上海洞涇別墅項(xiàng)目市場研究

1、第一部分分 上海海房地產(chǎn)產(chǎn)大市分分析一、20004-20005年房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展預(yù)測1、房地地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r20033年上海海樓市在在宏觀調(diào)調(diào)控下，熱度已已明顯降降溫。但但總體來來說，沒沒有大傷傷元?dú)?。市場基基本保持持平穩(wěn)狀狀態(tài)。目目前，上上海仍處處于調(diào)控控政策效效應(yīng)的釋釋放期，其影響響力至少少持續(xù)一一年以上上。1.1供供求分析析調(diào)控見效效不一，供需出出現(xiàn)反差差這次宏觀觀調(diào)控，首當(dāng)其其沖受到到影響的的是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。土地與與項(xiàng)目的的清理，原有規(guī)規(guī)劃的調(diào)調(diào)整，銀銀行信貸貸的收緊緊等。這這一系列列政策，都使開開發(fā)企業(yè)業(yè)受到較較大制約約，使項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)周期期普遍延延長，放放緩。并并直接影影

2、響到新新項(xiàng)目的的開工，以致使使上海樓樓市的供供應(yīng)，受受到明顯顯的抑制制。今年年上半年年，批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積僅111000萬平方方米，同同比下降降了155.777%。新新開工面面積，同同比也下下降了55.177%。這次調(diào)控控對供應(yīng)應(yīng)的抑制制，見效效快，效效果明顯顯。而對對需求的的抑制效效果，卻卻差強(qiáng)人人意。只只對投機(jī)機(jī)炒作的的虛擬需需求，遏遏制明顯顯，使房房價(jià)漲幅幅一度趨趨緩，由由于調(diào)控控對供需需兩方面面的見效效不一，對需求求的影響響較小，致使今今年上半半年，預(yù)預(yù)售成交交面積，不降反反升。痛痛痹竟增增長了115.338%。成交量量高達(dá)114700萬平方方米。圖(一) 044年上半半年與003年上上

3、半年供供求比較較由此，便便是樓市市供應(yīng)再再度緊張張。好在在有去年年大量的的積存剩剩余的供供應(yīng)量（約5000萬平平方米），來彌彌補(bǔ)今年年的不足足，以使使供需基基本平衡衡，但供供應(yīng)仍然然偏緊。1.2成成交分析析金融緊縮縮制約，投資需需求縮量量這次宏宏觀調(diào)控控的一個(gè)個(gè)重要措措施便是是金融緊緊縮的政政策。其其首當(dāng)其其沖的直直接影響響者便是是開發(fā)商商與投資資購房者者。此銀銀根收緊緊起到了了對樓市市供應(yīng)與與需求的的雙向制制約作用用，且其其效果正正逐步顯顯現(xiàn)。農(nóng)行對第第二套購購房者已已提高了了一個(gè)百百分點(diǎn)的的貸款利利率；上海銀行行對第二二套購房房只提供供6成貸貸款，對對第三套套拒貸；中行與浦浦發(fā)銀行行都對第

4、第三套購購房實(shí)行行純商業(yè)業(yè)貸款利利率；深圳發(fā)展展銀行更更是對第第二套房房就實(shí)行行拒貸；而民生生銀行對對二手房房已基本本不放貸貸；中信信實(shí)業(yè)銀銀行則對對外環(huán)線線以外房房源購房房只放55成貸款款，而對對郊縣房房則實(shí)行行拒貸。各家銀銀行不同同程度的的收縮購購房信貸貸，顯然然對投資資購房需需求起到到了明顯顯的抑制制作用，從而影影響到各各樓盤的的銷售。如上海海中心城城區(qū)122個(gè)行政政區(qū)域（包括浦浦東、閔閔行、寶寶山），各區(qū)預(yù)預(yù)售成交交排名前前10名名的預(yù)售售成交套套數(shù)，004年66月與003年112月相相比，112個(gè)區(qū)區(qū)中就有有7個(gè)區(qū)區(qū)，出現(xiàn)現(xiàn)了不同同程度的的下降。而今年年7月與與6月相相比，僅僅相隔一

5、一個(gè)月，12個(gè)個(gè)區(qū)中，除虹口口區(qū)之外外，其余余11個(gè)個(gè)區(qū)均出出現(xiàn)了不不同程度度的成交交下滑。（詳見見下圖）圖（1）上海各各區(qū)商品品住宅預(yù)預(yù)售100強(qiáng)成交交套數(shù)變變化一覽覽今年66、7兩兩個(gè)月個(gè)個(gè)案預(yù)售售成交量量的普遍遍下降，其中就就包括投投資需求求的縮量量。這也也從一個(gè)個(gè)側(cè)面反反映出信信貸收緊緊后，對對需求增增長的制制約作用用。1.3價(jià)價(jià)格分析析房價(jià)拉升升過快，需求抑抑制明顯顯上海各各區(qū)房價(jià)價(jià)的漲幅幅不一，差異較較大。但但凡是價(jià)價(jià)格拉升升過快的的區(qū)域，都是無無一例外外地發(fā)生生了抑制制需求的的現(xiàn)象。如普陀陀區(qū)預(yù)售售10強(qiáng)強(qiáng)的均價(jià)價(jià)從033年122月的773911元/平平米猛漲漲至今年年7月的的9

6、0779元/平米，半年漲漲幅高達(dá)達(dá)22.83%。但其其成交量量也從115萬平平米降至至7月的的9.66萬平米米，下降降了366%。閔行預(yù)預(yù)售100強(qiáng)的成成交均價(jià)價(jià)也從003年112月的的44445元/平米，上漲至至今年77月的552099元/平平米，半半年上漲漲了177.199%。但但其成交交量的下下降卻更更快。從從去年112月的的22.4萬平平米，降降至今年年7月的的15.6萬平平米，降降幅更達(dá)達(dá)到300.366%，幾幾乎是房房價(jià)漲幅幅的一倍倍。再如閘閘北，預(yù)預(yù)售100強(qiáng)的均均價(jià)更是是從去年年12月月的65579元元/平米米漲到今今年7月月的80032元元/平米米，漲幅幅高達(dá)222.009%

7、。而其成成交量則則從9.5萬平平米降至至今年77月的44.2萬萬平米，降幅更更是達(dá)到到55.79%，比漲漲幅翻了了一倍多多。類似的的現(xiàn)象也也出現(xiàn)在在松江區(qū)區(qū)域市場場，即成成交量的的大幅下下降均與與其區(qū)域域市場價(jià)價(jià)格的快快速拉升升密切相相關(guān)。其其成交量量的下降降幅度也也均大于于其房價(jià)價(jià)漲幅。這再次次體現(xiàn)出出價(jià)格對對于需求求調(diào)節(jié)的的杠桿作作用。即即在某一一階段，價(jià)格拉拉升過快快會(huì)抑制制需求，而價(jià)格格回落到到一定程程度，則則又會(huì)刺刺激需求求。如今，上海不不少區(qū)域域、不少少個(gè)案成成交量的的回落，正是因因?yàn)檫@些些區(qū)域和和個(gè)案的的價(jià)格拉拉升過快快。調(diào)控效應(yīng)應(yīng)漸顯，盤整越越發(fā)明顯顯調(diào)控效效應(yīng)一方方面體現(xiàn)現(xiàn)在

8、對于于開發(fā)商商的資金金壓力的的增大，以及開開發(fā)周期期的拉長長和供應(yīng)應(yīng)速度的的放慢；一方面面也體現(xiàn)現(xiàn)在對于于投資購購房需求求的抑制制和有效效需求的的增長趨趨緩，以以至直接接影響到到個(gè)案的的銷售速速度。同同時(shí)，也也必然影影響到市市場的價(jià)價(jià)格走勢勢，而使使如今上上海樓市市進(jìn)入了了漲跌不不一的盤盤整期。今年77月份，12個(gè)個(gè)區(qū)中，就有66個(gè)區(qū)的的預(yù)售成成交均價(jià)價(jià)出現(xiàn)了了下跌。而122區(qū)的成成交均價(jià)價(jià)的平均均值，也也從6月月的74436元元/平米米降至77月的669800元/平平米。一一個(gè)月的的跌幅就就達(dá)到66.133%。這這與今年年1-66月全市市月均11.3%的漲幅幅相比，可謂大大相徑庭庭。雖說一一

