orona Dos Lagos 雇傭和經(jīng)濟影響分析

1、科羅娜雙子子湖雇傭和和經(jīng)濟影響響分析 20110年9月月14日 為為雙子湖區(qū)區(qū)域中心準準備 應用發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟編寫加利福尼亞亞945996，沃爾爾納特克里里克，公寓寓560，普普林格爾路路，1000 （9925）9934-88712加拿大955833，薩薩克拉曼多多，公寓1168，河河廣場 22150www.aadeussa.coom目錄簡介.1經(jīng)濟影響分分析32.1確定定的工作和和其他經(jīng)濟濟影響.32.2 創(chuàng)創(chuàng)造的主要要和次要工工作.42.3 在在地區(qū)中心心地理范圍圍內的推銷銷.62.4地區(qū)區(qū)中心作為為一個整體體在地區(qū)中中心內外的的整的經(jīng)濟濟影響73. 方法法論111 主要要工作預測測的過程和和

2、計算111 次要要雇傭133簡介YK 美國國依照由美美國公民移移民服務(USCIIS)EBB-5項目目已經(jīng)提出出創(chuàng)建地區(qū)區(qū)中心。應應用發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟（ADDE）已經(jīng)經(jīng)完成了22個提出項項目的雇傭傭和經(jīng)濟分分析，并且且預測了投投資單元潛潛力依照移移民和國籍籍法案（IINA）中中203（bb）(5)部分；聯(lián)聯(lián)邦條例2204.66（8C.F.R）的的第8條第第五優(yōu)先類類別（EBB-5）項項目。這22個項目包包括多重土土地使用，并并且有土地地使用組織織，結果也也是用這種種方式呈現(xiàn)現(xiàn)的。管理EB-5計劃的的規(guī)則對于于地區(qū)中心心的提議需需要以下內內容：清楚的描述述地區(qū)中心心如何集中中在美國的的地理區(qū)域域，并且

3、它它怎樣通過過改進的地地區(qū)的生產產力，創(chuàng)造造工作機會會，和提升升的國內資資金投資來來促進經(jīng)濟濟增長。88 CFRR 2004.6(m)(33)(i).提供詳細的的能夠證實實的怎樣來來創(chuàng)造工作作機會。88 CFRR 2004.6(m)(33)(iii).包含一個詳詳細的預測測關于通過過例如提高高的家庭收收入，對商商業(yè)服務更更大的需求求，維持和和維修，地地區(qū)中心將將對地區(qū)或或國家經(jīng)濟濟有正面的的影響。88 CFRR 2004.6(m)(33)(ivv).總之，這個個報告包含含如下的預預測的位于于提議的地地區(qū)中心項項目的經(jīng)濟濟特點，它它的地理區(qū)區(qū)域包括弗弗賽德縣。對于提出出的在地區(qū)區(qū)中心內的的聯(lián)合項

4、目目，如下是是工作和經(jīng)經(jīng)濟益處預預測：在地區(qū)中心心內的2442個主要要工作在地區(qū)中心心內的3775個次要要（間接和和引發(fā)）工工作用于設備采采購和建筑筑維護的每每年290000000美元的資資金投資每年大約6604000000美美元在地區(qū)區(qū)中心新的的直接經(jīng)濟濟活動包括如下經(jīng)經(jīng)濟活動的的擴張：122000000美美元增長的的直接家庭庭收入總共2999000000美元對對于商業(yè)服服務，維持持，供應和和公共事業(yè)業(yè)這個報告也也介紹了用用來進行提提出項目產產生的主要要和次要雇雇傭預測的的方法論。YK美國國提供給AADE一個個提出項目目的平方英英尺和相應應提出的土土地使用。也用到了來來自城市土土地協(xié)會（UU

