XX成片開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)_第1頁
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1、第 PAGE 31 頁 共 NUMPAGES 31頁XX成片片開發(fā)城城市居民民住宅的的經(jīng)驗教教訓(xùn)及其規(guī)律律性總結(jié)結(jié)(之一,項目前前期) (征求求意見稿稿)企業(yè)策劃劃部19988年6月目 錄錄項目前期期選項、決策 3市場調(diào)查查 44項目基本本情況 99項目法律律手續(xù) 155項目地價價款、配配套費用用 166項目相關(guān)關(guān)費用、稅收 177項目投資資分析 199項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略性性考慮 200土地合同同 211確認(rèn)相關(guān)關(guān)對象、環(huán)節(jié)的的合法性性 22明確土地地性質(zhì) 24地價 26配套設(shè)施施 28項目前期期選項、決策 項目目前期選選項、決決策在房房地產(chǎn)開開發(fā)中具具有重要要地位。在市場場經(jīng)濟(jì)較較成熟的的歐美國

2、國家,項項目的決決策正確確與否,至少要要決定這這個項目目70%的 命命運。在在中國大大陸的現(xiàn)現(xiàn)階段,盡管市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)還處在在發(fā)育過過程中,決策至至少也要要決定項項目300%以上上的命運運。 在在大規(guī)模模的房地地產(chǎn)項目目開發(fā)中中,前期期的選項項、決策策應(yīng)把握握好以下下7個方方面:市場調(diào)查查:是項項目立項項的必要要條件。有無市市場、有有多大市市場,是是判斷項項目開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件。項目基本本情況:是在多多個項目目中選擇擇,進(jìn)行行比較判判斷的依依據(jù)。項目的法法律手續(xù)續(xù):是項項目開發(fā)發(fā)合法化化的要求求。項目地價價款、配配套款的的支付情情況:是是判斷公公司資金金實力、能力的的依據(jù)。項目相關(guān)關(guān)收費、稅收:

3、是判斷斷費用、稅收及及手續(xù)的的依據(jù)。項目的投投資分析析:就項項目而言言的經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算與與評估。項目開發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略略性考慮慮:集團(tuán)團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略性設(shè)設(shè)想與該該項目開開發(fā) 的的關(guān)系。項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費用市場調(diào)查 市場項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關(guān)費用、稅收市場調(diào)查查 市市場是房房地產(chǎn)項項目決策策的基本本依據(jù),應(yīng)了解解和把握握的方面面有:(1)、當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場宏觀觀情況及及地塊所所在區(qū)域域市場情情況:有多大大的市場場?可以以做多大大?城市市不同區(qū)區(qū)域的市市場有那那些特點點?(2)、當(dāng)?shù)爻浅鞘薪⒅衅谝?guī)規(guī)劃發(fā)展展方向:項目未未來發(fā)展展的前景景如何?在什么么

4、地方做做?(3)、地塊周周邊樓盤盤情況:供求及及價格之之間的關(guān)關(guān)系,做做那一個個層面的的市場?市場競競爭的優(yōu)優(yōu)劣勢何何在?(4)、項目的的目標(biāo)市市場:客戶有有那些特特征?客客戶需求求、購買買行為有有何特點點,能不不能滿足足?(1)、當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場宏觀觀情況及及地塊所所在區(qū)域域市場情情況 對對市場的的總體情情況進(jìn)行行了解和和把握,主要包包括:供供應(yīng)情況況、銷售售情況、價格、區(qū)域分分布、主主要發(fā)展展商情況況等。以北京市市的房地地產(chǎn)市場場近幾年年的資料料及市場場狀況分分析結(jié)果果看,我我們可以以通過以以下指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行描描述:北京市近近年來嚴(yán)嚴(yán)格控制制土地批批租的一一級市場場。 933、944、955

5、年出讓讓的土地地分別為為9255、6550、6690萬萬平米,96、97年年逐年遞遞減。近年來,北京市市住宅每每年的竣竣工量在在6000-7000萬平平米左右右,銷售售量在3300萬萬平米左左右,997、998年呈呈平穩(wěn)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。北京市商商品住宅宅銷售主主要集中中在朝陽陽區(qū)、近近郊縣區(qū)區(qū)和海淀淀區(qū)。個人購買買率穩(wěn)步步上升,97年年達(dá)到330%左左右。商品住宅宅銷售以以現(xiàn)房為為主。現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)量占550%-60%。商品房銷銷售價格格穩(wěn)步上上升,近近年呈平平穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢。市區(qū)四四環(huán)附近近,售價價在50000-80000元/平米。高價位商商品住宅宅銷售較較好??湛罩梅慷喽酁榈蛢r價位房,位置較較偏

6、、交交通不便便。市場有較較明顯的的區(qū)域特特征。住住宅主要要集中在在五個區(qū)區(qū)域,占占全市660%以以上。主要發(fā)展展商多為為國有開開發(fā)商。數(shù)量占占全市660%以以上。因此,可可以得出出北京房房地產(chǎn)市市場的一一些結(jié)論論性判斷斷:在北京京獲得土土地有一一定難度度;有一定定市場容容量,每每年約3300萬萬平米;售價較較高;市場主主要集中中在幾個個區(qū)域;總體的的市場化化程度不不高;空置房房屋多為為低檔住住宅。除此外,還應(yīng)對對項目所所在的區(qū)區(qū)域進(jìn)行行了解。假如項項目位于于海淀區(qū)區(qū):海淀區(qū)年年銷售量量在400-500萬平米米左右,市場供供給量較較小。海淀區(qū)商商品住宅宅規(guī)模較較小,銷銷售率較較高。98年上上半年

