某宿舍樓物業(yè)管理投標(biāo)書

1、*物業(yè) 中國人民銀行濟(jì)南分行宿舍樓物業(yè)管理投標(biāo)書PAGE PAGE 129第一部分：報價函山東省齊魯國際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號為IST-200518競爭性談判采購文件的要求，對中國人民銀行濟(jì)南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競爭性談判采購項目進(jìn)行報價。由供應(yīng)商*物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （全稱）正式委托全權(quán)代表 市場研發(fā)部經(jīng)理 石作欣 （姓名、職務(wù)）提交報價文件正本一份，副本五份。在此文件件中，供供應(yīng)商全全權(quán)代表表聲明并并同意：（1）如如果我們們的報價價文件被被接受，我們將將履行談?wù)勁胁少徺徫募兄幸?guī)定的的每一項項要求，并按我我們報價價文件中中的承諾諾按期、保質(zhì)完完成該項項目的物物業(yè)管理理工作。我方有有

2、責(zé)任和和義務(wù)完完成合同同與談判判采購文文件中的的條款。（2）我我方承諾諾報價文文件所報報的物業(yè)業(yè)管理人人員與最最終實施施合同的的物業(yè)管管理人員員相一致致。（3）我我方已詳詳細(xì)檢查查所有報報價文件件、附件件以及所所提供的的參考文文件，由由模糊和和誤解產(chǎn)產(chǎn)生的一一切后果果，由我我方自負(fù)負(fù)。（4）報報價文件件在公開開報價后后90天天內(nèi)有效效。如果果我方在在規(guī)定公公開報價價后的有有效期內(nèi)內(nèi)撤回遞遞交報價價文件，將被沒沒收報價價保證金金。（5）我我方同意意采購代代理機構(gòu)構(gòu)的要求求，提供供與遞交交報價文文件有關(guān)關(guān)的其他他數(shù)據(jù)和和資料。（6）我我方愿按按中華華人民共共和國合合同法履行自自己的全全部職責(zé)責(zé)。（

3、7）我我們理解解，最低低報價不不是成交交的唯一一條件，你們有有選擇成成交供應(yīng)應(yīng)商的權(quán)權(quán)利。（8）我我方若未未成為成成交供應(yīng)應(yīng)商，采采購代理理機構(gòu)有有權(quán)不做做任何解解釋。（9）我我方將遵遵照物物業(yè)管理理條例的要求求。（10）與本報報價有關(guān)關(guān)的所有有往來信信函，應(yīng)應(yīng)按下列列地址進(jìn)進(jìn)行：地址：0000000000000000 郵政編編碼：220000000000000電話：（0000000000000099 傳真：（0000000000000003電子信箱箱： HYPERLINK rhwuye 00000供應(yīng)商全全稱：*物業(yè)業(yè) 開開戶銀行行名稱：農(nóng)000000000管管理有限限責(zé)任公公司公章：銀銀行

4、帳號號：100000000000000法人代表表簽字： 開戶戶行地址址：00000000020055年8月月4日第二部分分：法定定代表人人授權(quán)委委托書本授權(quán)委委托書聲聲明：我我00000軍（姓名名）系*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司（供應(yīng)商商全稱）的法定定代表人人，現(xiàn)授授權(quán)委托托*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司（單位名名稱）的的 市場場研發(fā)部部經(jīng)理0000000000（姓名、職務(wù)）為我公公司全權(quán)權(quán)代表，以本公公司的名名義參加加SITT-20005118中國國人民銀銀行濟(jì)南南分行宿宿舍樓物物業(yè)管理理服務(wù)競競爭性談?wù)勁胁少徺忢椖?。全?quán)代代表在報報價文件件、談判判過程中中的書面面承諾、合同談?wù)勁羞^程程中所簽

5、簽署的一一切文件件和處理理與之有有關(guān)的一一切事務(wù)務(wù)，我均均予以承承認(rèn)。全權(quán)代表表無轉(zhuǎn)委委權(quán)。特特此委托托。（附被授授權(quán)人身身份證明明復(fù)印件件）被授權(quán)人人姓名：000000000性性別：男男 年齡齡：288單位：*物業(yè)業(yè) 部門：市場研研發(fā)部 職務(wù)務(wù)：經(jīng)理理 管理有有限責(zé)任任公司供應(yīng)商：（蓋章章）法定代表表人：（簽字、蓋章）日期： 20005年88月4日日第三部分分：報價價一覽表表供應(yīng)商全全稱*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司總報價（元/年年）小寫：￥135506550元/年大寫：壹壹佰叁拾拾伍萬零零陸佰伍伍拾元/年綜合住宅樓總報價（元/年年）5997722元元/年其中單價（元元/月）1.500元/月月

6、面積（約約）334000岔路街宿舍樓總報價（元/年年）5996651元元/年其中單價（元元/月）0.977元/月月面積（約約）516000樂山小區(qū)區(qū)宿舍樓總報價（元/年年）767774元/年其中單價（元元/月）1.333元/月月面積（約約）48000太合里宿舍樓總報價（元/年年）745003元/年其中單價（元元/月）1.299元/月月面積（約約）48000資質(zhì)、資資格二級資質(zhì)質(zhì)物業(yè)管理理經(jīng)理、部門經(jīng)經(jīng)理李艷艷，*物業(yè)業(yè)第二物物管部，經(jīng)理物業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范時時間綜合樓裝裝修完畢畢，其余余15日日內(nèi)出現(xiàn)問題題服務(wù)響響應(yīng)時間間5分鐘綜合住宅樓地上停車車費單價（元元/月車位）80元/月車位車位數(shù)50個小計

7、（元元/年）480000元/年地下停車車費單價（元元/月車位）100元元/月車位車位數(shù)128個個小計（元元/年）1536600元元/年岔路街宿舍樓停車費單價（元元/月車位）80元/月車位車位數(shù)227個個小計（元元/年）2179920元元/年備注供應(yīng)商：（蓋章章） 供供應(yīng)商全全權(quán)代表表：（簽簽字）第第四部分分：費用用測算表表一、費用用測算(綜合宿宿舍樓） 序號費用項目目測算依據(jù)據(jù)月合計（元）年合計（元）一保安部費費用 1保安主管管1人， 工資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)10000元11,0000 12,0000 2保安員112人工資7550元4人，5966元88人，88,5550 1102,6000 3工資相關(guān)關(guān)費用

8、保險費，1822.9884人人 11,4664 17,5666 4服裝費每人每年年每套6600元元 6550 7,8000 5保安協(xié)管管費每人每月月1700元（含含服裝費費），按按6個名名額繳納納 1,0020122440小計 12,6844 1522,2006 二清潔費 1保潔班44人人保潔員5596元元，園藝藝師5996元22,3884 28,6088 2服裝費夏裝1套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11雙166元/雙雙 880 9633 3清潔耗材材費工具及各各種耗材材,平均均每人每每月800元 2440 2,8800 4垃圾費每月每戶戶

