房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、PAGEXXXPAGE 12 房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)20007年3月月16日，十十屆全國(guó)人人大五次會(huì)會(huì)議經(jīng)過認(rèn)認(rèn)真審議，鄭鄭重地通過過了中華華人民共和和國(guó)物權(quán)法法，自22007年年10月11日施行。作為規(guī)范范財(cái)產(chǎn)關(guān)系系的民事基基本法律，物權(quán)法必將對(duì)我我國(guó)社會(huì)的的各行各業(yè)業(yè)產(chǎn)生不同同程度的影影響，其中中房地產(chǎn)行行業(yè)受到的的法律影響響尤為顯著著。物權(quán)，是是指權(quán)利人人依法對(duì)特特定的物享享有直接支支配和排他他的權(quán)利，包包括所有權(quán)權(quán)、用益物物權(quán)和擔(dān)保保物權(quán)。這這里的物，主主要是指有有形財(cái)產(chǎn)，包包括不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是是指不可移移動(dòng)的有形形財(cái)產(chǎn)，如如土地及房房屋、林木木等地上附附著物

2、。動(dòng)動(dòng)產(chǎn)是指不不動(dòng)產(chǎn)以外外的物。房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)幾乎涉及及了物權(quán)法法的所有調(diào)調(diào)整對(duì)象，如如土地，房房屋等。因因篇幅所限限，本文重重點(diǎn)對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及其控控制予以闡闡述，以期期對(duì)我國(guó)物物權(quán)法施行行后如何運(yùn)運(yùn)作房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓提供借鑒鑒與參考。一、房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓的界界定房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在開發(fā)發(fā)過程中，將將具備一定定條件的整整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓給他人的的行為。這這里的項(xiàng)目目，是指已已經(jīng)具備開開工條件或或已經(jīng)開工工但尚未開開始預(yù)售的的建設(shè)工程程。所謂具具備開工條條件是指建建設(shè)工程已已經(jīng)立項(xiàng)，取取得土地使使用權(quán)證，土土地已經(jīng)完完成“三通通一平”和和

3、勘探、設(shè)設(shè)計(jì)工作，設(shè)設(shè)計(jì)方案已已獲得規(guī)劃劃部門批準(zhǔn)準(zhǔn)并已經(jīng)取取得施工許許可證。所所謂已經(jīng)開開工但尚未未開始房屋屋預(yù)售，是是指建設(shè)工工程已經(jīng)開開始基礎(chǔ)施施工，但尚尚不具備法法律規(guī)定的的預(yù)售條件件，未領(lǐng)取取商品房房預(yù)售許可可證。由由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)存在在投資數(shù)額額巨大、開開發(fā)周期較較長(zhǎng)(少則則兩三年，多多則十多年年)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)變變化不定，為為規(guī)避、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)往往通通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。實(shí)踐中中，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓主要存在在兩種方式式：(一)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓，是是指權(quán)利人人將其擁有有的建設(shè)工工程項(xiàng)目出出賣給受讓讓人，雙方方就轉(zhuǎn)受讓讓該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)

4、目確立權(quán)權(quán)利、義務(wù)務(wù)關(guān)系的民民事行為。我國(guó)城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法第三十八八條、第三三十九條對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓作出了了規(guī)定，“以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符符合下列條條件：(一一)按照出出讓合同約約定已經(jīng)支支付全部土土地使用權(quán)權(quán)出讓金，并并取得土地地使用權(quán)證證書;(二二)按照出出讓合同約約定進(jìn)行投投資開發(fā)，屬屬于房屋建建設(shè)工程的的，完成開開發(fā)投資總總額的百分分之二十五五以上，屬屬于成片開開發(fā)土地的的，形成工工業(yè)用地或或者其他建建設(shè)用地條條件。轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時(shí)時(shí)房屋已經(jīng)經(jīng)建成的，還還應(yīng)當(dāng)持有有房屋所有有權(quán)證書。”“以劃劃撥方式取取得土地使使用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，

