奧園蓮花湖項目整合推廣策略

1、 海南瓊山山市某大大廈主樓樓停建工工程及附附樓涉案案房地產產價格評評估報告告本報告估估價對象象為一幢幢主樓（停建綜綜合大廈廈）及一一幢附樓樓（住宅宅現(xiàn)房）。主樓樓于19994年年停建，主體結結構已封封頂，外外墻裝飾飾已完成成，內裝裝修、設設備及水水電安裝裝未完成成。附樓樓于19992年年建成。估價對對象宗地地由開發(fā)發(fā)商從另另一家公公司購買買，未辦辦理土地地使用權權轉讓手手續(xù)，宗宗地性質質仍為劃劃撥，存存在補交交土地出出讓金的的遺留問問題。估估價對象象已辦理理房屋所所有權證證，因未未清償抵抵押貸款款而被法法院整體體查封。 針對估價價對象停停建工程程占總建建筑面積積70.6%，現(xiàn)房為為29.4%，

2、既有商商業(yè)用房房，也有有商住用用房，劃劃撥用地地等特點點，結合合海南房房地產市市場實際際情況，采用兩兩條估價價技術路路線，一一是針對對商業(yè)、居住及及停建各各部分分分別運用用收益法法、市場場比較法法、假設設開發(fā)法法進行估估價；二二是采用用成本法法，然后后綜合兩兩條技術術路線的的計算結結果確定定其價值值。 目目錄錄 致委托方方函 估價師聲聲明 估價的假假設和限限制條件件 估價結果果報告 估價技術術報告 附件 致委委托方函函 海南人民法法院： 受貴貴院委托托，本公公司對位位于海南南省瓊山山市府城城鎮(zhèn)瓊州州大道東東側大廈主主樓(停停建工程程)及附附樓在估估價時點點20002年110月88日的房房地產價

3、價值進行行了估價價，為貴貴院辦理理案件提提供公開開市場價價值依據據。 估價人員員根據估估價目的的，遵循循估價原原則，按按照估價價程序和和技術標標準，經經實地勘勘察及市市場調查查，并進進行認真真的分析析和測算算，確定定估價對對象在估估價時點點的公開開市場價價值總額額為15597.69萬萬元，大大寫人民民幣壹仟仟伍佰玖玖拾柒萬萬陸仟玖玖佰元整整，平均均市值單單價8116.77元/，大寫寫人民幣幣每平方方米捌佰佰壹拾陸陸元柒角角整。 注：1、本報告告估價結結果包含含應向政政府補交交土地出出讓金。經計算算，土地地出讓金金總額為為1388.3992萬元元，大寫寫人民幣幣壹佰叁叁拾捌萬萬叁仟玖玖佰貳拾拾元

4、整。若拍賣賣成交，由法院院扣繳。若以物物抵債，則應從從公開市市場價值值總額中中扣除。 2、本報報告估價價結果包包含主樓樓2-44層室內內裝修，但不包包括室內內空調主主機等可可移動設設備。 估價的測測算過程程及有關關說明，請見估價結結果報告告和估價技技術報告告。 此致 海南明明正房地地產評估估有限公公司 二二二年年十月八八日 估價價師聲明明 我們鄭重重聲明： 1、 我我們在本本估價報報告中陳陳述的事事實是真真實的和和準確的的。 2、 本本估價報報告中的的分析、意見和和結論是是我們自自已公正正的專業(yè)業(yè)分析、意見和和結論，但受到到本估價價報告中中已說明明的假設設和限制制條件的的限制。 3、 我我們與

5、本本估價報報告中的的估價對對象沒有有利害關關系，也也與有關關當事人人沒有個個人利害害關系或或偏見。 4、 我我們依照照中華人人民共和和國國家家標準房地產產估價規(guī)規(guī)范GGB/TT502291-19999進行行分析，形成意意見和結結論，擬擬定本估估價報告告。 5、 我我們已對對本估價價報告中中的估價價對象進進行了實實地查勘勘、拍照照。 6、 沒沒有人對對本估價價報告提提供過重重要專業(yè)業(yè)幫助。 估價師簽簽名： 估價的的假設和和限制條條件 1、 經經到瓊山山市國土土局查檔檔及咨詢詢，估價價對象宗宗地仍為為無償劃劃撥用地地，本報報告估價價結果包包含辦理理轉讓手手續(xù)時應應向政府府補交土土地出讓讓金等各各項

6、稅費費。 2、 依依據房屋屋所有權權證和國國有土地地使用證證，房屋屋所有權權人與土土地使用用者不一一致。經經查房屋屋所有權權證及房房屋他項項權證記記載，估估價對象象由房屋屋所有權權人海南南有有限公司司向瓊山山市公司購購買土地地，但未未辦理轉轉讓手續(xù)續(xù)，假設設可補辦辦過戶手手續(xù)。 3、依據據房屋所所有權證證及房屋屋分層平平面圖，計算主主樓各分分層建筑筑面積如如下表，附樓建建筑面積積從瓊山山市房產產局查檔檔而來，今后以以房管部部門核發(fā)發(fā)的分幢幢（層）房屋所所有權證證的面積積為準。 幢 層次次 面積積() 備注注 主樓 二二層 115811.0112 含含一層（架空層層作設備備用房)及頂層層局部分分

