福州倉山萬達(dá)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc267144567#_Toc267144567 第一章 總論 PAGEREF _Toc267144567 h 1 HYPERLINK l _Toc267144568#_Toc267144568 1、項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc267144568 h 1 HYPERLINK l _Toc267144569#_Toc267144569 2、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc267144569 h 2 HYPERLINK l _Toc267144570#_Toc267144570 3、開發(fā)商概況 PAGEREF _Toc2

2、67144570 h 2 HYPERLINK l _Toc267144571#_Toc267144571 4、編制依據(jù)與研究范圍 PAGEREF _Toc267144571 h 4 HYPERLINK l _Toc267144572#_Toc267144572 第二章 項(xiàng)目市場分析 PAGEREF _Toc267144572 h 5 HYPERLINK l _Toc267144573#_Toc267144573 1、宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc267144573 h 5 HYPERLINK l _Toc267144574#_Toc267144574 2、項(xiàng)目SWOT分析 PAGERE

3、F _Toc267144574 h 27 HYPERLINK l _Toc267144575#_Toc267144575 3、項(xiàng)目營銷策略分析 PAGEREF _Toc267144575 h 28 HYPERLINK l _Toc267144576#_Toc267144576 第三章 建設(shè)條件分析 PAGEREF _Toc267144576 h 30 HYPERLINK l _Toc267144577#_Toc267144577 1、項(xiàng)目地址 PAGEREF _Toc267144577 h 30 HYPERLINK l _Toc267144578#_Toc267144578 2、氣候條件 PA

4、GEREF _Toc267144578 h 30 HYPERLINK l _Toc267144579#_Toc267144579 3、外部配套條件 PAGEREF _Toc267144579 h 30 HYPERLINK l _Toc267144580#_Toc267144580 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 PAGEREF _Toc267144580 h 31 HYPERLINK l _Toc267144581#_Toc267144581 第五章 工程設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc267144581 h 33 HYPERLINK l _Toc267144582#_Toc267144582 1

5、、建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc267144582 h 33 HYPERLINK l _Toc267144583#_Toc267144583 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc267144583 h 35 HYPERLINK l _Toc267144584#_Toc267144584 3、無障礙設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc267144584 h 36 HYPERLINK l _Toc267144585#_Toc267144585 第六章 公用工程 PAGEREF _Toc267144585 h 37 HYPERLINK l _Toc267144586#_Toc267144586 1、

6、給排水系統(tǒng) PAGEREF _Toc267144586 h 37 HYPERLINK l _Toc267144587#_Toc267144587 2、空調(diào)通風(fēng)工程 PAGEREF _Toc267144587 h 39 HYPERLINK l _Toc267144588#_Toc267144588 3、強(qiáng)電工程 PAGEREF _Toc267144588 h 40 HYPERLINK l _Toc267144589#_Toc267144589 4、弱電和智能化設(shè)計(jì)工程 PAGEREF _Toc267144589 h 43 HYPERLINK l _Toc267144590#_Toc2671445

7、90 5、防雷 PAGEREF _Toc267144590 h 44 HYPERLINK l _Toc267144591#_Toc267144591 6、燃?xì)夤こ?PAGEREF _Toc267144591 h 44 HYPERLINK l _Toc267144592#_Toc267144592 第七章 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc267144592 h 44 HYPERLINK l _Toc267144593#_Toc267144593 1、項(xiàng)目環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc267144593 h 44 HYPERLINK l _Toc267144594#_Toc2671445

8、94 2、環(huán)境保護(hù)對(duì)策 PAGEREF _Toc267144594 h 45 HYPERLINK l _Toc267144595#_Toc267144595 第八章 節(jié)能與節(jié)水 PAGEREF _Toc267144595 h 47 HYPERLINK l _Toc267144596#_Toc267144596 1、節(jié)能 PAGEREF _Toc267144596 h 47 HYPERLINK l _Toc267144597#_Toc267144597 2、節(jié)水 PAGEREF _Toc267144597 h 49 HYPERLINK l _Toc267144598#_Toc267144598

9、第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防 PAGEREF _Toc267144598 h 50 HYPERLINK l _Toc267144599#_Toc267144599 1、安全與勞動(dòng)保護(hù) PAGEREF _Toc267144599 h 50 HYPERLINK l _Toc267144600#_Toc267144600 2、勞動(dòng)衛(wèi)生 PAGEREF _Toc267144600 h 50 HYPERLINK l _Toc267144601#_Toc267144601 3、安全保衛(wèi)及消防設(shè)施 PAGEREF _Toc267144601 h 50 HYPERLINK l _Toc267144602#_To

10、c267144602 第十章 項(xiàng)目招標(biāo)組織 PAGEREF _Toc267144602 h 51 HYPERLINK l _Toc267144603#_Toc267144603 1、項(xiàng)目招標(biāo)目的 PAGEREF _Toc267144603 h 51 HYPERLINK l _Toc267144604#_Toc267144604 2、招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案 PAGEREF _Toc267144604 h 51 HYPERLINK l _Toc267144605#_Toc267144605 第十一章 工程進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc267144605 h 54 HYPERLINK l _Toc

11、267144606#_Toc267144606 第十二章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc267144606 h 56 HYPERLINK l _Toc267144607#_Toc267144607 1、開發(fā)投資估算 PAGEREF _Toc267144607 h 56 HYPERLINK l _Toc267144608#_Toc267144608 2、資金籌措 PAGEREF _Toc267144608 h 57 HYPERLINK l _Toc267144609#_Toc267144609 第十三章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 PAGEREF _Toc267144609 h 58 HYP

