北京西山國際文化小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)項目工作1712248372-百

1、 金宸集團成就世界人居夢想PAGE PAGE 60北京西山山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn) 一級土地地開發(fā)實實施方案案目 錄一、前言言3（一）項項目分宗宗圖 3（二）項項目工作作總體情情況 41、各地地塊的基基本情況況、開發(fā)發(fā)順序簡簡介42、項目目征地總總體費用用情況53、項目目國有土土地收購購總體費費用情況況54、項目目拆遷總總體費用用情況55、項目目市政總總體費用用情況66、項目目一級開開發(fā)總投投資估算算77、項目目融資總總體工作作安排 7二、項目目總體市市政實施施方案9三、項目目中各地地塊一級級土地開開發(fā)工作作方案 141、劉娘娘府南區(qū)區(qū)（C11、C22）地塊塊工作方方案142、劉娘娘府北區(qū)區(qū)（A11

2、、A22）地塊塊工作方方案233、福壽壽嶺地塊塊工作方方案 3334、模式式口地塊塊工作方方案 4425、法海海寺公園園工作方方案 550四、投資資分析 52五、融資資計劃533六、北京京西山國國際文化化小鎮(zhèn)一一級土地地開發(fā)總進進度橫道圖57七、結束束語57北京西山山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地一級級開發(fā)項項目工作作報告一、前言言石景山位位于長安安街西沿沿線，是是外城四四區(qū)中距距市區(qū)最最近的城城區(qū)，北北枕小西西山，西西倚永定定河，是是城八區(qū)區(qū)中唯一一有山林林的城區(qū)區(qū)，自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。該該區(qū)域擁擁有法海海寺、八八大處公公園、承承恩寺、模式口口歷史文文化保護護街區(qū)，具有深深厚的歷歷史底蘊蘊。北京西山山國

3、際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于石石景山區(qū)區(qū)中部，分為模模式口和和劉娘府府兩個片片區(qū)。其其中模式式口片區(qū)區(qū)與翠微微山相連連、劉娘娘府片區(qū)區(qū)與金頂頂山相連連，永定定河自西西向東穿穿過劉娘娘府片區(qū)區(qū)，項目目傍山依依水，具具備良好好的開發(fā)發(fā)條件，結合石石景山未未來的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和周邊邊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢來來看，項項目有著著良好的的市場前前景。結合北京京西山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)權屬地地界的自自然分布布、政府府對項目目開發(fā)順順序的要要求、拆拆遷難度度、資金金周轉，開發(fā)周周期和進進度及每每個地塊塊不同現(xiàn)現(xiàn)狀等情情況和要要求，將將項目分分為七宗宗地塊，具體分分宗如下下：（一）項項目分宗宗圖（二）項項目總體體情況1、各地地塊

4、的基基本情況況、開發(fā)發(fā)順序簡簡介地塊分宗宗基本情況況與工作作進展開發(fā)周期期資金需求求（億元元）劉娘府南南區(qū)（C1、C2）該地塊已已經(jīng)上過過市政府府聯(lián)席會會議，需需招投標標確定土土地一級級開發(fā)主主體；主主要為平平房民宅宅，拆遷遷相對容容易，北北京奧宸宸在此基基礎上開開發(fā)可縮縮短開發(fā)發(fā)周期。可最先先啟動。20088/122-20010/9(222個月月)17.664億元元劉娘府北北區(qū)(A1、A2)石景山區(qū)區(qū)土地儲儲備整理理中心正正在編制制一級土土地開發(fā)發(fā)實施方方案，其其上報審審批還需需較長時時間。此此地塊規(guī)規(guī)劃為低低密度住住宅，早早開發(fā)可可早實現(xiàn)現(xiàn)銷售，為第二二塊啟動動的地塊塊。20088/122

5、-20011/4(229個月月)15.886億元元模式口地地塊正在編制制歷史文文化保護護街區(qū)方方案，審審批時間間較長。待獲得得審批后后，再編編制一級級土地開開發(fā)方案案。20088/122-20011/8(333個月月)10.11億元福壽嶺地地鐵地塊塊準備確定定國有土土地是否否可回購購，已確確定一級級開發(fā)實實際面積積，準備備編寫土土地一級級實施方方案。此此地塊拆拆遷難度度最大，規(guī)劃為為公園等等，短期期內(nèi)難以以產(chǎn)生效效益，作作為最后后啟動的的地塊。20088/122-20011/10（37個個月）30.116億元元前期，規(guī)規(guī)劃費用用一級開發(fā)發(fā)各項規(guī)規(guī)劃費用用0.05511億億元總計北京西山山國際文

6、文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地一一級開發(fā)發(fā)37個月月73.8804億億元2、項目目征地總總體情況況地塊征地面積積（畝）補償金額額（萬元元）備注劉娘府南南區(qū)943.17556448劉娘府北北區(qū)900.15553775模式口歷歷史街區(qū)區(qū)101.2537966.866福壽嶺地地塊166.6599288.144合 計21111.22212477483、項目目國有土土地收購購總體費費用情況況項目劉娘府南南區(qū)（C1、C2）劉娘府北北區(qū)(A1、A2)模式口地地塊福壽嶺地地鐵地塊塊合計費用（萬萬元）2278851300無4579925320004、項目目拆遷總總體費用用情況項目劉娘府南南區(qū)（C1、C2）劉娘府北北區(qū)(A1、A

