世紀莊園項目企劃書

1、東方恒基地產(chǎn)顧問機構(gòu)制作PAGE 1PAGE 20金鴻房地產(chǎn)世紀莊園項目行銷策劃計劃書目 錄錄市場調(diào)研研分析主題研究究與設(shè)計計產(chǎn)品建議議項目包裝裝建議合作方案案東方恒基基地產(chǎn)顧顧問機構(gòu)構(gòu)20011.8根據(jù)近期期雙方多多次交流流和溝通通，基于于7月118日雙雙方會面面商議的的共識，我司進進一步深深化了項項目構(gòu)思思，并將將部分工工作成果果與觀點點做提出出如下：市場調(diào)研研分析本案處在在競爭項項目密度度較大的的區(qū)域，產(chǎn)品品品質(zhì)、環(huán)環(huán)境、景景觀、銷銷售價格格競爭個個案各自自都有明明顯的賣賣點，以以下就臨臨近地區(qū)區(qū)典型競競爭個案案從地段段、價格格和戶型型面積等等因素對對其銷售售狀況做做出分析析，希望望能汲

2、取取到有價價值的信信息。目標區(qū)域域樓盤眾眾多，本本報告系系不完全全統(tǒng)計，僅取樣樣分析競競爭個案案16個個。包括括了目前前在售的的二環(huán)內(nèi)內(nèi)臨近項項目（33KM內(nèi)內(nèi)）、二二環(huán)外臨臨近項目目（3KKM內(nèi)）和其他他典型競競爭樓盤盤數(shù)據(jù)。其他樓盤盤資料如如需要，我們將將隨時提提供。由于市場場狀況瞬瞬息萬變變，本資資料部分分數(shù)據(jù)不不精確也也在所難難免，僅僅供參考考并請指指正。個案名稱稱京香福苑苑寶鈔苑官書院小小區(qū)華冠麗景景發(fā) 展 商京湘房地地產(chǎn)園丁房地地產(chǎn)天石恒房房地產(chǎn)泰安房地地產(chǎn)地 段安定門內(nèi)內(nèi)安定門內(nèi)內(nèi)寶鈔胡胡同1號號安定門永永康胡同同東直門北北小街主要交通通動線二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)均 價9000

3、0850009000082000起 價85000806888700078000總建面積積36萬1萬3.6萬萬10萬（一期期）占地面積積20公頃頃0.2萬萬3萬（一期）建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟/66層，88層，110層/板樓1棟（880套）/7層層/多層層2棟（2200套套）/66層/板板樓板樓6棟棟/6層層 塔樓11棟/222層園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率 30%綠化率330%新加坡園園林風(fēng)格格綠化率率40%歐式景觀觀設(shè)計 綠化化率500%內(nèi)裝修狀狀況毛 坯坯毛 坯坯毛 坯坯毛 坯坯戶型范圍圍二居三三居，復(fù)復(fù)式一居三三居一居三三居，躍躍式一居三三居，復(fù)復(fù)式主力面積積150（三居居）158

4、（三居居）99-1125（三居居）150實 用 率82%78%86%93%主力總價價130萬萬/套120萬萬/套110萬萬/套120萬萬/套工程進度度現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房工程共三三期，期期房銷售狀況況售完認購700%認購700%認購300%（一一期）物 管 費2.4元元/月1F0.95元元/ 2F以上上2.85元元2.3元元/月3.000元/月月售樓電話話6404480555840338066884033498856416648882其 他現(xiàn)入住550%總建1000萬，一期期02年年10月月完工個案名稱稱中景濠庭庭上龍嘉園園雍和家園園和平新城城發(fā) 展 商千禧福臨臨房地產(chǎn)產(chǎn)中堡嘉業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)銀泰房

