招投標(biāo)技巧分析文件

1、招投標(biāo)技巧分析第一部分 物業(yè)治理招投標(biāo)的差不多程序知己知彼，百戰(zhàn)不殆 物業(yè)治理企業(yè)介入市場方式的進展 接管方式 直接應(yīng)聘方式 投標(biāo)方式 條例的要求 第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)治理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，能夠采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。 第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)治理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采納協(xié)議方式選聘物業(yè)治理企業(yè)的，

2、由縣級以上地點人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，能夠并處10萬元以下的罰款。 物業(yè)治理招標(biāo)與投標(biāo)的 一般過程 1.預(yù)備時期 選擇招標(biāo)方式（公開招標(biāo)/邀標(biāo)） 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（相關(guān)部門和專家） 確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則 向社會公布招標(biāo)公告。 相關(guān)鏈接招投標(biāo)方法和組織 方法： 注重目標(biāo)物業(yè)治理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式 確定物業(yè)治理費報價及費用測算的招標(biāo)方式 無標(biāo)底二步綜合競爭招標(biāo)方式（先服務(wù)質(zhì)量比較，后價格評價） 組織 開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /托付代理機構(gòu)招標(biāo) 2.招標(biāo)時期 )編寫招標(biāo)書 （案例：招標(biāo)文件） 擬招標(biāo)的物業(yè)差不多情況 物業(yè)治理內(nèi)容（基礎(chǔ)服務(wù)治理、專門要求

3、治理）第一部分 物業(yè)治理招投標(biāo)的差不多程序知己知彼，百戰(zhàn)不殆 物業(yè)治理企業(yè)介入市場方式的進展 接管方式 直接應(yīng)聘方式 投標(biāo)方式 條例的要求 第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)治理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，能夠采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。 第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)治理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采納協(xié)議方式選聘物業(yè)治理企業(yè)的，由縣級以

4、上地點人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，能夠并處10萬元以下的罰款。 物業(yè)治理招標(biāo)與投標(biāo)的 一般過程 1.預(yù)備時期 選擇招標(biāo)方式（公開招標(biāo)/邀標(biāo)） 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（相關(guān)部門和專家） 確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則 向社會公布招標(biāo)公告。 相關(guān)鏈接招投標(biāo)方法和組織 方法： 注重目標(biāo)物業(yè)治理與服務(wù)總體策劃的招投標(biāo)方式 確定物業(yè)治理費報價及費用測算的招標(biāo)方式 無標(biāo)底二步綜合競爭招標(biāo)方式（先服務(wù)質(zhì)量比較，后價格評價） 組織 開發(fā)商招標(biāo) /小業(yè)主招標(biāo) /托付代理機構(gòu)招標(biāo) 2.招標(biāo)時期 )編寫招標(biāo)書 （案例：招標(biāo)文件） 擬招標(biāo)的物業(yè)差不多情況 物業(yè)治理內(nèi)容（基礎(chǔ)服務(wù)治理、專門要求治理）實

5、質(zhì)治理服務(wù)中不斷保持物業(yè)市場地位，維系收益的提升 第二部分 物業(yè)機構(gòu)投標(biāo)的過程明知山有虎，偏向虎山行 投標(biāo)前期工作 取得從業(yè)資格（國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì)） 籌措資金 收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 (1)報章雜志 (2)網(wǎng)絡(luò)傳輸 (3)同行業(yè)公司 (4)考察現(xiàn)場 進行投標(biāo)可行性分析 招標(biāo)物業(yè)條件分析 (1)物業(yè)性質(zhì)（住宅小區(qū) /服務(wù)型公寓 /寫字樓 /商業(yè)樓宇） (2)專門服務(wù)要求（經(jīng)營/聯(lián)盟/特色服務(wù)） (3)物業(yè)招標(biāo)背景（特指性/背景） (4)物業(yè)開發(fā)商狀況（設(shè)計/施工質(zhì)量 /招標(biāo)緣故） 本公司投標(biāo)條件分析 (1)以往類似的物業(yè)治理經(jīng)驗 (2)人力資源優(yōu)勢 (3)技術(shù)優(yōu)勢（信息治理技術(shù)/綠色工程/高科

6、技防盜安全設(shè)施 ） (4)財務(wù)治理優(yōu)勢（核算制度/分析方法/治理流程） (5)劣勢分析（競爭分析） 競爭者分析 (1)潛在競爭者（技術(shù)“黑馬” /背景“黑馬” (2)同類物業(yè)治理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量（規(guī)模大小可能阻礙選擇推斷 ） (3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢 (4)經(jīng)營方式差異 風(fēng)險分析 經(jīng)營風(fēng)險/政策風(fēng)險/是否套取資料 投標(biāo)實施步驟(一)購買閱讀招標(biāo)文件 (二)考察現(xiàn)場 前期介入查看房屋及設(shè)施設(shè)備/圖紙 差不多竣工視察項目標(biāo)準(zhǔn)： 工程項施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計圖紙要求 技術(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求 確保外在質(zhì)量無重大問題 周圍公用設(shè)施分布情況

