項目經(jīng)營計劃編制流程課件

1、2015年3月項目經(jīng)營計劃編制流程目錄2一、經(jīng)營計劃作用經(jīng)營計劃是對項目開發(fā)的演繹；經(jīng)營計劃可以作為可行性研究測算的工具；經(jīng)營計劃更是指導項目開發(fā)的綱領性文件。3二、經(jīng)營計劃內(nèi)容投資或開發(fā)一個項目，需要了解或關注哪些內(nèi)容？4二、經(jīng)營計劃內(nèi)容基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃、資源狀況及項目自身特點，對項目經(jīng)營策略、開發(fā)節(jié)奏、成本、投資、現(xiàn)金流、效益目標的全周期安排。5三、經(jīng)營計劃編制流程7四、案例分析規(guī)劃設計條件項目占地面積10萬建設用地面積5.7萬容積率4.96地上建筑面積28萬住宅22萬平方米街鋪4萬平方米集中商業(yè)0辦公0公寓2萬平方米地下車庫住宅1：1；商業(yè)100平米,1個車位8四、案例分析市場及對標分析

2、2011年深圳市各區(qū)商品房成交情況2006-2011年龍崗商品房成交走勢2006-2011年，龍崗市場商品房年均成交面積達到172萬平方米，受益于中心城區(qū)需求外溢因素，占全市總量比例逐級提高；2006-2011年，成交均價持續(xù)上漲，復合增長率超20%，11年達到14700元/平米。10四、案例分析市場及對標分析閱山華府， 11年5月開盤3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬元，剩3萬平深業(yè)紫麟山， 尾盤10套/月1.4萬元，剩余1.7萬平保利上城， 當前22套/月1.4萬元，剩5萬平怡龍楓景園，尾盤近期無成交公園大地，尾盤近期無成交，剩3萬平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當月成交83套，1

3、.3萬元，剩3.5萬平鵬達摩爾城， 10套/月1.65萬元（帶精裝），剩4萬平萬科天譽, 12年1月開盤當月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬元，剩0.5萬平龍崗中心城板塊房產(chǎn)價格在1.3-1.8萬元之間，臨近地鐵的項目價格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小戶型、合理定價項目月消化速度可達70-100套/月； 本案11四、案例分析開發(fā)策略類別說明追求目標快速銷售，擴大在龍崗及深圳市場占有率資源持有銷售意見全部銷售開發(fā)周期4年，其中銷售周期30個月品牌以項目帶動品牌，與*項目聯(lián)動共同提升公司影響力，為后續(xù)開發(fā)打下堅實基礎。知識積累/人員輸出培養(yǎng)多盤操作的綜合管理能力，提升

4、人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳區(qū)域的持續(xù)發(fā)展12四、案例分析項目資源及分期總體經(jīng)濟技術指標總用地面積57079總建筑面積377970計容積率總建筑面積282970其中住宅建筑面積190212辦公+商務辦公建筑面積38000公寓建筑面積21134商業(yè)建筑面積31784其中集中商業(yè)11154商鋪20630配套建筑面積1840其中6班幼兒園建筑面積1600物業(yè)用房、社區(qū)用房、變電亭等240不計容積率總建筑面積95000其中地下室建筑面積95000容積率4.96綠地率25%建筑覆蓋率63.50%總停車位232614四、案例分析項目資源及分期1期2期3期項目擬分為三期開發(fā)；1期開發(fā)東側地塊住宅及

5、商鋪，保證項目現(xiàn)金流；2期開發(fā)西側地塊公寓、住宅、幼兒園；3期開發(fā)東側地塊保障房、回遷物業(yè)。15四、案例分析建設費用成本目標物業(yè)類型 住宅 商業(yè)公寓回遷寫字樓190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基礎設施303347302348配套工程38383838合計390040945738442217四、案例分析銷售計劃2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅銷售面積 30,000 30,000 20,000 20,000 100,000 25,000 20,000

6、 150007,400 67400 單價 14,884 14,884 14,884 14,884 14,884 15,628 15,628 1562815,628 15,628銷售金額 44,651 44,651 29,768 29,768 148,838 39,070 31,256 23442 11,565 105,333 商業(yè)銷售面積 7,000 6,000 - 3,630 16,630 4,000 - - - 4,000 單價 40,517 40,517 - 40,517 40,517 42,543 銷售金額 28,362 24,310 - 14,708 67,380 17,017 公寓

7、銷售面積） - 5,000 5,000 5,000 15,000 5,000 1,134 單價 - 17,364 17,364 17,364 17,364 18,233 18,233 - 銷售金額 - 8,682 8,682 8,682 26,047 9,116 2,068 - 集中商業(yè)銷售面積 5,154 5,154 單價14,586 14,586 銷售金額 7,518 7,518 保障房銷售面積22812單價 4,500 銷售金額 10,265 18四、案例分析現(xiàn)金流計劃 整體費用總計(萬元）20132014201520162017前期費用11,022 2,153 4,957 3,912

8、0 0 建安工程費用95,210 14,565 31,526 29,925 14,433 4,760 基礎設施費用8,831 1,539 2,944 2,917 990 442 配套設施費用40,024 9,013 16,504 8,005 4,501 2,001 合計15508627269559304475919925720319四、案例分析項目效益測算靜態(tài)效益測算 序號項 目總額（萬元）住宅商業(yè)公寓集中商業(yè)保障房可售面積（平米）237,130 167,400 20,630 21,134 5,154 22,812 1銷售收入393,580 254,170 84,397 37,230 7,51

9、8 10,265 2銷售成本231,556 163,290 23,470 25,037 5,117 14,642 開發(fā)成本208,027 147,840 18,647 22,804 4,659 14,078 土地取得成本30,000 23,432 2,888 2,958 721 0 前期工程費11,022 7,927 985 1,001 246 862 建安工程費95,210 65,368 8,357 12,140 2,088 7,256 基礎設施費8,831 6,271 864 788 216 692 配套設施費40,024 28,725 3,540 3,627 884 3,248 開發(fā)間接

10、費10,153 7,089 900 1,149 225 789 資本化利息12,788 9,028 1,113 1,140 278 1,230 營業(yè)稅金及附加23,529 15,450 4,823 2,233 459 565 營業(yè)稅23,529 15,450 4,823 2,233 459 565 3毛利162,024 90,880 60,927 12,193 2,400 -4,377 毛利率41.17%35.76%72.19%32.75%31.93%-42.64%4銷售費用9,839 6,354 2,110 931 188 257 5土地增值稅36,389 12,323 22,167 1,399 500 0 6所得稅28,949 17,982 9,137 2,394 486 -1,051 7收購溢價30,000 23,432