9、4元，4122戶 11,6448 19,7766 5消殺費每月2000元 2000 2,4000 小計 4,5522 544,6227 三日常維修修人員工工資及相相關(guān)費用用 1技師1人人 工資10000*1 1,0000 12,0000 2工資相關(guān)關(guān)費用保險費每每人1882.998元22,7445 32,9366 3服裝費夏裝2套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋1雙116元332 3811 4零星維修修物業(yè)管理理小修，單件材材料2000元以以內(nèi)，每每月8000元 8000 9,6000 5電梯費88部 年檢每臺臺每年112000元，維維保費1100

10、00元 2,0017 24,2000 小計 6,5933 799,1117 四公共費用用分?jǐn)偢焦灿杏蟹謹(jǐn)偯髅骷?xì) 5,7100 688,5220 五以上費用用合計一+二+四四 299,5339 3354,4700 六企業(yè)管理理費五5 11,4777 17,7244 七利潤（五六六）10 33,1002 37,2199 八營業(yè)稅（五六六）5.5555% 11,7223 20,6755 九物業(yè)管理理費合計計五九 35,8411 4300,0889 十水電費公共部位位水電費費141336.111696633.2十一總計 499,9777 5599,7222 綜合宿舍舍樓面積積334000物業(yè)費單單價（

11、元元/平方方米.月月） 1.007 水電費單單價（元元/平方方米.月月） 0.422 總費用單單價（元元/平方方米.月月） 1.500 二、費用用測算(岔路街街宿舍樓樓） 序號費用項目目測算依據(jù)據(jù)月合計（元）年合計（元）一保安部費費用 1保安班長長1人， 工資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)8000元 8000 9,6600 2保安員66人 工資7550元6人44,5000 554,0000 3工資相關(guān)關(guān)費用保險費，1822.9884人人 7732 8,7783 4服裝費每人每年年每套6600元元 6550 7,8800 5保安協(xié)管管費每人每月月1700元（含含服裝費費），按按6個名名額繳納納 1,0020122440

12、小計 7,7702 92,4233 二清潔費 1保潔主管管1人保潔主管管8000元/月月 8000 9,6600 2保潔員66人 596元元/月6人33,5776 442,9912 3綠化員11人 596元元/月1人 5996 7,1152 4工資相關(guān)關(guān)費用保險費，1822.9887人人 11,2881 115,3370 5服裝費夏裝1套套60元元/套，春秋冬冬裝2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11雙166元/雙雙 1887 2,2247 6清潔耗材材費工具及各各種耗材材,平均均每人每每月800元 5660 6,7720 7垃圾費每月每戶戶4元，4122戶 11,644

13、8 119,7776 8消殺費每月5000元 5000 6,0000小計 9,11481109,7777 三日常維修修人員工工資及相相關(guān)費用用 1設(shè)備運行行3人工資8550*33 2,5550 300,6000 2零星維修修物業(yè)管理理小修，單件材材料2000元以以內(nèi)，每每月25500元元 22,5000 330,0000 3換熱站保保養(yǎng)保養(yǎng)費每每年3001044元 22,5009 330,1104小計 7,5559 90,7044 四公共費用用分?jǐn)偢焦灿杏蟹謹(jǐn)偯髅骷?xì) 8,66561103,8722 五以上費用用合計一+二+四四 333,0665 3966,7776 六企業(yè)管理理費五5 11,6

14、553 119,8839七利潤（五六六）10 33,4772 441,6662八營業(yè)稅（五六六）5.5555% 11,9229 223,1143九物業(yè)管理理費合計計五九440,11184481,4200 十水電費公共部位位水電費費98522.5771182230.84十一總計 499,9771 5999,6651岔路街宿宿舍516000物業(yè)費單單價（元元/平方方米.月月） 0.778 水電費單單價（元元/平方方米.月月） 0.199 總費用單單價（元元/平方方米.月月） 0.977 三、費用用測算(太合里里宿舍樓樓） 序號 費用項項目 測算依依據(jù) 月合計計（元） 年合計計（元） 一 保安部部費

15、用 1 保安員員2人 工資7750元元2人11,5000 118,0000 2 工資相相關(guān)費用用 保險費費，1882.9982人 3666 4,3392 3 服裝費費 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小計 2,5166 300,1992 二 清潔費費 1 保潔員員0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工資相相關(guān)費用用 保險費費，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服裝費費 夏裝11套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1雙116元/雙 113 1161 4 清潔耗耗材費 工具及及各

16、種耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾費費 每月每每戶4元元，633戶 2552 3,0024 6 消殺費費 每月550元550 6600 小計 7455 88,9338 三 日常維維修人員員工資及及相關(guān)費費用 1 零星維維修 物業(yè)管管理小修修，單件件材料2200元元以內(nèi)，每月2200元元 2000 2,4400 小計 2000 22,4000 四 公共費費用分?jǐn)倲?附共共有分?jǐn)倲偯骷?xì) 6377 77,6444 五 以上費費用合計計 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企業(yè)管管理費 五55 2005 2,4459 七 利潤 （五六）10 4330 5,1

17、163 八 營業(yè)稅稅 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物業(yè)管管理費合合計 五九九 4,9722 599,6664 十 水電費費 公共部部位水電電費 12366.6148339.22 十一 總計66,2009 774,5503 綜合宿宿舍樓面面積 48000 物業(yè)費費單價（元/平平方米.月） 1.004 水電費費單價（元/平平方米.月）0.266 總費用用單價（元/平平方米.月）1.299 四、費用用測算(樂山小小區(qū)） 序號 費用項項目 測算依依據(jù) 月合計計（元） 年合計計（元） 一 保安部部費用 1 保安員員2人 工資7750元元2人11,5000 118,0000 2 工

18、資相相關(guān)費用用 保險費費，1882.9982人 3666 4,3392 3 服裝費費 每人每每年每套套6000元 6550 7,8800 小計 2,5166 300,1992 二 清潔費費 1 保潔員員0.55人 5966元/月月0.5人 2998 3,5576 2 工資相相關(guān)費用用 保險費費，1882.9980.55人 991 1,0098 3 服裝費費 夏裝11套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋一年年1雙116元/雙 113 1161 4 清潔耗耗材費 工具及及各種耗耗材,平平均每人人每月880元440 4480 5 垃圾費費 每月每每戶4元元

19、，633戶 2552 33,0224 6 消殺費費 每月550元550 6600 小計 7455 88,9338 三 日常維維修人員員工資及及相關(guān)費費用 1 零星維維修 物業(yè)管管理小修修，單件件材料2200元元以內(nèi)，每月2200元元 2000 2,4400 小計 2000 22,4000 四 公共費費用分?jǐn)倲?附共共有分?jǐn)倲偯骷?xì) 6377 77,6444 五 以上費費用合計計 一+二二+四四 44,0998 449,1174 六 企業(yè)管管理費 五55 2005 2,4459 七 利潤 （五六）10 4330 5,1163 八 營業(yè)稅稅 （五六）5.5555% 2339 2,8868 九 物業(yè)管

