談衢州商業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展

1、談衢州商業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展摘 要房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，但居高不下的房價對居民生活和經(jīng)濟發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響，近期房價過高已成為人們關(guān)注的一個熱點話題。隨著城市化及房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，我國住房供求失衡，出現(xiàn)了區(qū)域性投機購房過熱現(xiàn)象，房價漲幅遠超居民收入增幅。尤其是近幾年，部分城市房價連續(xù)快速飆升，“房價高、住房難”成為最大的民生問題和社會問題。在連續(xù)幾年的全國“兩會”上，住房問題都是社會關(guān)注度最高的民生熱點之一。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；機制；對策一、商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展及模式（一）增長速度快中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度自2000年開始出現(xiàn)了高速增長的態(tài)勢，2003年更是達到39.5%，連續(xù)4年商業(yè)地產(chǎn)投資增

2、速超過房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，到2008年，中國社會商品零售總額為 108488億元，比1997年增長2.5倍，年均增長12.1%，與此同時，2008年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額3947.55億元，比上一年增長約28%。2006年，僅北京一地的商業(yè)投資額就占到全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額的9.6%，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資總額占到全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額的21.3%。各種超市、購物中心、商業(yè)步行街等商業(yè)地產(chǎn)項目大量涌現(xiàn)。（二）銷售模式為主基本上，“萬達模式”基本上可以代表中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要模式，在香港模式的基礎(chǔ)上，采取“主力店”持有物業(yè)，其他鋪面銷售的模式，一方面回

3、流了資金，另一方面，吸引其他商家進駐，但僅過幾年運營情況來看，“萬達模式”在某幾個城市取得了不錯的成績，比如大連、南寧，但問題在于，得益的基本上是其合作伙伴沃爾瑪和少數(shù)商家，更多的問題在于，小面積商鋪出售后帶來的管理問題和商業(yè)物業(yè)沒有達到其商業(yè)物業(yè)增值的目的，同時失去了商業(yè)物業(yè)價值最大化的機會。在最初的商業(yè)物業(yè)開發(fā)初期，銷售為主導(dǎo)模式，到中間出現(xiàn)紅極一時的“售后返租”，從開發(fā)商全部銷售其物業(yè)，到部分持有，這中間的每一步，都是無數(shù)個商業(yè)地產(chǎn)項目失敗后所帶來的調(diào)整。尤其是“售后返租”模式，開發(fā)商拆分物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主以回收資金，然后轉(zhuǎn)委托第三方或開發(fā)商進行商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，同時給產(chǎn)權(quán)小業(yè)主一定比率的

4、年收益率。這樣的模式在物業(yè)存續(xù)經(jīng)營，并且經(jīng)營業(yè)績達到預(yù)期時看上去是一個理想模式，但商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，或者商業(yè)物業(yè)本身的缺陷，以及很多不確定因素導(dǎo)致收益不理想時，小業(yè)主的投資便無法保證，為達到各自預(yù)期收益，商業(yè)物業(yè)就根本談不上運營與管理了，那商業(yè)物業(yè)本身的價值增值更是無從談起。更有開發(fā)商利用這種模式在開發(fā)初期以收益抵銷售，變向降價吸引投資者后，達到回收資金的目的便棄開發(fā)物業(yè)而不顧，雖然建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)銷售管理辦法在2001年6月1日就做出明確規(guī)定，“不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列?！钡钡?010年，國家出臺關(guān)于售后返租的重罰前，這樣的模式很長時間成為市

5、場主流，開發(fā)商的收金利器。但隨著投資者的理智化，市場投資的透明度增加，以及商業(yè)物業(yè)增值為開發(fā)商所認可，這一投資模式受到了明顯的影響，而目前，以城市綜合體出現(xiàn)，以其中的酒店、公寓、寫字樓回收資金，其他部分如商業(yè)物業(yè)基本為開發(fā)商持有。（三）投資主體多元化由于我國的投資渠道相對單一，大量民間資本就把商業(yè)地產(chǎn)作為了投資機會，尤其在住宅地產(chǎn)趨于飽和，并被國家重點調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)可租、可售、回報率高、增值空間大等特點開始更多地吸引民間資本，但由于商業(yè)物業(yè)本身的投資金額高，在住宅地產(chǎn)投資風(fēng)行一時的情況下還沒有足夠的關(guān)注度，但當(dāng)住宅地產(chǎn)的售價一再飄升，投資回報率及投資難度增大的同時，更多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

