玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告終稿

1、玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)工程可行性研究報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc216513563 第一章 總論 PAGEREF _Toc216513563 h 1 HYPERLINK l _Toc216513564 一、工程根本情況 PAGEREF _Toc216513564 h 1 HYPERLINK l _Toc216513565 二、工程由來(lái) PAGEREF _Toc216513565 h 2 HYPERLINK l _Toc216513566 三、相關(guān)政策 PAGEREF _Toc216513566 h 3 HYPERLINK l _Toc216

2、513567 四、政策依據(jù) PAGEREF _Toc216513567 h 3 HYPERLINK l _Toc216513568 五、建設(shè)原那么 PAGEREF _Toc216513568 h 5 HYPERLINK l _Toc216513569 六、結(jié)論 PAGEREF _Toc216513569 h 6 HYPERLINK l _Toc216513570 七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc216513570 h 6 HYPERLINK l _Toc216513571 第二章工程支撐體系 PAGEREF _Toc216513571 h 8 HYPERLINK l _Toc2165

3、13572 一、政策支撐 PAGEREF _Toc216513572 h 8 HYPERLINK l _Toc216513573 二、環(huán)境支撐 PAGEREF _Toc216513573 h 10 HYPERLINK l _Toc216513574 三、運(yùn)營(yíng)與管理支撐 PAGEREF _Toc216513574 h 11 HYPERLINK l _Toc216513575 四、其他支撐 PAGEREF _Toc216513575 h 14 HYPERLINK l _Toc216513576 第三章 工程建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc216513576 h 16 HYPERLINK l _T

4、oc216513577 一、工程建設(shè)地概況 PAGEREF _Toc216513577 h 16 HYPERLINK l _Toc216513578 二、工程環(huán)境分析 PAGEREF _Toc216513578 h 18 HYPERLINK l _Toc216513579 第四章 運(yùn)作主體和模式 PAGEREF _Toc216513579 h 22 HYPERLINK l _Toc216513580 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原那么 PAGEREF _Toc216513580 h 22 HYPERLINK l _Toc216513581 二、工程建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc216513581 h

5、 22 HYPERLINK l _Toc216513582 三、運(yùn)作模式 PAGEREF _Toc216513582 h 23 HYPERLINK l _Toc216513583 第五章 用地情況 PAGEREF _Toc216513583 h 28 HYPERLINK l _Toc216513584 第六章 建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc216513584 h 29 HYPERLINK l _Toc216513585 一、根底設(shè)施建設(shè) PAGEREF _Toc216513585 h 29 HYPERLINK l _Toc216513586 二、工程建設(shè)工程 PAGEREF _Toc216

6、513586 h 35 HYPERLINK l _Toc216513587 第七章 資金來(lái)源及建設(shè)進(jìn)度 PAGEREF _Toc216513587 h 37 HYPERLINK l _Toc216513588 一、投資估算范圍 PAGEREF _Toc216513588 h 37 HYPERLINK l _Toc216513589 二、投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc216513589 h 37 HYPERLINK l _Toc216513590 三、計(jì)算期 PAGEREF _Toc216513590 h 38 HYPERLINK l _Toc216513591 四、工程投資 PAGER

7、EF _Toc216513591 h 38 HYPERLINK l _Toc216513592 五、資金來(lái)源 PAGEREF _Toc216513592 h 40 HYPERLINK l _Toc216513593 六、建設(shè)進(jìn)度 PAGEREF _Toc216513593 h 43 HYPERLINK l _Toc216513594 七、招投標(biāo)方案 PAGEREF _Toc216513594 h 43 HYPERLINK l _Toc216513595 第八章、效益分析 PAGEREF _Toc216513595 h 45 HYPERLINK l _Toc216513596 一、經(jīng)濟(jì)效益分析

8、PAGEREF _Toc216513596 h 45 HYPERLINK l _Toc216513597 二、環(huán)境效益分析 PAGEREF _Toc216513597 h 61 HYPERLINK l _Toc216513598 三、社會(huì)效益分析 PAGEREF _Toc216513598 h 62 HYPERLINK l _Toc216513599 第九章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc216513599 h 65 HYPERLINK l _Toc216513600 一、主要研究結(jié)論 PAGEREF _Toc216513600 h 65 HYPERLINK l _Toc21651360

9、1 二、建議 PAGEREF _Toc216513601 h 66第一章 總論一、工程根本情況一工程名稱：玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)工程二工程業(yè)主：重慶中孚投資三工程地址：重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社四工程性質(zhì)：新建五工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本工程擬租賃土地652畝其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：用地面積3000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積9000平方米其中新建7000平方米，維

