某房地產(chǎn)營銷推廣計劃書

1、中遠江南白露營銷推廣計劃書昆明中遠投資策劃有限公司昆明華緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：為確保中遠江南白露項目順利推廣銷售，結(jié)合本項目實際及市場情況，提交項目營銷推廣計劃書，請予審定并回復。祝商祺！昆明中遠投資策劃有限公司 2004年6月25日總體營銷計劃1、開盤時間：2004年12月25日星期六2、宣傳和銷售期和目標設(shè)計（一期部分）2-1、形象宣傳期：2004年7月底-2004年10月底目標：向市場傳達樓盤信息，確立樓盤市場形象和市場地位。2-2、認購期：2004年10月-2004年12月開盤前。目標：積累樓盤潛在客戶，反饋市場信息，確定樓盤市場定位和價格定位。2-3、銷售組織期：2004年9月起（以

2、直銷、關(guān)系和活動為主）2-4、銷售準備期：2004年7-11月（包括售樓中心、樣板間設(shè)計方案、沙盤模型制作、現(xiàn)場包裝、工程進度、宣傳印刷品制作、預(yù)售許可證、銀行按揭及與相關(guān)政府部門的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售員培訓、銷售百問編寫、價格表的制定、各類活動（含房交會）的策劃與組織、潛在客戶跟進與穩(wěn)定等）。2-5、2004年12月底-2005年2月。銷售目標：一期組團40-50%2-6、 2005年3-4月。銷售目標 一期組團30-40%； 2-7、2004年5-6月。銷售目標：一期組團20%；二期20-30%；3、開盤條件3-1、工程形象進度的保證，按預(yù)計的施工時間安排開盤時建設(shè)進度至少達到二層；3-2、銷售

3、準備期工作全部完成；二、營銷策略1、形象策略1項目案名：現(xiàn)用名：中遠江南白露城市花園現(xiàn)用案名沿用了“中遠”品牌，希望通過同處于中鐵五局集團旗下的“中遠”的品牌項目來提升本項目的知名度，在宣傳上可借勢而發(fā)?！敖习茁丁?，向人們描繪了一個法蘭西風情的幽雅住區(qū)，令人產(chǎn)生期待和聯(lián)想。但現(xiàn)用案名可能會對后期的推廣產(chǎn)生一定的影響：如：首先“中遠”前綴，雖可利用目前已經(jīng)在昆明市場上有一定聲名的品牌效應(yīng)為本項目的前期啟動帶來一定的有利條件，達到與鐵五建聯(lián)手打造貴州的“中遠”品牌，但如果從華緯公司自身創(chuàng)建品牌樓盤的角度而言，不是十分全面。其次，“江南白露”雖表達了一定的意境，但對于本項目后期的整體推廣，該案名不

4、是十分利于延展，而且也不利于充分闡述項目的規(guī)劃設(shè)計理念以及準確的描述項目所具有的優(yōu)勢。最后，案名的后綴“城市花園”似乎有畫蛇添足的感覺，不利于記憶和推廣說詞?；谝陨显?，我司特提出以下案名建議供貴司參考，以最后取得項目的理想案名：1-1-1可以采用“華緯”前綴代替“中遠”前綴，以塑造公司自己開發(fā)項目品牌；1-1-2取消“城市花園”后綴，直接定為華緯江南白露或中遠江南白露。3我司推薦案名：主要表達意境：借助蔥郁山林畫面，描繪一個綠色、生態(tài)、鳥語花香的生活形態(tài)，讓人憧憬在“華然氧吧”里呼吸清新空氣、享受山風拂面的如詩入畫美好生活。推薦案名：1華緯西山林語（林居）2華緯田園翠屏3華緯西山風景4華緯

5、翡翠城1-2形象定位方案一：戀生活 戀林居（針對案名華緯西山林居）方案二：昆明西郊的情調(diào)生活1-3形象包裝保證樓盤從推廣開始至銷售結(jié)束始終如一的市場形象，在樓盤LOGO、廣告設(shè)計、訴求主題、包裝手法、銷售工具等方面保持一貫風格。1-2-1樓盤LOGO設(shè)計LOGO為企業(yè)、樓盤、商品的信息代碼。樓盤LOGO為樓盤VI系統(tǒng)的一部分，是樓盤的形象前沿。綜合樓盤的定位、樓盤的名稱及項目賣點應(yīng)突出以下幾個方面：A、圖形象征；B、項目名稱；C、樓盤開發(fā)理念。為便于此項工作的開展，建議盡快確定一家長期合作的廣告公司，開展項目宣傳推廣資料的平面設(shè)計、文案創(chuàng)作工作。（目前鐵五建房開正在確定廣告公司合作伙伴，建議可