5、LI）,美國經(jīng)濟濟統(tǒng)計，和和其他的資資源來得到到預期雇傭傭的總數(shù)。下一章介紹紹主要和次次要工作的的預測。結結尾章描述述使用的方方法論。經(jīng)濟影響分分析確定的工作作和其他經(jīng)經(jīng)濟影響經(jīng)濟影響分分析消除經(jīng)經(jīng)濟操作的的影響不局局限在當?shù)氐氐陌l(fā)生的的前提。為為了操作一一筆生意需需要和其他他的生意建建立供應關關系。地區(qū)區(qū)中心的供供應商有大大范圍的需需求，包括括資金設備備，商業(yè)支支持服務，和和維修服務務。此外，雇雇傭的員工工通過家庭庭花費產生生經(jīng)濟活動動。一筆生生意影響區(qū)區(qū)域和這些些供應關系系，家庭花花費 的詳詳細記錄預預測它們的的經(jīng)濟乘數(shù)數(shù)。計劃的項目目創(chuàng)造的工工作機會的的影響計算算乘數(shù)影響響的分析基基于三

6、個經(jīng)經(jīng)濟參數(shù)雇傭，行行業(yè)輸出，和和雇員補償償。如下是是這些參數(shù)數(shù)的定義：雇傭指示在在提出地區(qū)區(qū)中心內項項目創(chuàng)造的的工作數(shù)目目和由于在在地區(qū)中心心范圍內項項目操作的的結果其他他地方的雇雇傭。行業(yè)輸出表表示被分析析的所有經(jīng)經(jīng)濟活動的的價值。這這個活動包包括所有的的商品輸入入，工人收收入， 財財產收入， 和其他增增值部分。輸出也包包括由供應應企業(yè)產生生的商品價價值和當?shù)氐毓と水a生生的需求。 員工收入表表示雇員和和所有者的的收入。對這些參數(shù)數(shù)的乘數(shù)影影響來自經(jīng)經(jīng)濟乘數(shù)類類型II，這這些包括主主要和次要要（間接和和引發(fā)）影影響。這些些乘數(shù)的描描述總結如如下：主要影響表表示在地區(qū)區(qū)中心的經(jīng)經(jīng)濟操作產產生的

7、經(jīng)濟濟影響。這這些影響包包括在商業(yè)業(yè)點產生的的工作。次要影響表表示工作和和其他經(jīng)濟濟影響在地地區(qū)中心范范圍內產生生的，由于于一筆特殊殊的生意和和雇員和所所有者消費費產生的家家庭消費。供應商購購買包括消消費品，耐耐用品和服服務。由雇雇員消費產產生的影響響主要發(fā)生生在零售和和其他當?shù)氐胤招袠I(yè)業(yè)類，例如如個人服務務，教育，衛(wèi)衛(wèi)生保健。依照EBB-5條款款，次要影影響包括在在地區(qū)中心心由生意“間接創(chuàng)造造的工作”.依照88C.F.R2044.6（mm）(7)部分，在在一筆生意意投資間接接創(chuàng)造的工工作對滿足足EB-55創(chuàng)造工作作機會需求求有重要性性。項目地點坐坐落在加利利福尼亞，可可羅娜的弗弗賽德縣，它

8、它包括提出出的地區(qū)中中心的地理理區(qū)域。交交到ADEE分析的22個項目包包括1個商商業(yè)中心和和93個單單元的生活活-工作開開發(fā)。商業(yè)業(yè)中心的整整個平方英英尺用作商商業(yè)場地。這些使用用主要集中中在零售場場地，額外外的平方英英尺分配到到食品服務（餐餐廳）和專專業(yè)辦公場場地。對于生活-工作單元元，預期993個單元元用來作為為住宅和創(chuàng)創(chuàng)意辦公使使用。創(chuàng)意意辦公使用用包括科技技，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)服務，和和其他的以以信息為基基礎的生意意，并且允允許在可羅羅娜分區(qū)特特定使用生生活-工作作場地。生活-工作作單元設計計的場地是是工作場地地在第一層層， 住宅宅在第二層層和第三層層。對于生生活-工作作單元的工工作計算僅僅僅使