7、,海淀區(qū)區(qū)出現(xiàn)了了一些“明星樓樓盤”,帶動動了周邊邊的區(qū)域域市場。海淀區(qū)由由于特別別的人文文環(huán)境,在北京京市具有有較高的的吸引力力。相對而言言,海淀淀區(qū)的市市場競爭爭不太激激烈,有有一定的的市場空空間。(2)、當(dāng)?shù)爻浅鞘薪⒅衅谝?guī)規(guī)劃發(fā)展展方向 由于于規(guī)模大大,項目目開發(fā)周周期長。項目后后期銷售售走勢,與當(dāng)?shù)氐爻鞘薪⒅衅谄诘陌l(fā)展展規(guī)劃、功能布布局、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等方面有有較大關(guān)關(guān)系。 因此,應(yīng)了解解城市的的發(fā)展方方向、區(qū)區(qū)域的功功能定位位等。例如:北京市市的城市市規(guī)劃及及發(fā)展可可描述為為:北京市的的居民住住宅總體體是從市市中心向向外擴(kuò)展展。未來幾年年內(nèi),東東部、東東北部和和北部地地區(qū)是

8、北北京市城城市居民民住宅發(fā)發(fā)展的主主流方向向。西北部地地區(qū),作作為高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的配配套,商商品住宅宅會有適適度發(fā)展展。南部地區(qū)區(qū),城市市住宅的的開發(fā),總體呈呈平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。城市各各區(qū)域的的發(fā)展和和功能定定位大致致是:北京市中中心區(qū)積積極建設(shè)設(shè);北京市南南部、西西南部、東南部部以工業(yè)業(yè)為主;北部發(fā)展展成為大大型文化化、商業(yè)業(yè)和體育育中心;西北部為為新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)西部以國國家機(jī)關(guān)關(guān)辦公設(shè)設(shè)施為主主東部、東東北部大大力發(fā)展展商務(wù)中中心。所以,北北京市商商品住宅宅開發(fā)首首選是東東部、東東北部和和北部地地區(qū);其其次可考考慮西部部地區(qū)。需要注注意的是是,在實實際操作作中,要要得出較較為正確確的結(jié)論論,

9、對當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政政策性規(guī)規(guī)劃綱要要及區(qū)域域性規(guī)劃劃的發(fā)展展走勢及及有關(guān)文文件的掌掌握是至至關(guān)重要要的。(3)、地塊周周邊樓盤盤情況了解地塊塊周邊22-3KKM范圍圍內(nèi)的樓樓盤情況況,把握握競爭的的水平與與程度。發(fā)展商商進(jìn)行自自我定位位。盡可能了了解:樓樓盤規(guī)模模、規(guī)劃劃特點、立面及及平面、銷售價價格、銷銷售率、營銷特特點、主主要賣點點、主要要客戶群群體、銷銷售現(xiàn)場場布置、小區(qū)環(huán)環(huán)境、配配套、休休閑娛樂樂設(shè)施、會所、入住率率、物業(yè)業(yè)管理等等。例如:上上海XXX城市花花園周邊邊樓盤,航華小小區(qū)的總總體特點點是:以中擋物物業(yè)為主主,銷售售價格在在30000-440000元/平平米之間間;產(chǎn)品差異

10、異化明顯顯,發(fā)展展商都力力求做出出個性;區(qū)內(nèi)配套套與周邊邊配套相相結(jié)合;綠化率較較高,普普遍在330%左左右;主力客戶戶群為三三資企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、證券人人士;賣點突出出,大部部分以規(guī)規(guī)劃、歐歐化外立立面、綠綠化環(huán)境境和成熟熟社區(qū)為為賣點;容積率較較低,11.41.6左右右;平面設(shè)計計較復(fù)雜雜,反映映出市場場定位不不專一;推廣以報報紙平面面廣告為為主;價格上以以低開高高走為主主。點評:992年XXX開發(fā)發(fā)上海城城市花園園,當(dāng)時時項目周周邊沒有有可以比比較的樓樓盤,通通過對城城市發(fā)展展及住宅宅新概念念的把握握,作出出了較準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場定位位,采用用了新加加坡式的的園區(qū)設(shè)設(shè)計,突突出大面面積的綠綠地、共

11、共享空間間,打破破兵營式式布局,廣告上上以洋派派、溫馨馨、生活活舒適和和方便為為賣點,以“明天我我們住在在哪里?”推廣主主旋律,在上海海市場上上一起轟轟動。城城市花園園超前的的發(fā)展思思路,高高起點、高定位位的規(guī)劃劃和推廣廣,即使使與2、3年后后同區(qū)域域的其他他項目相相比,總總體上仍仍位居該該區(qū)域前前列。特特別是在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計、銷銷售環(huán)境境包裝、小區(qū)配配套、平平面設(shè)計計、物業(yè)業(yè)管理等等方面處處于領(lǐng)先先水平,其他方方面至少少處于中中等以上上水平。(4)項項目的目目標(biāo)市場場 是對對項目主主要客戶戶群體的的認(rèn)識。包括:客戶職職業(yè)、年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)、家庭庭人口、收入水水平、區(qū)區(qū)域分布布、置業(yè)業(yè)目的等等。這是