10、修改造2000平方米，主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。六工程工期：工程建設(shè)期擬定為3年，即2021年1月至2021年12月。七工程總投資及資金籌措1、工程總投資為5300萬(wàn)元，其中建設(shè)投資4438萬(wàn)元，土地租金562萬(wàn)元，流動(dòng)資金300萬(wàn)元。2、資金籌措：工程資金全部由業(yè)主自籌。二、工程由來(lái)本工程積

11、極響應(yīng)黨和國(guó)家對(duì)三農(nóng)問(wèn)題的關(guān)注和號(hào)召，嚴(yán)格按照十七屆三中全會(huì)的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動(dòng)力資源以及農(nóng)村荒地、林地根底資源，并充分發(fā)揮本團(tuán)隊(duì)在過(guò)去十幾年來(lái)積累的技術(shù)研發(fā)手段，開(kāi)發(fā)組織管理手段和市場(chǎng)運(yùn)作能力，建立起新的商業(yè)運(yùn)作模式集“休閑互助農(nóng)莊、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村于一體的創(chuàng)新型開(kāi)發(fā)模式。該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動(dòng)力資源，提供工作時(shí)機(jī)，保障農(nóng)民長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會(huì)的保障；同時(shí)，該模式為政府減輕了社會(huì)就業(yè)壓力，為地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收做出積極的經(jīng)濟(jì)奉

12、獻(xiàn)；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。在更大的程度上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護(hù)林地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)集約有效利用。該模式實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相互相承，和諧共生。該模式在實(shí)現(xiàn)三贏的根底上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護(hù)，農(nóng)村資源利用和社會(huì)效益等方面提供了可持續(xù)開(kāi)展的模式，在創(chuàng)造社會(huì)主義和諧社會(huì)這條路上，積極探索和實(shí)踐出一個(gè)可持續(xù)開(kāi)展道路的方向。三、相關(guān)政策1、?渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃?。2、?渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃?。3、?中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定?。4、?四山管制規(guī)劃?。5、?重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土

13、地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的意見(jiàn)?。6、渝府發(fā)202145號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知。四、政策依據(jù)2008年10月19日，黨中央發(fā)布了?中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定?。其原文如下：1、加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和效勞，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原那么，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。 2. 可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是：A. 轉(zhuǎn)包，就是指承包方將局部或全部土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定

14、期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。B. 出租，是指承包方將局部或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。C. 互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。D. 轉(zhuǎn)讓，是在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承包合同的行為。E. 股份合作，是指承包方之間為開(kāi)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 3. 現(xiàn)有土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村根本經(jīng)營(yíng)制度，以家庭承包經(jīng)營(yíng)為根底，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)

15、經(jīng)濟(jì)體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的農(nóng)村根本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持。賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。4. 允許農(nóng)民開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性工程允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。文件指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)同原那么及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)，住房和社會(huì)保障。逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在

16、符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。五、建設(shè)原那么1、以?重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃?、?四山管制規(guī)劃?為指導(dǎo)，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及開(kāi)展方向。2、將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個(gè)完整的空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)控制和引導(dǎo)。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的均衡開(kāi)展；一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開(kāi)展；實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地和各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置，使玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社在有機(jī)、合理、統(tǒng)一的原那么下進(jìn)行有序的開(kāi)展建設(shè)。3、籌劃應(yīng)能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社不斷開(kāi)展壯大所需要的空間構(gòu)架，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，保存林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開(kāi)發(fā)宅基地，并不斷完善城市功能，使城市健康有序的開(kāi)展。4

17、、籌劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城鎮(zhèn)。5、籌劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展相適應(yīng)，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結(jié)構(gòu)等方面，為近遠(yuǎn)期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實(shí)施，工程啟動(dòng)，滾動(dòng)開(kāi)展的模式。六、結(jié)論本工程經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會(huì)效益良好，在不改變土地性質(zhì)和用途的根底上，最大程度的提高了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為重慶市民休閑娛樂(lè)提供了場(chǎng)所，并且改善了當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注1總規(guī)劃面積畝682林地畝4

18、50耕地畝180宅基地畝222總用地面積畝35農(nóng)民宅基地畝22林地畝13按林地面積3%3工程總投資萬(wàn)元5300企業(yè)自有資金其中：建設(shè)投資萬(wàn)元4438建設(shè)期利息萬(wàn)元0土地租金萬(wàn)元562流動(dòng)資金萬(wàn)元3004資金籌措萬(wàn)元5300其中：企業(yè)自籌萬(wàn)元5300企業(yè)自有資金銀行借款萬(wàn)元05設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力6年銷售收入萬(wàn)元4200正常年份7總本錢費(fèi)用萬(wàn)元991正常年份8所得稅萬(wàn)元787正常年份9年凈利潤(rùn)萬(wàn)元2361正常年份10所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1021912所得稅前投資回收期年含建設(shè)期13所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%14所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元688215所得稅后投資回收期年含建設(shè)期16

