招商策劃導(dǎo)入報(bào)告

1、陽光天地.商鋪招商策劃導(dǎo)入報(bào)告 PAGE PAGE 49深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 第 頁 共 NUMPAGES 50頁 陽光天地.商業(yè)裙樓招商策劃劃導(dǎo)入報(bào)報(bào)告深圳市星星彥房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)評(píng)估有有限公司司二OO二二年十二二月二十十日深圳市陽基實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司陳總 臺(tái)鑒：承蒙信任任，我公公司非常常榮幸地地提交“陽光天天地”項(xiàng)目招招商策劃劃報(bào)告，供貴公公司決策策時(shí)鑒！根據(jù)前期期工作，我司就就“陽光天天地”裙樓商商鋪進(jìn)行行了專題題市場調(diào)調(diào)研，以以及項(xiàng)目目周邊市市場及相相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行了了綜合分分析，并并結(jié)合我我司相關(guān)關(guān)部門專專業(yè)人員員的策劃劃代理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)所完完成的。本案是在在經(jīng)過與與貴公司司多次會(huì)會(huì)

2、議討論論，并得得到貴公公司相關(guān)關(guān)部門及及多方支支持，前前期工作作得以順順利進(jìn)行行，并能能提交本本案。但由于時(shí)時(shí)間和資資料的限限制，未未必能全全面周詳詳?shù)膶?xiàng)項(xiàng)目所有有細(xì)節(jié)都都考慮在在內(nèi)，本本公司希希望在憑憑借貴公公司的強(qiáng)強(qiáng)大實(shí)力力和雙方方務(wù)實(shí)求求是的基基礎(chǔ)上，使本案案更加完完善，以以達(dá)到使使項(xiàng)目裙裙樓商鋪鋪成功招招商的目目的。因?yàn)轫?xiàng)目目后期包包裝推廣廣引致的的最終關(guān)關(guān)注點(diǎn)仍仍然會(huì)落落實(shí)到項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品本身，惟有從從前期就就引入市市場的觀觀點(diǎn)、明明確市場場的需求求來研究究項(xiàng)目招招商及推推廣的每每個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)，才是是招商成成功的前前提保證證。我司誠意意希望能能與貴司司攜手，通過雙雙方的共共同努力力就“陽

3、光天天地”商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目招商商操作達(dá)達(dá)致圓滿滿成功。專此送達(dá)達(dá)，順致致商祺！深圳市星星彥房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)評(píng)估有有限公司司 二二年十十二月二二十日目 錄錄第一部分分 深圳商商業(yè)綜合合市場調(diào)調(diào)研 深圳的的商業(yè)發(fā)發(fā)展 深圳商商鋪營銷銷總體態(tài)態(tài)勢 深圳商商業(yè)和商商鋪調(diào)研研的幾點(diǎn)點(diǎn)結(jié)論第二部分分 項(xiàng)目綜綜合市場場定位項(xiàng)目說明明項(xiàng)目區(qū)域域市場調(diào)調(diào)查分析析項(xiàng)目swwot綜綜合分析析項(xiàng)目區(qū)域域主要商商業(yè)競爭爭對象及及其營銷銷模式項(xiàng)目市場場定位第三部分分租金價(jià)價(jià)格定位位租金價(jià)格格定位的的相關(guān)因因素 租金價(jià)價(jià)格定位位策略租金定價(jià)價(jià)原則項(xiàng)目租金金定位第四部分分 經(jīng)營管管理模式式經(jīng)營管理理模式經(jīng)營管理理模式選選擇首選和次次

4、選模式式下的樓樓層功能能和商品品結(jié)構(gòu)首選和次次選模式式下的經(jīng)經(jīng)營配套套設(shè)施設(shè)設(shè)置首選模式式下的經(jīng)經(jīng)營管理理和招商商相關(guān)事事項(xiàng)次選模式式下的經(jīng)經(jīng)營管理理和招商商相關(guān)事事項(xiàng)首選和次次選模式式下的經(jīng)經(jīng)營定位位概念和和經(jīng)營定定位第五部分分 營銷推推廣及招招商管理理推廣策略略營銷計(jì)劃劃項(xiàng)目包裝裝和營銷銷通路整整合項(xiàng)目整合合傳播招商實(shí)施施營銷費(fèi)用用預(yù)算第一部分分深圳商業(yè)業(yè)綜合市市場調(diào)研研第一部分分 深圳商商業(yè)綜合合市場調(diào)調(diào)研深圳的商商業(yè)發(fā)展展目前，深深圳的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展基本形形成以“高新技技術(shù)為先先導(dǎo)、先先進(jìn)工業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)、第三三產(chǎn)業(yè)為為支柱”的產(chǎn)業(yè)業(yè)體系，而商業(yè)業(yè)是深圳圳第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支支柱之一一，一直直保

5、持持持續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)展展勢頭。20001年，深圳社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額為為6099.266億元，19990-220011年均增增長222.3%。20000年年全市商商業(yè)從業(yè)業(yè)人員550萬人人，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)112萬個(gè)個(gè)，上億億元的大大型商業(yè)業(yè)零售企企業(yè)達(dá)到到25家家，深圳的的商業(yè)市市場充滿滿了生機(jī)機(jī)活力。中國在加加入WTTO后對對外資商商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)以及流流通方式式、商業(yè)業(yè)技術(shù)和和服務(wù)等等軟要素素的市場場準(zhǔn)入和和實(shí)行國國民待遇遇，深港自自由貿(mào)易易區(qū)的建建設(shè)，零零售業(yè)是是深圳率率先向香香港開放放的服務(wù)務(wù)貿(mào)易領(lǐng)領(lǐng)域之一一；因此，深圳由由于其在在全國的的開放地地位以及及適應(yīng)國國際競爭爭的基本本條件，深圳將將

6、成為國國際商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)在在中國投投資的重重點(diǎn)。根據(jù)深圳圳市“十五”計(jì)劃綱綱要預(yù)測測，20005、20110年全全市社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額將分分別達(dá)到到8755億元、14000億元元。專家家認(rèn)為：深圳已已經(jīng)具備備商業(yè)購購物中心心高速發(fā)發(fā)展的條條件，迅迅速與國國際化接接軌是深深圳零售售業(yè)近期期發(fā)展趨趨勢。二、 深深圳商鋪鋪營銷總總體態(tài)勢勢（一）、20001-220022年各主主力商圈圈業(yè)態(tài)分分布情況況羅湖區(qū)物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模/價(jià)價(jià)位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開發(fā)商銷售/招招商鳳凰魅力力商 城城鳳凰路40000 m22主題商城城1F街鋪鋪品牌店店,內(nèi)部部皮具/首飾/化妝品品,2FF服裝/內(nèi)衣/婚紗攝

7、攝影海龍王實(shí) 業(yè)業(yè)招商鴻展廣場場東門步行街10000 m22專業(yè)市場場通訊產(chǎn)品品鴻展公司招商女人天地地東門290000 mm2主題商城城女性服裝裝/配飾飾/化妝妝品/鞋鞋帽箱包包等天地公司招商德奧商城城東門步行街50000 m22商場1F音像像/鞋/箱包22F化妝妝品/服服飾德奧實(shí)業(yè)招商?hào)|曉肉菜市場場東曉路20000m2,1FF120000元元/ mm2,2FF90000元/ m22綜合市場場肉菜、日日用品眾恒投資銷售賽博數(shù)碼城人民北路路120000 mm2專業(yè)市場場1F品牌牌店,2F通通訊,33F電腦腦配件,4F音音響/家家庭影院院招商洪湖春天天美之居居家居廣廣場田貝四路路30000 m22

