為一年內(nèi)到期的理財產(chǎn)品投資。圖表13： 交易性金融資產(chǎn)A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）交易性金融資產(chǎn)1,173,527其他流動資產(chǎn)1,174,696其他流動資產(chǎn)-其他1,169資料來源：公司年報，華泰證券研究所5、合

31、同資產(chǎn)合同資產(chǎn)是企業(yè)已向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取對價的權(quán)利，當集團取得無條件收取對價的權(quán)力時，合同資產(chǎn)轉(zhuǎn)為應(yīng)收賬款。對應(yīng)關(guān)系上，A 股中的“合同資產(chǎn)”對應(yīng) H 股中的“合約資產(chǎn)”，該合同資產(chǎn)為建造合同。圖表14： 合同資產(chǎn)A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）合同資產(chǎn)344,494合約資產(chǎn)344,494資料來源：公司年報，華泰證券研究所6、其他權(quán)益投資其他權(quán)益投資主要是集團戰(zhàn)略目的而長期持有的證券，可按照其性質(zhì)劃分為其他權(quán)益工具投資和其他非流動金融資產(chǎn)。對應(yīng)關(guān)系上，A 股中的“其他權(quán)益工具投資”和“其他非流動金融資產(chǎn)”對應(yīng) H 股報表“其他金融資產(chǎn)”。其中，其他權(quán)益工具投資為以公允價值計量且其

32、變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)；而其他非流動金融資產(chǎn)為不具有重大影響的股權(quán)投資，以公允價值計量且變動計入損益的金融資產(chǎn)。圖表15： 其他權(quán)益投資A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）其他權(quán)益工具投資224,995 其他金融資產(chǎn)292,394其他非流動金融資產(chǎn)67,398資料來源：公司年報，華泰證券研究所7、長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資是通過投資獲得被投資單位的股份，成為被投資單位的股東。對應(yīng)關(guān)系上，A 股“長期股權(quán)投資”對應(yīng) H 股“于聯(lián)營公司及合營公司的權(quán)益”。圖表16： 長期股權(quán)投資A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）長期股權(quán)投資13,047,577于聯(lián)營公司及合營公司的權(quán)益13,047

33、,577資料來源：公司年報，華泰證券研究所8、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)可以成本、公允價值兩種方式計量。以成本計量的投資性房地產(chǎn)需計提折舊攤銷及減值準備，而以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)則僅核算公允價值變動情況。一般來說，A 股大部分采用成本計量，而 H 股則多用公允價值計量。以萬科 2019 年年報為例，其 A 股和 H 股計量模式均采用成本模式，即以成本減累計折舊攤銷及減值準備在資產(chǎn)負債表內(nèi)列示。一般來說，A 股“投資性房地產(chǎn)”對應(yīng) H 股科目的 “投資物業(yè)”。而萬科該科目 A 股和

34、H 股存在差異，主要由于 H 股財報首次應(yīng)用國際財務(wù)報告準則第 16 號的影響，萬科企業(yè) H 股于 2019 年初進行會計調(diào)整時將使用權(quán)資產(chǎn)重分類至投資物業(yè)。圖表17： 投資性房地產(chǎn)A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）投資性房地產(chǎn)7,356,468投資物業(yè)9,452,128使用權(quán)資產(chǎn)-房屋及建筑物2,212,517資料來源：公司年報，華泰證券研究所9、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)指本集團為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。對應(yīng)關(guān)系上，A 股“固定資產(chǎn)”可大致對應(yīng) H 股的“物業(yè)、廠房及設(shè)備”，但 H 股科目涵蓋內(nèi)容更加豐富，其具體對應(yīng)關(guān)系如下表所示。 A

35、股中“長期待攤費用”主要是裝修費，加上固定資產(chǎn)科目下的“裝修費”，可對應(yīng)至 H 股的物業(yè)裝修；A股中將建造自用物業(yè)所取得的土地使用權(quán)列示于“無形資產(chǎn)”項下，而 H 股將不符合存貨或投資性房地產(chǎn)定義的租賃土地列報在“物業(yè)，廠房及設(shè)備”，故 A 股“無形資產(chǎn)”項下的土地使用權(quán)可對應(yīng)至 H 股租賃土地細分項。圖表18： 固定資產(chǎn)A 股（萬元人民幣）H 股物業(yè)、廠房及設(shè)備附注（萬元人民幣）固定資產(chǎn)-酒店、房屋及建筑物1,136,790持作自用樓宇1,253,646固定資產(chǎn)-裝修費9,744物業(yè)裝修733,264長期待攤費用723,520無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)467,498租賃土地470,429固定資產(chǎn)-