19、總投資收益率%正常年份17工程資本金凈利潤(rùn)率%正常年份18盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%22.76% 工程支撐體系政策支撐本工程參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個(gè)：1、?渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃?。2、?渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃?。3、?中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定?。4、?四山管制規(guī)劃?。5、?重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的意見(jiàn)?。6、渝府發(fā)202145號(hào)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知。工程依據(jù)?渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃?、?渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃?和?四山管制規(guī)劃?及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有

20、的土地，開(kāi)展休閑、托老、旅游、度假等工程，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)展。在工程的設(shè)計(jì)、施工、銷售過(guò)程中也將嚴(yán)守國(guó)家、重慶市的各項(xiàng)政策規(guī)定。根據(jù)?中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定?中可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下6點(diǎn)：1、新形勢(shì)下推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展的重大意義本點(diǎn)指出，目前農(nóng)業(yè)根底仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村開(kāi)展仍然滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須居安思危、加倍努力，不斷穩(wěn)固和開(kāi)展農(nóng)村好形勢(shì)。2、推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原那么本點(diǎn)通過(guò)5個(gè)必須，指出了目前農(nóng)村改革開(kāi)展的指導(dǎo)思想與目標(biāo)。統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以

21、工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)整國(guó)民收入分配格局，穩(wěn)固和完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策。3、大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)農(nóng)村制度建設(shè)農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地方案，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。4、積極開(kāi)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，開(kāi)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。繼續(xù)推進(jìn)林業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)，延長(zhǎng)天然林保護(hù)工程實(shí)施期限，完善政策、穩(wěn)固退耕還林成果，開(kāi)展植樹(shù)造林，提高森林覆蓋率。5、加快開(kāi)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)全面進(jìn)步社會(huì)主義文化建設(shè)是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容和重要保證。堅(jiān)持用社會(huì)主義先進(jìn)

22、文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長(zhǎng)的精神文化需求，提高農(nóng)民思想道德素質(zhì)。6、加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展提供堅(jiān)強(qiáng)政治保證實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最廣泛最深厚的根底也在農(nóng)村。銳意改革，加快開(kāi)展，在推進(jìn)中國(guó)特色社會(huì)主義偉大事業(yè)進(jìn)程中努力開(kāi)創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！本工程的建設(shè)，正是響應(yīng)了推進(jìn)農(nóng)村改革開(kāi)展的號(hào)召。工程建成后，通過(guò)土地整治，不但能夠提高當(dāng)?shù)氐耐恋刭|(zhì)量；而且農(nóng)民通過(guò)租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本工程的建設(shè)過(guò)程中及工程建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。綜上所述，本工程的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。環(huán)

23、境支撐 渝北第一峰的玉峰山，峰含玉潤(rùn)，蔚然深繡，山上尚存光緒年間用條石修砌3000余米的古長(zhǎng)城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保存古城遺址外，山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開(kāi)發(fā)。玉峰山公園內(nèi)有來(lái)自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽湖，因水純潔甘甜，當(dāng)?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮茫穹迳饺c(diǎn)的豆花，更是一絕。 盛夏，這里遠(yuǎn)離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對(duì)海拔高、加之森林植被好，林濤送來(lái)的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉豬蹄更是浪漫溫馨！玉峰山有珍貴的森林植被、美好的自然景觀、豐富的人文景觀，是一

24、塊養(yǎng)在深閨無(wú)人識(shí)的旅游寶地。玉峰山已向游客開(kāi)放玉峰山森林公園海拔270，國(guó)家森林覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護(hù)最好的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。森林植物種類326種，野生中草藥、野菜近200種。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動(dòng)物出沒(méi)，年平均氣溫17度，常年氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農(nóng)舍，美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游資源，山上山下尤如隔世，好一個(gè)自給自足的農(nóng)耕文明時(shí)的“世外桃園，在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就勢(shì)地建造旅游度

25、假村、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊等休閑娛樂(lè)設(shè)施，其價(jià)值是十分巨大的。運(yùn)營(yíng)與管理支撐一工程運(yùn)作1、“綱舉：就是在工程設(shè)計(jì)之前，要盡快占領(lǐng)該工程行政與技術(shù)的至高點(diǎn)，也就是說(shuō)要得到與本工程相關(guān)的最高行政與技術(shù)部門的支持、指導(dǎo)與幫助。2、“目張：就是在相關(guān)行政與技術(shù)部門的認(rèn)同、支持、指導(dǎo)與幫助下，找到工程的建筑設(shè)計(jì)、施工單位、園林保護(hù)、拆遷安置方面的專家。在找到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計(jì)，后施工，再管理的原那么，編制工程開(kāi)發(fā)的進(jìn)度表，嚴(yán)格按進(jìn)度表實(shí)施。二工程管理1、建設(shè)期管理為了實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期的質(zhì)量、工期、投資等目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)成立工程管理的組織機(jī)構(gòu)。由該工程組織機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)行管理。工程組織機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)工程總目標(biāo)

