北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目工作1712248372-百

1、 金宸集團(tuán)成就世界人居夢(mèng)想PAGE PAGE 60北京西山山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn) 一級(jí)土地地開發(fā)實(shí)實(shí)施方案案目 錄一、前言言3（一）項(xiàng)項(xiàng)目分宗宗圖 3（二）項(xiàng)項(xiàng)目工作作總體情情況 41、各地地塊的基基本情況況、開發(fā)發(fā)順序簡(jiǎn)簡(jiǎn)介42、項(xiàng)目目征地總總體費(fèi)用用情況53、項(xiàng)目目國(guó)有土土地收購(gòu)購(gòu)總體費(fèi)費(fèi)用情況況54、項(xiàng)目目拆遷總總體費(fèi)用用情況55、項(xiàng)目目市政總總體費(fèi)用用情況66、項(xiàng)目目一級(jí)開開發(fā)總投投資估算算77、項(xiàng)目目融資總總體工作作安排 7二、項(xiàng)目目總體市市政實(shí)施施方案9三、項(xiàng)目目中各地地塊一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)工作作方案 141、劉娘娘府南區(qū)區(qū)（C11、C22）地塊塊工作方方案142、劉娘娘府北區(qū)區(qū)（A11

2、、A22）地塊塊工作方方案233、福壽壽嶺地塊塊工作方方案 3334、模式式口地塊塊工作方方案 4425、法海海寺公園園工作方方案 550四、投資資分析 52五、融資資計(jì)劃533六、北京京西山國(guó)國(guó)際文化化小鎮(zhèn)一一級(jí)土地地開發(fā)總進(jìn)進(jìn)度橫道圖57七、結(jié)束束語(yǔ)57北京西山山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目工作作報(bào)告一、前言言石景山位位于長(zhǎng)安安街西沿沿線，是是外城四四區(qū)中距距市區(qū)最最近的城城區(qū)，北北枕小西西山，西西倚永定定河，是是城八區(qū)區(qū)中唯一一有山林林的城區(qū)區(qū)，自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。該該區(qū)域擁?yè)碛蟹ê：Ｋ?、八八大處公公園、承承恩寺、模式口口歷史文文化保護(hù)護(hù)街區(qū)，具有深深厚的歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)。北京西山山國(guó)

3、際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于石石景山區(qū)區(qū)中部，分為模模式口和和劉娘府府兩個(gè)片片區(qū)。其其中模式式口片區(qū)區(qū)與翠微微山相連連、劉娘娘府片區(qū)區(qū)與金頂頂山相連連，永定定河自西西向東穿穿過(guò)劉娘娘府片區(qū)區(qū)，項(xiàng)目目傍山依依水，具具備良好好的開發(fā)發(fā)條件，結(jié)合石石景山未未來(lái)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和周邊邊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)趨勢(shì)來(lái)來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目有著著良好的的市場(chǎng)前前景。結(jié)合北京京西山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)權(quán)屬地地界的自自然分布布、政府府對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)順順序的要要求、拆拆遷難度度、資金金周轉(zhuǎn)，開發(fā)周周期和進(jìn)進(jìn)度及每每個(gè)地塊塊不同現(xiàn)現(xiàn)狀等情情況和要要求，將將項(xiàng)目分分為七宗宗地塊，具體分分宗如下下：（一）項(xiàng)項(xiàng)目分宗宗圖（二）項(xiàng)項(xiàng)目總體體情況1、各地地塊

4、的基基本情況況、開發(fā)發(fā)順序簡(jiǎn)簡(jiǎn)介地塊分宗宗基本情況況與工作作進(jìn)展開發(fā)周期期資金需求求（億元元）劉娘府南南區(qū)（C1、C2）該地塊已已經(jīng)上過(guò)過(guò)市政府府聯(lián)席會(huì)會(huì)議，需需招投標(biāo)標(biāo)確定土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主主體；主主要為平平房民宅宅，拆遷遷相對(duì)容容易，北北京奧宸宸在此基基礎(chǔ)上開開發(fā)可縮縮短開發(fā)發(fā)周期?？勺钕认葐?dòng)。20088/122-20010/9(222個(gè)月月)17.664億元元?jiǎng)⒛锔北眳^(qū)(A1、A2)石景山區(qū)區(qū)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備整理理中心正正在編制制一級(jí)土土地開發(fā)發(fā)實(shí)施方方案，其其上報(bào)審審批還需需較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間。此此地塊規(guī)規(guī)劃為低低密度住住宅，早早開發(fā)可可早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售，為第二二塊啟動(dòng)動(dòng)的地塊塊。20088/122

5、-20011/4(229個(gè)月月)15.886億元元模式口地地塊正在編制制歷史文文化保護(hù)護(hù)街區(qū)方方案，審審批時(shí)間間較長(zhǎng)。待獲得得審批后后，再編編制一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)方案案。20088/122-20011/8(333個(gè)月月)10.11億元福壽嶺地地鐵地塊塊準(zhǔn)備確定定國(guó)有土土地是否否可回購(gòu)購(gòu)，已確確定一級(jí)級(jí)開發(fā)實(shí)實(shí)際面積積，準(zhǔn)備備編寫土土地一級(jí)級(jí)實(shí)施方方案。此此地塊拆拆遷難度度最大，規(guī)劃為為公園等等，短期期內(nèi)難以以產(chǎn)生效效益，作作為最后后啟動(dòng)的的地塊。20088/122-20011/10（37個(gè)個(gè)月）30.116億元元前期，規(guī)規(guī)劃費(fèi)用用一級(jí)開發(fā)發(fā)各項(xiàng)規(guī)規(guī)劃費(fèi)用用0.05511億億元總計(jì)北京西山山國(guó)際文

6、文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)37個(gè)月月73.8804億億元2、項(xiàng)目目征地總總體情況況地塊征地面積積（畝）補(bǔ)償金額額（萬(wàn)元元）備注劉娘府南南區(qū)943.17556448劉娘府北北區(qū)900.15553775模式口歷歷史街區(qū)區(qū)101.2537966.866福壽嶺地地塊166.6599288.144合 計(jì)21111.22212477483、項(xiàng)目目國(guó)有土土地收購(gòu)購(gòu)總體費(fèi)費(fèi)用情況況項(xiàng)目劉娘府南南區(qū)（C1、C2）劉娘府北北區(qū)(A1、A2)模式口地地塊福壽嶺地地鐵地塊塊合計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)萬(wàn)元）2278851300無(wú)4579925320004、項(xiàng)目目拆遷總總體費(fèi)用用情況項(xiàng)目劉娘府南南區(qū)（C1、C2）劉娘府北北區(qū)(A1、A

7、2)模式口地地塊福壽嶺地地鐵地塊塊合計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)萬(wàn)元）839227685113.66743999.991972229.44240069.9注：此表表不包含含安置過(guò)過(guò)渡補(bǔ)助助費(fèi)。拆遷安置置過(guò)渡補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)按按25000元/戶補(bǔ)助助，其中中劉娘府府南區(qū)、北區(qū)補(bǔ)補(bǔ)助一年年，其他他地塊補(bǔ)補(bǔ)助半年年，總補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)用用84220萬(wàn)元元。另計(jì)計(jì)入拆遷遷總成本本，總成成本見項(xiàng)目一一級(jí)開發(fā)發(fā)總投資資估算表表。5、項(xiàng)目目市政總總體費(fèi)用用情況市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)工作內(nèi)容容數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注1道路工程程32.665紅線300400m31.883萬(wàn)220元元/73266.6模式口按按古建計(jì)計(jì)算2雨水工

8、程程25.22980001600089600m12000元/mm107553污水工程程 4000700064288m18000元/mm115774中水工程程無(wú) DN2200-DNN400067933m750元元/m5095上水工程程無(wú)DN2000DNN500087199m18000元/mm156996電力工程程19.006 115065722m50000元/mm3286620000開閉站站+10000高高壓入地地+7007熱力工程程0.2 DNN80067811m50000元/mm339008天然氣工工程14.005DN2000DNN500049433m15000元/mm7419電信工程程6.