7、2)模式口地地塊福壽嶺地地鐵地塊塊合計費用（萬萬元）839227685113.66743999.991972229.44240069.9注：此表表不包含含安置過過渡補助助費。拆遷安置置過渡補補助費按按25000元/戶補助助，其中中劉娘府府南區(qū)、北區(qū)補補助一年年，其他他地塊補補助半年年，總補補助費用用84220萬元元。另計計入拆遷遷總成本本，總成成本見項目一一級開發(fā)發(fā)總投資資估算表表。5、項目目市政總總體費用用情況市政基礎設施建設費序號項目設計費工作內(nèi)容容數(shù)量計費標準準金額（萬萬元）備注1道路工程程32.665紅線300400m31.883萬220元元/73266.6模式口按按古建計計算2雨水工

8、程程25.22980001600089600m12000元/mm107553污水工程程 4000700064288m18000元/mm115774中水工程程無 DN2200-DNN400067933m750元元/m5095上水工程程無DN2000DNN500087199m18000元/mm156996電力工程程19.006 115065722m50000元/mm3286620000開閉站站+10000高高壓入地地+7007熱力工程程0.2 DNN80067811m50000元/mm339008天然氣工工程14.005DN2000DNN500049433m15000元/mm7419電信工程程6.

9、6 122孔-24孔83633m10000元/mm83610路燈工程程11.11612.446kmm112萬萬元kkm13955總設計費費用共計計1099.1萬萬元大市政總總體費用用為2444633.7萬萬元注: 大大市政總總費用為為244463.7萬元元,其中中應扣除除電信費費用,實實際費用用約為2236227.77萬元.古建道路路的取費費標準為為4000元/6、項目目一級開開發(fā)總投投資估算算項目一級級開發(fā)總總投資估估算表序號項目名稱稱單位合計備注一征地費用用億12.447二現(xiàn)金補償償及住宅宅，非住住宅補償償，國有有土地回回購等費費用億50.443(含過渡渡安置費費2.77億，每每戶按225

10、000元/月月計，過渡期期按244個月考考慮)三市政基礎礎設施費費億2.366四前期費用用億0.05511規(guī)劃設計計費、土土地開發(fā)發(fā)方案編編制等 五財務費用用億8.488（一+二二三）*655*110*2六總計費用用億73.8804一+二+三+四四五注：一級級土地開開發(fā)規(guī)劃劃所需費費用為5510.8萬元元7、項目目融資總總體工作作安排根據(jù)前期期與銀行行溝通結結果，根根據(jù)項目目地塊的的劃分和和開發(fā)計計劃，結結合銀行行的貸款款條件，以分塊塊和整體體兩種不不同的方方式申請請銀行土土地一級級開發(fā)貸貸款，取取得的總總體貸款款金額不不同。其中法海海寺片區(qū)區(qū)（文物物保護修修繕，劃劃撥用地地），劉劉娘府南南區(qū)

11、C11號地塊塊（屬于于安置房房建設，基本沒沒有還款款來源，協(xié)議出出讓，根根據(jù)政策策應為政政府提供供資金）、C22號地塊塊（大部部分為公公用園林林綠地建建設，劃劃撥用地地），上上述三個個地塊由由于不符符合銀行行一級開開發(fā)貸款款條件，單獨地地塊進行行審批，很難獲獲得貸款款，公司司只能投投入全部部資金。銀行可可以安排排貸款的的只有劉劉娘府北北區(qū)的AA1和AA2號地地塊、福福壽嶺片片區(qū)、模模式口片片區(qū)。A、項目目分塊融融資：融資計劃劃地塊分宗宗開發(fā)周期期貸款申請請周期總投資額額（億元）自有投入入資金（億元）貸款成本本（百分比比）銀行貸款款（億元）劉娘府南南區(qū)20088/100-20010/9(22個個

12、月)無法申請請15.66115.66100劉娘府北北區(qū)20088/100-20011/4(29個個月)20100/6-20110/88(3個月月)14.0044.92210%9.122福壽嶺地地塊20088/122-20011/8(33個個月)20100/100-20010/12(3個月月)26.6699.35510%17.334模式口20088/122-20011/10（36個個月）20100/111-20011/1(3個月月)8.9443.13310%5.811總計36個月月一級開開發(fā)完畢畢每個地塊塊各3個個月貸款款周期65.22833.00110%32.227B、項目目整體融融資：融資計

13、劃劃地塊分宗宗開發(fā)周期期貸款申請請周期總投資額額（億元）自有投入入資金（億元）貸款成本本（百分比比）銀行貸款款（億元）劉娘府南南區(qū)、劉劉娘府北北區(qū)、福福壽嶺、模式口口、法海海寺片區(qū)區(qū)20088/122-20011/10（36個個月）一級開發(fā)發(fā)完畢20100/111-20011/1(3個月月)65.332422.88710%42.445注：1、銀行行貸款資資金成本本總共由由3部分分構成，考慮到到金融政政策調整整和投資資風險因因素，暫暫時以年年利率110%計計算。貸款基準準利率+管理費費（房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)貸款基基準利率率上浮110-330%）+財務務顧問費費（收取取咨詢費費、評估估費及財財務包裝裝費

14、等）2、銀行行貸款總總金額計計算去除除總投資資估算的的財務費費用項目目。二、項目目總體市市政實施施方案：根據(jù)西山山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃及北北京市一一級土地地開發(fā)，市政工工作需做做到七通通一平。1、供水水方案：目前，項項目周遍遍地區(qū)的的供水系系統(tǒng)分為為兩部分分，劉娘娘府以西西地區(qū)主主要為首首鋼用地地，其供供水由首首鋼供水水系統(tǒng)解解決；劉劉娘府以以東地區(qū)區(qū)主要由由楊莊水水廠和自自備井供供水系統(tǒng)統(tǒng)解決。楊莊水水廠現(xiàn)狀狀供水能能力為66.9萬萬立方米米/日，20003年高高日供水水量為33.699萬立方方米。規(guī)劃新建建開發(fā)區(qū)區(qū)的供水水均由城城市自來來水管網(wǎng)網(wǎng)供給，由楊莊莊水廠來來解決。項目總體體

