房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅收

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅收與籌劃第一 營(yíng)業(yè)稅政策分析房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅能夠按照差額繳納及低稅率繳納。營(yíng)業(yè)稅幾個(gè)特例：運(yùn)輸企業(yè)從事聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為事實(shí)上際取得的營(yíng)業(yè)額；旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)旅游的，以收取的旅游費(fèi)減去替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通、門(mén)票和其他代付費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；保險(xiǎn)業(yè)實(shí)行分保險(xiǎn)的，初保業(yè)務(wù)以全部保費(fèi)收入減去付給分保人的保費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額；單位或個(gè)人進(jìn)行演出，以全部票價(jià)收入或者包場(chǎng)收入減去付給提供演出場(chǎng)所的單位、演出公司或者經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；旅游業(yè)務(wù)，以全部收費(fèi)減去為旅游者付給其他單位的食、宿和交通費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額。依照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)后來(lái)在專(zhuān)

2、門(mén)情況下能夠按照差額繳納。 國(guó)稅發(fā)200316號(hào)：從2003年1月1日，外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，按售價(jià)扣除買(mǎi)價(jià)后的差額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。假如公司轉(zhuǎn)讓土地，能夠扣除已繳營(yíng)業(yè)稅的差額繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已完成土地開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工時(shí)期的在建項(xiàng)目，按 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工時(shí)期的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅?？梢?jiàn)， 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目不能扣除的。因此，要充分掌握資金情況，考慮轉(zhuǎn)讓的合適時(shí)刻。特不是項(xiàng)目較大，關(guān)于資金因素考慮不周，往往造成半拉子工程，這是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，就無(wú)法扣除土地的成本繳稅，因此，不管從資金依舊稅務(wù)方面

3、考慮，效果不如轉(zhuǎn)讓土地。營(yíng)業(yè)稅稅率稅目 征收范圍 稅率一、交通運(yùn)輸業(yè) 陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn) 3。二、建筑業(yè) 建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè) 3。三、金融保險(xiǎn)業(yè) 5。四、郵電通信業(yè) 3。五、文化體育業(yè) 3。六、娛樂(lè)業(yè) 歌廳、舞廳、卡拉歌舞廳、音樂(lè)茶座、臺(tái)球、高爾夫球、保齡球、游藝 5-20。七、服務(wù)業(yè) 代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè) 5。八、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù) 5。九、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 銷(xiāo)售建筑物及其他土地附著物 5 通過(guò)研究稅率不同，我們能夠找到少繳稅金的方法。建筑業(yè)3，銷(xiāo)售不動(dòng)

4、產(chǎn)5，因此，能夠考慮房地產(chǎn)公司與裝飾公司，簽兩個(gè)合同，一是銷(xiāo)售合同，二是裝修合同。案例分析： 房產(chǎn)公司賣(mài)寫(xiě)字樓總價(jià)款1800萬(wàn)元，成立裝修公司，裝修公司800萬(wàn)元，房產(chǎn)公司1000萬(wàn)元。方案：裝修公司將發(fā)票開(kāi)給工商局800萬(wàn)元房產(chǎn)公司將發(fā)票開(kāi)發(fā)工商局1000萬(wàn)元效果： 房產(chǎn)公司少繳營(yíng)業(yè)稅及附加800*（5.55-3.33）17.76萬(wàn)元。工商局少繳契稅，裝修不交契稅。關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅1999210號(hào)）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房，假如居住滿一年，免征營(yíng)業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人擁有的一般住宅免征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅后來(lái)改為5年免征；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用一般住宅暫免征契稅。二

5、、預(yù)收賬款 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)刻為取得預(yù)收款的當(dāng)天。本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（期末預(yù)收賬款期初預(yù)收賬款本期收入+其他業(yè)務(wù)收入）5%注意兩點(diǎn)：一是不同意用其他往來(lái)科目代替預(yù)收賬款，預(yù)售必須通過(guò)預(yù)售賬款核算，具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件時(shí)才能轉(zhuǎn)出；關(guān)于已竣工驗(yàn)收的，能夠直接計(jì)入當(dāng)期收入。二是預(yù)收賬款應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅核算問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照下述情況進(jìn)行賬務(wù)處理：計(jì)提，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 城建稅 其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加不符合配比原則?；蛏侠U時(shí) 借：應(yīng)交稅金營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款造成應(yīng)交稅金未轉(zhuǎn)收入時(shí)借方大量余額！阻礙了報(bào)表分析的準(zhǔn)確性。因此，

6、能夠考慮以下方案： 增設(shè)待攤稅金待攤營(yíng)業(yè)稅及附加（遞延稅款）取得預(yù)收賬款時(shí)：借：待攤稅金待攤營(yíng)業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交都市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時(shí)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金待攤營(yíng)業(yè)稅及附加應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交都市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加同樣，適應(yīng)所得稅預(yù)繳的處理。三、價(jià)外費(fèi)用 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司收取的價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，如開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取延期付款利息、集中供熱、管道煤氣、有線電視、電話等費(fèi)用（不包括住房維修基金），應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅發(fā)1998217號(hào)文件