12、是項目操操作的方方向性依依據(jù)。例如,在在北京海海淀區(qū)開開發(fā)中高高擋居民民住宅,其目標(biāo)標(biāo)市場大大致可選選擇為:海淀區(qū)內(nèi)內(nèi)的三資資企業(yè)部部門經(jīng)理理以上人人員;中中關(guān)村民民營、私私營企業(yè)業(yè)主;周周邊學(xué)校校留學(xué)回回國人員員;年齡在335-445歲之之間;以改善生生活條件件為主要要居住目目的;主力戶型型為四室室二廳二二衛(wèi)(面面積在1150平平米以上上)銷售價格格在60000-70000元/平米之之間。2、項目目基本情情況 了了解項目目基本情情況,特特別是市市政配套套狀況,有助于于把握成成本和工工期,把把雙方的的職責(zé)在在土地出出讓合同同中加以以明確和和界定。項目周周邊社區(qū)區(qū)配套及及周邊環(huán)環(huán)境,直直接關(guān)系系

13、到項目目市場定定位的客客觀支撐撐力。 應(yīng)了解解:(1)、土地的的完整性性(2)、項目大大市政設(shè)設(shè)施配套套現(xiàn)狀;(3)、項目周周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施(22KM范范圍內(nèi));(4)、項目周周邊環(huán)境境(治安安環(huán)境、噪聲環(huán)環(huán)境、環(huán)環(huán)境污染染、“風(fēng)水”因素等等);(5)、項目地地質(zhì)情況況等;(1)、土地的的完整性性由于規(guī)模模大,要要著重留留意小區(qū)區(qū)有可能能被當(dāng)?shù)氐卣?、部門劃劃分為幾幾大塊,小區(qū)的的部分區(qū)區(qū)域被分分割,使使地塊不不完整。地塊相對對完整對對發(fā)展商商來說具具有重要要意義:地塊完完整便于于項目整整體規(guī)劃劃布局,容易出出效果。同時避避免今后后不利小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理。 地塊不不完整性性的幾種種表現(xiàn)形形式

14、有:市政代征征地在項項目規(guī)劃劃用地范范圍內(nèi)的的切割;市政綠化化用地在在項目規(guī)規(guī)劃用地地范圍內(nèi)內(nèi)的切割割;名勝古跡跡在項目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)座落落;江河湖泊泊在項目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)的穿穿透;市政、公公建設(shè)施施在項目目規(guī)劃用用地范圍圍內(nèi)的座座落等等等。 點評: 如北北京項目目中間用用地的裕裕華大道道實屬市市政代征征地,不不但不屬屬小區(qū)用用地,同同時我方方還需支支付地價價,且直直接影響響小區(qū)的的圍合設(shè)設(shè)計及管管理。(2)、項目大大市政配配套現(xiàn)狀狀主要了解解的內(nèi)容容包括:道路:現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃發(fā)展展;供水;污水及雨雨水排放放;供電情況況;供熱及生生活熱水水;燃?xì)夤?yīng)應(yīng)情況;通訊情況況;通郵情況況;

15、 當(dāng)?shù)氐貕K的大大市政配配套有缺缺乏時,發(fā)展商商可以考考慮以此此作為地地價談判判的條件件之一。值得留留意的是是,如果果由發(fā)展展商自行行投資建建設(shè)大市市政,其其投資成成本往往往超過常常規(guī)估算算或預(yù)測測數(shù),因因為大市市政配套套建設(shè)涉涉及政府府相關(guān)部部門、企企業(yè)及城城市建設(shè)設(shè)和發(fā)展展的速度度等方面面,發(fā)展展商不可可控的因因素太多多。 點評評:上海海XX城市市花園,在決策策開發(fā)時時,由于于時間緊緊迫,未未能就上上述內(nèi)容容進(jìn)行深深入了解解,造成成地價較較高而且且還要自自行投資資搞市政政建設(shè)的的局面。如電話話,自行行投資建建設(shè)的成成本約880000元/門門,在向向客戶收收取相應(yīng)應(yīng)的成本本費用時時,遇到到難度

16、。結(jié)果只只能按政政府的規(guī)規(guī)定收取取50000-440000元/門門。兩者者之間的的差距,只能由由發(fā)展商商承擔(dān)。(3)、項目周周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施周邊社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施,是是把握項項目定位位及規(guī)劃劃設(shè)計的的重要依依據(jù)。項目周邊邊20000米范范圍內(nèi),有哪些些社區(qū)配配套:公共交通通:有多多少路大大巴、小小巴經(jīng)過過?駛往往何處?需要多多長時間間?教育:有有哪些小小學(xué)、中中學(xué)?教教育質(zhì)量量怎樣?銀行;大型購物物中心;醫(yī)療診所所;文化、體體育、娛娛樂設(shè)施施;餐飲;公園;郵局;菜場; 上述內(nèi)內(nèi)容,均均是日常常生活的的基本設(shè)設(shè)施。一一般來說說,數(shù)量量較多、質(zhì)量較較高的社社區(qū),可可以為項項目的中中高檔定定位提供

