泥崗片區(qū)市調(diào)報告627(修改意見)課件

1、泥崗片區(qū)市調(diào)報告627(修改意見)課件泥崗片區(qū)市調(diào)報告627(修改意見)課件目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望42目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總片區(qū)總體狀況片區(qū)界定本次任務(wù)分配時的界定：羅湖與福田交界處，具體范圍為銀湖汽車站以東、泥崗路以北、金湖路以南、紅崗路以西所圍合的區(qū)域。城市規(guī)劃的界定：羅湖區(qū)一共分為六個大片區(qū)24個小片區(qū)，泥崗片區(qū)為24個小片區(qū)之一，隸屬于LH05片區(qū)（包括泥崗和銀湖兩個小片區(qū)），編號為LH05-01，具體范圍：鳳凰嶺以南，泥崗西路以北，紅崗路以西，北環(huán)大道以東的圍合區(qū)域，總用地面積133.29公頃。

2、兩者的差別： 城市規(guī)劃所指的泥崗片區(qū)更大一些，包括銀湖汽車站和金湖路以北、鳳凰嶺以南的狹長地帶。3片區(qū)總體狀況片區(qū)界定本次任務(wù)分配時的界定：羅湖與福田交界處，片區(qū)總體狀況片區(qū)界定4片區(qū)總體狀況片區(qū)界定6片區(qū)總體狀況位于羅湖區(qū)最西北角，屬于羅湖區(qū)的邊緣和相對落后區(qū)域處在羅湖與福田交界處，與福田區(qū)關(guān)系非常密切周邊片區(qū)非常有特點：北面為羅湖銀湖（以高檔住宅為主），南面為福田八卦嶺（全國最大的印刷產(chǎn)業(yè)基地）和華強北片區(qū)（全市商業(yè)中心、全國最大的電子產(chǎn)品交易市場），東面為清水河-筍崗片區(qū)（以物流、建材家居、汽車交易為主）。除銀湖外以上片區(qū)均為密集的產(chǎn)業(yè)區(qū)，且缺乏配套住宅。本片區(qū)為這些片區(qū)提供了很大一部分

3、居住配套。區(qū)位特點福田華強北八卦嶺筍崗清水河泥崗銀湖5片區(qū)總體狀況位于羅湖區(qū)最西北角，屬于羅湖區(qū)的邊緣和相對落后區(qū)片區(qū)總體狀況交通配套道路： 現(xiàn)狀：片區(qū)臨近城市主干道，對外聯(lián)系的道路為北環(huán)大道、泥崗西路和紅崗路，內(nèi)部交通為二線公路、各街坊出入口及內(nèi)部支路。評價：對外交通發(fā)達，但片區(qū)內(nèi)部道路不完善。公共交通：1、公交站點：片區(qū)一共有兩個公交站點（泥崗村、金湖花園），但以泥崗村站點為主2、公交線路：一共有23條路線 華強北方向： 58、365、238、9、373路 中心區(qū)方向：50、373、398、237路 火車站方向：7、8、321路 南頭寶安方向：373、379、323、356、319路 梅林

4、關(guān)方向：374、373、336路 鹽田方向：328、53、85路 6片區(qū)總體狀況交通配套道路：8片區(qū)總體狀況交通配套公共交通：3、地鐵：目前沒有，規(guī)劃中的地鐵9號線（預(yù)計今年動工，路線為羅湖火車站-八卦嶺-梅林-景田-車公廟）將設(shè)立泥崗村站。 對公共交通評價： 盡管線路很多，但基本上分布在片區(qū)最南面的泥崗路上的泥崗村站，因此片區(qū)居民需要步行較長距離才能出行，算不上方便；基本為過境路線，人多車擠，很難有座位。 7片區(qū)總體狀況交通配套9商業(yè)配套類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購物9家中低檔好日子購物廣場泥崗村周邊餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行2家支行招商銀行、工商銀

5、行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊片區(qū)總體狀況表 片區(qū)商業(yè)配套一覽表 片區(qū)相對封閉、規(guī)模較小且居住人口收入水平有限，因此片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套基本以服務(wù)片區(qū)、滿足日常所需為目的，因此業(yè)種業(yè)態(tài)比較完善，整體檔次較低（具體參見下表）。8商業(yè)配套類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購物9家中低檔好日子購物教育配套片區(qū)總體狀況表 片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表 教育資源基本情況：一共有4所幼兒園、2所小學(xué)、5所高中及職校，還有一所高校（主體將遷往龍崗體育新城）類型數(shù)量具體情況規(guī)模幼兒園4泥崗幼兒園（省一級）深圳一建幼兒園亞太幼兒園武警幼兒園小學(xué)2鳳光小學(xué)（省一級）風(fēng)光小

6、學(xué)鳳光小學(xué)：教學(xué)班30，學(xué)生1700初中（九年一貫制）2銀湖學(xué)校（民辦）僑香學(xué)校（民辦）銀湖學(xué)校：教學(xué)班42，學(xué)生2000僑香學(xué)校：教學(xué)班28，學(xué)生1300高中、職校5深圳工業(yè)學(xué)校深圳師范?？茖W(xué)校技工學(xué)校深圳總工會農(nóng)民工學(xué)校深圳市工會成人中專高校1深圳信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院9教育配套片區(qū)總體狀況表 片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表 教育資源教育配套片區(qū)總體狀況 教育資源評價： 對購房者來說，最重要的是幼兒園到高中階段的教育資源質(zhì)量。因此，盡管片區(qū)學(xué)校數(shù)量很多且各層次的均有，但是總體而言規(guī)模和教學(xué)質(zhì)量偏低，沒有吸引力。10教育配套片區(qū)總體狀況 教育資源評價：12配套空間分布片區(qū)總體狀況泥崗片區(qū)主要配套分布圖銀湖