12、ERLINK l _Toc267144610#_Toc267144610 1、計(jì)算期確定 PAGEREF _Toc267144610 h 58 HYPERLINK l _Toc267144611#_Toc267144611 2、營業(yè)收入估算 PAGEREF _Toc267144611 h 58 HYPERLINK l _Toc267144612#_Toc267144612 3、開發(fā)成本估算 PAGEREF _Toc267144612 h 59 HYPERLINK l _Toc267144613#_Toc267144613 4、運(yùn)營費(fèi)用 PAGEREF _Toc267144613 h 60 HY

13、PERLINK l _Toc267144614#_Toc267144614 5、財(cái)務(wù)費(fèi)用 PAGEREF _Toc267144614 h 60 HYPERLINK l _Toc267144615#_Toc267144615 6、修理費(fèi)用 PAGEREF _Toc267144615 h 60 HYPERLINK l _Toc267144616#_Toc267144616 7、稅金的估算 PAGEREF _Toc267144616 h 60 HYPERLINK l _Toc267144617#_Toc267144617 8、利潤及利潤分配估算 PAGEREF _Toc267144617 h 61

14、HYPERLINK l _Toc267144618#_Toc267144618 第十四章 財(cái)務(wù)效益分析 PAGEREF _Toc267144618 h 61 HYPERLINK l _Toc267144619#_Toc267144619 1、靜態(tài)投資收益率分析 PAGEREF _Toc267144619 h 61 HYPERLINK l _Toc267144620#_Toc267144620 2、現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc267144620 h 62 HYPERLINK l _Toc267144621#_Toc267144621 3、債務(wù)清償能力分析 PAGEREF _Toc267

15、144621 h 62 HYPERLINK l _Toc267144622#_Toc267144622 第十五章 不確定性分析 PAGEREF _Toc267144622 h 63 HYPERLINK l _Toc267144623#_Toc267144623 第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc267144623 h 65 HYPERLINK l _Toc267144624#_Toc267144624 1、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc267144624 h 65 HYPERLINK l _Toc267144625#_Toc267144625 2、市場風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGER

16、EF _Toc267144625 h 67 HYPERLINK l _Toc267144626#_Toc267144626 3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc267144626 h 67 HYPERLINK l _Toc267144627#_Toc267144627 4、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc267144627 h 68 HYPERLINK l _Toc267144628#_Toc267144628 第十七章 結(jié)論 PAGEREF _Toc267144628 h 68附表附表1開發(fā)投資估算表附表1-1建筑工程投資估算表附表1-2安裝工程投資估算表附表1-3室外基礎(chǔ)設(shè)

17、施配套工程投資估算表附表1-4前期費(fèi)用估算表附表1-5行政事業(yè)性收費(fèi)估算表附表2開發(fā)投資與資金籌措表附表3銷售收入估算表附表4利潤及利潤分配表附表5借款還本付息估算表附表6-1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）附表6-2財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）附圖總平面圖第一章 總論1、項(xiàng)目背景福州市“十一五”規(guī)劃提出，“十一五”期間，圍繞海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)“延伸兩翼、對(duì)接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進(jìn)、連片發(fā)展，和諧平安、服務(wù)全局”的基本態(tài)勢，按照產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)、規(guī)模做大、功能做優(yōu)、環(huán)境做美的要求，調(diào)整優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，完善城市功能和凸顯城市特色，提升城市品位和綜合競爭力，形成以中心城市為核

18、心、次中心城市為支撐、周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的海峽西岸省會(huì)中心城市群，發(fā)揮省會(huì)中心城市的重心作用，增強(qiáng)服務(wù)全省的帶頭示范效應(yīng)，推動(dòng)發(fā)展壯大閩東北一翼，成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要增長極，促進(jìn)與長江三角洲、珠江三角洲緊密對(duì)接，向內(nèi)陸腹地縱深推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)聯(lián)動(dòng)、共同發(fā)展。福州市牢牢把握中央支持海峽西岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展和海峽兩岸關(guān)系出現(xiàn)新變化的機(jī)遇，發(fā)揮省會(huì)中心城市在服務(wù)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展大局和祖國統(tǒng)一大業(yè)的領(lǐng)頭作用，以“五緣”促“六求”，拓展榕臺(tái)經(jīng)貿(mào)交流領(lǐng)域。福州市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá)億元，同比增長%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)億元，同比增長%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)億元，同比增長%。

19、人均可支配收入達(dá)20289元，同比增長%。萬達(dá)集團(tuán)抓住福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，再次進(jìn)軍福州市場，建設(shè)福州倉山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目福州倉山萬達(dá)廣場。福州倉山萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于福州市倉山區(qū)金山片區(qū)，占地面積64.4公頃，匯集大型購物中心、酒店式公寓、高檔寫字樓、SOHO辦公樓、時(shí)尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于一體，引入國內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值的最大化。2、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：福州倉山萬達(dá)廣場項(xiàng)目 項(xiàng)目地址：位于福州市倉山區(qū)金山片區(qū)，地處金山板塊主干道浦上大道與次干道金州路交匯處，和城市核心區(qū)一江之隔，屬于福州居住新區(qū)。 總用地面

20、積：萬平方米。 總建筑面積：萬平方米，其中地上建筑面積萬平方米，地下建筑面積萬平方米。 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中心，精裝SOHO寫字樓、甲級(jí)寫字樓、商務(wù)酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。 投資與收益概況該項(xiàng)目投資總額為萬元。該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、精裝SOHO寫字樓、酒店式公寓及其地下停車位用于銷售，剩余部分將采用租賃的方式經(jīng)營。經(jīng)測算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指 標(biāo) 值指 標(biāo) 值銷 售部 分指 標(biāo)投資利潤率%全部投資（稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%資本金凈利潤率%投資回收期 5年6個(gè)月全部投資（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元自有資金（稅后）財(cái)務(wù)凈