5、應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定，報(bào)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民政政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民政政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由受讓讓方辦理土土地使用權(quán)權(quán)出讓手續(xù)續(xù)，并依照照國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定繳納納土地使用用權(quán)出讓金金。以劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府府按照國(guó)務(wù)務(wù)院規(guī)定決決定可以不不辦理土地地使用權(quán)出出讓手續(xù)的的，轉(zhuǎn)讓方方應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)務(wù)院規(guī)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所所獲收益中中的土地收收益上繳國(guó)國(guó)家或者作作其他處理理。”我國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例第第二十一條條對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的轉(zhuǎn)讓手手續(xù)作了進(jìn)進(jìn)一步的詳詳細(xì)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓讓人和受讓讓人應(yīng)當(dāng)自自土地使

6、用用權(quán)變更登登記手續(xù)辦辦理完畢之之日起300日內(nèi)，持持房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同到到房地產(chǎn)開開發(fā)主管部部門備案”。由此，我我們也可以以看出，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上上仍是土地地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓目前，無(wú)無(wú)論國(guó)家還還是地方，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司均均無(wú)系統(tǒng)或或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定定，但實(shí)際際上注冊(cè)登登記的房地地產(chǎn)項(xiàng)目公公司在我國(guó)國(guó)早已大量量存在。隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，投資資者發(fā)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司可以以合理地規(guī)規(guī)避市場(chǎng)及及法律上的的諸多風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，因此投投資者每開開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目即成立立一個(gè)公司司，各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目彼此互互不影響。據(jù)此，本本文所稱的的“房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司司”是指投投資

7、者專為為開發(fā)特定定的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目而成成立的房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓就是指指投資者注注冊(cè)成立房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司，然后以以公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方方式實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓。這這種轉(zhuǎn)讓是是以轉(zhuǎn)讓公公司股權(quán)的的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資主體的更更替。如上所所述，房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具具有審批手手續(xù)過繁、耗時(shí)過久久、交易成成本過高等等缺點(diǎn)。因因此，在實(shí)實(shí)踐操作中中，投資者者往往避開開直接的項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形形式，而以以轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目公公司股權(quán)的的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即即投資者將將其持有的的目標(biāo)企業(yè)業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給他人人，從而由由受讓方間間接取得房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的全部權(quán)權(quán)益

8、。在股股權(quán)轉(zhuǎn)讓形形式下，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的的是公司的的股權(quán)而不不是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目收益作為為一種公司司資產(chǎn)隨公公司投資主主體變化而而自然轉(zhuǎn)移移，因此不不需辦理權(quán)權(quán)屬變更登登記等手續(xù)續(xù)，從而可可以高效、簡(jiǎn)便、低低成本地實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。目前前，我國(guó)法法律對(duì)以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)目目并沒有禁禁止性規(guī)定定，這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式在在實(shí)踐操作作中被廣泛泛采用，但但司法實(shí)踐踐中的糾紛紛頻頻出現(xiàn)現(xiàn)，如何防防范和控制制風(fēng)險(xiǎn)成為為突出的問問題。本文文將結(jié)合我我國(guó)物權(quán)權(quán)法的相相關(guān)規(guī)定，基基于目標(biāo)房房地產(chǎn)公司司股權(quán)受讓讓方的利益益考慮，從從專業(yè)律師師角度出發(fā)發(fā)，對(duì)以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)

9、項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及其控制制提出建議議。需注意意的是，本本文的探討討建立在以以下兩個(gè)前前提之上：第一，假假設(shè)受讓方方收購(gòu)了目目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的全全部股權(quán);第二，僅僅限于對(duì)法法律風(fēng)險(xiǎn)的的探討。二、物物權(quán)法與房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法法律風(fēng)險(xiǎn)及及其控制以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為為目的的公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不同于于一般的公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：前者者收購(gòu)股權(quán)權(quán)具有目的的的單一性性，僅僅為為了獲得土土地使用權(quán)權(quán)及房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。所所以，對(duì)于于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目受讓方方而言，一一方面要避避免股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，另一一方面更為為重要的是是防范轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目本身身存在的各各種法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，如果果事