7、攤 三層 220288.0773 含含一層(架空層層)、二二層步梯梯間、頂頂層局部部分攤 四層 9966.3444 五至二十十層 1138003.1115 附樓 整整幢 111833.1556 查查房產局局檔案資資料 合計 1195661.770 4、 依依據估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場調查查，估價價對象主主樓于119944年停建建，附樓樓于19992年年建成，假設與與實際情情況相符符。 5、 估估價對象象主樓22-4層層已由承承租人裝裝修使用用，本報報告估價價結果包包含主樓樓2-44層室內內裝修，但不包包括室內內空調主主機等可可移動設設備。 6、 本本報告有有效期為為半年，隨著時時間的推推移或房房地產市

8、市場價格格波動較較大時，其估價價結果應應做相應應的調整整或復估估。 估價結結果報告告 （一）委委托方：海南人民民法院 （二）估估價方：海南明明正房地地產評估估有限公公司 住住所：海?？谑旋堼埨ケ甭仿?5號號中航大大廈C座座6022室 資資格等級級：貳級級 法法定代表表人： 電電話號碼碼：08898-6677691171 （三）估估價對象象 基本本情情況況 名稱 大大廈主樓樓及附樓樓 公共共配套 齊全 坐落 海南省省瓊山市市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)瓊州大大道東側側 現(xiàn)狀 主主樓主體體為停建建工程，其中22-4層層已裝修修使用。附樓為為現(xiàn)房 面積 總建筑筑面積1195661.770，其中主主樓1883788.54

9、44,附樓111833.1556 ；宗地地總面積積35996.55 地地勢 坡地 景觀 良好 環(huán)境 良好 權屬屬 海南南有有限公司司 建筑物情情況表 層數 主樓共共20層層（第一一層依坡坡地而建建為架空空層），附樓99層（錯錯層式）。 朝朝向 座東向向西 結構 鋼筋混混凝土 平面布布置 主主樓合理理、附樓樓較差 用途 商住綜綜合 工工程質量量 主樓樓19-20層層天棚滲滲水嚴重重，局部部梁露筋筋，附樓樓未見異異常。 維護 稍差 建成年年月 主主樓19994年年停建,附樓119922年建成成 主樓建筑筑物裝修修表 外墻面 2-33層正面面采用落落地玻璃璃墻，配配合局部部噴涂裝裝飾；44-200層

10、均以以條磚貼貼面 外外門 第二層層（沿街街）正門門不銹鋼鋼玻璃地地彈門 內墻面 2-44層部分分包木墻墻面，部部分刷涂涂料；55-200層墻面面已批擋擋刷白 內門門 2-4層木木夾板門門包門套套；5-20層層已安裝裝門框及及普通夾夾板門（部分已已損壞） 地面 2-44層500500地磚,局部花花崗巖地地面；55-200層地面面未做 窗 鋁鋁合金玻玻璃窗(5-220層窗窗扇及窗窗框被盜盜嚴重) 天棚 2-44層部分分木夾板板吊頂,部分龍龍骨刷黑黑吊頂，部分龍龍骨石膏膏板吊頂頂；4-20層層，部分分批擋刷刷白，部部分未做做 保養(yǎng) 22-4層層一般，5-220層較較差 衛(wèi)生間 2-44層鋪砌砌203

11、0墻墻磚至頂頂,鋁扣扣板吊頂頂，地面面鋪地磚磚，衛(wèi)生生潔具齊齊全；55-200層貼22m高墻墻磚，已已預埋上上下水管管道，其其余未做做 樓梯 電電梯井未未安裝電電梯；消消防梯為為旋轉梯梯，不銹銹鋼管扶扶手，樓樓梯面未未做；22-3層層室內步步梯鋪砌砌花崗巖巖面，鐵鐵藝護攔攔木護手手 附樓建筑筑物裝修修表 外墻面 條磚 外門門 鋁合合金玻璃璃門及拉拉閘防盜盜門 內墻面 多彩噴噴涂 內內門 木夾板板門 地面 40*40地地磚，44層以上上地板膠膠地面 窗 鋁鋁合金玻玻璃窗(窗扇部部分被盜盜) 天棚 二層部部分木夾夾板吊頂頂,部分分輕鋼龍龍骨石膏膏板吊頂頂；其余余部分批批擋刷白白 保養(yǎng) 稍稍差 戶型

12、 每每層兩個個單間和和一個套套間，有有公用廚廚房，平平面布置置不規(guī)則則。 衛(wèi)生間 馬賽克克地面，木窗。 樓梯 花花崗巖貼貼面，不不銹鋼扶扶手 (四)估估價目的的：為海海南人民法法院辦理理案件提提供估價價對象公公開市場場價值的的依據。 （五）估估價時點點：20002年年10月月8日 （六）價價值定義義：本次次估價采采用的公公開市場場價值標標準為估估價對象象房地產產在公開開市場上上最可能能形成的的客觀合合理價格格。估價價結果為為估價對對象在商商住綜合合用途下下的房屋屋所有權權、土地地使用權權價格。 （七）估估價依據據： 1、 中中華人民民共和國國國家標標準房房地產估估價規(guī)范范 2、 國國家和地地方

