房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得課件

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 本章要點：隨著土地費用在房地產(chǎn)項目投資中比例的增大，合法、科學、經(jīng)濟地取得土地使用權，是房地產(chǎn)開發(fā)商必須正視的問題。本章介紹了土地所有權和土地使用權、土地用途管制、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃、開發(fā)用地的涵義、開發(fā)用地的類型、土地收購儲備、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式、開發(fā)建設中的農(nóng)地征收、開發(fā)建設中的城市房屋拆遷等內容。本章的重點是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得概述 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式 開發(fā)建設中的農(nóng)地征收 開發(fā)建設中的城市房屋拆遷 3.1 概述 土地所有權和土地使用權 土地用途管制 土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃開發(fā)用地的

2、涵義 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 土地收購儲備 土地所有制 土地所有制是在一定的社會條件下，擁有土地的經(jīng)濟形式，是土地制度的核心和基礎，其法律的體現(xiàn)形式是土地所有權。 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 土地所有權 土地所有權是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護的、排他性的專有權利。土地所有權的法律形式指國家發(fā)給、認可的保護土地所有制的法律文件，如契約、土地所有權證書等，通過這些法律文件，土地所有權得以明晰、確定，并受到保護。土地所有權的權能構成有土地的占有權、使用權、收益權

3、和處分權。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。 土地使用權 我國的國有土地使用權，不僅僅是指使用人對土地的利用和運用的權利，土地使用權的權能構成有土地的占有、使用、收益和部分處分四項權能。 土地使用權是一種他物權和用益物權。對于出讓方式取得的土地使用權，具有派生性、從屬性、有償性、有期限性、可轉讓性等基本特征。 土地用途管制 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指

4、直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。開發(fā)用地的涵義 開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 按照土地區(qū)位劃分 按照土地利用的性質和功能劃分 按照開發(fā)用地的來源分類 按照對開發(fā)

5、用地人為投入的形式及程度的不同劃分 按照土地區(qū)位劃分 城市土地區(qū)位是指城市中不同地段上的土地，長期受自然、經(jīng)濟、社會、文化等因素的影響而形成的特殊地域、地段環(huán)境。 大、中城市一般根據(jù)城市土地區(qū)位確定土地等級。 按照土地利用的性質和功能劃分 在我國，城市土地利用按城市中土地使用的主要性質劃分為以下類型：居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地（一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質的用地）、水域和其他用地、保留地（是指城市中留待未來開發(fā)建設的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地）。在實際工作中，與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關的用地類型為：居住用地，

6、工業(yè)用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，辦公用地，綜合用地。 按照開發(fā)用地的來源分類 按照開發(fā)用地的來源不同，開發(fā)用地可分為存量國有土地和增量國有土地。存量國有土地是指城市規(guī)劃區(qū)內原有的國有土地。增量國有土地是指城市規(guī)劃區(qū)內被政府征收或征用的原集體所有制土地。 按照對開發(fā)用地人為投入的形式及程度的不同劃分 按照對開發(fā)用地人為投入的形式及程度的不同，開發(fā)用地可分為：生地、毛地和熟地。3.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式 土地使用權劃撥 土地使用權出讓 土地使用權轉讓 土地使用權劃撥 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付

7、給土地使用者使用的行為。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟適用住房用地可通過土地使用權劃撥方式取得。目前各城市一般采用“生地”劃撥方式。土地使用權出讓的涵義 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權出讓年限 應在土地使用權出讓合同中明確土地使用權出讓年限，但不能超過國家規(guī)定的最高年限。 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商

8、業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合或者其他用地五十年。 土地使用權出讓方式 協(xié)議出讓國有土地使用權 招標出讓國有土地使用權 拍賣出讓國有土地使用權 掛牌出讓國有土地使用權 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。經(jīng)營性用地以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 掛牌出讓國有土地使用權的涵義 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛

9、牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌公告的主要內容內容 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； 競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； 索取掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 掛牌時間、地點、掛牌期限、競價方式等； 確定競得人的標準和方法； 競買保證金； 其他需要公告的事項。 掛牌程序 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫報價單報價； 出讓人確認該報價

10、后，更新顯示掛牌價格； 出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 掛牌期限的要求 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 確定競得人的標準和方法 在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； 在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 南京市國有土地使用權掛牌出讓