10、實(shí)上不不能實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的收購(gòu)，那那么股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也就失失去了意義義。實(shí)際上上，在以股股權(quán)轉(zhuǎn)讓方方式實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓的過過程中，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目本身的的風(fēng)險(xiǎn)防范范和控制更更為重要，也也更具有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義。以股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目雖然然不必履行行程序上的的轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的繁瑣手續(xù)續(xù)，但是必必須在實(shí)體體上加強(qiáng)防防范和控制制目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目本本身可能存存在的權(quán)利利瑕疵和潛潛在風(fēng)險(xiǎn)，才才能真正實(shí)實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的目的的。(一)物權(quán)法法的物權(quán)權(quán)變動(dòng)制度度與房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的合合法性從目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的來(lái)源源上看，可可能由目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)公公司第一手手開發(fā)，未未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓讓程序;也也可能由目目標(biāo)

11、房地產(chǎn)產(chǎn)公司從其其他方處受受讓所得。在第一種種情況下，不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)由目標(biāo)房房地產(chǎn)公司司設(shè)立，其其上所存在在的債權(quán)債債務(wù)關(guān)系較較為簡(jiǎn)單，股股權(quán)受讓方方的風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較小。在第二種種情況下，不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓讓和變更，原原轉(zhuǎn)讓方與與受讓方的的債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系、房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓審批批手續(xù)的合合法性、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為的的法律效力力等因素都都具有很大大的不確定定性，股權(quán)權(quán)受讓方的的風(fēng)險(xiǎn)也隨隨之增大。但不論在在哪種情況況下，股權(quán)權(quán)受讓方均均應(yīng)當(dāng)結(jié)合合我國(guó)物物權(quán)法關(guān)關(guān)于物權(quán)變變動(dòng)的規(guī)定定，做好風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范和和控制。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的實(shí)質(zhì)就就是土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。因此此，審查房房地產(chǎn)項(xiàng)目目合法性的的關(guān)鍵在于于

12、：目標(biāo)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目是否權(quán)屬屬清晰、有有沒有瑕疵疵或其他隱隱患，尤其其是目標(biāo)公公司從他人人處受讓而而得的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，必必須辦理完完一切法定定手續(xù)。即即目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目合合法取得了了國(guó)有土地地使用權(quán)，這這是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的基礎(chǔ)。首先，根根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第九條之之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立立、變更、轉(zhuǎn)讓和消消滅，經(jīng)依依法登記，發(fā)發(fā)生效力;未經(jīng)登記記，不發(fā)生生效力，但但法律另有有規(guī)定的除除外”，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司不僅僅要簽訂了了國(guó)有土土地出讓合合同，還還必須依法法辦理了土土地使用權(quán)權(quán)的登記手手續(xù)，非經(jīng)經(jīng)依法登記記，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司司則尚未取取得土地使使用權(quán)。其其次，根據(jù)據(jù)我國(guó)物物權(quán)法第第九條、第

13、第十六條之之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立立、變更、轉(zhuǎn)讓和消消滅，依照照法律規(guī)定定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浻浀?，自記記載于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿簿時(shí)發(fā)生效效力?！薄安粍?dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書是是權(quán)利人享享有該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的的證明。不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬屬證書記載載的事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿簿一致;記記載不一致致的，除有有證據(jù)證明明不動(dòng)產(chǎn)登登記簿確有有錯(cuò)誤外，以以不動(dòng)產(chǎn)登登記簿為準(zhǔn)準(zhǔn)?！狈康氐禺a(chǎn)項(xiàng)目公公司是否取取得土地使使用權(quán)，不不僅要看國(guó)有土地地使用證，還應(yīng)該該核實(shí)國(guó)有有土地使用用證記載的的事項(xiàng)是否否與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿一一致，如不不一致，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿簿為準(zhǔn)。此外，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)還必必須符合我我國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法和和城市房