20、管理費合合計 五九九 4,9722 599,6664 十 水電費費 公共部部位水電電費 14255.822171009.884 十一 總計66,3998 776,7774 綜合宿宿舍樓面面積 48000 物業(yè)費費單價（元/平平方米.月） 1.004 水電費費單價（元/平平方米.月）0.300 總費用用單價（元/平平方米.月）1.333 附表：費費用測算算（共有有分?jǐn)偯髅骷?xì)） 序號 費用項項目 測算依依據(jù) 月合計計（元） 年合計計（元） 一 管理人人員費用用 1 管理處處主任11人 工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)20000元元/月11,8000 21,6000 2 事務(wù)助助理1人人 工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)11100元元/月11

21、,1000 13,2000 3 客服接接待2人人 工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)8000元/月*22 11,6000 19,2000 4 工資相相關(guān)費用用 包括社社會保險險、教育育、福利利、工會會經(jīng)費等等,工資資的555 22,4775 229,7700 5 服裝費費 冬裝每每人1套套每套2200元元，夏裝裝每人22套每套套1500元 1225 1,5000 6 綜合辦辦公費 交通費費1000元/月月，電話話費2000元/月，辦辦公用品品80元元/月，主任手手機費1160元元 9990 11,8800 小計 8,0090 97,0800 二 日常維維修人員員工資及及相關(guān)費費用 1 工程主主管1人人 主管工工資12

22、200元元 1,2200 14,4000 2 日常維維修8人人 平均工工資8550元8 33,4000 40,8000 3 工資相相關(guān)費用用 保險費費每人1182.98元元 11,0998 13,1755 4 服裝費費 夏裝22套600元/套套，春秋秋冬裝22套900元/套套，雨衣衣1套665元/套，雨雨鞋1雙雙16元元 1991 2,2866 小計 5,8888 70,6611 三 開辦物物資折舊舊費 入住時時需配備備的治安安、清潔潔、維修修、辦公公工具，明細(xì)表表附后 1,5572 188,8660 四 以上費費用合計計 一+二二三 155,5550 1186,6011 以上費費用為公公共費

23、用用，按面面積進(jìn)行行分?jǐn)偅?面積 月分?jǐn)倲?年分?jǐn)倲?綜合宿宿舍樓 433,0000 55,7110 68,5211 岔路街街宿舍 644,5000 88,5665 1102,7822 太合里里宿舍44,8000 6337 7,6499 樂山小小區(qū) 44,8000 6337 7,6499 合計 1177,1000 15,55501186,6011 附表：開開辦物資資明細(xì)表表分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限限合計辦公用品品電腦、打打印機臺160000322,0000 空調(diào)臺1200003 6667 沙發(fā)套1100003 3333 辦公桌椅椅套53003 5000 資料柜組46003 8000 治安用

24、具具對講機部12800333,2000 橡膠警棍棍根3403 40雙層床張20150311,0000 強光手電電個4701 2880 清潔設(shè)備備清潔車輛46003 8000 吸塵吸水水機臺1150003 5000 高壓水槍槍支2120003 8000 洗地機臺1280003 9333 維修工具具3米人字字梯個23501 7000 2米人字字梯個32001 6000 小型工具具套102001 2,0000管道疏通通機臺28002 8000 壓力鉗、老虎鉗鉗工作臺臺等套1200004 5000 電錘、電電鉆套1200003 6667 工作梯（6米鋁鋁合金）個1128002 6440 綠化工具具小型

25、工具具套12001 2000 高壓噴霧霧器個13003 1000 蛇皮管米20031 6000 三輪車個16003 2000 總計 18,8600 附表：公公共部位位水電費費明細(xì)序號項目名稱稱功率日用時間間年用天數(shù)數(shù)年用量年費用月費用一、綜合住宅宅樓1給水泵15336516422588700739.12552排污泵35.22236525699613877611566.3223地下停車車場照明明35.228365102778455500346255.2884主樓地下下一層照照明4836511688063077525.65主樓地下下二層照照明4836511688063077525.66電梯用電電量

26、14023651022200551888459997地上公共共部位照照明11.5523365126114.4468122567.64888每年消防防設(shè)備實實驗1700.4168373.0669室外照明明4103651460007884465710中央空調(diào)調(diào)設(shè)備分分?jǐn)?0011消防設(shè)備備分?jǐn)?0012綠化用水水501603000088500737.513小計1696634141336.11二、岔路街水水電費01樓道照明明11336512044565044542.02552院落照明明2410365876000473004394223變壓器損損耗102991255577246311.0444、綠化用

27、水水501603000088500737.5小計118223198522.577三、太合里水水電費01樓道照明明0.8336587647339.4422院落照明明0.2441036587647339.4423、變壓器損損耗25722813899311577.766小6四、濼山小區(qū)區(qū)水電費費01樓道照明明0.8443365919.849741.33912院落照明明0.1881036565735529.55653泵房433654380023655197.14變壓器損損耗25722813899311577.766小822五各處每平平方水電電費面積單

28、價1綜合住宅宅樓3340000.422 2岔路街水水電費5160000.199 3太合里水水電費480000.266 4濼山小區(qū)區(qū)水電費費480000.300 第五部分分：擬參參加本項項目管理理處主任任簡歷表表姓名00性別女年齡26職務(wù)經(jīng)理職稱助理工程程師學(xué)歷本科參加工作作時間20011年從事物業(yè)業(yè)管理年年限4年已完成項項目情況況單位項目名稱稱面積日期項目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)*物業(yè)業(yè)*集團(tuán)團(tuán)本部40000020011年7月月至20002年年10月月二級*物業(yè)業(yè)新世界陽陽光花園園150000020022年100月至220044年9月月一級*物業(yè)業(yè)省立醫(yī)院院高層住住宅70000020044年9月月今一級第六部分

29、分：擬參參加本項項目物管管工作主主要業(yè)務(wù)骨干干的配置置人選和和人員素素質(zhì)介紹紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷歷、經(jīng)驗驗及承擔(dān)擔(dān)過的項項目總部項目主管管現(xiàn)場物業(yè)管理理經(jīng)理事務(wù)助理理保安部主主管保潔部主主管工程部主主管0副總經(jīng)理理管理處主主任事務(wù)助 理主管主管主管助理工程程師助理工程程師物業(yè)管理理師，*物業(yè)業(yè)副總經(jīng)經(jīng)理，115萬平平方以上上寫字樓樓管理經(jīng)經(jīng)驗。20022.5至至20002.110 *集團(tuán)團(tuán)本部管管理處主主任20022.100至20004.9 新新世界陽陽光花園園管理處處主任20044.9至至今 省立立醫(yī)院高高層住宅宅樓管理理處主任任濟(jì)寧車管管所項目目集團(tuán)本部部項目省立醫(yī)院院項目槐蔭政務(wù)務(wù)