9、個(gè)月的的漲跌有有其供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的影響，有其一一定的偶偶然性，并不足足以說明明什么。但這畢畢竟是個(gè)個(gè)市場信信號(hào)，畢畢竟122個(gè)區(qū)中中竟有半半數(shù)行政政區(qū)域的的均價(jià)出出現(xiàn)了下下跌，以以及122個(gè)區(qū)中中竟有111個(gè)區(qū)區(qū)的成交交量（套套數(shù)）出出現(xiàn)下降降，即普普遍成交交縮量，這一現(xiàn)現(xiàn)象不得得不引起起我們的的關(guān)注。這同樣樣是宏觀觀調(diào)控對對樓市供供需兩方方面的直直接影響響，及其其制約作作用的顯顯現(xiàn)。圖（2）今年66-7月月各區(qū)預(yù)預(yù)售100強(qiáng)成交交均價(jià)走走勢1.4政政策對于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場影影響“8.31”無傷上上海，市市場反響響平靜今年8月月31日日是全國國禁止土土地協(xié)議議轉(zhuǎn)讓的的大限，所有協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓的歷史史

10、遺留問問題必須須在此之之前清理理完畢。9月11日之后后，凡經(jīng)經(jīng)營性土土地出讓讓，一律律實(shí)行公公開招投投標(biāo)，以以杜絕暗暗箱操作作，從制制度上根根除滋生生腐敗的的土壤，保障市市場的公公平、公公正，增增加市場場的透明明度。這是中央央這次下下大力，下決定定規(guī)范土土地一級(jí)級(jí)市場的的重要舉舉措。此此大限禁禁令一出出，全國國不少地地方反響響強(qiáng)烈，議論紛紛紛，不不少發(fā)展展商感到到壓力增增大。連連北京的的一些地地產(chǎn)老總總也認(rèn)為為是一個(gè)個(gè)“坎”。但上海卻卻反響平平靜。因因?yàn)樯虾：Ｔ缭谝灰荒曛扒?，就已已開始全全面推行行公開招招投標(biāo)。中央“8.331”的大限限禁令對對上海沒沒多大影影響。上上海的各各路發(fā)展展商也大大

11、都已適適應(yīng)或擁擁護(hù)這一一公開招招投標(biāo)的的規(guī)范制制度。如如上海去去年全年年經(jīng)營性性土地招招投標(biāo)成成交項(xiàng)目目就達(dá)3305個(gè)個(gè)，合計(jì)計(jì)土地面面積高達(dá)達(dá)25114萬平平方米，超過去去年上海海商品房房的竣工工面積?？梢娚虾：Ｍ恋氐牡囊患?jí)市市場的規(guī)規(guī)范程度度，已走走在全國國的前面面，甚至至也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北北京。因因?yàn)?，在在大限之之前，北北京還來來不及處處理大量量的協(xié)議議出讓土土地和歷歷史遺留留問題。03年上上海各區(qū)區(qū)縣招投投標(biāo)成交交土地面面積一覽覽 央行行加息影影響不容容小視20044年100月299日起央央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)機(jī)構(gòu)存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。加息影響響最大的的是房產(chǎn)產(chǎn)商。銀銀行提高高存款利利率上升升了0

12、.27%，對房房地產(chǎn)企企業(yè)會(huì)有有較大的的影響和和沖擊，過去房房地產(chǎn)企企業(yè)融資資有限，能通過過股市融融資的必必須是上上市的房房地產(chǎn)企企業(yè)，通通過信托托融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)又大大，往往往房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的運(yùn)作都都是通過過銀行融融資，加加息后，使房地地產(chǎn)融資資渠道受受限。但但也有一一點(diǎn)好處處，就是是提高了了他們使使用資金金效率及及結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整。對房產(chǎn)信信貸的人人影響不不大。而而對于貸貸款來講講，房產(chǎn)產(chǎn)信貸總總體利率率比較高高，加息息小一點(diǎn)點(diǎn)，對消消費(fèi)影響響不會(huì)太太大。但但在中國國GDPP回落的的情況下下，本次次加息可可能是個(gè)個(gè)拐點(diǎn)，直接的的影響倒倒不如說說最大的的是一種種心理影影響，啟啟動(dòng)了人人們的預(yù)預(yù)期，利利率

13、進(jìn)入入了加息息的周期期。央行本次次加息不不見得對對地產(chǎn)過過熱降溫溫。如連連續(xù)加息息并在浮浮動(dòng)利率率加大的的情況下下，才能能給房地地產(chǎn)過熱熱降溫。即使加加息，能能給房地地產(chǎn)降溫溫，降的的也是房房地產(chǎn)利利潤的溫溫。對房房價(jià)沒有有太大的的影響。 政策策適度調(diào)調(diào)整，不不再加大大力度宏觀調(diào)控控是把雙雙刃劍，總是有有利有弊弊。其在在抑制房房地產(chǎn)投投資過熱熱，控制制金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的同同時(shí)，也也會(huì)產(chǎn)生生一些負(fù)負(fù)面效應(yīng)應(yīng)，而有有損于房房地產(chǎn)市市場的穩(wěn)穩(wěn)定，人人為造成成一些波波動(dòng)。如如諸多項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)周期期被打亂亂；相當(dāng)當(dāng)部分企企業(yè)的資資金鏈普普遍繃緊緊，甚至至出現(xiàn)斷斷裂，產(chǎn)產(chǎn)生新的的爛尾樓樓；因交交房期的的推遲而

14、而導(dǎo)致法法律糾紛紛的上升升；整個(gè)個(gè)行業(yè)和和市場狀狀態(tài)有可可能因此此衰退，滑坡等等。有鑒于此此，中央央有關(guān)部部門已明明確表態(tài)態(tài)，不再再加大調(diào)調(diào)控力度度，使這這次調(diào)控控已開始始進(jìn)入緩緩沖期。但同時(shí)時(shí)，我們們必須清清醒地認(rèn)認(rèn)識(shí)到，新一輪輪的市場場洗牌已已經(jīng)開始始，調(diào)控控的后續(xù)續(xù)影響仍仍將持續(xù)續(xù)。因?yàn)闉?，個(gè)案案銷售的的冷熱不不均、區(qū)區(qū)域均價(jià)價(jià)的漲跌跌不一已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)。市場場競爭將將進(jìn)一步步加劇。象去年年那樣，無論樓樓盤好壞壞，全都都熱銷的的場面，已銷聲聲匿跡。個(gè)案的的成交量量、成交交速度已已普遍下下降。如如下圖所所示。上上海122個(gè)主要要房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域的的個(gè)案預(yù)預(yù)售成交交量，已已有7個(gè)個(gè)區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)程度不不

15、同的下下降，超超過半數(shù)數(shù)。03年112月與與04年年6月上上海各區(qū)區(qū)預(yù)售排排名前110位的的成交量量對比1.5、市場預(yù)預(yù)測后市供應(yīng)應(yīng)放慢，樓市出出現(xiàn)盤整整 由于金金融緊縮縮，開發(fā)發(fā)周期拉拉長，以以及新開開工面積積的減少少等一系系列因素素的影響響，后市市的供應(yīng)應(yīng)速度與與供應(yīng)量量，都會(huì)會(huì)有所下下降。尤尤其是今今明兩年年，新上上市樓盤盤將會(huì)明明顯減少少。 與之同同時(shí)，需需求也會(huì)會(huì)因?yàn)榉糠績r(jià)的持持續(xù)上漲漲，高位位運(yùn)行，而受到到明顯抑抑制。價(jià)價(jià)格本身身就是調(diào)調(diào)節(jié)消費(fèi)費(fèi)需求和和投資需需求的杠杠桿。當(dāng)當(dāng)價(jià)格漲漲到一定定程度，必然會(huì)會(huì)抑制需需求；而而正是價(jià)價(jià)格跌到到一定程程度，則則又會(huì)刺刺激需求求。如今今上海