14、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例的的相關(guān)規(guī)定定，如：11.“以出出讓方式取取得土地使使用權(quán)進(jìn)行行房地產(chǎn)開開發(fā)的，必必須按照土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同約定的土土地用途、動(dòng)工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)發(fā)土地。超超過出讓合合同約定的的動(dòng)工開發(fā)發(fā)日期滿一一年未動(dòng)工工開發(fā)的，可可以征收相相當(dāng)于土地地使用權(quán)出出讓金百分分之二十以以下的土地地閑置費(fèi);滿二年未未動(dòng)工開發(fā)發(fā)的，可以以無(wú)償收回回土地使用用權(quán);但是是，因不可可抗力或者者政府、政政府有關(guān)部部門的行為為或者動(dòng)工工開發(fā)必需需的前期工工作造成動(dòng)動(dòng)工開發(fā)遲遲延的除外外?！?22.“房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)建建設(shè)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合有有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)規(guī)定和建筑筑工程質(zhì)量量、

15、安全標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、建筑筑工程勘察察、設(shè)計(jì)、施工的技技術(shù)規(guī)范以以及合同的的約定?！奔刺幱陂_開發(fā)不同階階段的地上上建筑物(包括在建建、停建、緩建、已已建成但尚尚未銷售的的、已銷售售的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目)已已經(jīng)辦理了了合法的批批準(zhǔn)手續(xù)，即即已獲得土土地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證、預(yù)售售許可證等等。(二)物權(quán)法法的拆遷遷補(bǔ)償制度度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目影響響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)往往往少不了房房屋拆遷。根據(jù)我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l例例第二十十二條之規(guī)規(guī)定：“房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，尚未完完成拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置的的，原拆遷遷補(bǔ)償安置置合同中有有關(guān)的權(quán)利利、義務(wù)隨隨之轉(zhuǎn)移給給受讓

16、人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓人應(yīng)當(dāng)書書面通知被被拆遷人?！币虼?，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓后，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司仍可可能面臨拆拆遷補(bǔ)償?shù)牡膯栴}。目目前，在房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，“拆遷遷難”成為為普遍問題題。隨著物權(quán)法的正式實(shí)實(shí)施，投資資者對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更更為謹(jǐn)慎，對(duì)對(duì)其法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更更為充分的的評(píng)估。我國(guó)物權(quán)法第四十二二條、第一一百四十八八條規(guī)定，“為了公共共利益的需需要，依照照法律規(guī)定定的權(quán)限和和程序可以以征收集體體所有的土土地和單位位、個(gè)人的的房屋及其其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。征收集集體所有的的土地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法足足額支付土土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)、地地上附著物物和青苗的的補(bǔ)償費(fèi)等等費(fèi)用，安安排被征地地農(nóng)民的社社會(huì)保

17、障費(fèi)費(fèi)用，保障障被征地農(nóng)農(nóng)民的生活活，維護(hù)被被征地農(nóng)民民的合法權(quán)權(quán)益。征收收單位、個(gè)個(gè)人的房屋屋及其他不不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法給給予拆遷補(bǔ)補(bǔ)償，維護(hù)護(hù)被征收人人的合法權(quán)權(quán)益;征收收個(gè)人住宅宅的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)保障被被征收人的的居住條件件”?！敖ńㄔO(shè)用地使使用權(quán)期間間屆滿前，因因公共利益益需要提前前收回該土土地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照本本法第四十十二條的規(guī)規(guī)定對(duì)該土土地上的房房屋及其他他不動(dòng)產(chǎn)給給予補(bǔ)償，并并退還相應(yīng)應(yīng)的出讓金金?！庇纱舜丝梢?，我我國(guó)物權(quán)法法嚴(yán)格限制制了征收條條件，細(xì)化化了補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，必將將使我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行征收拆拆遷補(bǔ)償制制度發(fā)生顛顛覆性的變變化，無(wú)疑疑會(huì)增加房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本，同同時(shí)有可能能延緩拆遷