6、以考慮共同的合作伙伴，以便加強資源整合，縮短溝通交流時間。）2、推廣策略2-1營銷推廣的節(jié)奏2-1-1營銷推廣策略簡介循序漸進策略強勢推廣策略常規(guī)穩(wěn)健策略特點公開發(fā)售前的二、三個月開始，通過媒體介紹項目及相關(guān)內(nèi)容，以引起的興趣，以求開盤時造成轟動在短期內(nèi)集中廣告投放。讓項目迅速在市場中享有高的知名度除開盤期外，銷售期內(nèi)保證周期相對穩(wěn)定的廣告投放量。告知客戶，樓盤處于銷售階段適用范圍大型項目，特征明顯的項目發(fā)展商希望盡快爭取部分資金回籠的項目；“概念樓盤”的推廣；也適用于市場上同質(zhì)樓盤推出量巨大時的項目處于普通狀況的大多數(shù)樓盤2-1-2、可使用的營銷傳播工具報紙廣告、軟文；特定刊物廣告、軟文；樓

7、體廣告、戶外廣告牌、燈箱廣告牌、網(wǎng)頁、DM直郵、電視宣傳片、三維電腦片、其他輔助性宣傳資料；公共活動、房交會、專題報告和新聞發(fā)布會；售樓中心、樣板間；口碑、關(guān)系購買、老客戶推薦；直銷（電話/上門推介/特別定制）；“體驗式”沙龍、聚會、贊助活動等。2-1-3中遠江南白露推廣節(jié)奏廣告總策略：“循序漸進策略”+“強勢推廣策略”+“常規(guī)穩(wěn)健策略”第一階段：“循序漸進策略”（形象宣傳：7月-9月）主要通過報紙廣告（軟文）、戶外廣告牌、現(xiàn)場導視系統(tǒng)、電臺廣播、車身等媒介，達到對項目的推廣主題有所了解和認知，從而為項目的認購、開盤作好鋪墊；主要任務(wù)：檢驗定位及項目形象導入。廣告重點：廣而告之，積蓄客戶，檢驗

8、市場的反應(yīng)，檢驗價格定位，確認推廣賣點的接受度，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)。公共傳播：報紙廣告/電臺廣播/車身廣告/雜志印刷媒體：海報戶外媒體：形象廣告牌、圍墻廣告展 示：銷售中心裝修裝飾及沙盤、模型制作、展示；現(xiàn)場局部包裝、燈桿旗、展板設(shè)計制作、看樓路線上的溫馨提示牌等業(yè)務(wù)配合：配合價格制定期間的市場調(diào)查和登記客戶回訪等活動推廣第二階段：“循序漸進策略”（形象宣傳及認購期，10月-11月底）延續(xù)第一階段的宣傳推廣策略，并逐步加強報紙媒介的宣傳力度，適當開始投入硬廣告加強形象導入以及發(fā)布認購信息，實施增籌計劃。主要任務(wù)：檢驗定位及為開盤積累客戶、積聚人氣，確保開盤銷售率。廣告重點：廣而告之，

9、積蓄客戶，檢驗價格定位公共傳播：報紙廣告（軟文+硬廣告）/電臺廣播/車身廣告印刷媒體：樓書/折頁/海報戶外媒體：廣告牌展 示：沙盤、模型；現(xiàn)場局部包裝、燈桿旗、展板、看樓路線上的溫馨提示牌、廣場包裝等業(yè)務(wù)配合：參加房交會、住交會、組織公關(guān)活動并擬訂各項優(yōu)惠方案等第三階段“強勢推廣策略”：（開盤期：開盤前一個月及后一個月，即12月-次年1月），通過硬性廣告、客戶營銷、活動營銷等強勢宣傳，讓項目迅速擴大在貴州的知名度，樹立樓盤形象并迅速消化一期組團產(chǎn)品。主要任務(wù)：公司品牌、樓盤形象、產(chǎn)品信息廣泛、強勢推廣，以迅速推動銷售。廣告重點：此階段以確立市場形象為重點。廣告以整體展示形象，突出樓盤鮮明特質(zhì)為

10、主體述求點，喚起目標客戶的注意及購買欲望，聚集大量客戶。公共傳播：報紙廣告/電臺廣播/車身廣告（新聞報道和報紙廣告同時展開，廣告量達到最大）印刷資料：樓書/折頁/海報；戶外媒體：形象廣告牌視具體情況調(diào)整，增加適當條幅、樓梯廣告影視媒體：在售樓中心內(nèi)影視宣傳片樓體展示：沙盤、模型形象展示促銷活動：結(jié)合開盤、節(jié)慶日進行相應(yīng)的活動營銷，并擬訂各種促銷方案業(yè)務(wù)配合：在平面媒體并配合促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、客戶回訪、電話追蹤等）第四階段“常規(guī)穩(wěn)健策略”：（持續(xù)期：2005年2月-2005年4月）。在開盤期確立市場形象后，持續(xù)期采取中等規(guī)模的廣告，采用“常規(guī)穩(wěn)健策略”，主要以穩(wěn)定的報紙廣