16、，正處于于價(jià)格高高漲開始始抑制需需求的階階段?，F(xiàn)現(xiàn)在樓盤盤的銷售售速度和和銷售量量已開始始普遍下下降就是是個(gè)佐證證。此外，由由于調(diào)控控影響，中小企企業(yè)的資資金鏈普普遍繃緊緊。在此此情況下下，部分分企業(yè)便便會(huì)為了了加速現(xiàn)現(xiàn)金流量量，而不不得不降降價(jià)銷售售，以求求維持正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。上述兩方方面因素素的共同同作用，便會(huì)使使樓市出出現(xiàn)漲跌跌不一的的盤整格格局。這這一現(xiàn)象象現(xiàn)在已已開始初初露端倪倪。（詳詳見下圖圖）20044年6月月上海各各區(qū)預(yù)售售成交均均價(jià)漲跌跌率一覽覽未來一年年內(nèi)，供供需兩方方面的增增長，都都會(huì)有所所放緩。后市發(fā)發(fā)展如何何，一方方面取決決市場本本身的調(diào)調(diào)節(jié)機(jī)制制，一方方面取決決于政府

17、府的干預(yù)預(yù)行為。從中長期期來看，上海樓樓市將穩(wěn)穩(wěn)中有升升，持續(xù)續(xù)增長。但從中中短期來來看，階階段性的的回落調(diào)調(diào)整，小小幅波動(dòng)動(dòng)，是在在所難免免的，對對此應(yīng)有有充分的的認(rèn)識(shí)。第二部分分 上上海別墅墅市場環(huán)環(huán)境分析析一、上海海別墅市市場狀況況分析1、發(fā)展展沿革及及分布區(qū)區(qū)域1.1發(fā)發(fā)展形成成從近100年上海海別墅市市場的發(fā)發(fā)展來看看，上海海別墅市市場有三三次熱潮潮。第一次熱熱潮是220世紀(jì)紀(jì)90年年代的開開發(fā)熱，當(dāng)時(shí)集集中在虹虹橋的大大批外銷銷花園別別墅群掀掀起了上上海別墅墅市場的的第一次次浪潮，然而這這時(shí)的別別墅市場場價(jià)高而而品質(zhì)一一般，客客源也僅僅限于外外籍投資資客及外外企駐滬滬人員，隨后受受

18、亞洲金金融危機(jī)機(jī)及土地地批租收收縮等因因素影響響，第一一波浪潮潮在966、977年偃旗旗息鼓；第二次熱熱潮是220世紀(jì)紀(jì)90年年代中后后期少量量別墅成成功開發(fā)發(fā)形成的的，19998年年下半年年始，隨隨著地鐵鐵1號(hào)線線的通車車運(yùn)營，上海西西南迅速速掀起內(nèi)內(nèi)銷別墅墅的開發(fā)發(fā)熱潮。以排屋屋、聯(lián)體體別墅等等經(jīng)濟(jì)型型別墅為為主體的的別墅消消費(fèi)市場場在19998年年下半年年至19999年年下半年年創(chuàng)造了了良好的的市場銷銷售業(yè)績績，形成成了上海海別墅市市場的第第二次浪浪潮；第三次熱熱潮是在在世紀(jì)之之交時(shí)開開始的，這次熱熱潮從開開發(fā)規(guī)模模、持續(xù)續(xù)時(shí)間等等方面都都比前兩兩次大的的多。220011年8月月1日上上

19、海內(nèi)外外銷住宅宅市場的的并軌正正式出臺(tái)臺(tái)；以及及富裕階階層（特特別是中中產(chǎn)階層層）的迅迅速龐大大等因素素影響，內(nèi)銷外外銷別墅墅類物業(yè)業(yè)的價(jià)格格明顯回回落，上上海別墅墅類物業(yè)業(yè)出現(xiàn)客客源和產(chǎn)產(chǎn)品的某某些根本本性的變變化。排排屋、雙雙拼別墅墅、雙復(fù)復(fù)式公寓寓以及 “里弄弄式住宅宅”和“新獨(dú)院院住宅”等別墅墅衍生產(chǎn)產(chǎn)品紛紛紛現(xiàn)身市市場，并并受到市市場追捧捧，別墅墅概念逐逐漸“異異化”，獨(dú)立住住宅不再再是一種種奢侈品品。隨著著上海市市政道路路的立體體化、市市區(qū)概念念的擴(kuò)延延，私家家車的普普及化，別墅類類獨(dú)院住住宅成為為上海富富有的中中產(chǎn)階層層置業(yè)安安家的新新選擇，上海別別墅市場場走向新新起點(diǎn)的的開始。

20、1.2 分布區(qū)區(qū)域20033年上海海別墅項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域分布20033年初，上海海別墅格格局開始始發(fā)生重重大轉(zhuǎn)變變。長寧寧等中心心城區(qū)由由于別墅墅向郊外外的發(fā)展展而完全全淡出別別墅市場場，新盤盤供應(yīng)減減少，在在售別墅墅樓盤也也基本售售罄。與與此同時(shí)時(shí)，南匯匯別墅迅迅速登臺(tái)臺(tái)亮相，與浦東東新區(qū)別別墅一起起形成東東部區(qū)塊塊。因此此目前上上海的別別墅主要要分布在在浦東、松江、閔行、青浦、南匯幾幾大區(qū)域域。九亭板塊佘山板塊泗涇板塊新橋板塊周康板塊航頭板塊趙巷板塊徐涇板塊華漕板塊大學(xué)城板塊淀山湖板塊滬閔-顓橋板塊碧云、金橋、曹路板塊龍東大道張江板塊2、各區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展特征征將各大別別墅區(qū)域域按各自自特征分分

21、類，主主要有自自然資源源和社會(huì)會(huì)資源，以中心心城鎮(zhèn)或或主要干干道為依依托形成成了一個(gè)個(gè)個(gè)各具具特色的的別墅板板塊。表：上海海別墅市市場區(qū)域域板塊分分布區(qū)域板塊景觀資源源及規(guī)劃劃利好依托城鎮(zhèn)鎮(zhèn)或主干干道代表項(xiàng)目目舉例閔行華漕板塊塊無華漕鎮(zhèn)，外環(huán)線線西郊莊園園滬閔顓顓橋板塊塊鑫都新干干線別墅墅區(qū)顓橋鎮(zhèn)，滬閔路路合生城邦邦松江泗涇板塊塊佘山風(fēng)景景區(qū)，水水系豐富富泗涇鎮(zhèn)、滬松公公路佘山銀湖湖別墅佘山板塊塊佘山風(fēng)景景區(qū)佘山鎮(zhèn)，滬青平平公路佘山高爾爾夫別墅墅大學(xué)城板板塊松江大學(xué)學(xué)城，軌軌道交通通松江鎮(zhèn)，莘莊立立交橋、滬杭高高速浪琴水岸岸新橋板塊塊軌道交通通新橋鎮(zhèn)、莘莊立立交橋、滬杭高高速綠洲比華華利花園園

22、九亭板塊塊水系豐富富九亭鎮(zhèn)、滬松公公路愛倫坡藝藝墅青浦徐涇板塊塊捷克小鎮(zhèn)鎮(zhèn)徐涇鎮(zhèn)、滬青平平公路銀濤高爾爾夫趙巷板塊塊無趙巷鎮(zhèn)、滬青平平公路中海翡翠翠湖岸淀山湖板板塊淀山湖，朱家角角景區(qū)朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)、滬青青平公路路綠洲江南南園浦東龍東大道道張江板板塊 張江高高科技園園區(qū)、地地鐵二號(hào)號(hào)線延伸伸，中環(huán)環(huán)張江湯臣高爾爾夫碧云金金橋曹路板板塊碧云國際際社區(qū)，金橋進(jìn)進(jìn)出口加加工區(qū)碧云、金金橋、曹曹路鎮(zhèn)，楊高路路世茂湖濱濱花園南匯周康板塊塊水系豐富富周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn),A220外環(huán)環(huán)線康橋半島島航頭板塊塊浦東國際際機(jī)場航頭鎮(zhèn)、楊高南南路延伸伸段綠洲千島島別墅 浦東東世博會(huì)的的申辦成成功，國國際機(jī)場場的東移移以及

