按揭貸款方案

1、按揭貸款方案按揭貸款也叫抵押加階段性保證貸款。即銀行在為借款人提供住房貸款時， 需以借款人所購買的住房做抵押，但是在該住房的房屋所有權證和抵押登記手續(xù) 辦妥之前，須由售房人(房地產(chǎn)開發(fā)公司)為借款人提供階段性的保證。待售房人 (房地產(chǎn)開發(fā)公司)為購房人辦妥房屋產(chǎn)權所有證后，辦理抵押登記手續(xù)，將房 屋他項權證交銀行作為對購房人放款抵押的貸款方式。按揭可以分為現(xiàn)樓按揭貸款和樓花按揭貸款。 現(xiàn)樓按揭是指借款人借款購買 現(xiàn)樓，而以購得現(xiàn)樓作抵押。樓花按揭是金融機構對購買樓花(尚未完工前整棟、 分層或分單元先預售的樓房)的置業(yè)者提供的以借款人依據(jù)購房合同具有權利為 抵押的按揭貸款。現(xiàn)樓按揭的具體程序如下

2、：(1)選擇房產(chǎn)購房者如想獲得按揭服務，在選擇房產(chǎn)時應著重了解這方面的內容。 購房者 在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時， 還應進一步 確認發(fā)展商開發(fā)建設的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。(2)辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后， 應向銀行或銀行指定的 律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關法律文件， 填報按揭貸款申請書。(3)簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件， 經(jīng)審查確認購房者符合按揭 貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展 商或其代理商簽訂商品房預售

3、、銷售合同。(4)簽訂樓宇按揭合同購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關法律 文件與發(fā)展商和銀行簽訂樓宇按揭抵押貸款合同明確按揭貸款數(shù)額、年期、 利率、還款方式及其他權利義務。(5)辦理抵押登記、保險購房者、發(fā)展商和銀行持樓宇按揭抵押貸款合同及購房合同到房地產(chǎn)管 理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。 對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。 在通常 情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人 壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不 得中 斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險 單交由銀行執(zhí)管。(6

4、)開立專門還款賬戶購房者在簽訂樓宇按揭抵押貸款合同后，按合同約定，在銀行指定的金 融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按 揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行 樓宇按揭抵押貸款合同 約定義務。并辦理相關手續(xù)后，一次性將該貸款劃入 發(fā)展商在銀行開設的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應 該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低， 不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期

5、商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款 利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。2、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額 一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商 業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。 此項業(yè)務可由一個銀行的房地產(chǎn) 信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選 用。3、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工 使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣中貸，但可以申請商業(yè)銀 行個人住房擔保貸

6、款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買 住房所需資金額的比例不低于30%并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認 可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并 承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。五種還貸方式：1、固定利率房貸：進入加息周期較合算據(jù)業(yè)內人士介紹，目前國內借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相應的增加。而固定利率房貸則不會“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時，即設定好固定的 利率，不論貸款期內利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。2、等額本息還款：適合收入穩(wěn)定的群體據(jù)業(yè)內人士介

7、紹，銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限 的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比 重逐月遞增、利息比重逐月遞減。3、等額本金還款：適合目前收入較高的人群除了等額本息還款法外，等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法， 借款 人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式將本金分攤到每個月內，同時 付清上一還款日至本次還款日之間的利息。4、等額遞增（減）：靈活性強等額遞增還款方式和等額遞減還款方式，是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務時， 與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度； 在

8、初始時期，按固定額度還款；此 后每月根據(jù)間隔期和相應遞增或遞減額度進行還款的操作辦法。其中，間隔期最少為1個月。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞 減。5、按期付息還本：適合房產(chǎn)投資客“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同 還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是借款 人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。案例分析：貸款方式：商業(yè)貸款還款方式：等額本金小李是外省人士，在北京一家外企任職，工作時間有 8年之余，月薪大概 20000

9、元左右，收入較穩(wěn)定，享有公積金福利，名下尚無房產(chǎn)?，F(xiàn)準備在北京市 內購置一套房產(chǎn)，住房面積不要求太大，足夠個人居住的空間就可以。小李現(xiàn)看 重一套房源，房屋面積70itf,房價為150萬元，小李父母愿意贊助小李50萬元 購房款，為減輕兒子的購房壓力。目前，小李比較的遲疑的是，對于剩下的這 100萬元購房款該使用何種貸款方式。另外，小李有提前還款的打算，同時希望 自己在購房總支出上不要有太大的超額。專家分析：對于小李這類身處異地貸款買房的借款人來說， 選擇商業(yè)貸 款為首選。對于首次購房人群，目前商業(yè)貸款和公積金貸款在首付方面無太大差 別，只是還款利率上有略微的差別。 但是商業(yè)貸款可以貸款的額度比較