9、6 122孔-24孔83633m10000元/mm83610路燈工程程11.11612.446kmm112萬(wàn)萬(wàn)元kkm13955總設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用共計(jì)計(jì)1099.1萬(wàn)萬(wàn)元大市政總總體費(fèi)用用為2444633.7萬(wàn)萬(wàn)元注: 大大市政總總費(fèi)用為為244463.7萬(wàn)元元,其中中應(yīng)扣除除電信費(fèi)費(fèi)用,實(shí)實(shí)際費(fèi)用用約為2236227.77萬(wàn)元.古建道路路的取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為為4000元/6、項(xiàng)目目一級(jí)開開發(fā)總投投資估算算項(xiàng)目一級(jí)級(jí)開發(fā)總總投資估估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位合計(jì)備注一征地費(fèi)用用億12.447二現(xiàn)金補(bǔ)償償及住宅宅，非住住宅補(bǔ)償償，國(guó)有有土地回回購(gòu)等費(fèi)費(fèi)用億50.443(含過(guò)渡渡安置費(fèi)費(fèi)2.77億，每每戶按225

10、000元/月月計(jì)，過(guò)渡期期按244個(gè)月考考慮)三市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)億2.366四前期費(fèi)用用億0.05511規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、土土地開發(fā)發(fā)方案編編制等 五財(cái)務(wù)費(fèi)用用億8.488（一+二二三）*655*110*2六總計(jì)費(fèi)用用億73.8804一+二+三+四四五注：一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)規(guī)劃劃所需費(fèi)費(fèi)用為5510.8萬(wàn)元元7、項(xiàng)目目融資總總體工作作安排根據(jù)前期期與銀行行溝通結(jié)結(jié)果，根根據(jù)項(xiàng)目目地塊的的劃分和和開發(fā)計(jì)計(jì)劃，結(jié)結(jié)合銀行行的貸款款條件，以分塊塊和整體體兩種不不同的方方式申請(qǐng)請(qǐng)銀行土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)貸貸款，取取得的總總體貸款款金額不不同。其中法海海寺片區(qū)區(qū)（文物物保護(hù)修修繕，劃劃撥用地地），劉劉娘府南南區(qū)

11、C11號(hào)地塊塊（屬于于安置房房建設(shè)，基本沒(méi)沒(méi)有還款款來(lái)源，協(xié)議出出讓，根根據(jù)政策策應(yīng)為政政府提供供資金）、C22號(hào)地塊塊（大部部分為公公用園林林綠地建建設(shè)，劃劃撥用地地），上上述三個(gè)個(gè)地塊由由于不符符合銀行行一級(jí)開開發(fā)貸款款條件，單獨(dú)地地塊進(jìn)行行審批，很難獲獲得貸款款，公司司只能投投入全部部資金。銀行可可以安排排貸款的的只有劉劉娘府北北區(qū)的AA1和AA2號(hào)地地塊、福福壽嶺片片區(qū)、模模式口片片區(qū)。A、項(xiàng)目目分塊融融資：融資計(jì)劃劃地塊分宗宗開發(fā)周期期貸款申請(qǐng)請(qǐng)周期總投資額額（億元）自有投入入資金（億元）貸款成本本（百分比比）銀行貸款款（億元）劉娘府南南區(qū)20088/100-20010/9(22個(gè)個(gè)

12、月)無(wú)法申請(qǐng)請(qǐng)15.66115.66100劉娘府北北區(qū)20088/100-20011/4(29個(gè)個(gè)月)20100/6-20110/88(3個(gè)月月)14.0044.92210%9.122福壽嶺地地塊20088/122-20011/8(33個(gè)個(gè)月)20100/100-20010/12(3個(gè)月月)26.6699.35510%17.334模式口20088/122-20011/10（36個(gè)個(gè)月）20100/111-20011/1(3個(gè)月月)8.9443.13310%5.811總計(jì)36個(gè)月月一級(jí)開開發(fā)完畢畢每個(gè)地塊塊各3個(gè)個(gè)月貸款款周期65.22833.00110%32.227B、項(xiàng)目目整體融融資：融資計(jì)

13、劃劃地塊分宗宗開發(fā)周期期貸款申請(qǐng)請(qǐng)周期總投資額額（億元）自有投入入資金（億元）貸款成本本（百分比比）銀行貸款款（億元）劉娘府南南區(qū)、劉劉娘府北北區(qū)、福福壽嶺、模式口口、法海海寺片區(qū)區(qū)20088/122-20011/10（36個(gè)個(gè)月）一級(jí)開發(fā)發(fā)完畢20100/111-20011/1(3個(gè)月月)65.332422.88710%42.445注：1、銀行行貸款資資金成本本總共由由3部分分構(gòu)成，考慮到到金融政政策調(diào)整整和投資資風(fēng)險(xiǎn)因因素，暫暫時(shí)以年年利率110%計(jì)計(jì)算。貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率+管理費(fèi)費(fèi)（房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)貸款基基準(zhǔn)利率率上浮110-330%）+財(cái)務(wù)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)費(fèi)（收取取咨詢費(fèi)費(fèi)、評(píng)估估費(fèi)及財(cái)財(cái)務(wù)包裝裝費(fèi)

14、等）2、銀行行貸款總總金額計(jì)計(jì)算去除除總投資資估算的的財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目目。二、項(xiàng)目目總體市市政實(shí)施施方案：根據(jù)西山山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃及北北京市一一級(jí)土地地開發(fā)，市政工工作需做做到七通通一平。1、供水水方案：目前，項(xiàng)項(xiàng)目周遍遍地區(qū)的的供水系系統(tǒng)分為為兩部分分，劉娘娘府以西西地區(qū)主主要為首首鋼用地地，其供供水由首首鋼供水水系統(tǒng)解解決；劉劉娘府以以東地區(qū)區(qū)主要由由楊莊水水廠和自自備井供供水系統(tǒng)統(tǒng)解決。楊莊水水廠現(xiàn)狀狀供水能能力為66.9萬(wàn)萬(wàn)立方米米/日，20003年高高日供水水量為33.699萬(wàn)立方方米。規(guī)劃新建建開發(fā)區(qū)區(qū)的供水水均由城城市自來(lái)來(lái)水管網(wǎng)網(wǎng)供給，由楊莊莊水廠來(lái)來(lái)解決。項(xiàng)目總體體