13、的法法律、法法規(guī)和有有關政策策文件 3、 鑒鑒定委托托書海海南（20002）第號 4、 房房屋所有有權證（瓊山文文莊證字字第公號） 5、 “大大廈”各各層房產產平面圖圖 6、 國國有土地地使用證證瓊山山國用（府城）字第號及土地地登記審審批表和和宗地平平面圖 7、估價價人員進進行市場場調查和和實地勘勘察所獲獲取的有有關資料料 （八）估估價原則則： 1、合法法原則：以估價價對象合合法使用用、合法法處分為為前提估估價。 2、最最高最佳佳使用原原則：以以估價對對象最高高最佳使使用為前前提估價價。 3、替代代原則：要求估估價結果果不得明明顯偏離離類似房房地產在在同等條條件下的的正常價價格。 4、估價價時

14、點原原則：估估價結果果應是估估價對象象在估價價時點客客觀合理理價格或或價值。 （九）估估價方法法： 根據估價價對象現(xiàn)現(xiàn)房部分分占項目目總建筑筑面積的的29.4%，停建工工程部分分占項目目總建筑筑面積的的70.6%，以及不不同用途途的特點點，本次次分別采采取兩條條技術路路線進行行估價，然后綜綜合確定定估價對對象的市市場價值值。第一一條技術術路線：對現(xiàn)房房部分即即主樓22-4層層和附樓樓，考慮慮主樓22-4層層為商業(yè)業(yè)用途，出租具具有收益益性，故故采用收收益法進進行估價價。附樓樓為居住住用途，市場交交易實例例較多，故采用用市場比比較法進進行估價價。對主主樓（塔塔樓）55-200層停建建工程部部分，

15、根根據估價價對象房房地產市市場的實實際情況況，采用用假設開開發(fā)法進進行估價價（在計計算續(xù)建建完成后后的房地地產價值值時采用用市場比比較法）。第二二條技術術路線：因項目目主體大大部分為為停建工工程，現(xiàn)現(xiàn)房部分分因經營營不善等等原因也也停業(yè)多多年，結結合交易易市場狀狀況，對對估價對對象整體體采用成成本法進進行估價價（在計計算重新新取得土土地價值值時采用用基準地地價修正正法和假假設開發(fā)發(fā)法）。 收益法的的定義：運用某某種適當當的資本本化率，將預期期的估價價對象房房地產未未來各期期的正常常純收益益折算到到估價時時點上的的現(xiàn)值，求其之之和，以以此估算算估價對對象的客客觀合理理價格或或價值的的方法。 市場

16、比較較法的定定義：將將估價對對象與在在估價時時點近期期有過交交易的類類似房地地產進行行比較，對這些些類似房房地產的的已知價價格作適適當的修修正，以以此估算算估價對對象的客客觀合理理價格或或價值的的方法。 假設開發(fā)發(fā)法的定定義：預預計估價價對象開開發(fā)完成成后的價價值，扣扣除預計計的正常常開發(fā)成成本、稅稅費和利利潤等，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價格格或價值值的方法法。 成本法的的定義：以開發(fā)發(fā)或建造造估價對對象房地地產所需需要的各各項費用用之和為為基礎，再加上上正常利利潤和稅稅金，得得出房地地產的重重置價格格，然后后再扣除除折舊，以此估估算估價價對象的的客觀合合理價值值的方法法。 基準地價

17、價修正法法定義：在政府府確定公公布了基基準地價價的地區(qū)區(qū)，由估估價對象象所處地地段的基基準地價價調整得得出估價價對象宗宗地價格格的方法法。 （十）估估價結果果： 估價人員員根據估估價目的的，遵循循估價原原則，按按照估價價程序和和技術標標準，經經過認真真的分析析和測算算，確定定估價對對象在估估價時點點的公開開市場價價值總額額為15597.69萬萬元，大大寫人民民幣壹仟仟伍佰玖玖拾柒萬萬陸仟玖玖佰元整整，平均均市值單單價8116.77元/，大寫寫人民幣幣每平方方米捌佰佰壹拾陸陸元柒角角整。 （十一）估價人人員簽名名 中國注冊冊房地產產估價師師 中國注冊冊房地產產估價師師 （十二）估價作作業(yè)日期期：

18、20002年年9月223日至至20002年110月88日 （十三）估價報報告應用用的有效效期： 本報告書書應用有有效期為為半年，即從220022年100月8日日至20003年年4月77日止。 海南南明正房房地產評評估有限限公司 二二年十十月八日日 估價價技術報報告 （一） 個別因因素分析析 1、估價價對象由由一幢主主樓200層綜合合大廈及及9層附附樓組成成。主樓樓第一層層依坡地地而建為為架空層層，作設設備用房房使用，2-44層于119988年出租租，經營營餐飲及及娛樂業(yè)業(yè)，現(xiàn)空空置，主主樓5-20層層現(xiàn)為半半拉子工工程。主主樓二層層（沿街街首層）大堂兩兩側為茶茶藝館，室內中中檔裝修修，刷黑黑色