36、機器設(shè)備及運輸工具42,458機器及汽車42,458固定資產(chǎn)-電子設(shè)備29,898其他設(shè)備52,012固定資產(chǎn)-其他設(shè)備21,094使用權(quán)資產(chǎn)-辦公設(shè)備及其他設(shè)備1,019在建工程417,984在建工程417,984資料來源：公司年報，華泰證券研究所10、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)，包括為建造自用物業(yè)所取得的土地使用權(quán)。商譽為未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟價值。A股“商譽”及無形資產(chǎn)項下的“特許經(jīng)營權(quán)”、“其他”可大致對應(yīng) H 股的“無形資產(chǎn)”。圖表19： 無形資產(chǎn)A 股（萬元人民幣）H 股無形資產(chǎn)附注（萬元人民幣）無形資產(chǎn)-特許經(jīng)營權(quán)23

37、,452 經(jīng)營權(quán)及其他56,53無形資產(chǎn)-其他36,014商譽22,092商譽22,092資料來源：公司年報，華泰證券研究所11、應(yīng)付款項應(yīng)付款項主要是與合作公司往來的借款。以萬科 2019 年年報為例，其 A 股與 H 股的記賬差異較大。A 股的記賬方式相對分散，而 H 股合計為“貿(mào)易及其他應(yīng)付款項”，具體對應(yīng)關(guān)系如下：圖表20： 應(yīng)付款項類A 股（萬元人民幣）H 股貿(mào)易及其他應(yīng)付款項附注（萬元人民幣）應(yīng)付票據(jù)94,128 應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)26,822,215應(yīng)付賬款26,728,087應(yīng)付職工薪酬689,626其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用19,106,276應(yīng)交稅費-增值稅327,997應(yīng)交稅

38、費-房產(chǎn)稅23,695應(yīng)交稅費-城市維護建設(shè)稅73,062應(yīng)交稅費-教育費附加58,852應(yīng)交稅費-個人所得稅11,771應(yīng)交稅費-其他16,146其他應(yīng)付款-應(yīng)付股利37,935其他應(yīng)付款-應(yīng)付股權(quán)款與合作公司往來及其他12,157,519其他應(yīng)付款-押金及保證金362,728其他應(yīng)付款-代收款213,022其他應(yīng)付款-購房意向金398,499其他流動負債-待轉(zhuǎn)銷項稅4,735,423其他應(yīng)付款-應(yīng)付合營 / 聯(lián)營企業(yè)款8,221,262應(yīng)付聯(lián)營公司款項2,397,890應(yīng)付合營公司款項5,823,372預(yù)收款項77,078預(yù)收款項77,078資料來源：公司年報，華泰證券研究所12、銀行貸款

39、A 股“短期借款”、“一年內(nèi)到期的長期借款”和“一年內(nèi)到期的應(yīng)付利息”與 H 股“即期銀行貸款及金融機構(gòu)借款”和應(yīng)付債券中的“即期應(yīng)付利息”對應(yīng)。圖表21： 銀行貸款A(yù) 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）短期借款1,536,523 銀行貸款及金融機構(gòu)借款-即期8,182,278一年內(nèi)到期的非流動負債-一年內(nèi)到期的長期借款6,609,982 應(yīng)付債券-即期應(yīng)付利息78,253一年內(nèi)到期的非流動負債-一年內(nèi)到期的應(yīng)付利息114,026資料來源：公司年報，華泰證券研究所13、應(yīng)付債券A 股其他流動負債項下的“短期融資券”和“一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券”對應(yīng) H 股即期應(yīng)付債券項下的“根據(jù)短期融資券計劃發(fā)

