中國房地產(chǎn)評估與銀行金融風(fēng)險防范研究(一)

1、（一）近年來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。一、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險的現(xiàn)狀分析中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)， 各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。為進一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003 年先后出臺了中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 、 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 、 國務(wù)院關(guān)于嚴格控制固定資產(chǎn)投

2、資規(guī)模的通知 、 銀監(jiān)會關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠的影響。二、中國房地產(chǎn)評估防范金融風(fēng)險存在的問題（一）對抵押物價值過高評估一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的 52%。 在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。（二）不能準確把握抵押物隱含的風(fēng)險這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評

3、估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩?。（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題 時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行 可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身 在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分 銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主

4、要依據(jù)， 而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款 方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必 要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因 素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操 作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估 值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二 還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸 出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。（四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可, 但

5、三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相 互不信任。三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮 為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對 貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作 為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，具作用是很重要的，但在實際中，評 估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出 的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的 利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行 拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)

6、公開的 秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面 卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了 銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。（五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供 貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方 提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當?shù)呢?zé)任。但是 在實際操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸 款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為 評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估 機構(gòu)并不會承擔相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處 于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地 產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系， 這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場 競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的 機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委 托方的不正當要求，搞虛假評估，