18、遷的進(jìn)度進(jìn)進(jìn)而影響房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的速度。(三)物權(quán)法法的相鄰鄰關(guān)系制度度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目影響響隨著城城市化的發(fā)發(fā)展，在現(xiàn)現(xiàn)代都市，建建筑物的通通風(fēng)、采光光和日照問問題日益成成為社會(huì)關(guān)關(guān)注的問題題之一。由由于城市土土地價(jià)值的的提升，導(dǎo)導(dǎo)致建筑物物之間的距距離比過去去縮小，高高層建筑進(jìn)進(jìn)一步普及及，這些變變化使得建建筑物相鄰鄰關(guān)系的糾糾紛日益增增多，尤其其是在通風(fēng)風(fēng)、采光和和日照等方方面的矛盾盾越來(lái)越多多。因此，我我國(guó)物權(quán)權(quán)法在民法通則則的基礎(chǔ)礎(chǔ)上專設(shè)一一章規(guī)定了了相鄰關(guān)系系制度，并并對(duì)通風(fēng)、采光和日日照的問題題作了明文文規(guī)定，其其第八十九九條規(guī)定：“建造建建筑物，不不得違反國(guó)國(guó)家有關(guān)工工程建設(shè)標(biāo)標(biāo)

19、準(zhǔn)，妨礙礙相鄰建筑筑物的通風(fēng)風(fēng)、采光和和日照?！备鶕?jù)上上述法律規(guī)規(guī)定，新建建的建筑物物不得妨礙礙相鄰建筑筑物的通風(fēng)風(fēng)、采光和和日照，即即使取得了了建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證，證明明建筑行為為是合法的的，但只要要導(dǎo)致鄰近近建筑物的的通風(fēng)、采采光和日照照沒有達(dá)到到規(guī)定的最最低標(biāo)準(zhǔn)，也也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為為給鄰近住住戶造成了了生活上的的妨礙，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)任任。這要求求投資者在在審查房地地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注注意房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目是否否符合國(guó)家家有關(guān)工程程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，與鄰近近的建筑保保持一定的的距離和適適當(dāng)?shù)母叨榷?，以免妨妨礙相鄰建建筑的通風(fēng)風(fēng)、采光和和日照，為為日后發(fā)生生不必要的的糾紛與經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失埋埋下隱患。因此

20、，如如果一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目建造已與與周邊的單單位和居民民產(chǎn)生的矛矛盾十分緊緊張時(shí)，就就需要慎重重考慮，因因?yàn)檫@種矛矛盾的存在在會(huì)造成工工期大大延延期，也會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生生負(fù)面影響響。(四)物權(quán)法法的建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)制度對(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目影響隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)會(huì)的發(fā)展，對(duì)對(duì)土地的需需求量越來(lái)來(lái)越大，土土地分層次次利用的問問題也日益益突出。但但是，在物權(quán)法出臺(tái)之前前，我國(guó)還還沒有專門門對(duì)土地分分層利用進(jìn)進(jìn)行規(guī)范的的法律、法法規(guī)，同一一宗土地上上只能存在在一個(gè)土地地使用權(quán)，這這使得現(xiàn)實(shí)實(shí)中一些專專門利用地地下或者地地上空間的的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)變得不明明確，相關(guān)關(guān)設(shè)施的權(quán)權(quán)利人的權(quán)權(quán)利也得不不到確認(rèn)與與

21、保護(hù)。我國(guó)物權(quán)法第一百三三十六條專專門就土地地分層次利利用加以規(guī)規(guī)范，“建建設(shè)用地使使用權(quán)可以以在土地的的地表、地地上或者地地下分別設(shè)設(shè)立。新設(shè)設(shè)立的建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)，不得得損害已設(shè)設(shè)立的用益益物權(quán)”。這就要求求，設(shè)立建建設(shè)用地使使用權(quán)必須須界定每一一建設(shè)用地地使用權(quán)具具體占用的的空間，即即標(biāo)明建設(shè)設(shè)用地占用用的面積和和四至，建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以及及附屬設(shè)施施的高度和和深度，使使建設(shè)用地地使用權(quán)人人行使權(quán)利利的范圍得得以確定。比如，同同一塊土地地地下100米至地上上70米的的建設(shè)用地地使用權(quán)出出讓給甲公公司建寫字字樓;地下下20米至至40米的的建設(shè)用地地使用權(quán)出出讓給乙公公司建一地地下商場(chǎng)。