10、高， 能夠 滿足小李所需的貸款額度，因此，建議小李選擇商業(yè)貸款，并且部分銀行尚對首 套房的借款人政策相對實惠，在個人資質良好的情況下，仍可申請到下浮15%勺優(yōu)惠利率。置業(yè)妙招：建議小李選擇商業(yè)貸款，還款方式選擇等額本金還款法。一方面， 小李有提前還款的打算。另一方面，雖然等額本金的前期還款壓力較大， 但是比 較等額本息還款法來看，等額本金能夠節(jié)省部分貸款利息，在購房總支出上能有 所縮減。所以，綜合兩方面因素來看，等額本金還款法更加適合像小李這類需求的購房人2010年讀書節(jié)活動方案活動目的:書是人類的朋友，書是人類進步的階梯！為了拓寬學生的知識面，通過開展”和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活

11、動，激發(fā)學生讀書的興趣，讓每一個學生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想!二、活動目標:1 、通過活動，建立起以學校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2 、通過活動，在校園內形成熱愛讀書的良好風氣。3 、通過活動，使學生養(yǎng)成博覽群書的好習慣。4、通過活動，促進學生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃1 、做好讀書登記簿(1)每個學生結合個人實際，準備一本讀書登記簿，具體格式可讓學生根據(jù)自己喜好來設計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，

12、高年級可適當作讀書筆記。(2)每個班級結合學生的計劃和班級實際情況，也制定出相應的班級讀書目標和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。(3)中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學們的讀書登記簿并做出相應評價。2 、 舉辦讀書展覽:各班級定期舉辦”讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的” 、“好書推薦”等形式，向同學們介紹看過的新書、好書、及書中的部分內容交流自己在讀書活動中的心得體會，在班級中形成良好的讀書氛圍。3 、出讀書小報:3 、通過活動，使學生養(yǎng)成博覽群書的好 習慣。B比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響

13、程度。VC采用約當產(chǎn)量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費用時，應考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務的情況。錯C產(chǎn)品的實際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。VC成本報表是對外報告的會計報表。XC成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問題、分析原因。XC成本會計的對象是指成本核算。xC成本計算的輔助方法一般應與基本方法結合使用而不單獨使用。VC成本計算方法中的最基本的方法是分步法。XD當車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本 中。xD定額法是為了簡化成本計算而采用的一種成本計算方法。XF “廢品損失”

14、賬戶月末沒有余額。VF廢品損失是指在生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)和入庫后發(fā)現(xiàn)的不可修復廢品的生產(chǎn)成本和可修復廢品的修復費用。X TOC o 1-5 h z F分步法的一個重要特點是各步驟之間要進行成本結轉。（V）G各月末在產(chǎn)品數(shù)量變化不大的產(chǎn)品，可不計算月末在產(chǎn)品成本。錯G工資費用就是成本項目。（X ）G歸集在基本生產(chǎn)車間的制造費用最后均應分配計入產(chǎn)品成本中。對J計算計時工資費用，應以考勤記錄中的工作時間記錄為依據(jù)。（V）J簡化的分批法就是不計算在產(chǎn)品成本的分批法。（X ）J簡化分批法是不分批計算在產(chǎn)品成本的方法。對J加班加點工資既可能是直接計人費用，又可能是間接計人費用。VJ接生產(chǎn)工藝過程的特點，工業(yè)企業(yè)

15、的生產(chǎn)可分為大量生產(chǎn)、成批生產(chǎn)和單件生產(chǎn)三種，XK可修復廢品是指技術上可以修復使用的廢品。錯K可修復廢品是指經(jīng)過修理可以使用，而不管修復費用在經(jīng)濟上是否合算的廢品。XP品種法只適用于大量大批的單步驟生產(chǎn)的企業(yè)。XQ企業(yè)的制造費用一定要通過“制造費用”科目核算。XQ企業(yè)職工的醫(yī)藥費、醫(yī)務部門、職工浴室等部門職工的工資，均應通過“應付工資”科目核算。XS生產(chǎn)車間耗用的材料，全部計入“直接材料”成本項目。X TOC o 1-5 h z S適應生產(chǎn)特點和管理要求，采用適當?shù)某杀居嬎惴椒?，是成本核算的基礎工作。（X）W完工產(chǎn)品費用等于月初在產(chǎn)品費用加本月生產(chǎn)費用減月末在產(chǎn)品費用。對Y “預提費用”可能出現(xiàn)借方余額，其性質屬于資產(chǎn)，實際上是待攤費用。對Y引起資產(chǎn)和負債同時減少的支出是費用性支出。X丫以應付票據(jù)去償付購買材料的費用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入與原材料在每道工序陸續(xù)投入，其完工率的計算方法