11、告、電臺廣播、車身廣告和促銷活動配合階段性銷售。主要任務(wù)：保持項目持續(xù)的銷售人氣。廣告重點：依據(jù)不同時段，立體廣告，促使成交，擴大業(yè)績。以獨立的賣點進行針對性宣傳，吸引目標客戶。公共傳播：報紙廣告適量/電臺廣播/車身廣告印刷媒介：樓書/折頁/海報，進行活動營銷、口碑傳播。影視媒體：在售樓中心內(nèi)影視宣傳片展示樓體展示：沙盤、模型展示、樣板間形象展示、準現(xiàn)樓形象展示（會所、外立面局部和內(nèi)外裝修材料用品展示）戶外媒體：戶外媒體（廣告牌、條幅）視廣告主題修正及時更改第五階段：一期尾盤銷售期（2005年5月-6月）、新組團開盤主要任務(wù)：針對剩余商品特點，進行特質(zhì)營銷。并導入二期產(chǎn)品廣告重點：順利過度到二

12、期的組團銷售，保持對市場影響力公共傳播：適量報紙廣告營銷配合：工程形象為準現(xiàn)樓，重點展示外立面、環(huán)境、樣板房等。業(yè)務(wù)配合：有效的利用客戶的口傳效應(yīng)，發(fā)揮客戶之間的傳幫帶作用 HYPERLINK . . 中國最龐大的資料庫下載2-1-4推廣主題提煉項目推廣主題應(yīng)該作為樓盤開發(fā)理念、產(chǎn)品價值的概括。是綜合項目的市場定位及樓盤的形象定位提煉出來的用于樓盤對外宣傳的訴求主題。本項目的優(yōu)劣均較為突出，宣傳推廣過程中在描繪良好的社區(qū)環(huán)境、營造項目的居住氛圍的同時，應(yīng)著重于提煉西郊生活主張，更要表現(xiàn)項目著力打造的生活方式。各階段推薦推廣主題如下：形象導入階段：昆明西部的浪漫傳說或昆明西郊38萬平米情調(diào)生活小

13、鎮(zhèn)！（針對形象定位方案一）來自法蘭西的浪漫傳說（奇）（針對形象定位方案二）開盤銷售階段：愛生活、戀生活，就擁有（擁抱）林居生活（針對形象定位方案一）凝聚夢想的傳說（針對形象定位方案二）2-1-5媒體組合紙媒體組合：報紙+海報+戶型單頁報紙廣告：以昆明都市報、貴州晚報為主，昆明日報貴州商報為輔；廣告形式包括硬性廣告及軟文宣傳。電子媒體組合：電臺廣播+電視宣傳+現(xiàn)場觸摸屏+網(wǎng)頁戶外媒體組合：廣告牌+車身廣告+條幅+圍墻2-2促銷公關(guān)活動2-2-1促銷活動活動一：開盤儀式整個樓盤銷售最重要的公關(guān)活動之一，樓盤聚集人氣的重要手段，同時也是營造現(xiàn)場銷售氣氛的最直接的活動方式，本項目的地理位置決定了其凝聚

14、人氣的重要性，特別要注重是現(xiàn)場氣氛的營造。建議籌劃隆重的開盤儀式，并與相關(guān)媒體聯(lián)合造勢，邀請政界、商界知名人士參加，策劃大型酒會或音樂會等活動，制造開盤的轟動效應(yīng)，使項目一炮打響?；顒佣豪酶鞣N節(jié)日或?qū)I(yè)的活動組織進行促銷 節(jié)慶日舉辦的活動，如：五一、十一、圣誕節(jié)、元旦節(jié)等，吸引最多數(shù)人的關(guān)注，營造項目的聲勢，擴大知名度，把目標客戶吸引到現(xiàn)場來。2-2-2公關(guān)活動根據(jù)各銷售階段的情況，適時舉辦圍繞家庭生活品質(zhì)、生活方式的高雅公關(guān)活動，提升項目品質(zhì)感和知名度，積聚人氣，促進銷售。2-3賣場策略2-3-1銷售現(xiàn)場包裝銷售現(xiàn)場是樓盤形象展示的主要場所，給客戶傳達對樓盤的信心和良好印象。售樓處售樓處

15、裝修風格：清晰、簡約、現(xiàn)代，凸現(xiàn)濃厚情調(diào)生活氣息，營造賣場氣氛。售樓處主色調(diào)：與樓盤LOGO、生活主色調(diào)相符售樓處布局（見附件示意圖）：分休閑觀景區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、財務(wù)室，洗手間。建議在項目進入認購期前，考慮在市區(qū)中心設(shè)置銷售接待中心，并開設(shè)現(xiàn)場市區(qū)接待中心的穿梭看耬車。售樓工具沙盤模型-制作比例按1：200；建筑物模型高度在10-15厘米之間，整個模型的長度在6米左右，寬度約6米?；叨仍?.801米之間,以綠色色為主色調(diào)，間以公司VI色調(diào)線條。戶型模型、戶型單張、售樓書、宣傳海報、置業(yè)計劃單、認購書；展示架、洽談桌椅、背投及音響系統(tǒng)。整個售樓用資料在設(shè)計、制作上要與樓盤的LOG