15、規(guī)劃需需新建管管線如下下：金頂山路路敷設DDN2000至DDN3000的上上水管線線9777米。福壽嶺地地鐵站至至水岸小小鎮(zhèn)道路路敷設DDN2000的上上水管線線8711米永定河北北路新建建DN3300毫毫米自來來水管110233米。西小府路路新建DDN4000毫米米自來水水管13316米米。金頂北路路新建DDN3000DDN5000上水水管線111066米。永定河南南路新建建DN2200DN3300上上水管線線9200米。金頂東路路新建DDN3000上水水管線3356米米。模式口大大街接入入DN1100毫毫米自來來水支管管6500米。模式口大大街敷設設DN2200的的上水管管線15500米米

16、。2、雨水水方案： （1）現(xiàn)狀狀情況項目規(guī)劃劃建設用用地永定定河引水水渠以南南地區(qū)位位于現(xiàn)狀狀瑯黃溝溝暗溝的的流域范范圍內(nèi)。沿永定定河引水水渠以北北地區(qū)有有現(xiàn)狀八八大處排排水溝。其余規(guī)規(guī)劃建設設用地現(xiàn)現(xiàn)狀沒有有雨水管管道，雨雨水通過過地面徑徑流就近近排入八八大處排排水溝和和永定河河引水渠渠。 （2）項項目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：金頂山路路上新建建雨水管管道，向向南接入入永定河河引水渠渠，規(guī)劃劃管徑為為8000140009668米。永定河北北路新建建800014000的雨雨水管線線10223米。劉娘府東東街至金金頂山路路新建8000的雨水水管線9982米米。劉娘府東東街新建建8000的雨水水

17、管線7732米米。金頂山路路至水岸岸小鎮(zhèn)新新建8000的雨水水管線9977米米。金頂北路路新建111066米，10000雨水水管道，接入現(xiàn)現(xiàn)狀瑯黃黃溝暗溝溝。金頂東路路新建3356米米，800雨雨水管道道，接入入金頂北北路。西小府路路新建113166米，10000雨水水管道，接入金金頂北路路。法海寺雨雨水直接接排入附附近的明明溝。模式口敷敷設DNN8000的雨水水管線115000米。（3）總總設計費費用255.299萬元，其中包包括污水水設計費費用。3、污水水方案：（1）現(xiàn)現(xiàn)狀情況況項目地區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設用地地沿金頂頂北路（蘋果園園大街以以東路段段）有60008000的現(xiàn)現(xiàn)狀污水水管道。根據(jù)北京

18、市市區(qū)污水水排除總總體規(guī)劃劃，劉劉娘府地地區(qū)的污污水排除除屬于現(xiàn)現(xiàn)狀南旱旱河污水水截流管管的流域域范圍，污水最最終進入入小紅門門污水處處理廠。（2）項項目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：金頂山路路新建DDN4000的污污水管線線9777米。永定河北北路新建建400的的污水管管線10023米米。西小府路路新建5000的污污水管線線13116米。金頂北路路新建400污污水管道道11006米。向東接接入現(xiàn)狀狀的污水水管線。金頂東路路新建400污污水管道道3566米。法海寺旅旅游中心心新建DD3000污水管管線1550米，與模式式口大街街交匯。模式口敷敷設DNN4000的污水水管線115000米，與與金頂

19、山山路相接接。4、天然然氣方案案：（1）現(xiàn)現(xiàn)狀情況況金頂山路路有現(xiàn)狀狀DN5500的天然然氣中壓壓管道。金頂北北路東段段有現(xiàn)狀狀DN4400中壓天天然氣管管道在規(guī)規(guī)劃區(qū)設設三座中中低壓調調壓站。（2）項項目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：新建福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設DNN2000天然然氣中壓壓管道8871米米。西小府路路新建DDN2000的的天然氣氣中壓管管道13316米米。金頂北路路新建天天然氣中中壓管道道DN220011006米。新建1150mmm管道道由模模式口大大街引入入服務務于旅游游中心1150米米。京門路現(xiàn)現(xiàn)狀DNN5000天然氣氣中壓管管道破口口敷設DDN2000的天

20、天然氣管管道15500米米。 （3）設計費費用為114.005萬元元。5、熱力力方案： （1） 規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)擬擬建三座座熱力站站規(guī)劃自八八大處道道路現(xiàn)狀狀DN8800熱力管管道開口口，沿永永定河北北路新建建DN4400熱力管管道10023米米。永定河北北路熱力力管道破破口敷設設DN4400的的熱力管管道14471米米，接入入水岸小小鎮(zhèn)。西小府路路新建DDN4000熱熱力管道道7611米。自模式口口大街的的熱力管管道，分分別接入入金頂北北路DNN4000和永永定河南南路DNN4000，111066米、9200米。自京門路路現(xiàn)狀DDN10000熱熱力干管管破口接接入DNN4000的熱力力管道1150

21、00。（2）總總設計費費用為00.2萬萬元。6、電力力方案：（1）新新建三座座10千千伏電力力開閉站站金頂山路路敷設88150的電電纜管道道9777米永定河北北路新建建8150的電電纜管道道10223米。西小府路路新建88150的電電纜管道道13116米。金頂北路路敷設881500的電電纜管道道11006米。劉娘府南南區(qū)111萬高壓壓入地，新建9900米米的電力力管溝共共計費用用10000萬元元。新建8150的電電纜管道道，由金金頂山北北路引入入15000米。模式口敷敷設1500電纜纜，總長長度為6650米米。法海寺旅旅游中心心附近設設3000KVAA、旅游游中心設設3000kvaa箱式變變壓

