城市經(jīng)濟(jì)學(xué)課件第7章

1、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)譚善勇 王德起 編著 中國(guó)建筑工業(yè)出版社1.第7章 城市土地經(jīng)濟(jì)及中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革本章小結(jié)復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)與推薦閱讀2.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)7.1.1城市土地的角色與特性7.1.2城市土地有償使用與市場(chǎng)化7.1.3城市土地市場(chǎng)競(jìng)租與競(jìng)租函數(shù)3.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)7.1.1城市土地的角色與特性作為經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地，在實(shí)體構(gòu)成上，是由地球表面，以及其上空一定高度、下方一定深度構(gòu)成的一個(gè)垂直體，也就是說(shuō)，土地是由空氣、陽(yáng)光、溫度、濕度、土壤、水域、植被、巖石、礦

2、藏等構(gòu)成的一種物質(zhì)整體。不過(guò)，我們的重點(diǎn)在于以地表為基礎(chǔ)，在有限的縱深空間內(nèi)，受技術(shù)條件的制約，能夠被人類利用的部分，這是一個(gè)不斷變化發(fā)展的概念，是隨著人類利用程度的深入而發(fā)展的。4.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)城市土地在城市工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育衛(wèi)生、居民消費(fèi)以及城市生態(tài)所組成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中處于顯著的地位，扮演了重要的角色：首先，城市土地是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體。其次，城市土地是居民生活的基本空間。再次，城市發(fā)展對(duì)土地提出了更高的要求。最后，城市土地利用與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有一定的相關(guān)性。5.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)城市土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性：（1）位置具有極端重要性。（2）效用的多樣性。（3）

3、對(duì)交通運(yùn)輸和城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況的依賴性。（4）面積的制約性相對(duì)較小。（5）在使用方向上具有固定性。（6）隨著城市規(guī)模擴(kuò)大而不斷地增加。（7）高附加值經(jīng)濟(jì)特性。（8）生態(tài)敏感性。6.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)7.1.2城市土地有償使用與市場(chǎng)化改革開放以后，中國(guó)城市土地傳統(tǒng)分配制度受到了廣泛的批評(píng)。普遍認(rèn)為傳統(tǒng)城市土地資源的無(wú)償、無(wú)限期、行政劃撥分配制度存在諸多問(wèn)題。1988年4月，在深圳、上海、天津、廣州、廈門和福州進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我國(guó)七屆人大第一次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，將憲法第十四條第四款改為“任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。7.7.1城市土地與城市土

4、地經(jīng)濟(jì)城市土地市場(chǎng)化是一個(gè)過(guò)程，它要受到諸多因素的影響：（1）城市化率。（2）居民家庭人均可支配收入。（3）非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占GDP比例。（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資額。（5）城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)。（6）土地市場(chǎng)政策變量。8.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)7.1.3城市土地市場(chǎng)競(jìng)租與競(jìng)租函數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每塊土地都被出價(jià)最高的競(jìng)租者獲得。同一土地使用者對(duì)于城市空間上不同區(qū)位的競(jìng)租形成了“競(jìng)租函數(shù)”（bid-rent function）。競(jìng)租函數(shù)分為企業(yè)競(jìng)租函數(shù)和家庭競(jìng)租函數(shù)兩種類型。企業(yè)競(jìng)租函數(shù)的一般形式：R(d)=-(tQ*)d/S(d)+(p-c)Q*-K/S(d)9.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)根據(jù)企

5、業(yè)租金函數(shù)的推導(dǎo)思路，我們可以得到城市家庭的競(jìng)租函數(shù)：r(d)= ra+ k(b-d)/q單中心城市的競(jìng)租函數(shù)與土地利用模式如下圖所示：10.7.1城市土地與城市土地經(jīng)濟(jì)上圖表明，假設(shè)單中心城市土地利用為一個(gè)同心圓模式，城市土地被用于商業(yè)與金融部門、制造業(yè)部門以及家庭部門，則它們對(duì)城市區(qū)位土地的競(jìng)租能力依次遞減，從而分布于城市的不同區(qū)位，城市邊緣便是農(nóng)業(yè)部門用地。具體來(lái)看，商業(yè)與金融部門的競(jìng)租能力最強(qiáng)，其競(jìng)租線最陡峭，制造業(yè)部門次之，兩條曲線的交點(diǎn)，即商業(yè)與金融部門以及制造業(yè)部門競(jìng)價(jià)相等的地方形成它們分區(qū)的邊界；同理，制造業(yè)部門與家庭部門競(jìng)租曲線的交點(diǎn)形成二者分區(qū)的邊界；家庭部門與農(nóng)業(yè)部門競(jìng)租

6、曲線的交點(diǎn)形成城市邊緣。當(dāng)然，由于現(xiàn)代城市都是多中心的，而且交通條件、信息技術(shù)等因素也發(fā)生了很大變化，企業(yè)和家庭選址可以有多種選擇，所以我們現(xiàn)在看到的城市土地利用現(xiàn)狀與該競(jìng)租理論并不完全一致，這也是很正常的。11.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求7.2.1 城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與城市土地需求7.2.2城市土地供給及其影響因素7.2.3城市土地市場(chǎng)的一般均衡12.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求7.2.1 城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與城市土地需求城市人口增長(zhǎng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市增長(zhǎng)工業(yè)廠房需求商業(yè)辦公需求零售業(yè)需求服務(wù)設(shè)施需求工業(yè)用地需求辦公用地需求零售用地需求服務(wù)用地需求基礎(chǔ)設(shè)施用地需求基礎(chǔ)設(shè)施需求住宅需求住宅用地需求