5、地地產(chǎn)強佑房地地產(chǎn)地 段安定門外外地興居居安定門外外北2000米雍和宮北北護城河河畔和平里東東街主要交通通動線二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價98000880008800072000起 價67000846008150066000總建面積積6萬2.5萬萬10萬14萬占地面積積1萬0.3萬萬3萬2.1萬萬建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟（2200套套）/220層/塔板相相連2棟/114層/板式高高層5棟（5524套套）/（14，16層層）/塔塔板相間間4棟塔樓樓/188層 4棟棟板樓/12層層園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率330%位于青年年湖附近近綠化率率30%1萬的的洗心林林

6、綠化化率400%運動場地地齊全 綠化化率355%內(nèi)裝修狀狀況精裝初裝毛坯毛坯戶型范圍圍一居700；二二居1117；三居11571877二居1224；三居1175二居四四居8002250一居四四居，復(fù)復(fù)式主力面積積1571887（三居）1751501990（三居）160（三居居）實 用 率70%70%83%79%主力總價價130萬萬/套160萬萬/套1301700萬/套套120萬萬/套工程進度度期房現(xiàn)房期房期房銷售狀況況10月開開盤認購800%認購855%認購500%物 管 費未定2.7元元/月3.23.66元/月月2.7元元/月售樓電話話6448856770/11642664200264266

7、53880842110888884222211186427733338其 他02年110月入入住現(xiàn)入住880%20011年100月入住住20022年100月入住住個案名稱稱三秀涵雅雅居柳清居柳源居杰寶公寓寓發(fā) 展 商強佑房地地產(chǎn)強佑房地地產(chǎn)地力房地地產(chǎn)杰寶房地地產(chǎn)地 段青年湖公公園東側(cè)側(cè)安外外使使館斜街街安外大街街11號號安定門外外蔣宅口口主要交通通動線二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價690007800080000113000起 價580006600067000106000總建面積積1萬5.6萬萬4.7萬萬8萬占地面積積0.2萬萬0.9萬萬1.1萬萬1萬建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)

8、/屬性性1棟/118層 板樓（小戶型型）2棟（2204套套）/220層/塔樓3棟（3300套套）/116層 板式式小高層層300套套/200層 U型聯(lián)體體板式園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率330%空中花園園，地面面花園 綠化率率38%臨近柳源源公園 綠化化率300%綠化率330%內(nèi)裝修狀狀況毛坯毛坯毛坯高質(zhì)量精精裝戶型范圍圍一居655；二二居1005；三居1130二居1000；三居11501800；四四居2000一居五五居7442335一居四四居主力面積積（三居居）1221801601231660（二居）實 用 率77%75%76%82%主力總價價85萬/套140萬萬/套130萬萬/套120萬萬

9、/套工程進度度期房準現(xiàn)房期房準現(xiàn)房銷售狀況況認購700%認購600%認購300%認購700%物 管 費2.3元元/月2.3元元/月2.5元元/月3.8元元/月售樓電話話8425560006 884255655558425560006 884255655556425585555 664255866668425525000 88425525001其 他20011年100月入住住其中：一一棟已銷銷80%；一棟棟已銷440%20011年122完工20022年春季季入住20011年100月完工工個案名稱稱當代萬國國城湖景苑豪威嘉園園陽光都市市發(fā) 展 商當代投資資集團有有限公司司社團住宅宅合作社社豪威家業(yè)

10、業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)華居工體體北房地地產(chǎn)地 段東直門外外青年湖公公園以西西和平西街街新中街主要交通通動線二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間二，三環(huán)環(huán)間均 價88000660006500082000 起起 價78000525005980070000總建面積積55萬3萬3萬50萬占地面積積22公頃頃 1.299萬0.3萬萬7.8公公頃建筑棟數(shù)數(shù)/層數(shù)數(shù)/屬性性3棟（3300戶戶）255層/塔塔樓，板板樓1棟（2200套套）100層/板板樓3棟（2200套套）/116層/聯(lián)體板板樓4棟/224層/塔樓園林景觀觀風(fēng)格與與特征綠化率550%綠化率440%綠化率330%綠化率440%內(nèi)裝修狀狀況精裝初裝毛坯初裝戶