22、器各各一臺，共計770萬元元。（2）總總設計費費用為119.006萬元元。7、電信信方案： （1）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)設一一座電信信局所，沿金頂頂山路敷敷設244孔電信信管道9977米米。福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設244孔電信信管道8871米米、西小小府路新新建244孔電信信管道113166米。永永定河北北路新建建24孔電電信管道道10223米、永定河河南路新新建244孔電信信管道9920米米。金頂頂北路新新建244孔電信信管道111066米。法法海寺新新建122孔電信信管道6650米米。模式式口大街街敷設112孔通通信管道道15000米由由金頂山山北路引引入。（2）設設計費用用為6.6萬

23、元元。8、中水水方案：根據(jù)北北京市區(qū)區(qū)再生水水利用總總體規(guī)劃劃，規(guī)規(guī)劃在模模式口大大街金頂北北路上布布置中水水管道干干線。本本次規(guī)劃劃考慮自自模式口口大街金頂北北路引中中水管道道，水源源由五里里坨污水水處理廠廠提供中中水。新建管線線如下：模式口大大街布置置DN4400中水管管道15500米米及金頂頂北路布布置DNN4000中水水管道111066米、金金頂山路路布置DDN2000-DN4400的中水水管道9977米米、福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設DNN1000的中水水管線8871米米。由金金頂山路路中水管管道破口口接入，沿永定定河北路路新建DDN2000的的中水管管道米110233米

24、、西西小府路路新建DDN2000的的中水管管道13316米米。9、道路路方案：（1）根根據(jù)項目目總體規(guī)規(guī)劃，北北京西山山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)共建設設道路113.006kmm,總建建筑面積積為311.833萬。（2）設設計費用用為322.655萬元。10、路路燈建設設方案：（1）根根據(jù)項目目總體規(guī)規(guī)劃，北北京西山山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)共建設設道路112.446kmm,共建建設路燈燈13995萬元元。（2）設設計費用用為111.166萬元。三、各地地塊的一一級土地地開發(fā)工工作方案案：1、劉娘娘府南區(qū)區(qū)（C11、C22）地塊塊：項目四四至、面面積：項目四至至：東至至規(guī)劃道道路，南南至規(guī)劃劃道路，西至金金頂山

25、路路及劉娘娘府集體體土地產(chǎn)產(chǎn)權界，北至永永定河引引水渠南南路。面積：665.559公頃頃分塊原原因、現(xiàn)現(xiàn)階段工工作成果果：劉娘府南南區(qū)是石石景山區(qū)區(qū)政府招招商引資資項目中中劉娘府府綜合改改造項目目的C11、C22地塊。經(jīng)過北北京公司司與石景景山區(qū)土土地儲備備中心的的溝通了了解到，此地塊塊（劉娘娘府南區(qū)區(qū)C1、C2地地塊）已已經(jīng)上過過市聯(lián)席席會，并并已通過過，取得得聯(lián)席會會會議紀紀要?，F(xiàn)現(xiàn)確認以以招投標標的方式式確定項項目開發(fā)發(fā)主體，并可馬馬上進入入招投標標的實際際操作階階段。北北京公司司出于盡盡快實際際運作“北京西西山國際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”項目一一級土地地開發(fā)的的目的考考慮，初初步?jīng)Q定定劉娘府府南

26、區(qū)地地塊就按按石景山山區(qū)政府府招商項項目劉娘娘府綜合合改造項項目南區(qū)區(qū)C1、C2地地塊邊界界面積確確定，并并盡快啟啟動劉娘娘府地塊塊的土地地一級開開發(fā)授權權程序。劉娘府府南區(qū)(C1、C2)工作方方案：A、征地地方案按照中中華人民民共和國國土地管管理法和國國務院關關于深化化改革嚴嚴格土地地管理的的決定，結合合石景山山區(qū)實際際發(fā)生的的情況，由一級級開發(fā)實實施主體體與農(nóng)民民集體經(jīng)經(jīng)濟組織織協(xié)商確確定：劉劉娘府地地區(qū)（南南岸）綜綜合改造造項目征征地面積積共計662.888公頃頃，合計計9433.177畝。建建設用地地42.84公公頃，農(nóng)農(nóng)用地220.004公頃頃（主要要為金頂頂山的山山林地）。 征地補

27、補償費用用詳見征征地補償償費用計計算表：征地補償償費計算算表征地補償償費序號項目數(shù)量計費標準準補償金額額（萬元元）1土地補償償費農(nóng)用地300.53畝畝37.55萬元/畝112770建設用地地642.64畝畝37.55萬元/畝240999小計3536692青苗補償償費3其它土地地附著物物補償林木300.53畝畝1萬元/畝301水井、墳墳塋等360880萬元元1%361小計6624安置補助助費勞動力安安置補助助費943.17畝畝15萬元元/畝1414485其它費用用及稅金金耕地復墾墾費耕地占用用稅防洪費20.449萬20元/410小計4106不可預見見費505889萬元元10%50599合 計計約

28、合每畝畝59萬萬元556448B、拆遷遷方案及及國有土土地收購購費用：根據(jù)北京京市人民民政府第第87號號令北北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法；京京政函200011109號號關于于北京市市城市房房屋拆遷遷補助費費有關規(guī)規(guī)定的批批復；京國土土房管拆拆200037777號關關于修改改并重新新印發(fā)北京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法實施施意見的通知知；京京國土房房管拆字字2000112334號關于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知，并并結合本本地區(qū)拆拆遷實際際情況實實行貨幣幣補償，補償款款根據(jù)被被拆遷房房屋的區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑面積積等因素素，以房房地產(chǎn)市市場評估估價確定定。被拆

