關注老舊小區(qū)改造對建材行業(yè)的影 響

1、 目錄 HYPERLINK l _TOC_250004 被提高到國家高度的老舊小區(qū)改造3 HYPERLINK l _TOC_250003 老舊小區(qū)改造拉動建材需求測算4 HYPERLINK l _TOC_250002 老舊小區(qū)改造之外，關注舊城改造與居民重裝修的長期需求拉動7 HYPERLINK l _TOC_250001 關注受益改造與重裝需求帶動的相關行業(yè)龍頭9 HYPERLINK l _TOC_250000 附錄10圖表目錄圖 1：安陽市殷都區(qū)隆昌社區(qū)改造前3圖 2：安陽市殷都區(qū)隆昌社區(qū)改造后3圖 3：宜昌市嘉明花園改造前3圖 4：宜昌市嘉明花園改造后3圖 5：建筑外墻面積估算方法6圖

2、6：長春舊城改造后的新建道路7圖 7：長春舊城改造中對公用管網(wǎng)進行改造7圖 8：美國新建住房銷售占比整體呈下降趨勢（千戶）8圖 9：美國建筑涂料行業(yè)中，重涂占比較高8圖 10：美國石膏板需求中，維修改造占比逐步提升8圖 11：我國房屋新開工面積、商品房銷售面積仍在歷史高位（萬平方米）8圖 12：部分城市二手房交易占比情況，占比總體呈上升趨勢8圖 13：美國部分建材當年需求與歷史峰值比值，建筑涂料需求最穩(wěn)定9圖 14：三棵樹城市煥新解決方案9圖 15：全國建筑滲漏率居高不下9圖 16：東方雨虹建筑修繕業(yè)務服務內容9圖 17：三棵樹外墻乳膠漆每平米墻面涂刷一遍約耗用 0.1kg 產(chǎn)品10圖 18：

3、乳膠漆涂刷耗用材料：膩子粉+1 遍底漆+2 遍面漆10圖 19：三棵樹各類產(chǎn)品出廠價情況（元/kg）10表 1：部分省級老舊小區(qū)改造相關政策4表 2：老舊小區(qū)改造主要內容及對建材的應用場景5表 3：部分地區(qū)老舊小區(qū)改造案例5表 4：全國老舊小區(qū)改造拉動部分建材需求測算6表 5：涂刷一平米墻面時建筑涂料相關材料成本測算10被提高到國家高度的老舊小區(qū)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)泛指建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。在住建部、發(fā)改委、財政部印發(fā)關于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知中明確指出，老舊小區(qū)應為城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成于 2000 年以前，公共設 施落后影響

4、居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。由于我國 1998 年才宣布住房商品化改革，建成于 2000 年以前的小區(qū)大部分都是原來的單位住宅等，由單位負責物業(yè)管理和維修。隨著住宅商品化改革推進，這些小區(qū)住宅被大量出售，原有的單位維護與物業(yè)管理撤離，大量小區(qū)陷入缺乏管理狀態(tài)。在建造時期本身就缺乏現(xiàn)代化的公共設施投入在后繼缺乏投入的情況下變得更加破敗，“四老一差”（街巷老、院子老、房子老、設施老、生活環(huán)境差）問題凸顯，嚴重影響了小區(qū)居民的生活體驗與質量。圖 1：安陽市殷都區(qū)隆昌社區(qū)改造前圖 2：安陽市殷都區(qū)隆昌社區(qū)改造后資料來源：安陽市殷都區(qū)清風街道辦事處微信公眾號, 資料來源：安陽市殷都區(qū)清風街

5、道辦事處微信公眾號, 圖 3：宜昌市嘉明花園改造前圖 4：宜昌市嘉明花園改造后資料來源：搜狐焦點, 資料來源：搜狐焦點, 隨著老舊小區(qū)的改造的重要性愈發(fā)凸顯，全國各地的老舊小區(qū)改造工作陸續(xù)啟動。2017-2018 年，住建部開啟老舊小區(qū)改造試點，各個省份紛紛出臺政策跟進。2017 年底，住建部在廈門、廣州等 15 個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。進入 2018 年，各個地區(qū)密集推出老舊小區(qū)改造計劃與方案，例如河北印發(fā)河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020 年）、上海印發(fā)上海市住宅小區(qū)建設“美麗家園”三年行動計劃(2018-2020 年)等。進入 2019 年，老舊小區(qū)改造上升到國

