房地產(chǎn)價格測算

1、由上表可知，在70萬元/畝地價與3000元/平方米售價的前提下，1.30的容積率不可能操作，從容積率與剛性成本看地價、房價為什么高2009年11月06日不同容積率下，單位建筑面積總成本比較分析:假設(shè)售價以3000元/平方米計算，則成本粗略估算如下：1、管理費：3%口3000=90元2、銷售費用（廣告、代理、宣傳、資料費）：5%口3000=150元3、不可預(yù)見費用：1%口3000=30元/平方米4、投資利息：約3000/2口6%=90元/平方米5、稅金：3000口6.28%=188.4元6、單體建筑成本：1200元/平方米（為簡便計算說明問題，采樣自中小城市7、城市配套費：200元/平方米8、小

2、區(qū)景觀及二次管網(wǎng)配套費：150元/平方米9、建筑規(guī)劃設(shè)計費：每平方米20元以上19合計：2118.4元總成本=單位建筑面積地價成本+2118.4若地價以70萬元/畝計算，則不同容積率下建筑面積總成本如下：容積率綜合成本1.308072118.42925.41.407492118.42867.41.506992118.42817.41.706172118.42735.42.005252118口42643.4容積率在1.5，毛利是每平方米183元左右，但2.0的容積率過高，市場風(fēng)險太大。因此，容積率在1.7左右，這塊地才顯示出其可操作性，但這已經(jīng)是市場風(fēng)險的上限了。根據(jù)我們的市場經(jīng)驗，在保持小區(qū)優(yōu)

3、美景觀環(huán)境的前提下，小區(qū)容積率與單體建筑組合關(guān)系如下：容積率適宜的單體建筑組合X口1.35多層1.35口X口2.01.65口X口2.0小高層2.0口X口3.0X口3.0高層那么有沒有辦法讓操作變得現(xiàn)實有效呢，我們通過以上計算也可以看到容積率與售價是兩個最相關(guān)的變量，因此在容積水平一定的條件下，地價有個上限值，這個時候售價提升與利潤最直接相關(guān)，但售價無限上漲只是一廂情愿的事情，期間必有平衡點，這個平衡點就是控制性容積率不變條件下，現(xiàn)實市場售價下的地價成本（樓面），反過來，如果不能從定位上提升產(chǎn)品品質(zhì)，保持市場現(xiàn)實的定價基礎(chǔ)，這塊地的上限價也就是57萬每畝，因為百分之二十的毛利已經(jīng)是市場的最低水平

4、了。另外由于容積率越高建筑高度越大，自然地公攤及建筑單方成本越高，而價格卻不成正比上漲，也存在一個平衡點的問題。因此除非商業(yè)前景非?？春?，否則用地容積限制下地價彈性偏小。顯然，科學(xué)合理的思路應(yīng)該是盡量在保持建筑覆蓋率不擴張的前提下提升容積水平，顯然小高層/高層住宅，只要認真設(shè)計，還是有市場的，至于其使用費用等障礙完全可以通過促銷方針來予以弱化。以上提示性計算，還說明一個問題，就是成本控制的重要性，可以看出給出的一些數(shù)字成本，主要出于謹慎角度，偏高，但比較剛性，因此在地價一定條件下如何節(jié)約成本是項目開發(fā)的重要一環(huán)。但，土地的二元供應(yīng)與土地稀缺性，土地決策權(quán)控制在政府而不是市場手中，因此開發(fā)商的生

5、命線在土地，而不是在項目上，你聽說過企業(yè)風(fēng)險不在生產(chǎn)與產(chǎn)品上的實例嗎？當開發(fā)商角逐有限土地的時候，地價失去了原本價值體，成為空中樓閣。但開發(fā)商不會拿地立馬開發(fā)房子，從而總是在區(qū)域上讓供不應(yīng)求成為現(xiàn)實，即使存在供過于求，開發(fā)商也會尋求差異性來稀釋過熱競爭。更多時候，開發(fā)商謀求的是提高建筑覆蓋率，要求政府提升商業(yè)比例，由于行業(yè)依賴性與土地財政原因，政府同意了。接下來，開發(fā)商的剛性成本并沒有增加多少，除地價外的成本基本是剛性的。開發(fā)商的努力并不會產(chǎn)生在讓價銷售過程，相反，開發(fā)商通過博弈鏈，讓消費者競買。所以，高房價的總根子確實在土地，但其稀缺是天然的/消費者也應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任，因為在競買的過程也是

6、房價水漲船高的過程。臥龍灣房價及可操作性預(yù)估2012年3月5日不同容積率下，單位建筑面積總成本比較分析:假設(shè)臥龍灣售價平均以4000元/m2計算，則成本粗略估算如下：1、管理費：3口口4000元/m2=120元/m2開發(fā)間接費用是指在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用，雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔(dān)的金額而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本，因此最終要按照適當?shù)姆峙錁藴蕦⑺峙溆嬋敫黜楅_發(fā)產(chǎn)品的成本中去的。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、其他開發(fā)間接費用。管理費用是企業(yè)管理部門為組織和管

7、理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系，不需要分配到產(chǎn)品開發(fā)成本中，而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計入本年利潤。主要包括：工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。2、銷售費用（含廣告、代理、宣傳、資料費）：5口口4000元/m2=200元/m2。房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。3、不可預(yù)見費用：1口口4000元/m2=40元/m2（包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費

8、。依據(jù)項目的復(fù)雜程度、各項費用估算的準確程度，以土地使用權(quán)出讓金；土地征用及拆遷安置補償費；前期工程費（項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用）；建安工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共配套設(shè)施費等為基數(shù)，按3一5造價計算）。4、投資利息：約4000元/m2/2口6口=120元/m2（半年）投資利息是資金所有者由于向國家借出資金而取得的報酬，它來自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營運職能而形成的利潤的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟部門注入并回流時所帶來的增值額，：=5、稅金：4000元/m2口6.28口=251.2元/m2營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、

9、印花稅、城市維護建設(shè)稅；教育費附加6、單體建筑成本：1200元/m2（按2011年營口地區(qū)實際平均造價指標）7、城市配套費：200元/m28、小區(qū)景觀及二次管網(wǎng)配套費：150元/m29、建筑規(guī)劃設(shè)計費：20元/m2以上1-9合計：2301.2元/m2總成本=單位建筑面積地價成本+2301.2元/m2臥龍灣地價以1400元/m2（合94萬元/畝）計算，則不同容積率下建筑面積總成本如下：容積率單位建筑面積地價成本綜合成本單位建筑面積總成本1.3010772301.23378.21.4010002301.23301.21.50933.32301.23234.51.70823.52301.23125.71.87748.662301.23049.862.007002301.23001.22.3608.72301.22909.9由上表可知，在1400元/m2（合94萬元/畝）地價與4000元/m2售價的前提下，由上表可知，在1400元/m2（合94萬元/畝）地價與4000元/m2售價的前提下，1.30的容積率