26、制定各分工程標(biāo)、各階段目標(biāo)。要建立適當(dāng)?shù)穆毼惑w系，明確職權(quán)范圍，對(duì)各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。還應(yīng)明確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。1為了更好實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期目標(biāo)，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等進(jìn)行控制。業(yè)主可將精力主要放在總目標(biāo)的控制，工程各分項(xiàng)、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，工程的外部協(xié)調(diào)等。2工程工程從籌劃、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、投入生產(chǎn)或交付使用的整個(gè)建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。建設(shè)期的各個(gè)階段可以進(jìn)行合理交叉，但不能任意顛倒次序。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。3業(yè)主單位應(yīng)高度重視合同管理。建設(shè)合同是業(yè)主和工程實(shí)施各主體之間明確權(quán)利

27、、責(zé)任關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應(yīng)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、組織工程實(shí)施的根本手段。從某種意義上講，工程的實(shí)施過(guò)程就是建設(shè)工程合同訂立和履行的過(guò)程。一切合同所賦予的責(zé)任、權(quán)利履行到位之日，也就是建設(shè)工程工程實(shí)施完成之時(shí)。4組織協(xié)調(diào)是實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)必不可少的方法和手段。在工程實(shí)施過(guò)程中，業(yè)主需要處理和協(xié)調(diào)眾多復(fù)雜的業(yè)務(wù)組織關(guān)系，主要內(nèi)容包括：1外部環(huán)境協(xié)調(diào)，包括：與政府管理部門之間的協(xié)調(diào)，資源供給方面的協(xié)調(diào)，生產(chǎn)要素的協(xié)調(diào)，工程周邊環(huán)境方面的協(xié)調(diào)等。2與參建單位之間的協(xié)調(diào)。3業(yè)主單位內(nèi)部各部門、各層次之間的協(xié)調(diào)。5為了保證工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在工程實(shí)施應(yīng)采用動(dòng)態(tài)控制的方法，階段性地檢查實(shí)際值與目標(biāo)值的差

28、異，采取措施糾正偏差，制定新的方案目標(biāo)值使工程的實(shí)施結(jié)果逐步向最終目標(biāo)逼近。工程工程目標(biāo)控制就是在工程前期籌劃、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等各個(gè)階段采用規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等手段，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面采取措施，確保工程總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。6要保證建設(shè)工程的投資效益，必須對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，其目的是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析減少工程的不確定性，以便決策更加科學(xué)，以及在工程實(shí)施階段保證目標(biāo)控制的順利進(jìn)行，更好地實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量、進(jìn)度和投資目標(biāo)。7在工程建設(shè)中應(yīng)強(qiáng)化環(huán)保意識(shí)，切實(shí)有效地把環(huán)境保護(hù)和克服損害自然環(huán)境、破壞生態(tài)平衡、污染空氣和水質(zhì)、擾動(dòng)甚至破壞地下管網(wǎng)等現(xiàn)象的發(fā)生，作為工程管理的重要任務(wù)之一。在工程

29、實(shí)施階段，做到主體工程與環(huán)保措施工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入運(yùn)行。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件加以落實(shí)，并在方案審查和施工過(guò)程中，始終把落實(shí)環(huán)保措施、克服建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。2、運(yùn)營(yíng)期管理工程建成后，運(yùn)營(yíng)期間各種事物由工程開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)統(tǒng)一管理。1運(yùn)營(yíng)期管理的利與弊。利：積極性高，效益好。弊：管理復(fù)雜，難以標(biāo)準(zhǔn)。2運(yùn)營(yíng)期管理部門設(shè)置：行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓(xùn)工作。綜合管理部：含景點(diǎn)管理、園林維護(hù)、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護(hù)工作。租賃部: 含工程運(yùn)營(yíng)區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理工作。財(cái)

30、務(wù)部：含公司所有財(cái)務(wù)工作。其他支撐資源豐富玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面積9500畝，總蓄水量74萬(wàn)立方。生態(tài)休閑旅游資源豐富，玉峰山森林公園是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被最好的森林公園之一，山上尚存光緒年間用條石修徹的3000米的古長(zhǎng)城、古城門天城寨和歷史悠久的永伏寺、寶神洞等人文景觀。礦產(chǎn)資源以石灰?guī)r、煤、粉沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供給地。2、根底設(shè)施玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備，場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃面積0.6平方公里，建城區(qū)面積0.4平方公里， 根底設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰旱土、天堡三個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來(lái)水廠各1座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)，有變壓