30、大廈項項目備注：助助理、主主管為備備選人員員，若現(xiàn)現(xiàn)有人員員有合格格優(yōu)秀的的予以任任用。第七部分分：資格格及商務(wù)務(wù)情況表表供應(yīng)商名名稱*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司成立日期期19966年資質(zhì)等級級二級ISO990000質(zhì)量認(rèn)證證通過付款方式式同談判采采購文件件要求優(yōu)惠條件件（如有有）1、依托托*集團(tuán)團(tuán)汽車綜綜合服務(wù)務(wù)勢力，業(yè)主可可享受購購車、修修車、美美容、租租車等服服務(wù)的最最大優(yōu)惠惠。業(yè)主家庭庭保潔等等特約服服務(wù)實施施打折優(yōu)優(yōu)惠。倘若辦公公樓能一一起中標(biāo)標(biāo)，太合合里和樂樂山宿舍舍的物業(yè)業(yè)費可優(yōu)優(yōu)惠到岔岔路街宿宿舍水平平。近 三 年 主主 要 業(yè) 績績省級以上上獲獎項項目同類項目目業(yè)績0最大合同

31、值60萬最復(fù)雜項項目省立醫(yī)院院高層住住宅目前在管管項目*集團(tuán)團(tuán)00其他業(yè)績績1、*物業(yè)保保安部連連續(xù)三年年被授予予濟(jì)南市市“青年文文明號”榮譽稱稱號2、*物業(yè)工工0人”服務(wù)分類類標(biāo)準(zhǔn)及及服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)達(dá)到全國國物業(yè)管管理一級級標(biāo)準(zhǔn)承諾：綜綜合宿舍舍樓1年年內(nèi)創(chuàng)市市優(yōu)備注供應(yīng)商：（蓋章章） 供應(yīng)應(yīng)商全權(quán)權(quán)代表：（簽字字）第八部分分：偏差差表序號偏差內(nèi)容容采購文件件要求報價文件件實際情況況其它說明明商務(wù)偏差差： 無無偏差技術(shù)偏差差：無偏偏差說明：我我公司完完全按照照招標(biāo)文文件要求求編制管管理方案案，無偏偏差。供應(yīng)商：（蓋章章） 供應(yīng)商商全權(quán)代代表：（簽字）第九部分分：物業(yè)業(yè)管理實實施方案案第一章

32、概況*物業(yè)業(yè)簡介*集團(tuán)團(tuán)是一家家跨地區(qū)區(qū)、跨行行業(yè)的綜綜合性大大型股份份制企業(yè)業(yè)集團(tuán)，注冊資資金1.2億，經(jīng)營范范圍涉及及汽貿(mào)、房地產(chǎn)產(chǎn)、藥業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理、廣告、IT等等多個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，入入圍全國國服務(wù)行行業(yè)5000強，全國汽汽車銷售售50行行業(yè)強。*物業(yè)業(yè)管理有有限責(zé)任任公司是是*集團(tuán)團(tuán)旗下的的國家二二級資質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，于一一九九六六年經(jīng)山山東省工工商局批批準(zhǔn)成立立，注冊冊資金3300萬萬。成立立之初，通過引引進(jìn)香港港世紀(jì)酒酒店管理理集團(tuán)、深圳市市蓮花物物業(yè)管理理有限公公司先進(jìn)進(jìn)的管理理理念，結(jié)合自自身優(yōu)勢勢，形成成了獨特特的“賓館式式服務(wù)”、“星級化化管理”的經(jīng)營營模式；并順利利通過

33、了了ISOO90001（220000）質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)體體系認(rèn)證證。公司司現(xiàn)有員員工4000余人人，管理理人員全全部具有有大專以以上學(xué)歷歷，其中中，碩士士生、本本科生占占85%，高級級工程師師、物業(yè)業(yè)管理師師、經(jīng)濟(jì)濟(jì)師、園園藝師221人，其他各各類技術(shù)術(shù)人員也也都1000%持持證上崗崗。*物業(yè)業(yè)公司除除承接集集團(tuán)各分分公司商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理工工作外，外拓業(yè)業(yè)務(wù)已由由濟(jì)南延延伸至濟(jì)濟(jì)南、濟(jì)濟(jì)寧、臨臨沂、濰濰坊等地地區(qū)，承承接了槐槐蔭政務(wù)務(wù)中心大大廈、中中國重汽汽銷售大大廈、臨臨沂華通通國際商商務(wù)大廈廈、濟(jì)寧寧車管所所、新世世界陽光光花園、山東省省立醫(yī)院院高層住住宅區(qū)、實力榮祥花花園、同同濟(jì)杰座座社區(qū)、濟(jì)

34、寧同同濟(jì)科技技工業(yè)園園、濟(jì)寧寧賽寶量量販超市市等各類類物業(yè)，委托管管理面積積1000多萬平平米，積積累了豐豐富的住住宅小區(qū)區(qū)、政務(wù)務(wù)辦公樓樓、工業(yè)業(yè)園區(qū)、智能化化商貿(mào)大大廈、商商場超市市以及高高層樓宇宇電梯、中央空空調(diào)設(shè)備備維護(hù)、園林設(shè)設(shè)計等物物業(yè)管理理經(jīng)驗。公司在發(fā)發(fā)展中形形成獨具具特色的的企業(yè)文文化，以以其超前前的理念念、務(wù)實實的作風(fēng)風(fēng)，凝聚聚成強大大的向心心力。以以“*物業(yè)業(yè)，超越越業(yè)主期期望”為自己己的企業(yè)業(yè)使命，秉承“偕齊魯魯淳樸之之風(fēng)，用用真心服服務(wù)；融融國際時時尚理念念，為業(yè)業(yè)主當(dāng)家家”的服務(wù)務(wù)理念，激勵著著優(yōu)秀的的*物業(yè)業(yè)人，不不斷追求求卓越，回報社社會！物業(yè)概況況綜合住宅宅樓

35、：濟(jì)濟(jì)南市經(jīng)經(jīng)七路3382號號，建筑筑面積3334000M22，共1136戶戶，20005年年4月啟啟用，設(shè)設(shè)施設(shè)備備齊全。岔路街宿宿舍樓：濟(jì)南市市經(jīng)七小小緯六路路1399號，建建筑面積積516600 M2，共4412戶戶，19996年年12月月投入使使用，設(shè)設(shè)施設(shè)備備較陳舊舊。樂山小區(qū)區(qū)宿舍：濟(jì)南市市樂山小小區(qū)211號樓，建筑面面積48800 M2，共663戶，19889年投投入使用用，房屋屋及配套套實施嚴(yán)嚴(yán)重老化化。太合里宿宿舍樓：濟(jì)南市市經(jīng)五路路1077號，建建筑面積積48000 MM2，共445戶，19884年投投入使用用，房屋屋及配套套實施嚴(yán)嚴(yán)重老化化。物業(yè)管理理服務(wù)范范圍一、小區(qū)區(qū)