23、良良好的生生態(tài)環(huán)境境，越來來越多成成熟的市市政配套套設(shè)施及及不斷完完善的交交通體系系成為上上海最具具潛力的的區(qū)域之之一。雖雖然目前前浦東別別墅分布布相對零零散，但但經(jīng)過多多年的發(fā)發(fā)展已初初步形成成區(qū)域板板塊集聚聚之勢。浦東的的別墅基基本以高高檔別墅墅為主，為成功功人士打打造，適適用于投投資、居居住、租租賃等不不同需求求。 青浦浦青浦是上上海西郊郊自然環(huán)環(huán)境較好好的區(qū)域域，作為為上海的的高檔居居住區(qū)之之一老虹橋橋區(qū)域及及滬青平平公路沿沿線別墅墅區(qū)的延延伸，是是上海的的西大門門和后花花園，滬滬青平公公路及3318國國道將青青浦新城城、朱家家角及徐徐涇鎮(zhèn)串串連起來來，別墅墅沿著滬滬青平公公路一線線向

24、西橫橫向、向向南北縱縱深發(fā)展展。 松江江松江別墅墅近兩年年來發(fā)展展十分迅迅猛，由由原來的的經(jīng)濟(jì)型型與高檔檔別墅共共存過渡渡到目前前以中高高檔別墅墅市場為為主導(dǎo)的的局面，部分板板塊成為為高端別別墅的主主要集中中地之一一。形成成新城、新橋、佘山、泗涇及及九亭等等重點(diǎn)別別墅區(qū)域域，并各各成特色色。松江江新城以以大學(xué)城城市為依依托，借借助一城城九鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃中唯唯一重點(diǎn)點(diǎn)新城的的規(guī)劃啟啟動(dòng)。而而九亭是是松江別別墅發(fā)展展較早的的區(qū)塊，以淶亭亭南路最最為集中中，已成成規(guī)模和和氛圍。新橋區(qū)區(qū)域的別別墅相對對較為集集中，近近期發(fā)展展迅速，相對來來說是上上海中檔檔和經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅最為集集中的一一塊。佘佘山從來來都是

25、人人們關(guān)注注的一個(gè)個(gè)高檔別別墅區(qū)域域，其依依托上海海獨(dú)一無無二的佘佘山風(fēng)景景區(qū)的自自然資源源，使得得該區(qū)域域成為上上海乃至至全國的的頂級(jí)別別墅區(qū)。 閔行行閔行別墅墅在上海海的發(fā)展展相對是是比較早早的，分分布比較較集中在在虹橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域、沿顧戴戴路一線線及周圍圍漕寶路路、七莘莘路等。隨近期期閔行別別墅向縱縱深方向向發(fā)展，馬橋板板塊、華華漕板塊塊，滬閔閔顓橋板板塊成為為別墅發(fā)發(fā)展的新新熱點(diǎn)板板塊。由由于缺乏乏自然資資源，又又缺乏重重大的規(guī)規(guī)劃的利利好，閔閔行區(qū)走走中低端端別墅路路線，開開發(fā)以聯(lián)聯(lián)體別墅墅為主，被大眾眾所接受受。 南匯匯南匯是220033年初形形成其獨(dú)獨(dú)特的區(qū)區(qū)域特征征，奠定定了在上上

26、海別墅墅市場的的獨(dú)立地地位，不不再只做做浦東別別墅的縱縱深發(fā)展展或是延延伸。目目前南匯匯別墅主主要集中中在康橋橋及南六六公路一一帶，其其中康橋橋別墅為為重中之之重，主主要的幾幾個(gè)較大大別墅均均分布在在此。航航頭、周周浦也有有零星別別墅樓盤盤分布。南匯板塊塊起步雖雖晚，但但勢頭迅迅猛。南南匯有著著多條重重要公路路和浦東東國際機(jī)機(jī)場，交交通便利利，加上上大東郊郊得天獨(dú)獨(dú)厚的自自然環(huán)境境，康橋橋、航頭頭等區(qū)域域蓄勢待待發(fā)，成為未來來別墅發(fā)發(fā)展的熱熱土,為為眾多業(yè)業(yè)內(nèi)人士士及別墅墅開發(fā)商商、投資商所所看好。3、別墅墅市場情情況3.1上上海別墅墅供求狀狀況分析析20033年底上上海約有有別墅建建筑面積積

27、10000余萬萬平方米米，約3340000套左左右。其其中033年容積積率0.5-00.7的的出讓土土地面積積為599.733萬平方方米，建建筑面積積約300萬平方方米、110700套左右右占011-033年三年年總供應(yīng)應(yīng)量的五五分之一一，別墅墅土地供供應(yīng)量成成明顯減減少趨勢勢。從上海別別墅購買買人群，基本是是本地居居民、內(nèi)內(nèi)地其他他地區(qū)買買家和境境外人士士三分天天下。近近三年上上海每年年成交約約70000-880000套、約約2000-2440萬平平方米計(jì)計(jì)算，而而年供應(yīng)應(yīng)量在11萬套左左右，003年上上海約有有1.11萬套別別墅上市市供應(yīng)，每年約約有30000-40000套余余量，如如無后

28、續(xù)續(xù)別墅推推出，消消化這些些別墅還還需要55年左右右的時(shí)間間。因此，上上海市的的別墅市市場供應(yīng)應(yīng)量從目目前看是是充足的的，但受受到政策策影響，開發(fā)進(jìn)進(jìn)度放緩緩以及消消費(fèi)被壓壓縮，估估計(jì)消化化的時(shí)間間會(huì)延長長。近幾年，上海別別墅市場場供應(yīng)充充足，西西南四板板塊和浦浦東板塊塊占據(jù)半半壁江山山自19999年來來，上海海別墅的的供應(yīng)量量呈逐年年上升之之勢，開開發(fā)供應(yīng)應(yīng)量非常常充足。20033年上海海市別墅墅上市供供應(yīng)量3359.6萬平平方米（占地面面積10058.3萬平平方米），主要要集中在在松江、閔行、青浦、浦東、南匯區(qū)區(qū)域，其其中，松松江占333.222%，閔行占占16.48%，浦東東占155.8

29、22%、南南匯占114.777%、青浦占占10.83%，其他他地區(qū)共共占8.88%。圖311 220033年別墅墅供應(yīng)量量分析 20044年各區(qū)區(qū)域市場場在售及及即將上上市的別別墅項(xiàng)目目共1110個(gè)，主要集集中于松松江（225個(gè)）、浦東東（200個(gè)）、閔行（18個(gè)個(gè)）、青青浦（112個(gè)）和南匯匯（122個(gè)）。圖322 220044在售及及即將上上市的別別墅項(xiàng)目目板塊分分布3.2 成交價(jià)價(jià)格狀況況別墅市場場自19999年年回暖以以來，一一大批特特色鮮明明的高端端別墅開開盤或啟啟動(dòng)，拉拉高了別別墅的均均價(jià)，外外加高端端樓盤的的消化周周期長、消化速速度慢，將拉升升下一年年的價(jià)格格指數(shù)，從20003年