21、現(xiàn)值萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期6年11個(gè)月償 債指 標(biāo)年 份1234利息備付率償債備付率3、開發(fā)商概況大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于1988年，1992年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán)?？傎Y產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)目前持有收

22、租物業(yè)面積700萬平方米，是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。計(jì)劃到2023年開業(yè)80個(gè)萬達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。萬達(dá)院線是中國排名第一的院線，目標(biāo)到2023年建成70家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過600塊，占有全國30%的市場份額，到2023年超過1200塊銀幕，占據(jù)全國50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在

23、北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2023年將開業(yè)15家店。計(jì)劃到2023年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額120億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。大連萬達(dá)集團(tuán)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學(xué)、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)和大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司自成立以來，累計(jì)為公益事業(yè)捐資超過15億元人民幣，是中國民營企業(yè)中捐贈(zèng)款最多的企業(yè)，樹立了良好的企業(yè)公民形象。福州萬達(dá)廣場投資有限公司隸屬于大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，該公司成立于202

24、3年9月，2023年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的萬達(dá)城市綜合體。截至2023年底，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國21個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的32個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了37個(gè)萬達(dá)廣場，其中已開業(yè)13個(gè)萬達(dá)廣場，正在運(yùn)營7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店，公司計(jì)劃在2023年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營商，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)

25、軍企業(yè)。4、編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： 國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； 國家建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范； 福州市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃； 開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。 研究范圍本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論項(xiàng)目市場分析建設(shè)條件分析項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程設(shè)計(jì)公用工程環(huán)境保護(hù)節(jié)能與節(jié)水勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防項(xiàng)目招標(biāo)組織工程進(jìn)度安排投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)

26、上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項(xiàng)目市場分析1、宏觀環(huán)境分析福州市位于中國東南沿海、福建省東部，東經(jīng)1180812031、北緯25152629之間，與臺(tái)灣隔海相望。福州市為福建省省會(huì)，現(xiàn)轄鼓樓、臺(tái)江、倉山、晉安、馬尾五個(gè)市轄區(qū)，福清、長樂二個(gè)縣級(jí)市，閩侯、連江、閩清、羅源、永泰、平潭六個(gè)縣?？偯娣e萬平方公里，其中城區(qū)規(guī)劃面積1043平方公里，至2023年底建成區(qū)范圍面積平方公里。現(xiàn)有常住總?cè)丝?87萬人，其中市區(qū)人口271萬人。 福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá)億元，同比增長%

27、。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)億元，同比增長%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)億元，同比增長%。人均可支配收入達(dá)20289元，同比增長%。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，促進(jìn)了財(cái)政的增收。全市完成財(cái)政總收入（不含基金）億元，增長%，地方級(jí)財(cái)政收入億元，增長%，財(cái)政一般預(yù)算支出億元，增長%。省、市重點(diǎn)項(xiàng)目及重大項(xiàng)目高速增長。溫福、福廈高速鐵路已建成通車。福永高速公路、福泉高速公路福州段擴(kuò)建工程，火車南站建設(shè)工程，火車北站改擴(kuò)建工程，江陰鐵路支線、林浦大橋、螺洲大橋、烏龍江大橋改擴(kuò)建工程，羅源灣15萬噸級(jí)碼頭建設(shè)工程等項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，拉動(dòng)了投資的快速增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20289元，增長%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增

28、長10%；農(nóng)民人均純收入7669元，增長%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長%。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降%。2023年全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐月回升，總體上呈現(xiàn)出較為穩(wěn)健的增長勢頭，197項(xiàng)工業(yè)新增長點(diǎn)項(xiàng)目新增產(chǎn)值195億元，南北“兩翼”對(duì)工業(yè)增長貢獻(xiàn)率為%，戴姆勒汽車、德盛鎳合金等50項(xiàng)重大工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)。全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值億元，增長%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元，增長%；實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值億元，增長%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，增長%。在外需回暖、政策顯效、價(jià)格回升等因素影響下，外貿(mào)進(jìn)出口降幅從年初到年末呈收窄趨勢。全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總值億美元，下降%，其中出口總值億美元，下降%。從出口主體看，外資企

29、業(yè)出口達(dá)億美元，內(nèi)資企業(yè)出口達(dá)億美元，分別比上年下降%和%。從出口產(chǎn)品看，高新技術(shù)產(chǎn)品出口達(dá)億美元，機(jī)電產(chǎn)品出口達(dá)億美元，分別下降%和%。全市新批外商投資企業(yè)144項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)合同外資金額億美元，下降%；實(shí)際利用外資（按驗(yàn)資口徑）億美元，增長%。全市對(duì)臺(tái)貿(mào)易額達(dá)億美元，下降%，新批臺(tái)資項(xiàng)目27項(xiàng)。2023年末，福州全市常住總?cè)丝?87萬人，其中市區(qū)常住總?cè)丝?71萬人。全市戶籍總?cè)丝谌f人，其中市區(qū)戶籍總?cè)丝谌f人。在福州5個(gè)主要城區(qū)中，鼓樓區(qū)和倉山區(qū)為人口集中分布區(qū)域。從2023年至今，福州人均可支配收入均保持較高的增速，2023年，達(dá)到20289元，增幅為%。，居民的消費(fèi)潛力很大。近幾年，福州GD