8、,90000元元/ m22起專業(yè)市場場家居建材材中銀紳投資銷售金世界商商業(yè)中心心新園路60000m2,1FF800000元元/ mm2,2FF500000元元/ mm2,3FF300000元元/ mm2商場(友友誼城)1F男裝裝/皮具具,2FF男女服服飾手表表化妝品品,3FF女士服服飾/首首飾,44F體育育用品/健身器器材金活實(shí)業(yè)銷售服裝天下下新園路與與人民北北路交匯匯處206777 mm2,1FF6000元/ m2,2FF3000元/m2主題商城城1-3FF大型品品牌服裝裝經(jīng)銷中中心，44-5FF板房設(shè)設(shè)計(jì)間，6F大大型美食食廣場明華投資招商萬景婦兒百貨貨東門步行街120000 mm2主題商

9、城城1F女性性服裝/化妝品品，2FF兒童服服裝，33F婦兒兒用品超超市，44F休閑閑中心招商國際美姿城寶安南路路與濱河河路交匯匯處80000 m22,均價(jià)價(jià)169960元元/ mm2主題商城城化妝品批批發(fā)/美美容/婚婚紗攝影影融發(fā)投資銷售寰球數(shù)碼城東門新園路60000 m22,1FF4500元/ m2,2FF3000元/m2專業(yè)市場場通訊/電電子/電電腦/軟軟件捷信通投投 資資招商八達(dá)商城城東門解放路60900m2,1FF700000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,負(fù)11F4000000元/ m2商城銅鑼灣百百貨方興達(dá)地地 產(chǎn)產(chǎn)銷售新玩家百百變電子子城東門中路路120000m

10、22,1FF500000元元/ mm2,2FF300000元元/ mm2,3FF200000元元/ mm2專業(yè)市場場1F攝影影/通訊訊,2FF家用類類電子產(chǎn)產(chǎn)品/個(gè)個(gè)性產(chǎn)品品/鐘表表,3FF電腦及及配件香港中旅旅銷售福田區(qū)物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開發(fā)商銷售/招招商禮品大世界華強(qiáng)北15000 m22專業(yè)市場場禮品和電電子產(chǎn)品品金利公司司招商宣嘉時(shí)代廣場場福強(qiáng)路90000 m22商場1F精品品服裝/游戲,2F服服裝皮具具,3FF酒樓宣嘉集團(tuán)團(tuán)銷售情緣城市市皇崗商商業(yè)城福強(qiáng)路40000 m22商場桑達(dá)銷售中銀大廈廈超凡家家居廣場場紅荔路300000 mm2專業(yè)市場場裝飾材料料超凡

11、招商溫馨家園園蓮花路與與景田路路交匯處處20000 m22專業(yè)市場場裝飾材料料招商遠(yuǎn)望數(shù)碼商城城華強(qiáng)北與與振興路路交匯處處150000 mm2專業(yè)市場場展示廳/通訊/電腦，遠(yuǎn)望公司司銷售群星廣場場華強(qiáng)北230000 mm2專業(yè)市場場1F通訊訊/手表表/化妝妝品/首首飾/皮皮鞋,22F女裝裝/女士士用品/運(yùn)動(dòng)休休閑品,3F超超市,44F童裝裝,5FF家電/美容美美發(fā),66F餐飲飲賽格工程程招商中信城市廣場場深南路市市政府對對面600000 mm2購物中心心吉之島、西武等等中信招商現(xiàn)代之窗窗華強(qiáng)北與與振華路路交匯 處160000m221F9980元元/ mm2,2FF2900元/ m2,3FF25

12、00元/ m2,4FF1800元/ m2,5FF1500元/ m2專業(yè)市場場通訊/電電子賽格達(dá)聲聲招商嘉匯百貨貨福明路,上海賓賓館斜對對 面300000 mm2商場負(fù)1F超超市/飲飲食,11F精品品服裝/化妝品品,2FF品牌男男裝/黃黃金珠寶寶,3FF品牌女女裝/飾飾品,44F運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑裝裝/童裝裝,5FF家居用用品/電電器/酒酒吧廬山置業(yè)業(yè)招商中港城購物廣場場石廈,福福強(qiáng)路 北40000 m22,1FF3.55萬元/ m222F22.5萬萬元/ m23F11.5萬萬元/ m24F11萬元/ m22專業(yè)市場場1F品牌牌服裝/化妝品品,2-4F百百佳超市市，5FF時(shí)尚購購物中心心,6FF西湖春春

13、天大酒酒樓鉅華投資資銷售南山區(qū)物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模/價(jià)價(jià)位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開發(fā)商銷售/招招商金三角商 城城白石洲40000 m22麗日商場場不限麗日實(shí)業(yè)銷售集美堂家居廣場場南油大道道150000 mm2專業(yè)市場場裝飾材料料世浩銷售東方巴黎黎服裝批批發(fā)市場場南油內(nèi)環(huán)環(huán)路150000 mm2批發(fā)市場場服裝批發(fā)發(fā)/零售售/展示示國基招商金暉電器器家居廣廣場南油大道道90000 m22專業(yè)市場場1-2FF電器/電腦配配件,33F裝飾飾材料,4F家家私利華訊公司銷售繽紛假日日商 業(yè)業(yè) 街南光路與與龍崗路路交匯處處60000 m22,均價(jià)價(jià)290000元元/ mm2街鋪飲食外不不限東華實(shí)業(yè)業(yè)銷售小

14、世界商商業(yè) 長長 廊蛇口海濱濱路20000 m22,80000元/ mm2起街鋪不限銷售南景苑裙裙樓商鋪鋪常興路與與桃園路路交匯處處100000 mm2商場(曼曼哈名店店)1F首飾飾/化妝妝品/皮皮具/服服飾,22-3FF女裝/內(nèi)衣/童裝,4F男男裝/休休閑裝萬浩盛實(shí)業(yè)銷售國興苑商城南山家樂福南南57500m2,1FF280000元元/ mm2,2FF180000元元/ mm2,3FF80000元/ m22專業(yè)市場場(金海海馬)家私國野股份銷售蛇口水產(chǎn)產(chǎn)批發(fā)市市場蛇口東角角頭600000 mm2專業(yè)市場場水產(chǎn)批發(fā)發(fā)吉星漁港招商順景家居居材料廣場場蛇口海濱濱路200000m22,1FF1000元

15、/ m2,2FF80元元/ mm2,3FF60元元/ mm2,4FF40元元/ mm2起專業(yè)市場場建材裝飾飾寶嘉新投投資招商寶安區(qū)物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模/價(jià)價(jià)位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開發(fā)商銷售/招招商萬眾城家家居廣場場龍華民治治大道與與布龍公公路交匯匯處600000 mm2專業(yè)市場場裝飾材料料萬眾城公公司招商美麗家園園千米商商業(yè)長 廊龍華建設(shè)設(shè)路與東東環(huán)二路路交匯100000 mm2,均價(jià)價(jià)100000元元/ mm2街鋪不限龍華經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展公公 司銷售金友華廣場龍華人民民北路與與龍觀路路交匯處處37900.6 m2商場1F精品品專賣/男裝/女裝,2F名名牌店玉壺軒公公司招商大益廣場場西鄉(xiāng)大道道與

16、鐵仔仔路交匯匯處200000 mm2商場百貨商場場大益公司銷售新福家居居廣場創(chuàng)業(yè)路400000 mm2專業(yè)市場場裝飾材料料新安福利利公司招商美萬嘉園園國際裝裝飾材料料城107國國道鶴洲洲路口一期6880000 m22/200元/ m2起專業(yè)市場場裝飾材料料美萬嘉公公司招商龍崗區(qū)物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模/價(jià)價(jià)位經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開發(fā)商銷售/招招商隆盛商城城橫崗茂盛路200000m22,1FF150000元元/ mm2,2FF85000元/ m22綜合商場場銷售布吉中心心廣場凱利來酒店旁100000m22,2FF150000元元/ mm2,3FF120000元元/ mm2,4FF80000元/