11、公告 發(fā)布日期：2003-8-15 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部第11號令）及江蘇省國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓辦法（省政府第11號令）等法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)市政府批準，南京市國土資源局對下列地塊國有土地使用權進行公開掛牌出讓。現(xiàn)就有關掛牌出讓事項公告如下： 一、掛牌出讓地塊的基本情況1、地塊編號：NO.2003G33地塊土地坐落：南京市下關區(qū)中央北路141號；用地面積：用地總面積8947.1平方米，其中代征城市道路用地面積1721.5平方米，實際出讓面積7225.6平方米;規(guī)劃用地性質：二類居住用地；建筑容積率： 1.2；建筑覆蓋率：20%；綠

12、地率： 30%；建筑高度：35米。 2、地塊編號：NO.2003G34地塊土地坐落：南京市建鄴區(qū)茶亭東街124號；用地面積：用地總面積11074.9平方米，實際出讓面積11074.9平方米;規(guī)劃用地性質：居住用地；容積率：1.5;覆蓋率：25%;綠地率：40%;建筑高度：50米。 3、地塊編號：NO.2003G35地塊土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)；用地面積：用地總面積64890.7平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積10226.5平方米，實際出讓面積54664.2平方米;規(guī)劃用地性質：二類居住用地；容積率：1.0;建筑密度：24%;建筑高度:18米以下;綠地率：35%;住宅間距不少

13、于1:1.35規(guī)劃設計應按小區(qū)級規(guī)模統(tǒng)一安排社區(qū)中心、物業(yè)管理、配電、公廁、垃圾站、煤氣調壓站等公共服務配套設施。 4、地塊編號：NO.2003G36地塊土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)；用地面積：用地總面積11911.2平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積3897.4平方米，實際出讓面積8016.5平方米;規(guī)劃用地性質：商業(yè)用地；容積率：2.0;建筑密度：60%;建筑高度:24米以下。 二、供地方式及土地使用權出讓年限 供地方式:拆成自然平整，外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為準。 土地使用權出讓年限：居住份額用地70年,商業(yè)份額用地40年，辦公份額用地40年,其它份額用地按法

14、定最高出讓年限。 三、掛牌出讓底價、加價幅度及競買保證金 四、中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買?？梢元毩⒏傎I，也可以聯(lián)合競買。在競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 五、有意競買者請于2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市場管理辦公室辦理報名手續(xù)（截止時間以現(xiàn)場公證部門確認的時間為準），并按規(guī)定交付競買保證金。有關掛牌出讓文件可于2003年8月22日起到南京市國土資源局一樓大廳2號窗口按規(guī)定申領。 六、接受競買報價時間（工作日）：起始時間：2003年9月5日上午8：30；截止時間：2

15、003年9月19日下午2：30（以現(xiàn)場公證部門確認的時間為準）。競買人報價必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的國有土地使用權掛牌出讓競買報價書，進行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上（含截止時最后有效報價者）的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現(xiàn)場書面競價，出價最高者為競得人。 七、競買人競得后，憑國有土地使用權掛牌出讓成交確認書、國有土地使用權出讓合同辦理項目審批等有關手續(xù)。南京市國有土地使用權掛牌出讓成交信息 發(fā)布日期：2003-9-191、NO.2003G33地塊 土地坐落：南京市下關區(qū)中央北路141號； 實際出讓面積：72

16、25.6平方米；競得單位：南京樂居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；成交價款：2050（萬元）,底價1450萬元；競拍輪次：8輪2、NO.2003G34地塊土地坐落：南京市建鄴區(qū)茶亭東街124號； 實際出讓面積：11074.9平方米；競得單位：南京市龍昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；成交價款：6500（萬元），底價3000萬元；競拍輪次：20輪 3、NO.2003G35地塊土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)； 實際出讓面積：54664.2平方米;競得單位：江蘇省星漢置業(yè)有限公司；成交價款：11500（萬元），底價6600萬元；競拍輪次：14輪 4、NO.2003G36地塊土地坐落：南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)；