7、總的城市土地需求13.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求由上圖可知道，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)城市土地的需求，主要有以下幾種影響因素：（1）城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。（2）城市化的發(fā)展?fàn)顩r。（3）工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r。（4）城市人口和家庭結(jié)構(gòu)的狀況。（5）心理預(yù)期。14.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求總的來(lái)說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展水平越高，人們對(duì)生產(chǎn)用地、住宅用地、文化教育、娛樂(lè)場(chǎng)用地，以及其他各類建筑物和構(gòu)筑物的用地也就越多。或者說(shuō)，凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，對(duì)土地需求的程度就較高。人均占地的多少也是反映人們生活水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)。15.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求7.2.2城市土地供給及其影響因素土地的供給一般

8、分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩大類。土地自然供給，是自然界實(shí)際供給人類利用的各種類型的土地?cái)?shù)量。土地經(jīng)濟(jì)供給，是在土地自然供給的基礎(chǔ)上，通過(guò)投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地供給量。根據(jù)供給方法的不同，城市土地的供給還可以分為存量供給和增量供給。16.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求不管是土地的自然供給、經(jīng)濟(jì)供給還是存量供給與增量供給，它們都會(huì)受到一系列因素的影響：（1）土地使用者成本與土地占有機(jī)會(huì)成本。（2）人類利用土地的知識(shí)和技能。（3）交易費(fèi)用、信息和預(yù)期因素。（4）城市發(fā)展規(guī)劃。（5）政府管制。17.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求7.2.3城市土地市場(chǎng)的一般均衡圖7-3

9、土地存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)均衡0S存D存P1P存P2P增D1*增D增S增Q1Q存0Q2Q增EE*D2*增18.7.2城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與城市土地供求城市土地利用達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)，通常會(huì)是五個(gè)方面的均衡：企業(yè)選址的均衡。家庭選址的均衡。區(qū)位競(jìng)價(jià)的均衡。勞動(dòng)力市場(chǎng)的均衡。土地利用邊界的均衡。19.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革7.3.1城市理性增長(zhǎng)觀下的土地資源配置政策7.3.2城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)下的土地利用政策7.3.3城市土地增值視野下的城市土地經(jīng)營(yíng)政策20.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革7.3.1城市理性增長(zhǎng)觀下的土地資源配置政策站在城市理性增長(zhǎng)觀的角度，我們應(yīng)該注意采取或?qū)?/p>

10、施以下主要的城市土地配置政策：首先是要合理確定城市人均建設(shè)用地?cái)?shù)量，根據(jù)人均建設(shè)用地?cái)?shù)量來(lái)科學(xué)配置城市土地。其次是要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，控制城市建設(shè)用地總量規(guī)模。再次是要加強(qiáng)城市社區(qū)相關(guān)的土地的綜合配置，形成混合型的土地使用模式。最后是要引導(dǎo)城市土地的TOD利用，促進(jìn)城市土地開發(fā)模式的創(chuàng)新。21.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革7.3.2城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)下的土地利用政策以循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用必須樹立以下觀念：第一，“土地集約利用”觀。第二，“土地循環(huán)利用”觀。第三，“土地緊湊混合利用”觀。22.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)下的土地利

11、用政策：減量化供應(yīng)。它是指通過(guò)加強(qiáng)對(duì)用地項(xiàng)目審批的管理，從源頭上減少土地開發(fā)使用的供應(yīng)量。土地再利用。它主要通過(guò)嚴(yán)禁損毀土地，減少各種災(zāi)害對(duì)土地的破壞，采取用地與養(yǎng)地相結(jié)合等辦法，達(dá)到對(duì)土地資源的多次利用和長(zhǎng)期利用的目的。土地資源可持續(xù)利用。23.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革7.3.3城市土地增值視野下的城市土地經(jīng)營(yíng)政策城市土地增值是城市土地在城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，價(jià)值或價(jià)格不斷增加的現(xiàn)象。城市土地增值包括土地資源價(jià)格的增長(zhǎng)和土地資本價(jià)格的增長(zhǎng)兩個(gè)方面。引起城市土地增值的原因：投資性增值。供求性增值。用途性增值。預(yù)期性增值城市土地增值還有發(fā)展型增值和投機(jī)型增值、正常增值和非正常增值等幾種其他分類。24.7.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革未來(lái)要做好城市土地經(jīng)營(yíng)的相關(guān)工作，需要注意以下幾個(gè)方面：（1）完善土地供應(yīng)市場(chǎng)，加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。（2）建立與完善規(guī)范的政府收購(gòu)儲(chǔ)備制度。（3）引入市場(chǎng)機(jī)制，全面推行土地招、拍、掛。（4）優(yōu)化城市規(guī)劃功能，促進(jìn)城市土地增值。（5）準(zhǔn)確把握供地節(jié)奏和供地時(shí)序。25.第7章 城市土地經(jīng)濟(jì)及中國(guó)城市土地經(jīng)濟(jì)政策變革本章小結(jié)復(fù)習(xí)思考題參考文獻(xiàn)與推薦閱讀吳群、王嬋嬋：城市土地市場(chǎng)供需機(jī)制研究綜述，商業(yè)研究，2008（5）丁成日：城市土地需求分析，國(guó)外城市規(guī)劃，2005（4）敬東：城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土