29、拆遷房屋屋的房地地產(chǎn)市場場評估價價包括房房屋的重重置成新新價和區(qū)區(qū)位補償償價，具具體按京京國土房房管拆字字2000112334號關于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知。集體土地地上非住住宅房屋屋：集體體土地上上非住宅宅房屋拆拆遷，按按照北京京市人民民政府令令第1448號北京市市建設征征地補償償安置辦辦法中中第十七七條的規(guī)規(guī)定“拆遷非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、構構筑物的的，按照照重置成成新價格格予以補補償；公公益公共共設施確確需遷建建的，應應當遷建建。拆遷遷經(jīng)營性性用房造造成停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)經(jīng)經(jīng)濟損失失的，應應當按照照規(guī)定給給予一次次性停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)補補助費”。拆遷面積積經(jīng)過對對項

30、目地地形圖、土地權權屬圖兩兩圖疊加加以及項項目地塊塊CADD圖的分分析、測測量取得得，并部部分面積積由蘋果果園房管管所、蘋蘋果園街街道辦事事處提供供。國有土地地和集體體土地上上非住宅宅房屋均均按照有有關規(guī)定定給予115000元/平平方米的的停產(chǎn)停停業(yè)補助助。獎勵政策策：（1）提提前搬家家獎：在在拆遷獎獎勵期內(nèi)內(nèi)簽訂拆拆遷補償償協(xié)議并并按協(xié)議議規(guī)定日日期搬家家交房的的每戶獎獎勵提前前搬家獎獎50000元，獎勵期期內(nèi)未搬搬家的不不予獎勵勵。（2）搬搬家補助助費：搬搬遷補助助費按照照每平方方米255元/平平方米補補助。（3）支支持重點點工程獎獎勵費：劉娘府府地區(qū)綜綜合改造造項目為為重點工工程，按按照

31、相關關規(guī)定給給予每戶戶15萬萬元的支支持重點點工程獎獎勵費。拆遷過渡渡費：25000元/戶戶/月（取值租租房周轉轉費20000元元/戶/月、生生活補助助費3000元/戶/月月、交通通補助費費2000元/戶戶/月）。居民拆遷遷補償價價表居民基準準補償價名稱取值范圍圍實際取值值備注基準地價價106001822016000京政發(fā)20002332號現(xiàn)狀容積積率0.4-0.550.499規(guī)劃容積積率1r21.955K1.6992基準房價價4000040000（基準地地價K+基基準房價價）=667077國有企業(yè)業(yè)區(qū)位補補償價表表國有企業(yè)業(yè)區(qū)位補償償價名稱取值范圍圍取值備注區(qū)位價格格300004000040

32、000容積率調調整系數(shù)數(shù)(K11)1.5661.566房屋原用用途調整整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途途調整系系數(shù)(KK3)11941996（區(qū)位價價格K1K2K3）=56616國有土地地收購費費用表項目數(shù)量（單單位：平平方米）取值范圍圍標準（元元/平方方米）金額（萬萬元）備注國有土地地取得費費11388912900200802000022788京政發(fā)20002332號拆遷補償償費計算算表拆遷補償償費序號項目數(shù)量計費標準準補償金額額（萬元）1農(nóng)/居民民拆遷拆遷補償償費10.119萬67077元/683446(房屋重重置)拆拆遷補償償費10.119萬25000元/254775地上附屬屬物補償償

33、費1.3萬萬450元元/585搬家補助助費10.119萬20元/204家電改移移補助費費11000戶500元元/戶55提前搬家家獎11000戶50000元/戶戶550支持重點點工程費費11000戶15萬元元/戶165000折合1009633（元/平米）小計11177152國有企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補償償費11388956166元/63966搬遷補助助費11388925元/28房屋重置置費113889850/968停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補助費費11388915000元/17088折合79990（元/平平米）小計910003集體企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補償償費13.444萬850元元/114224搬遷補助助費13.444萬25

34、元/336停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補助費費13.444萬15000元/201660折合23375（元/平平米）小計3192204其他費用用拆遷服務務費1527735萬萬元1%15277拆遷評估估費1527735萬萬元1%15277拆除清運運費26.003萬20元/521小計357555不可預見見費156331010%156331合 計計1683366注：由于于項目實實際運作作中，民民宅類采采用900%定向向安置，因此實實際拆遷遷補償款款應為：16883666 （683346254475）90%=8339277萬元；實際安安置房面面積為：10.1990%1.22=111萬平方方米（根根據(jù)石景景山區(qū)實實際拆遷遷

35、安置經(jīng)經(jīng)驗，拆拆遷安置置比取11：1.2）C、投資資估算劉娘府南南區(qū)一級級開發(fā)成成本估算算表序號項目名稱稱單位合計備注一征地費用用億5.566二現(xiàn)金補償償及住宅宅，非住住宅補償償，國有有土地回回購等費費用億9.211其中過渡渡安置費費59440萬元元，按225000元/戶戶/月，1100090%=9990戶，過渡期期按244個月計計三市政基礎礎設施費費億0.833四財務費用用億2.033（一+二二三）*655*110*2五總計費用用億17.664一+二+三+四四 D、項目目一級開開發(fā)工作作計劃劉娘府南區(qū)土地一級開發(fā)計劃時間表項目序號工作內(nèi)容計劃時間前期工作起始時間（年.月）結束時間（年.月）持

36、續(xù)時間（日） 劉娘府南區(qū)（C1、C2）土地一級開發(fā)實施方案1制定土地一級開發(fā)主體招標方案2008.122009.1602區(qū)國土分局局長辦公會確定招標底價2008.122009.1603區(qū)聯(lián)席會審定招標底價2008.122009.1604報市招標底價申請2008.122009.1605編制招標文件2008.122009.1606發(fā)布招標公告2008.122009.1607現(xiàn)場踏勘、答疑、招標前會議2008.122009.1608成立評標委員會2008.122009.1609投標人交納投標保證金2008.122009.16010招標、開標、唱標、評標、確定中標人，發(fā)出中標通知書2008.12200