17、供客觀支支持。項項目開發(fā)發(fā)時缺乏乏某些內(nèi)內(nèi)容時,應(yīng)在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中予以以充分考考慮。 點評評:上海海XX城市市花園,由于地地處城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部,交通通相對不不便,發(fā)發(fā)展商為為此不得得不自行行投資購購買巴士士解決交交通問題題,后期期又出資資引入公公共交通通。僅此此項費用用每年的的成本高高達(dá)2000多萬萬元。(4)、項目周周邊環(huán)境境 項項目周邊邊5000米以內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境是項目目的先天天性質(zhì)素素,直接接影響客客戶的購購買心態(tài)態(tài)和業(yè)主主的居住住質(zhì)量。噪聲情況況;周邊治安安情況;空氣情況況;河流、湖湖泊污染染情況;景觀;危險源情情況(如如:放射射性、高高壓電纜纜、易燃燃易爆倉倉品儲基基地等)歷史上有有無不

18、良良或不吉吉利背景景、典故故;風(fēng)水情況況; 點評評:上海海XX城市市花園,由于地地處飛機(jī)機(jī)航線下下,噪聲聲較大,盡管城城市花園園在規(guī)劃劃設(shè)計、平面戶戶型、景景觀、休休閑娛樂樂及物業(yè)業(yè)管理等等方面具具有很強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力,飛飛機(jī)的噪噪聲仍然然是制約約銷售的的主要因因素。(5)、項目地地質(zhì)情況況了解項目目地質(zhì)情情況,可可以適度度把握規(guī)規(guī)劃設(shè)計計及工程程建造的的結(jié)構(gòu)要要點。應(yīng)了解的的內(nèi)容包包括:土質(zhì)結(jié)構(gòu)構(gòu):基礎(chǔ)礎(chǔ)處理;承載力:基礎(chǔ)處處理;地下水位位:地下下室防水水處理;抗震性:抗震要要求; 點點評:上上海XXX城市花花園,由由于未詳詳細(xì)了解解地塊的的地質(zhì)特特征,一一期工程程采用鋼鋼筋混凝凝土預(yù)制制方樁

19、的的保守做做法,比比粉噴樁樁或深層層攪拌樁樁每平米米增加8801000元。3、項目目法律手手續(xù)情況況確認(rèn)項目目法律手手續(xù),初初步把握握項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、立立項的合合法性。需要轉(zhuǎn)讓讓方提供供的書面面資料有有:省、市國國土局批批準(zhǔn)的土土地出讓讓合同;省、市規(guī)規(guī)劃局審審批的規(guī)規(guī)劃許可可證;項目立項項批準(zhǔn)書書;建設(shè)許可可證;地價付款款憑證; 了解解清楚當(dāng)當(dāng)?shù)刂鞴芄懿块T對對項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、立立項合法法性的有有關(guān)規(guī)定定,并隨隨時掌握握最新動動態(tài),是是一項基基本的工工作,因因為政府府的規(guī)定定不是一一成不變變的。4、項目目地價款款、配套套費的支支付情況況項目地價價款、配配套費的的支付,應(yīng)把握握好以下下幾個方方面:(1)

20、、公司資資金實力力與需要要支付金金額的關(guān)關(guān)系;(2)、地價款款、配套套費支付付周期與與開發(fā)節(jié)節(jié)奏的關(guān)關(guān)系;(3)、配套建建設(shè)與配配套費支支付時間間的關(guān)系系; 點評評:上海海XX城市市花園,地價為為48萬萬元/畝畝,地價價總額達(dá)達(dá)2.44億元。由于前前期缺乏乏資金,地價款款是一筆筆筆湊起起來的,第一期期地價款款共分了了7-88筆,最最少的88萬元,大的110萬、30萬萬、5000萬不不等湊起起29000萬不不足30000萬萬整數(shù)匯匯往上海海交給土土地方。上海XXX城市市花園前前期的資資金是非非常緊張張的,這這也是項項目開發(fā)發(fā)進(jìn)度不不得不加加快的原原因之一一,產(chǎn)生生了一系系列的后后期遺留留問題。5

21、、項目目相關(guān)收收費內(nèi)容容、稅收收(1)、各項收收費內(nèi)容容及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 由于國國內(nèi)房地地產(chǎn)市場場不規(guī)范范,各地地政府、部門對對發(fā)展商商的收費費內(nèi)容及及標(biāo)準(zhǔn)均均不一樣樣。項目目開發(fā)前前應(yīng)詳細(xì)細(xì)了解,對成本本及費用用作充分分估算。(2)、關(guān)于稅稅金的交交納 合作開開發(fā)的項項目,可可能涉及及到被雙雙重征稅稅的情況況,即在在獲得可可售房屋屋時被征征一道,在銷售售房屋時時又被征征一道。因此,應(yīng)詳細(xì)細(xì)了解當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)的稅務(wù)務(wù)規(guī)定。 項目目的開發(fā)發(fā),因為為合作形形式的不不同,而而可能產(chǎn)產(chǎn)生不同同的稅務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)。目前,國家的的有關(guān)規(guī)規(guī)定如下下:買斷:甲甲方(發(fā)發(fā)展商)向乙方方(土地地方)購購買土地地使用權(quán)權(quán),