31、器30臺(tái)，送變電線路190公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線、臥兩線通過(guò)，有天然氣氣閥室一個(gè)，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶2790戶，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控 1500門，移動(dòng)、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)根本覆蓋全鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)公路通車?yán)锍?8公里，根本實(shí)現(xiàn)社社通，其中319國(guó)道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長(zhǎng)高速路和五桂路渝鄰高速，已開(kāi)工修建的重慶市外環(huán)路從境內(nèi)高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。3、交通情況從工程周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于工程區(qū)域周邊，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)距工程僅17公里，受限于工程區(qū)域與周邊道路連接道路建設(shè)的滯后和319國(guó)道道路路況差的現(xiàn)狀，目前僅有從江北區(qū)魚(yú)嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道

32、路峽峰路路況較好，極大的制約了工程地塊的可達(dá)性。第三章 工程建設(shè)地點(diǎn)一、工程建設(shè)地概況一地理位置玉峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼?shí){背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)10643521064754；北緯294253294918之間，鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面積9500畝，人口14132人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤；西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐地17公里、距市政府駐地25公里。規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社。二歷史沿革玉峰山鎮(zhèn)系原關(guān)興鄉(xiāng)開(kāi)展而來(lái)，民國(guó)18年1929年建關(guān)興鄉(xiāng)，是當(dāng)時(shí)重慶市5區(qū)3鎮(zhèn)62鄉(xiāng)之一， 民國(guó)29年1

33、940年與旱土合并建關(guān)興鄉(xiāng)，民國(guó)30年1941年復(fù)置關(guān)興鄉(xiāng)，新中國(guó)成立后仍為關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄；1958年改為關(guān)興人民公社， 1984年復(fù)建鄉(xiāng)；1994年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保存關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬于重慶市江北縣管轄；2001年撤鄉(xiāng)建關(guān)興鎮(zhèn)，2002年更名為玉峰山鎮(zhèn)，2003年將原天堡寨3個(gè)村及石坪鎮(zhèn)1個(gè)村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。三自然條件玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼?shí){山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢(shì)呈“西北高、東南低，海拔在450800米之間；土壤屬紫色土和黃壤兩大類灰棕紫泥土；屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫17，日照1341.1小時(shí)，降水量，無(wú)

34、霜期319天。四經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家；工礦企業(yè)58家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè)2家。2006年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值14260萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)32.4%；農(nóng)民人均純收入達(dá)3800元，同比增長(zhǎng)8.8%；一、二、三產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比為：15:53:32。2005年，鎮(zhèn)地方財(cái)政收入完成450萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30%。二、工程環(huán)境分析一工程環(huán)境現(xiàn)狀玉峰山鐵山坪板塊以森林為主要休閑旅游資源玉峰山森林公園和鐵山坪森林公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)，該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊最強(qiáng)勢(shì)的資源，并有“天然氧吧之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程，是重慶

35、市自駕游的主要線路，景區(qū)對(duì)外開(kāi)放時(shí)間比擬短，加上政府對(duì)原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂(lè)轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造，為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實(shí)施將使板塊成為重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。景區(qū)資源：作為重慶市首次開(kāi)發(fā)的市級(jí)森林公園，1.8萬(wàn)畝的森林覆蓋面積，有著上百種野生動(dòng)植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，最理想的養(yǎng)生之處。農(nóng)家樂(lè)和度假山莊：目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂(lè)和度假山莊作為人們休閑度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及效勞相對(duì)較差，因此近年也開(kāi)始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套

36、設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。二工程區(qū)域分析1、工程區(qū)域資源分析1區(qū)域位置分析玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼?shí){背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)約16公里約10公里的山地道路，重慶觀音橋城市副中心25公里約10公里的山地道路；在城市功能規(guī)劃中，工程地塊規(guī)劃定位為城市綠肺玉峰山森林公園，屬于重慶城市化邊緣地帶；從重慶城市主要沿南北向開(kāi)展軸線分析，工程區(qū)域正處于城市開(kāi)展軸線上，但受銅鑼?shí){山脈的隔斷，工程區(qū)域城市化進(jìn)程在短期內(nèi)將不能實(shí)現(xiàn)，在工程開(kāi)發(fā)后期可考慮城市化對(duì)工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的促進(jìn)作用。工程所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景風(fēng)景區(qū)，東靠渝北復(fù)盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和

37、石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南面緊鄰重慶江北區(qū)寸灘港和鐵山坪風(fēng)景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連，鐵山坪風(fēng)景區(qū)在對(duì)外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)工程，大局部物業(yè)位于玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對(duì)工程借助鐵山坪風(fēng)景區(qū)休閑旅游資源進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，有較大的益處。從工程四至分析，工程西面和南面均為重慶主城區(qū)主要的城市組團(tuán)，其城市開(kāi)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶GDP增長(zhǎng)源之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，將帶動(dòng)玉峰山片區(qū)的開(kāi)展進(jìn)度。2工程地塊內(nèi)部交通狀況工程地塊內(nèi)部交通組織主要依靠319國(guó)道和從江北區(qū)魚(yú)嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道路峽峰路；31