7、規(guī)定：物業(yè) HYPERLINK t _blank 治理公司代有關(guān)部門(mén)收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。因此我們應(yīng)考慮由物業(yè)公司代為辦理。有人認(rèn)為有線電視、煤氣代墊，不屬于代收，是錯(cuò)誤的，無(wú)法向稅務(wù)部門(mén)解釋?zhuān)信d趣的能夠看看魯?shù)囟惏l(fā)200523號(hào)文的內(nèi)容，它是依照營(yíng)業(yè)稅條例制定的。濟(jì)南*公司2006年初交房，我提出通過(guò)物業(yè)辦個(gè)手續(xù)，沒(méi)有采納；后來(lái)，更換了財(cái)務(wù)經(jīng)理，提出代墊時(shí)掛物業(yè)公司應(yīng)收款，交房收回沖減，仍然沒(méi)有手續(xù)。到2008年7月，交房4600多套，省地稅局稽查進(jìn)駐，因每戶收取有線電視、煤制氣、保險(xiǎn)等合計(jì)2488元，要

8、求補(bǔ)交5%的營(yíng)業(yè)稅50余萬(wàn)元。這家公司收取的逾期交款違約金開(kāi)始計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，后來(lái)集團(tuán)來(lái)人，要求與營(yíng)業(yè)外支出對(duì)沖，余額記營(yíng)業(yè)外支出，不用繳稅，在本年稽查被查出，不僅要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅，還有罰款。四、代建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題案例：某房地產(chǎn)公司把開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓出售給買(mǎi)房單位后，與對(duì)方簽訂的是綜合大樓代建合同，如此就能夠合理地避開(kāi)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的金額繳納的營(yíng)業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費(fèi)來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。例如，年兩年建筑房屋總價(jià)為多萬(wàn)元，若按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) HYPERLINK javascript:; t _self 稅率繳納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該是萬(wàn)元左右：“代建手續(xù)費(fèi)”是萬(wàn)元，就這部分只需申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元，通過(guò)這種籌劃方式，節(jié)

9、約了萬(wàn)元左右的稅款。 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代建房的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局早在年就專(zhuān)門(mén)發(fā)文明確，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家 HYPERLINK javascript:; t _self 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如托付建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建打算，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理 HYPERLINK javascript:; t _self 服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。那個(gè)地點(diǎn)所講的“其他代理 HYPERLINK javascript:; t _self 業(yè)

10、務(wù)”是指受托方與托付方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向托付方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 該公司自稱(chēng)有完善的代建合同，證明確實(shí)是代建房業(yè)務(wù)，只能按手續(xù)費(fèi)納稅，而不應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。盡管墊付了資金，但并非原票轉(zhuǎn)交，而是按照雙方確定的價(jià)格另開(kāi)具發(fā)票給建設(shè)單位。這家房地產(chǎn)公司的 HYPERLINK javascript:; t _self 做法，違背了稅法，不僅要補(bǔ)繳稅款，而且還要繳罰款。 該公司對(duì)代建房業(yè)務(wù)究竟能否 HYPERLINK javascript:; t _self 實(shí)施稅收籌劃？答案是確信的。在上述稅收政策中，差不多給該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。假如開(kāi)發(fā)公司在代建房過(guò)程中自己

11、不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設(shè)單位先預(yù)付款項(xiàng)，待工程竣工后統(tǒng)一結(jié)算。如此，開(kāi)發(fā)公司就符合“代建房屋”的條件，只需按實(shí)際收取的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅即可。因此，作為開(kāi)發(fā)公司，還應(yīng)依照本公司的實(shí)際情況拿出幾套計(jì)算方案來(lái)認(rèn)真斟酌，才能達(dá)到預(yù)期的效果。案例：目前，濟(jì)南幾個(gè)聯(lián)建單位，其中一個(gè)是建筑公司，其他為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因樓座與車(chē)庫(kù)連體，車(chē)庫(kù)屬于濟(jì)南*公司，樓座屬于自己，因此與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂的代建車(chē)庫(kù)協(xié)議，代建費(fèi)為2.5-3，由代建方墊資，抵繳樓花款，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的，無(wú)法逃脫按照整個(gè)代建工程造價(jià)計(jì)稅，稅金遠(yuǎn)大于代建費(fèi)；我初步統(tǒng)計(jì)了一下，工程造價(jià)大約合計(jì)7200萬(wàn)元，按照其他服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅繳納

12、大約360萬(wàn)元。 避稅要點(diǎn)如下：1、托付方擁有土地使用權(quán)；2、托付方取得了有關(guān)部門(mén)（計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門(mén)）的批復(fù)；3、受托方（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司）不能墊付資金；4、施工單位將發(fā)票開(kāi)給（臺(tái)頭）托付方，受托方原票轉(zhuǎn)交給托付方；5、受托方按照協(xié)議定收取 HYPERLINK t _blank 治理費(fèi)或代建費(fèi)。 注意：“ HYPERLINK t _blank 治理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。五、投資業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題“投資合同”： 國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)文件規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，然而，今后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，需要按照投資時(shí)