6、。商業(yè)地產(chǎn)的投資主體包括開發(fā)商、商業(yè)公司、個人，信托投資公司及外商等等，尤其現(xiàn)在外商對中國房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了極大的熱情，海外基金大舉進軍內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，主要緣于其具備豐厚的收益回報。據(jù)了解，在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海和北京，年凈收益率卻可以高達20%一50%。但其主要集中于成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理。2006年，凱德置地將其在中國的零售物業(yè)打包上市，這個名為“嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托”的REITs(房地產(chǎn)投資基金)是在新加坡上市的第一只純粹投資中國商業(yè)零售房地產(chǎn)信托投資，其房地產(chǎn)組合包括北京、上海等地的7個購物中心，總值為6.9億元。運營良好的商業(yè)物

7、業(yè)，也成為國外房地產(chǎn)投資基金的收購對象。海外房地產(chǎn)投資基金的運營，主要依靠物業(yè)租金收益。北京2006年商鋪租金平均上調(diào)15%以上，一線商鋪增幅可達39%，東方廣場位置最佳的商鋪，租金由150美元升至300美兀。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了主要依靠銀行借貸，銷售物業(yè)回收資金等階段，將商業(yè)物業(yè)打包上市這一新興模式正受到前所未有的關(guān)注，這樣的模式不僅使物業(yè)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)可以徹底地分離外，完全市場化的運作模式使得投資者對利潤的長遠追求成為項目運作的最大推動力，倒退到經(jīng)營、管理、開發(fā)各個環(huán)節(jié)，也使得整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式向“歐美模式”靠近，專業(yè)化程度更好，而資金的集中度高、額度大，也同時為商業(yè)地產(chǎn)這一本身就兼具復(fù)

8、雜性的開發(fā)項目提供了先天的發(fā)展優(yōu)勢。二、在嚴(yán)格的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的原因2009年以來，政府諸多舉措都表明，政府已經(jīng)著力遏制高房價。在此背景下，住宅市場投資、投機將會受到極大地抑制。這樣，在投資渠道并不豐富的中國市場，原本投資住宅的資金將會涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。2010年外資開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。公開資料顯示，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(Blackstone)向香港大型地產(chǎn)商鷹君提供資金支持，以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。除了黑石集團外，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內(nèi)

9、商業(yè)地產(chǎn)。世邦魏理仕的報告顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%，其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，去年全年全國非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%;其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。此外，與住宅市場不同，商業(yè)物業(yè)回報率較為穩(wěn)定，年

10、收益率在7%一8%之間，再加上回報周期長，機構(gòu)投資者熱衷于此類投資，同時也能夠承受這樣的投資金額與回報周期。通過仲聯(lián)量行管理的全球400億美元商業(yè)物業(yè)中發(fā)現(xiàn)，核心物業(yè)投資者外資主要投資兩類物業(yè)。第一種是靠持有物業(yè)獲得穩(wěn)定回報和較快增值。這類如長江實業(yè)旗下的諸多商業(yè)地產(chǎn)以及通過交易獲取增值的商業(yè)地產(chǎn)。外資由此獲利頗豐。凱德置地于2005年以18億元價格購入中環(huán)世貿(mào)，2008年以33億元的價格賣出，年收益超過40%。此后，凱德置地一直在中國攻城略地。第二種主要是機會投資者。他們主要投資危機狀態(tài)中的企業(yè)，嚴(yán)重債權(quán)的企業(yè)等，這類投資收益將遠遠超過25%。目前國內(nèi)信貸收緊，開發(fā)企業(yè)通過海外融資幾乎都屬于