15、規(guī)劃需需新建管管線如下下：金頂山路路敷設(shè)DDN2000至DDN3000的上上水管線線9777米。福壽嶺地地鐵站至至水岸小小鎮(zhèn)道路路敷設(shè)DDN2000的上上水管線線8711米永定河北北路新建建DN3300毫毫米自來(lái)來(lái)水管110233米。西小府路路新建DDN4000毫米米自來(lái)水水管13316米米。金頂北路路新建DDN3000DDN5000上水水管線111066米。永定河南南路新建建DN2200DN3300上上水管線線9200米。金頂東路路新建DDN3000上水水管線3356米米。模式口大大街接入入DN1100毫毫米自來(lái)來(lái)水支管管6500米。模式口大大街敷設(shè)設(shè)DN2200的的上水管管線15500米米

16、。2、雨水水方案： （1）現(xiàn)狀狀情況項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)用用地永定定河引水水渠以南南地區(qū)位位于現(xiàn)狀狀瑯黃溝溝暗溝的的流域范范圍內(nèi)。沿永定定河引水水渠以北北地區(qū)有有現(xiàn)狀八八大處排排水溝。其余規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地現(xiàn)現(xiàn)狀沒(méi)有有雨水管管道，雨雨水通過(guò)過(guò)地面徑徑流就近近排入八八大處排排水溝和和永定河河引水渠渠。 （2）項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：金頂山路路上新建建雨水管管道，向向南接入入永定河河引水渠渠，規(guī)劃劃管徑為為8000140009668米。永定河北北路新建建800014000的雨雨水管線線10223米。劉娘府東東街至金金頂山路路新建8000的雨水水管線9982米米。劉娘府東東街新建建8000的雨水水

17、管線7732米米。金頂山路路至水岸岸小鎮(zhèn)新新建8000的雨水水管線9977米米。金頂北路路新建111066米，10000雨水水管道，接入現(xiàn)現(xiàn)狀瑯黃黃溝暗溝溝。金頂東路路新建3356米米，800雨雨水管道道，接入入金頂北北路。西小府路路新建113166米，10000雨水水管道，接入金金頂北路路。法海寺雨雨水直接接排入附附近的明明溝。模式口敷敷設(shè)DNN8000的雨水水管線115000米。（3）總總設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用255.299萬(wàn)元，其中包包括污水水設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用。3、污水水方案：（1）現(xiàn)現(xiàn)狀情況況項(xiàng)目地區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)用地地沿金頂頂北路（蘋果園園大街以以東路段段）有60008000的現(xiàn)現(xiàn)狀污水水管道。根據(jù)北京

18、市市區(qū)污水水排除總總體規(guī)劃劃，劉劉娘府地地區(qū)的污污水排除除屬于現(xiàn)現(xiàn)狀南旱旱河污水水截流管管的流域域范圍，污水最最終進(jìn)入入小紅門門污水處處理廠。（2）項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：金頂山路路新建DDN4000的污污水管線線9777米。永定河北北路新建建400的的污水管管線10023米米。西小府路路新建5000的污污水管線線13116米。金頂北路路新建400污污水管道道11006米。向東接接入現(xiàn)狀狀的污水水管線。金頂東路路新建400污污水管道道3566米。法海寺旅旅游中心心新建DD3000污水管管線1550米，與模式式口大街街交匯。模式口敷敷設(shè)DNN4000的污水水管線115000米，與與金頂

19、山山路相接接。4、天然然氣方案案：（1）現(xiàn)現(xiàn)狀情況況金頂山路路有現(xiàn)狀狀DN5500的天然然氣中壓壓管道。金頂北北路東段段有現(xiàn)狀狀DN4400中壓天天然氣管管道在規(guī)規(guī)劃區(qū)設(shè)設(shè)三座中中低壓調(diào)調(diào)壓站。（2）項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃新新建管道道如下：新建福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設(shè)DNN2000天然然氣中壓壓管道8871米米。西小府路路新建DDN2000的的天然氣氣中壓管管道13316米米。金頂北路路新建天天然氣中中壓管道道DN220011006米。新建1150mmm管道道由模模式口大大街引入入服務(wù)務(wù)于旅游游中心1150米米。京門路現(xiàn)現(xiàn)狀DNN5000天然氣氣中壓管管道破口口敷設(shè)DDN2000的天

20、天然氣管管道15500米米。 （3）設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用為114.005萬(wàn)元元。5、熱力力方案： （1） 規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)擬擬建三座座熱力站站規(guī)劃自八八大處道道路現(xiàn)狀狀DN8800熱力管管道開口口，沿永永定河北北路新建建DN4400熱力管管道10023米米。永定河北北路熱力力管道破破口敷設(shè)設(shè)DN4400的的熱力管管道14471米米，接入入水岸小小鎮(zhèn)。西小府路路新建DDN4000熱熱力管道道7611米。自模式口口大街的的熱力管管道，分分別接入入金頂北北路DNN4000和永永定河南南路DNN4000，111066米、9200米。自京門路路現(xiàn)狀DDN10000熱熱力干管管破口接接入DNN4000的熱力力管道1150

21、00。（2）總總設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用為00.2萬(wàn)萬(wàn)元。6、電力力方案：（1）新新建三座座10千千伏電力力開閉站站金頂山路路敷設(shè)88150的電電纜管道道9777米永定河北北路新建建8150的電電纜管道道10223米。西小府路路新建88150的電電纜管道道13116米。金頂北路路敷設(shè)881500的電電纜管道道11006米。劉娘府南南區(qū)111萬(wàn)高壓壓入地，新建9900米米的電力力管溝共共計(jì)費(fèi)用用10000萬(wàn)元元。新建8150的電電纜管道道，由金金頂山北北路引入入15000米。模式口敷敷設(shè)1500電纜纜，總長(zhǎng)長(zhǎng)度為6650米米。法海寺旅旅游中心心附近設(shè)設(shè)3000KVAA、旅游游中心設(shè)設(shè)3000kvaa箱式變變壓

22、器各各一臺(tái)，共計(jì)770萬(wàn)元元。（2）總總設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用為119.006萬(wàn)元元。7、電信信方案： （1）規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)一一座電信信局所，沿金頂頂山路敷敷設(shè)244孔電信信管道9977米米。福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設(shè)244孔電信信管道8871米米、西小小府路新新建244孔電信信管道113166米。永永定河北北路新建建24孔電電信管道道10223米、永定河河南路新新建244孔電信信管道9920米米。金頂頂北路新新建244孔電信信管道111066米。法法海寺新新建122孔電信信管道6650米米。模式式口大街街敷設(shè)112孔通通信管道道15000米由由金頂山山北路引引入。（2）設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用為6.6萬(wàn)