13、不動(dòng)產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估作價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。甲公司分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本-甲 資本公積-資本溢價(jià)財(cái)稅2002191號(hào)文件規(guī)定，從2003年1月1日開(kāi)始，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅。原國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。國(guó)稅函2002165號(hào)文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍中的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，不征營(yíng)業(yè)稅。案例分析：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為*公司在一座海邊都市開(kāi)發(fā)一幢大酒樓，可能投資20億，售價(jià)29億。方案：第一步：先成立子公

14、司“某某大酒店”房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資-投資成本3億元貸：銀行存款 3億元大酒店：借：銀行存款3億元貸：實(shí)收資本 3億元第二步：大酒店賬務(wù)處理收到公司撥付的建設(shè)資金并支付工程款：借：銀行存款 17億元貸：其他應(yīng)付款17億元借：在建工程20億元貸：銀行存款20億元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：借：其他應(yīng)收款17億元貸：銀行存款 17億元第三步：對(duì)外銷(xiāo)售房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給*公司。轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元：借：銀行存款12億元貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資3億元投資收益9億元大酒店股權(quán)變更，變更公司章程，能夠不交營(yíng)業(yè)稅，大伙兒能夠計(jì)算結(jié)果。房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán)：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)收款17億元

15、。通過(guò)這種模式避稅在05年某期財(cái)稅答疑有過(guò)類(lèi)似方案。07年有份刊物也有介紹。要緊是把握國(guó)稅函2002165號(hào)文件的精神并運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)。六、視同銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對(duì)外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷(xiāo)售。組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(1-5%)成本利潤(rùn)率房地產(chǎn)行業(yè)最低15%，在省城最低20%。青島一企業(yè)為了加快與濟(jì)南*公司合作項(xiàng)目的清算，將剩余的5套復(fù)式住宅自購(gòu)，曾經(jīng)與我討論，最終同意按照這種方式計(jì)算出價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。假如在5年內(nèi)出售，只需繳納差價(jià)部分的營(yíng)業(yè)稅（實(shí)際操作是到稅務(wù)部門(mén)退回已繳的營(yíng)業(yè)稅）。抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視

16、同外購(gòu)，只要取得合法的憑據(jù)，銷(xiāo)售或者視同銷(xiāo)售時(shí)，均能夠扣除買(mǎi)價(jià)。七、自建自用業(yè)務(wù)1、自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，也不繳銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。假現(xiàn)在后將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，除了按規(guī)定繳納不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅-“兩道稅”。其中：應(yīng)納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(1-3%)施工成本包括材料、工資、費(fèi)用，然而不包括土地使用權(quán)價(jià)款。2、托付施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營(yíng)業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。 國(guó)稅發(fā)200389號(hào)文件規(guī)定：房屋開(kāi)發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。然而，假如將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。從交付使用的次月開(kāi)始，計(jì)征房

17、產(chǎn)稅。八、售后回租、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函1999144號(hào)）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采納“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者，依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例及事實(shí)上施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。那個(gè)地點(diǎn)應(yīng)予以指出的是在計(jì)征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除支付給購(gòu)房者的租金。二是投資者應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅及印花稅。濟(jì)南*公司回購(gòu)合作單位的房屋，因?qū)ν馐菨?jì)南*公司，再售后僅就差價(jià)部分的稅金有濟(jì)南*公司承擔(dān)，無(wú)需重復(fù)繳稅。九、包銷(xiāo)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函1996684號(hào)）廣

18、東省地點(diǎn)稅務(wù)局： 接你省廣州市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包銷(xiāo)房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示（穗地稅發(fā)1996 259號(hào)），反映房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商依照市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，包銷(xiāo)商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，事實(shí)上質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)

19、稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。今年（08年）省地稅局檢查濟(jì)南*公司時(shí)專(zhuān)門(mén)看了銷(xiāo)售代理合同，9月末，國(guó)稅局查了一家合作單位的合同，并要了傭金支付的明細(xì)，講明稅務(wù)部門(mén)比較重視包銷(xiāo)問(wèn)題，把它當(dāng)做查補(bǔ)講的要緊項(xiàng)目。十、合作建房的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函1995156號(hào)）解釋合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，

20、發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分不核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。假如合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建筑建筑物并

21、使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分不征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： （）房屋建成后，假如雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與同意投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)

22、提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 （）房屋建成后，甲方假如采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，假如各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 （）假如房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行

23、為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，假如各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 第一種方式：合作項(xiàng)目一、甲方出土地，乙方(房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)出資金，合作建房：1、房屋建成后，乙方全部銷(xiāo)售取得9000萬(wàn)元，甲方分得30%款項(xiàng)2700萬(wàn)元。稅務(wù)處理：乙方按9000萬(wàn)元全額繳納5%。甲方2700萬(wàn)元按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。取得土地時(shí)，乙企業(yè)：借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000貸：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000借：開(kāi)發(fā)成本3000貸：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000借：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款