11、型范圍圍一居888三三居（11502299）二居866.3；三居居1311.8；四居居1777一居四四居 6441772一居600800；二二居15501160；三居居17002004；躍層3300主力面積積155131.8150150-1700實 用 率80%80%86%79%主力總價價130萬萬/套100萬萬/套105萬萬/套140萬萬/套工程進度度期房現(xiàn)房期房期房銷售狀況況認購700%認購677%認購500%物 管 費未定2.6元元/月2.299元/月月3.000元/月月售樓電話話6465566665 6621449022564299720028427706660/66641669988

12、8其 他明年入住住20022年3月月完工年底入住住綜合上表表數(shù)據(jù)，可以做做如下分分析：一、均價價600017700003個樣樣本，占占18.75；接近三環(huán)環(huán)的老樓樓盤，品品質(zhì)不高高。70011800003個樣樣本，占占18.75；低價位樓樓盤大多多出于強強佑地產(chǎn)產(chǎn)之手，容積率率高。但但銷售火火暴。80011900008個樣樣本，占占50；主力價價位段，二環(huán)內(nèi)內(nèi)臨近項項目價格格均在此此區(qū)間。90001以上上2個樣樣本，占占12.5。甲級公公寓、都都是精裝裝修項目目。二、主力力總價分分析100萬萬以下12.5%；1011200萬37.5；12111440萬43.75；14111660萬6.225；

13、1611萬以上上6.225可見總總價12211140萬萬的房屋屋為該地地區(qū)樓盤盤銷售的的主力總總價。而而高昂的的總價，住宅郊郊區(qū)化帶帶來的TTOWNNHOUUSE同同類總價價沖擊，決定該該價位段段客戶的的益發(fā)稀稀缺。上述樓樓盤中，達到現(xiàn)現(xiàn)房或年年底前交交房的占占一半，其他全全部樓盤盤都已開開工并在在工期上上領(lǐng)先本本案較多多。這對對本案銷銷售存在在一定威威脅，本本案在未未來主力力預(yù)售時時將面臨臨競爭項項目形象象進度的的強大競競爭壓力力，需借借助一定定價格優(yōu)優(yōu)勢來增增加成交交說服力力。2、主題題研究與與設(shè)計根據(jù)上文文所述，本案的的周邊競競爭項目目主力總總價主要要在1440萬上上下，而而定位于于同類

14、客客戶和該該客戶群群的購買買分散引引致了銷銷售難度度逐步增增大。我我們鑒于于上述競競爭現(xiàn)狀狀，特提提出以“小戶型型白領(lǐng)公公寓”（或者者“精英住住宅”）類型型為主題題的項目目發(fā)展思思路。我我們的市市場依據(jù)據(jù)除了前前文分析析的該區(qū)區(qū)域市場場空白之之外，還還包括了了我司的的小戶型型市場研研究成果果。我們們在此對對北京市市小戶型型熱銷的的現(xiàn)象先先做簡單單分析如如下：2.1供供應(yīng)狀況況通過對北北京在建建樓盤的的調(diào)查，小戶型型占400%（包包括400%）以以上的項項目如表表1所列列。表1 小戶型型項目序號項目名稱稱建筑面積積（萬m22）位置價格（元元/m22）入住時間間1東環(huán)18815 東三環(huán)中中路188

15、號78000-8440020022.6.2世安望京京家園3望京新城城45000-5000020011.5.3金福家園園（一期）7定福莊32800-35541現(xiàn)房4興隆家園園（南區(qū)）60京通快速速路口40800-5338020011.100.5亮馬水晶晶2.399東風(fēng)橋55500-6220020022.111.6嘉悅精英英1.4望京5280020011.9.7九知公寓寓1亞運村小小營48800-5660020000.9.8信德新時時代（二期）8宣武鴨子子橋北里里47500-7005020022.5.9自由度1.855海淀田村村路8號號46800-5660020022.4.10百郎園6.3復(fù)興路甲