19、龍骨骨吊頂，包木墻墻面，拋拋光磚地地面，內內設各式式茶座、卡座及及秋千凳凳等。南南側夜總總會(浮浮仕會)高檔裝裝修，內內設豪華華KTVV包廂、表演舞舞臺、音音控室、雅座、吧臺等等。第三三層（沿沿街第二二層）中中檔裝修修，有可可容納約約2000桌宴席席的餐廳廳及木夾夾板隔斷斷的包廂廂約366間。第第四層（沿街第第三層）普通裝裝修，主主要經營營電子游游戲及茶茶藝包廂廂。五至至二十層層原設計計用途為為帶衛(wèi)生生間的寫寫字間，主體結結構已完完工，室室內已做做隔墻，外墻貼貼條磚，內墻批批擋掃白白，已安安裝木夾夾板門，衛(wèi)生間間已貼22m高墻墻磚，預預埋上下下水管道道，其余余未做。走廊已已安裝空空調管道道（無

20、主主機），室內有有空調出出風口（部分被被盜），地面未未做，電電梯未安安裝。主主樓于119944年停建建至今尚尚未完工工，物業(yè)業(yè)維護差差，鋁合合金窗扇扇大部分分被盜，頂層滲滲水嚴重重，局部部梁露筋筋，這些些因素制制約了估估價對象象的市場場價值。 2、 估估價對象象附樓為為框架結結構住宅宅用房，平面布布置欠佳佳，室內內普通裝裝修，由由于使用用已100年，維維護稍差差，略顯顯陳舊，個別窗窗扇被盜盜，加之之所處位位置建筑筑密度大大，環(huán)境境、景觀觀差，制制約了物物業(yè)的市市場價值值。 3、估價價對象主主樓門前前有較大大戶外停停車場，這對物物業(yè)的有有效利用用提供了了較好條條件。 （二） 區(qū)域因因素分析析 估

21、價對象象位于海海南省府府城鎮(zhèn)主主干道瓊瓊州大道道東側，與樓隔路路相望，北面為為公公司。區(qū)區(qū)域內有有大大廈、醫(yī)院院、電影院院、中學學等，地地理位置置優(yōu)越，交通便便捷，商商業(yè)繁華華度良好好。區(qū)域域內基礎礎設施和和公共設設施較為為完善。 （三） 市場背背景分析析 由于于宏觀房房地產市市場疲軟軟，海南南省海府府地區(qū)積積壓商品品房和停停建工程程較多，以致房房地產市市場供過過于求，銷售價價格處于于低迷狀狀態(tài)。加加之政府府正加大大處置積積壓商品品房力度度，四大大資產管管理公司司又下調調價格加加快處置置變現(xiàn)不不良資產產，這些些因素勢勢必影響響到房地地產二級級市場的的交易價價格。但但估價對對象所處處地理位位置較

22、好好，從長長遠看仍仍具有增增值的潛潛力。 （四） 最高最最佳使用用分析 根據建筑筑物設計計使用功功能及需需求市場場狀況分分析，營營業(yè)用房房及商住住用房仍仍有一定定需求市市場，主主樓若將將部分改改造為商商住兩用用房，更更能符合合當前市市場的需需求。估估價對象象要達到到最高最最佳使用用，應以以商住綜綜合用途途最為有有利，故故本次評評估確定定估價對對象在估估價時點點為商住住綜合用用途。 （五） 估價方方法的選選用 根據估價價對象現(xiàn)現(xiàn)房部分分占項目目總建筑筑面積的的29.4%，停建工工程部分分占項目目總建筑筑面積的的70.6%，以及不不同用途途的特點點，本次次分別采采取兩條條技術路路線進行行估價，然后

23、綜綜合確定定估價對對象的市市場價值值。第一一條技術術路線：對現(xiàn)房房部分即即主樓22-4層層和附樓樓，考慮慮主樓22-4層層為商業(yè)業(yè)用途，出租具具有收益益性，故故采用收收益法進進行估價價。附樓樓為居住住用途，市場交交易實例例較多，故采用用市場比比較法進進行估價價。對主主樓（塔塔樓）55-200層停建建工程部部分，根根據估價價對象房房地產市市場的實實際情況況，采用用假設開開發(fā)法進進行估價價（在計計算續(xù)建建完成后后的房地地產價值值時采用用市場比比較法）。第二二條技術術路線：因項目目主體大大部分為為停建工工程，現(xiàn)現(xiàn)房部分分因經營營不善等等原因也也停業(yè)多多年，結結合交易易市場狀狀況，對對估價對對象整體體

24、采用成成本法進進行估價價（在計計算重新新取得土土地價值值時采用用基準地地價修正正法和假假設開發(fā)發(fā)法）。 (六)估估價測算算過程 第一條技技術路線線：分別別采用收收益法、市場比比較法、假設開開發(fā)法測測算估價價對象的的市場價價值。 A、采用用收益法法計算估估價對象象現(xiàn)房主主樓2-4層的的市場價價值（第第一層依依坡地而而建的架架空層作作為設備備用房） 采用用收益法法的計算算公式為為: Va/rr11/(1rr)N-n 公式式中: V:房地產產市場價價值總額額 aa：為年年凈收益益 r：資本化化率 N：耐用年年限 n：已經過過年限 1、計算算估價對對象主樓樓2-44層的年年有效毛毛收入 （1）采采用市