17、m22商場新一佳進(jìn)進(jìn)駐聯(lián)順地產(chǎn)產(chǎn)銷售集銀皮革革綜合市市 場場600000 mm2,1FF55888元/ m22,2FF36888元/ m22,3FF26888元mm2專業(yè)市場場銷售龍崗世貿(mào)貿(mào)中心龍城廣場西738000 mm2,商場萬佳進(jìn)駐駐興創(chuàng)業(yè)地地產(chǎn)銷售滿庭芳家家居廣場場布吉百鴿路100000 mm2專業(yè)市場場家居、建建材寶嘉新公公司銷售（二）、正在崛崛起的商商業(yè)區(qū)1、南山山商業(yè)區(qū)區(qū)19999年100月投資資30億億元的濱濱海大道道的開通通，極大大地促進(jìn)進(jìn)了南山山房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展，目前前南山已已超越羅羅湖，成成為繼福福田后深深圳第二二大房地地產(chǎn)市場場?？缭皆侥嫌?、蛇口的的后海片片區(qū)成為為深圳

18、房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的焦焦點(diǎn)區(qū)域域之一，現(xiàn)在后后海片區(qū)區(qū)住宅平平均每平平方米比比濱海大大道開通通前上漲漲10000-115000元左右右。住宅宅產(chǎn)業(yè)的的繁榮帶帶動(dòng)了商商服物業(yè)業(yè)市場的的發(fā)展。經(jīng)過近近幾年的的快速發(fā)發(fā)展，南南山基本本形成了了以家樂樂福為龍龍頭的南南頭區(qū)域域商圈；以海雅雅百貨、愉康商商場為中中心的南南頭與南南油結(jié)合合部商圈圈；以人人人樂、沃爾瑪瑪為核心心的南油油與蛇口口結(jié)合部部商圈。其中，緊鄰后后海住宅宅區(qū)，縱縱貫?zāi)项^頭、南油油，東接接濱海大大道的南南油大道道，成為為南山最最具潛力力的商業(yè)業(yè)黃金通通道，隨隨著南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)和南南山購物物公園的的啟動(dòng)、西部通通道的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，有

19、望望形成未未來南山山的“華強(qiáng)北北”。2、福田田中心區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū)正在展開開大規(guī)模模建設(shè)的的深圳福福田中心心區(qū)，是是深圳未未來的行行政、文文化中心心及主要要商務(wù)中中心，它它的建設(shè)設(shè)將提升升深圳城城市競爭爭力，促促進(jìn)深圳圳建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化國國際性城城市戰(zhàn)略略目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。福田中心心區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景概念念在上個(gè)個(gè)世紀(jì)八八十年代代中期就就已經(jīng)開開始勾勒勒，深圳圳市政府府高度重重視，做做了大量量的極具具前瞻性性的工作作。中心心區(qū)商業(yè)業(yè)區(qū)將形形成全市市性的高高檔次、多功能能商業(yè)中中心，同同時(shí)在業(yè)業(yè)態(tài)方面面加強(qiáng)和和支持購購物中心心、連鎖鎖商業(yè)以以及電子子商務(wù)的的建設(shè)和和發(fā)展，最終將將形成集集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息

20、、金融、貿(mào)易、高科技技、文化化、休閑閑娛樂于于一體的的綜合性性場所。福田區(qū)中中心區(qū)雖雖然目前前商業(yè)氣氣息不濃濃，作為為政府主主導(dǎo)的中中央商務(wù)務(wù)區(qū)（CCBD），隨著著投資巨巨大的市市政設(shè)施施的投入入使用，大批高高檔寫字字樓和住住宅的建建成，將將成為深深圳檔次次最高、代表深深圳新世世紀(jì)商業(yè)業(yè)形象的的商業(yè)區(qū)區(qū)。3、布吉吉、龍華華商業(yè)區(qū)區(qū)作為深圳圳的兩大大衛(wèi)星城城和龍崗崗、寶安安新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的代表表，近幾幾年房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛猛，其中中商服市市場也有有較快的的發(fā)展。大型住住宅區(qū)的的社區(qū)商商業(yè)漸成成氣候是是布吉商商服市場場的顯著著特點(diǎn)，如萬科科四季花花城、中中海怡翠翠山莊、信義假假日名城城的商業(yè)業(yè)街和獨(dú)獨(dú)

21、立商城城等；此此外布吉吉鎮(zhèn)中心心商服市市場也有有一定發(fā)發(fā)展，如如布吉中中心廣場場等。龍龍華鎮(zhèn)的的商服市市場與布布吉相似似，萬眾眾城家居居廣場和和美麗家家園百米米商業(yè)長長廊是其其中的亮亮點(diǎn)。伴伴隨著住住宅建設(shè)設(shè)的不斷斷升溫，布吉、龍華的的商服市市場會(huì)有有進(jìn)一步步的提升升。三、深圳圳商業(yè)和和商鋪調(diào)調(diào)研的幾幾點(diǎn)結(jié)論論（一）、整體商商業(yè)20011年，全全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值19554.117億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算，比上年年增長113.22，居居全國第第四。全全年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額6009.226億元元，比上上年增長長13.2，居全國國第9位位。深圳圳的商業(yè)業(yè)地位與與國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的整整體地位

22、位有一定定差距，商業(yè)的的發(fā)展空空間較大大。近期期，市政政府頒布布實(shí)施了了關(guān)于于大力發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代商貿(mào)流流通業(yè)的的意見，明確確了深圳圳“十五五”期間間商貿(mào)流流通業(yè)的的發(fā)展目目標(biāo)、發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)及扶持持政策。深圳商商業(yè)發(fā)展展的政策策前景樂樂觀。（二）、商圈目前，深深圳商業(yè)業(yè)呈多中中心的發(fā)發(fā)展格局局，羅湖湖商業(yè)氣氣氛濃郁郁，福田田發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)勁，南南山、龍龍崗、寶寶安后勁勁十足，已形成成東門、華強(qiáng)北北、人民民南、深深南中路路、華僑僑城、南南山、龍龍崗、寶寶安等八八個(gè)較為為成熟的的商圈。此外，福田區(qū)區(qū)的中心心區(qū)、香香蜜湖農(nóng)科中中心竹子林林車公廟廟兩個(gè)商商圈發(fā)展展迅速，有望成成為繼華華強(qiáng)北商商圈后，福田區(qū)區(qū)乃至

23、整整個(gè)深圳圳的重要要商圈。（三）、業(yè)態(tài)經(jīng)過改革革開放220余年年的發(fā)展展，深圳圳已具備備了零售售業(yè)的各各種業(yè)態(tài)態(tài)。目前前，各種種零售業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)現(xiàn)不同的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，業(yè)業(yè)態(tài)之間間的相互互融合是是深圳零零售業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的的一個(gè)顯顯著趨勢勢，連鎖鎖經(jīng)營是是各業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展的的潮流。1、百貨貨店：傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)的百百貨業(yè)在在深圳發(fā)發(fā)展較為為成熟，但競爭爭激烈。以天虹虹、茂業(yè)業(yè)、歲寶寶、太陽陽等為代代表的中中檔百貨貨占據(jù)百百貨業(yè)的的主流地地位；以以友誼城城、免稅稅店等為為代表的的中高檔檔百貨是是百貨業(yè)業(yè)態(tài)的組組成部分分；頂級(jí)級(jí)百貨在在深圳尚尚處于初初級(jí)階段段，僅有有西武、天安、嘉匯勉勉強(qiáng)能達(dá)達(dá)到這一一檔次，目前只

24、只有西武武經(jīng)營較較好。頂頂級(jí)百貨貨在深圳圳有一定定的發(fā)展展空間，但需在在經(jīng)營上上下功夫夫。2、超市市：華潤、百佳、惠康金金田等為為代表的的標(biāo)準(zhǔn)超超市風(fēng)光光不在。萬佳進(jìn)進(jìn)入華潤潤后，停停止了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超市市的發(fā)展展，百佳佳也向大大賣場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，惠惠康金田田已難見見蹤跡。在大型型綜合超超市的擠擠壓下，以日用用品、食食品為主主的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超市舉舉步維艱艱。專業(yè)業(yè)型超市市尚有一一定市場場，如都都都文具具等。3、大型型綜合超超市：大型綜綜合超市市在深圳圳發(fā)展的的勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁，目目前已成成為深圳圳最重要要的一種種零售業(yè)業(yè)態(tài)。外外資的沃沃爾瑪、家樂福福，本土土的萬佳佳、新一一佳、人人人樂等等攻城掠掠地、賣賣場火爆爆。隨