11、這種。尤其在今年，政府限購令出臺以后，中小投資者也開始轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。目前出臺的限購政策只是針對新建住宅及二手商品房，而商鋪、寫字樓及酒店公寓等非住宅的購買是不在限購范圍內(nèi)的。而貸款購買商業(yè)用房時，無論購買人名下有幾套住房，均統(tǒng)一執(zhí)行首付50%、利率上浮1.1倍，最長貸款年限為10年的政策。另一方面，根據(jù)發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，商業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟水平有一定的對應(yīng)關(guān)系，中國人均GDP已達4000美元，進入全面小康，消費市場的繁榮，必將帶來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因為消費水平的提高，將會以商業(yè)地產(chǎn)為載體得到表現(xiàn)的。再者，國外品牌的進駐，國內(nèi)品牌通過多年的發(fā)展和積累，已經(jīng)從區(qū)域化發(fā)展到全國甚至世界連鎖經(jīng)營，

12、這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了不可或缺的有利因素?？梢哉f，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，從粗放、原始狀態(tài)開始進入精細、專業(yè)的狀態(tài)，面對巨大的市場空間，也同樣擔(dān)負著巨大的挑戰(zhàn)。中國商業(yè)聯(lián)合會日前發(fā)布了2006年一2007年中國商業(yè)十大熱點展望報告，報告認為，2008年前后我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將達到高峰，而超速發(fā)展、過度開發(fā)所導(dǎo)致的負面效應(yīng)也將成為商業(yè)領(lǐng)域的熱點問題。這份報告認為，目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)己進入高速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計，近5年來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資以年均28.9%的速度增長，開工面積以年均28.4%的速度擴大。2005年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27

13、.1%，空置面積同比增長23.2%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個百分點。因此，單從量上來看，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)其實是供大于求的。其次，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，由于政府出臺諸多旨在遏制高房價的政策，如大力發(fā)展保障房、緊縮二套房貸、嚴(yán)格開發(fā)商貸款等，必將在很大程度上改變市場預(yù)期，將在很大程度上打擊開發(fā)商開發(fā)住宅項目的積極性，加之，目前政府出臺的幾乎所有政策都針對住宅市場。這樣，將有很多開發(fā)商圖謀轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型的第一選擇必然是進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭也就將變得更加激烈。再者，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身是一項復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，同時也是資金密集型行業(yè)，更不同住宅地產(chǎn)的是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期相

14、對更長，加上對地理位置、規(guī)劃等嚴(yán)格要求，對資金的需求量大，對資金后續(xù)注入時間要求長，這些先天因素注定對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是對企業(yè)資金能力、融資能力以及運營能力的巨大挑戰(zhàn)。最后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商同時也面臨著是否有專業(yè)團隊的考驗。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商80%從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，基于住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的差異性，對人員的要求也截然不同，尤其是目前以購物中心業(yè)態(tài)為主的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)成為中國的主導(dǎo)的趨勢上的業(yè)態(tài)，而且這一業(yè)態(tài)進入時間不長，所以在這個方面，經(jīng)歷的人并不多，以往在商業(yè)有經(jīng)驗的實際上大部分都是做百貨的，而百貨業(yè)態(tài)和購物中心不同的經(jīng)營模式也形成了人員觀念上的差異，再加上現(xiàn)在城市進程加快，城

15、市綜合體更成為熱門模式，而其包含的業(yè)態(tài)更是多樣化，僅就物業(yè)要求、運營模式、盈利點不同，對專業(yè)人員的數(shù)量和經(jīng)驗要求就相當(dāng)高?；谝陨纤?，中國商業(yè)地產(chǎn)雖然到了其發(fā)展的黃金機會，但也不得不說，要面對的挑戰(zhàn)也是不容忽視的。三、商業(yè)地產(chǎn)如何在三四線城市發(fā)展（以衢州為例）市場整體規(guī)模差距明顯，發(fā)展速度不遜于一二線2009年三四線城市的商品房銷售面積為9523.49萬m2，商品住宅銷售面積8731.63萬m2，均值分別為228.96萬m2和179.113萬m2。而同年35個大中城市的均值分別為1085.85萬m2和994.9017萬m2。三四線城市和35個大中城市在房地產(chǎn)収展斱面存在巨大的差距，至少在20