24、3000貸：銀行存款2700主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3002、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，不繳稅。則：乙方繳稅。3、甲方以材料合作，繳增值稅。此外，甲方出資金，乙方(房屋開(kāi)發(fā)公司)出土地合作建房。甲方按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。第二種合作方式：合作辦企業(yè)1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙方出資金，合作舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（丙企業(yè)），合作建房。 甲方以土地使用權(quán)投資，不交營(yíng)業(yè)稅。但依照國(guó)稅發(fā)2000118號(hào)文件規(guī)定，評(píng)估確認(rèn)價(jià)高于土地賬面價(jià)值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營(yíng)業(yè)稅。注：07年青島中房物業(yè)公司與原雅泰電器合作，共同出資成立公司適應(yīng)本規(guī)

25、定。2、甲企業(yè)以“投資”名義，將土地使用權(quán)對(duì)外“投資”，取得固定的酬勞，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅。目前，濟(jì)南一大型房地產(chǎn)公司與幾家房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，合同中明確，甲方按照固定價(jià)款收取樓面地價(jià)幾個(gè)億，合作合同差不多與2003年簽訂，而稅法早已明確，講明稅收籌劃工作在房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)專(zhuān)門(mén)薄弱的環(huán)節(jié)。2004年省地稅稽查局報(bào)告要求關(guān)于已收的樓花款繳納營(yíng)業(yè)稅，2008年再次進(jìn)駐，要求按照收取的總款納稅。合同約定，對(duì)外銷(xiāo)售，樓花款由該公司承擔(dān)，扣除樓花款的部分由合作方繳納，該公司最終繳納10%的營(yíng)業(yè)稅。后來(lái)山東黃金與萊鋼建設(shè)也采取這種模式合作，在濟(jì)南開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代項(xiàng)目，萊鋼建設(shè)沒(méi)有吸取與濟(jì)南*

26、公司合作的經(jīng)驗(yàn)，08年5月省地稅局檢查中依據(jù)稅法要求補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。據(jù)講青島中房物業(yè)公司在青島孤山與人以同樣方式合作屬于炒樓花。既然稅法差不多明確，就有避稅的可能。合作合同是第一步，樓花款應(yīng)明確為投資款，按照合同約定的時(shí)刻分期投入，第二步是正確的賬務(wù)處理，出資方應(yīng)記入投資科目，收到資金一方應(yīng)記入所有者權(quán)益科目。然后爭(zhēng)取稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可，最多參照注冊(cè)資本繳納印花稅。十一、改組業(yè)務(wù)不征營(yíng)業(yè)稅。公司合并：汲取合并、新設(shè)合并公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換（需繳納營(yíng)業(yè)稅）十二、相關(guān)稅收優(yōu)惠1、空置商品房的稅收優(yōu)惠差不多期滿。國(guó)家為消除房地產(chǎn)低迷，出臺(tái)了

27、一些優(yōu)惠政策，考慮到目前房地產(chǎn)形式，做一些回憶，可能房地產(chǎn)行業(yè)到了冰凍期時(shí)，可能再次執(zhí)行類(lèi)似文件。1998年6月30日往常建成尚未售出的商品住房，在2002年12月31日往?？擅庹鳡I(yíng)業(yè)稅、契稅。對(duì)納稅人銷(xiāo)售1998年6月30日往常建成的不墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房，自2001年1月1日起恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅、契稅。不墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和打算單列市財(cái)稅部門(mén)依照當(dāng)?shù)厍闆r確定。納稅籌劃時(shí)，可與有關(guān)財(cái)稅部門(mén)談判，確定高消費(fèi)性的空置商品房與其他商品住房的界限，盡量享受到稅收優(yōu)惠。目前差不多專(zhuān)門(mén)難，各地政策不同，差不多由當(dāng)?shù)卣雠_(tái)政策，稅務(wù)部門(mén)不

28、再界定。這次（08年7月）我與省地稅稽查局討論時(shí)，他們剛開(kāi)始認(rèn)定*公司開(kāi)發(fā)的小區(qū)是高檔小區(qū)，我講這方面有文件，同時(shí)具備3個(gè)條件，容積率、面積、銷(xiāo)售價(jià)格，他們同意，只要建委或其他部門(mén)有文件，稅務(wù)部門(mén)就參考。納稅人在1998年6月30日往常建成的商業(yè)用房、寫(xiě)字樓，在2001年1月1日2002年12月31日期間銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅、契稅。納稅籌劃時(shí)，應(yīng)考慮如何使1998年6月30日往常建成的商業(yè)用房、寫(xiě)字樓在2001年1月1日2002年12月31日期間確認(rèn)銷(xiāo)售。對(duì)納稅人銷(xiāo)售1998年6月30日往常建成的商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、住房（不含不墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房），免予征收各種行政事業(yè)性收費(fèi)。2、關(guān)

29、于經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家沒(méi)有稅收優(yōu)惠。3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)銷(xiāo)售給職工個(gè)人的房產(chǎn)，不交營(yíng)業(yè)稅。4、“拆一還一”業(yè)務(wù)。 拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅？：粵地稅函1999295號(hào)：經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局：不征。 拆掉80平方，取得120平方，如何征收營(yíng)業(yè)稅？：國(guó)稅函1995549號(hào)：按成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，40平方按市場(chǎng)價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講情況是不一樣的，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補(bǔ)償要緊有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 （1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換：