22、在分層出出讓建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)時(shí)，不同同層次的權(quán)權(quán)利人是按按照同樣的的規(guī)定取得得土地使用用權(quán)的，在在法律上他他們的權(quán)利利和義務(wù)是是相同的，只只不過其使使用權(quán)所占占用的空間間范圍有所所區(qū)別。因此，房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司的股股權(quán)受讓人人在進(jìn)行房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓時(shí)必必須明確房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)出讓合同同中建筑物物、構(gòu)筑物物及其附屬屬設(shè)施占用用的空間符符合其房地地產(chǎn)開發(fā)的的需要，受受讓后不能能隨意改變變。(五)物權(quán)法法的擔(dān)保保物權(quán)制度度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目影響響我國(guó)物權(quán)法在擔(dān)保保法的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)實(shí)踐中中出現(xiàn)的一一些新情況況、新問題題，充分吸吸收國(guó)外擔(dān)擔(dān)保物權(quán)立立法的先進(jìn)進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)擔(dān)保物權(quán)權(quán)制

23、度作了了補(bǔ)充、修修改和完善善，擴(kuò)大了了可擔(dān)保財(cái)財(cái)產(chǎn)的范圍圍，實(shí)現(xiàn)了了從“依法法可以抵押押的其他財(cái)財(cái)產(chǎn)”到“法律、行行政法規(guī)未未禁止抵押押的其他財(cái)財(cái)產(chǎn)均可設(shè)設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并并增加了浮浮動(dòng)抵押、基金份額額質(zhì)押、應(yīng)應(yīng)收帳款質(zhì)質(zhì)押、最高高額質(zhì)押等等規(guī)定。上述法法律規(guī)定一一方面大大大拓寬了企企業(yè)的融資資渠道，另另一方面也也為企業(yè)并并購(gòu)正確判判斷企業(yè)資資產(chǎn)增添了了較大阻力力。在房地地產(chǎn)項(xiàng)目公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中，為為了清楚地地判斷股權(quán)權(quán)的價(jià)值，股股權(quán)受讓方方必須對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目公司的資資產(chǎn)有比較較充分的了了解。除了了了解目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)公公司的有形形資產(chǎn)和負(fù)負(fù)債，還必必須判斷目目標(biāo)公司是是否存在或或有債務(wù)，即即

24、是否存在在對(duì)外擔(dān)保保。因擔(dān)保保物權(quán)如欲欲發(fā)生法律律效力或者者對(duì)抗第三三人的效力力，必須辦辦理登記，這這就要求股股權(quán)受讓人人及時(shí)到相相關(guān)登記主主管部門查查詢核實(shí)，如如目標(biāo)房地地產(chǎn)公司所所在地的房房地產(chǎn)管理理部門、國(guó)國(guó)有土地管管理部門、工商行政政管理部門門、交通運(yùn)運(yùn)輸工具管管理部門、證券登記記結(jié)算機(jī)構(gòu)構(gòu)、信貸征征信機(jī)構(gòu)等等等。只有有在上述部部門仔細(xì)核核實(shí)相關(guān)真真實(shí)情況，才才可能最大大程度地降降低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。三、律律師在預(yù)防防和控制法法律風(fēng)險(xiǎn)方方面的作用用。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和房地地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓都是較較為復(fù)雜、實(shí)踐中也也引起較多多糾紛的問問題，專業(yè)業(yè)律師可接接受股權(quán)受受讓方的委委托，結(jié)合合上述分析析，在房地