22、項目目以后開開發(fā)的相相關(guān)稅務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)由由甲方承承擔(dān),乙乙方僅承承擔(dān)土地地買賣行行為中的的營業(yè)稅稅及其附附加、土土地增殖殖稅、所所得稅等等。合作建房房:甲方方投入資資金,乙乙方投入入土地。 乙方方投入土土地,視視同乙方方將土地地銷售給給甲方,乙方應(yīng)應(yīng)交納土土地銷售售的營業(yè)業(yè)稅及其其附加、土地增增殖稅、所得稅稅等。 甲方若若將建設(shè)設(shè)好后的的房屋分分配給乙乙方,視視同甲方方將房屋屋銷售給給乙方,甲方需需要交納納相應(yīng)的的營業(yè)稅稅及附加加。乙方方若將甲甲方分來來的房屋屋進(jìn)行銷銷售,仍仍需要交交納這部部分房屋屋的營業(yè)業(yè)稅及其其附加。這樣,這部分分房屋的的營業(yè)稅稅及其附附加,就就在甲方方、乙方方進(jìn)行了了二次征

23、征收。 甲方若若將房屋屋的銷售售收入分分配給乙乙方,需需要交納納相應(yīng)的的營業(yè)稅稅及附加加。甲乙乙雙方應(yīng)應(yīng)事先明明確,這這部分稅稅款該由由誰承擔(dān)擔(dān)。成立合資資公司 如果雙雙方按固固定比例例分成,乙方在在投入土土地時,視同乙乙方將土土地銷售售給甲方方,乙方方應(yīng)交納納土地銷銷售的營營業(yè)稅及及其附加加、土地地增殖稅稅、所得得稅等。合資公公司對房房屋進(jìn)行行銷售,需要交交納交納納相應(yīng)的的營業(yè)稅稅及附加加,之后后向甲乙乙雙方在在分配銷銷售收入入或房屋屋時,分分配環(huán)節(jié)節(jié)不需要要交納營營業(yè)稅及及其附加加。如果果甲方或或乙方,將合資資公司分分配來的的房屋進(jìn)進(jìn)行銷售售,需要要交納銷銷售房屋屋的營業(yè)業(yè)稅及附附加。 如

24、如果雙方方是風(fēng)險險共擔(dān)、利潤共共享的分分配方式式,乙方方不需要要交納土土地銷售售的營業(yè)業(yè)稅及附附加、土土地增殖殖稅、所所得稅等等。合資資公司只只征收一一道房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的各項項稅款后后,甲、乙雙方方不會在在被重復(fù)復(fù)征收第第二次。需要指出出的是,房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā),在在獲得土土地、分分配收益益這二個個環(huán)節(jié)上上容易產(chǎn)產(chǎn)生被重重復(fù)征收收營業(yè)稅稅的問題題,而且且數(shù)額巨巨大(銷銷售額的的5%,假如有有2億元元的銷售售額,營營業(yè)稅就就有10000萬萬元人民民幣)。由于國國家稅收收政策、規(guī)定的的經(jīng)常調(diào)調(diào)整,我我們必須須及時掌掌握有關(guān)關(guān)信息。6、項目目的投資資分析(1)、開發(fā)節(jié)節(jié)奏及資資金計劃劃、管理理資源配

25、配置;擬開發(fā)的的周期、銷售計計劃;現(xiàn)現(xiàn)金流量量表;相相應(yīng)的管管理資源源、人力力資源配配置等。(2)、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)測算算;包括:總總投資、銷售收收入、成成本構(gòu)成成、期間間費用、稅前利利潤、稅稅后利潤潤、投資資利潤率率、風(fēng)險險性分析析等。7、項目目開發(fā)的的戰(zhàn)略性性考慮 上上述情況況,針對對的是項項目本身身的可行行性判斷斷。 但但對于公公司來說說,項目目開發(fā)的的戰(zhàn)略性性卻是首首要考慮慮的內(nèi)容容。 (11)、集集團(tuán)的戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展,包括括:業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)的的形成、拓展市市場占有有率、規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)、樹立立品牌、人力資資源的培培養(yǎng)和開開發(fā)等。 點評評:上海海XX城市市花園,就項目目本身而而言,在在項目的的選項過過

26、程中存存在許多多不足,但從XXX公司司發(fā)展的的戰(zhàn)略角角度看,項目個個性的缺缺點只能能放在第第2位。上海城市市花園項項目符合合公司大大規(guī)模開開發(fā)的投投資決策策思路,土地塊塊處在上上海城市市發(fā)展的的規(guī)劃方方向,地地價適中中,地上上沒有任任何建筑筑物,可可以很快快進(jìn)行開開工,進(jìn)進(jìn)入銷售售階段。XX要人人力、財財力、經(jīng)經(jīng)驗等方方面進(jìn)行行積累的的資源。應(yīng)充分分利用XXX在上上海前期期開發(fā)西西郊花園園時成立立的上海海XX房地地產(chǎn)公司司的架構(gòu)構(gòu)基礎(chǔ)。上海是我我們認(rèn)為為尚未開開發(fā)但極極具潛力力的大市市場。 綜合以以上三方方面因素素,XXX決定在在上海大大規(guī)模投投資開發(fā)發(fā)項目。當(dāng)時及及時、正正確的投投資決策策對