9、用地地一層工作作區(qū)域的平平方英尺。項目土地地使用如下下：商業(yè)中心零售155，8888平方英尺尺食品服務3,2555平方英英尺創(chuàng)意辦公3,5000平方英英尺專業(yè)辦公3,5000平方英英尺生活-工作作場地（最最大使用分分配）辦公-創(chuàng)意意 （933單元，443,1008平方英英尺的工作作場地）創(chuàng)造主要和和次要工作作的總結分析審視在在完成計劃劃的項目后后創(chuàng)造的總總影響。 這些影響響是在費賽賽德縣范圍圍的地區(qū)中中心估計的的。注意這這些工作的的計算是假假設的，它它取決于最最終商業(yè)類類型混合發(fā)發(fā)展。 由計劃項目目創(chuàng)造的商商業(yè)活動的的相加影響響會總共創(chuàng)創(chuàng)造6177個工作。 大約2242個工工作被作為為主要工作

10、作，也就是是說坐落在在提出項目目的區(qū)域內內的直接雇雇傭。由于于新的商業(yè)業(yè)關系和新新的雇員消消費，在其其他地區(qū)創(chuàng)創(chuàng)造出大約約375個個次要工作作。 這個新商業(yè)業(yè)活動總的的經(jīng)濟價值值是每年660，4000,0000美元的的行業(yè)輸出出，和500,4000,0000美元的次次要輸出， 總共每年年有1100,8000,0000美元的經(jīng)經(jīng)濟影響。 有提出出項目產生生的勞動收收入總共是是12,2200，0000美元元，和加上上次要影響響的總共是是28,5500,0000美元元。 這22個提出項項目的工作作創(chuàng)造和經(jīng)經(jīng)濟影響的的信息總結結呈現(xiàn)在表表2-1. 表 2-11提議項目的的每年的經(jīng)經(jīng)濟影響總總結地區(qū)中心

11、影影響主要影響次要影響總計雇傭242375617總輸出$60,4406,5540$50,4440,7764$110,847,304勞動收入$12,2208,7702$16,3335,1150$28,5543,8852來源: AADE, 公司, 數(shù)據(jù)來來自IMPPLAN Imprro 專業(yè)業(yè)輸入-輸輸出模型，NNatellson/SCAGG和城市土地地協(xié)會 表2-2包包括了次要要和主要工工作，并且且在提議項項目中以詳詳細的內容容展示出來來。這個表表格在合適適的地方也也展示了用用創(chuàng)造工作作因素來計計算工作的的。 表2-2可羅娜DOOS LAAGOS提提議的項目目NAICSS 編碼建筑使用情情景平方

12、英尺主要的 (直接的) 工作總的新工作作(主要的和次要的)總的工作公式(平方英尺尺/工作)44-455零售使用15,88884667236722食品服務3,2555223210351辦公 創(chuàng)意3,500012379454專業(yè)服務3,50001223151商業(yè)中心總總計26公 創(chuàng)意43,100815045894生活-工作作 場地 總計43,1008150458地區(qū)中心總總計69,2551242617來源：ADDE，公司司，數(shù)據(jù)來來自IMPPLAN輸輸入-輸出出模型和NNatellson/SCAGG. 2.3在地地區(qū)中心地地理范圍內內的推銷A. 地區(qū)區(qū)的生產力力如表2-1

13、1說展示，計計劃的項目目的經(jīng)濟活活動將創(chuàng)造造出2422個新主要要工作， 和3755個不在地地區(qū)內的次次要工作。 這個活活動的經(jīng)濟濟價值由行行業(yè)輸出來來展示，并并且給特定定地區(qū)產生生了一個有有效的本區(qū)區(qū)域內的生生產力參數(shù)數(shù)。 行業(yè)輸出代代表經(jīng)營業(yè)業(yè)務所需要要的商品輸輸入的總價價值，和由由業(yè)務產生生的“增值”。增值代表表商品的附附加價值，多多于用來生生產商品的的成本。這這個增值組組成包括勞勞動收入， 營業(yè)利潤潤， 財產產收入，營營業(yè)稅，和和其他收入入。這個參參數(shù)跟測量量國家范圍圍內的國內內生產總值值相似。由由報告中分分析的潛在在生意產生生的直接行行業(yè)輸出總總共是600,4000,0000美元。行行