6、家高度，推進步伐加速。2019 年 3 月 5 日，李克強總理在今年政府工作報告中對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署。2019 年 4 月15 日，住房和城鄉(xiāng)建設部會同發(fā)改委、財政部，印發(fā)了關于做好 2019 年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知。2019 年 6 月 19 日，李克強總理主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。2019 年 7 月 1 日，國務院新聞辦舉行政策例行吹風會， 住建部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況。隨著老舊小區(qū)改造被上升到國家高度，未來推進步伐有望進一步加速。表 1：部分省級老舊小區(qū)改造相關政策時間地區(qū)相關政策2017.3天津中心城區(qū)老舊小區(qū)及遠年住房改

7、造工作方案2017.7山東山東省老舊住宅小區(qū)整治改造導則（試行）2018.2上海上海市住宅小區(qū)建設“美麗家園”三年行動計劃（2018-2020）2018.2湖南城市老舊小區(qū)提質改造三年行動方案(2018-2020)2018.3北京老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020 年)2018.5河南河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于開展老舊小區(qū)改造摸底調查及試點工作的通知2018.6黑龍江關于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導意見2018.9河北河北省老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020 年）2018.9遼寧關于省內各市老舊居民小區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃改造的建議2018.11廣東廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推

8、進“三舊”改造工作實施意見的通知2019.3青海青海省老舊住宅小區(qū)綜合整治工作實施意見2019.4安徽安徽省城市老舊小區(qū)整治實施辦法2019.4江西江西省城市功能與品質提升三年行動 2019 年工作方案2019.6吉林吉林省城市老舊小區(qū)整治提升實施方案資料來源：各部門官網(wǎng)， 老舊小區(qū)改造拉動建材需求測算本輪老舊小區(qū)改造規(guī)模較大，有望快速轉化為消費能力。根據(jù)住建部統(tǒng)計，截止 2019年 5 月底各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 17 萬個，涉及居民上億人。另據(jù)國務院參事仇保興今年 3 月介紹，據(jù)初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達 4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約 8000

9、 億元以上1?？紤]到老舊小區(qū)改造項目投資周期很短、邊際效益明顯、資金周轉很快、能迅速轉化為消費能力，有望對相關行業(yè)的需求在短期形成拉動。參考 2018 年 9 月河北省住建廳發(fā)布的河北省老舊小區(qū)改造技術導則，老舊小區(qū)改造主要包括安全問題改造、居住功能提升及環(huán)境整治等三個方面內容。其中對建材的應用主要包括在市政設施維護、房屋修繕、小區(qū)風貌整治等方面，使用到的主要建材包括防水材料、涂料、保溫材料、水泥、玻璃、建筑五金等。1 資料來源：21 世紀經(jīng)濟報道，新聞標題國常會部署城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造：事關上億居民，既可穩(wěn)投資又能促消費表 2：老舊小區(qū)改造主要內容及對建材的應用場景大類小類具體細分對應建材產(chǎn)品消

10、防設施市政設施給水管網(wǎng)管材 二次供水設施管材安全問題改 電力設施管材造 照明設施 道路設施水泥建筑加固水泥老舊電梯安防設施房屋修繕屋面修繕防水材料立面整治涂料，防水材料 樓道整修涂料，玻璃，五金 節(jié)能改造保溫材料完善單元防盜門五金居住功能提 排水管網(wǎng)管材，玻纖復合材料（井蓋等）升 停車位水泥 管理服務用房標識系統(tǒng)公共設施 體育健身設施 適老設施信報箱環(huán)境整治小區(qū)風貌涂料，玻璃小區(qū)綠化水泥 整治私搭亂建 整治架空管線管材 完善環(huán)衛(wèi)設施資料來源：河北省老舊小區(qū)改造技術導則， 結合已有的老舊小區(qū)改造案例和公開渠道掌握的當前老舊小區(qū)存量情況，我們對老舊小區(qū)改造對部分建材品類的需求拉動進行粗略匡算：方法