30、P持續(xù)高速增長，2023年人均GDP接近4萬元，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展期；作為大陸對(duì)臺(tái)開放窗口城市，目前也已經(jīng)形成初步的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；由僑胞、當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主、企事業(yè)單位及周邊鄰近區(qū)域投資客等構(gòu)成的消費(fèi)群體，收入水平較高?？梢钥闯?，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，近年來經(jīng)濟(jì)總量增速明顯。2023年福州國民經(jīng)濟(jì)總值達(dá)到億，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年福州多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅超過20%，說明福州經(jīng)濟(jì)正步入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。福州經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好，給該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)提供了有利平臺(tái)。 福州市相關(guān)規(guī)劃1.2.1 福州市“十一五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)“十一五”期間，福州要立足科學(xué)發(fā)展，著力自主創(chuàng)新，完善體制機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)和諧，緊緊圍繞建

31、設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、做強(qiáng)做大省會(huì)中心城市，努力開創(chuàng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)的新局面。 奮斗目標(biāo)：圍繞比全省提前23年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的總體奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，取得全面建設(shè)小康社會(huì)的重要階段性進(jìn)展。主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，力爭地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值均比全省提前實(shí)現(xiàn)翻一番，年均經(jīng)濟(jì)增長速度比全省平均水平高12個(gè)百分點(diǎn)，2023年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2500億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)35000元以上。省會(huì)中心城市經(jīng)濟(jì)競爭力明顯增強(qiáng)，現(xiàn)代化綜合性基礎(chǔ)設(shè)施體系和更具活力開放型經(jīng)濟(jì)

32、新格局基本形成，綜合實(shí)力保持全省領(lǐng)先地位。社會(huì)發(fā)展方面，鞏固提高九年義務(wù)教育，基本普及高中階段教育，加強(qiáng)職業(yè)教育，建設(shè)教育強(qiáng)市；完善基于產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新體系，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，培育一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的知名品牌，提高區(qū)域核心競爭力，基本建成科技強(qiáng)市；就業(yè)總量持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)保障體系更加健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量明顯提高，環(huán)境、衛(wèi)生、文化等方面條件顯著改善；公共服務(wù)體系、公共安全體系和各種應(yīng)急措施體系進(jìn)一步完善，民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)成效顯著，社會(huì)治安秩序更加安定穩(wěn)定，基本形成“平安福州”。經(jīng)過努力，盡快把福州建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市。 預(yù)期目標(biāo)：根據(jù)

33、指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，確定含有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)事業(yè)、人民生活和可持續(xù)發(fā)展等四大類指標(biāo)的“十一五”發(fā)展預(yù)期目標(biāo)體系，具體指標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11%以上，單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全省平均水平；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為:42，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到35%以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到57%。財(cái)政收入增長保持高于GDP增長，財(cái)政總收入達(dá)400億元，地方財(cái)政收入達(dá)255億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額年均增長15%；全社會(huì)消費(fèi)品零售額年均增長12%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)控制在3%左右；出口總額年均增長12%；五年累計(jì)實(shí)際利用外資超過75億美元（可比口徑，驗(yàn)資口徑超過35億美元）。城市建成區(qū)綠化覆蓋率

34、40%；城市生活垃圾無害化處理率達(dá)98%以上，縣（市）城平均60%；城市污水處理率80%以上，縣（市）城平均50%。人口自然增長率控制在8以下；國民平均受教育年限達(dá)年；每千人口醫(yī)生人數(shù)人、病床數(shù)張，人均預(yù)期壽命76歲。五年累計(jì)新增就業(yè)人數(shù)70萬人，累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力萬人，登記失業(yè)率控制在%以內(nèi)；農(nóng)村居民新型合作醫(yī)療參保率80%以上；城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá)60萬人以上，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)達(dá)65萬人以上。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%；農(nóng)民人均純收入年均增長6%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)35%以下、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)40%以下。圍繞上述的奮斗目標(biāo)和預(yù)期目標(biāo)，在發(fā)展過程中，要樹立強(qiáng)烈的責(zé)

35、任意識(shí)，更加自覺地把福州發(fā)展與建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的大局有機(jī)對(duì)接融合，切實(shí)按照省委、省政府提出的“要發(fā)揮福州省會(huì)中心城市的重點(diǎn)作用，增強(qiáng)服務(wù)全省的帶頭示范效應(yīng)”，“要挑起海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)大梁，樹福建形象”的工作要求，扎實(shí)推進(jìn)建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，做大做強(qiáng)省會(huì)中心城市，力爭通過3年努力，在全省牢固樹立省會(huì)中心城市經(jīng)濟(jì)排頭兵地位；通過5年努力，凸顯海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)省會(huì)中心城市的個(gè)性、魅力和實(shí)力，城市綜合競爭力在全國省會(huì)城市中位次不斷提升，并進(jìn)入先進(jìn)行列。1.2.2 福州市城市總體規(guī)劃福州市以閩江為發(fā)展軸線，以中心城為依托，以海港、機(jī)場為導(dǎo)向，東擴(kuò)南進(jìn)，兩岸呼應(yīng)，依山傍海，以優(yōu)良綠色空間分隔，以快速便捷

36、交通相聯(lián)系的帶狀組團(tuán)城市，形成“一城”（中心城）“三組團(tuán)”（馬尾、長安、瑯岐）沿江發(fā)展的空間布局。福州市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點(diǎn)?？傮w目標(biāo)是將閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。東擴(kuò)主要開發(fā)閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶；南進(jìn)要全面開發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶；西南拓展至閩侯縣和荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等。福州將推進(jìn)城市“三山一水”向“七山二水”大福州轉(zhuǎn)變，即在原中心城和馬尾、長安、瑯岐三組團(tuán)的基礎(chǔ)上，增加甘蔗荊溪、大學(xué)城、峽南、長樂吳航、長樂濱海五組團(tuán)。一城：由中心城區(qū)（鼓晉臺(tái)南臺(tái)7島）和馬尾長安、大學(xué)城、甘蔗荊溪、峽南、瑯岐、長