40、行的債券”、“人民幣公司債券”和“人民幣中期票據(jù)計劃”。圖表22： 應(yīng)付債券A 股（萬元人民幣）H 股應(yīng)付債券-即期附注（萬元人民幣）其他流動負債-短期融資券50,000即期應(yīng)付債券-根據(jù)短期融資券計劃發(fā)行的債券50,000一年內(nèi)到期的非流動負債-一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券1,198,049即期應(yīng)付債券-人民幣公司債券898,819即期應(yīng)付債券-人民幣中期票據(jù)計劃299,230資料來源：公司年報，華泰證券研究所14、租賃負債在新租賃準則下，租賃負債是承租人在租入資產(chǎn)確認使用權(quán)資產(chǎn)的同時確認租賃負債，不管是經(jīng)營租賃還是融資租賃均要在資產(chǎn)負債表列示，等于按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值。A 股

41、“一年內(nèi)到期的租賃負債”對應(yīng) H 股“租賃負債”的一年內(nèi)部分。圖表23： 租賃負債A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）一年內(nèi)到期的非流動負債-一年內(nèi)到期的租賃負債142,564 租賃負債-一年內(nèi)142,564資料來源：公司年報，華泰證券研究所15、所得稅A 股應(yīng)交稅費項下的“企業(yè)所得稅”對應(yīng) H 股即期稅項的“所得稅”。圖表24： 所得稅A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）應(yīng)交稅費-企業(yè)所得稅1,301,637即期稅項-所得稅1,301,637資料來源：公司年報，華泰證券研究所16、土地增值稅土地增值稅是按 30%-60%的累進稅率，對企業(yè)銷售房地產(chǎn)所獲得的增值額征收的。土地增值稅清算

42、準備金是根據(jù)企業(yè)會計準則的要求、根據(jù)配比原則和謹慎性原則，對未來可能繳納的土地增值稅進行的合理估計。A 股“土地增值稅清算準備金”和“土地增值稅”對應(yīng) H 股“土地增值稅”。圖表25： 土地增值稅A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）其他應(yīng)付款-土地增值稅清算準備金3,678,880 即期稅項-土地增值稅4,376,694應(yīng)交稅費-土地增值稅697,813資料來源：公司年報，華泰證券研究所17、合同負債合同負債為已收或應(yīng)收客戶對價而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)的義務(wù)。在地產(chǎn)公司，合約負債表現(xiàn)為對客戶房地產(chǎn)銷售合同收取的預(yù)收款，該預(yù)收款在合同簽訂時收取，當履行義務(wù)后確認相關(guān)收入。A 股“合同負債”對

43、應(yīng) H 股的“合約負債”。圖表26： 合同負債A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）合同負債57,704,723合約負債57,704,723資料來源：公司年報，華泰證券研究所18、非流動負債部分萬科 2019 年年報的非流動負債部分，A 股與 H 股的科目差異較小，僅遞延所得稅計提上存在一定差異，該差異也導(dǎo)致 A 股和 H 股在負債總額存在一定差異。對應(yīng)關(guān)系上，A 股“長期借款”與 H 股“銀行貸款及金融機構(gòu)借款”對應(yīng)。圖表27： 非流動負債A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）長期借款11,431,978銀行貸款及金融機構(gòu)借款11,431,978應(yīng)付債券4,964,551應(yīng)付債券4,96

44、4,551租賃負債2,127,737租賃負債2,127,737預(yù)計負債14,963撥備14,963其他非流動負債106,544其他非流動負債106,544遞延所得稅負債28,233 遞延稅項負債35,618資料來源：公司年報，華泰證券研究所19、所有者權(quán)益部分對應(yīng)關(guān)系上，A 股的“資本公積”、“其他綜合收益”、“盈余公積”和“未分配利潤”對應(yīng)為 H 股的“儲備”。H 股的“儲備”科目包括股份溢價、法定儲備、匯兌儲備、對沖儲備、公允價值儲備（不可劃轉(zhuǎn)）、其他儲備及保留盈利。圖表28： 所有者權(quán)益A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）股本1,130,214股本1,130,214資本公積1,238

45、,448儲備17,675,635其他綜合收益-180,643盈余公積7,082,625未分配利潤9,535,204資料來源：公司年報，華泰證券研究所利潤表企業(yè)綜合收益包括凈利潤和其他綜合收益，故利潤表在列示上分為凈利潤和其他綜合收益兩大部分。A 股將凈利潤和其他綜合收益統(tǒng)一列示于“合并利潤表”，而 H 股則將凈利潤部分列示于“綜合損益表”、將其他綜合收益部分列示于“綜合損益及其他全面收益表”。凈利潤部分：利潤表科目相對較少，A 股和 H 股在報表列示上也存在一些差異。在報表列示上，A 股利潤表通過從營業(yè)總收入中扣減成本、費用、減值損失，并調(diào)整公允價值變動及資產(chǎn)處置損益等得到營業(yè)利潤，考慮營業(yè)外