30、年別墅價(jià)價(jià)格看，總體上上呈現(xiàn)上上漲的趨趨勢，開盤價(jià)價(jià)在1000000元/平平方米以以上的別別墅項(xiàng)目目共計(jì)228個(gè)，占到新新開別墅墅總量的的34%；按別別墅一般般都在3300平平方米以以上來計(jì)計(jì)算，這這部分別別墅的總總價(jià)應(yīng)當(dāng)當(dāng)高于3300萬萬元。從各區(qū)域域的價(jià)格格水平來來看，閔閔行、松松江、浦浦東三地地的別墅墅價(jià)格較較低，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅所占占的份量量也較重重。原因因是閔行行、松江江、浦東東三地都都有相對對較大規(guī)規(guī)模的居居民傳統(tǒng)統(tǒng)舊區(qū)，除松江江佘山別別墅區(qū)外外，可供供大型別別墅整體體規(guī)劃的的土地也也較少，因此影影響到了了別墅的的高貴性性，故其其向經(jīng)濟(jì)濟(jì)型、居居家型的的方向發(fā)發(fā)展。相相對而言言，南匯

31、匯、青浦浦的土地地可塑性性強(qiáng)，先先天水脈脈條件好好，適于于建造高高品質(zhì)別別墅；目目前高于于萬元的的均價(jià)顯顯示該處處的普遍遍開發(fā)模模式和營營銷思路路，那就就是走個(gè)個(gè)性化、高檔路路線。圖333 20003年主主要區(qū)域域別墅均均價(jià)情況況 (單單位：元元/平方方米)單價(jià)來看看，20003年年上海別別墅單價(jià)價(jià)在50000元元以下及及150000以以上所占占的比例例相對較較小，各各占約總總體的88.366%和88.422%。單單價(jià)在550000-80000元元及80000-150000元元區(qū)間的的分別占占40.58%和422.644%，可可見在550000-80000元元區(qū)間別別墅分布布密度最最高，競競爭

32、也相相對激烈烈。但從套數(shù)數(shù)單價(jià)層層次分析析，由于于高價(jià)位位的別墅墅相應(yīng)的的套面積積也較大大，所以以套數(shù)單單價(jià)比例例80000-1150000元及及大于1150000元的的比例相相應(yīng)會(huì)有有所降低低，分別別為388.233%和66.355%，不不同單價(jià)價(jià)區(qū)間的的套均面面積分別別為：單單價(jià)50000元元以下的的套均面面積2557.88平米，單價(jià)在在50000-880000元區(qū)間間套均面面積2339.99平米，單價(jià)在在80000-1150000元區(qū)區(qū)間套均均面積3306.6平米米，單價(jià)價(jià)大于1150000元區(qū)區(qū)間套均均面積3364.5平米米。圖344 20003年年別墅項(xiàng)項(xiàng)目不同同單價(jià)區(qū)區(qū)間單套套平均

33、面面積從總價(jià)來來看，220033年上海海別墅總總價(jià)小于于1500萬元及及大于5500萬萬元的產(chǎn)產(chǎn)品所占占比例僅僅占總體體的111.255%和114.115%，總價(jià)在在1500-2550萬元元及2550-5500萬萬元區(qū)間間的分別別占322.777%、441.883%。圖355 220033年上海海別墅總價(jià)價(jià)分布情情況 3.3 需求狀狀況在供應(yīng)增增長的情情況下，上海別別墅市場場需求也也異常旺旺盛，需需求范圍圍擴(kuò)大 隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，宏觀觀經(jīng)濟(jì)及及投資環(huán)環(huán)境良性性運(yùn)轉(zhuǎn)，城市居居民可支支配收入入提高，大量外外來高收收入人群群涌入，外加居居民居住住觀念的的升級(jí)，大大地地加大了了上海別別墅的需需求。另

34、另外，市市區(qū)中高高檔公寓寓房價(jià)大大幅上漲漲的壓力力，城市市交通立立體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的完善善也刺激激了別墅墅需求放放量。以以往以外外地人、港澳臺(tái)臺(tái)人為別別墅購買買者的情情況有所所改觀，本地居居民對別別墅的需需求熱情情大增，別墅市市場需求求市場范范圍擴(kuò)大大。各板塊客客戶源差差異性較較為明顯顯由于別墅墅市場各各板塊產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的不同同，各板板塊購買買人群也也各有不不同。九九亭板塊塊內(nèi)別墅墅項(xiàng)目走走平民化化路線，經(jīng)濟(jì)類類別墅成成為其不不可或缺缺的產(chǎn)品品，主要要面對的的是上海海籍客戶戶或早已已在上海海落戶的的內(nèi)地人人。以中中檔產(chǎn)品品為主的的青浦別別墅主要要銷售對對象為國國內(nèi)實(shí)力力人士，而一些些高檔別別墅的客客戶

35、群則則以外籍籍、海歸歸人士等等為主?？傮w而言言，上海海別墅市市場將持持續(xù)供大大于求的的供求態(tài)態(tài)勢，未未來供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)性性矛盾將將凸顯就現(xiàn)在的的市場情情況來看看，整體體別墅市市場處于于供大于于求的局局面。據(jù)據(jù)測算，上海每每年的別別墅需求求量一般般在1550-2200萬萬平方米米，最多多不會(huì)超超過上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求的110%。同時(shí)，由于別別墅項(xiàng)目目總價(jià)相相對較高高，競爭爭激烈，銷售周周期普遍遍較長。到20002年年底，上上海全年年上市總總量約5540萬萬平方米米，保有有量約8850萬萬平方米米。雖然然20003年33月國土土資源部部頒布實(shí)實(shí)施了“停止別別墅類用用地的供供應(yīng)”政策，但由于于目前別

36、別墅保有有量和未未來供給給還需要要一定時(shí)時(shí)間進(jìn)行行消化，故在11-2年年內(nèi)別墅墅供應(yīng)不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)斷檔。20004年上上海別墅墅市場將將還會(huì)保保持在一一個(gè)供應(yīng)應(yīng)量不減減，價(jià)格格相對較較高，由由于高價(jià)價(jià)盤銷售售的時(shí)間間較長，在一定定程度上上甚至還還會(huì)小幅幅拉升市市場均價(jià)價(jià)。在房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)景景氣的大大環(huán)境下下，加上上土地的的稀缺性性，引發(fā)發(fā)的追求求高價(jià)的的開發(fā)別別墅問題題就愈加加突顯。地段稍稍好的獨(dú)獨(dú)立別墅墅，單價(jià)價(jià)更是高高不可攀攀。而且且隨著對對于別墅墅面積奢奢華的追追求，總總價(jià)在5500萬萬以元以以上的別別墅也紛紛紛亮相相。調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，上海地地區(qū)911.5%的潛在在消費(fèi)者者所希望望購買的的別墅是

37、是總價(jià)在在250萬元元以下。別墅項(xiàng)項(xiàng)目追求求高端化化的傾向向，勢必必導(dǎo)致市市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的逐步失失衡。所所以，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅的供供應(yīng)將受受到更大大的歡迎迎。3.4價(jià)價(jià)格分布布20044年至今今（7月月）申城城低密度度別墅類類住宅平平均價(jià)格格仍然保保持了上上漲的勢勢頭，但但是上漲漲幅度呈呈下降趨趨勢。無無論從建建筑面積積還是套套數(shù)上看看，單價(jià)價(jià)在80000元元1550000元/平平方米的的中檔別別墅所占占比例665,仍然是是市場主主流。別墅總價(jià)價(jià)往年形形成的兩兩頭小、中間粗粗的紡錘錘形格局局在今年年上半年年略有改改變。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示示，去年年全年上上海約有有1.11萬套別別墅上市市供應(yīng)，總價(jià)小小于

38、1550萬元元和大于于5000萬元的的所占比比例分別別僅一成成多，但但今年總總價(jià)1550萬元元以下的的別墅比比例上升升至255，5500萬萬元以上上的別墅墅所占比比例達(dá)到到了166。但但即便是是這樣，單套總總價(jià)在1150萬萬元至2250萬萬元的別別墅所占占比例分分別為335。圖366 220044年上海別墅墅總價(jià)分分布情況況（單位位：萬元元） 3.5未未來預(yù)期期：短期期看穩(wěn)，長期看看漲 別墅價(jià)格格在未來來幾年時(shí)時(shí)里仍會(huì)會(huì)呈穩(wěn)步步上升趨趨勢。受別墅需需求的強(qiáng)強(qiáng)有力支支撐以及及土地供供應(yīng)的受受限，雖雖然有銀銀行通過過加大住住宅首付付款比例例等別墅墅需求的的抑制因因素，但但預(yù)計(jì)別別墅價(jià)格格在未來來幾