7、 要緊業(yè)主情況 （服務(wù)策劃的重點） 當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理條件 制定治理服務(wù)方法及工作量 制定資金打算：預(yù)付款、保證金/接管期間費用支出 財務(wù)測算 明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項服務(wù)要求、經(jīng)濟條件 計算或復(fù)核過服務(wù)工作量 掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息 擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù) 方案評估與調(diào)整 封送標(biāo)書、保函 評標(biāo)/答辯預(yù)備 鏈接： 物業(yè)治理的范疇（香港地產(chǎn)學(xué)會） 營運服務(wù) 工程服務(wù) 行政服務(wù) 客戶治理服務(wù) 資產(chǎn)治理服務(wù) 投資服務(wù) 第三部分 物業(yè)治理服務(wù)方案編制技巧找出亮點，放出光芒 第一節(jié)：提高治理服務(wù)水平 的整體設(shè)想與策劃 A、采取什么樣的物業(yè)治理模式 B、定下什么樣的服務(wù)承諾 C、確定

8、工作中的重點D、采取什么樣的具體措施 相關(guān)鏈接定位（案例） 不墅 “五星級酒店”與“五星級酒店物業(yè)治理” 環(huán)境營造與CIS運用 （行為環(huán)境 /視覺環(huán)境 /情感環(huán)境 ） 寫字樓 全方位整體經(jīng)營/大廈整體形象 /樓宇設(shè)備治理 指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔(dān) 新建住宅區(qū)（開發(fā)商招標(biāo)） 標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng) CI設(shè)計 信息處理指揮中心 遠程電子購物系統(tǒng) 研究制訂TY小區(qū)住宅小區(qū)生活質(zhì)量的評價指標(biāo) 消滅房屋空置率 舊住宅區(qū)（業(yè)主招標(biāo)） 調(diào)研： “一個全然矛盾，兩個意識被動，三個服務(wù)漏項”。 利益的全然矛盾/物業(yè)保值、增值意識被動/物業(yè)治理服務(wù)意識被動/物業(yè)形象服務(wù)缺乏/私人個性服務(wù)缺乏/溝通服務(wù)缺乏 物

9、業(yè)治理改進工作 1、治理酬金定額收取，完全照顧業(yè)主利益。 2、制定個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)治理服務(wù)。 3、引入形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。 4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求 5、制造靜態(tài)治理服務(wù)，提升治理層次。 6、開通渠道，保障有效溝通。 7、實行物業(yè)治理報告制度，提倡工作透明化 8、實施“溫馨家園打算”，增加居民歸屬感。 9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強居民自治意識。 10、加強各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。 第二節(jié)：擬采取的治理方式、工劃、物質(zhì)裝備情況 一、擬采取的治理方式 A、組織系統(tǒng) B、運作程序系統(tǒng) C、信息反饋系統(tǒng) D、激勵系統(tǒng) 二、工作打算 A、前期治理工作打算 B、入住

10、前期治理工作打算 C、正常期治理工作打算 三、物質(zhì)裝備打算 A、治理用房 B、職員宿舍 C、器械、工具、裝備以及辦公用品打算 第三節(jié)：治理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員治理 一、治理人員的配備 A、制作人員配備圖 B、治理人員職稱、履歷表、簡歷 C、各部門人員概況 二、治理人員的培訓(xùn) A、培訓(xùn)打算 B、培訓(xùn)目標(biāo) C、培訓(xùn)內(nèi)容 D、培訓(xùn)方式 三、治理人員的治理 A、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘 B、量才適用，合理配置 C、規(guī)范治理，分層實施 D、素養(yǎng)評價，績效考核 E、激勵驅(qū)動，留住人才第四節(jié)：治理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與治理 一、治理規(guī)章制度 A、治理規(guī)章制度 B、內(nèi)部崗位責(zé)任制 C、治理運作制度 D、

11、職員考核制度 二、住宅區(qū)檔案建立與治理 A、檔案治理運作環(huán)節(jié) B、檔案資料的分類 第五節(jié)：各項指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)采取的措施 A、制定各項指標(biāo)的承諾 B、指標(biāo)承諾的百分制 第六節(jié)： 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化 A、社區(qū)文化活動的要緊內(nèi)容 B、社區(qū)文化制度建設(shè) C、社區(qū)文化人員配備 D、社區(qū)文化活動場地 E、社區(qū)文化經(jīng)費來源 F、社區(qū)文化活動打算 第七節(jié)： 便民服務(wù)與收支預(yù)算 一、便民服務(wù) A、完善整體配套設(shè)施的前期介入 B、入住期的便民服務(wù)措施 C、日常期便民服務(wù) D、服務(wù)項目 二、經(jīng)費測算 A、經(jīng)費測算的依據(jù)及講明 B、收入統(tǒng)計表 C、支出統(tǒng)計表 D、分期（例五年期）治理收支打算與分析