23、元元。8、中水水方案：根據(jù)北北京市區(qū)區(qū)再生水水利用總總體規(guī)劃劃，規(guī)規(guī)劃在模模式口大大街金頂北北路上布布置中水水管道干干線。本本次規(guī)劃劃考慮自自模式口口大街金頂北北路引中中水管道道，水源源由五里里坨污水水處理廠廠提供中中水。新建管線線如下：模式口大大街布置置DN4400中水管管道15500米米及金頂頂北路布布置DNN4000中水水管道111066米、金金頂山路路布置DDN2000-DN4400的中水水管道9977米米、福壽壽嶺地鐵鐵站至水水岸小鎮(zhèn)鎮(zhèn)道路敷敷設(shè)DNN1000的中水水管線8871米米。由金金頂山路路中水管管道破口口接入，沿永定定河北路路新建DDN2000的的中水管管道米110233米

24、、西西小府路路新建DDN2000的的中水管管道13316米米。9、道路路方案：（1）根根據(jù)項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃，北北京西山山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)共建設(shè)設(shè)道路113.006kmm,總建建筑面積積為311.833萬(wàn)。（2）設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用為322.655萬(wàn)元。10、路路燈建設(shè)設(shè)方案：（1）根根據(jù)項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃，北北京西山山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)共建設(shè)設(shè)道路112.446kmm,共建建設(shè)路燈燈13995萬(wàn)元元。（2）設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用為111.166萬(wàn)元。三、各地地塊的一一級(jí)土地地開發(fā)工工作方案案：1、劉娘娘府南區(qū)區(qū)（C11、C22）地塊塊：項(xiàng)目四四至、面面積：項(xiàng)目四至至：東至至規(guī)劃道道路，南南至規(guī)劃劃道路，西至金金頂山

25、路路及劉娘娘府集體體土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界，北至永永定河引引水渠南南路。面積：665.559公頃頃分塊原原因、現(xiàn)現(xiàn)階段工工作成果果：劉娘府南南區(qū)是石石景山區(qū)區(qū)政府招招商引資資項(xiàng)目中中劉娘府府綜合改改造項(xiàng)目目的C11、C22地塊。經(jīng)過(guò)北北京公司司與石景景山區(qū)土土地儲(chǔ)備備中心的的溝通了了解到，此地塊塊（劉娘娘府南區(qū)區(qū)C1、C2地地塊）已已經(jīng)上過(guò)過(guò)市聯(lián)席席會(huì)，并并已通過(guò)過(guò)，取得得聯(lián)席會(huì)會(huì)會(huì)議紀(jì)紀(jì)要?，F(xiàn)現(xiàn)確認(rèn)以以招投標(biāo)標(biāo)的方式式確定項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)主體，并可馬馬上進(jìn)入入招投標(biāo)標(biāo)的實(shí)際際操作階階段。北北京公司司出于盡盡快實(shí)際際運(yùn)作“北京西西山國(guó)際文文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”項(xiàng)目一一級(jí)土地地開發(fā)的的目的考考慮，初初步?jīng)Q定定劉娘府府南

26、區(qū)地地塊就按按石景山山區(qū)政府府招商項(xiàng)項(xiàng)目劉娘娘府綜合合改造項(xiàng)項(xiàng)目南區(qū)區(qū)C1、C2地地塊邊界界面積確確定，并并盡快啟啟動(dòng)劉娘娘府地塊塊的土地地一級(jí)開開發(fā)授權(quán)權(quán)程序。劉娘府府南區(qū)(C1、C2)工作方方案：A、征地地方案按照中中華人民民共和國(guó)國(guó)土地管管理法和國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于深化化改革嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的決定，結(jié)合合石景山山區(qū)實(shí)際際發(fā)生的的情況，由一級(jí)級(jí)開發(fā)實(shí)實(shí)施主體體與農(nóng)民民集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織協(xié)商確確定：劉劉娘府地地區(qū)（南南岸）綜綜合改造造項(xiàng)目征征地面積積共計(jì)662.888公頃頃，合計(jì)計(jì)9433.177畝。建建設(shè)用地地42.84公公頃，農(nóng)農(nóng)用地220.004公頃頃（主要要為金頂頂山的山山林地）。 征地補(bǔ)

27、補(bǔ)償費(fèi)用用詳見征征地補(bǔ)償償費(fèi)用計(jì)計(jì)算表：征地補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算算表征地補(bǔ)償償費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償金額額（萬(wàn)元元）1土地補(bǔ)償償費(fèi)農(nóng)用地300.53畝畝37.55萬(wàn)元/畝112770建設(shè)用地地642.64畝畝37.55萬(wàn)元/畝240999小計(jì)3536692青苗補(bǔ)償償費(fèi)3其它土地地附著物物補(bǔ)償林木300.53畝畝1萬(wàn)元/畝301水井、墳墳塋等360880萬(wàn)元元1%361小計(jì)6624安置補(bǔ)助助費(fèi)勞動(dòng)力安安置補(bǔ)助助費(fèi)943.17畝畝15萬(wàn)元元/畝1414485其它費(fèi)用用及稅金金耕地復(fù)墾墾費(fèi)耕地占用用稅防洪費(fèi)20.449萬(wàn)20元/410小計(jì)4106不可預(yù)見見費(fèi)505889萬(wàn)元元10%50599合 計(jì)計(jì)約

28、合每畝畝59萬(wàn)萬(wàn)元556448B、拆遷遷方案及及國(guó)有土土地收購(gòu)購(gòu)費(fèi)用：根據(jù)北京京市人民民政府第第87號(hào)號(hào)令北北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法；京京政函200011109號(hào)號(hào)關(guān)于于北京市市城市房房屋拆遷遷補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)有關(guān)規(guī)規(guī)定的批批復(fù)；京國(guó)土土房管拆拆200037777號(hào)關(guān)關(guān)于修改改并重新新印發(fā)北京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法實(shí)施施意見的通知知；京京國(guó)土房房管拆字字2000112334號(hào)關(guān)于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評(píng)估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知，并并結(jié)合本本地區(qū)拆拆遷實(shí)際際情況實(shí)實(shí)行貨幣幣補(bǔ)償，補(bǔ)償款款根據(jù)被被拆遷房房屋的區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑面積積等因素素，以房房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)估估價(jià)確定定。被拆

29、拆遷房屋屋的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估價(jià)價(jià)包括房房屋的重重置成新新價(jià)和區(qū)區(qū)位補(bǔ)償償價(jià)，具具體按京京國(guó)土房房管拆字字2000112334號(hào)關(guān)于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評(píng)估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知。集體土地地上非住住宅房屋屋：集體體土地上上非住宅宅房屋拆拆遷，按按照北京京市人民民政府令令第1448號(hào)北京市市建設(shè)征征地補(bǔ)償償安置辦辦法中中第十七七條的規(guī)規(guī)定“拆遷非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的，按照照重置成成新價(jià)格格予以補(bǔ)補(bǔ)償；公公益公共共設(shè)施確確需遷建建的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遷建建。拆遷遷經(jīng)營(yíng)性性用房造造成停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)定給給予一次次性停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)”。拆遷面積積經(jīng)過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)