25、場場比較法法確定估估價對象象第二層層(即沿沿街首層層)租金金。 選取可可比實例例 實例選用用表表表A-11 實例項項目 實實例A 實例BB 實例例C 名稱 紅峰木木業(yè)（瓊瓊山市煙煙草專賣賣局鋪面面） 海海南新華華印刷廠廠宿舍首首層鋪面面（茶藝藝館） 來福樓樓首層鋪鋪面 位置 府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)瓊州大大道 府府城鎮(zhèn)紅紅城湖路路 府城城鎮(zhèn)紅城城湖路 類型 沿街首首層鋪面面 沿街街首層鋪鋪面 沿沿街首層層鋪面 結構 鋼混 鋼混 鋼混 裝修 普通 中等 普通 成交日期期 200029 2200229 2000299 出租價格格(元/) 20 30 36 注：選用用實例均均為實際際可出租租建筑面面積租金金，物業(yè)業(yè)

26、管理費費、水電電費由承承租方負負擔。 交易情情況修正正： 根據所掌掌握的資資料，可可比實例例A、BB、C均均為正常常交易，無需進進行交易易情況修修正。 交交易日期期修正： 根據府城城房地產產租賃市市場狀況況，選取取的實例例成交日日期至估估價時點點時間較較近，故故無需進進行交易易日期修修正。 區(qū)區(qū)域因素素修正： 根據估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象的區(qū)域域因素比比較修正正列表如如下： 區(qū)域因因素比較較表表表A-22 區(qū)域因素素 權數數 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例C 繁華程度度 0.2 110 110 110.55 100.5 交通便捷捷度 00.

27、2 10 10 10 10 環(huán)境 00.2 10 10 10 10 配套設施施 0.2 110 111.55 111 111 規(guī)劃限制制 0.2 110 110 110 110 綜合 1.00 1000 1101 1033 1003 個別因因素修正正： 據現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象個別因因素比較較修正列列表如下下： 個別因素素比較表表 表A-3 個別因素素 權數數 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例B 臨街寬深深 0.3 110 88.5 11 11 裝修標準準 0.2 110 77 9 7 新舊程度度 0.2 110 77 100 122 建筑結構構 0

28、.2 110 110 110 110 平面布置置 0.1 110 77.5 10 10 綜合 1.00 1000 880.55 1001 1101 求出比比準價格格 a、把以上上比較修修正后的的各項結結果，綜綜合計算算出可比比實例修修正后的的單價，其計算算列表如如下： 綜合修正正計算表表表A-4 實實例項目目 實例例A 實實例B 實例CC 成交價格格（元/） 20 30 36 交易情況況修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 區(qū)域因素素修正 1000/1001 1100/1033 1000/1

29、103 個別因素素修正 1000/800.5 1000/1001 1100/1011 修正后單單價（元元/） 255 299 355 b、采用用簡單算算術平均均法計算算出一個個綜合結結果作為為比準價價格: 估價對象象第二層層（沿街街為首層層）租金金（225229335）/3 300元 （2）鑒鑒于瓊山山市府城城鎮(zhèn)房地地產市場場第二、三層類類似出租租案例較較少，故故采用海海府地區(qū)區(qū)類似物物業(yè)各層層之間租租金的價價值環(huán)比比，求出出估價對對象各層層租金,環(huán)比百百分率列列表計算算如下： 位置 物業(yè)名名稱 租租金 二二層與首首層租金金環(huán)比 三層與與二層租租金環(huán)比比 海秀路 寶晟大大廈 首首層700元/月

30、二二層400元/月三三層300元/月 57% 755% 五指山路路 鼎華華大廈 首層1187元元/月二層層80元元/月三層層50元元/月 443% 63% 海秀路334號 瑞聯(lián)商商場 首首層1550元/月月二層550元/月月三層330元/月月 333% 660% 綜合百分分率 444.333% 66% （3）估估價對象象主樓22-4層層營業(yè)用用房年有有效毛收收入列表表計算如如下： 表A-66 估價對象象 租金金（元/月） 建筑面面積（） 出出租率(%) 可出租租面積(%) 年（月月） 年年有效毛毛收入（萬元/ 年） 二層(首首層) 30 15881.0012 95 92 12 49.74 三層

31、(二二層) 3044.33%=133.3 20228.0073 90 92 12 26.8 四層(三三層) 13.3666%=8.88 9666.3344 90 92 12 8.445 合計 445755.433 844.999 2、計算主主樓2-4層年年運營總總費用： （1） 管理費費：取有有效毛收收入的33%計 管理費84.99萬萬元33%22.555萬元/年 （2）維修費費： 維修費取取建筑物物重置價價的1%，建筑筑物重置置價按112000元/計，則則： 維修費45775.44312000元/11%1100000 5.449萬元元/年 （3）稅稅金： 營業(yè)業(yè)稅及附附加為有有效毛收收入的5

32、5.5%計算，房產稅稅為有效效毛收入入的122%，合合計為有有效毛收收入的117.55%。 稅金884.999117.55%114.887萬元元/年 （4）保保險費：按建筑筑物重置置價的22%0計計，則 保險費45775.4431120002%01100000 1.11萬元/年 （5）年年運營費費用合計計管理理費維維修費稅金保險費費 22.5555.4914.871.11 224.001萬元元/年 3、計算算主樓22-4層層年凈收收益： 年年凈收益益年有有效毛收收入年年運營總總費用 84.9924.01 60.98萬萬元/年年 4、資本本化率rr的確定定： 采用安全全利率加加風險調調整值法法：