16、甲36號號20011.100.11今典花園園（二期）20西直門75000-8550020011.122.12硅谷先鋒鋒12西三旗3200020011.5.13非常宿舍舍4五道口5400020011.8.14怡靜苑3.5海淀藍靛靛廠4300020000.4.合計2002.114平均53333表2 小戶型型與住宅宅總體市市場的比比較開復(fù)工面面積（萬萬m2）平均價格格（元/m2）北京20000住住宅29711.545566小戶型202.1453333小戶型比比例（%）6.8117表3 小小戶的分分布狀況況小戶型總總量項目比例例面積比朝陽區(qū)14個202.14萬m27個50%89.778萬mm244.4

17、4%海淀區(qū)6個42.88%104.36萬萬m251.66%宣武1個7.22%8萬m224%表1、表表2及表33中的數(shù)數(shù)據(jù)反映映了如下下幾點：1）與目目前北京京眾多的的樓盤相相比，投投入市場場的小戶戶型項目目仍然非非常有限限，約占占20000年北北京住宅宅新開（復(fù)）工工面積的的6.667 %，其他他項目中中僅起點點綴和“補丁”作用的的小戶型型難以形形成對市市場的沖沖擊力。2）僅有有的幾個個小戶型型項目多多分布在在交通發(fā)發(fā)達、周周邊配套套措施完完備的市市區(qū)，大大多靠近近城市主主干道,尤其集集中在朝朝陽商業(yè)業(yè)區(qū)、海海淀科技技區(qū)(或其周周邊地帶帶。這與與朝陽區(qū)區(qū)和海淀淀區(qū)的從從業(yè)者較較年輕、住房消消費

18、觀念念進步、講究合合適經(jīng)濟濟的特點點有密切切關(guān)系。3）與周周邊同地地區(qū)的其其他項目目相比，這些項項目的價價格并不不低，其其平均售售價是220000年北京京市所有有住宅的的平均售售價的11.177倍。由由于區(qū)域域的關(guān)系系，朝陽陽區(qū)小戶戶型項目目價格普普遍高于于其它區(qū)區(qū)?？梢娨?，小戶戶型與低低檔次沒沒有聯(lián)系系，只要要項目的的位置、品質(zhì)做做得好，目標用用戶定位位準確，小戶型型同樣能能買出好好價錢，同時也也揭示了了市場的的需求保保證了這這些項目目價位的的穩(wěn)定。4）在調(diào)調(diào)查時發(fā)發(fā)現(xiàn)，770m22以下的的一居和和二居出出售率較較高，基基本上達達到700%以上上，700m290mm2的二居居室的銷銷售狀況況

19、相對要要弱。小小戶型的的銷售面面積約占占20000年商商品房的的總銷售售面積（指銷售售給個人人部分）的100%左右右。2.2需需求狀況況據(jù)北京市市統(tǒng)計局局的數(shù)據(jù)據(jù)，北京京市人口口總量（擁有北北京戶籍籍）為11107.5萬人人，年流流動人口口為2000萬，全市從從業(yè)人員員6144萬人，職工人人數(shù)4554萬人人。全市職職工平均均年工資1156000元，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入1103449.77元。按按雙職工工家庭計計算，平平均家庭庭年收入入約為3312000元，根據(jù)國國際通行行的住房房價格為為年收入入的46倍推推算，北北京市普普通家庭庭可承受受的住房房總價應(yīng)應(yīng)在122萬20萬萬之間，這個數(shù)數(shù)