37、樂吳航、長樂濱海等七組團(tuán)組成，主要發(fā)展服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)。兩翼：北翼經(jīng)濟(jì)區(qū)，由環(huán)羅源灣地區(qū)的主要城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)及羅源、連江縣城組成，建成為福州港的重要港區(qū)。南翼經(jīng)濟(jì)區(qū)，由福清?？诔穷^、漁溪江陰、龍?zhí)铩⒅行某菂^(qū)等5個(gè)組團(tuán)組成，建設(shè)成為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地。雙軸：沿海發(fā)展軸，北起羅源灣，到江陰港區(qū)，通過建設(shè)沿海大通道把功能區(qū)聯(lián)為一體，使之快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。沿江發(fā)展軸，以福州市中心城為起點(diǎn)，以閩江、烏龍江為依托，重點(diǎn)發(fā)展閩江南岸，與北岸形成南北岸相響應(yīng)、亮麗的沿江城市發(fā)展軸。福州市規(guī)劃遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用福州獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和歷

38、史人文景觀風(fēng)貌，構(gòu)筑“兩江潤城、碧山環(huán)城、水鏈織城、青峰綴城”的山水城市景觀。按照規(guī)劃，福州市軌道交通線網(wǎng)在主城區(qū)將形成“有環(huán)放射式”結(jié)構(gòu)。線網(wǎng)由7條軌道交通線路組成，全長約180公里，共設(shè)站134座，其中換乘站16座，中心城區(qū)線網(wǎng)密度達(dá)0.62公里/平方公里。結(jié)合福州實(shí)際情況，福州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃擬在近期至2023年間建設(shè)1號(hào)線和2號(hào)線，其中1號(hào)線長28.8公里，計(jì)劃2023年建成通車；2號(hào)線長26.5公里，計(jì)劃2023年前建成通車，形成城市快速軌道交通十字形構(gòu)架骨架網(wǎng)。37號(hào)線，2030年前完成建造。福州城市未來發(fā)展目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)繁榮的領(lǐng)軍城市，生活舒適的宜居城市，環(huán)境共融的山水城

39、市，人文和諧的文化名城。規(guī)劃遠(yuǎn)期到2023年，在此期間，預(yù)計(jì)2023年福州市域總共有800萬人，中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口為346萬人；至2023年，市域總?cè)丝跒?90萬人，中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口為400萬人。 福州市地產(chǎn)市場發(fā)展分析福州市2023年整體房地產(chǎn)市場依然籠罩在濃厚的觀望氣氛中，成交量較上年同期下滑40%左右。2023年年末央行連續(xù)降息、中央和地方政府也相應(yīng)出臺(tái)了一系列地產(chǎn)新政，以刺激市場需求，2023年年末到2023年初，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖的跡象。2023年，福州房地產(chǎn)投資額達(dá)億元，增幅為%，明顯上升，但投資額還低于2023年的歷史最高水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：2023年以來，除2023年和2

40、023年外，福州市房地產(chǎn)投資保持較高的增速，尤其是2023年和2023年，增速均超過了25%，但2023年的急速下降，一定程度上影響了這兩年的房地產(chǎn)整體供應(yīng)量。2023年，房地產(chǎn)投資有明顯的增長。2023年以來，福州土地市場成交量快速增加，土地成交金額快速攀升。2023年福州（市區(qū)）土地成交量為萬平方米，同比出現(xiàn)大幅上漲。2023年全年土地成交金額為億元，而2023年15月土地成交金額已達(dá)億元。2023年1月2023年5月近17個(gè)月來，福州市商品房一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2023年至今供求比為1:，單月供求比最高達(dá)到了1:。福州市商品房價(jià)格由2023年年初的7130元/平方米，上漲到2023年

41、5月的11667元/平方米，上漲60%。近期，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策來抑制房價(jià)上漲過快，北京、上海、深圳、杭州等地受新政調(diào)控影響較大，市場反映明顯，成交量急速下降。隨著一線城市房地產(chǎn)投資環(huán)境變差，房價(jià)上漲動(dòng)力不足，二線、三線城市將成為新一輪的投資重點(diǎn)區(qū)域。更多的開發(fā)商開始關(guān)注二線省會(huì)城市，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較為明顯的上漲。福州2023年土地放量成交，按照正常的開發(fā)周期，今年將有一批土地集中入市，供給量將有明顯提升，供不應(yīng)求的態(tài)勢將有所緩解。金山板塊位于倉山區(qū)域西南方向，是倉山區(qū)目前在售項(xiàng)目最多的板塊，也是福州市住宅開發(fā)核心區(qū)域。該區(qū)域經(jīng)歷4次開發(fā)熱潮，開發(fā)沿著市政配套設(shè)施的建設(shè)而行進(jìn)，主要路

42、段和公園附近集中了金山大部分的樓盤項(xiàng)目。2023年金山板塊僅成交3宗土地，其中以住宅為主，容積率在之間，預(yù)計(jì)產(chǎn)品形式將以小高層、高層為主。近17個(gè)月來金山板塊供應(yīng)104.2萬平方米，成交萬平方米，供求比1:，成交價(jià)格波動(dòng)式上漲，已進(jìn)入萬元時(shí)代，并持續(xù)高價(jià)位運(yùn)行。從土地后續(xù)供應(yīng)量來看，板塊內(nèi)未來還可入市體量為81.3萬平方米，并以住宅產(chǎn)品為主。金山板塊目前在售項(xiàng)目有限，價(jià)格多集中于80009000元/平方米，少量項(xiàng)目價(jià)格已破萬元大關(guān)。預(yù)計(jì)未來強(qiáng)大的潛在供應(yīng)入市后，會(huì)帶來板塊內(nèi)的又一次開發(fā)熱潮。1.3.1 福州市商品住宅市場2023年1月2023年5月，福州市住宅呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供求比為1:，