33、 安全全利率取取國家一一年期存存款利率率1.998%,風險調調整值根根據府城城地區(qū)的的社會經經濟現(xiàn)狀狀及預期期,結合合估價對對象所處處位置及及物業(yè)類類型的特特點,確確定風險險調整值值為5.02% 。 資資本化率率r11.988%55.022%77% 5、計算算估價對對象主樓樓2-44層收益益價格 V/rr11/(1rr)N-n 估價價對象耐耐用年限限60年年，已經經過年限限8年，則： 市場場價值總總額V60.98/7%11/(177%)660-88 8455.311萬元 B、采用用市場比比較法計計算估價價對象現(xiàn)現(xiàn)房附樓樓在估價價時點的的公開市市場價值值。 1、選取取可比實實例 實實例選用用表

34、表BB-1 實例項項目 實實例A 實例BB 實例例C 名稱 鳳翔山山莊A棟棟3111房 天天鵝花園園C棟8807房房 金竹竹花園BB幢3004室 位置 瓊山市市鳳翔路路 瓊山山市鳳翔翔路 瓊瓊山市龍龍昆南路路 類型 住宅 住宅 住宅 結構 鋼混 鋼混 鋼混 裝修 普通 普通 普通 成交日期期 20001.7.113 220011.9.11 20001.88.133 成交價格格(元/) 8000 7447 7766 2、交易易情況修修正： 根據所掌掌握的資資料，可可比實例例A、BB、C均均為正常常交易，無需進進行交易易情況修修正。 3、 交交易日期期修正： 根據瓊山山市府城城鎮(zhèn)房地地產市場場狀況

35、，去年七七月份至至今該區(qū)區(qū)域房地地產交易易市場價價格較為為平緩，沒有明明顯上升升或下跌跌現(xiàn)象，故無需需進行交交易日期期修正。 4、區(qū)域域因素修修正： 根據估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象的區(qū)域域因素比比較修正正列表如如： 區(qū)區(qū)域因素素比較表表表BB-2 區(qū)域因素素 權數數 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例C 環(huán)境 0.22 100 133 133 133 景觀 0.22 100 133 133 133 交通便捷捷度 00.2 10 9.55 9.5 110 繁華程度度 0.1 110 99 9 10 小區(qū)配套套設施 0.11 100 122 122

36、122 規(guī)劃限制制 0.1 110 110 110 110 治安狀況況 0.1 110 110 110 110 綜合 1.00 1000 1112 1122 1114 5、個別別因素修修正： 據現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象個別因因素比較較修正列列表如下下： 個別因因素比較較表 表表B-33 個別因素素 權數數 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例C 樓層 0.22 100 133 9.5 113 新舊程度度 0.2 110 113.55 133.5 13.5 裝修標準準 0.1 110 110 110 110 工程質量量 0.1 110 110 110 110

37、 朝向 0.11 100 100 100 100 平面布置置 0.1 110 113 113 113 設施設備備 0.1 110 110 110 110 建筑結構構 0.1 110 110 110 110 綜合 1.00 1000 1116 1099 1116 6、求出出比準價價格 （1）把把以上比比較修正正后的各各項結果果，綜合合計算出出可比實實例修正正后的單單價，其其計算列列表如下下： 綜合修修正計算算表表BB-4 實實例項目目 實例例A 實實例B 實例CC 成交價格格（元/） 8000 7447 7766 交易情況況修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日

38、期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 區(qū)域因素素修正 1000/1112 1100/1122 1000/1114 個別因素素修正 1000/1116 1100/1099 1000/1116 修正后單單價（元元/） 6116 6612 5799 （2）采采用簡單單算術平平均法計計算出一一個綜合合結果作作為比準準價格。 附附樓市值值單價(611666125799)/33 6602元元/ （3）附附樓市值值總額602211183.1566 71222600元 71.23萬萬元 C、采用用假設開開發(fā)法計計算估價價對象主主樓(塔塔樓)55-200層的市市場價值值。 假設開

39、發(fā)發(fā)法的計計算公式式為： 停建工程程價格續(xù)建完完成后的的房地價價值續(xù)續(xù)建成本本管理理費用投資利利息銷銷售稅費費續(xù)建建投資利利潤買買方購買買停建工工程的稅稅費 1、采用用市場比比較法測測算續(xù)建建完成后后的房地地產市場場價值 選取取可比實實例 實例選用用表表表C-11 實例項項目 實實例A 實例BB 實例例C 名稱 港苑大大廈A117011房 鐘鐘誠大廈廈A12201 金泰大大廈19905房房 位置 瓊山市市龍昆南南路 瓊瓊山市龍龍昆南路路 瓊山山市龍昆昆南路 類型 高層商商住兩用用 高層層商住兩兩用 高高層商住住兩用 結構 鋼混 鋼混 鋼混 裝修 中等 中等 中等 成交日期期 20001.12.