20、據(jù)與去去年底進進行的抽抽樣調(diào)查查結(jié)果基基本吻合合， 即即北京市市民中442%的的購房人人可承受受總價220萬元元的房子子，277%的購購房人可可承受220萬30萬萬元的房房子，兩兩項占669%。另外，由由于北京京是一個個典型的的“移民創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”城市，根據(jù)人人員的背背景和年年齡的不不同，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)主要有有三種形形式，一一是在北北京居住住兩代以以上的家家庭，這這種家庭庭人員較較多，往往往存在在兩代同同堂或三三代甚至至四代同同堂的現(xiàn)現(xiàn)象，家家庭觀念念較強；二是雙雙方在北北京生活活工作多多年，并并已組建建家庭，沒有或或剛剛有有了孩子子，這樣樣的家庭庭男女雙雙方均受受過較好好的教育育，有工工作，家家庭結(jié)

21、構(gòu)構(gòu)簡單，人員少少；三是是家庭的的一方在在北京工工作，另另一方和和孩子在在家鄉(xiāng)或或接來居居住，但但沒有穩(wěn)穩(wěn)定的工工作。剛剛剛畢業(yè)業(yè)的學(xué)生生或年輕輕的未結(jié)結(jié)婚的白白領(lǐng)都可可屬于這這一類。進一步分分析上述述三種家家庭對住住房需求求的特點點，不難難得知，第一類類家庭由由于在北北京居住住時間長長，大部部分有一一定的根根基和居居住和物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，再加加上家庭庭結(jié)構(gòu)的的特點，他們往往往要求求購買面面積較大大、功能能較全、便于照照顧老人人的房子子，或者者同時購購買臨近近的兩套套住房。因此，這類家家庭是大大戶型的的購買者者。第二二類家庭庭按照其其經(jīng)濟實實力又可可分成兩兩種，第第一種購購買房子子主要用用于投資資

22、，第二二種購買買房子主主要用于于自住，屬首次次置業(yè)。第三類類家庭由由于經(jīng)濟濟實力、戶籍、流動性性大等原原因，大大部分是是通過租租賃、借借用等方方式解決決。可以看出出，目前前北京市市所開發(fā)發(fā)的商品品房項目目中，為為第一類類和第二二類家庭庭中較富富裕的部部分提供供了較多多的選擇擇，而北北京市經(jīng)經(jīng)濟適用用房的順順利開發(fā)發(fā)為這兩兩類家庭庭中收入入較低的的部分也也提供了了可觀的的供應(yīng)量量。盡管管如此，市場上上仍然存存在很大大的需求求未得到到滿足，在我們們的這次次調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，相對其其它的大大戶型，絕大多多數(shù)的小小戶型買買得極快快，在電電話詢問問時，基基本上所所有的售售樓人員員都告訴訴我們：小戶型型早已售

23、售完，或或只剩下下朝向、戶型、樓層極極難接受受的一兩兩套。自自從去年年以來，小戶型型大行其其道，從從中，我我們可以以看出若若干端倪倪：1） 經(jīng)經(jīng)濟適用用房盡管管價廉物物美，但但位置較較遠，對對于第二二種家庭庭來說，交通和和孩子的的教育是是一個難難以抹去去的心病病，因此此，交通通便利、位置靠靠近城區(qū)區(qū)、總房房價足可可承受的的小戶型型物業(yè)對對他們或或許更具具吸引力力；2） 第第二類家家庭成員員大多受受過良好好教育，他們崇崇尚時尚尚，懂得得享受，易于接接受多次次置業(yè)、貸款置置業(yè)的觀觀念，所所以，在在經(jīng)濟實實力不強強的時候候先行購購買一款款小戶型型不失為為一個明明智之舉舉；3） 對對第三類類家庭來來講