36、房屋建建筑共用用部位的的養(yǎng)護(hù)和和管理；二、小區(qū)區(qū)內(nèi)共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備（泵泵房、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、配電電室、消消防設(shè)備備、照明明）的日日常養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理；區(qū)共用綠綠地、花花木、建建筑小品品、公共共建筑物物的日常常養(yǎng)護(hù)、管理；區(qū)內(nèi)公共共環(huán)境、房屋共共用部位位的衛(wèi)生生清潔、消殺及及生活垃垃圾收集集、清運運；五、小區(qū)區(qū)內(nèi)公共共秩序維維持、車車輛疏導(dǎo)導(dǎo)、停放放管理；消防、安全監(jiān)監(jiān)控、224小時時社區(qū)巡巡邏。六、小區(qū)區(qū)內(nèi)住戶戶水、電電、暖收收費及報報修服務(wù)務(wù)；七、物業(yè)業(yè)資料歸歸集管理理；八、小區(qū)區(qū)社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)和精神神文明創(chuàng)創(chuàng)建；九、物物業(yè)管理理條例規(guī)定的的應(yīng)由物物業(yè)公司司提供的的其他服服務(wù)；十、小區(qū)區(qū)業(yè)主委

37、委托的其其它物業(yè)業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容。第二章 物業(yè)業(yè)管理的的服務(wù)構(gòu)構(gòu)想物業(yè)特點點分析根據(jù)招標(biāo)標(biāo)文件和和現(xiàn)場實實地考察察，現(xiàn)就就物業(yè)特特點分析析如下：一、擬招招標(biāo)的四四處物業(yè)業(yè)，是中中國人民民銀行首首次對職職工宿舍舍進(jìn)行后后勤社會會化改制制的試點點工程，長期享享受單位位后勤福福利的業(yè)業(yè)主對物物業(yè)管理理的理念念較弱。二、四處處物業(yè)面面積較小小，且分分散，物物業(yè)檔次次參差不不齊，物物業(yè)管理理的難度度較大，因規(guī)模模小、分分散帶來來的管理理成本增增加。三、業(yè)主主群體收收入高，汽車的的擁有量量高，對對車輛的的科學(xué)管管理和售售后服務(wù)務(wù)要求高高，提供供應(yīng)急便便捷服務(wù)務(wù)，是貼貼心管家家的真情情所在。四、物業(yè)業(yè)的服務(wù)務(wù)人

38、員不不變的情情況，將將服務(wù)質(zhì)質(zhì)量提，服務(wù)內(nèi)內(nèi)容增加加，達(dá)到到物業(yè)服服務(wù)一級級標(biāo)準(zhǔn)。委托管理理之目的的1、為人人民銀行行的住戶戶提供安安全、文文明、優(yōu)優(yōu)美、舒舒適的生生活與居居住環(huán)境境。2、保持持和提高高物業(yè)的的完好程程度，通通過加強強對物業(yè)業(yè)的管理理維護(hù)和和對本物物業(yè)使用用人的管管理和服服務(wù)，防防止使用用不當(dāng)，損壞物物業(yè)。3、統(tǒng)籌籌安排物物業(yè)各項項設(shè)施的的管理養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，強強化宣傳傳，對住住戶與外外來人員員的行為為依法進(jìn)進(jìn)行管理理約束，共同維維護(hù)花園園環(huán)境。4、維護(hù)護(hù)業(yè)主（住戶）的權(quán)益益，業(yè)主主置業(yè)大大都用來來居住、保值、增值、享受良良好的服服務(wù)等，加強對對業(yè)主（住戶）的行為為管理，服務(wù)就就是為了

39、了維護(hù)業(yè)業(yè)主的整整體利益益，從而而有利于于每一位位業(yè)主。5、加強強對小區(qū)區(qū)實施社社會化、專業(yè)化化、一體體化管理理，不斷斷提高服服務(wù)管理理質(zhì)量，維護(hù)和和提高本本住宅區(qū)區(qū)的社會會聲譽，達(dá)到“雙贏”效果。靈活、高高效的管管理機制制一、功效效合一的的住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理中中心。我們擬在在新綜合合宿舍樓樓設(shè)立物物業(yè)管理理服務(wù)中中心，全全面負(fù)責(zé)責(zé)四處宿宿舍樓的的物業(yè)管管理工作作，一方方面整合合整個物物業(yè)服務(wù)務(wù)中心的的人力資資本；另另一方面面，可以以全面開開展服務(wù)務(wù)中心的的各項服服務(wù)功能能。使物物業(yè)保證證高質(zhì)量量的服務(wù)務(wù)，為業(yè)業(yè)主創(chuàng)造造方便快快捷的生生活環(huán)境境。二、精練練的管理理處組織織架構(gòu)。組織架構(gòu)構(gòu)描述

40、：1、管理理處組織織架構(gòu)的的設(shè)置原原則是精精簡高效效、一專專多能，采用管管理處主主任負(fù)責(zé)責(zé)制，簽簽訂經(jīng)營營責(zé)任書書，由*物業(yè)業(yè)公司直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。2、管理理處所需需管理人人力資源源配置實實行*物業(yè)管管理公司司供應(yīng)下下的完全全雙向選選擇，以以保證管管理處主主任建立立一支高高效、協(xié)協(xié)調(diào)的團(tuán)團(tuán)隊。3、管理理處內(nèi)部部采用直直線職能能制，盡盡量減少少管理環(huán)環(huán)節(jié)，提提高工作作效率和和保證信信息渠道道的暢通通。4、公司司委派的的管理5、組織織架構(gòu)*物業(yè)人行濟(jì)南分行宿舍物業(yè)管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設(shè)備運行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫3人綜合

41、樓監(jiān)控3人岔路街7人樂山小區(qū)2人太合里宿舍2人內(nèi)衛(wèi)部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置置說明：管理處處共544人管理人員員：（22）主任1人人事務(wù)助理理1人客服部：（2）客服檔案案1人前臺接待待1人內(nèi)衛(wèi)部：（244）主管1人人門崗166人（綜綜合宿舍舍樓6人人，岔路路街6人人，樂山山小區(qū)22人，太太合里宿宿舍2人人）車庫3人人班長1人人安全監(jiān)控控、消防防監(jiān)控33人工程部：（133人）主管1人人技師1人人（電梯梯）設(shè)備運行行3人（水泵房房、換熱熱站、配配電室）日常維修修電工44人日常維修修水工44人保潔部：（133）主管1人人綜合宿舍舍樓：33人岔路街

42、宿宿舍樓：5人樂山、太太合里宿宿舍：11人園藝師11人6、崗位位職責(zé)管理處主主任全面負(fù)責(zé)責(zé)人行宿宿舍區(qū)物物業(yè)管理理工作事務(wù)助理理協(xié)助主任任完成各各項工作作任務(wù)，監(jiān)督管管理處的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，為為管理處處主任反反饋各類類管理信信息?？头哟?fù)責(zé)投訴訴處理，負(fù)責(zé)檔檔案管理理，負(fù)責(zé)責(zé)物業(yè)管管理收費費，負(fù)責(zé)責(zé)代收代代繳水電電費工程主管管協(xié)助主任任負(fù)責(zé)各各項設(shè)施施、設(shè)備備的日常常使用、管理和和維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，對對各項服服務(wù)進(jìn)行行整體協(xié)協(xié)調(diào)技師負(fù)責(zé)轄區(qū)區(qū)內(nèi)電梯梯等各種種設(shè)備的的技術(shù)指指導(dǎo)工作作維修工負(fù)責(zé)公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備的日日常維修修，師生生日常報報修設(shè)備運行行負(fù)責(zé)設(shè)備備的日常常運行及及日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)內(nèi)衛(wèi)主管管協(xié)助