7、學(xué)校僑鄉(xiāng)學(xué)校鳳光小學(xué)泥崗幼兒園武警幼兒園一建幼兒園華潤萬佳金湖超市民潤市場宜佳時裝城好日子購物廣場泥崗村公交站金湖花園公交站片區(qū)配套分布情況（如圖）11配套空間分布片區(qū)總體狀況泥崗片區(qū)主要配套分布圖銀湖學(xué)校僑鄉(xiāng)學(xué)配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)配套分布特點 教育配套主要分布在金湖路；商業(yè)配套比較分散，泥崗村相對比較集中；交通配套主要分布在泥崗路。12配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)配套分布特點14功能定位片區(qū)總體狀況 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）、深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃，泥崗區(qū)將嚴格控制開發(fā)強度及人口規(guī)模，主要通過完善片區(qū)的配套，改造舊村，來提高環(huán)境質(zhì)量。泥崗片區(qū)的定位是：以生活居住為主

8、，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。 泥崗片區(qū)現(xiàn)狀圖13功能定位片區(qū)總體狀況 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望414目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總 片區(qū)一共有13個小區(qū)樓盤，一個城中村。小區(qū)樓盤主要分布在金湖路沿線與金碧路沿線。目前無新在售項目，小區(qū)入住率高。小區(qū)大部分樓齡較長，大約15-20年，以多層結(jié)構(gòu)為主。居民主要以八卦嶺片區(qū)工廠員工和上班白領(lǐng)為主，少量當(dāng)?shù)鼐用窈腿A強北商業(yè)圈上班族構(gòu)成。金湖花園鳳崗花園星湖花園大地苑銀暉名居碧清園金銀園片區(qū)住宅基本情況泥崗村紅崗花園軍產(chǎn)房片

9、區(qū)住宅 1數(shù)量和空間分布 2、開發(fā)時間時間 3、結(jié)構(gòu)（多層高層） 4 價格和租金 5、主要租住人群 及動機15 片區(qū)一共有13個小區(qū)樓盤，一個城中村。小區(qū)樓盤主要分布片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析樓盤名稱樓齡（年）建筑類型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積 （M2）二手價格（萬元） 均價（元）租金單位面積租金（元）租金房價比金銀園6高層2房3房57-5987-9357-6287-100110002000-23002500-280034325金湖花園 B區(qū)16多層2房3房68-7980-9363-7273-9896002200-25002400-280031310星湖花園三期5高層1房2房3房37-4458-6

10、686-9043-5568-7878-80120001600-20002300-26002400-280034350碧清園8高層2房3房57-6886-9360-7885-105110002000-24002800-300034324銀暉名居5高層1房2房30-3856-5930-4566-70120001200-17001900-230037325大地苑15多層3房87-9370-7587002100-240026335紅崗花園 22（待舊改）多層1房2房3房4房39-4758-7475-8313035-5258-7875-88140-150110001000-13001400-200020

11、00-24002500-280028393二、片區(qū)住宅分析16片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析樓盤名稱樓齡（年）建筑類型戶從表格可以看出，該片區(qū)二手房價格均價在8700元/M2-1200 元/M2之間，較新樓盤高層均價在11000-12000之間，樓齡較長多層樓盤均價在8700-9600之間。片區(qū)內(nèi)租金：2房租金在2000-2800之間，3房租金在2400-2800之間，租金與售價比為1：340，單位租金高層達到35/M2左右，多層也達到了30/M2左右，可以看出片區(qū)樓盤升值潛力較小，片區(qū)樓盤租金上漲可能性不大。另外該片區(qū)有一城中村，以民房居多，商品房相對較少，但由于周邊工業(yè)區(qū)較多，擁有較大的

12、客戶群體，雖然租金較高，但入住率仍然較高。片區(qū)紅崗花園以確定為舊改項目，均價達到了11000M2，體現(xiàn)出了較大的升值空間。該片區(qū)小區(qū)樓齡普遍較長，未來舊改項目會相繼增多，樓齡較長的小區(qū)，會有一定的升值空間。片區(qū)二手房價格與租金總體狀況分析二、片區(qū)住宅分析17從表格可以看出，該片區(qū)二手房價格均價在8700元/M2-12三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)商業(yè)分析18三、片區(qū)商業(yè)分析20三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：為片區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)專業(yè)性質(zhì)商業(yè)（汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)）片區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀：以點-線-面的形式分布整個片區(qū)以豐田產(chǎn)業(yè)園為依托逐步形成的專業(yè)市場19三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片

13、區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：21三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析居民服務(wù)的商業(yè)分析：片區(qū)商業(yè)主要以大型購物中心好日子購物廣場為核心，以街鋪的形式成線狀分布，面積大約在10-20平米左右，涉及行業(yè)面廣。主要業(yè)態(tài)有餐飲、便利店、小百貨、五金和地產(chǎn)。片區(qū)居民主要以周邊工業(yè)區(qū)員工和當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，消費能力較低，消費檔次較低 。類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購物9家中低檔（無名牌店鋪入駐）好日子購物廣場一樓：金銀珠寶二樓：生活超市三樓：服裝飾品四樓：家用電器泥崗村中心區(qū)域餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行、ATM8家社區(qū)支行招商銀行、工商銀行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊20三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析居民服務(wù)的商業(yè)分析：片區(qū)