25、地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的不同同階段發(fā)揮揮不同作用用。(一)前期盡職職調(diào)查階段段在此階階段，律師師的調(diào)查工工作主要圍圍繞目標(biāo)公公司和目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，調(diào)查查對(duì)象是一一切可能影影響股權(quán)受受讓方潛在在利益的因因素。首先，應(yīng)應(yīng)對(duì)目標(biāo)房房地產(chǎn)公司司的外部環(huán)環(huán)境和內(nèi)部部情況進(jìn)行行審慎的調(diào)調(diào)查與評(píng)估估，包括公公司的基本本資料(如如公司章程程、年檢報(bào)報(bào)告、股東東信息);財(cái)務(wù)、稅稅收狀況、股東出資資情況;對(duì)對(duì)外簽署的的合同及其其執(zhí)行情況況;對(duì)外擔(dān)擔(dān)保情況、對(duì)外債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系系;房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)級(jí)、其他房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)狀況況等。其次，應(yīng)應(yīng)著重針對(duì)對(duì)目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目本本身進(jìn)行調(diào)調(diào)查，這是是是否進(jìn)行行

26、股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的決定性性因素，也也是律師對(duì)對(duì)目標(biāo)房地地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)發(fā)揮控制作作用的最主主要的階段段。因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)還可以通通過合同條條款加以約約束，但目目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目本身身的風(fēng)險(xiǎn)只只能依靠調(diào)調(diào)查結(jié)果進(jìn)進(jìn)行判斷，因因而在此階階段對(duì)目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)調(diào)查更有意意義。律師師應(yīng)結(jié)合我我國(guó)法律規(guī)規(guī)定及實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)，審審查與項(xiàng)目目有關(guān)的各各類合同和和審批文件件，并充分分考慮可能能存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土土地使用權(quán)權(quán)的取得方方式及其合合法性;項(xiàng)項(xiàng)目用地的的性質(zhì)、占占用空間、使用年限限、項(xiàng)目的的功能和土土地用途是是否符合受受讓方的投投資需求(若不符合合需求可否否依法變更更);項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)度度情況(是是否

27、存在尚尚未拆遷完完畢、需受受讓方承擔(dān)擔(dān)拆遷補(bǔ)償償責(zé)任的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn));相相關(guān)審批手手續(xù)是否已已經(jīng)依法辦辦好(項(xiàng)目目開發(fā)的真真正主體與與審批文件件中的主體體是否一致致、實(shí)際建建設(shè)的項(xiàng)目目與審批的的項(xiàng)目是否否一致);項(xiàng)目規(guī)劃劃是否合理理、有無(wú)存存在超規(guī)劃劃的情況;項(xiàng)目用地地是否存在在被征收或或征用的可可能性;目目標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目本身身是否存在在對(duì)外債務(wù)務(wù)(如工程程款)、房房地產(chǎn)項(xiàng)目目資產(chǎn)權(quán)屬屬是否明確確、清晰、無(wú)瑕疵(如房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)內(nèi)是否標(biāo)注注有他項(xiàng)權(quán)權(quán)利的登記記、是否被被國(guó)家權(quán)力力部門查封封、是否對(duì)對(duì)外提供擔(dān)擔(dān)保以及擔(dān)擔(dān)保范圍);項(xiàng)目的的相鄰關(guān)系系是否存在在潛在危機(jī)機(jī)(如因采采光權(quán)、光光污染、建建設(shè)

28、工地噪噪音等原因因引發(fā)糾紛紛或者訴訟訟，導(dǎo)致工工期拖延和和經(jīng)濟(jì)賠償償雙重?fù)p失失)等因素素綜合考慮慮，以供股股權(quán)受讓方方?jīng)Q定是否否收購(gòu)時(shí)參參考。(二)合同簽訂訂階段合同簽簽訂是法律律關(guān)系確立立和合同履履行的基礎(chǔ)礎(chǔ)，較之合合同履行更更為重要。在此階段段，律師的的工作主要要是針對(duì)潛潛在風(fēng)險(xiǎn)起起草、修改改和審查合合同，這里里的合同僅僅指“股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同”而非房房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓合同同。股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同的的主要條款款有：(11)轉(zhuǎn)讓當(dāng)當(dāng)事人的名名稱(姓名名)、住所所。(2)聲明與保保證;(33)項(xiàng)目概概況(包括括：座落地地點(diǎn)、項(xiàng)目目性質(zhì)、四四至、占地地面積、有有關(guān)規(guī)劃指指標(biāo)等)。(4)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)土地使