37、9.16011取得一級土地開發(fā)批復2008.122009.16012簽訂土地一級開發(fā)合同，取得土地一級開發(fā)授權文件并辦理相關手續(xù)2008.122009.160控規(guī)調整13委托編制控規(guī)調整可行性論證報告2008.122008.123014進行控規(guī)調整的報批2009.12009.130公開招標并進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制15北京房地產(chǎn)產(chǎn)品（四合院、購物中心、酒店等）調研，給修規(guī)制定提供市場依據(jù)）2008.122009.722016委托進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2008.122009.415017辦理評估公司、拆遷公司招投標 （拆遷前置事項）2008.122008.1210

38、18確定拆遷、評估單位 （拆遷前置事項）2008.122008.1210立項19委托編制可行性研究報告 （立項前置事項）2008.122009.15020確定編制環(huán)評、交評等相關報告單位 （立項前置事項）2008.122009.15021編制環(huán)評、交評等相關報告 （立項前置事項）2008.122009.15022進行征地前期土地評估，并初步談判，草簽協(xié)議（征地前置事項）2008.122009.15023辦理用地預審2009.22009.36024辦理環(huán)境影響評價報告審批2009.22009.36025辦理交通影響評價報告審批2009.22009.36026辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）

39、2009.22009.36027辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.22009.36028辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.22009.36029辦理銀行資金信用證明（要求總投資額的35%以上，且為當月的資金證明）2009.32009.43030辦理立項報批，并取得立項批復2009.42009.430規(guī)劃意見書31辦理撥地訂樁2009.22009.23032辦理并取得規(guī)劃意見書2009.32009.33033辦理市政專業(yè)部門市政接用意見2009.42009.56034委托編制市政道路、雨污水初步設計及管網(wǎng)綜合2009.52009.79035設計單位報裝2009.82009

40、.83036辦理市政工程規(guī)劃意見書2009.92009.1060國有土地收購37對國有土地及其地上物進行評估2008.122009.618038編制土地收購方案2009.22009.716039協(xié)商并簽訂土地收購合同2009.72009.1090征地40辦理勘測定界成果報告 （征地前置事項）2009.32009.33041辦理地質災害評估報告批復 （征地前置事項）2009.22009.23042辦理征地村（居）民代表會會議紀要 （征地前置事項）2009.22009.23043簽署征地補償安置協(xié)議 （征地前置事項）2009.32009.46044建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表（蓋章）2009

41、.32009.46045繳納耕地開墾費、防洪費、新增建設用地使用費2009.32009.46046辦理征地手續(xù)2009.52009.53047制定拆遷補償安置方案 （拆遷前置事項）2009.32009.46048制定征地補償方案 （征地前置事項）2009.32009.33049取得征地批復2009.62009.1015050委托拆遷、評估單位入戶調查和評估 （拆遷前置事項）2009.42009.918051制定拆遷補償安置工作計劃 （拆遷前置事項）2009.92009.106052申請年度拆遷計劃 （拆遷前置事項）2009.82009.96053申請拆遷公告 （拆遷前置事項）2009.1020

42、09.103054申請暫停辦理相關事宜 （拆遷前置事項）2009.102009.103056辦理市政招投標，確定施工、監(jiān)理單位2010.12010.13057辦理建設用地規(guī)劃許可證2009.112010.19058委托設計單位，進行施工圖設計，并出具預算2009.112010.19059辦理規(guī)劃工程許可證（市政） 2010.22010.230實施征地并進行補償60實施征地補償2010.22010.23061辦理拆遷補償安置資金證明文件 （拆遷前置事項）2010.22010.230實施國有土地收購62實施國有土地使用權收購，支付國有土地收購款2010.22010.230拆遷63辦理拆遷許可證20

43、09.112010.19064核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證2009.112010.19065核發(fā)城市房屋拆遷許可證2009.112010.19066辦理征地結案2009.112010.19067辦理建設用地批準書2009.112010.19068實施拆遷2010.12010.412069隨著拆遷的進行，實施文物勘探2010.12010.412070進行文物保護性挖掘的協(xié)調工作2010.12010.412071辦理市政開工手續(xù)2010.22010.49072市政建設2010.52010.790上市73審核土地一級開發(fā)成本2010.82010.96074土地一級開發(fā)竣工驗收2010.82010.96

44、075確定土地出讓價格2010.82010.96076確定上市方案、辦理上市申請手續(xù)2010.82010.960一級開發(fā)結束注：由于于北京市市報批征征地一般般只有55月和112月這這兩個重重要的時時間節(jié)點點，因此此，劉娘娘府南區(qū)區(qū)報批征征地必須須在5月月份之前前，將征征地所需需全部手手續(xù)上報報。2、劉娘娘府北區(qū)區(qū)地塊：項目四四至、面面積： 項項目四至至：東至至規(guī)劃道道路，南南至永定定河引水水渠北路路，西至至金頂山山北街，北至金金頂北街街及西小小府村集集體土地地產(chǎn)權界界 面面積：667.001公頃頃分塊原原因、現(xiàn)現(xiàn)階段工工作成果果：劉娘府北北區(qū)是石石景山區(qū)區(qū)政府招招商引資資項目中中劉娘府府綜合改