30、目地地形圖、土地權(quán)權(quán)屬圖兩兩圖疊加加以及項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊CADD圖的分分析、測(cè)測(cè)量取得得，并部部分面積積由蘋果果園房管管所、蘋蘋果園街街道辦事事處提供供。國(guó)有土地地和集體體土地上上非住宅宅房屋均均按照有有關(guān)規(guī)定定給予115000元/平平方米的的停產(chǎn)停停業(yè)補(bǔ)助助。獎(jiǎng)勵(lì)政策策：（1）提提前搬家家獎(jiǎng)：在在拆遷獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)內(nèi)簽訂拆拆遷補(bǔ)償償協(xié)議并并按協(xié)議議規(guī)定日日期搬家家交房的的每戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)提前前搬家獎(jiǎng)獎(jiǎng)50000元，獎(jiǎng)勵(lì)期期內(nèi)未搬搬家的不不予獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。（2）搬搬家補(bǔ)助助費(fèi)：搬搬遷補(bǔ)助助費(fèi)按照照每平方方米255元/平平方米補(bǔ)補(bǔ)助。（3）支支持重點(diǎn)點(diǎn)工程獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：劉娘府府地區(qū)綜綜合改造造項(xiàng)目為為重點(diǎn)工工程，按按照

31、相關(guān)關(guān)規(guī)定給給予每戶戶15萬(wàn)萬(wàn)元的支支持重點(diǎn)點(diǎn)工程獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。拆遷過(guò)渡渡費(fèi)：25000元/戶戶/月（取值租租房周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費(fèi)20000元元/戶/月、生生活補(bǔ)助助費(fèi)3000元/戶/月月、交通通補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)2000元/戶戶/月）。居民拆遷遷補(bǔ)償價(jià)價(jià)表居民基準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)名稱取值范圍圍實(shí)際取值值備注基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)106001822016000京政發(fā)20002332號(hào)現(xiàn)狀容積積率0.4-0.550.499規(guī)劃容積積率1r21.955K1.6992基準(zhǔn)房?jī)r(jià)價(jià)4000040000（基準(zhǔn)地地價(jià)K+基基準(zhǔn)房?jī)r(jià)價(jià)）=667077國(guó)有企業(yè)業(yè)區(qū)位補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)表表國(guó)有企業(yè)業(yè)區(qū)位補(bǔ)償償價(jià)名稱取值范圍圍取值備注區(qū)位價(jià)格格300004000040

32、000容積率調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)(K11)1.5661.566房屋原用用途調(diào)整整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途途調(diào)整系系數(shù)(KK3)11941996（區(qū)位價(jià)價(jià)格K1K2K3）=56616國(guó)有土地地收購(gòu)費(fèi)費(fèi)用表項(xiàng)目數(shù)量（單單位：平平方米）取值范圍圍標(biāo)準(zhǔn)（元元/平方方米）金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注國(guó)有土地地取得費(fèi)費(fèi)11388912900200802000022788京政發(fā)20002332號(hào)拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算算表拆遷補(bǔ)償償費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償金額額（萬(wàn)元）1農(nóng)/居民民拆遷拆遷補(bǔ)償償費(fèi)10.119萬(wàn)67077元/683446(房屋重重置)拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)10.119萬(wàn)25000元/254775地上附屬屬物補(bǔ)償償

33、費(fèi)1.3萬(wàn)萬(wàn)450元元/585搬家補(bǔ)助助費(fèi)10.119萬(wàn)20元/204家電改移移補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)11000戶500元元/戶55提前搬家家獎(jiǎng)11000戶50000元/戶戶550支持重點(diǎn)點(diǎn)工程費(fèi)費(fèi)11000戶15萬(wàn)元元/戶165000折合1009633（元/平米）小計(jì)11177152國(guó)有企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補(bǔ)償償費(fèi)11388956166元/63966搬遷補(bǔ)助助費(fèi)11388925元/28房屋重置置費(fèi)113889850/968停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)11388915000元/17088折合79990（元/平平米）小計(jì)910003集體企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補(bǔ)償償費(fèi)13.444萬(wàn)850元元/114224搬遷補(bǔ)助助費(fèi)13.444萬(wàn)25

34、元/336停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)13.444萬(wàn)15000元/201660折合23375（元/平平米）小計(jì)3192204其他費(fèi)用用拆遷服務(wù)務(wù)費(fèi)1527735萬(wàn)萬(wàn)元1%15277拆遷評(píng)估估費(fèi)1527735萬(wàn)萬(wàn)元1%15277拆除清運(yùn)運(yùn)費(fèi)26.003萬(wàn)20元/521小計(jì)357555不可預(yù)見見費(fèi)156331010%156331合 計(jì)計(jì)1683366注：由于于項(xiàng)目實(shí)實(shí)際運(yùn)作作中，民民宅類采采用900%定向向安置，因此實(shí)實(shí)際拆遷遷補(bǔ)償款款應(yīng)為：16883666 （683346254475）90%=8339277萬(wàn)元；實(shí)際安安置房面面積為：10.1990%1.22=111萬(wàn)平方方米（根根據(jù)石景景山區(qū)實(shí)實(shí)際拆遷遷

35、安置經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，拆拆遷安置置比取11：1.2）C、投資資估算劉娘府南南區(qū)一級(jí)級(jí)開發(fā)成成本估算算表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位合計(jì)備注一征地費(fèi)用用億5.566二現(xiàn)金補(bǔ)償償及住宅宅，非住住宅補(bǔ)償償，國(guó)有有土地回回購(gòu)等費(fèi)費(fèi)用億9.211其中過(guò)渡渡安置費(fèi)費(fèi)59440萬(wàn)元元，按225000元/戶戶/月，1100090%=9990戶，過(guò)渡期期按244個(gè)月計(jì)計(jì)三市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)億0.833四財(cái)務(wù)費(fèi)用用億2.033（一+二二三）*655*110*2五總計(jì)費(fèi)用用億17.664一+二+三+四四 D、項(xiàng)目目一級(jí)開開發(fā)工作作計(jì)劃劉娘府南區(qū)土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃時(shí)間表項(xiàng)目序號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間前期工作起始時(shí)間（年.月）結(jié)束時(shí)間（年.月）持

36、續(xù)時(shí)間（日） 劉娘府南區(qū)（C1、C2）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案1制定土地一級(jí)開發(fā)主體招標(biāo)方案2008.122009.1602區(qū)國(guó)土分局局長(zhǎng)辦公會(huì)確定招標(biāo)底價(jià)2008.122009.1603區(qū)聯(lián)席會(huì)審定招標(biāo)底價(jià)2008.122009.1604報(bào)市招標(biāo)底價(jià)申請(qǐng)2008.122009.1605編制招標(biāo)文件2008.122009.1606發(fā)布招標(biāo)公告2008.122009.1607現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑、招標(biāo)前會(huì)議2008.122009.1608成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)2008.122009.1609投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金2008.122009.16010招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)、評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書2008.12200