46、收支后得到利潤總額，最后扣減所得稅費用得到凈利潤；H 股則從收入中扣減成本得到毛利，再加上其他收益凈額、扣減費用開支后得到經(jīng)營利潤，通過扣減融資成本并調(diào)整聯(lián)合營公司經(jīng)營情況后得到稅前利潤，最后扣減所得稅之后得到年度利潤。圖表29： 利潤表凈利潤部分A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）一、營業(yè)總收入36,789,388收入36,789,388減：營業(yè)成本、稅金及附加、銷售費用、管理費用、研發(fā)費用、財務(wù)費用-29,432,108減：成本（或銷售成本）-23,569,722加：投資收益498,413毛利13,219,666加/減：公允價值變動收益/損失、資產(chǎn)處置收益/損失-171,728加：其他

47、收益凈額568,667減：資產(chǎn)減值損失、信用減值損失-22,652減：銷售及營銷開支、管理費用、其他經(jīng)營開支-2,630,216二、營業(yè)利潤7,661,314經(jīng)營利潤11,158,116加：營業(yè)外收入71,473減：融資成本-925,527減：營業(yè)外支出-78,858加/減：應(yīng)占聯(lián)合營公司利潤減虧損379,060三、利潤總額7,653,929稅前利潤10,611,649減：所得稅費用-2,140,767減：所得稅-5,098,488四、凈利潤5,513,161年度利潤5,513,162資料來源：公司年報，華泰證券研究所1、營業(yè)成本營業(yè)成本方面，A 股“營業(yè)成本”主要包括主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成

48、本，而 H 股“成本”（或“銷售成本”）則一般主要包括已售物業(yè)成本、稅項及其他稅項部分。故 A 股“營業(yè)成本”一般小于 H 股“銷售成本”，若直接通過營業(yè)收入減營業(yè)成本計算毛利率，那么 A股企業(yè)毛利率將較 H 股企業(yè)毛利率偏高。在進行企業(yè)橫向比較時，為保持數(shù)據(jù)一致性，建議通過附注將 H 股的銷售成本調(diào)減至“已售物業(yè)成本”。2、利息收支A 股財務(wù)費用項下的“凈利息支出”對應(yīng) H 股的“融資成本”，A 股財務(wù)費用項下的“利息收入”則對應(yīng) H 股其他凈收入項下的“利息收入”。圖表30： 融資成本A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）財務(wù)費用-凈利息支出925,527融資成本925,527財務(wù)費用-

49、利息收入353,040 其他凈收入-利息收入353,041資料來源：公司年報，華泰證券研究所3、所得稅：A 股“所得稅費用”和稅金及附加下的“土地增值稅”對應(yīng) H 股的“所得稅”。圖表31： 所得稅A 股（萬元人民幣）H 股所得稅附注（萬元人民幣）所得稅費用-當年所得稅費用2,915,418所得稅-企業(yè)所得稅、香港利得稅及美國所得稅撥備2,893,689所得稅-預(yù)扣稅21,729稅金及附加-土地增值稅2,958,741所得稅-土地增值稅撥備2,958,742所得稅費用-遞延所得稅費用-774,651 所得稅-遞延稅項-775,672資料來源：公司年報，華泰證券研究所4、營業(yè)外收入及其他H 股利

50、潤表科目相對較少，A 股“營業(yè)外收入”及部分科目可能記錄在 H 股“其他凈收入”項下。以萬科 2019 年年報為例，部分重點科目及其他凈收入的部分細分項對應(yīng)關(guān)系如下表所示：圖表32： 部分科目對應(yīng)A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）營業(yè)外收入-罰沒收入27,713其他凈收入-已沒收客戶按金及賠償41,228營業(yè)外收入-沒收定金及違約金收入13,515營業(yè)外收入-其他30,245其他凈收入-其他30,246公允價值變動損失-6,852其他凈收入-公允價值變動-6,852資產(chǎn)處詈損益-967其他凈收入-出售物業(yè)、廠房及設(shè)備的虧損凈額-967匯兌損益32,619其他凈收入-匯兌收益/虧損凈額32