29、用用權(quán)性質(zhì)，取取得方式及及使用期限限。(5)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀： A、項(xiàng)目報(bào)批批現(xiàn)狀包括括規(guī)劃參數(shù)數(shù)，并列明明取得的批批文; BB、項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)拆遷、開開發(fā)現(xiàn)狀(停建、緩緩建); C、項(xiàng)目目涉及的土土地或工程程的權(quán)利限限制情況。(6)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的;(7)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)款及支付付時(shí)間和方方式;(88)公司股股權(quán)的交割割時(shí)間及方方式;(99)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過渡期期間的權(quán)利利行使及責(zé)責(zé)任;(110)合同同的變更與與解除;(11)違違約責(zé)任;(12)爭(zhēng)議解決決方式。公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)效。導(dǎo)致致股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓無(wú)效的因因素有很多多，如：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主體(出讓方和和受讓方)、法律程程序、登記記手續(xù)的合合法性和有有效

30、性。如如：股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不符合合公司章程程的特別約約定;股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓后沒沒有及時(shí)到到工商企業(yè)業(yè)登記機(jī)關(guān)關(guān)辦理登記記;中外合合資企業(yè)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒沒有經(jīng)過外外經(jīng)委審批批;國(guó)有股股權(quán)出讓沒沒有經(jīng)國(guó)有有資產(chǎn)管理理辦公室審審批辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定、登記并根根據(jù)產(chǎn)權(quán)交交易中心出出具的產(chǎn)權(quán)權(quán)交割單辦辦理股權(quán)和和工商變更更登記手續(xù)續(xù)等等情況況均會(huì)造成成股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓無(wú)效，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的的直接后果果就是受讓讓方不能實(shí)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的目的。轉(zhuǎn)讓無(wú)效效的風(fēng)險(xiǎn)完完全可以通通過受讓方方及其聘請(qǐng)請(qǐng)的專業(yè)人人士的審慎慎行事得以以避免。根據(jù)我我國(guó)公司司法的規(guī)規(guī)定，股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓生效效后，房地地產(chǎn)項(xiàng)目公公司仍須對(duì)對(duì)原有的債債務(wù)向債權(quán)權(quán)人承擔(dān)

31、清清償責(zé)任，即即使受讓方方與轉(zhuǎn)讓方方之間簽署署的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已已明確雙方方的責(zé)任分分擔(dān)甚至原原有債務(wù)的的豁免。但但是，這種種內(nèi)部協(xié)議議條款以及及轉(zhuǎn)讓方的的單方承諾諾不能對(duì)抗抗善意的第第三人，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人要要求房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司司清償債務(wù)務(wù)時(shí)，房地地產(chǎn)項(xiàng)目公公司不能以以股權(quán)受讓讓方與轉(zhuǎn)讓讓方約定的的債務(wù)承擔(dān)擔(dān)方式為由由拒絕承擔(dān)擔(dān)債務(wù)，而而只能在對(duì)對(duì)外承擔(dān)債債務(wù)之后再再向轉(zhuǎn)讓方方追償。因因此，在公公司股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中中，受讓方方面臨的最最大風(fēng)險(xiǎn)就就是對(duì)公司司原有的、不可知的的債務(wù)的承承擔(dān)以及承承擔(dān)之后向向轉(zhuǎn)讓方追追償不得的的風(fēng)險(xiǎn)。為為控制這一一風(fēng)險(xiǎn)，股股權(quán)受讓方方可要求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方對(duì)目目標(biāo)公司情情況進(jìn)行披披露并承擔(dān)擔(dān)披露不實(shí)實(shí)的違約責(zé)責(zé)任。披露露的內(nèi)容是是與公司相相關(guān)的一切切情況，主主要包括有有關(guān)出資、資產(chǎn)、債債務(wù)、合同同、擔(dān)保、專業(yè)資質(zhì)質(zhì)等對(duì)受讓讓方