37、9.16011取得一級(jí)土地開發(fā)批復(fù)2008.122009.16012簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同，取得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文件并辦理相關(guān)手續(xù)2008.122009.160控規(guī)調(diào)整13委托編制控規(guī)調(diào)整可行性論證報(bào)告2008.122008.123014進(jìn)行控規(guī)調(diào)整的報(bào)批2009.12009.130公開招標(biāo)并進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制15北京房地產(chǎn)產(chǎn)品（四合院、購(gòu)物中心、酒店等）調(diào)研，給修規(guī)制定提供市場(chǎng)依據(jù)）2008.122009.722016委托進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2008.122009.415017辦理評(píng)估公司、拆遷公司招投標(biāo) （拆遷前置事項(xiàng)）2008.122008.1210

38、18確定拆遷、評(píng)估單位 （拆遷前置事項(xiàng)）2008.122008.1210立項(xiàng)19委托編制可行性研究報(bào)告 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2008.122009.15020確定編制環(huán)評(píng)、交評(píng)等相關(guān)報(bào)告單位 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2008.122009.15021編制環(huán)評(píng)、交評(píng)等相關(guān)報(bào)告 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2008.122009.15022進(jìn)行征地前期土地評(píng)估，并初步談判，草簽協(xié)議（征地前置事項(xiàng)）2008.122009.15023辦理用地預(yù)審2009.22009.36024辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批2009.22009.36025辦理交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批2009.22009.36026辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）

39、2009.22009.36027辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）2009.22009.36028辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）2009.22009.36029辦理銀行資金信用證明（要求總投資額的35%以上，且為當(dāng)月的資金證明）2009.32009.43030辦理立項(xiàng)報(bào)批，并取得立項(xiàng)批復(fù)2009.42009.430規(guī)劃意見書31辦理?yè)艿赜啒?009.22009.23032辦理并取得規(guī)劃意見書2009.32009.33033辦理市政專業(yè)部門市政接用意見2009.42009.56034委托編制市政道路、雨污水初步設(shè)計(jì)及管網(wǎng)綜合2009.52009.79035設(shè)計(jì)單位報(bào)裝2009.82009

40、.83036辦理市政工程規(guī)劃意見書2009.92009.1060國(guó)有土地收購(gòu)37對(duì)國(guó)有土地及其地上物進(jìn)行評(píng)估2008.122009.618038編制土地收購(gòu)方案2009.22009.716039協(xié)商并簽訂土地收購(gòu)合同2009.72009.1090征地40辦理勘測(cè)定界成果報(bào)告 （征地前置事項(xiàng)）2009.32009.33041辦理地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告批復(fù) （征地前置事項(xiàng)）2009.22009.23042辦理征地村（居）民代表會(huì)會(huì)議紀(jì)要 （征地前置事項(xiàng)）2009.22009.23043簽署征地補(bǔ)償安置協(xié)議 （征地前置事項(xiàng)）2009.32009.46044建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表（蓋章）2009

41、.32009.46045繳納耕地開墾費(fèi)、防洪費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)2009.32009.46046辦理征地手續(xù)2009.52009.53047制定拆遷補(bǔ)償安置方案 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.32009.46048制定征地補(bǔ)償方案 （征地前置事項(xiàng)）2009.32009.33049取得征地批復(fù)2009.62009.1015050委托拆遷、評(píng)估單位入戶調(diào)查和評(píng)估 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.42009.918051制定拆遷補(bǔ)償安置工作計(jì)劃 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.92009.106052申請(qǐng)年度拆遷計(jì)劃 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.82009.96053申請(qǐng)拆遷公告 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.1020

42、09.103054申請(qǐng)暫停辦理相關(guān)事宜 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.102009.103056辦理市政招投標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位2010.12010.13057辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2009.112010.19058委托設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并出具預(yù)算2009.112010.19059辦理規(guī)劃工程許可證（市政） 2010.22010.230實(shí)施征地并進(jìn)行補(bǔ)償60實(shí)施征地補(bǔ)償2010.22010.23061辦理拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件 （拆遷前置事項(xiàng)）2010.22010.230實(shí)施國(guó)有土地收購(gòu)62實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)，支付國(guó)有土地收購(gòu)款2010.22010.230拆遷63辦理拆遷許可證20

43、09.112010.19064核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證2009.112010.19065核發(fā)城市房屋拆遷許可證2009.112010.19066辦理征地結(jié)案2009.112010.19067辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書2009.112010.19068實(shí)施拆遷2010.12010.412069隨著拆遷的進(jìn)行，實(shí)施文物勘探2010.12010.412070進(jìn)行文物保護(hù)性挖掘的協(xié)調(diào)工作2010.12010.412071辦理市政開工手續(xù)2010.22010.49072市政建設(shè)2010.52010.790上市73審核土地一級(jí)開發(fā)成本2010.82010.96074土地一級(jí)開發(fā)竣工驗(yàn)收2010.82010.96

44、075確定土地出讓價(jià)格2010.82010.96076確定上市方案、辦理上市申請(qǐng)手續(xù)2010.82010.960一級(jí)開發(fā)結(jié)束注：由于于北京市市報(bào)批征征地一般般只有55月和112月這這兩個(gè)重重要的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，因此此，劉娘娘府南區(qū)區(qū)報(bào)批征征地必須須在5月月份之前前，將征征地所需需全部手手續(xù)上報(bào)報(bào)。2、劉娘娘府北區(qū)區(qū)地塊：項(xiàng)目四四至、面面積： 項(xiàng)項(xiàng)目四至至：東至至規(guī)劃道道路，南南至永定定河引水水渠北路路，西至至金頂山山北街，北至金金頂北街街及西小小府村集集體土地地產(chǎn)權(quán)界界 面面積：667.001公頃頃分塊原原因、現(xiàn)現(xiàn)階段工工作成果果：劉娘府北北區(qū)是石石景山區(qū)區(qū)政府招招商引資資項(xiàng)目中中劉娘府府綜合改

45、改造項(xiàng)目目的A11、A22地塊。經(jīng)過(guò)北北京公司司與石景景山區(qū)土土地儲(chǔ)備備中心的的溝通了了解到，此地塊塊（劉娘娘府北區(qū)A11、A22地塊）已經(jīng)在在制作一一級(jí)土地地開發(fā)實(shí)實(shí)施方案案，在為為上北京京市聯(lián)席席會(huì)做最最后的準(zhǔn)準(zhǔn)備。北北京公司司根據(jù)此此信息，初步?jīng)Q決定按石石景山區(qū)區(qū)招商項(xiàng)項(xiàng)目劉娘娘府綜合合改造項(xiàng)項(xiàng)目A11、A22地塊邊邊界確定定劉娘府府北區(qū)地地塊邊界界，并盡盡快進(jìn)入入一級(jí)土土地開發(fā)發(fā)聯(lián)席會(huì)會(huì)階段，因北京京市聯(lián)席席會(huì)為不不定期召召開，但但北京公公司應(yīng)盡盡快督促促專業(yè)公公司制作作好劉娘娘府北區(qū)區(qū)（A11、A22地塊）一級(jí)土土地開發(fā)發(fā)實(shí)施方方案，已已備隨時(shí)時(shí)上聯(lián)席席會(huì)。劉娘府府北區(qū)(AA1、AA