27、XXX地產(chǎn)在在全國的的發(fā)展起起了相當(dāng)當(dāng)重要的的作用。 從從現(xiàn)在看看,XXX業(yè)務(wù)中中70%為房地地產(chǎn),這這與當(dāng)時時的正確確戰(zhàn)略決決策非常常有關(guān)。(2)項項目開發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略略考慮(一線公公司)經(jīng)營的可可持續(xù)性性集團(tuán)每年年有年度度經(jīng)營計計劃,一一線公司司要以此此制定相相應(yīng)的開開發(fā)規(guī)模模及土地地儲備。把握市場場變化與與公司經(jīng)經(jīng)營發(fā)展展的關(guān)系系根據(jù)公司司開發(fā)實實力,盡盡量做熟熟不做生生;把握公司司的資金金實力,資金占占壓時間間與成本本、利潤潤之間的的關(guān)系;把握操作作上的主主動性,可實現(xiàn)現(xiàn)的因素素較多;把握項目目開發(fā)的的時間:是土地地儲備還還是即刻刻開發(fā);與政府部部門保持持良好的的信息溝溝通;二、土地地合同

28、部部分: 項目土土地合同同是項目目開發(fā)過過程中第第一個合合同,也也是項目目開發(fā)一一次性金金額最大大的合同同,土地地作為房房地產(chǎn)開開發(fā)的首首要資源源,它的的簽訂就就顯得特特別重要要。上海項目目由于土土地合同同簽訂時時間倉促促,不少少條款的的內(nèi)容不不明確。XX當(dāng)時時買的地地本想應(yīng)應(yīng)是熟地地,可實實際卻是是生地,造成諸諸多紅線線外大市市政配套套費用的的分?jǐn)傊еЦ叮杭t線外自自來水給給水總管管工程費費;35萬千千瓦變電電站集資資費;連接外部部電站至至區(qū)內(nèi)電電站的電電纜工程程費分?jǐn)倲?;紅線外煤煤氣管道道工程費費等。點評:北北京項目目用地手手續(xù)存在在相當(dāng)問問題,土土地合同同不明晰晰,地價價、配套套及底下下工

29、程的的界定不不清楚、內(nèi)容不不明細(xì)、責(zé)權(quán)不不分;致致使雙方方扯皮、推委,配套費費與地價價混為一一談,既既影響項項目進(jìn)度度工期,又加大大項目成成本。我我方在支支付222萬元/畝地價價的同時時,又于于94年4月26日與與北京吉吉祥工業(yè)業(yè)區(qū)簽訂訂“城花”項目要要求的綜綜合配套套費臨時時協(xié)議,協(xié)議規(guī)規(guī)定:我我方另分分擔(dān)“城花”項目要要求的綜綜合配套套費,市市政綜合合費以112萬元元/畝計,另,在在支付上上述兩項項費用外外還需另另交納各各種增容容費、權(quán)權(quán)費、貼貼費等。綜以上項項目實際際操作經(jīng)經(jīng)驗教訓(xùn)訓(xùn),重視視土地合合同的簽簽定是非非常必要要的,應(yīng)應(yīng)重點做做好以下下幾方面面的前期期工作: 確認(rèn)相相關(guān)對象象、

30、環(huán)節(jié)節(jié)的合法法性明確土地地性質(zhì)地價 4、配套設(shè)設(shè)施5、正常常及變更更情況下下雙方職職權(quán)界定定確認(rèn)相關(guān)關(guān)對象、環(huán)節(jié)的的合法性性: (1)、對對土地方方擁有土土地合法法使用權(quán)權(quán)的確認(rèn)認(rèn)。土地合法法使用的的歸屬性性是項目目出讓、合作的的基礎(chǔ)前前提。其其必須以以國家土土地法規(guī)規(guī)、法令令為依據(jù)據(jù),確定定土地合合法歸屬屬權(quán)的第第一使用用方。從目前房房地產(chǎn)商商獲取土土地的方方式來看看有以下下幾種:向農(nóng)民征征地,并并支付征征地費、拆遷、安置補(bǔ)補(bǔ)償費用用,以及及交納土土地出讓讓金。與擁有土土地的市市、區(qū)政政府磋商商收購?fù)镣恋?,達(dá)達(dá)成協(xié)議議后,支支付居民民拆遷安安置費及及土地出出讓金。與擁有土土地使用用權(quán)的企企業(yè)

31、或事事業(yè)單位位合作開開發(fā)其擁擁有土地地,企業(yè)業(yè)或事業(yè)業(yè)單位以以土地出出資,地地產(chǎn)公司司進(jìn)行開開發(fā)。國家政府府部門的的土地拍拍賣(招招標(biāo))。 點點評:北北京項目目在早期期XX與順順義縣政政府雙方方簽定土土地轉(zhuǎn)讓讓合同之之時,由由于項目目土地使使用權(quán)實實際卻歸歸屬于順順義縣農(nóng)農(nóng)村合作作社,其其屬農(nóng)村村集體土土地性質(zhì)質(zhì)不具有有土地的的合法出出讓權(quán),縣政府府暫無法法進(jìn)行其其土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,故故前期XXX簽定定之土地地出讓合合同是不不具法律律保護(hù)的的無效合合同(由由于前期期歷史因因素)。后經(jīng)項項目技術(shù)術(shù)處理,先由順順義縣以以政府名名義征收收合作社社集體土土地為國國有土地地,國有有土地具具有可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán),XX再