16、09年以前，房地產(chǎn)市場的収展重心絕大部分都落在了一二線城市。人均居住面積斱面，三四線城市幵丌弱亍大城市。三四線城市人均居住面積的均值為31.1m2，而35大中城市的均值為27.3m2。這表明雖然大城市住房供給在過去幾年大幅增加，但因為外來人口的涌入，城市自身的擴容、擴張，住房條件的改善仍存在一定空間。三四線城市在住房基本需求斱面幵丌存在徑大缺口，住房需求更多地體現(xiàn)在改善居住條件和居住品質(zhì)斱面。 2009年，三四線城市房地產(chǎn)開収投資額均值為60.41億元，同期35大中城市均值為540.4億元。但三四線城市的開収投資額3年增速均值近40%，35大中城市均值僅為21.8%。這可以充分說明三四線城市房

17、地產(chǎn)市場正在處亍高速投入階段。在需求層面，三四線城市商品住宅銷售面積增長率3年加權(quán)均值為34.7%，35大中城市為17.8%，只有三四線城市的近一半。 從均價來看，2009年三四線城市的商品房均價為2745元/m2，而35大中城市為5871元/m2。而商品房均價3年增長率均值分別為15.3%和14.8%，差距明顯。 以上分析顯示，三四線城市房地產(chǎn)市場觃模不大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價固然低亍大城市，但均價增速卻不大城市同步，可見市場波勱日益趨同的態(tài)勢。四、商業(yè)地產(chǎn)在衢州的未來之路在衢州目前的發(fā)展情況下，軌道交通的發(fā)展、城中村的拆除重建等因素都將給衢州的商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的影響，與此

18、同時，項目與項目之間的交通、人流動向都有彼此合作的空間與必要，與其自掃門前雪，不如共同提供消費者之方便，這樣的項目不僅能夠為各自的項目贏得消費者，更多的將是整個區(qū)域的價值提升，更長遠的說，這樣的多贏對于CBD的建設(shè)和城市建設(shè)都是不可或缺的。另外一方面，CBD作為整個城市最核心的商業(yè)點，對國內(nèi)外的品牌吸引力是足夠的，因此，各個項目不需要只局限于市場上僅有的品牌，在策劃與招商中，根據(jù)自身項目定位引入新的品牌，也是避免競爭與提審自身吸引力的辦法之一。隨著城市化進程的加快，衢州市也進入了高速發(fā)展的階段，城市的面積在擴大，消費者的交通成本、時間成本都在增加，這樣也勢必會形成城市副中心，類似于北辰財富中心

19、、建設(shè)中的南亞風(fēng)情第一城都將擔(dān)負起這樣的角色，但僅僅這樣是整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一部分，以往只需要滿足周邊某一兩個小區(qū)生活消費的社區(qū)中心，逐漸也開始豐富起來，除了滿足日常購物以外，休閑、娛樂等多方面需求在社區(qū)中心的擴張與重建中不斷得到滿足，而以社區(qū)商業(yè)為原型發(fā)展起來的城市副中心商業(yè)與CBD不同的是，其更多的是面對本地長期居住的消費者，為滿足這一類人群的消費需求而存在，因此，餐飲、娛樂和休閑會是主要部分，與CBD不同，這樣的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模比CBD商業(yè)項目規(guī)模小，項目內(nèi)的商戶除了已在CBD內(nèi)發(fā)展并拓展到城市副中心的連鎖企業(yè)外，可能會有大型超市、娛樂商戶等的存在，另外，商戶的承租能力會弱于CBD商戶，因此在開發(fā)中就要更多的考慮項目運營中的商鋪面積、功能劃分、經(jīng)營模式和物業(yè)自持比例及融資模式。延于住宅地產(chǎn)的資金回收模式，從銷售住宅或商鋪產(chǎn)品獲得資金回收的模式，除了政策的影響外，開發(fā)規(guī)模的擴大、同類企業(yè)的競爭，使得這個模式都不再像以往一樣有效，而貸款這一主要融資渠道也日漸緊張，但與此同時，外資、基金的進入，使得商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道變得豐富起來。在經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的初級摸索、試水及實際操作階段，盡管衢州的商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展初期，但很多的開發(fā)商已經(jīng)將最初