40、7 220011.8.24 20001.88.133 成交價格格(元/) 12330 110000 12200 交易情情況修正正： 根據所掌掌握的資資料，可可比實例例A、BB、C均均為正常常交易，無需進進行交易易情況修修正。 交交易日期期修正： 根據瓊山山市府城城鎮(zhèn)房地地產市場場狀況，可比實實例成交交日期至至估價時時點房地地產交易易市場價價格較為為平緩，沒有明明顯上升升或下跌跌現(xiàn)象，故無需需進行交交易日期期修正。 區(qū)區(qū)域因素素修正： 根據估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象的區(qū)域域因素比比較修正正列表如如下： 區(qū)域因因素比較較表表表C-22 區(qū)域因素素 權數數

41、 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例C 繁華程度度 0.2 110 110 110 110 環(huán)境 0.22 100 122 100 100 景觀 0.22 100 111.5 9 111 交通便捷捷度 00.1 10 10.5 110 110.55 小區(qū)配套套設施 0.11 100 100 100 100 規(guī)劃限制制 0.1 110 110 110 110 治安狀況況 0.1 110 110 110 110 綜合 1.00 1000 1107.5 998 1102.5 個別因因素修正正： 據現(xiàn)現(xiàn)場勘察察和所掌掌握資料料，三個個可比實實例與估估價對象象個別因因素比較較修正列列表如下下： 個別

42、因素素比較表表 表C-3 個別因素素 權數數 估價價對象 實例AA 實例例B 實實例B 樓層 0.22 100 144 133 144 工程質量量 0.2 110 111 111 111 裝修標準準 0.1 110 110 110 110 新舊程度度 0.1 110 110 110 110 朝向 0.11 100 100 100 100 平面布置置 0.1 110 110 110 111 設施設備備 0.1 110 110 110 110 配套設施施 0.1 110 111 111 111.55 綜合 1.00 1000 1111 1099 1112.55 求出比比準價格格 a、把以上上比較修

43、修正后的的各項結結果，綜綜合計算算出可比比實例修修正后的的單價，其計算算列表如如下： 綜合修正正計算表表表C-4 實實例項目目 實例例A 實實例B 實例CC 成交價格格（元/） 12330 110000 12200 交易情況況修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 交易日期期修正 1000/1000 1100/1000 1000/1100 區(qū)域因素素修正 1000/1007.55 1000/998 1100/1022.5 個別因素素修正 1000/1111 1100/1099 1000/1112.5 修正后單單價（元元/） 10031 9366 10041 b、采用用

44、簡單算算術平均均法計算算出一個個綜合結結果作為為比準價價格: 估價對象象5-220層市市值單價價（1103119336110411）/33 10003元/ 2、續(xù)建成成本： 根據估價價對象55-200層停工工現(xiàn)狀及及瓊山市市工程造造價確定定(按商商住兩用用房的設設計標準準)，續(xù)續(xù)建成本本為4550元/。 續(xù)建成本本估算表表表C-5 項目目 單方方造價(元/ ) 門窗工程程 900 裝飾工程程及局部部改造工工程(含含腳手架架) 1130 樓地面工工程及其其他 335 水電安裝裝 900 電梯 995 局部改造造工程設設計費用用 100 合 計計 4550 3、管理理費用：取續(xù)建建成本的的2%計計

45、 管理理費用45002%9元元/ 4、投資利利息：利利率按國國家一年年期貸款款利率55.311%，續(xù)續(xù)建期為為半年，設停建建工程價價值為。 投資利息息停建建工程價價值（15.331%）0.551+ 續(xù)建成本本和管理理費(15.331%)0.22511 0.002622（44509）0.0013 （00.022626）元/ 5、銷售售稅費：“兩稅稅一費”按處置置積壓房房地產政政策免征征，銷售售費取房房地總價價的1%，交易易手續(xù)費費按處置置積壓房房地產政政策2元元/計計: 銷售售稅費1000311%22122元/ 6、續(xù)建建投資利利潤：取取停建工工程價值值和開發(fā)發(fā)成本的的5%計計算 利潤潤（455

46、0）5%（0.05222.5）元/ 7、買方方購買停停建工程程的稅費費：按處處置積壓壓房地產產政策免免征，故故不計。 8、計算算估價對對象5-20層層（停建建工程）市場價價值 停建工工程價值值單價: =10003450090.002622 611200.055 22.5 =5551.55元/ 停建工工程價值值總額5511.5元元/138803.1155 7611.244萬元 D：估價價對象市市值總額額ABCC 8445.331771.2237761.24 16677.78萬萬元 第二二條技術術路線：采用成成本法計計算估價價對象的的整體價價值(在在計算土土地價值值時采用用基準地地價修正正法和假假

47、設開發(fā)發(fā)法)。 采用成本本法的計計算公式式為： 房地產價價格土土地重新新取得價價格建建筑物重重新建造造成本建筑物物折舊 1、計算算土地重重新取得得價格： （1）采采用基準準地價修修正法和和假設開開發(fā)法對對土地使使用權在在估價時時點的市市場價值值進行估估價。 經測算，估價對對象35596.5土土地使用用權公開開市場價價值總額額為3445.998萬元元，大寫寫人民幣幣叁佰肆肆拾伍萬萬玖仟捌捌佰元整整詳見見附件土地估估價報告告明正正評(220022)估字字第號。 （2）主主樓、附附樓地價價分攤 分攤攤系數總地價價/建筑筑面積 3455.988/1995611.7 0.0017668666 主樓樓分攤

48、地地價1183778.55440.0017668666 3255.055萬元 附樓樓分攤地地價111833.155600.011768866 20.93萬萬元 2、計算算建筑物物重新建建造成本本： 建筑物物重置成成本開開發(fā)成本本管理理費投投資利息息銷售售費用 開發(fā)發(fā)利潤稅費 (1)開開發(fā)成本本建安安工程費費勘察察設計及及前期工工程費市政設設施配套套費 建安工工程費 根據估價價對象現(xiàn)現(xiàn)狀及瓊瓊山市建建安造價價確定估估價對象象主樓及及附樓建建安工程程費如下下表： 主樓已完完工程造造價估算算表 項 目目 單方方造價(元/) 備備注 樁基礎工工程 1110 綜合22-4層層二次裝裝修及水水電安裝裝 鋼