30、 拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人接著保持其對(duì)房屋的所有權(quán)。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。 （2）作價(jià)補(bǔ)償： 拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。 （3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合： 以上不同的補(bǔ)償方式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)將涉及不同的稅務(wù)處理及稅收成本。 一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理 此方式下開(kāi)發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)發(fā)產(chǎn)品將涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅問(wèn)題。 （一）營(yíng)業(yè)稅 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實(shí)質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。按照國(guó)家

31、稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事都市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)）的規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事都市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。” 該文件盡管文件針對(duì)的是外資企業(yè)，但由于內(nèi)外資企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內(nèi)資企業(yè)。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)是比照此文件對(duì) “拆一還一”行為以成本價(jià)確定的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。08年初，北京安永為*集團(tuán)公司做上市審計(jì)，發(fā)覺(jué)其在青島一差不多結(jié)束的舊城改造項(xiàng)目拆遷安置沒(méi)有繳納營(yíng)業(yè)稅，要求對(duì)利潤(rùn)表與

32、資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)對(duì)濟(jì)南項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，濟(jì)南的會(huì)計(jì)在青島上市辦給我打電話，講安永錯(cuò)了，我們沒(méi)有收入，不能繳營(yíng)業(yè)稅，我告訴她，安永是對(duì)的，國(guó)家有這方面的規(guī)定。集團(tuán)主管財(cái)務(wù)的副總裁不情愿了，講青島沒(méi)繳，濟(jì)南也不繳，同時(shí)青島地稅局同意，安永講要不到稅務(wù)部門(mén)開(kāi)個(gè)證明，我們就不調(diào)了；副總裁安排集團(tuán)財(cái)務(wù)經(jīng)理到地稅局開(kāi)證明，地稅局講，是你自己送上門(mén)，我們就去查補(bǔ)好了，稅務(wù)局確實(shí)派人到*公司，董事長(zhǎng)在濟(jì)南跟我講，咱們家的財(cái)務(wù)成事不足，敗事有余；由于這事財(cái)務(wù)老總把責(zé)任推到財(cái)務(wù)經(jīng)理身上，兩人關(guān)系一直專(zhuān)門(mén)緊張。（二）土地增值稅 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外

33、投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷(xiāo)售處理。 （三）企業(yè)所得稅 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上一般情況下做非貨幣性交易，即“以物易物”處理（拆遷補(bǔ)償為房地產(chǎn)企業(yè)“存貨/開(kāi)發(fā)成本”的組成部分，可視為以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換入存貨），非貨幣性交易

34、的企業(yè)所得稅處理按照下述政策執(zhí)行： 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時(shí)涉及換入資產(chǎn)的計(jì)

35、稅成本確認(rèn)問(wèn)題，目前并無(wú)專(zhuān)門(mén)政策文件進(jìn)行規(guī)范。但能夠參考國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件中關(guān)于以土地?fù)Q取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定： 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件規(guī)定： 企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2、同意土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方應(yīng)在首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷(xiāo)售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)

36、兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。 結(jié)合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在交付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷(xiāo)售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入存貨兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將購(gòu)入存貨的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本，該存貨的計(jì)稅成本即所換出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值。 二、作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理 在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。 另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~；但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議。 這種情況，從稅務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進(jìn)行處理： 國(guó)家稅務(wù)總局令第六號(hào)第四

37、條規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）；債權(quán)人（企業(yè)）取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該有關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值（包括與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)）確定其計(jì)稅成本，據(jù)以計(jì)算能夠在企業(yè)所得稅前扣除的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)用或者結(jié)轉(zhuǎn)商品銷(xiāo)售成本等。 上述規(guī)定中公允價(jià)值的確定建議借鑒國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件的方法和順序。 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投

38、資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下的涉稅處理 該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。案例：濟(jì)南*公司與濟(jì)南*國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)、拆遷辦舊城改造，拆遷人為濟(jì)南*公

39、司，被拆遷人為單位及百姓，濟(jì)南*公司為操縱濟(jì)南*國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地全部掛牌，是否應(yīng)該納營(yíng)業(yè)稅，答案是確信的。假如仍然是小產(chǎn)權(quán)，還有余地。其簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議為2650元/平方米，由于逾期3年為能建完回遷房，稅務(wù)部門(mén)能夠按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（1成本利潤(rùn)率）（1營(yíng)業(yè)稅稅率）核定價(jià)格，而不是2650了。關(guān)因此否要交所得稅，這還得從06年國(guó)稅局一次查賬講起，中午吃飯，專(zhuān)管員提出，那個(gè)項(xiàng)目拆遷安置部分視同收入，要繳所得稅，財(cái)務(wù)經(jīng)理講你這不讓人家活了，我當(dāng)時(shí)開(kāi)玩笑講，我們有一萬(wàn)個(gè)理由不繳所得稅；07年省國(guó)地稅局預(yù)備到這家公司檢查，2次被這家公司以各種理由推出，鬧到國(guó)家稅務(wù)總局，董事長(zhǎng)專(zhuān)門(mén)重視，要求公司財(cái)務(wù)總