43、主任任負(fù)責(zé)內(nèi)內(nèi)衛(wèi)方面面的培訓(xùn)訓(xùn)、計劃劃、日常常管理、工作安安排、協(xié)協(xié)調(diào)質(zhì)量量監(jiān)督等等方面的的工作內(nèi)衛(wèi)班長長負(fù)責(zé)本班班內(nèi)衛(wèi)的的執(zhí)勤巡巡邏監(jiān)控控的管理理工作監(jiān)控室值值班員負(fù)責(zé)244小時消消防、安安全監(jiān)控控門崗警衛(wèi)衛(wèi)負(fù)責(zé)各個個宿舍區(qū)區(qū)的門崗崗警衛(wèi)工工作，人人員、車車輛出入入登記車庫內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)負(fù)責(zé)車庫庫車輛管管理工作作保潔主管管協(xié)助主任任負(fù)責(zé)保保潔的培培訓(xùn)、計計劃、協(xié)協(xié)調(diào)、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督、工作作安排等等方面工工作樓內(nèi)保潔潔員負(fù)責(zé)樓內(nèi)內(nèi)公共部部位的衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔、垃圾圾清運、消殺工工作樓外保潔潔員負(fù)責(zé)室外外公共部部位的衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔、垃圾圾清運、消殺工工作綠化主管管由園藝師師擔(dān)任，負(fù)責(zé)綠綠化管理理及技術(shù)術(shù)指導(dǎo)、綠

44、化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作層層選拔拔的管理理者隊伍伍高品質(zhì)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，依托于于一支優(yōu)優(yōu)秀的管管理管理理團(tuán)隊，優(yōu)秀的的管理團(tuán)團(tuán)隊來源源于合格格、合適適人才的的甄選和和合理搭搭配，*物業(yè)業(yè)歷來重重視管理理者隊伍伍的組建建，并將將其作為為工作的的開端。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)在有人人員情況況，物業(yè)業(yè)公司將將派公司司培訓(xùn)部部人員，按照公公司ISSO90000質(zhì)質(zhì)量體系系文件的的要求，做長期期培訓(xùn)計計劃，對對現(xiàn)有人人員分崗崗位培訓(xùn)訓(xùn)。并從從中選拔拔個崗位位骨干，作為管管理處的的中堅力力量。管理處主主任的選選聘 公司司的派出出機構(gòu)和和小區(qū)管管理第一一責(zé)任人人的物業(yè)業(yè)管理處處主任，同時擔(dān)擔(dān)負(fù)執(zhí)行行者和管管理者的的雙重角角

45、色，其其作用尤尤為明顯顯。因而而，對其其素質(zhì)的的要求頗頗高，人人才的考考察不僅僅僅是工工作年限限、從業(yè)業(yè)經(jīng)驗等等閱歷性性因素，我們擬擬從以下下幾個方方面進(jìn)行行了選拔拔， 1、服務(wù)務(wù)意識 物業(yè)業(yè)管理工工作是一一項以商商品（行行為的付付出）交交換獲得得收益的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因因而，服服務(wù)意識識至上，是工作作的前提提和基礎(chǔ)礎(chǔ)。也是是選拔物物業(yè)管理理處主任任的首要要條件。 2、“執(zhí)行力力”在在全球倡倡導(dǎo)的潮潮流中，管理處處主任的的執(zhí)行力力如何成成為職業(yè)經(jīng)理理人是否否稱職的的重要籌籌碼。也也是貫徹徹企業(yè)決決策不走走樣，確確保工作作質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定的重重要保障障。3、計劃劃能力 管理理處有條條不紊工工作的開開展，

46、和和日常維維保功能能的體現(xiàn)現(xiàn)，在于于計劃制制訂的科科學(xué)性與與詳盡化化，把各各項目標(biāo)標(biāo)按照輕輕、重、緩、急急列出計計劃表（計劃表表應(yīng)明確確完成時時間、責(zé)責(zé)任人、督導(dǎo)人人及未完完成原因因等）。因此，計劃制制定能力力是管理理處主任任必備要要素之一一。4、督導(dǎo)導(dǎo)能力計計劃制定定得再周周到，如如不能有有效地執(zhí)執(zhí)行，也也達(dá)不到到良好的的預(yù)期效效果。管管理處主主任要善善于借力力，激發(fā)發(fā)下屬的的潛意識識，提升升下屬的的責(zé)任感感與使命命感。充充分調(diào)動動下屬的的主觀能能動性。是其日日常督導(dǎo)導(dǎo)能力的的直接體體現(xiàn)。5、協(xié)調(diào)調(diào)能力物物業(yè)管理理是一項項勞動密密集型工工作，隊隊伍的龐龐大、服服務(wù)對象象的多樣樣化、工工作的瑣

47、瑣碎性，要求管管理處主主任將大大部分時時間花在在協(xié)調(diào)上上。協(xié)調(diào)調(diào)包括內(nèi)內(nèi)部縱向向和橫向向協(xié)調(diào)及及與外部部業(yè)主、派出所所、市政政部門等等相關(guān)方方的協(xié)調(diào)調(diào)，以保保障計劃劃的按期期實施 。6、創(chuàng)新新能力創(chuàng)創(chuàng)新是衡衡量一個個人、一一個企業(yè)業(yè)是否具具備競爭爭力的標(biāo)標(biāo)志。管管理處主主任作為為一線物物業(yè)服務(wù)務(wù)的提供供者。對對業(yè)主潛潛在的需需求會有有先知先先覺的超超前認(rèn)識識。通過過對業(yè)主主需求層層次的剖剖析，可可以為企企業(yè)制定定以后的的戰(zhàn)略提提供一線線真實材材料，同同時，也也為企業(yè)業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展展帶來生生機。事務(wù)助理理的選聘聘 事務(wù)助助理是管管理處主主任的得得力助手手，是項項目管理理的執(zhí)行行者，是是管理信信

48、息的收收集者，工作質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)監(jiān)控者，并要求求其與管管理處主主任形成成互補效效果。工程部主主管的選選聘 建筑筑本體、設(shè)備、設(shè)施是是物業(yè)的的核心內(nèi)內(nèi)容，是是物業(yè)發(fā)發(fā)揮其功功能體現(xiàn)現(xiàn)其價值值的保證證。工程程部主管管的選聘聘應(yīng)同時時具備兩兩個要素素，一是是具有設(shè)設(shè)備管理理經(jīng)驗，二是具具備室內(nèi)內(nèi)維修工工作經(jīng)驗驗，這是是根據(jù)小小區(qū)設(shè)備備情況復(fù)復(fù)雜，設(shè)設(shè)備新舊舊程度參參差不齊齊的情況況考慮，我們擬擬派公司司品保部部工程師師常駐小小區(qū)，并并兼任小小區(qū)工程程部主管管。內(nèi)衛(wèi)隊主主管的選選聘 安全全、祥和和、文明明小區(qū)的的創(chuàng)建，需要有有一支高高素養(yǎng)的的內(nèi)衛(wèi)隊隊伍，內(nèi)內(nèi)衛(wèi)隊伍伍主要還還是依靠靠現(xiàn)有員員工力量量，保證證