16、O及樓盤識別色充分結(jié)合，從細節(jié)上不斷的積累、樹立樓盤形象，樹立華緯公司專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商形象。樣板房裝修風格：清晰、簡約、現(xiàn)代，凸現(xiàn)濃郁的居家氛圍，中等檔次標準，給人強烈的歸屬感和置業(yè)欲望，充分展示體驗式購房模式。選取位置：根據(jù)施工進度（一期工程）和項目的較長銷售周期，臨時樣板房和實物樣板房都可以作為考慮對象。臨時樣板房場地適應(yīng)性強，可以展示項目規(guī)劃建設(shè)的主要戶型，能夠更好的發(fā)揮設(shè)計元素，盡情展示生活格調(diào)。缺點是無法真實展現(xiàn)戶型特點，特別是后期如果戶型調(diào)整比較大時。而實物樣板房則可準確的根據(jù)戶型的情況進行設(shè)計裝飾，展示的戶型效果真實性強，缺點是需要根據(jù)施工進度才能滿足，時效性不強。看樓通道充分

17、展示樓盤的施工形象和保護客戶看房的安全性，增強對樓盤施工質(zhì)量的信心。在包裝上與整個項目的宣傳基調(diào)一致，在必要的位置增設(shè)相應(yīng)的看樓溫馨提示牌及導向系統(tǒng)，并在恰當位置用展板展示項目的施工材料的說明介紹。工程現(xiàn)場包裝隨著工程的施工進度，根據(jù)當時銷售需求在施工現(xiàn)場懸掛大型戶外海報和宣傳條幅。要求施工單位配合做好文明施工宣傳及懸掛施工進度樓層、施工單位實力展示等。2-3-2導視系統(tǒng)以車身廣告、戶外燈箱、戶外廣告牌、建筑體條幅為主。車身廣告利用公交車流動性強、輻射面廣的特點，展示項目的形象，迅速擴充知名度，特別是在項目的形象導入期，無論從時效性、營銷成本控制上都不失為較好的選擇。戶外廣告牌樓盤、企業(yè)形象直

18、接展示平臺，展示效果長久持續(xù)，對于樓盤的形象宣傳具有較強的沖擊力，建議選擇商業(yè)繁華或是人、車流量比較大的位置做廣告牌，設(shè)計主調(diào)與樓盤的宣傳主調(diào)相一致。若選取在市區(qū)中心位置，價格十分高昂，建議7月份就可以開始尋找合適的位置，（市區(qū)中心和項目沿改茶路或三橋立交附近選擇兩塊）在確定項目的定位、推廣形象后立即投入設(shè)計安裝，以便盡早的展開項目宣傳。條幅 告知樓盤動態(tài)、傳遞樓盤信息、溫馨提示等，包括工程現(xiàn)場及戶外，根據(jù)工程進度及銷售需要考慮制作。3、推廣費用（見附件一）4、銷售策略4-1根據(jù)一期組團的開工面積、產(chǎn)品構(gòu)成，制定周密的上市策略，既要保證充足的產(chǎn)品供應(yīng)，保證市場占有率，避免客戶無謂流失，又要營造

19、良好的熱銷局面，確保項目成功上市。4-2結(jié)合項目的定位，本項目在銷售模式上應(yīng)力求創(chuàng)新，在充分發(fā)揮常規(guī)銷售方式的前提下，全面推廣情景營銷、場景營銷模式，并充分利用和發(fā)揮客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)營銷模式的威力，提高成交率，提升樓盤的口碑效應(yīng)。5、價格策略5-1 低開高走的價格策略：鑒于項目所在區(qū)域現(xiàn)狀以及項目的開發(fā)周期，通過實施低開高走的價格策略，拉動銷售，逐步炒熱市場，并通過后期項目品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)的展現(xiàn)，逐步拉高價格。 5-2價格充分論證經(jīng)過開盤前期的預(yù)熱、造勢，產(chǎn)品在市場中已經(jīng)有一定的市場知名度，在充分了解市場、通過對認購期市場客戶信息客觀分析的基礎(chǔ)上，制定適銷的市場價格5-3定價流程核心均價采用市場比較

20、法，對比周邊樓盤4P組合做詳細的調(diào)查、對比，綜合應(yīng)用市場法和成本法結(jié)合，求出市場核心均價，再根據(jù)開發(fā)商的成本與利潤的關(guān)系作適當?shù)男拚?調(diào)價差（幢間差）我們的目的是做到一幢一價，甚至一戶一價，充分考慮到各因素對戶型的影響，如朝向、景觀、通風、采光、噪音、戶型等因素，再根據(jù)客戶選房時對以上因素的參考程度，分配加權(quán)值，對以上因素對比打分，但要保證縱向歸“0”，（這是技術(shù)上的問題，在具體的定價報告里會體現(xiàn)出來，在這里就不必做解釋）求出套間差值，再乘以調(diào)價差額，得出套間差額。平均折扣率調(diào)查周邊樓盤客戶選用的付款方式及所占比例，求出折扣率，再用平均法求本項目的平均折扣率，預(yù)測本項目的付款方式比例，當然，