40、監(jiān)與負(fù)責(zé)人研究，并親自到濟(jì)南聽(tīng)取匯報(bào)，我參加了，當(dāng)問(wèn)到差不多安置的7萬(wàn)平方米所得稅有什么問(wèn)題時(shí)，財(cái)務(wù)經(jīng)理答到，我們應(yīng)該繳納6000萬(wàn)元所得稅，董事長(zhǎng)講了一句，像你們（指與財(cái)務(wù)總監(jiān)）如此干會(huì)計(jì)，我們企業(yè)都好關(guān)門(mén)了；我解釋講，假如國(guó)稅局認(rèn)為我們有收入，同時(shí)他們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相同的成本，因此，不存在繳稅問(wèn)題，董事長(zhǎng)講在青島，稅務(wù)局副局長(zhǎng)確實(shí)是如此答復(fù)的。依照國(guó)家規(guī)定，關(guān)于個(gè)人的安置房，能夠按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議計(jì)算，記入開(kāi)發(fā)成本，關(guān)于單位的安置房，應(yīng)從被安置單位取得發(fā)票。十三，與銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個(gè)專(zhuān)門(mén)問(wèn)題（一）“還本銷(xiāo)售”業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：國(guó)稅函1995156號(hào)：不管今后是否還本（全部、部分），征收營(yíng)業(yè)稅

41、時(shí)，一律不得減除還本支出。（二）如何界定銷(xiāo)售退回與售后回購(gòu)區(qū)不在于：銷(xiāo)售時(shí)合同是如何簽訂的。（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問(wèn)題：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函199787號(hào)）遼寧省地點(diǎn)稅務(wù)局：你局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請(qǐng)示(遼地稅個(gè)1996311號(hào))收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)

42、產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。（四）陵墓、墓地征稅問(wèn)題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅2001117號(hào)：依照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第六條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營(yíng)業(yè)稅。 十四、甲供材營(yíng)業(yè)稅。網(wǎng)上專(zhuān)門(mén)多人交流，工程造價(jià)扣除甲供材開(kāi)發(fā)票少繳營(yíng)業(yè)稅，依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，不管與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)，設(shè)備不繳營(yíng)業(yè)稅。因此甲供材是繳稅的。濟(jì)南初，省地稅局再次下發(fā)文件，我看過(guò)，其做法是參照江

43、蘇省地稅局，實(shí)行雙控，不僅要求建設(shè)單位，同時(shí)要求施工單位同步填寫(xiě)。甲供材營(yíng)業(yè)稅最終由甲方承擔(dān)。 我的一個(gè)朋友在銀川一房地產(chǎn)公司任財(cái)務(wù)總監(jiān)，他講過(guò)如此一個(gè)故事：在建售樓處時(shí)與施工單位發(fā)生矛盾，這家單位不干了，公司覺(jué)得沒(méi)有多少工程量，就找了幾個(gè)建筑工，自己供料，甲供材無(wú)法通過(guò)施工方繳稅，結(jié)果被地稅局查了。今年濟(jì)南地稅局差不多不讓進(jìn)成本，國(guó)稅局不是專(zhuān)門(mén)清晰，近期國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家稅務(wù)局、地點(diǎn)稅務(wù)局稽查工作協(xié)作的意見(jiàn)國(guó)稅函2008741號(hào)，信息要求共享，可能今后通只是。第二土地增值稅政策分析及 HYPERLINK t _blank 籌劃一、征收方式：先預(yù)交后清算。二、征收對(duì)象：最差不多

44、的核算單位（項(xiàng)目）。三、征收范圍：不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┏鲎尣坏扔谵D(zhuǎn)讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)出讓不交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。四、計(jì)算方法：（一）收入額（二）扣除項(xiàng)目1、土地價(jià)款2、開(kāi)發(fā)成本（注意：要扣除計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地價(jià)款）3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、 HYPERLINK t _blank 治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。注意：實(shí)際扣除時(shí)，按下列公式：(1)（土地價(jià)款開(kāi)發(fā)成本）*5%(以下)+財(cái)務(wù)費(fèi)用(2)(土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本)*10%(以下)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，同意據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)

45、所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之五計(jì)算扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十計(jì)算扣除。4、稅金：營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除。5、加扣：(土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本)*20%地點(diǎn)政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，假如是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除；假如未計(jì)入

46、房?jī)r(jià)中，而在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不得扣除。(三)增值額=收入額-扣除額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開(kāi)發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項(xiàng)目金額；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項(xiàng)目金額。(四)增值率=增值額/扣除額(五)確定稅率：超率累進(jìn)稅率級(jí)距（增值率）稅率扣除率50%以下 30% 050%100% 40% 5%100%200% 50%15%200%以上 60%35%（六）計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅額增值額*稅率扣除額*