24、，先先行通過過租賃的的方式解解決住房房是當然然的可行行途徑，由于人人員少，流動性性大，基基本不購購置大件件家具，所以太太大的住住房對他他們沒有有必要，這完全全可從北北京市的的租賃供供求狀況況看出這這一點。2.3結(jié)結(jié)論我們把項項目主題題設(shè)計成成為小戶戶型公寓寓，對降降低發(fā)展展商風(fēng)險險，構(gòu)筑筑區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品差異異化來說說，都是是最佳的的解決方方案。這這也是符符合客戶戶需求和和定位要要求的，地段交交通、生生活配套套、就業(yè)業(yè)上班、學(xué)習(xí)娛娛樂都非常常便利，雖然戶戶數(shù)提高高了，但但根據(jù)我我們對北北京市場場相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計的分分析認為為，該項項目今后后的銷售售速度將將絕對優(yōu)優(yōu)于同等等水準的的中、大大戶型。同時，在在產(chǎn)

25、品規(guī)規(guī)劃上，我們將將進一步步針對目目標客戶戶來突出出主題，顯現(xiàn)項項目特征征。3、產(chǎn)品品建議按照小戶戶型白領(lǐng)領(lǐng)公寓的的主題，從我們們現(xiàn)有的的項目資資料出發(fā)發(fā)，提出出部分產(chǎn)產(chǎn)品建議議如下供供參考：3.1建建筑平面面調(diào)整方方案CABDEF67.554.853.577.871.582.65圖1：方案1調(diào)整后建筑平面分割示意圖方案1：東塔樓樓平面格格局調(diào)整整為標準準層戶數(shù)數(shù)12戶戶（如圖圖1），電梯增增加1部部，總面面積沒有有變化。切割后后面積為為估算，僅供參參考。西西塔樓將將原設(shè)計計的D套套型切小小為三居居，標準準層戶數(shù)數(shù)為100戶，總總面積也也基本保保持不變變。東塔樓一居8戶；二居4戶；西塔樓一居4

26、戶；二居2戶；三居4戶戶型配比比：一居居54.6%；二居227.22%，三三居188.2%另外，頂頂層的復(fù)復(fù)式單元元戶型，也因為為標準層層戶型面面積減小小而相應(yīng)應(yīng)縮小，為1550-3300平平米。方案2：平面格格局調(diào)整整為標準準層戶數(shù)數(shù)11戶戶，電梯梯增加11部，總總面積增增加約550平米米。整體體雙塔增增加約220000平米。原設(shè)計計的D套套型切小小為三居居，2套套D型之之間增加加1戶二二居戶型型E，取取消原南南立面的的凹槽。原A戶戶型拆成成2套一一居。西塔樓一居6戶；二居3戶；三居2戶戶型配比比：一居居54.6%；二居227.22%，三三居188.2%E戶型因因為全朝朝南，成成為最出出色的

27、景景觀套型型，而切切小的DD型也更更容易銷銷售。（本方案案制圖難難度較大大，在此此僅做文文字說明明）3.2圓圓形廳或或房間的的調(diào)整這種造型型優(yōu)點是是采光和和景觀，但不利利于擺放放家具，實際使使用價值值并不高高，由于于周圍建建筑物間間距太近近，視覺覺的穿透透較強（特別是是夜間）按照中中國人的的傳統(tǒng)私私密觀念念恐有些些難于接接受。所所以我們們建議在在客廳設(shè)設(shè)計中還還可以保保留這一一設(shè)計，但外凸凸部分適適當減少少，類似似于大弧弧形的造造型。在在臥室則則部分取取消該設(shè)設(shè)計，低低層（118層以以下）僅僅以大落落地玻璃璃幕墻或或凸窗（飄窗）來實現(xiàn)現(xiàn)觀景與與采光的的結(jié)合，19層層以上采采用，并并每層擴擴大玻