39、年里里仍會(huì)呈呈穩(wěn)步上上升趨勢勢。別墅墅市場及及消費(fèi)者者也漸趨趨成熟，但別墅墅的熱潮潮方興未未艾，中中高檔別別墅供應(yīng)應(yīng)熱潮繼繼續(xù)維持持。最近近國土資資源部出出臺(tái)的關(guān)關(guān)于限制制別墅型型土地供供應(yīng)的政政策必然然使未來來別墅供供應(yīng)受限限。加上別別墅居住住觀念的的變化，使居住住者更追追求別墅墅周邊的的環(huán)境及及舒適，而不僅僅僅是形形態(tài)和超超大面積積，從而而未來別別墅開發(fā)發(fā)的容積積率也會(huì)會(huì)不斷下下降，進(jìn)進(jìn)一步拔拔高別墅墅單價(jià)。經(jīng)濟(jì)型及及高端別別墅需求求旺盛，中端別別墅市場場競爭會(huì)會(huì)更加激激烈。上海本地地客戶需需求的放放量將對對經(jīng)濟(jì)型型別墅是是利好因因素，而而部分追追求享受受的外來來和本地地超高收收入者也也將

40、給為為數(shù)不多多的高端端別墅帶帶來旺盛盛需求。競爭相相對激烈烈的將是是供給量量不少的的中端別別墅市場場。 從別墅未未來發(fā)展展區(qū)域來來看，松松江最為為看好。而松江目目前已發(fā)發(fā)展成為為別墅的的一個(gè)熱熱點(diǎn)區(qū)域域，憑借借其優(yōu)美美的環(huán)境境及良好好的地域域優(yōu)勢（佘山風(fēng)風(fēng)景區(qū)）以及松松江大學(xué)學(xué)城及松松江開發(fā)發(fā)區(qū)推動(dòng)動(dòng)，也有有較大發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑ?.6別別墅相關(guān)關(guān)政策國家房地地產(chǎn)政策策環(huán)境對對別墅市市場的影影響限制對高高檔住宅宅（別墅墅、高檔檔公寓）的個(gè)人人貸款額額度，別別墅貸款款額70%房價(jià)提高第二二套貸款款商品住住宅的首首付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)月還款額額50%月收入入開發(fā)商開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目自有有資金35%項(xiàng)目總總投資額額開發(fā)

41、商在在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目四四證獲得得前不得得通過此此項(xiàng)目獲獲得銀行行貸款取消新征征別墅用用地的審審批這些政策策經(jīng)過近近半年的的消化，在市場場中得到到顯現(xiàn)，中房指指數(shù)辦公公室將上上海別墅墅指數(shù)和和中房上上海指數(shù)數(shù)走勢作作了比較較。比較較顯示，今年上上半年上上海別墅墅指數(shù)平平均每月月漲幅為為0.99，低低于上半半年中房房上海指指數(shù)月平平均1.5的的漲幅。說明別別墅價(jià)格格受到供供需兩方方面資金金的供應(yīng)應(yīng)限制，其漲幅幅低于全全市商品品房價(jià)格格的漲幅幅，價(jià)格格走勢處處于平穩(wěn)穩(wěn)狀態(tài)。隨著別別墅土地地供應(yīng)量量減少，20004年上上半年新新上市的的別墅有有所減少少，同時(shí)時(shí)受到別別墅未來來供應(yīng)量量有限的的預(yù)期效效應(yīng)，

42、別別墅的價(jià)價(jià)格仍然然處于上上升態(tài)勢勢，未來來將會(huì)穩(wěn)穩(wěn)中有升升，去化化速度減減慢。4、細(xì)分分市場描描述4.1產(chǎn)產(chǎn)品特征征 水景景上海幾乎乎所有的的別墅樓樓盤都有有一定的的水景設(shè)設(shè)施。根根據(jù)水景景的自然然度可分分為天然然水系與與人工造造景。天然水景景的別墅墅樓盤主主要分布布在青浦浦淀山湖湖流域，南匯、松江由由于水系系豐富，一些別別墅順勢勢造景。上海天然然湖比較較缺乏，人工湖湖諸如太太平橋綠綠地又不不可能有有很大水水域面積積，因此此水景主主要以人人工水景景為主，各區(qū)的的別墅樓樓盤都有有。表：上海海水景別別墅主要要分布分布區(qū)域域水景代表樓盤盤淀山湖畔畔淀山湖東方港灣灣金杰、上海威威尼斯花花園南匯天然水

43、系系綠洲千島島、楓丹丹白露奉賢杭州灣（海景）陽光海岸岸LACCALAA、海灣灣藝墅、棕櫚灘灘別墅青浦天然河道道順馳藍(lán)灣灣浦東天然河道道金爵別墅墅、東源源麗晶南匯、閔閔行、浦浦東人工開鑿鑿西郊莊園園、生茂茂養(yǎng)園、世茂湖湖濱山景與與坡地 松松江佘山山是上海海唯一的的山，因因此這一一天然資資源在別別墅開發(fā)發(fā)中很好好的被利利用，佘佘山附近近的別墅墅均被塑塑造成超超豪華的的高檔別別墅群。上海為江江南平原原地帶，坡地也也為少見見，目前前的坡地地均為別別墅樓盤盤為塑造造亮點(diǎn)而而人工推推建的。通過分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，以坡坡地別墅墅作亮點(diǎn)點(diǎn)的樓盤盤出現(xiàn)在在上海別別墅較為為集中的的區(qū)域，由于周周邊市場場競爭激激烈，而而

44、其項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)又相相對缺乏乏，因此此塑造坡坡地為特特色。表：上海海坡地別別墅主要要分布分布區(qū)域域樓盤松江泗涇涇 云頂別別墅青浦滬青青平路沿沿線長堤花園園別墅浦東碧云云國際社社區(qū)維詩凱亞亞 綠化化率 上上海別墅墅綠化率率的高低低，在區(qū)區(qū)域分布布來看無無明顯的的特點(diǎn)，各區(qū)別別墅樓盤盤都能找找出1-2個(gè)綠綠化率比比較高的的。主要要看是視視容積率率而定，而別墅墅物業(yè)本本身就是是一種親親近自然然的居所所，其景景觀主要要還是由由外環(huán)境境與內(nèi)環(huán)環(huán)境的結(jié)結(jié)合起來來看的。表：上海海高綠化化率別墅墅主要分分布分布區(qū)域域綠化率樓盤南匯航頭頭 71% 生茂養(yǎng)養(yǎng)園 松江泗涇涇70%佘山銀湖湖別墅青浦徐涇涇65%大豪

45、山林林別墅南匯康橋橋46.88%康橋半島島閔行滬閔閔路50%天籟別墅墅4.2功功能指標(biāo)標(biāo)上海別墅墅以往對對于第一一居所與與第二居居所并無無明顯的的介定，一是由由別墅類類物業(yè)所所處的區(qū)區(qū)位決定定了它的的功能，如遠(yuǎn)郊郊別墅。二是別別墅特有有的景觀觀使具有有一定的的休閑旅旅游性成成為了第第二居所所。表：上海海第二居居所別墅墅主要分分布分布區(qū)域域樓盤奉賢海灣灣LACAALA別別墅、棕棕櫚灘別別墅、海海灣藝墅墅淀山湖畔畔綠洲江南南園、東東方港灣灣金杰練塘鎮(zhèn)太陽島高高爾夫溫溫泉?jiǎng)e墅墅4.3檔檔次指標(biāo)標(biāo)容積率率上海別墅墅整體容容積率低低，20003年年別墅平平均容積積率0.34，以0.5以下下占599%。除