49、對現(xiàn)有有物業(yè)情情況熟悉悉，有利利于工作作的連續(xù)續(xù)性，但但是一支支優(yōu)秀的的保衛(wèi)隊隊伍，是是服務(wù)技技能和服服務(wù)理念念的有機機結(jié)合體體。因此此我公司司擬派有有多年帶帶隊和培培訓(xùn)經(jīng)驗驗的管理理處主管管擔(dān)當(dāng)此此任。保潔主管管選聘擬擬在現(xiàn)有有保潔員員工中選選聘，前前期公司司先對現(xiàn)現(xiàn)有保潔潔人員進(jìn)進(jìn)行理論論和實操操培訓(xùn)，并通過過考核來來確立保保潔主管管人選。并有綠化技師師的選聘聘 錯落有有致、造造型優(yōu)美美、生機機勃發(fā)的的園林、綠地，不但起起到防風(fēng)風(fēng)固壤、凈化空空氣之功功效，還還為業(yè)主主營造茶茶余飯后后休閑、健身之之良所。我們擬擬從下屬屬花木公公司綠化化技師中中抽調(diào)，并由花花木公司司副經(jīng)理理擔(dān)任長長期技術(shù)術(shù)監(jiān)

50、督。措施得當(dāng)當(dāng)?shù)姆?wù)務(wù)方案把握小區(qū)區(qū)自身特特點，把把握物業(yè)業(yè)管理難難點，把把握業(yè)主主需求焦焦點。是是制定切切實可行行物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)實施方方案，實實現(xiàn)高水水平物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的前前提和保保障。我方將在在實地調(diào)調(diào)研的基基礎(chǔ)上，將物業(yè)業(yè)特點為為出發(fā)點點，以業(yè)業(yè)主需求求為主導(dǎo)導(dǎo)，以IISO990011為指導(dǎo)導(dǎo)思想，制定嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)、實實效的針針對性工工作方案案。以物物業(yè)檔次次為基點點，做好好三個把把握，實實行針對對性、分分層次物物業(yè)管理理。設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理理思路一、物業(yè)業(yè)建筑本本體的維維護(hù) 包含墻墻體的外外觀維護(hù)護(hù)、結(jié)構(gòu)構(gòu)維護(hù)。1、根據(jù)據(jù)綜合宿宿舍樓特特點，我我們將設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理理的重點點放在，物業(yè)的

51、的保修期期返修工工作和設(shè)設(shè)備設(shè)施施公共管管理制度度的宣傳傳。通過過外部管管理和自自我約束束來保障障業(yè)主的的合法權(quán)權(quán)益。2、岔路路街宿舍舍樓 此樓正正處在一一百多戶戶業(yè)主裝裝修搬家家階段，防治防防止破壞壞樓宇外外觀、樓樓層防水水、承重重墻體及及共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的設(shè)計計、管線線走向改改變，施施工污染染、對建建筑墻體體、公共共部位的的保護(hù)、噪聲控控制等，并對空空調(diào)、太太陽能熱熱水器的的安裝統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一要求。嚴(yán)格按按照小小區(qū)室內(nèi)內(nèi)裝修管管理規(guī)定定的裝裝修申報報、施工工、驗收收程序進(jìn)進(jìn)行管。供暖設(shè)設(shè)備的采采暖前的的檢修和和使用期期間的維維護(hù)工作作是設(shè)備備管理的的重點。二、保障障水電基基本設(shè)施施的

52、正常常運轉(zhuǎn)，牽系到到千家萬萬戶的正正常生活活起居。1、根據(jù)據(jù)小區(qū)業(yè)業(yè)主平時時與節(jié)假假日居住住數(shù)量差差異較大大，摸清清水電供供應(yīng)量落落差規(guī)律律，制定定針對性性操作方方案以及及時調(diào)整整，避免免超負(fù)荷荷現(xiàn)象出出現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)中斷，及因此此造成的的設(shè)備非非正常損損耗，致致使工作作性能下下降和運運轉(zhuǎn)壽命命縮短等等現(xiàn)象。2、根據(jù)據(jù)季節(jié)的的變化，做好設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的檢檢修、檢檢測。例例如，春春季供暖暖期結(jié)束束后的供供暖設(shè)備備保養(yǎng)，避免“跑、冒冒、滴、漏”，注意意平時觀觀察壓力力變化，及時補補水，確確保管道道使用正正常。針針對春冬冬季節(jié)氣氣候干燥燥、風(fēng)力力大，為為火災(zāi)多多發(fā)季節(jié)節(jié)的特點點，加強強對消防防監(jiān)控設(shè)設(shè)施的

53、檢檢修、滅滅火設(shè)備備的性能能測試工工作，確確保消防防硬件系系統(tǒng)處于于隨時待待命階段段；夏季季雷雨天天氣多，變化突突然的特特點，對對樓宇屋屋面防水水檢查、避雷檢檢測、防防汛檢修修、針對對夏日氣氣溫高，輸電系系統(tǒng)因高高溫炙烤烤、用電電負(fù)荷量量大，易易因起短短路的特特點，及及時進(jìn)行行檢查、檢測，確保供供電正常?；?。 冬季供供暖期來來臨前的的設(shè)備檢檢查及試試運行。雨季對對排水溝溝、擋水水網(wǎng)等進(jìn)進(jìn)行降雨雨前、后后的清理理、疏通通、檢修修，特別別是重視視對半地地下車庫庫的防汛汛監(jiān)控工工作，制制定定期期檢查制制度，防防汛、排排水應(yīng)急急措施，確保防防汛沙袋袋、推水水器、水水泵、吸吸水機等等設(shè)備得得到一應(yīng)應(yīng)俱全

54、。附：低壓配配電柜控控制柜保保養(yǎng)、水泵泵定期保保養(yǎng)火災(zāi)報報警控制制系統(tǒng)的的保養(yǎng) 總之，在在日常工工作中，利用三三個月的的時間，熟悉設(shè)設(shè)備性能能及供求求特點，繪制供供求曲線線，及時時調(diào)整工工作方案案。結(jié)合合我們管管理省立立醫(yī)院高高層公寓寓、濟(jì)寧寧同濟(jì)杰杰座小區(qū)區(qū)設(shè)備管管理的經(jīng)經(jīng)驗，確確保設(shè)備備負(fù)荷運運轉(zhuǎn)，并并向經(jīng)濟(jì)濟(jì)化運行行過渡，以降低低消耗，節(jié)約成成本。為為此，我我們將制制定嚴(yán)格格按ISSO90001指指導(dǎo)下的的設(shè)備備管理作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書，從詳細(xì)細(xì)的年、季度、月、周周維保、檢修計計劃及日日常保養(yǎng)養(yǎng)計劃、定期維維保計劃劃、入手手，完善善工作程程序、操操作手冊冊等，為為設(shè)備安安全、經(jīng)經(jīng)濟(jì)化運運行奠定