28、璃璃圓柱體體積形成成向外膨膨脹感。3.3外外立面調(diào)調(diào)整原造型是是退臺式式設(shè)計，南向為為景觀立立面，但但整體風(fēng)風(fēng)格比較較呆板，建議在在頂部立立面上增增加蓋板板、線條條來活躍躍建筑主主體。玻玻璃、鋁鋁板、金金屬構(gòu)件件之外，還可在在建筑外外采用大大型框梁梁結(jié)構(gòu)造造型。建建筑頂端端4層可可采用外外凸的玻玻璃倒圓圓錐裝飾飾。3.4泛泛會所設(shè)設(shè)置社區(qū)配套套設(shè)施以以實用為為主。立立足于目目標客戶戶的生活活需要，有效利利用有限限面積，分散設(shè)設(shè)施形成成“泛會所所”。裙房1層層：自助助洗衣房房、餐飲飲、超市市、COOFFEEE（不不含其它它對外銷銷售規(guī)劃劃）裙房2層層：物業(yè)業(yè)、郵政政、小型型專屬商商務(wù)服務(wù)務(wù)中心等

29、等（不含含其它對對外銷售售規(guī)劃）裙房屋頂頂：空中中花園、露天健健身設(shè)施施1、陽陽光玻璃璃室內(nèi)壁壁球建筑內(nèi)部部：電梯梯美術(shù)館館、大堂堂攝影展展廊等地下層：健身設(shè)設(shè)施2、陽光生生態(tài)車庫庫等3.5室室內(nèi)布局局的建議議：由于產(chǎn)品品調(diào)整時時是將三三居打開開成為22戶。實實際居住住中依然然可以將將2戶合合一，這這樣，很很多年輕輕子女購購買時可可以買22套，11套自用用，1套套出租，等父母母來京后后打通22套即可可全家團團聚，共共享三居居。而富富余的衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房可可改為步步入式衣衣櫥、書書房等。此外，多多樣化的的住宅空空間功能能區(qū)域緊緊湊化：可拆開開的走入入式衣櫥櫥；可隱隱藏的廚廚房；自自由靈活活隔斷的的

30、臥室；單獨設(shè)設(shè)計和裝裝修出樣樣的STTUDIIO式住住宅類型型等。3.6產(chǎn)產(chǎn)品智能能化要求求信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化、智智能化、寬帶接接入、輔輔以局域域網(wǎng)（運運行演示示）可視對講講、指紋紋門禁（實品展展示）門磁/窗窗磁監(jiān)控控（實品品展示）消費/物物業(yè)/門門禁/車車禁一卡卡通（系系統(tǒng)規(guī)劃劃）衛(wèi)星電視視（菜單單）3.7景景觀規(guī)劃劃小面積積水景，構(gòu)筑旱旱噴泉、瀑布墻墻、水池池和水流流，由地地下層上上蓋開正正方形開開口，水水流從二二側(cè)面沿沿玻璃壁壁流下地地下一層層水渠，形成“水幕式式車庫”并實現(xiàn)現(xiàn)地下層層自然采采光，新新穎、生生態(tài)。水水流由地地下層泵泵循環(huán)至至地表瀑瀑布墻。由于園園景面積積小，利利用起伏伏式土地地

31、造型可可增大園園景面積積感，并并以連貫貫主題貫貫穿裙房房屋面的的空中花花園。4、項目目包裝建建議案名包裝裝方案（均為初初稿，僅僅供參考考）參考方案案1：自我的生生活空間間，自己己的時代代ME時時代強調(diào)白領(lǐng)領(lǐng)生活特特質(zhì)、個個性化空空間、前前衛(wèi)時尚尚產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵，小小戶型白白領(lǐng)公寓寓的旗幟幟。（文案另另行文件件說明）參考方案案2：首先突出出地段，在規(guī)劃劃、戶型型等優(yōu)勢勢表現(xiàn)出出全新的的生活觀觀，二環(huán)環(huán)新理想想青年精精英二環(huán)環(huán)居住的的新主張張參考方案案3扣世紀莊莊園的“世紀”二字，體現(xiàn)精精英住宅宅本質(zhì)，吸引青青年置業(yè)業(yè)者認同同世紀紀天驕更大氣和和貼切，以時代代感、成成就感鑄鑄造“非常白白領(lǐng)”的新世世紀個性性宅邸。開盤時間間結(jié)點20011年8-10月月，準備備期，銷銷售準備備，各方方面前期期工作