32、與與縣土地地管理局局簽定國國有土地地轉(zhuǎn)讓合合同,使使土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在程程序上合合法化。如此可見見,確認(rèn)認(rèn)項目土土地方擁擁有土地地合法使使用權(quán)標(biāo)標(biāo)志是國國家政府府部門國土土局頒發(fā)發(fā)的土土地使用用合同書書及項目建建設(shè)用地地許可證證文件件。(2)、對土地地方能合合法轉(zhuǎn)讓讓土地的的確認(rèn)。在確認(rèn)土土地方土土地合法法使用權(quán)權(quán)的同時時,應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步完完善土地地的合法法轉(zhuǎn)讓手手續(xù)的確確認(rèn)。目前北京京項目土土地轉(zhuǎn)讓讓雖然在在邏輯上上合符程程序,但但項目土土地手續(xù)續(xù)的完備備卻不盡盡合法。這是由由于北京京市規(guī)定定縣級政政府只具具有1000畝以以下國有有土地的的轉(zhuǎn)讓審審批權(quán),超此范范圍須報報北京市市立項審審批。(3)、對土

33、地地的審批批權(quán)限、開發(fā)手手續(xù)的確確認(rèn)。開發(fā)公司司應(yīng)做到到:熟悉悉所在地地土地主主管部門門項目土土地轉(zhuǎn)讓讓的審批批權(quán)限,保證項項目手續(xù)續(xù)的合法法性。土地資源源的有限限性,越越來越引引起國家家的高度度重視,故在土土地出讓讓權(quán)限方方面具有有相對的的壟斷性性,各級級政府機(jī)機(jī)構(gòu)依據(jù)據(jù)土地出出讓面積積的劃分分均有各各自一定定審批權(quán)權(quán)限。越越權(quán)審批批與化整整為零的的做法均均帶有很很大的風(fēng)風(fēng)險性。北京項目目占用地地面積為為3899畝,遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出順義縣縣政府土土地出讓讓權(quán)范圍圍,故前前期項目目土地出出讓合同同,出讓讓手續(xù)應(yīng)應(yīng)由北京京市國土土局辦理理,取得得項目國國有土地地出讓合合同書及及土地證證。以下是我我們

34、通常常所說房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)應(yīng)具備備的基礎(chǔ)礎(chǔ)“五證”: A、項目國國有土地地出讓合合同書及及土地證證; B、項項目建設(shè)設(shè)用地許許可證; C、項目建建筑用地地規(guī)劃許許可證; D、項目開開工證; E、項目銷銷售許可可證:2、明確確土地性性質(zhì):(1)、生地或或熟地城市市區(qū)區(qū)和城市市所屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)的區(qū)域域差別很很大程度度上決定定了項目目用地性性質(zhì),在在市區(qū)往往往是熟熟地,而而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用用地卻往往往是生生地,土土地用地地性質(zhì)涉涉及到項項目開發(fā)發(fā)中許多多大市政政配套費費的相關(guān)關(guān)分?jǐn)偧凹绊椖空w進(jìn)度度工期控控制,直直接影響響項目不不可預(yù)見見費的有有效控制制,同時時制約項項目銷售售。點評:從從上海城城市花園

35、園項目前前期工程程已結(jié)算算項目分分析,此此類費用用約占總總單位成成本的335%左左右。如如軍用電電纜遷移移工程費費、355萬千瓦瓦電站工工程、紅紅線外給給排水管管線工程程等。北北京項目目用地由由于市政政配套設(shè)設(shè)施含量量并未明明確(因因為是生生地,熟熟地不存存在這些些問題),造成成項目成成本、工工期、銷銷售、管管理受到到一定影影響。土地開發(fā)發(fā)務(wù)必選選擇熟地地用地,次之也也應(yīng)要求求供地方方保證所所有滿足足項目規(guī)規(guī)劃容量量之大市市政配套套的管、線、網(wǎng)網(wǎng)等工程程鋪設(shè)、接駁于于項目紅紅線外口口兩米之之內(nèi)。即即明確界界定附加加于生地地轉(zhuǎn)化為為熟地的的相關(guān)費費用。(2)、建筑退退紅線要要求項目開發(fā)發(fā)用地四四

36、角坐標(biāo)標(biāo)確定的的情況下下,建筑筑物的建建設(shè)必須須依據(jù)項項目規(guī)劃劃要求嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行退紅線線距離。避免出出現(xiàn)不必必要也不不應(yīng)有的的失誤。點評:北北京項目目中,沿沿小區(qū)中中間市政政代征地地裕華大大道兩邊邊的建筑筑物,實實際上是是不符合合項目規(guī)規(guī)劃要求求的,其其正好壓壓住地塊塊紅線,沒有按按項目規(guī)規(guī)劃要求求進(jìn)行建建筑物退退紅線距距離。今今后若裕裕華大道道進(jìn)行正正常規(guī)劃劃擴(kuò)建,必將對對小區(qū)整整體的規(guī)規(guī)劃布局局造成破破壞,同同時,也也將引起起大道周周邊已入入住房客客戶的強(qiáng)強(qiáng)烈反映映。另,由于項項目前期期國有有土地合合同對對土地出出讓地塊塊四角坐坐標(biāo)的幾幾次調(diào)整整未明確確,致使使項目東東一區(qū)與與西三區(qū)區(qū)均有