25、著深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)的提升升，市民民消費(fèi)力力的增強(qiáng)強(qiáng)和大型型社區(qū)的的建設(shè)，大型綜綜合超市市前景廣廣闊，但但競爭也也會(huì)更加加激烈。4、購物物中心：從嚴(yán)格格意義上上講，目目前深圳圳尚不具具備完整整的購物物中心。龍崗世世貿(mào)中心心、華僑僑城SHHOPPPINGGMALLL和中中信城市市廣場只只是購物物中心的的雛型，功能不不夠齊全全。華潤潤新城和和中心區(qū)區(qū)南中軸軸大型商商貿(mào)購物物中心有有望成為為將來深深圳真正正意義上上購物中中心。購購物中心心以其規(guī)規(guī)模超大大、功能能齊全等等特點(diǎn)，將改變變深圳商商業(yè)的格格局，影影響市民民的消費(fèi)費(fèi)方式和和習(xí)慣。5、專業(yè)業(yè)店：專專業(yè)店在在深圳發(fā)發(fā)展較為為完備，這在華華強(qiáng)北商商圈表現(xiàn)

26、現(xiàn)顯著，如電子子市場、電腦城城、女人人世界、兒童世世界等。專業(yè)店店滿足了了人們對對某一類類商品的的需求，符合市市場細(xì)分分的要求求，在深深圳有一一定發(fā)展展前景。6、專業(yè)業(yè)市場：隨著深深圳整體體商業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，與與之配套套的建材材、裝飾飾材料，家居專專業(yè)市場場和商場場應(yīng)運(yùn)而而生，并并形成以以關(guān)外二二線市場場以建筑筑及裝飾飾材料為為主的專專業(yè)市場場，關(guān)內(nèi)內(nèi)以民用用建材、裝飾材材料為主主的專業(yè)業(yè)市場；但由于于受到區(qū)區(qū)域和規(guī)規(guī)模的相相應(yīng)限制制，大市市場整體體布局分分散，還還沒有形形成集中中規(guī)?；?jīng)營，雖然各各區(qū)域業(yè)業(yè)已形成成一定規(guī)規(guī)模，但但是由于于業(yè)態(tài)分分布凌亂亂，市場場仍需要要集中一一條

27、龍供供給的具具規(guī)?；膶I(yè)業(yè)廣場，這也是是各區(qū)域域中小型型建材、裝飾、家居市市場經(jīng)營營不景氣氣的原因因之一。7、便利利店：大大量便利利店散布布于深圳圳的鬧市市和社區(qū)區(qū)，但目目前呈規(guī)規(guī)模化經(jīng)經(jīng)營的僅僅7.111便利利店。便便利店是是深圳零零售商業(yè)業(yè)不可或或的組成成部分，規(guī)?；B鎖經(jīng)經(jīng)營的便便利店有有一定的的市場空空間。（四）、商業(yè)運(yùn)運(yùn)作的基基本原理理商業(yè)運(yùn)營營在市場場的基本本原理主主要有三三個(gè)構(gòu)成成要素，第一為為人，第二為為購買力力，第三為為購買欲欲望，而而后兩種種都是人人的因素素而產(chǎn)生生的，所所以人是是構(gòu)成市市場最關(guān)關(guān)鍵因素素，同時(shí)時(shí)人們生生活中的的衣、食食、住、行無一一可離開開其商業(yè)業(yè)活

28、動(dòng)，而且密密不可分分。商業(yè)業(yè)的發(fā)展展，又刺刺激著人人的消費(fèi)費(fèi)，使人人產(chǎn)生無無窮的購購買欲望望。商業(yè)運(yùn)營營必須靠靠人來支支撐，靠靠人們的的消費(fèi)來來支撐，在商業(yè)業(yè)經(jīng)營的的領(lǐng)域里里，人的的因素往往往成為為了諸多多商家運(yùn)運(yùn)營的參參考要素素，如“沃爾瑪瑪”的選址址，“沃爾瑪瑪”每間分分店的開開設(shè)，對對于意向向選定的的區(qū)域都都要進(jìn)行行詳細(xì)的的市場調(diào)調(diào)研，其其中最主主要的是是考量區(qū)區(qū)域的人人流和人人的消費(fèi)費(fèi)層次，另外如如“新一佳佳”、“華潤萬萬佳”、等在在選址的的過程中中，對人人的消費(fèi)費(fèi)預(yù)測調(diào)調(diào)查都非非常詳細(xì)細(xì)。他們們除了了了解區(qū)域域的現(xiàn)實(shí)實(shí)消費(fèi)群群體外，還要去去研究區(qū)區(qū)域未來來若干年年的發(fā)展展機(jī)遇和和方向

29、。第二部分分項(xiàng)目綜合合市場定定位第二部分分 項(xiàng)目綜綜合市場場定位一、項(xiàng)目目說明“陽光光天地”商業(yè)物物業(yè)坐落落于羅湖湖區(qū)田貝貝四路，一共有有三層，可銷售售總建筑筑面積669900.9平平方米，有基本本商服物物業(yè)廣場場規(guī)劃，位處于于田貝裝裝飾材料料成熟商商圈，周周邊配套套設(shè)施齊齊備；與與洪湖沃沃爾瑪、萬家福福購物廣廣場、萬萬佳超市市、華潤潤萬方超超市相瀕瀕，交通通便捷，數(shù)條大大中小巴巴往返穿穿梭；與與金麗、金星、金領(lǐng)域域、志合合、乾坤坤、洪湖湖春天等等大型家家居裝飾飾材料專專業(yè)市場場連成一一片，而而且田貝貝已成為為深圳人人家喻戶戶曉的建建材首選選之地；并和布布吉海關(guān)關(guān)相鄰，與布吉吉、龍崗崗、平湖湖

30、守望相相連，駁駁接周邊邊眾多已已建成和和新建中中的中高高檔住宅宅區(qū)數(shù)十十處，如如翡翠星星空、嘉嘉多利花花園、百百仕達(dá)花花園、翠翠雍華庭庭等高尚尚住宅區(qū)區(qū)，已成成為市內(nèi)內(nèi)外屈指指可數(shù)的的明星樓樓盤，對對于建材材、裝飾飾材料、家居用用品的需需求，市市場前景景不容小小視。項(xiàng)目區(qū)位位、周邊邊配套、商業(yè)分分布示意意圖二、項(xiàng)目目區(qū)域市市場調(diào)查查分析調(diào)查區(qū)域域田貝貝四路、太寧路路、翠竹竹路、貝貝麗北路路、北麗麗南路、文錦北北路1、主要要招商、經(jīng)營商商鋪及臨臨街商鋪鋪一覽表表物業(yè)名稱稱地理位置置規(guī)模/價(jià)價(jià)格經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營范圍圍開業(yè)時(shí)間間銷售/招招商納美地板城田貝四路路23000 m22二層/98/元m22專業(yè)

31、市場場各類木地地板專賣賣20011年招商玉 兔金領(lǐng)域家家居 廣廣 場田貝四路路60000 m22 一層層：1220元/ m22 ；二二層：1100元元/ mm2 ；三三層：555元/ m22專業(yè)商場場一層： 衛(wèi)生潔潔具、櫥櫥柜、瓷瓷磚、油油漆； 二層：潔具、衛(wèi)浴、家櫥電電器； 三層：廚具、門窗、電工、布藝、衛(wèi)生潔潔具20000年招商金麗家居廣場場貝麗南路路90000 m22 一層層：1990元/m2 ；二二層：1120元元/ mm2 ； 三層層：800元/ m2專業(yè)商場場一層：各各類家居居建材；二層：門窗、廚具、潔具、衛(wèi)浴、家私、燈飾、；三層層：家私私、布藝藝、地毯毯、裝飾飾品19999年招商