11、一：按照小區(qū)數(shù)量測算考慮到不同小區(qū)的規(guī)模、人口等情況存在較大差異，因此選擇了較多數(shù)量的樣本作為參考。參照過去幾年部分老舊小區(qū)改造案例，我們大致測算單個小區(qū)在建筑修繕、墻面粉刷、道路改造、管道改造等子工程中對部分建材的用量情況，并線性外推全部到待改造的 17 萬小區(qū)。初步估算 17 萬老舊小區(qū)改造將拉動防水材料需求空間超過 100 億元、建筑涂料需求空間超過 50 億元、塑料管材需求空間超過 10 億元。項目屋面防水外墻防水外墻粉刷內墻粉刷內外墻合計道路改造扶手涂刷管道單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米米米表 3：部分地區(qū)老舊小區(qū)改造案例保定 43 小區(qū)總量1130002630003300

12、0均值26286116767臺兒莊 7 小區(qū)總量1010003000013100023500均值144294286187143357長春 30 小區(qū)總量3793955750519544461006053232920599均值12647191683181533541078687西安 1 小區(qū)總量3000887735261240321001700均值3000887735261240321001700漳州 10 小區(qū)總量637005570均值6370557滄州 204 小區(qū)總量66000077000均值3235377東營 286 小區(qū)總量26870065382042634均值9402286149昌樂

13、 3 小區(qū)總量2600010000021000均值8667333337000薛城 28 小區(qū)總量350000均值12500總平均值38092286105177317217533316728773資料來源：長春市政府網(wǎng)，臺兒莊門戶網(wǎng)，漳州市政府網(wǎng)，東方資訊，齊魯晚報，河北項目網(wǎng)， 表 4：全國老舊小區(qū)改造拉動部分建材需求測算項目防水工程墻面涂刷管道改造單個小區(qū)用量4000平方米15000平方米700米對應品類防水材料墻面漆等塑料管材單位成本20元/平方米2.3元/平方米10元/米單個小區(qū)金額8.0萬元3.5萬元0.7萬元17 萬小區(qū)金額136.0億元58.7億元11.9億元資料來源：Wind，公

14、司公告，天貓， 方法二：按照建筑面積測算根據(jù)第十一屆全國既有建筑改造大會發(fā)布數(shù)據(jù)：我國城鎮(zhèn)約有 4300 萬戶家庭居住在 16萬個老舊小區(qū)內，建筑面積近 40 億平方米。其中基礎設施老化、環(huán)境臟亂差的老舊小區(qū)數(shù)量約 10 多萬個，無抗震設防建筑面積約 9 億多平方米，未達到 50%節(jié)能的建筑面積約 17 億平方米，未進行無障礙改造的建筑面積 19 億平方米。參考 40 億平方米建筑面積，按照外墻面積為建筑面積 0.75 倍的系數(shù)，對應外墻涂刷面積約 30 億平方米，按墻面涂料成本 2.3 元/平米測算，外墻涂料市場空間約 70 億。圖 5：建筑外墻面積估算方法資料來源：天貓， 需要說明的是，上

15、述兩個測算分析基于的案例大多只對公共空間進行改造，例如樓體外 立面、樓道墻面、小區(qū)公共路面等，若進一步對居民的自有住宅進行改造，則拉動的需 求量將遠超上述測算空間。老舊小區(qū)改造之外，關注舊城改造與居民重裝修的長期需求拉動老舊小區(qū)改造拉動了存量房對建材的應用，在地產(chǎn)中樞或將呈下降趨勢的背景下，這對建材需求的支撐有著重要意義。我們認為老舊小區(qū)改造除了自身拉動作用之外，其同樣具備的引導和示范意義，各個城市的舊城改造以及居民對自住住宅的重裝修將對建材需求形成進一步拉動，更加值得我們長期關注。1、舊城改造與老舊小區(qū)面臨的問題類似，城市基礎設施陳舊老化、功能逐步落后等問題也在城市發(fā)展過程中逐步暴露，舊城改