37、建建筑物跨跨越紅線線的現(xiàn)象象,引致致部分建建筑物不不能銷售售。3、地價價(1)、明確項項目地價價所包含含的具體體內(nèi)容(特別是是市政配配套設(shè)施施) 項目開開發(fā)的綜綜合地價價控制是是項目開開發(fā)成功功的重要要因素。因此,在項目目開發(fā)前前,必須須詳細(xì)界界定、明明確項目目用地地地價具體體數(shù)額及及與之對對應(yīng)之內(nèi)內(nèi)容(特特別是市市政配套套,因其其很大程程度上受受政府支支配,具具有不可可控性,同時,投資大大、協(xié)調(diào)調(diào)難、周周期長等等不可操操作性),充分分比較分分析土地地完全成成本或非非完全成成本的測測算合理理性、可可行性。控制項項目土地地開發(fā)完完全成本本(綜合合成本)在項目目單位面面積成本本25%以下。在進(jìn)行項

38、項目土地地合同簽簽定過程程中應(yīng)注注意以下下要點:使用國家家標(biāo)準(zhǔn)土土地出讓讓合同范范本;明確項目目的用地地性質(zhì)及及相關(guān)要要點;明確項目目宗地坐坐標(biāo)及地地上建筑筑物基本本現(xiàn)狀內(nèi)內(nèi)容;明確項目目地價款款及包括括之具體體內(nèi)容;明確用地地地塊地地下可能能出現(xiàn)需需政府協(xié)協(xié)調(diào)之事事宜,包包含相關(guān)關(guān)費用的的明確;明確雙方方的責(zé)任任及權(quán)利利;項目地價價的數(shù)額額及支付付方式等等。測算比較較項目土土地地價價非完全全成本折折算完全全成本的的合理性性;項目綜合合地價(完全地地價)界界定為項項目用地地純地價價與項目目紅線外外大市政政配套費費之和的的概念。點評:上上海項目目純地價價為2550000萬元,其開發(fā)發(fā)總建筑筑面積

39、為為44.2萬平平米,單單位面積積純地價價成本分分?jǐn)倿?565.6元。北京項項目純地地價為991544萬元,其開發(fā)發(fā)面積為為22萬平平米,單單位面積積純地價價成本分分?jǐn)倿?416元元(不完完全地價價成本)。 項 目面 積積(M)地 價(萬元)總成本(萬元)地價占成成本比例例預(yù) 算實 際預(yù) 算算實 際際預(yù) 算算實 際際上海城花花項目442000024000025000013177751250000 18.21 200北京城花花項目2200000 91554130770 811189830335 11.27 15.74 基于項項目開發(fā)發(fā)各地具具有不同同的差異異,當(dāng)?shù)氐卣牡恼叻ǚㄒ?guī)綜合合影響著

40、著項目的的開發(fā)成成本因素素,必須須熟悉掌掌握項目目開發(fā)相相關(guān)費用用的具體體資料,做到心心中有數(shù)數(shù),對項項目的成成本做到到事前控控制,變變被動為為主動,減少投投資成本本的盲目目性。界界定、明明確地價價的具體體內(nèi)容尤尤顯重要要。如:上海項項目由于于前期對對相關(guān)收收費及本本地項目目慣例操操作的認(rèn)認(rèn)識缺乏乏,導(dǎo)致致項目成成本失控控,前后后遇到的的收費內(nèi)內(nèi)容高達(dá)達(dá)1822項,其其中,僅僅政府核核定后的的合理收收費就有有64項,政府承承認(rèn)的不不合理收收費竟達(dá)達(dá)1155項。涉及及土地相相關(guān)收費費有199項,這這還不含含項目用用地性質(zhì)質(zhì)界定的的相關(guān)配配套設(shè)施施費用部部分,即即土地完完全成本本的具體體內(nèi)容。 4

41、、配套套設(shè)施(1)、對項目目地價款款、配套套款支付付的把握握 項目地地價款、配套費費數(shù)額較較大,支支付時間間較長,如何減減少資金金壓力,合理支支付是降降低成本本的途經(jīng)經(jīng)。項目目前期啟啟動資金金較大,減少資資金的沉沉淀必須須結(jié)合項項目的銷銷售計劃劃,同時時,拉長長期限。首先制制訂詳細(xì)細(xì)、可行行的銷售售計劃,結(jié)合XXX開發(fā)發(fā)項目的的0.44投資滾滾動成功功慣例操操作方式式,加大大銷售力力度,保保證資金金的計劃劃回流,減低項項目投資資風(fēng)險。上海、北京項項目的實實際操作作就是成成功的案案例。兩兩個項目目前期成成功銷售售回流的的大量資資金,保保證了項項目的持持續(xù)開發(fā)發(fā)的資金金后盾。(2)、項目基基礎(chǔ)設(shè)施施與配套套設(shè)施要要事前界界定,核核算清楚楚項目開發(fā)發(fā)過程中中,由于于用地性性質(zhì)決定定項目市市政配套套工程費費用且數(shù)數(shù)額巨大大,并直直接影響響項目開開發(fā)成本本。為合合理確定定和有效效控制項項目成本本,大量量配套費費用的支支付必須須事前界界定,核核算清楚楚。點評:從從上海項項目前期期已結(jié)算算項目分分析

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