32、志合家居居裝飾廣場場田貝四路路/貝麗南路路80000 m22 一層層：（臨臨街獨(dú)立立鋪位）1800元/ m2 ；二二層：1120元元/ mm2 ；三三層：880元/ m22專業(yè)市場場一層：各各類家居居建材；二層：高級(jí)大大型燈飾飾；三層層：世界界名牌瓷瓷磚、潔潔具、窗窗簾布藝藝、床上上用品、家居精精品19988年招商乾坤建材廣場場田貝四路路100000 mm2 一層層：（臨臨街獨(dú)立立鋪位）1800元/ m2 ；二二層：1100元元/ mm2 ；三三層：880元/ m22專業(yè)市場場一層：建建材、燈燈飾、布布藝、照照明；二二層：大大型燈飾飾；三層層：窗簾簾布藝、床上用用品、家家具19999年招商金星

33、建材市場場田貝四路路100000 mm2 一層層：（臨臨街獨(dú)立立鋪位）1600元/ m2 ；二二、三層層：800 m22專業(yè)市場場一層：陶陶瓷、燈燈飾、衛(wèi)衛(wèi)浴水暖暖、燈具具、木地地板、鐵鐵藝、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三層層：富藝藝美大型型燈飾19977年招商洪湖春天天家居名店店田貝四路路80000 m22 ，990000元/ m2 起；租金 一層1150元元/ mm2 ；二二層：880元/ m22專業(yè)商場場一層：鋁鋁塑門窗窗、潔具具衛(wèi)浴、精品燈燈飾、墻墻紙、淋淋浴房、多功能能按摩浴浴缸、外外墻飾材材、精品品玻璃等等；二層層：瓷磚磚、廚具具大世界界、五金金精品、天花、窗簾、壁柜門門、藝術(shù)術(shù)

34、玻璃、木地板板、工藝藝品墻畫畫、潔具具系列、門窗系系列20011年招商其它獨(dú)立立臨街鋪位位田貝四路路200000 mm2約約3000家經(jīng)營營商戶，鋪位面面積從3302000 m22不等， 租金金1600-2200元元/ mm2專業(yè)商店店裝飾材料料、機(jī)電電、電工工、照明明、油漆漆、裝飾飾五金、門窗、廚具櫥櫥柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、燈燈飾、布布藝、地地毯、墻墻紙、墻墻磚地磚磚、木加加工品等等租賃2、市政政配套及及相關(guān)商商業(yè)項(xiàng)目內(nèi) 容容交通3、2、2033、2225、2213、1、227、3357、3155、3661、4428、4222、4001購物沃爾瑪超超市、萬萬佳百貨貨超市、華潤萬萬方超市

35、市、萬家家福百貨貨超市、納美地地板城、玉兔金金領(lǐng)域家家居廣場場、金麗麗家居廣廣場、志志合家居居裝飾廣廣場、乾乾坤建材材廣場、金星建建材廣場場、洪湖湖春天家家居名店店等教育深圳中學(xué)學(xué)、翠竹竹中學(xué)、翠北小小學(xué)、水水田小學(xué)學(xué)、幼兒兒園等醫(yī)療深圳市人人民醫(yī)院院、康寧寧醫(yī)院、武警醫(yī)醫(yī)院、海海王星辰辰藥房、中聯(lián)藥藥房金融中行、建建行、工工行、農(nóng)農(nóng)行、南南方證券券郵政田貝郵電電所娛樂好萊塢等等、洪湖湖公園、翠竹公公園3、市場場環(huán)境圖圖片參考考金麗家居居廣場志合家家居裝飾飾廣場納美地地板城玉兔金金領(lǐng)域家家居廣場場乾坤坤建材廣廣場金星建建材市場場洪湖湖春天家家居名店店田貝建建材市場場臨臨街獨(dú)立立商鋪臨街街獨(dú)立商

36、商鋪田貝四路路建材一一條街分析小結(jié)結(jié)：從以上相相關(guān)資料料與調(diào)查查分析顯顯示，“陽光天天地”商業(yè)物物業(yè)位于于羅湖區(qū)區(qū)田貝四四路，田田貝裝飾飾材料一一條街，周邊市市政配套套設(shè)施齊齊備，交交通便利利；并有有以金麗麗、金星星、金領(lǐng)領(lǐng)域、志志合、乾乾坤、洪洪湖春天天等大型型家居建建材、裝裝飾材料料專業(yè)商商場或市市場組成成的一個(gè)個(gè)高速發(fā)發(fā)展的中中型商圈圈，而且且田貝已已成為深深圳人家家喻戶曉曉的家居居建材、裝飾材材料首選選之地，消費(fèi)市市場資源源空間潛潛力巨大大。三、項(xiàng)目目swoot綜合合分析優(yōu)勢（SS）分析析項(xiàng)目所在在地專業(yè)業(yè)市場成成熟，知知名度較較高區(qū)域輻射射人口密密集，人人流量大大，消費(fèi)費(fèi)潛在市市場龐

37、大大周邊市政政配套設(shè)設(shè)施和生生活配套套設(shè)施齊齊全區(qū)內(nèi)交通通、教育育、醫(yī)療療等生活活配套設(shè)設(shè)施較為為齊備物流系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè)成成熟交通便利利,有多多路大巴巴、中巴巴往返穿穿梭南面建成成后有較較大面積積的臨街街廣場可可聚集人人氣優(yōu)勢利用用：成熟的專專業(yè)市場場，有利利于本項(xiàng)項(xiàng)目商鋪鋪的推廣廣和招商商；可利利用優(yōu)勢勢條件對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行描述述，吸引引經(jīng)營者者和及經(jīng)經(jīng)營商家家。劣勢（WW）分析析區(qū)域商業(yè)業(yè)形成時(shí)時(shí)間短市場商鋪鋪?zhàn)饨鸬偷头ㄈ俗赓U賃經(jīng)營為為主的經(jīng)經(jīng)營模式式劣勢彌補(bǔ)補(bǔ)：為彌補(bǔ)不不足，在在招商前前對本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行具有可可瞻性的的描述，同時(shí)營營銷重點(diǎn)點(diǎn)方向在在向經(jīng)營營者和商商家展示示未來的的經(jīng)營計(jì)計(jì)劃和經(jīng)

38、經(jīng)營為先先的發(fā)展展理念，以此來來彌補(bǔ)劣劣勢。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）分析區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)聯(lián)動(dòng)的的居住人人口增加加對區(qū)域家家居專業(yè)業(yè)消費(fèi)市市場的刺刺激將促使商商業(yè)物業(yè)業(yè)租賃市市場的整整體租金金水平提提高區(qū)域市場場處于高高速發(fā)展展階段商用物業(yè)業(yè)未來升升值空間間看好綜合性家家居商場場的市場場空白點(diǎn)點(diǎn)機(jī)會(huì)利用用：近年區(qū)域域?qū)I(yè)流流通市場場的改變變，為項(xiàng)項(xiàng)目市場場形象建建立提供供了機(jī)會(huì)會(huì)，利用用區(qū)域內(nèi)內(nèi)知名商商服專業(yè)業(yè)市場，增加客客戶對本本項(xiàng)目的的認(rèn)知和和認(rèn)同感感；較為為豐富的的消費(fèi)資資源，是是本項(xiàng)目目立足區(qū)區(qū)內(nèi)并切切入綜合合性家居居商場的的業(yè)態(tài)補(bǔ)補(bǔ)充空白白點(diǎn)向外外推廣的的機(jī)會(huì)，聚集旺旺盛的人人氣，營營造區(qū)內(nèi)內(nèi)市