14、業(yè)輸出的的估計是基基于在地區(qū)區(qū)中心創(chuàng)造造的新工作作產生的生生產力加上上新商業(yè)活活動產生的的商品需求求。 這些些計算是使使用測量特特點區(qū)域內內的生產力力的輸入-輸出模型型來計算的的。 B 區(qū)域域內資金投投資而且， 地地區(qū)中心的的商業(yè)運作作將需要持持續(xù)的資金金投資來維維持。 潛潛在的項目目所有者需需要總共將將近2,9900,0000美元元的每年商商業(yè)成本的的資金投資資，例如采采購設備和和建筑維修修。這些資資金投資代代表每年在在地區(qū)中心心由新商業(yè)業(yè)運作產生生的投資。這些投資資來自國內內資源，來來自外資企企業(yè)的投資資除外。 表2-33總結了完完成提出項項目后，用用來量化經(jīng)經(jīng)濟增長的的參數(shù)。 注意這些些

15、計算是在在“地區(qū)中心心內”特定的產產生的直接接影響。 表 2-33地區(qū)增長因因素總結創(chuàng)造的主要要工作總計計242增加的每年年生產力 (行業(yè)輸輸出)$60,4406,5540增加的每年年資金投資資$2,8557,3774來源：ADDE,公司司，數(shù)據(jù)來來自IMPPLAN輸輸入-輸出出模型2.4地區(qū)區(qū)中心作為為一個整體體在地區(qū)中中心內外的的整的經(jīng)濟濟影響這部分展示示了對特定定的參數(shù)如如家庭收入入經(jīng)濟影響響的估計，和和由于供應應商購買額額外需求產產生的經(jīng)濟濟影響。同同時也強調調描述了地地區(qū)中心作作為一個整整體在地區(qū)區(qū)中心內外外的正面和和負面影響響。 A 家庭收收入由地區(qū)中心心創(chuàng)造的工工作將隨之之產生家

16、庭庭收入的新新來源。在在提出項目目中主要工工作產生的的 家庭收收入（包括括雇員工資資和所有者者收入）總總計為122,2000，0000美元。而而且，由地地區(qū)中心商商業(yè)活動產產生的商業(yè)業(yè)關系和雇雇員消費將將導致次要要勞動收入入影響。 聯(lián)合的家家庭收入影影響每年總總計為288,5000,0000. 這個收入計計算來自測測量行業(yè)每每個工作平平均收入的的IMPLLAN 輸輸入-輸出出模型。這這個模型也也用來解釋釋占有生活活-工作單單元的家庭庭的經(jīng)濟影影響， 但但是沒有用用這些單元元作為商業(yè)業(yè)場地。 模型計計算基于在在地區(qū)中心心內將創(chuàng)造造的工作類類型，次要要影響的分分配基于潛潛在的位于于地區(qū)中心心商業(yè)輸

17、入入的類型。表 2-44地區(qū)中心的的區(qū)域影響響，家庭收收入地區(qū)勞動收收入主要影響次要影響總影響總的家庭收收入$12,2208,7702$16,3335,1150$28,5543,8852來源：ADDE,公司司，數(shù)據(jù)來來自IMPPLAN 輸入-輸輸出模型B對商業(yè)業(yè)服務，設設施，維護護和維修，和和建設一旦計劃的的項目全部部增建， 如表2-5所展示示的，來自自供應商采采購和商業(yè)業(yè)關系的總總經(jīng)濟影響響將創(chuàng)造大大約29,900,000美美元。這些些供應商采采購被稱做做“間接影響響”并且表示示著定義為為次要影響響更廣泛的的子集。注注意，這些些供應商行行業(yè)可能潛潛在的位于于地區(qū)中心心內，并且且它們的經(jīng)經(jīng)濟輸