43、近17個(gè)月以來供求缺口達(dá)到了186萬平方米，成交價(jià)格持續(xù)攀升，由年初的6562元/平方米，上漲到了2023年4月的12057元/平方米，價(jià)格翻了一番。2023年5月價(jià)格降至10969元/平方米。其中，福州市住宅成交各戶型中，三室、四室最受歡迎。三室成交占44%，四室成交占31%。一室、二室累計(jì)成交僅占15%。成交面積段中，120150平方米面積段成為成交主力，占30%，其次為90120平方米面積段，占24%。成交總價(jià)段較為分散，沒有出現(xiàn)面積段和戶型中成交集中的情況。成交總價(jià)段量較大的為100萬以下段，占52%。從供求關(guān)系角度來看，銷售率最好的項(xiàng)目為融晟紅郡、金輝天鵝灣、泰禾紅樹林，累計(jì)銷售率均

44、在90%以上；中庚城銷售率在85%以上；融信大衛(wèi)城項(xiàng)目為2023年新開盤項(xiàng)目，銷售率僅為27%。從銷售速度看，融晟紅郡的銷售速度最快，每月平均銷售101套；其次為中庚城項(xiàng)目，月均銷售87套；再次為泰禾紅樹林項(xiàng)目，月均銷售53套；其余項(xiàng)目月均銷售速度均低于50套。從存量銷售周期來看，融晟紅郡、金輝天鵝灣項(xiàng)目消化時(shí)間較短，均不足1個(gè)月，詳見表2-1。表2-1項(xiàng)目名稱所在區(qū)域總建筑面積（）開盤時(shí)間供應(yīng)情況成交情況成交價(jià)格（元/）累計(jì)銷售率月均銷售速度（套）存量銷售周期（月）面積（）套數(shù)面積（）套數(shù)泰禾紅樹林倉山區(qū)532,4422006-5-30532,4422654518,6632569101239

45、6%53領(lǐng)江十棟倉山區(qū)400,0002009-10-02105,44476833,3022421068431%30金輝天鵝灣倉山區(qū)250,0002008-1-26133,5661397123,4201324945796%49融信大衛(wèi)城倉山區(qū)325,1322010-1-967,94544230,392215952427%29泰禾紅峪倉山區(qū)431,9142008-5-17117,62985994,700631872178%27華潤橡樹灣倉山區(qū)594,9952010-01-31/金輝楓尚倉山區(qū)134,3972007-03-17/中庚城倉山區(qū)472,3352008-4-19310,1142622272

46、,45222451107485%87融晟紅郡倉山區(qū)119,2342009-5-16119,2341120118,1881114/99%101福晟錢隆金山倉山區(qū)144,7162007-9-13144,7161567114,4551272856479%44從成交均價(jià)來看，最為集中的單價(jià)段為兩段，一段為70008000元/平方米，一段為90009600元/平方米。從成交套均總來看，多數(shù)競品總價(jià)在百萬左右，其中定位高端戶型面積較大的泰禾紅樹林、領(lǐng)江十棟兩個(gè)項(xiàng)目總價(jià)較其他項(xiàng)目明顯偏高。詳見表2-2。表2-2項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平方米）套均總價(jià)（萬元）泰禾紅樹林9544130領(lǐng)江十棟9423130泰禾紅

47、峪9246102融信大衛(wèi)城8698124中庚城7940107福晟錢隆金山775270融晟紅郡746785金輝天鵝灣681771華潤橡樹灣/福州萬達(dá)廣場項(xiàng)目將立足于福州市區(qū)本地客群，并直接面向福清、長樂、平潭、閩侯、連江等周邊區(qū)縣，主要購買人群以剛性置業(yè)人群為主。首先為福州市區(qū)以及福清、平潭、閩侯等周邊區(qū)縣的公務(wù)員、政府企事業(yè)單位工作人員、個(gè)體工商戶和市區(qū)擠壓人群，提供面積為7090平方米，總價(jià)在5080萬元/套的住宅，滿足他們首次置業(yè)或二次置業(yè)、希望有獨(dú)立居住環(huán)境的愿望。其次是為經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、僑胞、部分小私營企業(yè)主等投資者，提供居住舒適、交

48、通便利、生活配套設(shè)施齊全的投資性住宅。1.3.2 福州市商業(yè)用房市場福州商業(yè)格局是以八一七路黃金商業(yè)中軸線向外，城市商業(yè)發(fā)展為由點(diǎn)到線向面擴(kuò)散。福州商業(yè)原點(diǎn)：三坊七巷，具有悠久的歷史，目前處于整體改造狀態(tài)；福州黃金商業(yè)走廊：以八一七路和東街口為核心，津泰路、元帥路、省府路為擴(kuò)展區(qū)，在福州人心里占據(jù)不可動(dòng)搖的地位；福州商業(yè)擴(kuò)散面：90年代初向五一廣場商圈擴(kuò)散，90年代末向臺(tái)江商圈擴(kuò)散，到2023年向萬寶商圈、城東商圈擴(kuò)散。福州城市級(jí)商圈以東街口、臺(tái)江、萬寶三大商圈為主，其地位在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)不會(huì)受到撼動(dòng)。東街口商圈商業(yè)規(guī)模為60萬平方米左右，人流量為68萬人/日，主營百貨店和專賣店。商圈內(nèi)有代