46、除浦東外外，其他他區(qū)域別別墅容積積率多在在0.225-00.355之間。圖344 220033年各區(qū)區(qū)域別墅墅平均容容積率容積率在在0.550.7之間間的別墅墅項(xiàng)目量量在整個(gè)個(gè)上海市市別墅市市場供應(yīng)應(yīng)中僅占占17.1%的的份額，屬于較較為稀缺缺的品種種。別墅形形態(tài)大面積獨(dú)獨(dú)立別墅墅成為整整個(gè)別墅墅市場供供應(yīng)主流流，雙拼拼和聯(lián)體體別墅憑憑借價(jià)格格優(yōu)勢受受到市場場的青睞睞在上海，面積大大、總價(jià)價(jià)高的獨(dú)獨(dú)立別墅墅依然是是樓市的的顯貴，由于它它能真正正滿足別別墅購買買者的夢夢想，因因此它將將在一段段持續(xù)的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)成為別別墅市場場主要組組成部分分。相對對于獨(dú)立立別墅來來說，雙雙拼、聯(lián)聯(lián)體、排排屋、疊疊

47、加式別別墅則因因適中的的價(jià)格，成為樓樓市的新新寵。從類型上上看，上上海別墅墅在建筑筑面積上上，獨(dú)立立別墅約約占611.133%，聯(lián)聯(lián)體（包包括雙拼拼多聯(lián)）占299.966%，疊疊加別墅墅最少僅僅8.992%。如果本本項(xiàng)目建建造聯(lián)體體、疊加加類型，可以適適當(dāng)填補(bǔ)補(bǔ)市場不不足。圖355 220033年上海海上市別別墅物業(yè)業(yè)形態(tài)面面積比重重戶型面面積從戶型來來看，以以3000-4000平方方米區(qū)間間所占比比例最大大，約為為25%，2550-3300平平方米及及2000-2550平方方米區(qū)間間的戶型型分別比比例分別別為200.166%和220.55%，小小于2000平米米的戶型型約占116.665%，

48、4000-5000平米米的占99.599%，大大于5000平米米的占88.088%。20044年以來來開盤和和預(yù)告別別墅也都都是以大大面積獨(dú)獨(dú)幢別墅墅為主，面積在在3000-4000平方方米以上上，總價(jià)價(jià)在4000-8800萬萬元/套套之間，如東部部板塊南南匯滬南南路上的的生茂養(yǎng)養(yǎng)園推出出的最大大房型就就達(dá)到了了9200平米。第三部分分 松松江房地地產(chǎn)市場場競爭分分析一、松江江別墅市市場分析析1、松江江及其人人文歷史史文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚，將使其其發(fā)展更更有依托托的根基基松江位于于上海西西南，下下轄四個(gè)個(gè)街道九九個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，總面面積6004.771平方方公里，滬籍人人口499.6萬萬。松江城廂廂是上海

49、海的四大大歷史名名鎮(zhèn)之一一，松江江是歷史史文化名名城，文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚，將使其其發(fā)展更更有依托托的根基基，古韻韻與現(xiàn)代代交相輝輝映，會(huì)會(huì)進(jìn)一步步增強(qiáng)新新城的吸吸引力。松江歷史史上歷代代名人輩輩出，解解放后，民間藝藝術(shù)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)光大，形成了了戲曲、攝影、絲網(wǎng)版版畫三大大特色文文化。先先后被命命名為中中國現(xiàn)代代民間繪繪畫鄉(xiāng)、全國文文化先進(jìn)進(jìn)縣。松松江是上上海地面面文物最最為豐富富的地區(qū)區(qū)，有唐唐代的唐唐經(jīng)幢、宋代的的方塔、元代的的清真寺寺、明代代的照壁壁和清代代的醉白白池等眾眾多文物物。松江旅游游資源豐豐富作為為上海地地區(qū)唯一一的國家家旅游度度假區(qū)佘山國國家旅游游度假區(qū)區(qū)，自然然條件優(yōu)優(yōu)越，旅旅游資源

50、源豐富。西北部部的122座山峰峰是上海海唯一的的山林，20000年又又開挖了了水面積積5000畝的人人工湖月湖，山水共共映。佘佘山國家家森林公公園被國國家旅游游局評(píng)定定為首批批4A級(jí)級(jí)景區(qū)。車墩影影視樂園園、洞涇涇花橋生生態(tài)園林林、九亭亭花卉基基地等景景點(diǎn)200個(gè)。2、配套套情況交通配套套便利的交交通帶動(dòng)動(dòng)了松江江地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展松江區(qū)位位條件優(yōu)優(yōu)越，交交通四通通八達(dá)，極為暢暢通便捷捷。交通通網(wǎng)絡(luò)的的發(fā)展和和完善，不斷加加強(qiáng)了松松江區(qū)域域內(nèi)各發(fā)發(fā)展板塊塊的相互互聯(lián)系，也在時(shí)時(shí)間和空空間上縮縮短了松松江和上上海中心心城區(qū)的的的距離離，同時(shí)時(shí)也帶動(dòng)動(dòng)了松江江地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展。對

51、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)來來說，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的不斷斷完善，不僅提提供了便便捷的交交通條件件，同時(shí)時(shí)也為松松江地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)加加速了區(qū)區(qū)外消費(fèi)費(fèi)者導(dǎo)入入速度。主要交通通干線：高速公路路：四條條高速公公路在松松江新城城四周圍圍合成井井字型快快速交通通網(wǎng)，分分別是滬滬杭高速速公路、同三國國道、滬滬青平高高速公路路及嘉金金高速公公路。主要干道道：133條主要要干道內(nèi)內(nèi)引外連連，將松松江區(qū)及及松江區(qū)區(qū)域內(nèi)各各板塊與與上海市市中心區(qū)區(qū)域緊密密相連。其中松松蒸公路路與本案案毗鄰，拓寬后后的松蒸蒸公路將將成為本本案與外外界聯(lián)系系的主要要道路之之一。鐵路：二二條鐵路路橫穿松松江，一一條是已已有的滬滬杭鐵路路；另一一條是

52、規(guī)規(guī)劃中的的滬杭高高速鐵路路。其中中滬杭鐵鐵路距離離本案距距離較近近，但不不會(huì)對本本案造成成噪音污污染。輕軌規(guī)劃劃：軌道道交通九九號(hào)線（申松線線，規(guī)劃劃R4線線），從從上海徐徐家匯附附近到松松江火車車站，近近期建設(shè)設(shè)34.04公公里，其其中松江江段為220.66公里，規(guī)劃設(shè)設(shè)置車站站約155個(gè)，極極大地縮縮短了松松江新城城與市中中心的時(shí)時(shí)空距離離。松江道路路體系：教育配套套推進(jìn)教育育體制與與機(jī)制的的創(chuàng)新，全面實(shí)實(shí)施素質(zhì)質(zhì)教育，教育現(xiàn)現(xiàn)代化水水平不斷斷提高。松江大大學(xué)城已已有6所所高校共共招收學(xué)學(xué)生2550000名。全全區(qū)有區(qū)區(qū)轄中專專1所，在校學(xué)學(xué)生14403人人；中學(xué)學(xué)33所所，在校校學(xué)生2

53、299778人，其中高高中生1109339人；小學(xué)114所，在校學(xué)學(xué)生3002866人；幼幼兒園333所，在園兒兒童1110922人，幼幼兒入園園率900%；職職校2所所，職校校附設(shè)點(diǎn)點(diǎn)1個(gè)，在校學(xué)學(xué)生24473人人。醫(yī)療配套套至20003年年年末，全全區(qū)有各各類醫(yī)療療衛(wèi)生機(jī)機(jī)構(gòu)255個(gè)，其其中醫(yī)院院19所所；衛(wèi)生生技術(shù)人人員27753；擁有病病床32284張張。文化、體體育配套套松江圖書書館建成成了“松江圖圖書館網(wǎng)網(wǎng)站”和“松江地地方文獻(xiàn)獻(xiàn)研究室室”。至220033年末，全區(qū)有有影劇院院9座，文化館館、站117個(gè)；公共圖圖書館、站155個(gè)。精精心組織織“市民健健身日”、“全民健健身周”系列活