18、出包包括在總計計內。表 2-55地區(qū)中心的的其它區(qū)域域影響區(qū)域影響總影響商業(yè)服務$13,0015,0053建設和維護護$705,489其它的供應應商$15,6658,5553設施$495,164來源：ADDE,公司司，數(shù)據(jù)來來自IMPPLAN 輸入-輸輸出模型 地區(qū)中心計計劃的項目目將對商業(yè)業(yè)服務創(chuàng)造造需求，如如金融服務務，專業(yè)服服務，和支支持服務。這個活動動的影響總總計是每年年13,0000，0000美元元來自提出出的項目。設施包括的的服務如電電， 天然然氣，水和和廢物管理理。設施服服務的經(jīng)濟濟影響是每每年總計4495,1164美元元。維護和維修修服務包括括對已經(jīng)存存在建筑的的建造活動動。提

19、出的的開發(fā)活動動將創(chuàng)造每每年7055,4899美元的經(jīng)經(jīng)濟影響。因為大部部分的建造造活動在建建筑的建設設前，或整整合到維修修和維護服服務中，對對建造部分分的經(jīng)濟影影響不像持持續(xù)預想的的基礎那么么重要。其它潛在供供應商部分分的經(jīng)濟影影響總計是是15,7700,0000美元元。供應商采購購的估計基基于IMPPLAN 輸入-輸輸出模型的的商品數(shù)據(jù)據(jù)。這個數(shù)數(shù)據(jù)詳述了了需要維持持商業(yè)操作作具體類型型和量。這這個模型估估計供應商商采購基于于在區(qū)域內內將創(chuàng)造的的工作的類類型和數(shù)量量。此外，模模型分配區(qū)區(qū)域內供應應商采購，基基于來自美美國經(jīng)濟分分析貿易流流動數(shù)據(jù)。C 地區(qū)區(qū)中心的正正面和負面面影響總的來說，

20、地地區(qū)中心在在地區(qū)和國國家范圍有有正面的經(jīng)經(jīng)濟影響。地區(qū)中心心將在地區(qū)區(qū)經(jīng)濟其他他范圍內潛潛在的創(chuàng)造造大約500,4000，0000美元的次次要經(jīng)濟影影響，來自自新的采購購-供應關關系和雇員員消費。這這個經(jīng)濟影影響表示區(qū)區(qū)域內的新新收入，和和對新商業(yè)業(yè)開發(fā)潛在在市場的支支持。沒有有在區(qū)域內內提供的任任何供應商商（商品輸輸入）將在在國家其他他區(qū)域和世世界范圍內內產生額外外的經(jīng)濟影影響。 來自地區(qū)中中心潛在的的負面影響響將產生，如如果進入地地區(qū)的新商商業(yè)減少現(xiàn)現(xiàn)存企業(yè)的的銷售。一一般地，這這種類型的的影響主要要發(fā)生在依依靠當?shù)叵M的企業(yè)業(yè)即零售企企業(yè)和其它它主要當?shù)氐?服務的的建立。其它潛在的的

21、負面影響響將包括環(huán)環(huán)境影響如如交通和噪噪音，因為為以前閑置置的房產被被開發(fā)并且且吸引雇員員和雇主。“這是有意意留的空白白頁”方法論主要工作預預測的過程程和計算主要工作估估計展示假假設的計算算基于可接接受的標準準數(shù)據(jù)來源源，在這個個項目中根根據(jù)設施尺尺寸來推測測創(chuàng)造的工工作。每平平方英尺產產生的工作作數(shù)據(jù)的計計算以其它它可靠的基基準數(shù)據(jù)來來計算的。用模型估估計的經(jīng)濟濟影響分兩兩類主要影響響和次要（間間接和導致致的）影響響。這些影影響是以每每年的影響響來計算的的。在這個個分析中， 主要影響響表示估計計的工作，勞勞動收入和和行業(yè)輸出出，這些直直接來之提提出的地區(qū)區(qū)中心計劃劃的項目。 次要影響包包括間