49、表福州歷史文化印記的三坊七巷，因此具有著其他商圈無法比擬的天時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢。東街口在歷史上一直是福州的商業(yè)中心，這使東街口商圈聚集了足夠的人氣，形成了良好的商業(yè)氛圍。聚集了眾多中高端百貨商場和品牌旗艦店、形象店。臺(tái)江商圈商業(yè)規(guī)模為100萬平方米左右，人流量為5萬人/日，主要以批發(fā)零售業(yè)為主。該商圈主要為步行商業(yè)帶，是福州商品批發(fā)的主要集散地，其中以中亭街最為代表性，主要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。服裝以批發(fā)為主，零售為輔，主要是經(jīng)營中低檔服飾。萬寶商圈商業(yè)規(guī)模為40萬平方米左右，人流量為6萬人/日，主要業(yè)態(tài)為Shoppingmall，以店中店為主。福州唯一一個(gè)雙Shoppingm

50、all模式，其商業(yè)綜合體的優(yōu)勢日益凸顯，豐富的業(yè)態(tài)滿足了市民購物、休閑、娛樂、飲食等多方面的消費(fèi)需求，成為一個(gè)日均人流量達(dá)5萬人的繁榮商圈。核心商圈租金水平整體較高，東街口商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00元/月；而臺(tái)江商圈臨主街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00400元/月；萬寶商圈臨主街首層商鋪?zhàn)饨?00500元/月；臨主街首層商鋪售價(jià)在5000080000元/，臨次街首層商鋪售價(jià)3000040000元/，整體投資回報(bào)率在6%左右。詳見表2-3。表2-3類別劃分位置商圈內(nèi)店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格（元/月）商圈內(nèi)店鋪銷售價(jià)格（元/）產(chǎn)品形式業(yè)態(tài)組成東街口商圈八一七路沿線臨街300400臨街600007500050100專賣店東

51、街楊橋東路臨街600800臨街50000900004612百貨+專賣店冠亞廣場地下內(nèi)鋪60150臨街350500臨街6000070000494.5米專賣店津泰路臨街6008005-7412米服裝服飾、鞋類專賣店省府路臨街200300412米服裝服飾專賣店元帥路臨街300400412米服裝服飾專賣店臺(tái)江商圈中亭街內(nèi)鋪60130臨街300500臨街500007500046-8米服裝服飾、鞋類、皮具專賣店臺(tái)江步行街臨街200450臨街35000600004-610-12米服裝服飾、鞋類專賣店瀛洲路臨街20030040-50特色美食、服裝服飾批發(fā)達(dá)江路臨街1803004-612-14米五金、建材、家具

52、家居用品萬寶商圈寶龍城市廣場首層臨街300500二層100200首層臨街5000080000二層20000300006-910-20米服裝服飾、兒童用品、餐飲萬象城首層臨街3205006-810-20米化妝品、服裝服飾工業(yè)路沿線臨街100200臨街25000420004-6412-14米便利店次級(jí)商圈租金水平受商業(yè)氛圍成熟度、是否臨主街、周邊居民人口數(shù)量等因素影響租售價(jià)格差異較大，火車站商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00元/月；城東商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?60元/月；倉山區(qū)學(xué)生街商圈臨街商鋪?zhàn)饨?00400元/月；而金山榕城廣場臨街商鋪?zhàn)饨鹬挥?080元/月之間，整體投資回報(bào)率4%左右。詳見表2-4。表

53、2-4類別劃分位置商圈內(nèi)店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格（元/月）商圈內(nèi)店鋪銷售價(jià)格（元/）產(chǎn)品形式業(yè)態(tài)組成火車站商圈火車站臨街2001020小型快餐、低檔次服裝服飾汽車站臨街2001020小型快餐、低檔次服裝服飾城東商圈福新路沿線臨街1302504050茶葉、服裝服飾、家居用品福馬路沿線臨街100200臨主街底商260004000041214便利店、美容美發(fā)、家居用品倉山商圈學(xué)生街底商外街200400內(nèi)街80160臨主街首層4000050000內(nèi)街首層20000300002050服裝服飾、餐飲金山社區(qū)底商臨街3570臨主街20000左右不臨主街8000150003050各種生活配套商業(yè)設(shè)施榕城廣場臨街5080臨

54、主街1000015000左右741015米兒童用品、餐飲、服裝服飾近17個(gè)月，福州市銷售型商業(yè)整體呈現(xiàn)供給略大于成交的情況，供求比維持在1：。從2023年1月2023年5月，17個(gè)月以來，供給為46.6萬平方米，成交為萬平方米。成交均價(jià)震蕩走低，2023年5月均價(jià)為17564元/平方米，月度均價(jià)最高出現(xiàn)在2月，最高突破了32000元/平方米?？傮w來看，銷售型商業(yè)成交均價(jià)月度波動(dòng)較大。銷售型商業(yè)月度價(jià)格受大單成交影響較大。目前市場主流商鋪面積區(qū)間為4060平方米、6080平方米、40平方米以下三個(gè)面積段，其銷售率在30%左右；從市場供應(yīng)和成交情況來看，4060平方米面積段供應(yīng)量和成交量最大，供應(yīng)

55、面積約為7.9萬平方米，成交量2.2萬平方米，面積銷售率在28%；市場銷售率最高的商鋪面積段為150180平方米之間，銷售率59%，但由于供應(yīng)和成交量較少，因此不代表市場主流現(xiàn)狀。近年福州商業(yè)市場呈現(xiàn)供大于求走勢，在售商業(yè)項(xiàng)目較多，成交均價(jià)走勢震蕩起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影響，差異明顯；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，多以小面積商鋪形式為主，缺乏整體商業(yè)規(guī)劃，購買客戶以投資為主要目的，客戶來源主要是福州本地人群。金山板塊內(nèi)在售商鋪物業(yè)較少，銷售的商業(yè)物業(yè)多為簡單的裙樓商鋪或是住宅底商，形式單一，缺乏活力，主題型、復(fù)合化大型集中商業(yè)項(xiàng)目較少，難以讓消費(fèi)者長時(shí)間停留，不利于增強(qiáng)商業(yè)氛圍。2023年6月金山