38、9國(guó)道受超重車的碾壓，道路交通狀況較差，如玉峰山采石場(chǎng)不進(jìn)行整治，該道路在未來(lái)的使用率低；峽峰路路況較好，是目前區(qū)域內(nèi)最好的交通道路，且開(kāi)通了812路公交線路，通行較為便捷；3區(qū)域人口分析玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口14132人，多為農(nóng)業(yè)人口，其外來(lái)人口多為采礦業(yè)工人及相關(guān)人群，人群經(jīng)濟(jì)購(gòu)置能力不高，不是本工程開(kāi)展的主要消費(fèi)群體；4區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)主要以建材業(yè)采石場(chǎng)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家，工礦企業(yè)58家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普通的農(nóng)家樂(lè)或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風(fēng)景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模相對(duì)較小，缺乏鮮明的休閑特色；工礦企業(yè)那么分布于319國(guó)道為軸線的峽谷平地內(nèi)部，對(duì)當(dāng)?shù)厣?/p>

39、態(tài)資源、交通條件均有較大的破壞；5工程地塊資源評(píng)價(jià)受區(qū)域位置、地形地勢(shì)和城市交通的影響，工程所在區(qū)域城市化進(jìn)程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對(duì)本工程區(qū)域而言還具有相對(duì)較長(zhǎng)的周期；根據(jù)?重慶市“四山地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管制規(guī)定?條例，重慶周邊山體土地資源將受到嚴(yán)格的保護(hù)，在距離市區(qū)23公里的半徑內(nèi)，47平方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本工程開(kāi)發(fā)中，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)行山水休閑旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī)模、經(jīng)營(yíng)主題和交通距離上形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；結(jié)合區(qū)域景觀資源分布狀況玉峰山鎮(zhèn)鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢(shì)最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢(shì)開(kāi)展，同時(shí)考慮到工程區(qū)域采礦產(chǎn)業(yè)將對(duì)生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的

40、損壞，在本工程休閑旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，先開(kāi)發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲(chǔ)藏控制用地。就玉峰山整體休閑旅游資源評(píng)價(jià)而言，可以概括為幾句話：占地區(qū)域很廣；地理位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！第四章 運(yùn)作主體和模式一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原那么一遵循觀光旅游與森林工程的內(nèi)在功能聯(lián)系：即利用自然或人工營(yíng)造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場(chǎng)所，提供體驗(yàn)交流的場(chǎng)所，提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場(chǎng)所。二堅(jiān)持可持續(xù)開(kāi)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，保持自然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。三考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、純潔，與工程所

41、處環(huán)境有機(jī)結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個(gè)性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊(yùn)，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。二、工程建設(shè)規(guī)模該工程建設(shè)規(guī)模如下：1、工程宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有22戶，共占地22畝、耕地180畝、林地450畝。2、主要建設(shè)內(nèi)容：土地整治。修建鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。修建農(nóng)民新村。修建其他配套公共設(shè)施。3、農(nóng)民的安置工作。三、運(yùn)作模式一總平面布置本工程主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開(kāi)布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個(gè)區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。二功能分區(qū)1、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：以森林

42、公園和農(nóng)業(yè)園配套，用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工藝品展示和交易。有別于普通的自由市場(chǎng)的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂(lè)部的建造突出了“精品、休閑、風(fēng)情感等特色。通過(guò)打造精品，創(chuàng)造效勞的高附加值。利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個(gè)集多中心為一身的功能機(jī)構(gòu)。它包括接待中心、游客集散中心、效勞中心、餐飲與娛樂(lè)中心、旅游特色產(chǎn)品交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂(lè)部是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。2、互助農(nóng)莊：通過(guò)翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用農(nóng)舍周圍耕地、林地形成一對(duì)一配置，建

43、成新型農(nóng)莊，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式形成開(kāi)發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。同時(shí)使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活向?qū)?，耕作生產(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn)居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實(shí)的互助休閑農(nóng)莊。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)：本區(qū)域?yàn)橛穹迳缴值囊痪植浚迷鷳B(tài)的森林保護(hù)區(qū)為游客和居民提供欣賞、休閑和娛樂(lè)的場(chǎng)所。5、農(nóng)民新村：利用農(nóng)民

44、原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學(xué)專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設(shè)備資源，修建花園洋房供農(nóng)民居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問(wèn)題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、排水、污水處理?xiàng)l件，以及照明、電訊條件都生步到達(dá)與城市居民比肩的水平。與此同時(shí)，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持，其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施那么遠(yuǎn)勝?gòu)那?。三土地利用?guī)劃規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂(lè)用地、道路廣場(chǎng)用地、耕地、原生態(tài)林地等四大類。1、公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。2、居住及娛樂(lè)用地該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互