12、E、增收節(jié)支措施 鏈接倒推法： 零基預(yù)算的編制程序 由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生用發(fā)生額是多少； 將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額能夠增減變動的費用項目兩大類； 對各費用支出額能夠增減增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益的大小進行排序； 將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出之間進行分配。 分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益的高低，將經(jīng)濟資源在費用額能夠增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。 實行二級核算 各項目（治理處）獨立建帳，公司進行監(jiān)督和指導(dǎo) 第八節(jié)：（如有必要） 智能化系統(tǒng)的治理與

13、維護 A、智能化系統(tǒng)的組成及日常運行 B、智能化系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護 C、高科技在物業(yè)治理中的作用及進展規(guī)劃 第九節(jié)：日常物業(yè)治理 A、治安治理 B、車輛治理 C、環(huán)境治理與環(huán)保建設(shè) D、對電梯等電氣進行專業(yè)化治理 E、商業(yè)門店的治理 第十節(jié)： 物業(yè)維修養(yǎng)護打算和實施 A、兩個基金的建立與增值情況 B、公用設(shè)施維修養(yǎng)護打算 C、房屋本體維修養(yǎng)護打算 D、兩個基金的使用情況及分析 第四部分 物業(yè)治理投標(biāo)展示技巧制造條件，打動他人 贏得贊同是關(guān)鍵！ 投標(biāo)書是競標(biāo)過程中重要的交流媒體 它要有機會在專門短的時刻內(nèi)傳遞大量的信息 利用各種技巧以加強投標(biāo)書的有效交流 強大的講服力使評標(biāo)人員同意你的觀點！ 投標(biāo)

14、書的分冊 分三到四冊效果較好。主標(biāo)書將各項要緊內(nèi)容、新治理方法和支持性文件明細目錄歸為一冊，系統(tǒng)的體現(xiàn)； 工作策劃和方案打算性的日常工作規(guī)劃、工作流程 治理運作制度展現(xiàn)治理的規(guī)范歸為一體； CIS手冊( 如有必要）從視覺上展示治理的形象 分項重點的展示 在招標(biāo)書上對各分項目有一些要求，順著各個項目內(nèi)的要求逐個來敘述，加上其中的方案等內(nèi)容，體量較大可讀性不高，易感到疲乏。 各分項之前有加個引言或提要突出要緊觀念及與新思想 用引言或短句來強調(diào)重點更能記住這些信息，吸引接著詳細了解其中內(nèi)容。 版面的編排 開篇處的空白尤為重要，增加那個地點的空白空間，同時用一個大號字作開頭，能起到提高可讀性，強調(diào)主題

15、的效果。 頁面也不能太擁擠，應(yīng)留有50%的空白于邊緣和內(nèi)容之間。 句號、逗號和副標(biāo)題等各種符號是引導(dǎo)閱讀者注意力的路標(biāo)，假如有必要作區(qū)不的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體服務(wù)不同的目的。 在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時眼睛的舒適，能夠適當(dāng)增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內(nèi)容缺乏聯(lián)系。 圖形、圖片的應(yīng)用 在投標(biāo)書上增加圖形、圖片、圖表是專門特不必要的，加強了投標(biāo)書的可讀性和信服力 在投標(biāo)書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標(biāo)書的雄辯效果。 一圖勝千言-也許還不僅如此。在整個投標(biāo)書中以公司標(biāo)記，為標(biāo)的物業(yè)設(shè)計的標(biāo)志及其它圖形用來作

16、背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠為整個投標(biāo)書制造出連續(xù)性的主題。 色彩的運用 研究結(jié)果表明色彩的作用能提高和增加理解力達73%，提高閱讀愿望的程度達80%。 體現(xiàn)投標(biāo)書的整體性，同時營造出自己的風(fēng)格，提高投標(biāo)書的可讀性。 利用不同的色彩來標(biāo)識出投標(biāo)書各項目，既可關(guān)心閱讀者區(qū)不各章節(jié)內(nèi)容，同時也能提高投標(biāo)書的可讀性和舒適性，也能利用彩色的變化來吸引閱讀者的注意力，調(diào)整閱讀過程的情緒，加強其對投標(biāo)重點的經(jīng)歷。 投標(biāo)現(xiàn)場/答辯展示的技巧有效溝通，贏得支持 運用視覺輔助材料 通過看和聽，人們記住的時刻會更長 采納水平模式而不是垂直模式 提高阻礙力的方式 視覺材料展示的結(jié)構(gòu) 新的方式和內(nèi)容 強調(diào)的重點 相關(guān)的數(shù)據(jù) 文字和圖畫安置的位置 引論或注解的放置 以制造性的方式展示出來 分析你的聽眾 人員的背景專業(yè)/非專業(yè) 特征 與其他投標(biāo)活動的關(guān)系 環(huán)境因素 會場的布置禮堂/教室/U型會議/環(huán)桌 展示設(shè)備種類/位置 報告/答辯位置 音響效果麥克風(fēng)的種類/音量 做一流的報告/答辯者 你才是主角！ 展現(xiàn)個人氣質(zhì)熱情/微笑/靈活 保持儀表堂堂 著裝應(yīng)和大伙兒相似（正式點