55、定基礎(chǔ)。附：電梯安安全管理理規(guī)定、電電梯維修修安全保保養(yǎng)工操操作規(guī)程程、電梯困困人救援援規(guī)程另外，及及時向業(yè)業(yè)主提供供有關(guān)家家電保養(yǎng)養(yǎng)知識、宣傳安安全用電電、經(jīng)濟(jì)濟(jì)化用水水等也是是貼心管管家的真真誠所在在。環(huán)境美化化管理思思路小區(qū)業(yè)主主生活質(zhì)質(zhì)量的體體現(xiàn)，環(huán)環(huán)境管理理工作將將起到顯顯性效果果，高品品味的生生活環(huán)境境，關(guān)鍵鍵在于樹樹立一個個質(zhì)量的的標(biāo)桿，奠定一一個良好好的工作作平臺。因此，接管后后的開荒荒工作尤尤為重要要，我們們將環(huán)境境美化管管理分為為兩個階階段，即即入住開開荒階段段和日常常維護(hù)階階段。第一階段段，入住住開荒。開荒工工作是一一場艱苦苦而又細(xì)細(xì)致的工工作,開開荒工作作的準(zhǔn)備備充分程

56、程度，開開荒質(zhì)量量的高低低直接影影響到第第二階段段工作的的開展。因綜合合宿舍屬屬新入住住樓宇，給業(yè)主主一個干干凈整潔潔的生活活環(huán)境，顯得尤尤為重要要。其他他宿舍因因投入使使用時間間長，清清潔死角角及二次次污染相相當(dāng)嚴(yán)重重，開荒荒不僅僅僅是對物物業(yè),設(shè)設(shè)立靜態(tài)態(tài)的質(zhì)量量標(biāo)桿,而且是是檢驗員員工隊伍伍培訓(xùn)效效果，調(diào)調(diào)整保潔潔方案等等最有效效手段。因此，我們非非常重視視入住開開荒工作作。第二階段段，日常常維護(hù)。在經(jīng)開開荒工作作錘煉、對員工工隊伍調(diào)調(diào)整及保保潔方案案重新修修正后，我們將將制定嚴(yán)嚴(yán)格按IISO990011指導(dǎo)下下的環(huán)環(huán)境管理理作業(yè)指指導(dǎo)書，從日日常保潔潔與計劃劃保潔的的環(huán)境區(qū)區(qū)域劃分分，

57、員工工工作量量核定、工作操操作程序序、工作作時間、保潔維維護(hù)方式式方法、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等，制定一一套符合合小區(qū)業(yè)業(yè)主生活活作息習(xí)習(xí)慣的日日常清潔潔、計劃劃清潔工工作方案案,并對對此進(jìn)行行全程控控制。此外，小小區(qū)業(yè)主主的身心心健康，將是我我們時刻刻關(guān)注的的話題，營造清清新、潔潔雅環(huán)境境的同時時，消殺殺工作也也是環(huán)境境美化工工作的重重要組成成部分。為此，我們將將制定根根據(jù)季節(jié)節(jié)變換的的常規(guī)性性消殺計計劃和根根據(jù)小區(qū)區(qū)周圍環(huán)環(huán)境特點點、越來來越多的的寵物飼飼養(yǎng)等現(xiàn)現(xiàn)象的針針對性消消殺方案案以及根根據(jù)國家家防疫部部門公告告的突發(fā)發(fā)性疾病病應(yīng)急防防范措施施，如非非典、禽禽流感等等。常規(guī)規(guī)性消殺殺內(nèi)容如如下:

58、1、殺蟲蟲滅鼠消消毒（1）為為保證樓樓宇的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生符合國國家規(guī)定定，公司司在夏季季每月66次、春春秋季每每月2次次、冬季季每月11次進(jìn)行行空氣消消毒，重重點部位位每日噴噴一次殺殺蟲劑殺殺滅蚊蠅蠅。（2）春春秋季節(jié)節(jié)每季度度對地下下室及設(shè)設(shè)備間等等隱患處處滅鼠一一次，確確保大樓樓不受“四害”侵?jǐn)_。每日對對宿舍區(qū)區(qū)域進(jìn)行行消殺，以及時時消滅病病菌傳染染源，阻阻斷傳播播途徑。2、生活活垃圾的的定期收收集、封封閉化管管理、清清運及垃垃圾箱內(nèi)內(nèi)外的每每日清潔潔、消毒毒。安全管理理思路安全永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是人的的第一需需求，安安全保障障因而成成為物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)中最最基本的的工作原原則。社社區(qū)安全全管理，牽扯到

59、到住戶的的切身利利益，比比如，外外來人員員的控制制，是住住戶首要要擔(dān)心所所在。物物業(yè)的安安全問題題始終是是每個物物業(yè)管理理人的無無法回避避的課題題，物業(yè)業(yè)的安全全從其性性質(zhì)可分分為治安安安全與與消防安安全兩大大類。 一、確確保護(hù)衛(wèi)衛(wèi)員的綜綜合素質(zhì)質(zhì)l、素質(zhì)質(zhì)管理。對現(xiàn)有有護(hù)衛(wèi)員員實施準(zhǔn)準(zhǔn)軍事化化管理，采用我我們在實實踐中總總結(jié)的一一整套人人員管理理程序，做到“五統(tǒng)一一”“三集集中”，即統(tǒng)統(tǒng)一作息息、統(tǒng)一一出操、統(tǒng)一上上崗、統(tǒng)統(tǒng)一著裝裝、統(tǒng)一一裝備以以及集中中招聘、集中培培訓(xùn)、集集中管理理。2、意識識培養(yǎng)。大力培培養(yǎng)現(xiàn)有有護(hù)衛(wèi)員員的服務(wù)務(wù)意識，樹立“業(yè)主需需要就是是工作”的觀念念，改變變原來護(hù)護(hù)

60、衛(wèi)員單單一的護(hù)護(hù)衛(wèi)功能能，使我我們的護(hù)護(hù)衛(wèi)員成成為“護(hù)衛(wèi)員員、迎賓賓員、服服務(wù)員”的統(tǒng)一一體。二、安控控管理體體系的建建立安全管理理工作的的重點是是巡防和和預(yù)警，單靠人人員巡邏邏，勢必必存在精精力、巡巡查路線線的時間間誤差，因此采采用設(shè)計計科學(xué)、交接嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌舶踩\作作模式是是物業(yè)管管理工作作的核心心問題。1、在巡巡邏崗位位設(shè)置上上，我們們將打破破傳統(tǒng)三三班四運運轉(zhuǎn)模式式，實行行“7、88、9”式，以以保持工工作的延延續(xù)，避避免集中中上下崗崗交接工工作中的的疏漏。2、在巡巡邏方式式上，實實行巡邏邏路線定定點制，確定日日間、夜夜間的分分時段巡巡防重點點。實行行點對點點、對時時間進(jìn)行行嚴(yán)格控控制，