56、板塊新掛牌居住、商服類土地占地面積約為7萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積27.9萬平方米。該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，由于入住人氣不足，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低，商業(yè)氛圍短時(shí)間內(nèi)很難形成，難以支撐商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的提升；在售商鋪產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，都以小面積底商為主，成交均價(jià)集中在20000元/平方米左右。雖然處于金山板塊“門戶位置”，但由于商鋪產(chǎn)品不直接臨主街，商業(yè)缺乏展示面，影響商鋪價(jià)格提升。結(jié)合板塊內(nèi)商鋪市場銷售價(jià)格、租金水平、業(yè)態(tài)經(jīng)營情況等多方位因素，該項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品將以相對(duì)低的單價(jià)出售，以控制總價(jià)，提高回款速度。1.3.3 福州市寫字樓市場福州市目前處于快速發(fā)展階段，寫字樓發(fā)展水平趨于高端市場。五四路五一路沿線及周

57、邊的大量寫字樓等配套為福州的真正形成商務(wù)配套奠定了良好的基礎(chǔ)，總部經(jīng)濟(jì)中心的建設(shè)日漸雛形。福州中高端寫字樓聚集區(qū)劍指五四路與五一路交會(huì)之東西兩側(cè)。五四路由于早期開發(fā)規(guī)劃不清，東西兩側(cè)腹地不足，大量的酒店式公寓消耗了區(qū)域的土地供應(yīng)，迫于福州市主推的“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展需要，五四路的商業(yè)中心正漸漸向東西南三個(gè)方向輻射。福州目前寫字樓市場租賃價(jià)格平均在3050元/月，個(gè)別項(xiàng)目因地段、商務(wù)氛圍濃厚的優(yōu)勢能達(dá)到120元/月，整體投資回報(bào)率在5%7%左右。從2023年1月2023年5月，福州市銷售型寫字樓供給成交量月度分布極不均衡。銷售型寫字樓累計(jì)供給8.3萬平方米，成交4.6萬平方米，供大于求。其中5月份銷

58、售型寫字樓供應(yīng)明顯增多，成交均價(jià)震蕩走高，銷售型寫字樓均價(jià)達(dá)到了18000元/平方米，為近年以來新高。目前市場暢銷商鋪面積段為50平方米以下、50100平方米小面積段和300平方米以上較大面積段，這些面積段銷售率均實(shí)現(xiàn)100%銷售，而100150平方米面積段則供應(yīng)6套，銷售1套，銷售率僅為17%。不同規(guī)模類型的企業(yè)對(duì)寫字樓也有不同的要求，詳見表2-5。表2-5超大型企業(yè)大中型企業(yè)中小型企業(yè)區(qū)域要求一般選擇地標(biāo)性的標(biāo)志性建筑，以凸顯身份。(目前該類企業(yè)主要集中于中央商務(wù)區(qū)寫字樓中）核心商務(wù)區(qū)，依靠核心商務(wù)區(qū)整體氛圍提升自身公司形象。(目前主要集中于泛CBD以及部分核心商業(yè)區(qū))因?yàn)樽陨韺?shí)力弱，通常

59、有行業(yè)或其他因素的扎堆效應(yīng)和跟隨效應(yīng)。(由于福州市區(qū)交通等各項(xiàng)目配套主要集中，目前該類企業(yè)主要集中在市區(qū)各寫字樓或者商住樓中)基本要求對(duì)寫字樓的樓宇形象比較重視；對(duì)硬件設(shè)備要求較高、趨向現(xiàn)代化辦公，智能化辦公以及信息化辦公的要求比較高，另外要求提供固定停車位；對(duì)交通、辦公整體環(huán)境、物業(yè)管理等要求嚴(yán)格。對(duì)交通、配套便利性要求較高，品質(zhì)、形象、物業(yè)管理等各方面的綜合素質(zhì)要求降低，另外對(duì)辦公環(huán)境安全性要求重視度較高；智能化以及信息化方面要求相比而言，沒有國際企業(yè)要求那樣高，但這種要求也是一種趨勢。根據(jù)各個(gè)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)寫字樓的檔次和硬件條件有不同的要求；有些行業(yè)對(duì)寫字樓的形象和檔次有要求，有些關(guān)

60、注租金以及物業(yè)管理費(fèi)用；對(duì)寫字樓的物業(yè)管理要求有高有低，根據(jù)行業(yè)不同而有差別。購買決策因素有聚集效應(yīng)，愿意選擇外資企業(yè)租賃或購買客戶較多的寫字樓；同時(shí)也受到外交政策或國際貿(mào)易環(huán)境等政治因素的影響，以租賃形式為主。產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，業(yè)務(wù)拓展已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性發(fā)展。位置、面積、硬件配套是影響購買的主要因素。價(jià)格是其選擇寫字樓十分重要的因素，甚至有時(shí)是決定性的因素；企業(yè)老總個(gè)人的意志和喜好決定購買決策；十分注重辦公的運(yùn)營成本，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、停車場等費(fèi)用比較敏感。面積要求購買或租賃面積通常較大。購買或租賃面積通常較大（一般是1000平方米以上）。通常對(duì)這些寫字樓的購買面積不大，一般選擇40100平方米左右的面積