47、扣除率（七）會(huì)計(jì)處理：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅五、稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的一般住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。山東濟(jì)南市享受優(yōu)惠政策一般住房的具體標(biāo)準(zhǔn)即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)不土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。六、稅收 HYPERLINK t _blank 籌劃案例分析：1、臨界點(diǎn)法。一般情況下，小區(qū)既包含一般住宅，又包含非一般住宅，稅法規(guī)定，若能夠分不核算，一般住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。因此，需要一個(gè)比較，計(jì)算不同情況下納稅，金額另一個(gè)緣故，土地增值稅按照超

48、率累進(jìn)稅率，有稅率差。2、核算技巧。(1)盡量記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；（2）通過(guò)決算，突出非一般住宅的成本。（3）對(duì)可能歸集的配套等記入非一般住宅。如網(wǎng)點(diǎn)，一般情況配套標(biāo)準(zhǔn)高，能夠直接歸集成本。（4）假如建房過(guò)程中借用了大量資金，利息費(fèi)用專(zhuān)門(mén)多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，現(xiàn)在應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。假如建房過(guò)程中借款專(zhuān)門(mén)少，利息費(fèi)用專(zhuān)門(mén)低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，如此能夠多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。3、分立 HYPERLINK t _blank 籌劃 。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，決定土地增值稅應(yīng)納稅額的大小是由經(jīng)營(yíng)收入額、稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額（以下簡(jiǎn)稱(chēng)扣除額）和稅率三元素構(gòu)成的。由于在選擇稅率

49、上是往常兩者的差額，即增值額為依據(jù)的。在收入一定的情況下，扣除額成了實(shí)體上承付應(yīng)納稅額大小的核心要素。然而，價(jià)格因素不能忽視，要把握好區(qū)域的銷(xiāo)售平均價(jià)格，若高于1.44倍，不享受一般住宅用房增值率在20%以下的，免征土地增值稅的政策（房市不行時(shí)可能出現(xiàn)增值在20以下，價(jià)格高于本地其他樓盤(pán)）。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售建筑的一般住宅，可采取不同的銷(xiāo)售價(jià)格。第一種方案，銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1927元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元。占扣除項(xiàng)目金額的19.99，未超過(guò)20，不征收土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元；第二種方案，銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2057元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元，增值額為

50、441元，占扣除項(xiàng)目金額的27.75，超過(guò)20，未超過(guò)50，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30，應(yīng)繳土地增值稅133元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元；第三種方案，銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2100元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項(xiàng)目金額的30，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為400元。采納第一種方案，由于增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采納第二種方案，單位價(jià)格增加130元，由于沒(méi)有優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)少于第一種方案；采納第三種方案，盡管實(shí)現(xiàn)了較高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，但同時(shí)因?yàn)閮r(jià)格較高，需要承受激烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。假如價(jià)格接

51、著提高，必定導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，商品房積壓增多，資金利用率降低，支付的貸款利息隨之增多，最終難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。另外，能夠考慮簽訂兩份合同，一份購(gòu)房合同，一份裝修合同，如此僅就銷(xiāo)售合同繳土地增值稅。土地增值稅清算應(yīng)該在所得稅前，實(shí)際增加的利潤(rùn)=少繳的土地增值稅*（1-所得稅稅率）第三房產(chǎn)稅、土地使用稅一、國(guó)稅發(fā)200389號(hào) 對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問(wèn)題明確如下：一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商

52、品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻問(wèn)題（一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建筑的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。三、征收方式：從價(jià)計(jì)征：以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額房屋原價(jià)*（130%）*1.2%從租計(jì)征：應(yīng)納稅額租金收入*12%籌劃：能夠

53、以出租設(shè)備的名義，繳納5營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)往往只為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，土地使用稅只有為業(yè)主辦理了土地證，否則必須繳納。四、稅收 HYPERLINK t _blank 籌劃案例分析核算技巧：1、稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分，應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚(yú)池等均不征收房產(chǎn)稅。2、關(guān)于土地使用權(quán)的核算：企業(yè)會(huì)計(jì)制度第47條規(guī)定，首先作無(wú)形資產(chǎn)處理，然后分期攤銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，一次將土地使用權(quán)的賬面（攤余）價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)成本”、“在建工程”。注意：不結(jié)轉(zhuǎn)屬于“會(huì)計(jì)差錯(cuò)”。按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例

54、結(jié)轉(zhuǎn)。4、關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問(wèn)題外商投資企業(yè)：房屋沒(méi)有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi)，必須并入房屋原價(jià)；投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi)，作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷(xiāo)。內(nèi)資企業(yè)：假如固定資產(chǎn)的折舊尚未提足，裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價(jià)；假如折舊差不多提足，那么裝修費(fèi)用作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷(xiāo)。5、房產(chǎn)評(píng)估：按評(píng)估以后的原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。第四印花稅一、房地產(chǎn)企業(yè)書(shū)立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。二、征稅范圍、稅率和計(jì)稅依據(jù) 1、購(gòu)銷(xiāo)合同。按購(gòu)銷(xiāo)金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與個(gè)人訂立的購(gòu)房合同，暫免貼花。 2、加工承攬合同。按加工或承攬收入