49、筋混凝凝土工程程 3550 磚石工程程 500 腳手架工工程 440 門窗工程程 400 樓地面工工程 222 裝飾工程程 2110 其它 18 水電安裝裝 200 合計 8600 附樓工程程造價估估算表 項 目目 單方方造價(元/) 基礎工程程 900 鋼筋混凝凝土工程程 2330 磚石工程程 500 腳手架工工程 440 門窗工程程 1330 樓地面工工程 445 裝飾工程程 1220 其它 15 水電安裝裝 800 合計 8000 主樓建安安工程費費1883788.54448860元元/100000 115800.555萬元 附樓建安安工程費費11183.15668000元/110000

50、0 944.655萬元 勘察設設計及前前期工程程費：按按建安工工程費的的6%計計，則： 主樓勘察察設計及及前期工工程費15880.55566%994.883萬元元 附樓勘察察設計及及前期工工程費94.656%5.668萬元元 市政設設施配套套費：按按政府有有關規(guī)定定40元元/計計算，則則： 主樓市政政設施配配套費183378.5444400733.511萬元 附樓市政政設施配配套費11883.1156404.773萬元元 開開發(fā)成本本合計 主樓15880.555994.883773.551 17448.889萬元元 附樓994.66555.6884.73 1055.066萬元 (2)管管理費：

51、（土地地取得費費開發(fā)發(fā)成本）2 主樓管理理費（3255.05517748.89）2%411.488萬元 附樓管理理費（20.931055.066）22%22.522萬元 (33)投資資利息:利率按按國家一一年期貸貸款利率率5.331%,按現(xiàn)狀狀建設期期為一年年計，則則 土地費費用利息息 主樓:3325.05（115.31%）1117.26萬萬元 附樓:220.993（15.331%）11111.111萬元 開發(fā)成成本、管管理費利利息 主樓:（17448.889441.448）(115.31%)0.511446.992萬元元 附樓:（1055.0662.52）(155.311%)00.512.8

52、82萬元元 投資利利息合計計： 主樓樓:177.266466.922644.188萬元 附樓樓:1.112.88233.933萬元 (44)銷售售費用：未發(fā)生生,故不不計 (55)開發(fā)發(fā)利潤：取土地地價格、開發(fā)成成本的33%計 主樓開開發(fā)利潤潤（3325.0517448.889）3% 62.22萬萬元 附樓開發(fā)發(fā)利潤（200.9331005.006）3% 3.778萬元元 (6)稅稅費：稅稅金按處處置積壓壓房地產產政策免免征，交交易手續(xù)續(xù)費按22元/計,則則: 主樓稅費費1883788.544422/10000003.68萬萬元 附樓稅費費11183.15662/1000000.224萬元元

53、(7)建建筑物重重置成本本 主樓117488.899411.488644.188622.2223.68 19220.445萬元元 附樓1105.062.55233.9333.780.224 1155.533萬元 3、計算算建筑物物折舊 (1)物物質折舊舊：建筑筑物耐用用年限為為60年年，主樓樓已經過過年限為為8年，附樓已已經過年年限為110年。主樓成成新度188/600866.677% ，結合現(xiàn)現(xiàn)場實際際觀察，由于停停工時間間較長，物業(yè)維維護差，部分樓樓層露筋筋、滲水水，因停停業(yè)多年年,營業(yè)業(yè) 用房室內內裝修部部分損壞壞，故綜綜合確定定主樓成成新度為為83%，附樓樓自然成成新度 1110/66

54、0883.33%；結結合現(xiàn)場場實際觀觀察，由由于查封封后無人人使用，物業(yè)維維護稍差差，故綜綜合確定定附樓成成新度為為80%。 主樓物質質折舊額額19920.45(183%)3326.48萬萬元 附樓物質質折舊額額1115.553(1880%)233.111萬元 (2)功功能折舊舊:由于于建筑物物設計至至今已相相隔100年,需需求市場場的變化化必然影影響到原原設計使使用功能能的貶值值。依據據最高最最佳使用用原則，主樓需需要改造造為商住住兩用方方適應市市場需求求，附樓樓平面布布置不合合理，故故分別取取主樓功功能折舊舊率100%,附附樓功能能折舊率率15%計，則則: 主樓功能能折舊額額19920.4510%1992.005萬元元 附樓功能能折舊額額1115.553115%17.33萬萬元 (3)經經濟折舊舊：由于于估價對對象主樓樓主體為為半拉子子工程，目前市市場積壓壓半拉子子工程較較多，變變現(xiàn)的難難度較大大,附樓樓所處位位置建筑筑密度大大、環(huán)境境景觀差差，加之之目前瓊瓊山市府府城鎮(zhèn)房房地產交交易市場場低迷，結合估估價對象象環(huán)境狀狀況及物物業(yè)類型型的特點點，綜合合確定主主、附樓樓經濟折折舊率為為15% 。 主樓經濟濟折舊額額19920.4515%2888.007萬元元 附樓經濟濟折舊額額1115.5531