54、活動(dòng)。全全區(qū)新建建2個(gè)健健身苑，25個(gè)個(gè)健身點(diǎn)點(diǎn)，20003年年末止共共有健身身點(diǎn)1334個(gè)。成功承承辦了全全國汽車車?yán)愘?、全國國女足超超?jí)聯(lián)賽賽、全國國男足乙乙級(jí)聯(lián)賽賽、國際際少兒游游泳邀請請賽、上上海佘山山“世茂杯杯”國際鐵鐵人三項(xiàng)項(xiàng)賽等國國內(nèi)外重重大賽事事。綠化情況況松江全面面推進(jìn)綠綠化建設(shè)設(shè)，改善善城市生生態(tài)環(huán)境境，我區(qū)區(qū)被評(píng)為為全國園園林綠化化先進(jìn)城城區(qū)。220033年新建建綠地面面積1006萬平平方米，其中330000平方米米以上綠綠地3塊塊。已全全面建成成中央公公園一期期、二期期、三期期、思賢賢公園、市民廣廣場等大大型公共共綠地，城區(qū)綠綠化覆蓋蓋率為443.22%。至至年末，

55、全區(qū)已已建成綠綠地面積積6377.211萬平方方米。3、松江江別墅市市場特征征目前松江江在銷別別墅項(xiàng)目目約在220個(gè)左左右。別別墅市場場發(fā)展呈呈現(xiàn)兩個(gè)端點(diǎn)：超豪豪華別墅墅和經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅并存。項(xiàng)目主主要分布布在新閔閔、九亭亭、泗涇涇、佘山山等地。松江是即即閔行之之后的又又一別墅墅熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，目目前在銷銷別墅項(xiàng)項(xiàng)目約在在20個(gè)個(gè)左右。20003年上上海市別別墅上市市供應(yīng)量量3599.6萬萬平方米米，松江江占333.222%，比例例是全市市最高的的區(qū)。220033年松江江別墅項(xiàng)項(xiàng)目平均均容積率率為0.28，別墅成成交均價(jià)價(jià)為80081元元/平方方米。松江的別別墅市場場發(fā)展呈呈現(xiàn)兩個(gè)端點(diǎn)：超豪豪華別

56、墅墅和經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅并存。而購買買者以自自住為主主，投資資為輔。目前該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)別墅項(xiàng)項(xiàng)目主要要分布在在新閔、九亭、泗涇、佘山等等地，松松江大學(xué)學(xué)城也有有少量。表：松江江已形成成別墅區(qū)區(qū)板塊分分布與特特征板 塊特征檔次區(qū)域主力力面積(m2)售價(jià)(元/mm2)區(qū)域容積率主要樓盤盤佘山板塊塊得天獨(dú)厚厚的自然然條件，豪華高高檔超豪華獨(dú)立3550-4400140000以上上0.2左左右上海紫園園、佘山山高爾夫夫別墅、佘山月月湖山莊莊九亭板塊塊與鎮(zhèn)上成成熟配套套，離市市中近中檔聯(lián)體：2250左左右雙拼：2250-2600獨(dú)立：3330左左右90000-13300000.4左左右三盛頤景景園、愛愛倫坡藝藝

57、墅、九九洲大唐唐花園、上游會(huì)會(huì)舍泗涇板塊塊靠近佘山山板塊中高檔獨(dú)立3000-440090000-16600000.3左左右泗涇頤景景園、云云頂別墅墅、佘山山銀湖新城板塊塊注重文化化與大學(xué)學(xué)城的配配套中低檔疊加聯(lián)排排：200左左右60000左右0.9左左右復(fù)地香堤堤苑新橋板塊塊大型別墅墅板塊，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型為特特色中低檔雙拼、聯(lián)聯(lián)排、疊疊加：2200-300060000-900000.6左左右明月清泉泉、雅仕仕軒泗涇板塊佘山板塊大學(xué)城板塊九亭板塊新橋板塊 二、項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭區(qū)域的的市場特特征競爭區(qū)域域的選取?。壕磐ね^(qū)域、泗涇區(qū)區(qū)域。競爭區(qū)域域的市場場說明：本項(xiàng)目目位于洞洞涇區(qū)域域。上海別墅墅市場通通

58、過的發(fā)發(fā)展別墅墅區(qū)位檔檔次已基基本形成成，對洞洞涇而言言，不可可能象佘佘山及淀淀山湖區(qū)區(qū)域這樣樣有得天天獨(dú)厚的的自然資資源，也也不可能能與金橋橋碧云、張江這這樣有園園區(qū)的高高檔客源源需求作作為剛性性支撐。滬青平平公路沿沿線的別別墅區(qū)發(fā)發(fā)展已有有一定成成因與積積淀，客客源有了了相當(dāng)?shù)牡恼J(rèn)可度度；而莘莘閔別墅墅區(qū)檔次次與松江江北塊相相比又偏偏低，已已發(fā)展成成了相當(dāng)當(dāng)規(guī)模；松江大大學(xué)城別別墅項(xiàng)目目極少，因此這這些區(qū)域域都不作作為可比比的研究究區(qū)域。洞涇區(qū)域域其發(fā)展展在一定定時(shí)間、一定程程度上還還是要依依賴九亭亭、泗涇涇目前已已形成的的別墅氛氛圍的帶帶動(dòng)與擴(kuò)擴(kuò)延伸。從地理理位置上上看，九九亭、泗泗涇、

59、洞洞涇同為為滬松公公路串起起的三大大重鎮(zhèn)，從近年年來看九九亭泗涇的的房產(chǎn)市市場發(fā)展展也應(yīng)證證了別墅墅開發(fā)熱熱潮是由由東往西西逐步興興起的。1. 九九亭別墅墅板塊的的市場特特征1.1、九亭的的規(guī)劃特特征九亭鎮(zhèn)區(qū)區(qū)位于滬滬松公路路北側(cè)、嘉金高高速公路路(在建建)東側(cè)側(cè)、滬青青平公路路南側(cè)、淶亭路路西側(cè)。其西北北部是松松江高科科技園區(qū)區(qū)，西南南部是上上海久富富經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)，東南部部是高優(yōu)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已成成為九亭亭發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的支柱柱。如今今已有志志成企業(yè)業(yè)、三盛盛發(fā)展、上海奧奧林匹克克置業(yè)投投資有限限公司等等三十多多家房產(chǎn)產(chǎn)商競相相開發(fā)九九亭。1.2、別墅在在九亭的的發(fā)展概概述19999年

60、九亭亭剛作為為住宅開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)崛起時(shí)時(shí)，原本本大多定定位為經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅項(xiàng)目目，20001年年局面開開始有所所變化，墅市場場產(chǎn)品定定位正由由原來的的平民型型中低檔檔別墅過過渡到中中檔別墅墅市場為為主導(dǎo)的的局面，向高的的檔次突突破中也也出現(xiàn)了了一批獨(dú)獨(dú)棟較高高檔的樓樓盤。九九亭地區(qū)區(qū)樓盤定定位的跨跨越表明明隨開發(fā)發(fā)日益成成熟，區(qū)區(qū)域市場場的承載載能力也也在提高高。地區(qū)內(nèi)目目前的樓樓盤主要要集中在在淶亭南南路沿線線，已經(jīng)經(jīng)開始遠(yuǎn)遠(yuǎn)離九亭亭鎮(zhèn)中心心，地區(qū)區(qū)內(nèi)主要要以別墅墅為主，外加部部分多層層的公寓寓。九亭經(jīng)過過數(shù)年的的開發(fā)已已不能算算完全的的郊區(qū)了了，附近近的商業(yè)業(yè)設(shè)施比比較全，鎮(zhèn)上大大片的公公寓