21、還得考慮別墅消費群體的消費習慣及開發(fā)商對資金回籠周期的期望、要求，通過綜合考慮得出各種付款方式的折扣點。制作價格表利用以上結(jié)果，輸入公式，求出同一層面每一套房子的的價格，制作銷售價格表及市場敏感價格表（以便隨時調(diào)整）。價格表的修正通過開盤前的價格摸底，根據(jù)市場反映對價格表局部微調(diào)。三、項目組織管理1、銷售組織：營銷組織架構(gòu)（見附圖三） 營銷推廣人員職責如下：營銷組織協(xié)調(diào)負責人（甲方委派）負責對整個銷售計劃的監(jiān)控、廣告宣傳策略的審核和確認，協(xié)助代理公司組織、接洽相關(guān)合作的專業(yè)公司及營銷推廣計劃、公關(guān)活動的組織執(zhí)行以及接洽解決工程上出現(xiàn)的問題、客戶反映的工程上需要整改的地方和相關(guān)合作公司關(guān)于銷售上

22、需要協(xié)助做好的事情等。行政文員或合同科（甲方委派）聯(lián)系當?shù)卣块T，落實銀行按揭，辦理按揭、合同登記，辦理產(chǎn)權(quán)證，入戶手續(xù)等。財務(wù)人員（甲方委派）負責收款、開票、經(jīng)濟指標統(tǒng)計等財務(wù)上的工作。營銷策劃中心（乙方委派）負責整理信息反饋，調(diào)整營銷策略，收集、分析客戶調(diào)查表，制定樓盤銷售計劃，策劃宣傳推廣計劃以及配合廣告公司做好項目的推廣、宣傳。項目主管（乙方委派）對營銷計劃的操作、實施，負責現(xiàn)場銷售控制、銷售人員的管理、培訓，制定制度并執(zhí)行，人員組織、分工、監(jiān)督等工作。置業(yè)顧問（乙方委派）執(zhí)行銷售工作，完成接待、看房、洽談、簽約聯(lián)系跟蹤客戶，上門洽談、信息反饋等等工作，。人員招聘時間：2003年9月

23、地點：昆明條件：大專以上文化程度，形象佳，善溝通交流，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)、有工作經(jīng)驗者優(yōu)先。項目人員編制：銷售人員（含銷售主管）5-7人方式：從中遠城市花園抽調(diào)銷售主管，銷售人員按計劃展開招聘培訓工作人員培訓培訓時間：9月上旬開始培訓內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)基本知識；（2）房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，房地產(chǎn)辦理相關(guān)證件的步驟、流程；工程建筑與調(diào)查的內(nèi)容、調(diào)查技巧、調(diào)查方式、調(diào)查分析等相關(guān)知識；（3）銷售項目相關(guān)情況，項目的位置，周邊的基本情況，片區(qū)的交通情況，周邊的配套，片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展趨勢，項目建筑上的內(nèi)容：戶型大小、小區(qū)的配套、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風格等知識；（4）房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場管理制度；（5）房地產(chǎn)銷售技巧銷售

24、接待技巧、銷售洽談技巧、銷售跟蹤技巧等。人員考核招聘選取在滿足招聘條件的前提下，進行筆試、口試等考試擇優(yōu)錄取。培訓合格培訓的時間為三周，在掌握了培訓知識的前提下方可申請考試， 正式聘用在正式被我司聘用之前同樣也要考核，原則上我司的試用期為三個月?？己朔秶鸀椋浩綍r的表現(xiàn)、試用期的業(yè)績、制度考核等。每月指標根據(jù)項目的總體開發(fā)計劃、開發(fā)步驟及銷售周期將銷售任務(wù)落實到每個季度、每個月、每個部門、每個人，這樣每個人都有任務(wù)、有責任、有義務(wù)完成項目的銷售工作。2、現(xiàn)場管理著裝工作時間服裝要求，員工在上班時間必須嚴格按照 章制度執(zhí)行。（具體的要求見現(xiàn)場管理報告要求。）禮儀銷售的工作就是服務(wù)，客戶就是我們的上

25、帝，時時刻刻為他們服務(wù)，定期或不定期的舉行“微笑服務(wù)活動”提高服務(wù)質(zhì)量。作息時間銷售服務(wù)時間由銷售公司依據(jù)具體情況進行安排?？蛻艄芾戆▉碓L客戶登記分析電話咨詢客戶成交客戶登記、分析意向性客戶廣告評估管理成交客戶檔案相關(guān)工作流程的組織制定工作流程銷售流程按揭流程下款流程部門與部門對接流程等附件一：推廣內(nèi)容及費用預(yù)算表內(nèi)容執(zhí)行時間執(zhí)行方式費用預(yù)算（萬元）跟進人/負責人現(xiàn)場包裝銷售中心樣板房8月-9月份（開始正式認購前完成）裝飾、用品、銷售工具如沙盤、模型洽談、休閑等用品30華緯、中遠、裝飾公司圍墻8月18日現(xiàn)場制作05華緯、中遠、廣告公司銷售宣傳資料樓書9月28日設(shè)計印刷。作為樓盤的主要宣傳資料