46、2)工工作方案案：A、征地地方案：按照中中華人民民共和國(guó)國(guó)土地管管理法和國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于深化化改革嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的決定，結(jié)合合石景山山區(qū)實(shí)際際發(fā)生的的情況，由一級(jí)級(jí)開發(fā)實(shí)實(shí)施主體體與農(nóng)民民集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織協(xié)商確確定：劉劉娘府地地區(qū)綜合合改造項(xiàng)項(xiàng)目征地地面積共共計(jì)600.011公頃，合計(jì)9900.15畝畝。建設(shè)設(shè)用地339.997公頃頃，農(nóng)用用地200.044公頃。青苗補(bǔ)補(bǔ)償主要要為耕地地，補(bǔ)償償費(fèi)用按按照開始始協(xié)商征征地方案案前地上上青苗的的具體情情況確定定補(bǔ)償一一季。征地補(bǔ)償償費(fèi)用詳詳見征地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用計(jì)算算表征地補(bǔ)償償費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償金額額（萬(wàn)元元）1土地補(bǔ)償償費(fèi)農(nóng)用地300

47、.53畝畝37.55萬(wàn)元/畝112770建設(shè)用地地599.55畝畝37.55萬(wàn)元/畝224883小計(jì)3375532青苗補(bǔ)償償費(fèi)耕地8850002.5元元/22.1133其它土地地附著物物補(bǔ)償林地258.45畝畝1萬(wàn)元/畝258.45果樹193.2畝10元/128.8其他283.87小計(jì)671.124安置補(bǔ)助助費(fèi)勞動(dòng)力安安置補(bǔ)助助費(fèi)900.15畝畝15萬(wàn)元元/畝1350025其它費(fèi)用用及稅金金耕地復(fù)墾墾費(fèi)88500030元/265.5耕地占用用稅8850009元/79.665防洪費(fèi)20元/20477.8小計(jì)23922.9556不可預(yù)見見費(fèi)503441萬(wàn)元元10%50344合 計(jì)計(jì)約合每畝畝61.

48、5萬(wàn)元元553775B、拆遷遷方案及及國(guó)有土土地收購(gòu)購(gòu)費(fèi)用：根據(jù)北京京市人民民政府第第87號(hào)號(hào)令北北京市城城市房屋屋拆遷管管理辦法法；京京政函200011109號(hào)號(hào)關(guān)于于北京市市城市房房屋拆遷遷補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)有關(guān)規(guī)規(guī)定的批批復(fù)；京國(guó)土土房管拆拆200037777號(hào)關(guān)關(guān)于修改改并重新新印發(fā)北京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法實(shí)施施意見的通知知；京京國(guó)土房房管拆字字2000112334號(hào)關(guān)于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評(píng)估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知，并并結(jié)合本本地區(qū)拆拆遷實(shí)際際情況實(shí)實(shí)行貨幣幣補(bǔ)償，補(bǔ)償款款根據(jù)被被拆遷房房屋的區(qū)區(qū)位、用用途、建建筑面積積等因素素，以房房地產(chǎn)市市場(chǎng)評(píng)估估價(jià)確定定。被拆拆遷房屋屋

49、的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估價(jià)價(jià)包括房房屋的重重置成新新價(jià)和區(qū)區(qū)位補(bǔ)償償價(jià)，具具體按京京國(guó)土房房管拆字字2000112334號(hào)關(guān)于印印發(fā)北北京市房房屋拆遷遷評(píng)估規(guī)規(guī)則（暫暫行）的通知知。集體土地地上非住住宅房屋屋：集體體土地上上非住宅宅房屋拆拆遷，按按照北京京市人民民政府令令第1448號(hào)北京市市建設(shè)征征地補(bǔ)償償安置辦辦法中中第十七七條的規(guī)規(guī)定“拆遷非非住宅房房屋和其其他建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的，按照照重置成成新價(jià)格格予以補(bǔ)補(bǔ)償；公公益公共共設(shè)施確確需遷建建的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遷建建。拆遷遷經(jīng)營(yíng)性性用房造造成停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)定給給予一次次性停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)”。拆遷面積積經(jīng)過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目地地形圖

50、、土地權(quán)權(quán)屬圖兩兩圖疊加加以及項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊CADD圖的分分析、測(cè)測(cè)量取得得，并部部分面積積由蘋果果園房管管所、蘋蘋果園街街道辦事事處提供供。國(guó)有土地地和集體體土地上上非住宅宅房屋均均按照有有關(guān)規(guī)定定給予115000元/平平方米的的停產(chǎn)停停業(yè)補(bǔ)助助。獎(jiǎng)勵(lì)政策策：（1）提提前搬家家獎(jiǎng)：在在拆遷獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)內(nèi)簽訂拆拆遷補(bǔ)償償協(xié)議并并按協(xié)議議規(guī)定日日期搬家家交房的的每戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)提前前搬家獎(jiǎng)獎(jiǎng)50000元，獎(jiǎng)勵(lì)期期內(nèi)未搬搬家的不不予獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。（2）搬搬家補(bǔ)助助費(fèi)：搬搬遷補(bǔ)助助費(fèi)按照照每平方方米255元/平平方米補(bǔ)補(bǔ)助。（3）支支持重點(diǎn)點(diǎn)工程獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：劉娘府府地區(qū)綜綜合改造造項(xiàng)目為為重點(diǎn)工工程，按按照相關(guān)關(guān)規(guī)定

51、給給予每戶戶15萬(wàn)萬(wàn)元的支支持重點(diǎn)點(diǎn)工程獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。拆遷過(guò)渡渡費(fèi)：25000元/戶戶/月（取值租租房周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費(fèi)20000元元/戶/月、生生活補(bǔ)助助費(fèi)3000元/戶/月月、交通通補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)2000元/戶戶/月）。居民拆遷遷補(bǔ)償價(jià)價(jià)表居民基準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)名稱取值范圍圍實(shí)際取值值備注基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)106001822016000京政發(fā)發(fā)2000232號(hào)號(hào)現(xiàn)狀容積積率0.4-0.550.499規(guī)劃容積積率1r21.955K1.6992基準(zhǔn)房?jī)r(jià)價(jià)4000040000（基準(zhǔn)地地價(jià)K+基基準(zhǔn)房?jī)r(jià)價(jià)）=667077國(guó)有企業(yè)業(yè)區(qū)位補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)表表國(guó)有企業(yè)業(yè)區(qū)位補(bǔ)償償價(jià)名稱取值范圍圍取值備注區(qū)位價(jià)格格300004000040000容

52、積率調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)(K11)1.5661.566房屋原用用途調(diào)整整系數(shù)(K2)0.90.9規(guī)劃用途途調(diào)整系系數(shù)(KK3)11941996（區(qū)位價(jià)價(jià)格K1K2K3）=56616國(guó)有土地地收購(gòu)費(fèi)費(fèi)用表項(xiàng)目數(shù)量（單單位：平平方米）取值范圍圍標(biāo)準(zhǔn)（元元/平方方米）金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注國(guó)有土地地取得費(fèi)費(fèi)25655112900200802000051300京政發(fā)20002332號(hào)拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算算表拆遷補(bǔ)償償費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)補(bǔ)償金額額（萬(wàn)元）1農(nóng)/居民民拆遷拆遷補(bǔ)償償費(fèi)6.5萬(wàn)萬(wàn)67077元/435996(房屋重重置)拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)6.5萬(wàn)萬(wàn)25000元/162550地上附屬屬物補(bǔ)償償費(fèi)1萬(wàn)450元元

