瑞方顧問-2010年湖南湘潭城郊韶山東路地塊項目前期思考課件

1、城郊韶山東路地塊前期思考湖南湘潭湘潭韶山東路地塊項目組2010年12月15日一、項目整體定位思考二、項目產(chǎn)品組合建議三、項目產(chǎn)品附加值增益建議目錄Contents四、項目營銷思初步考報告整體觀點項目整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤項目住宅產(chǎn)品思路：住宅以商務型公寓，主要以30-80平方米面積為主項目商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨出售，二三樓整體出售項目溢價及增值部分：公建式的外立面、獨特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂項目推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年項目結(jié)束一、項目定位思考項目地塊基礎數(shù)據(jù)：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬

2、面寬67米，進深40米目前產(chǎn)品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅項目屬性界定一：項目地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該項目地塊為舊城拆遷，地塊內(nèi)無其他特殊資源項目地塊內(nèi)舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉項目整體界定項目整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和部分商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)根據(jù)甲方提供資料，目前項目產(chǎn)品報規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產(chǎn)品組合方案案例一：長沙香頌國際,是以小型商業(yè)綜合體和住宅為主的城市核心的小型綜合體香頌國際位于韶山南路107號物業(yè)形態(tài)：高層 綠化率：

3、28%占地面積16323.06容積率：5建筑面積：108061.43總棟數(shù)：1棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地上80個，地下483個案例借鑒意義：1、商住結(jié)合，引進大型商業(yè)項目家樂福，提高項目整體溢價空間2、獨特的寫字樓式的外立面，弱化項目住宅感3、電梯直接入戶，減少成本投入7.5米2米7.5米 做成商務公寓形式住宅，每層將有20-24戶，面積從3080 小戶型將面寬做到3.5-3.7米，將對成本有較大的節(jié)約 該商務公寓也可做成酒店式公寓，操作手法較多 小戶型在單價將較大戶型高，整體收益較大面積住宅高樓體電梯2、住宅產(chǎn)品組合3、商業(yè)部分思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費者及

4、投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場商業(yè)狀況分析3、商業(yè)部分操作思路商業(yè)操作總原則：一樓獨立劃分成商鋪銷售(增大臨街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為小區(qū)居住商業(yè)配套 路口二邊作為商鋪分散式銷售 一樓預留二樓商鋪入口大堂及電梯入口二樓、三樓集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐飲及休閑娛樂整體銷售商業(yè)格局劃分思考：一樓商鋪劃分： 將臨街面最大區(qū)域劃分成小商鋪集中銷售 靠近居民路附近則作為小商鋪，為小區(qū)提供社區(qū)配套性商業(yè) 預留一樓價差位置作為二三樓商業(yè)入口及商業(yè)大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商業(yè)入口及大廳預留作為臨街商鋪銷售1、建筑立面設計單體住宅的建筑立面，為了提高營銷速度，一

5、般不采用住宅的暖色的色調(diào)，而采用具有寫字樓、商務酒店等形式的“公建式”外立面 建筑采用淡灰色，不壓抑，大方，具有強烈的時尚氛圍外立面線條流暢、簡潔、空間通透將住宅溶于寫字樓等辦公型物業(yè)色調(diào)，提高住宅居住檔次2、公寓大堂入戶大堂示意 臨時休息的椅子、視覺景觀、采光、通透性都應該非常講究3、住宅小區(qū) 小品及休閑設施原則：受項目自身面積限制，該部分僅做休閑、娛樂性設施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能給你愛常綠樹DAY TRIPPER 4、車庫入口和采光和通風井設計除了廣場預留位置作為商業(yè)經(jīng)營車位以外，住宅仍需要大量的停車位，因此必須設立地下停車室四、項目后期營銷思考1、項目產(chǎn)品推售先后考慮:一般綜合

6、體推售順序為：先進行項目商業(yè)招商，然后再進行住宅銷售先進行商業(yè)招商，對商業(yè)進行前期培育，形成商業(yè)氛圍和固定人流經(jīng)過商業(yè)的成功運營，在提高住宅價值進行住宅銷售，獲得項目最大收益本項目推售順序為：先進行住宅銷售，然后進行商業(yè)銷售先進行住宅銷售能加快項目開發(fā)速度，縮短建設周期同時通過住宅的銷售形成項目固定的居住人口，提高商業(yè)經(jīng)營的預期，增強商業(yè)的銷售溢價2、項目開發(fā)周期分析:2011年3月份2011年6月份2011年10月份2011年12月份2010年12月份策劃公司完成住宅市場調(diào)研、商業(yè)市場調(diào)研；形成項目定位報告以及項目物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)公司完成項目拆遷工作；建筑設計公司、施工單位基本開始確定項目基

7、本達到“三通一平的要求”并開始基礎施工策劃公司完成項目銷售團隊組建營銷部售樓部開始修建項目營銷大綱的確定營銷團隊開始培訓項目住宅開始市場推廣開始初期客戶積累工作項目基本已完成商業(yè)裙樓部分的施工前期籌備工作基礎施工住宅銷售商業(yè)銷售項目住宅取得預售許可證項目寫字樓及住宅部分盛大開盤項目主體進入70%階段進入附屬工程裝飾部分商業(yè)部分進入蓄客階段商業(yè)盛大開盤項目剩余尾貨產(chǎn)品集中消化區(qū)域部分景觀開始修建項目取得圓滿成功項目結(jié)束業(yè)主交房3、項目案名建議城郊糖果公寓案名取名原則： 時尚的、引領(lǐng)潮流的，契合于項目主要客戶群體 精致、小巧，充滿溫馨的，契合與項目產(chǎn)品 自由的、寫意的，自我為中心的主推案名：城郊C

8、K公寓城郊8090城郊私寓輔助案名The end，thanks慮遠積厚，守正筑堅附件項目經(jīng)濟初步測算1、項目基礎經(jīng)濟指標序號項目面積計算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、項目成本計算序號項目金額(萬元)估算說明二前期費用4002.1勘察設計費372.2前期工程費3630元/平方米2.3報建費363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477 3.1地上建安成本2177 按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費用86 （2+3）*3%成本合計 2963備注：以上成本不計入項目土地獲取成本3、項目收入計算序號項目面積單價金額（萬元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二