45、改造項目目的A11、A22地塊。經(jīng)過北北京公司司與石景景山區(qū)土土地儲備備中心的的溝通了了解到，此地塊塊（劉娘娘府北區(qū)A11、A22地塊）已經(jīng)在在制作一一級土地地開發(fā)實實施方案案，在為為上北京京市聯(lián)席席會做最最后的準準備。北北京公司司根據(jù)此此信息，初步?jīng)Q決定按石石景山區(qū)區(qū)招商項項目劉娘娘府綜合合改造項項目A11、A22地塊邊邊界確定定劉娘府府北區(qū)地地塊邊界界，并盡盡快進入入一級土土地開發(fā)發(fā)聯(lián)席會會階段，因北京京市聯(lián)席席會為不不定期召召開，但但北京公公司應盡盡快督促促專業(yè)公公司制作作好劉娘娘府北區(qū)區(qū)（A11、A22地塊）一級土土地開發(fā)發(fā)實施方方案，已已備隨時時上聯(lián)席席會。劉娘府府北區(qū)(AA1、AA

46、2)工工作方案案：A、征地地方案：按照中中華人民民共和國國土地管管理法和國國務院關關于深化化改革嚴嚴格土地地管理的的決定，結合合石景山山區(qū)實際際發(fā)生的的情況，由一級級開發(fā)實實施主體體與農(nóng)民民集體經(jīng)經(jīng)濟組織織協(xié)商確確定：劉劉娘府地地區(qū)綜合合改造項項目征地地面積共共計600.011公頃，合計9900.15畝畝。建設設用地339.997公頃頃，農(nóng)用用地200.044公頃。青苗補補償主要要為耕地地，補償償費用按按照開始始協(xié)商征征地方案案前地上上青苗的的具體情情況確定定補償一一季。征地補償償費用詳詳見征地地補償費費用計算算表征地補償償費序號項目數(shù)量計費標準準補償金額額（萬元元）1土地補償償費農(nóng)用地300

47、.53畝畝37.55萬元/畝112770建設用地地599.55畝畝37.55萬元/畝224883小計3375532青苗補償償費耕地8850002.5元元/22.1133其它土地地附著物物補償林地258.45畝畝1萬元/畝258.45果樹193.2畝10元/128.8其他283.87小計671.124安置補助助費勞動力安安置補助助費900.15畝畝15萬元元/畝1350025其它費用用及稅金金耕地復墾墾費88500030元/265.5耕地占用用稅8850009元/79.665防洪費20元/20477.8小計23922.9556不可預見見費503441萬元元10%50344合 計計約合每畝畝61.

48、5萬元元553775B、拆遷遷方案及及國有土土地收購購費用：根據(jù)北京京市人民民政府第第87號號令北北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法；京京政函200011109號號關于于北京市市城市房房屋拆遷遷補助費費有關規(guī)規(guī)定的批批復；京國土土房管拆拆200037777號關關于修改改并重新新印發(fā)北京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法實施施意見的通知知；京京國土房房管拆字字2000112334號關于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知，并并結合本本地區(qū)拆拆遷實際際情況實實行貨幣幣補償，補償款款根據(jù)被被拆遷房房屋的區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑面積積等因素素，以房房地產(chǎn)市市場評估估價確定定。被拆拆遷房屋屋

49、的房地地產(chǎn)市場場評估價價包括房房屋的重重置成新新價和區(qū)區(qū)位補償償價，具具體按京京國土房房管拆字字2000112334號關于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知。集體土地地上非住住宅房屋屋：集體體土地上上非住宅宅房屋拆拆遷，按按照北京京市人民民政府令令第1448號北京市市建設征征地補償償安置辦辦法中中第十七七條的規(guī)規(guī)定“拆遷非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、構構筑物的的，按照照重置成成新價格格予以補補償；公公益公共共設施確確需遷建建的，應應當遷建建。拆遷遷經(jīng)營性性用房造造成停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)經(jīng)經(jīng)濟損失失的，應應當按照照規(guī)定給給予一次次性停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)補補助費”。拆遷面積積經(jīng)過對對項目地地形圖

50、、土地權權屬圖兩兩圖疊加加以及項項目地塊塊CADD圖的分分析、測測量取得得，并部部分面積積由蘋果果園房管管所、蘋蘋果園街街道辦事事處提供供。國有土地地和集體體土地上上非住宅宅房屋均均按照有有關規(guī)定定給予115000元/平平方米的的停產(chǎn)停停業(yè)補助助。獎勵政策策：（1）提提前搬家家獎：在在拆遷獎獎勵期內(nèi)內(nèi)簽訂拆拆遷補償償協(xié)議并并按協(xié)議議規(guī)定日日期搬家家交房的的每戶獎獎勵提前前搬家獎獎50000元，獎勵期期內(nèi)未搬搬家的不不予獎勵勵。（2）搬搬家補助助費：搬搬遷補助助費按照照每平方方米255元/平平方米補補助。（3）支支持重點點工程獎獎勵費：劉娘府府地區(qū)綜綜合改造造項目為為重點工工程，按按照相關關規(guī)定

51、給給予每戶戶15萬萬元的支支持重點點工程獎獎勵費。拆遷過渡渡費：25000元/戶戶/月（取值租租房周轉轉費20000元元/戶/月、生生活補助助費3000元/戶/月月、交通通補助費費2000元/戶戶/月）。居民拆遷遷補償價價表居民基準準補償價名稱取值范圍圍實際取值值備注基準地價價106001822016000京政發(fā)發(fā)2000232號號現(xiàn)狀容積積率0.4-0.550.499規(guī)劃容積積率1r21.955K1.6992基準房價價4000040000（基準地地價K+基基準房價價）=667077國有企業(yè)業(yè)區(qū)位補補償價表表國有企業(yè)業(yè)區(qū)位補償償價名稱取值范圍圍取值備注區(qū)位價格格300004000040000容