39、場熱熱點(diǎn)，擴(kuò)擴(kuò)大影響響力；項(xiàng)項(xiàng)目地處處過渡地地帶，利利用新形形象樹立立標(biāo)志性性專業(yè)商商場的市市場形象象。威脅點(diǎn)(T)分分析現(xiàn)有商業(yè)業(yè)格局對對后來商商家在經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境上的威威脅威脅規(guī)避避：在項(xiàng)目的的宣傳推推廣中，除對項(xiàng)項(xiàng)目本身身賣點(diǎn)突突出外，強(qiáng)調(diào)片片區(qū)未來來的發(fā)展展規(guī)劃，描述項(xiàng)項(xiàng)目新形形象和未未來經(jīng)營營發(fā)展規(guī)規(guī)劃的前前瞻性及及保障系系統(tǒng)，凸凸顯項(xiàng)目目的經(jīng)營營回報(bào)可可比性和和可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性，弱弱化區(qū)域域商場以以法人出出租經(jīng)營營為主的的現(xiàn)狀，創(chuàng)造時(shí)時(shí)機(jī)上市市招商；同時(shí)對對潛在競競爭進(jìn)行行客觀分分析，跟跟進(jìn)了解解，制定定有針對對性的策策略，加加強(qiáng)自身身優(yōu)勢建建設(shè)。swott綜合評(píng)評(píng)估：項(xiàng)項(xiàng)目所在在地商業(yè)業(yè)

40、氣氛較較好，專專業(yè)市場場成熟，市場知知名度較較高，商商圈商場場經(jīng)營模模式以法法人出租租經(jīng)營為為主，商商業(yè)形成成時(shí)間短短，市場場商鋪?zhàn)庾饨鸬停?jīng)營競競爭在不不斷加劇劇，市場場處于一一邊高速速發(fā)展和和一邊需需要培育育期間，商家都都還在放放水養(yǎng)魚魚，有避避開建材材、裝飾飾材料市市場主流流競爭，切入綜綜合性家家居商場場的業(yè)態(tài)態(tài)補(bǔ)充空空白點(diǎn)。選擇具具有發(fā)展展前瞻性性的商場場主題和和市場定定位，制制定可行行性、操操作性強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)營營發(fā)展規(guī)規(guī)劃，可可充分發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目優(yōu)勢，明確經(jīng)經(jīng)營為先先的發(fā)展展理念，吸引商商家和實(shí)實(shí)現(xiàn)招商商目標(biāo)。四、項(xiàng)目目區(qū)域主主要商業(yè)業(yè)競爭對對象及其其營銷模模式物業(yè)名稱稱地理位置置經(jīng)營業(yè)態(tài)

41、態(tài)經(jīng)營范圍圍開業(yè)時(shí)間間銷售/招招商納美地板城田貝四路路專業(yè)市場場各類木地地板專賣賣20011年招商金領(lǐng)域家居廣場場田貝四路路專業(yè)商場場一層： 衛(wèi)生潔潔具、櫥櫥柜、瓷瓷磚、油油漆； 二層：潔具、衛(wèi)浴、家櫥電電器； 三層：廚具、門窗、電工、布藝、衛(wèi)生潔潔具20000年招商金麗家居廣場場貝麗南路路專業(yè)商場場一層：各各類家居居建材；二層：門窗、廚具、潔具、衛(wèi)浴、家私、燈飾、；三層層：家私私、布藝藝、地毯毯、裝飾飾品19999年招商志和家居居裝飾廣場場田貝四路路/貝麗南路路專業(yè)市場場一層：各各類家居居建材；二層：高級(jí)大大型燈飾飾；三層層：世界界名牌瓷瓷磚、潔潔具、窗窗簾布藝藝、床上上用品、家居精精品19

42、988年招商乾坤建材廣場場田貝四路路專業(yè)市場場一層：建建材、燈燈飾、布布藝、照照明；二二層：大大型燈飾飾；三層層：窗簾簾布藝、床上用用品、家家具19999年招商金星建材市場場田貝四路路專業(yè)市場場一層：陶陶瓷、燈燈飾、衛(wèi)衛(wèi)浴水暖暖、燈具具、木地地板、鐵鐵藝、玻玻璃、地地毯、五五金；二二、三層層：富藝藝美大型型燈飾19977年招商洪湖春天天家居名店店田貝四路路專業(yè)商場場一層：鋁鋁塑門窗窗、潔具具衛(wèi)浴、精品燈燈飾、墻墻紙、淋淋浴房、多功能能按摩浴浴缸、外外墻飾材材、精品品玻璃等等；二層層：瓷磚磚、廚具具大世界界、五金金精品、天花、窗簾、壁柜門門、藝術(shù)術(shù)玻璃、木地板板、工藝藝品墻畫畫、潔具具系列、門窗

43、系系列20011年招商其它獨(dú)立立臨街鋪位位田貝四路路專業(yè)商店店裝飾材料料、機(jī)電電、電工工、照明明、油漆漆、裝飾飾五金、門窗、廚具櫥櫥柜、陶陶瓷、家家私、玻玻璃、燈燈飾、布布藝、地地毯、墻墻紙、墻墻磚地磚磚、木加加工品等等租賃五、項(xiàng)目目市場定定位（一）、項(xiàng)目定定位假設(shè)設(shè)開辦百貨貨、綜合合商場（超市）A、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域離東東門商圈圈較近，且目前前區(qū)域的的商業(yè)以以家居建建材為主主的零售售商場、綜合批批發(fā)市場場發(fā)展剛剛開始不不久，目目前在沒沒有具備備百貨規(guī)規(guī)?；?jīng)經(jīng)營的前前提下，百貨商商場，暫暫不具備備購買力力支撐，百貨商商場的建建立，需需要形成成一定的的比照購購買氛圍圍，目前前商圈業(yè)業(yè)態(tài)注城城情況

44、來來看，短短期內(nèi)不不具備開開辦的條條件。B、東門門步行街街和人民民南已成成為深圳圳市乃至至關(guān)內(nèi)位位人們購購物集中中地，并并且東門門中低檔檔購物和和人民南南中高檔檔購物在在深圳市市具有領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)主流流消費(fèi)的的地位，區(qū)域內(nèi)內(nèi)百貨、服飾等等商貿(mào)市市場、商商場林立立，商品品琳瑯滿滿目，為為消費(fèi)者者提供了了可比的的空間、選擇性性較大，這里人人流量大大，交通通方便，并有相相當(dāng)大的的知名度度。C、項(xiàng)目目區(qū)域已已發(fā)展起起來的以以家居建建材、裝裝飾材料料市場在在這里密密集布局局，作為為家居建建材、裝裝飾材料料供銷集集散地，在社會(huì)會(huì)面上已已形成了了一道口口碑，可可作為一一個(gè)理想想的日用用消費(fèi)購購物場所所當(dāng)前還還不成熟

45、熟；我們們可以看看到，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的居民日日用消費(fèi)費(fèi)品購買買力，已已被萬家家福、萬萬佳翠竹竹店、洪洪湖沃爾爾瑪、華華潤超市市直接吸吸引了，且占據(jù)據(jù)天時(shí)、地利；而對于于百貨、服裝等等居民購購物，反反正立東東門近不不如去東東門，路路程也不不遠(yuǎn)，并并且東門門區(qū)域商商品更齊齊全，消消費(fèi)層次次綜合，可買到到稱心的的商品，選擇余余地又大大。D、百貨貨業(yè)發(fā)展展過份強(qiáng)強(qiáng)調(diào)競爭爭比照，未來的的發(fā)展前前景，百百貨商場場的建立立或綜合合性百貨貨商場，前者沒沒有形成成氛圍，后者區(qū)區(qū)域內(nèi)的的四大零零售業(yè)巨巨頭以將將江山占占領(lǐng)，在在項(xiàng)目區(qū)區(qū)域開辦辦百貨、超市，對于未未來的輝輝煌表現(xiàn)現(xiàn)，由于于缺少以以百貨市市場消費(fèi)費(fèi)為主的的