45、助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案的需要，利用宅基地和林地面積的3%進(jìn)行建設(shè)。3、耕地該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。4、原生態(tài)林地本區(qū)域利用工程原有的林地，不需要進(jìn)行太大的調(diào)整，只對(duì)林地與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。5、道路廣場(chǎng)用地該區(qū)域主要是進(jìn)行道路及廣場(chǎng)的修建。四綠地系統(tǒng)規(guī)劃1、綠地指標(biāo)規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝，綠化覆蓋率大于95%。2、規(guī)劃以本工程周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的綠色環(huán)境背景，通過(guò)沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來(lái)，形成了點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。3、該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護(hù)好原生態(tài)林

46、地，防止破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬木、矮小的灌木有機(jī)的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。五空間設(shè)計(jì)1、商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最具活力的地區(qū)，整個(gè)商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂(lè)部和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，以廣場(chǎng)、農(nóng)田、森林和道路作為兩局部的中介空間，使室兩局部過(guò)度和交融。2、居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。分為一般農(nóng)莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)民新居住區(qū)。一般農(nóng)莊采用院落式布置方式，分別形成各自的組團(tuán)中心綠地。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o。農(nóng)莊采用智能化設(shè)計(jì)，為來(lái)此休閑旅游觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。六建筑形態(tài)設(shè)計(jì)

47、1、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)1區(qū)中的建筑造型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、風(fēng)格平和、寧?kù)o、富于想象并與生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)強(qiáng)調(diào)一種生活的態(tài)勢(shì)，由生動(dòng)、簡(jiǎn)練的幾何形體和線條構(gòu)成。2區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法，體形豐富、活潑。3建筑高度與尺度互助農(nóng)莊23層，一般住宅13層，鄉(xiāng)村俱樂(lè)部主體局部可達(dá)45層，以豐富空間輪廓線。2、建筑材料與色彩1建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，表達(dá)了節(jié)約能源、美觀耐用的原那么，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻璃、塑板。2建筑色彩：區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡雅中煥發(fā)出勃勃生機(jī)。七地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及控制規(guī)劃1、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約

48、35畝宅基地22畝、林地3%13畝，耕地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。2、地塊控制規(guī)劃規(guī)劃地塊控制要素包括兩局部：功能控制要素和形體環(huán)境控制要素，功能控制主要分為土地利用和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、道路交通及豎向交通，涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公共配套設(shè)施，其中前7項(xiàng)為規(guī)定性指標(biāo)，后4項(xiàng)為指導(dǎo)性指標(biāo)。第五章 用地情況本工程擬租賃土地652畝其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民宅基地22畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園及農(nóng)民新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：1、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：用地面積

49、3000平方米，主要用于游客餐飲、娛樂(lè)、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品如：特色瓜果，花草和精致特色旅游手工藝品展示和交易。2、互助農(nóng)莊：用地面積9000平方米其中新建7000平方米，維修改造2000平方米，主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營(yíng)。3、生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價(jià)值。4、農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置的區(qū)域。第六章 建設(shè)內(nèi)容一、根底設(shè)施建設(shè)一給排水工程1、設(shè)計(jì)范圍與依據(jù)1設(shè)計(jì)范圍

50、：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。2設(shè)計(jì)原那么?建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GBJ15-881997版；?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GBJ16-872001版；?室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GBJ13-86；?室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GBJ14-87；?生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?GB5749-85；其它有關(guān)部門資料。2、給水系統(tǒng)1水源采用市政供水。2用水量及要求本工程年工作日為365天。 eq oac(,1)用水量考慮到節(jié)水的原那么和本工程建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：游客 按40升/人日計(jì)算客房 按80升/人日計(jì)算公建 按居民用水量15%計(jì)算其他含綠化、道路、漏損等及未預(yù)見(jiàn)水量上述水量20%計(jì)算 eq oac(

51、,2)用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：203管網(wǎng)設(shè)計(jì) eq oac(,1)管網(wǎng)布置本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹(shù)枝狀。城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)標(biāo)準(zhǔn)橫斷面。管網(wǎng)上按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。 eq oac(,2)管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內(nèi)管道：DN65毫米，采用閘閥：DN65毫米，采用截止閘。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。3、排水工程1系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水

52、和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 2污水量統(tǒng)計(jì)污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬(wàn)立方米/天。3管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土根底，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形根底。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。二供電設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn) 1?民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50034-92；2?建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50058-94；3?低壓配電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50054-95；4其它有關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用

53、工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。3、供電要求及負(fù)荷等級(jí)除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。4、供電方式供電由變配電站通過(guò)高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。根據(jù)工程的用電容量，配備400kVA變壓器三臺(tái)。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZ-VV經(jīng)穿線管暗敷。整個(gè)配電系統(tǒng)采用樹(shù)干式和放射式相結(jié)合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接