17、實際出讓面積：8016.5平方米;競得單位：南京大成企業(yè)發(fā)展有限公司；成交價款：4600（萬元），底價2500萬元；競拍輪次：35輪 居住用地是指在城市中包括住宅及相當于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務設施、道路和綠地等設施的建設用地。按市政公用設施齊全程度和環(huán)境質量等 , 居住用地可進一步分為一類居住用地、二類居住用地、三類居住用地和四類居住用地。一類居住用地是指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。三類居住用地是指市政公用設施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般、或住宅與工業(yè)等用地有混合交叉的

18、用地。四類居住用地是指以簡陋住宅為主的用地。 3.3 開發(fā)建設中的農(nóng)地征收 農(nóng)地征收的涵義 農(nóng)地征收的特點 農(nóng)用地轉用審批手續(xù) 基本農(nóng)田的內涵 農(nóng)地征收審批權限 耕地保護與耕地開墾費 征地補償標準 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國有土地使用權的途徑 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國有土地使用權費用的構成 農(nóng)地征收的涵義 農(nóng)地征收是指為了滿足公共公益事業(yè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃建設需要，政府依靠國家權力強制轉移農(nóng)村集體土地所有權并對原權利人給予合理經(jīng)濟補償?shù)囊环N行政行為。 農(nóng)地征收的特點 有一定的強制性，農(nóng)地征收是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要。 要妥善安置被征地單位及人員的生產(chǎn)和生活，用地單位須向被

19、征地單位給予合理經(jīng)濟補償。 被征收后的土地所有權發(fā)生了轉移，即由集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋亍?基本農(nóng)田的內涵 國家實行基本農(nóng)田保護制度。 下列耕地應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴格管理。經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內的耕地； 經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內的耕地； 蔬菜生產(chǎn)基地； 農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田； 國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。 各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內耕地的百分之八十以上。 農(nóng)地征收審批權限 征收下列土地的，由國務院批準： 基本農(nóng)田；基本

20、農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； 其他土地超過七十公頃的。 征收上述規(guī)定以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。 耕地保護與耕地開墾費 國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。例如：根據(jù)蘇財綜200133號、蘇財預200295號文規(guī)定，江蘇省的耕地開墾費的標準為9元/平方米，占用基本農(nóng)田的提高40%。 征地補償標準 征收土地的

21、，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的

22、附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得增量國有土地使用權的途徑 通過劃撥方式取得生地土地使用權 通過出讓方式取得熟地土地使用權 通過出讓方式取得生地土地使用權 通過劃撥方式取得生地土地使用權費用的構成 主要是農(nóng)地征收稅費，由下列稅費構成： 土地補償費； 青苗補償費； 地上附著物補償費（包括農(nóng)田基礎設施、樹木、遷墳等）； 安置補助費； 房屋拆遷安置補助費（此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補助費）； 耕地占用稅； 耕地開墾費； 新菜地開發(fā)建設基金（指征收城市郊區(qū)的菜地）； 征地管理費（為征地費總額的1.4

23、%2%）。 通過出讓方式取得熟地土地使用權費用的構成 通過出讓方式取得熟地土地使用權，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的主要是熟地土地使用權出讓金。 通過出讓方式取得生地土地使用權費用的構成 生地土地使用權出讓金 農(nóng)地征收稅費 土地補償費； 青苗補償費； 地上附著物補償費； 安置補助費； 房屋拆遷安置補助費； 耕地占用稅； 耕地開墾費； 新菜地開發(fā)建設基金（指征收城市郊區(qū)的菜地）； 征地管理費（為征地費總額的1.4%2%）。 3.4 開發(fā)建設中的城市房屋拆遷 城市房屋拆遷的涵義 城市房屋拆遷的工作程序 城市房屋拆遷補償與安置 拆遷中的補助和損失補償 特殊情況下的拆遷補償、安置 城市房屋拆遷中的證據(jù)保全 拆遷

24、糾紛的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存量國有土地使用權費用的構成 城市房屋拆遷的涵義 城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對使用人的利益還要依法予以保護。城市房屋拆遷的工作程序 拆遷前期工作 申請核發(fā)房屋拆遷許可證 房屋拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證，獲得此證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。 組織實施拆遷 拆遷補償協(xié)議 拆遷人與被拆遷人

25、應當依照城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷補償?shù)姆绞?貨幣補償 貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 房屋產(chǎn)權調換 房屋產(chǎn)權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行產(chǎn)權調換，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。 拆遷補償方式的選擇 除下列兩種特殊情況外，拆遷補償可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權調