26、，重點突出樓盤的賣點。8（含設(shè)計費）華緯、中遠、廣告公司等戶型單頁9月28日戶型及商業(yè)分組單位的基本介紹資料。1華緯、中遠、廣告公司等海報9月28日作為樓書的補充資料，前期用。1華緯、中遠、廣告公司等置業(yè)計劃單、認購書9月28日統(tǒng)一印制一式四聯(lián)單，規(guī)范銷售工具 0.8華緯、中遠、廣告公司等戶外宣傳戶外廣告牌9月傳遞樓盤的信息。建議在市區(qū)中心、改茶路或三橋立交附近選擇兩塊，規(guī)格大小在150平方17華緯、中遠、專業(yè)公司燈桿箱廣告10月（一年）三橋南路15華緯、廣告公司車身廣告10月（半年）選擇9路、1路、10華緯、廣告公司導向系統(tǒng)9月貴黃公路、三橋南路與改茶路路口項 目入口處0.5華緯、廣告公司媒

27、體宣傳報紙廣告開盤前期8月-年11月開盤前保證每月1-2期的軟文，10月開始適當開始硬廣告投入，宣傳認購開始15華緯、中遠、報社、廣告公司開盤強銷期12月-開盤前及開盤后一個月廣告投入達最大量，軟文+硬廣告35華緯、報社、廣告公司持銷期05年2月-4月保持項目的銷售熱度，持續(xù)人氣，采用軟文+硬廣高15華緯、報社、廣告公司二組團上市05年5-6月發(fā)布新組團、新產(chǎn)品信息12華緯、報社、廣告公司電臺廣告開盤前2個月貴州經(jīng)濟廣播電臺或交通廣播電臺8華緯、電臺、廣告公司SP促銷活動開盤儀式2004年12月某日現(xiàn)場售樓處，參加人員：意向性認購登記客戶、媒體相關(guān)人士、政府相關(guān)領(lǐng)導、項目相關(guān)合作公司等。6華緯

28、、中遠、禮儀公司等房交會/主交會11月左右展示樓盤形象，參加榮譽獎項評比25華緯、中遠、廣告公司等節(jié)日等促銷活動不定現(xiàn)場或戶外等10華緯、中遠、廣告公司等項目推廣費用預(yù)計：209.8萬元附件二：營銷時間表(注：“”表示跟進/執(zhí)行，時間表中提及的方案、報告在實施的過程中我公司會逐步提交給貴公司。事項具體執(zhí)行的時間按照工程的進度前后順延。)附件三： 昆明市市場狀況分析報告一）、昆明市城市建設(shè)十年建設(shè)總體規(guī)劃概要昆明市城市總體規(guī)劃是昆明市政府于2000年在1986年國務(wù)院批準昆明市城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了1996-2010年間昆明15年的中長期規(guī)劃方案，從社會、城市發(fā)展的各個方面

29、明確了昆明未來的發(fā)展的指導性方向。其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下：城區(qū)由中心區(qū)、小河(含中曹甘蔭塘)、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約157平方公里，規(guī)劃人口174萬人。城區(qū)是省、市黨政機關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。城區(qū)總體布局2010年，城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬

30、王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團式格局。強化“山中有城，城中有山”的城市特點。中心區(qū)：位于城區(qū)中部，規(guī)劃總用地58平方公里，為城區(qū)的核心。應(yīng)進一步優(yōu)化用地布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不新增工業(yè)項目，實行“退二進三”、“退二進綠”，逐步消除現(xiàn)有污染源，加強城市基礎(chǔ)設(shè)加建設(shè)。有計劃有步驟地疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，規(guī)劃城市建設(shè)用地約39 6平方公里，規(guī)劃人口691萬人。小河片區(qū)(含中曹甘蔭塘)：位于城區(qū)南部，規(guī)劃總用地約81.3平方公里。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。工業(yè)以機械、電

31、子、航空、新材料為主片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口山以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物資、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心：在馬鞍新村建設(shè)污水處理廠。金竹發(fā)展無污染：工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。城市建設(shè)用地約21.2平方公里，規(guī)劃人口21.7萬人。白云片區(qū)(含都拉營)：位于城區(qū)西北部，規(guī)劃總用地約66平方公里，以鋁廠為主體，加快白云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)。工業(yè)以鋁加工及配套行業(yè)和建材為主。規(guī)劃新增工業(yè)用地在艷山紅、雞場和朝關(guān)，居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用

32、地布置在龔家寨、大山洞和龍井。白云片區(qū)與金陽片區(qū)之間規(guī)劃500-1000米的綠化隔離帶，以確保城區(qū)組團式結(jié)構(gòu)。都拉營車站以西為工業(yè)產(chǎn)品、大宗貨物轉(zhuǎn)運倉儲區(qū)，東面以工業(yè)和居住用地為主。規(guī)劃城市建設(shè)用地19.22平方公里，規(guī)劃人口21. 1萬人 新添片區(qū)：位于城區(qū)東北部，規(guī)劃總用地70.2平方公里。以電子信息、光機電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃工業(yè)用地布置在開發(fā)區(qū)東南部，公共服務(wù)設(shè)施和居住用地在新添大道兩側(cè)展開。在新添大道西北部新建新添公園，片區(qū)南部新添溫泉至北部滴水巖為501000米綠色長廊。在片區(qū)外圍建設(shè)航華路、四光路環(huán)線，避免過境交通穿越片區(qū)中心。建設(shè)新莊污水處理