53、/450搬家補(bǔ)助助費(fèi)6.5萬(wàn)萬(wàn)20元/130家電改移移補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)786戶戶500元元/戶39提前搬家家獎(jiǎng)786戶戶50000元/戶戶393支持重點(diǎn)點(diǎn)工程費(fèi)費(fèi)786戶戶15萬(wàn)元元/戶117990折合1111777（元/平米）小計(jì)7264482國(guó)有企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補(bǔ)償償/86122搬遷補(bǔ)助助費(fèi)15333425元/38房屋重置置費(fèi)153334850/13033停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補(bǔ)助費(fèi)/23000折合79990（元/平平米）小計(jì)1225533集體企業(yè)業(yè)拆遷拆遷補(bǔ)償償費(fèi)10萬(wàn)850元元/85000搬遷補(bǔ)助助費(fèi)10萬(wàn)25元/250停產(chǎn)停業(yè)業(yè)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)10萬(wàn)15000元

54、/150000折合23375（元/平平米）小計(jì)2375504其他費(fèi)用用拆遷服務(wù)務(wù)費(fèi)1086651萬(wàn)萬(wàn)元1%10877拆遷評(píng)估估費(fèi)1086651萬(wàn)萬(wàn)元1%10877拆除清運(yùn)運(yùn)費(fèi)19萬(wàn)20元/380小計(jì)225445不可預(yù)見見費(fèi)111225010%111225合 計(jì)計(jì)1223375注：由于于項(xiàng)目實(shí)實(shí)際運(yùn)作作中，民民宅類采采用900%定向向安置，因此實(shí)實(shí)際拆遷遷補(bǔ)償款款應(yīng)為：12223755 （435596162250）90%=6885133.6萬(wàn)萬(wàn)元；實(shí)實(shí)際安置置房面積積為：66.590%1.22=7.02萬(wàn)萬(wàn)平方米米（根據(jù)據(jù)石景山山區(qū)實(shí)際際拆遷安安置經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，拆遷遷安置比比取1：1.22）C、投資資

55、估算：劉娘府北北區(qū)地塊塊一級(jí)開開發(fā)成本本估算表表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位合計(jì)備注一征地費(fèi)用用億5.544二現(xiàn)金補(bǔ)償償及住宅宅，非住住宅補(bǔ)償償，國(guó)有有土地回回購(gòu)等費(fèi)費(fèi)用億7.799含過(guò)渡安安置費(fèi)442444萬(wàn)，按按25000元/月，778690%=708戶，過(guò)渡期期按244個(gè)月計(jì)計(jì)三市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)億0.7009四財(cái)務(wù)費(fèi)用用億1.822（一+二二三）*655*110*2五總計(jì)費(fèi)用用億15.886一+二+三+四四 D、項(xiàng)目目一級(jí)開開發(fā)工作作計(jì)劃：劉娘府北區(qū)（A1、A2地塊）土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃時(shí)間表項(xiàng)目序號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間前期工作起始時(shí)間（年.月）結(jié)束時(shí)間（年.月）持續(xù)時(shí)間（日）劉娘府北區(qū)A1、A2地塊土

56、地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案1進(jìn)行地上物調(diào)查統(tǒng)計(jì) 2008.122008.12202進(jìn)行征地前摸底調(diào)查2008.122008.12203進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍照2008.122008.12204收集項(xiàng)目適用的特殊政策2008.122008.12205委托編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案2008.122008.12206準(zhǔn)備編寫征地工作方案所需資料2008.122008.12207提供各地快規(guī)劃詳細(xì)指標(biāo)2008.122008.12208準(zhǔn)備編寫投資方案所需材料2008.122008.12209一級(jí)開發(fā)的成本估算及預(yù)決算（拆遷、市政、零星工程等）2008.122008.122010協(xié)助及監(jiān)督專業(yè)公司編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案20

57、08.122008.25011土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制完畢，上市聯(lián)席會(huì)并取得市聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要2009.22009.511012簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同，取得土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文件并辦理相關(guān)手續(xù)2009.62009.610控規(guī)調(diào)整13委托編制控規(guī)調(diào)整可行性論證報(bào)告2008.122009.29014進(jìn)行控規(guī)調(diào)整的報(bào)批2009.32009.7130公開招標(biāo)并進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)編制15北京房地產(chǎn)產(chǎn)品（四合院、購(gòu)物中心、酒店等）調(diào)研，給修規(guī)制定提供市場(chǎng)依據(jù)）2008.122009.928016委托進(jìn)行北京西山國(guó)際文化小鎮(zhèn)修建性詳規(guī)的編制2009.22009.512017辦理評(píng)估公司、拆遷公司招

58、投標(biāo) （拆遷前置事項(xiàng)）2009.32009.68018確定拆遷、評(píng)估單位 （拆遷前置事項(xiàng)）2009.32009.680立項(xiàng)19委托編制可行性研究報(bào)告 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2009.22009.612020確定編制環(huán)評(píng)、交評(píng)等相關(guān)報(bào)告單位 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2009.22009.612021編制環(huán)評(píng)、交評(píng)等相關(guān)報(bào)告 （立項(xiàng)前置事項(xiàng)）2009.22009.612022進(jìn)行征地前期土地評(píng)估，并初步談判，草簽協(xié)議 （征地前置事項(xiàng)）2009.22009.612023辦理用地預(yù)審2009.62009.99024辦理環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批2009.62009.99025辦理交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批2009.62009.

59、99026辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）2009.62009.99027辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）2009.62009.99028辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）2009.62009.99029辦理銀行資金信用證明（要求總投資額的35%以上，且為當(dāng)月的資金證明）2009.92009.10 3030辦理立項(xiàng)報(bào)批，并取得立項(xiàng)批復(fù)2009.10 2009.1130規(guī)劃意見書31辦理?yè)艿赜啒?009.72009.84032辦理并取得規(guī)劃意見書2009.82009.10 5033辦理市政專業(yè)部門市政接用意見2009.92009.129034委托編制市政道路、雨污水初步設(shè)計(jì)及管網(wǎng)綜合

60、2009.112010.312035設(shè)計(jì)單位報(bào)裝2010.32010.43036辦理市政工程規(guī)劃意見書2010.42010.660國(guó)有土地收購(gòu)37對(duì)國(guó)有土地及其地上物進(jìn)行評(píng)估2009.62009.1115038編制土地收購(gòu)方案2009.72009.1215039協(xié)商并簽訂土地收購(gòu)合同2009.122010.390征地40辦理勘測(cè)定界成果報(bào)告 （征地前置事項(xiàng)）2009.82009.93041辦理地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告批復(fù) （征地前置事項(xiàng)）2009.82009.10 6042辦理征地村（居）民代表會(huì)會(huì)議紀(jì)要 （征地前置事項(xiàng)）2009.82009.10 6043簽署征地補(bǔ)償安置協(xié)議 （征地前置事項(xiàng)）200