46、資源空空間，經(jīng)經(jīng)營前景景不會(huì)令令人感到到樂觀。E、項(xiàng)目目背后缺缺乏百貨貨消費(fèi)市市場商業(yè)業(yè)氛圍的的支撐是是不能經(jīng)經(jīng)營大百百貨的關(guān)關(guān)鍵。 結(jié)論作為經(jīng)營營大百貨貨、綜合合性百貨貨（超市市）的零零售商場場，缺少少可行性性依據(jù)和和支撐條條件，是是不可取取的。開辦建材材、裝飾飾材料廣廣場A、首眾眾所周知知的，羅羅湖概念念的建材材、裝飾飾材料市市場主要要集中在在田貝、八卦嶺嶺、筍崗崗物流區(qū)區(qū)，而且且區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有的的市場競競爭激烈烈。B、隨著著深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)和城城市的發(fā)發(fā)展，零零售業(yè)的的發(fā)展也也隨之產(chǎn)產(chǎn)生了變變化，城城市的建建設(shè)和新新興社區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域域商業(yè)、社區(qū)商商業(yè)和局局部市場場的發(fā)展展，使原原有的在在市

47、場上上占有相相當(dāng)大的的消費(fèi)資資源空間間的商業(yè)業(yè)區(qū)被分分解，輻輻射范圍圍變小，市場份份額被分分流，使使區(qū)域供供給因市市場份額額和輻射射范圍變變小而飽飽和。C、目前前，田貝貝建材、裝飾材材料市場場由形成成到不斷斷發(fā)展，也將受受到前述述因素的的的影響響，隨著著南山、布吉、龍崗中中心城的的形成，家居建建材、裝裝飾材料料市場也也相繼出出現(xiàn)，而而且規(guī)模模都定位位于大型型和超大大型市場場，如南南山的集集美堂家家居新生生活廣場場150000、龍華華的萬眾眾城家居居廣場6600000、寶安的的新福家家居廣場場400000、福田田的超凡凡家居廣廣場3000000，這這些都足足以說明明田貝以以外的建建材、裝裝飾材料

48、料市場的的發(fā)展，單店規(guī)規(guī)模之大大，必將將對傳統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)市市場形成成沖擊和和分流消消費(fèi)市場場資源，使傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域供供需飽和和。結(jié)論從以上分分析來看看，建成成以經(jīng)營營建材、裝飾材材料為主主的專業(yè)業(yè)市場，缺少可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的可可行性支支撐條件件，不是是上好選選擇。（二）、項(xiàng)目定定位原則則綜上所述述，區(qū)域域定位須須遵循縱縱觀大市市場和對對比區(qū)域域市場，細(xì)考局局部市場場，并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目特征的的原則，其科學(xué)學(xué)定位應(yīng)應(yīng)考慮如如下幾點(diǎn)點(diǎn)：全面衡量量大市場場和區(qū)域域市場及及局部市市場的商商業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀正確評(píng)估估區(qū)域的的消費(fèi)方方向和集集群購買買力如何將區(qū)區(qū)域內(nèi)的的主流商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的區(qū)區(qū)分開發(fā)出的的商業(yè)應(yīng)應(yīng)滿

49、足于于未來區(qū)區(qū)域的消消費(fèi)市場場需求采取差異異化的定定位確定定區(qū)域的的差異化化需求提供商業(yè)業(yè)經(jīng)營的的初步構(gòu)構(gòu)想和規(guī)規(guī)劃在追求利利潤最大大化的同同時(shí)，保保障開發(fā)發(fā)商和經(jīng)經(jīng)營者的的利益。（三）、項(xiàng)目的的綜合定定位業(yè)態(tài)主題題定位填補(bǔ)區(qū)域域市場業(yè)業(yè)態(tài)空白白滿足足區(qū)域中中檔消費(fèi)費(fèi)層次需需求的主主題式家家居廣場場定位根據(jù)市場場調(diào)研和和分析，對項(xiàng)目目作以上上定位符符合項(xiàng)目目區(qū)域市市場的業(yè)業(yè)態(tài)商性性和市場場需求空空白點(diǎn)，具有較較強(qiáng)的市市場可行行性和可可操作性性。經(jīng)營范圍圍白色大家家電類：空調(diào)、冰箱、冷柜、洗衣機(jī)機(jī)等廚房電器器類：電電飯煲、燃?xì)鉅t爐、微波波爐、抽抽油煙機(jī)機(jī)等視聽類：電視機(jī)機(jī)、攝像像機(jī)、錄錄像機(jī)、影

50、碟機(jī)機(jī)、功放放、音箱箱、小店店聲設(shè)備備等休閑家電電類：電電子樂器器、軟件件、影像像、音像像制品等等辦公、通通訊設(shè)備備類：傳傳真機(jī)、電話基基、復(fù)印印機(jī)、數(shù)數(shù)碼相機(jī)機(jī)、電腦腦、手機(jī)機(jī)等家庭家居居用品類類：餐具具、水晶晶制品、精品、廚房用用品、床床上用品品、禮品品、工藝藝品、健健身器材材、小佳佳四、燈燈飾、櫥櫥柜、裝裝飾五金金等家庭、辦辦公家具具類：床床、立柜柜、組合合柜、電電視臺(tái)、辦公臺(tái)臺(tái)、電腦腦架等 項(xiàng)目命命名陽光天地地. 美美派家居居廣場命名釋義義:陽光.象象征美好好幸福，朝氣蓬蓬勃，積積極向上上，永無無止境；陽光天天地里的的家居天天地，是是對美的的詮釋，代表家家居行業(yè)業(yè)一種主主流，美美派是高

51、高品質(zhì)的的商品和和服務(wù)的的結(jié)合，美派中中檔偏上上層次的的消費(fèi)是是社會(huì)地地位、身身份、財(cái)財(cái)富和生生活品質(zhì)質(zhì)的綜合合體現(xiàn)；提升物物業(yè)的檔檔次，使使未來的的經(jīng)營者者對項(xiàng)目目充滿信信心。定位分析析根據(jù)市場場調(diào)研結(jié)結(jié)論，并并對“定位假假設(shè)”逐項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行分析析論證后后，對項(xiàng)項(xiàng)目作出出“主題式式家居廣廣場”的定位位，符合合項(xiàng)目本本身特點(diǎn)點(diǎn)和區(qū)域域市場的的業(yè)態(tài)商商性，解解決了市市場消費(fèi)費(fèi)需求方方向和未未來發(fā)展展現(xiàn)狀的的變化，并遵循循市場定定位的基基本原則則，具有有較強(qiáng)的的市場可可行性和和可操作作性。由由于項(xiàng)目目處于田田貝區(qū)域域較好的的地理位位置，同同時(shí)周邊邊大社區(qū)區(qū)消費(fèi)資資源豐富富，優(yōu)勢勢明顯?？尚行哉撜撟C項(xiàng)目

52、處于于田貝建建材、裝裝飾材料料供應(yīng)鏈鏈中心，且周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展方方興未艾艾，未來來的民用用家居建建材、裝裝飾材料料、家具具、辦公公家什、家用電電器的消消費(fèi)需求求潛力巨巨大，市市場前景景廣闊。目前，田田貝區(qū)域域內(nèi)的商商場或?qū)I(yè)市場場大多主主營建材材、裝飾飾材料，根據(jù)市市場分析析，如果果項(xiàng)目也也定位經(jīng)經(jīng)營方向向?yàn)榻ú牟摹⒀b飾飾材料，市場競競爭太激激烈，不不利于長長久經(jīng)營營發(fā)展；因此，將項(xiàng)目目定位主主題式家家居廣場場，避開開與建材材、裝飾飾材料的的正面競競爭，且且入以家家居綜合合性電器器、家庭庭家具、辦公家家具為主主的主題題定位，填補(bǔ)田田貝市場場空白，同時(shí)與與區(qū)域市市場有機(jī)機(jī)鏈接，實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)經(jīng)