33、廠和高雁垃圾衛(wèi)生填埋場。規(guī)劃城市建設(shè)用地約10.3平方公里，規(guī)劃人口1l.2萬人。花溪片區(qū)：位于城區(qū)西南部，規(guī)劃總用地約60平方公里，以風景旅游、文教科研用地為主，是國家級風號名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴格控制有污染的項目發(fā)展南明河上游上車田、象鼻巖到下游中曹龍王廟為花溪風景名勝區(qū)的保護范圍，嚴格控制沿河兩側(cè)的建設(shè)。禁止對自然山體、水體、綠地的破壞，保持原始地形地貌。新增公共服務(wù)設(shè)施用地主要在貴惠路兩側(cè)，各類建(構(gòu))筑物的高度、體型、色彩必須與風景區(qū)協(xié)調(diào)居住用地和文教科研用地王要安排在花溪奶牛場附近以及花磊路以南花溪大道南段以東地段。編制風景區(qū)詳細規(guī)劃，用以指導景區(qū)建設(shè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地約1.7

34、5平方公里，規(guī)劃人口9.5萬人。三橋馬王廟片區(qū)：位于城區(qū)西部，規(guī)劃總用地約60平方公里，以機械制造和加工和橡膠工業(yè)為主。規(guī)劃在三橋北路、金馬街分片區(qū)安排公共服務(wù)設(shè)施用地，加強居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。維持現(xiàn)有工業(yè)用地布局和規(guī)模，不新增工業(yè)用地，企業(yè)發(fā)展應(yīng)以挖潛改造為主，減少、控制各項污染源。規(guī)劃城市建設(shè)用地約7 .37平方公里，規(guī)劃人口9.8萬人。龍洞堡片區(qū)：位于城區(qū)東部，規(guī)劃總用地面積37.4平方公里，規(guī)劃用地以航空港及對外交通配套設(shè)施為主。加強機場凈空保護，防止電磁波對機場導航、通訊的干擾，加強對魚粱河的保護，在機噪音影響范圍外的西部安排居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地和省級體育設(shè)施用地；

35、片區(qū)南部結(jié)合東出口線和城區(qū)環(huán)線規(guī)劃為倉儲區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地約13 .6千方公里規(guī)劃人口7 .8萬人。二戈寨片區(qū)：位于城區(qū)東南部，規(guī)劃總用地約28 .9平方公里，規(guī)劃以對外交通和倉儲設(shè)施用地為主。規(guī)劃南站西側(cè)為鐵路預(yù)留用地，配套完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。南部牛郎關(guān)為國家糧食儲備庫基地，北部舒家察、龍家寨為鐵路貨物流通中心及倉儲用地；規(guī)劃地市建設(shè)用地約11.7平方公里，規(guī)劃人口5.7萬人。金陽片區(qū)：位于城區(qū)西北部，規(guī)劃總用地32. 4平方公卑，以行政辦公、居住、文化和高新柱術(shù)用地為主的新區(qū)。以十二灘公園、觀山公園、長坡嶺公園為骨干，突出綠色主題，西北部為商業(yè)金融用地和居住用地，西南部為教育

36、科研、文化、體育用地，東部為高科技園區(qū)和商貿(mào)區(qū)。大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，嚴格控制有污染項目。近期應(yīng)加強各項城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，為中遠期的整體開發(fā)奠定基礎(chǔ)。規(guī)劃城市建設(shè)用地16.3平方公哩，規(guī)劃人口18萬人。二）、房地產(chǎn)市場、政策環(huán)境分析和相關(guān)信息關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知針對房地產(chǎn)開發(fā)投資的不斷增漲，為加強宏觀調(diào)控力度，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2003年頒布實施關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，通知的主要內(nèi)容包含七個方面。一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向二、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途四、加強個人住房貸款管理，重點支

37、持中低收入家庭購買住房的需要五、強化個人商業(yè)用房貸款管理六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理該通知的頒布實施在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售帶來限制和影響，融資渠道和門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本增加，但他的實施同時對于規(guī)范市場將起到一定的作用，房地產(chǎn)業(yè)將逐步向2：8市場規(guī)律過渡，有實力、專業(yè)、誠信的開發(fā)單位占據(jù)市場的主要份額。三）、住房公積金政策調(diào)整，使用門檻降低，公積金總量增大昆明市住房公積金貸款門檻降低：昆明市住房資金管理中心對住房公積金貸款申請人的條件、貸款額度翻番的貸款年限、快退休職工的貸款年限予于適度放寬、住房公積金貸款的額度加