16、造成為了城市發(fā)展升級過程中的必經(jīng)之路。舊城改造除了本身即包含老舊小區(qū)改造之外，還包括城市空間重新規(guī)劃、城市功能布局調整、城市基礎設施建設與維護等，覆蓋面更廣。以吉林長春為例，長春市通過 2016 年、2017 年兩年的舊城改造、總投資 64 億元，已讓三環(huán)路以內的老城區(qū)改造工程主體基本完工。除了對三環(huán)路以內 316 個老舊片區(qū)、760 多個老舊小區(qū)進行改造之外，還改造了包括 600 條市政道路、1314 公里地下公用管網(wǎng)、235 座公廁等諸多基礎設施，并施劃停車泊位 60.8 萬個、拆除違法建筑 431 萬平方米、安裝雕塑作品 380 個、整飾樓體 1929 棟、亮化樓體 1454 棟，并完成

17、改造供水、燃氣等各式管網(wǎng) 860 公里，在城市功能升級的同時，對建材產(chǎn)品拉動作用顯著。圖 6：長春舊城改造后的新建道路圖 7：長春舊城改造中對公用管網(wǎng)進行改造資料來源：長春市政府官網(wǎng)， 資料來源：長春市政府官網(wǎng)， 2、居民重裝修伴隨存量房數(shù)量不斷增長、住宅使用時間的增加，大量的居民自有住宅的家庭裝修逐步老化進入到了新一輪更新周期，除了老舊小區(qū)整體功能提升之外，家庭住宅的重裝修所帶來的長期需求拉動值得關注。參考美國案例，重裝修放量并主導需求是大勢所趨。美國當前成屋銷售占總銷售比已經(jīng)提升至 80%以上（只考慮單戶型成屋銷售）。在存量房增長與二手房銷售的推動下，重裝修、翻修改造需求成為建材行業(yè)最主要

18、的下游需求，其中建筑涂料行業(yè)重涂占比為新房涂刷的 2.4 倍，石膏板行業(yè)維修改造需求占比也超過 50%。圖 8：美國新建住房銷售占比整體呈下降趨勢（千戶）資料來源：Wind， 備注：為統(tǒng)一口徑，未包含統(tǒng)計數(shù)據(jù)起始時間較晚的成屋銷售（多戶型），若包含后新建住房銷售占比數(shù)值會低于圖中值。圖 9：美國建筑涂料行業(yè)中，重涂占比較高圖 10：美國石膏板需求中，維修改造占比逐步提升資料來源：Bloomberg，宣偉公告， 資料來源：Bloomberg，USG 公告， 關注我國重裝修市場的逐步放量。當前我國房屋銷售、房屋新開工面積仍將處在歷史高位，新房裝修需求仍將是家裝建材行業(yè)的需求主導。隨著未來地產(chǎn)中樞下

19、滑，重裝修的需求占比提升是大勢所趨，看好存量房增長、二手房交易占比提升下重裝修市場的放量。而在重裝修市場中，重復頻率決定了市場空間大小，重裝頻率越高的建材品類，在地產(chǎn)存量市場中所獲得的市場空間就越大，建筑涂料、管材、石膏板等在重裝修中應用較為廣泛的建材品種的需求有望得到支撐。圖 11：我國房屋新開工面積、商品房銷售面積仍在歷史高位（萬平方米圖 12：部分城市二手房交易占比情況，占比總體呈上升趨勢資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 關注受益改造與重裝需求帶動的相關行業(yè)龍頭三棵樹：立足涂料優(yōu)質賽道，充分受益需求增長建筑涂料是兼?zhèn)溲b飾性與功能性的建材產(chǎn)品，施工難度小，對外觀提升效果明顯，墻面

20、粉刷也因此成為舊城改造與家庭重裝修中進行的最主要工程之一。受益重涂的拉動，建筑涂料成為需求最穩(wěn)定的建材品種，具備更長期的成長性。三棵樹在工程涂料市場市占率高居第二，針對城市煥新布局針對性產(chǎn)品，有望充分受益老舊小區(qū)改造等城市改造帶來的需求拉動；在零售端品牌比肩一線，且面向刷新市場推出馬上住服務，在逐步放量的家庭重涂市場中具備較強競爭力。圖 13：美國部分建材當年需求與歷史峰值比值，建筑涂料需求最穩(wěn)定圖 14：三棵樹城市煥新解決方案資料來源：Bloomberg，USG 公告，宣偉公告，美國石膏協(xié)會， 資料來源：Wind， 東方雨虹：防水、保溫、修繕等業(yè)務有望同時受益房屋滲透是老舊房屋中最常見的建筑問