53、經(jīng)營遠(yuǎn)景景目標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)域域地域南南起愛國國路、北北至布吉吉二線公公路、西西到文錦錦北路、東達(dá)東東曉路，總面積積約為116.22平方公公里。總總?cè)丝诩s約19萬萬，其中中常住人人口約為為7萬，暫住人人口約為為12萬萬。區(qū)域域的居民民社區(qū)如如洪湖春春天、嘉嘉多利花花園、旭旭飛華達(dá)達(dá)園、源源興居、翠擁華華庭、翡翡翠星空空、合正正星園、百仕達(dá)達(dá)花園等等，單片片區(qū)消費(fèi)費(fèi)人口和和在建的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目和和未來發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目的增加加，隨之之增加的的居住人人口都是是項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營范圍圍的主力力消費(fèi)集集群；由由于項(xiàng)目目優(yōu)勢的的地理位位置形成成中心輻輻射，使使整個(gè)田田貝區(qū)域域都成為為項(xiàng)目的的一級(jí)市市場輻射射區(qū)域，可謂市市場

54、潛力力巨大。第三部分分 項(xiàng)目租金金價(jià)格定定位第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目租金金價(jià)格定定位一、租金金價(jià)格定定位的相相關(guān)因素素區(qū)域市場場的供求求狀況近兩年和和未來幾幾年深圳圳的商服服物業(yè)成成放量增增長趨勢勢，大量量商鋪推推出，形形成市場場供給量量激增，相應(yīng)需需求量飽飽和，本本項(xiàng)目要要把握入入市時(shí)機(jī)機(jī)，以適適宜的價(jià)價(jià)格進(jìn)入入市場。區(qū)域租賃賃市場狀狀況目前區(qū)域域市場租租金較低低，經(jīng)營營模式以以和法人人出租及及個(gè)體出出租經(jīng)營營為主，對項(xiàng)目目的定價(jià)價(jià)和招商商有一定定的影響響，因此此在定價(jià)價(jià)時(shí)必須須將現(xiàn)有有區(qū)域市市場商鋪鋪?zhàn)饨馉顮顩r考慮慮在內(nèi)。項(xiàng)目自身身的客觀觀條件項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，區(qū)域域內(nèi)同質(zhì)質(zhì)物業(yè)對對項(xiàng)目造造成

55、一定定沖擊，因此，要在項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)商性性定位上上，突出出自身優(yōu)優(yōu)勢和投投資小、風(fēng)險(xiǎn)低低、未來來發(fā)展空空間大的的特點(diǎn)，與同質(zhì)質(zhì)商場形形成差異異，對項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)確定支支撐點(diǎn)。項(xiàng)目的包包裝針對周邊邊競爭性性商場，本項(xiàng)目目的硬件件包裝要要提升檔檔次，配配套設(shè)施施合理，以支撐撐大商業(yè)業(yè)、小市市場、高高經(jīng)營回回報(bào)、中中檔消費(fèi)費(fèi)的市場場定位，同時(shí)符符合引進(jìn)進(jìn)經(jīng)營商商家的需需要，使使發(fā)展商商得到預(yù)預(yù)期回報(bào)報(bào)和利潤潤體現(xiàn)最最大化。宣傳推廣廣度鑒于項(xiàng)目目在區(qū)域域內(nèi)屬于于超大型型的業(yè)態(tài)態(tài)形象，突出顯顯示規(guī)模模巨大和和大商業(yè)業(yè)、大商商家的氣氣勢；而而項(xiàng)目本本身定位位綜合性性家居廣廣場，是是區(qū)域市市場的業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充充；

56、因此此，在宣宣傳推廣廣上要采采取多種種宣傳途途徑并舉舉，多種種推廣手手段共用用的策略略，使本本項(xiàng)目形形成大商商家，大大商業(yè)、高回報(bào)報(bào)的態(tài)勢勢，拉升升租金水水平。二、租金金價(jià)格定定位策略略價(jià)位適中中，可持持續(xù)發(fā)展展三、租金金定價(jià)原原則商服物業(yè)業(yè)的價(jià)格格制訂受受到地理理位置、業(yè)態(tài)功功能、商商性主題題、樓層層層差、單層客客流交通通通道、整體視視野、面面積實(shí)用用率、配配套設(shè)施施等元素素的制約約，要合合理體現(xiàn)現(xiàn)這種差差異檔次次，就需需要適宜宜的定價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來來界定。租金定價(jià)價(jià)原則位置差異異、交通通差異、視野差差異、質(zhì)質(zhì)素差異異1、項(xiàng)目目定價(jià)遵遵循條件件遞減減比率樓層布局局條件均價(jià)價(jià)差差位置、交交通、視視野

57、好 1000%位置差 95%位置、交交通差 90%位置、交交通、視視野差 85%2、樓層層差不同樓樓層的差差價(jià)比率率樓層布局局均價(jià)價(jià)差差一層 1000%二層 500%三層 500%3、單層層位置差差不同同樓層不不同位置置的差異異參考比比率樓層布局局好中差一層70%25%5%二層60%30%10%三層50%35%15%4、交通通差不同樓樓層不同同位置不不同通道道的差異異參考比比率樓層布局局主通道次通道死角一層70%25%5%二層60%30%10%三層50%35%15%5、視野野差不同樓樓層不同同位置不不同通道道不同的的視野開開闊度的的差異參參考比率率樓層布局局開敞部分遮擋擋完全遮擋擋一層70%2

58、5%5%二層60%30%10%三層50%35%15%四、項(xiàng)目目租金定定價(jià) 1、20001-20002年各各主力商商圈租金金區(qū)間表表商圈名稱稱租金(元元/ mm2月)最低最高人民南10015000東門20016000華強(qiáng)北18027000南山502502、區(qū)域域同類型型商場市市場租金金比較商場名稱稱一樓二樓三樓四樓管理費(fèi)mm/元.月洪湖春天天家居名名店15080-28金星建材市場場16010080-18乾坤建材廣場場18010080-28志合家居居裝飾廣場場18012080-金麗家居廣場場19012080-30玉兔金領(lǐng)領(lǐng)域家居居廣場12010055-30納美地板板城-98-263、項(xiàng)目目租金定定

59、價(jià)項(xiàng)目一樓二樓三樓管理費(fèi)mm/元.月平均租金金m/元.月金麗家居廣場場1901208030約1300項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1951108030約1288元定價(jià)理由由項(xiàng)目所處處市場環(huán)環(huán)境周邊邊商業(yè)氣氣氛較好好，雖與與各大建建材、裝裝飾材料料商場相相距幾十十米，但但按片區(qū)區(qū)獨(dú)立商商業(yè)也太太處理比比較合理理，這樣樣有利于于開始招招商，同同時(shí)由于于合同期期一般只只有先簽簽兩年三年，考慮到到經(jīng)營商商家入場場需要放放水養(yǎng)魚魚，開始始經(jīng)營定定價(jià)合理理有利于于后期新新合同簽簽訂年的的租金遞遞增，參參照具有有可比性性的商場場并全面面考慮，據(jù)與以以上租金金定價(jià)。4、項(xiàng)目目租金平平均價(jià)格格按商場建建筑面積積預(yù)算，總建筑筑面

60、積：69990.99（按按建筑面面積出租租）一層：222844.41955元/=44454558元二層：227011.91100元/=29972009元三層：220044.680元元/=16003688元合計(jì)：99030035元元最后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租金均均價(jià)：1129.17元元/第四部分分 經(jīng)營管理理模式第四部分分 經(jīng)營營管理模模式一、經(jīng)營營管理模模式經(jīng)營管理理模式整體引進(jìn)進(jìn)大商家家既發(fā)發(fā)展商引引進(jìn)具有有一定知知名度的的大商家家，對項(xiàng)項(xiàng)目商場場實(shí)行整整租經(jīng)營營，發(fā)展展商只收收取租金金和管理理費(fèi)等相相關(guān)費(fèi)用用。以租代管管既既發(fā)展商商不進(jìn)行行統(tǒng)一的的經(jīng)營管管理，只只進(jìn)行物物業(yè)管理理，收取取租金和和物業(yè)管管