55、的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。 3、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。按收取費(fèi)用的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。 4、建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳納。 5、財(cái)產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計(jì)算繳納。 6、物資運(yùn)輸合同。按運(yùn)輸費(fèi)用的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納。 7、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同。按倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用的千分之一計(jì)算繳納。 8、借款合同。按借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五計(jì)算繳納。 9、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同。按取得的保險(xiǎn)費(fèi)收入的千分之一計(jì)算繳納。 10、技術(shù)合同。按所載金額的萬(wàn)分之三計(jì)算繳納。 11、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。以所載金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。 12、營(yíng)業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以“實(shí)收資本”與“資本公積”的合計(jì)金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率萬(wàn)分之

56、五；其他營(yíng)業(yè)賬簿，按件貼花五元。 13、權(quán)利、許可證照。按件貼花五元。應(yīng)納稅額不足一角的，免納印花稅。應(yīng)納稅額在一角以上的，其稅額尾數(shù)不滿五分的不計(jì)，滿五分的按一角計(jì)算繳納。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同，按“購(gòu)銷(xiāo)合同”，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)”，適用稅率為萬(wàn)分之三。下列憑證免納印花稅：（一）已繳納印化稅的憑證的副本或者抄本；（二）財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書(shū)據(jù)；（三）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。07年6月前簽訂的售房合同我省免征，自7月份開(kāi)征。注意：印花稅處罰最高按照30倍。印花稅是企業(yè)繳納的第一個(gè)稅，注冊(cè)時(shí)按照資金總額萬(wàn)分之五貼花，印花稅不退稅。第五個(gè)人所得稅一、

57、工資薪金所得1、國(guó)稅發(fā)1996107號(hào)：關(guān)于試行年薪制企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，同意按下列方法計(jì)算個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額（差不多工資12年終效益工資）121000稅率速算扣除數(shù)12預(yù)交稅款2、國(guó)稅發(fā)1996206號(hào)：數(shù)月獎(jiǎng)金、年終加薪在一個(gè)月發(fā)放，要單獨(dú)作為一個(gè)月的所得，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。例如：張經(jīng)理于2003年元月份取得本月工資獎(jiǎng)金3000元，同時(shí)領(lǐng)取年終獎(jiǎng)（全年獎(jiǎng)金）150000元，應(yīng)納稅額計(jì)算如下：（3000800）*15%-125=125元150000*45%-15375=52125元合計(jì)：52250元。3、工資薪金所得的稅前扣除項(xiàng)目：差不多養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、職工失業(yè)險(xiǎn)、住房公積金、符合稅法規(guī)定的

58、差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助。4、單位替雇員承擔(dān)全部或部分個(gè)人所得稅計(jì)算問(wèn)題（簡(jiǎn)便方法）例：張經(jīng)理8月份取得稅后收入3000元，單位應(yīng)承擔(dān)稅款計(jì)算如下：(3000+x-800)*15%-125=x x=345.67（元）若，單位負(fù)擔(dān)70%稅款，30%由個(gè)人負(fù)擔(dān)。則：(3000+70%x-800)*15%-125=xx=465.87請(qǐng)注意征管法第69的規(guī)定。 HYPERLINK t _blank 籌劃方法：化整為零第一步：分錄如下：借：其他應(yīng)收款150000貸：銀行存款150000第二步：每月在發(fā)放工資時(shí)，同時(shí)作：借：應(yīng)付工資150000/11貸：其他應(yīng)收款150000/11請(qǐng)注意：財(cái)稅2003158號(hào)

59、個(gè)稅起征點(diǎn)發(fā)生變化，800 1600 2000，注意時(shí)點(diǎn)。個(gè)人所得稅稅率表一（工資、薪金所得適用）級(jí)數(shù)全月應(yīng)納稅所得額 稅率（）1不超過(guò)500元的 52超過(guò)500元至2000元的部分 103超過(guò)2000元至5000元的部分154超過(guò)5000元至20000元的部分 205超過(guò)20000元至40000元的部分256超過(guò)40000元至60000元的部分307超過(guò)60000元至80000元的部分358超過(guò)80000元至100000元的部分 409超過(guò)100000元的部分 45個(gè)人所得稅稅率表二（個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得適用）級(jí)數(shù) 全年應(yīng)納稅所得額 稅率（）1 不

60、超過(guò)5000元的 52 超過(guò)5000元至10000元的部分103 超過(guò)10000元至30000元的部分 204 超過(guò)30000元至50000元的部分 305 超過(guò)50000元的部分35（注：本表所稱(chēng)全年應(yīng)納稅所得額是指依照本法第六條的規(guī)定，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。）比如，單位直接支付職工午餐費(fèi)，假如受工資阻礙，不僅個(gè)人繳個(gè)稅，企業(yè)還要繳所得稅，再如企業(yè)為職工發(fā)放租房補(bǔ)貼，不如為職工花鈔票租房。二、勞務(wù)酬勞所得：勞務(wù)酬勞所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額