51、,619銷售費用904,450銷售及營銷開支904,450投資收益-對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益379,060應(yīng)占聯(lián)合營公司利潤減虧損379,060資料來源：公司年報，華泰證券研究所其他綜合收益部分其他綜合收益列示上，A 股和 H 股的格式差異較大。A 股將其他綜合收益分為歸屬于母公司股東、歸屬于少數(shù)股東兩部分，并在歸屬于母公司股東部分細分為不能重分類進損益、可以重分類進損益的其他綜合收益兩類。而 H 股在列示上則僅劃分為不能重分類至損益和可重分類進損益兩部分，故 H 股中的細分科目為母公司股東和少數(shù)股東之和。以萬科 2019年年報為例，其具體對應(yīng)關(guān)系如下表所示：圖表33： 利潤表其他綜合收

52、益部分A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）(一)歸屬于母公司股東的其他綜合收益的稅后凈額59,232其后不會重分類至損益的項目1、不能重分類進損益的其他綜合收益按公允價值計入其他全面收益的股權(quán)投資(1) 其他權(quán)益工具投資公允價值變動60,323于公允價值的凈變動(不可劃轉(zhuǎn))60,323(2) 權(quán)益法下不能轉(zhuǎn)損益的其他綜合收益10,344分占聯(lián)營公司其他全面收益12,4242、將重分類進損益的其他綜合收益其后可重分類至損益的項目(1) 權(quán)益法下可轉(zhuǎn)損益的其他綜合收益-32,016換算境外子公司財務(wù)報表的匯兌差額-3,774(2) 現(xiàn)金流量套期儲備24,806現(xiàn)金流量對沖(3) 外幣財務(wù)報表折

53、算差額-4,225對沖儲備變動凈額24,806(二)歸屬于少數(shù)股東的其他綜合收益的稅后凈額-3,906分占聯(lián)營公司其他全面收益-38,453資料來源：公司年報，華泰證券研究所現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表的呈現(xiàn)上，主要分為經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流和籌資現(xiàn)金流三部分。其中，經(jīng)營性現(xiàn)金流量表編制存在較大差異，難以將 A 股與 H 股科目簡單對應(yīng)。以萬科 2019 年年報為例，A 股合并現(xiàn)金流量表采用直接法編制，并在附注中披露以凈利潤為起點調(diào)整為經(jīng)營現(xiàn)金流的間接法過程。H 股則部分采用直接法，經(jīng)營性現(xiàn)金流部分僅呈現(xiàn)“經(jīng)營所產(chǎn)生現(xiàn)金”和“已付所得稅”兩個科目，在附注中披露以稅前利潤為起點調(diào)整為經(jīng)營性現(xiàn)金流的間接法

54、過程；而投資性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流則按照現(xiàn)金流入流出的直接法進行編制，具體對應(yīng)關(guān)系如下表所示。圖表34： 投資性現(xiàn)金流部分科目A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）收回投資收到的現(xiàn)金176,095出售投資所得款項176,095取得投資收益收到的現(xiàn)金291,160已收股息291,160處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額9,612出售物業(yè)、廠房及設(shè)備所得款項9,612收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金-收到的銀行利息和理財產(chǎn)品收益382,851已收利息382,851收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金-收回理財產(chǎn)品85,385贖回/（購買）理財產(chǎn)品之現(xiàn)金流量凈額85,385購建固

55、定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金-624,419收購物業(yè)、廠房及設(shè)備、投資物業(yè)以及無形資產(chǎn)-624,419投資支付的現(xiàn)金-2,792,497投資聯(lián)營公司及合營公司-2,792,493支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金-其他資本性支出-57,328投資其他投資項目-57,332資料來源：公司年報，華泰證券研究所圖表35： 籌資性現(xiàn)金流A 股（萬元人民幣）H 股（萬元人民幣）吸收投資收到的現(xiàn)金1,181,428增發(fā) H 股所得款項664,340其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金517,088非控股權(quán)益注資517,088取得借款收到的現(xiàn)金7,901,691銀行貸款、金融機構(gòu)借