52、積率調調整系數(shù)數(shù)(K11)1.5661.566房屋原用用途調整整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途途調整系系數(shù)(KK3)11941996（區(qū)位價價格K1K2K3）=56616國有土地地收購費費用表項目數(shù)量（單單位：平平方米）取值范圍圍標準（元元/平方方米）金額（萬萬元）備注國有土地地取得費費25655112900200802000051300京政發(fā)20002332號拆遷補償償費計算算表拆遷補償償費序號項目數(shù)量計費標準準補償金額額（萬元）1農(nóng)/居民民拆遷拆遷補償償費6.5萬萬67077元/435996(房屋重重置)拆拆遷補償償費6.5萬萬25000元/162550地上附屬屬物補償償費1萬450元元

53、/450搬家補助助費6.5萬萬20元/130家電改移移補助費費786戶戶500元元/戶39提前搬家家獎786戶戶50000元/戶戶393支持重點點工程費費786戶戶15萬元元/戶117990折合1111777（元/平米）小計7264482國有企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補償償/86122搬遷補助助費15333425元/38房屋重置置費153334850/13033停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補助費/23000折合79990（元/平平米）小計1225533集體企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補償償費10萬850元元/85000搬遷補助助費10萬25元/250停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補助費費10萬15000元

54、/150000折合23375（元/平平米）小計2375504其他費用用拆遷服務務費1086651萬萬元1%10877拆遷評估估費1086651萬萬元1%10877拆除清運運費19萬20元/380小計225445不可預見見費111225010%111225合 計計1223375注：由于于項目實實際運作作中，民民宅類采采用900%定向向安置，因此實實際拆遷遷補償款款應為：12223755 （435596162250）90%=6885133.6萬萬元；實實際安置置房面積積為：66.590%1.22=7.02萬萬平方米米（根據(jù)據(jù)石景山山區(qū)實際際拆遷安安置經(jīng)驗驗，拆遷遷安置比比取1：1.22）C、投資資

55、估算：劉娘府北北區(qū)地塊塊一級開開發(fā)成本本估算表表序號項目名稱稱單位合計備注一征地費用用億5.544二現(xiàn)金補償償及住宅宅，非住住宅補償償，國有有土地回回購等費費用億7.799含過渡安安置費442444萬，按按25000元/月，778690%=708戶，過渡期期按244個月計計三市政基礎礎設施費費億0.7009四財務費用用億1.822（一+二二三）*655*110*2五總計費用用億15.886一+二+三+四四 D、項目目一級開開發(fā)工作作計劃：劉娘府北區(qū)（A1、A2地塊）土地一級開發(fā)計劃時間表項目序號工作內(nèi)容計劃時間前期工作起始時間（年.月）結束時間（年.月）持續(xù)時間（日）劉娘府北區(qū)A1、A2地塊土

56、地一級開發(fā)實施方案1進行地上物調查統(tǒng)計 2008.122008.12202進行征地前摸底調查2008.122008.12203進行現(xiàn)場拍照2008.122008.12204收集項目適用的特殊政策2008.122008.12205委托編制土地一級開發(fā)實施方案2008.122008.12206準備編寫征地工作方案所需資料2008.122008.12207提供各地快規(guī)劃詳細指標2008.122008.12208準備編寫投資方案所需材料2008.122008.12209一級開發(fā)的成本估算及預決算（拆遷、市政、零星工程等）2008.122008.122010協(xié)助及監(jiān)督專業(yè)公司編制土地一級開發(fā)實施方案20

57、08.122008.25011土地一級開發(fā)實施方案編制完畢，上市聯(lián)席會并取得市聯(lián)席會會議紀要2009.22009.511012簽訂土地一級開發(fā)合同，取得土地一級開發(fā)授權文件并辦理相關手續(xù)2009.62009.610控規(guī)調整13委托編制控規(guī)調整可行性論證報告2008.122009.29014進行控規(guī)調整的報批2009.32009.7130公開招標并進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制15北京房地產(chǎn)產(chǎn)品（四合院、購物中心、酒店等）調研，給修規(guī)制定提供市場依據(jù)）2008.122009.928016委托進行北京西山國際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2009.22009.512017辦理評估公司、拆遷公司招

58、投標 （拆遷前置事項）2009.32009.68018確定拆遷、評估單位 （拆遷前置事項）2009.32009.680立項19委托編制可行性研究報告 （立項前置事項）2009.22009.612020確定編制環(huán)評、交評等相關報告單位 （立項前置事項）2009.22009.612021編制環(huán)評、交評等相關報告 （立項前置事項）2009.22009.612022進行征地前期土地評估，并初步談判，草簽協(xié)議 （征地前置事項）2009.22009.612023辦理用地預審2009.62009.99024辦理環(huán)境影響評價報告審批2009.62009.99025辦理交通影響評價報告審批2009.62009.

59、99026辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）2009.62009.99027辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.62009.99028辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）2009.62009.99029辦理銀行資金信用證明（要求總投資額的35%以上，且為當月的資金證明）2009.92009.10 3030辦理立項報批，并取得立項批復2009.10 2009.1130規(guī)劃意見書31辦理撥地訂樁2009.72009.84032辦理并取得規(guī)劃意見書2009.82009.10 5033辦理市政專業(yè)部門市政接用意見2009.92009.129034委托編制市政道路、雨污水初步設計及管網(wǎng)綜合

60、2009.112010.312035設計單位報裝2010.32010.43036辦理市政工程規(guī)劃意見書2010.42010.660國有土地收購37對國有土地及其地上物進行評估2009.62009.1115038編制土地收購方案2009.72009.1215039協(xié)商并簽訂土地收購合同2009.122010.390征地40辦理勘測定界成果報告 （征地前置事項）2009.82009.93041辦理地質災害評估報告批復 （征地前置事項）2009.82009.10 6042辦理征地村（居）民代表會會議紀要 （征地前置事項）2009.82009.10 6043簽署征地補償安置協(xié)議 （征地前置事項）200