22、接和和導致的影影響的組合合。間接影影響表示估估計的效果果，它來自自對商品和和服務的需需求（也就就是，生意意-對-生生意交易）。供應商行行業(yè)的例子子包括商業(yè)業(yè)服務，機機械，和其其它設備。導致的影影響表示由由員工在當當?shù)氐募彝ネセㄙM產生生的潛在效效果。這些些影響一般般影響零售售商業(yè)，健健康服務，公公共服務，和和個人服務務。主要雇傭主要工作的的分析主要要基于建筑筑平方英尺尺比員工的的比例來計計算的。對對于這個分分析，主要要工作被定定義為在項項目建筑包包括所有者者企業(yè)的工工作。估計計雇傭數(shù)量量基于企業(yè)業(yè)的類型，建建筑面積是是根據(jù)商業(yè)業(yè)開發(fā)的潛潛在交通影影響的文件件調查來支支持的。生活-工作作單元基于于

23、第一層的的平方英尺尺來分析的的，只有第第一層用作作工作場地地。我們的分析析主要依據(jù)據(jù)可得到的的最廣泛的的數(shù)據(jù)調查查，這些調調查是由南南加利福尼尼亞政府協(xié)協(xié)會（SCCAG）為為南加利福福尼亞地區(qū)區(qū)做的。與與SCAGG的合同下下，Nattelsoon公司在在SCAGG地區(qū)進行行了商業(yè)調調研并且為為主要土地地使用類別別開發(fā)了雇雇員密度因因素，如表表3-1所所示。如作作者在文獻獻回顧中表表示的，沒沒有其他可可得到的研研究復制進進行的SCCAG研究究的分析寬寬度。我們們把這個研研究認為是是非?？尚判诺臄?shù)據(jù)來來源在可能能的雇傭數(shù)數(shù)量主要土土地使用類類別。表 3-11雇傭密度基基準數(shù)據(jù)土地使用類類別中間平方

24、英英尺每個雇員 (主要的)平均平方英英尺每個雇員 (主要的)地區(qū)零售1,0233857其它零售/服務585344低層辦公室室466288高層辦公室室300311酒店/汽車車旅館1,80441,1522調研和開發(fā)發(fā) / 伸縮縮空間527344輕工業(yè)924439重工業(yè)1,3555613倉庫1,2255814政府辦公室室672261來源：ADDE，公司司，數(shù)據(jù)來來自SCAAG/Naatelsson 公公司對于77個南加利利福尼亞地地區(qū)，依據(jù)據(jù)中間的和和平均雇傭傭密度因素素用零售行業(yè)業(yè)數(shù)據(jù)如總總的可租區(qū)區(qū)域（GLLA）,每每平方英尺尺銷售，和和每企業(yè)的的員工，和和來自數(shù)據(jù)據(jù)資源如由由城市土地地協(xié)會（U

25、ULI）和和美國經(jīng)濟濟統(tǒng)計進行行的購物中中心的美元元和美分/20088分數(shù)來計計算提出項項目開發(fā)的的預計雇傭傭情況，是行業(yè)接接受的實踐踐。因為展示在在經(jīng)濟影響響分析報告告中的主要要工作數(shù)表表示假設的的工作，創(chuàng)創(chuàng)造的主要要工作的證證據(jù)不是通通過實際工工作如W-2和I-9形式的的復印件的的記錄，而而是通過證證實計劃的的位特殊使使用進行的的平方英尺尺數(shù)和出租租給商業(yè)人人士的平方方英尺數(shù)。 這樣的的證據(jù)將包包括批準的的城市點和和建筑計劃劃，建設允允許和執(zhí)行行的商業(yè)租租賃的復印印件。次要雇傭為了估計由由于完成提提出項目的的乘數(shù)效應應，ADEE使用IMMPLANN Imppro 專專業(yè)輸入-輸出模型型。這個模模型能估計計來自商業(yè)業(yè)輸出，雇雇傭，收入入和增值引引起的經(jīng)濟濟影響。項項目的經(jīng)濟濟影響基于于在前一章章討論的主主要雇傭估估計。分析析計算由于于每個項目目所有者的的類型產生生的影響。這個模型型特別適合合提出的地地區(qū)中心的的地理區(qū)域域。IMPLAAN 經(jīng)濟濟模型的基基礎用IMPLLAN IImproo專業(yè)2.0來分析析數(shù)據(jù)和產產生影響的的計算。 這個應用用是由明尼尼蘇達州IIMPLAAN集團（MMIG）開開發(fā)的，并并且