56、款及債券所得款項9,362,034發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金1,460,343收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金1,795,891來自合約方預(yù)付款項1,795,891歸還投資支付的現(xiàn)金-931,623向非控股權(quán)益付款-931,623償還債務(wù)支付的現(xiàn)金-10,071,556償還銀行貸款、金融機構(gòu)借款及債券-10,071,556分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金-3,682,291已付股息及利息-3,682,291支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金-987,705償還合約方預(yù)付款-741,534已付租金之資本部分-147,542已付租金之利息部分-98,630資料來源：公司年報，華泰證券研究所財務(wù)報表可靠性分析

57、：核心是經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)匹配財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營情況的滯后體現(xiàn)，對財務(wù)報表定量分析之前，需先確認其可靠性。財務(wù)報表可靠性分析的核心是確認企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)的匹配。例如，總量視角來看，地產(chǎn)企業(yè)具有融資帶動擴張的特征，其資產(chǎn)或銷售規(guī)模的擴張與融資緊密相關(guān)，若其拿地金額提高、資產(chǎn)規(guī)模擴張的同時，負債規(guī)模或負債率未見顯著增長，則該種資產(chǎn)負債表現(xiàn)的錯配是分析的重點；進一步，拿地開發(fā)金額的增長通常會帶來銷售金額的提升，同時會伴隨利潤的提升。圖表36： 企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)數(shù)據(jù)相匹配是核心資料來源:華泰證券研究所微觀視角上，財務(wù)報表的可靠性分析主要從以下隱性負債、盈利能力持續(xù)性、資產(chǎn)質(zhì)量以及現(xiàn)金流四個角度入手。圖表3

58、7： 財務(wù)報表可靠性分析框架資料來源：華泰證券研究所隱性負債：隱藏在財務(wù)報表里的負債隱性負債泛指地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)性融資但未計入“有息債務(wù)”，或者利用未并表主體融資沒有計入“表內(nèi)債務(wù)”的負債。地產(chǎn)企業(yè)的隱性負債隱藏了真實的負債情況及潛在風(fēng)險。我們在房地產(chǎn)企業(yè)負債融資研究框架（2019.8.4）中詳述了房地產(chǎn)企業(yè)隱性負債的識別方法。首先，對經(jīng)營類負債，由于 ABS 及永續(xù)債的項目信息較為公開，在分析時加入該部分資金即可；往來款方面，關(guān)注絕對規(guī)模及資金占用情況。其次，對其它隱性負債的模式，可從以下幾個角度進行識別及分析：1、長期股權(quán)投資規(guī)模；2、少數(shù)股東權(quán)益的絕對規(guī)模、波動情況及股東性質(zhì)；3、損益比與權(quán)

59、益比的差別；4、房企對外擔保規(guī)模。圖表38： 房企表外融資的識別方法資料來源:華泰證券研究所盈利能力：可持續(xù)性的角度分析地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力方面，重點考量主營業(yè)務(wù)造血能力，需重點關(guān)注：一是利潤的結(jié)轉(zhuǎn)時點可調(diào)節(jié)，二是投資性房地產(chǎn)的重估，三是營業(yè)外收入。其一，利潤的結(jié)轉(zhuǎn)時點存在可調(diào)節(jié)性。地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度使得當期銷售和收入確認之間存在時滯，這就給了地產(chǎn)企業(yè)確認收入及利潤時點的靈活性。由于確認收入后涉及繳納所得稅的問題，有的企業(yè)以未辦理完竣工驗收手續(xù)等理由推遲確認利潤以達到避稅的目的。同樣地，也存在企業(yè)為沖高銷售額達成利潤目標，在未辦理完竣工驗收程序、項目未真正交付使用之前便提前確認銷售收入。圖表39

60、： 某部分房企銷售收入確認準則比較公司銷售收入確認準則房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，在達到銷售合同約定的交付條件，取得買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)綠地控股新城控股濱江集團的付款證明時（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。如果本集團在履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項，本集團在某一段時間內(nèi)確認收入；否則，本集團在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)控制權(quán)時點確認收入。在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，公司已根據(jù)合同約定將房產(chǎn)交付給客戶，且房產(chǎn)銷售收入金額已確定，已經(jīng)收到房款或取得了收款