54、地電阻小于4歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于10歐。三道路 1、路線平、縱面線形設(shè)計(jì)路線平、縱面線形設(shè)計(jì)是旅游公路設(shè)計(jì)的龍頭和主線。路線平、縱面線形設(shè)計(jì)不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價(jià)，減少對(duì)沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員的心理和視覺(jué)要求，減少和消除人為的景觀障礙。同時(shí)，路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。2、路基、路面設(shè)計(jì)1路面設(shè)計(jì)原那么 eq oac(,1)滿足公路路面必須滿足的平安性、耐久性、舒適性及美觀的特點(diǎn)； eq oac(,2)因地制宜、合理取材、技術(shù)可行、施工方便、美觀適應(yīng)、利于養(yǎng)護(hù)、保護(hù)環(huán)境、使用壽命

55、長(zhǎng)。2設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：瀝青路面以雙輪組單軸載100KN為標(biāo)準(zhǔn)軸載。3路面設(shè)計(jì)面層：瀝青混凝土面層，設(shè)計(jì)彎沉為32.5毫米。基層：水泥穩(wěn)定碎石5%基層具有強(qiáng)度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整體強(qiáng)度，且沿線石料豐富，故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原那么，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。3、防護(hù)及排水設(shè)計(jì)1邊坡防護(hù)，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強(qiáng)了路塹邊坡的景觀設(shè)計(jì)。2邊溝設(shè)計(jì)，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的外形和尺寸。3路面排水，包括路面水、下滲水局部，路面排水分漫流和截流兩種方式。加強(qiáng)路面下滲水的排水設(shè)計(jì)。4土路肩結(jié)

56、合綠化，設(shè)計(jì)為植草防護(hù)。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。5邊坡防護(hù)以植物防護(hù)和柔性防護(hù)為主。對(duì)于挖方路段，特別是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草坪液力噴播技術(shù)、TBS或SNS柔性防護(hù)技術(shù)，減少硬質(zhì)防護(hù)的范圍和面積。同時(shí)，采用攀藤植物和懸垂植物予以綠化和覆蓋。4、道路景觀設(shè)計(jì)按照觀光農(nóng)莊整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃以“平安、環(huán)保、舒適、和諧為理念；從景觀設(shè)計(jì)入手，對(duì)線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進(jìn)行全面統(tǒng)籌的總體設(shè)計(jì)，為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營(yíng)造“車在路上走，人在畫(huà)中游的公路交通環(huán)境景觀。5、附屬工程1 人行道建設(shè)方案人行道建設(shè)在靠公路兩側(cè)，連接主干道處采用人行道寬5米的設(shè)計(jì)，其余路段為寬的設(shè)計(jì)。

57、用混凝土花磚鋪設(shè)。在人行道靠南溫泉一側(cè)配套建設(shè)護(hù)欄和燈飾工程，護(hù)欄采用混凝土柱墩中間焊接鐵藝裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。2道路標(biāo)志、標(biāo)線根據(jù)?道路交通標(biāo)志標(biāo)線?(GB5768-86)，道路沿線應(yīng)設(shè)置警告、指示、禁令、導(dǎo)向、路名牌等標(biāo)志牌，交通標(biāo)志的設(shè)置力求位置適當(dāng)、準(zhǔn)確、完整、醒目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線、車道分界線、車道邊緣線、人行橫道線和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線。3道路照明本工程道路全長(zhǎng)約2公里，按照?城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?，路燈采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距30米，燈桿高12米，臂長(zhǎng)，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。道路照明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈

58、具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高。二、工程建設(shè)工程一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、水土保持綜合治理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)GB/T16453.116453.61996；2、灌溉與排水工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50288-1999；3、?土地開(kāi)發(fā)整理工程規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?TD/T10122000；4、?土地開(kāi)發(fā)整理工程驗(yàn)收規(guī)程?TD/T10132000；5、?灌溉與排水工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB/5028899。6、國(guó)家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；7、生產(chǎn)工藝相關(guān)專業(yè)要求。二建設(shè)內(nèi)容1、土地整理土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的方法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑

59、堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土。共修建?？?000米，下底寬60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔35厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。三是進(jìn)行土壤改進(jìn)，耕作層土壤厚度以上，挖寬1米，深的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度以下的，采用挖穴改土。2、休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐為主要目的。第七章 資金來(lái)源及建設(shè)進(jìn)度一、投資估算范圍投資估算范圍為工程從籌建至竣工驗(yàn)收并到達(dá)設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、花卉果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)林地修整和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、

60、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)一國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?第三版；二工程技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；三工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；四設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過(guò)廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為到廠價(jià)；五材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)格，缺乏局部采用2007年?湖南省工程造價(jià)信息?公布的指導(dǎo)價(jià)格價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)；六相關(guān)費(fèi)用按國(guó)家及湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)算；七業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)工程實(shí)施方案建設(shè)期確定為3年2021年1月至2021年12月，運(yùn)營(yíng)期按承包合同第一輪承包期