38、大。在申請人條件方面，原來規(guī)定必須連續(xù)繳存住房公積金1年以上的職工才能申請，現(xiàn)調(diào)整為連續(xù)繳存住房公積金6個月以上，繳存人就可以申請住房公積金貸款。原來規(guī)定委托貸款年限在5年以下的（含5年），委托貸款額度可以放寬到委托貸款額度的2倍（含2倍），現(xiàn)規(guī)定委托貸款年限在10年以下的（含10年）貸款額度就可以翻番。原來規(guī)定快達到法定退休年齡的職工申請住房公積金貸款最長只能到法定退休年齡（男60歲、女55歲），現(xiàn)在規(guī)定離法定退休年齡不足5年（含5年）的職工，委托貸款期限可適當延長，延長期最長不得超過5年。住房公積金貸款的發(fā)放額度按照借款人夫妻雙方的計繳住房公積金的工資總額、還款能力和借款年限等予于確定。原

39、來執(zhí)行的還款能力按最高不超過夫妻雙方的計繳住房公積金工資總額的35%測算，現(xiàn)在還款能力按最高不超過夫妻雙方的計繳住房公積金工資總額的50%測算，也即是說，住房公積金貸款的額度提高了15%。從2004年4月1日起，昆明市購買二手房可以使用公積金貸款。昆明市的房改政策在 “存量補貼”兌現(xiàn)期，對昆明的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售起到良好的促進作用， “存量補貼”政策取消后，房地產(chǎn)消費少了一個資金源，住房公積金政策的調(diào)整、放寬，在一定程度上將能夠促進房地產(chǎn)二、三市場的共同繁榮和發(fā)展。四）、2004年昆明樓市總體發(fā)展趨勢分析延續(xù)2003年的平穩(wěn)勢頭，2004年的昆明樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市場整體進入理性發(fā)展的時期，市

40、場的競爭更加激烈，市場總體趨于成熟，具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、大盤時代來臨、地產(chǎn)新貴崛起如果說，上世紀90年代初是昆明房地產(chǎn)的起步階段， 90年代末是昆明房地產(chǎn)的成長期，則自2002年以來，昆明房地產(chǎn)市場進入了一個調(diào)整階段。伴隨著昆明房地產(chǎn)市場10余年的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，昆明樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。大盤規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。椐不完全統(tǒng)計，昆明樓市10萬平方米以上的項目已經(jīng)不下20個，50萬平方米以

41、上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開發(fā)量100萬平方米以上的項目也已經(jīng)登上樓市舞臺。盡管同廣州、北京、重慶等地的3000畝、萬畝大盤相比，昆明大盤的單個體量相對較小，但對于城市常住人口僅160余萬人，年成交量不足150萬平方米的昆明市場而言，不管你愿不愿意，可以這樣認為，昆明的大盤時代已經(jīng)來臨。2004年就是昆明大盤時代的啟動年。經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，昆明的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中華集團、鴻基集團等。市場宏觀經(jīng)濟的良性走勢、各種經(jīng)濟實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進入市場，共同來發(fā)展和分享昆明的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的祺龍房

42、開等。出于對市場的看好，云南官房集團也在昆明風光的走了一回云南秀，而更多有實力的本地和外地機構(gòu)也相續(xù)進入市場，如振華集團、澳龍房開等。相信2004年將會有更多的地產(chǎn)新貴在昆明的地產(chǎn)舞臺上崛起。2、開發(fā)量持續(xù)增長、市場競爭日趨激烈延續(xù)2003年的發(fā)展勢頭，昆明樓市步入2004年，全市的房地產(chǎn)開發(fā)量將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。預(yù)計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過2003年。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨激烈。據(jù)了解，2004年城市中心區(qū)將保持約100萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。主要的開發(fā)量將集中在三橋、烏當、金陽幾個區(qū)域，以上三

43、個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計達到550萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約20個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達250萬平方米。烏當根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計在年內(nèi)將有約80平方米的項目開工上市。金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬平方米的生活林城也將在推出,如果進展順利全年預(yù)計有近220萬平方米項目開發(fā)。小河板塊步入2004年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于中遠等大盤的支撐，加上近10個中小項目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計全年有約50萬平方米的項目開工。即使不包括白云和花溪兩個板塊，初步估計昆明房地產(chǎn)市場2004年的商品房新開工量將達到700萬平方米，大大超過去年的開工記錄，成就又一歷史新高。

44、在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，市場競爭更加激烈，如何在昆明增長相對緩慢的銷售總量中分取更多的份額，成了各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的重中之重，進一步細分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路等等，相信會成為2004年房地產(chǎn)市場開發(fā)工作的熱門話題。誰能在2004年的房地產(chǎn)市場上引領(lǐng)風騷呢？3、三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮點。三橋在昆明的城市老版圖上一直處于配角角色，長期以來給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大昆明戰(zhàn)略的實施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。憑著連接昆明新老城區(qū)，緊連貴州貴遵、貴黃兩大交通干道，區(qū)域內(nèi)良好的植

45、被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內(nèi)外多家具備較強實力的地產(chǎn)機構(gòu)進入開發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與昆明本土較為成功的開發(fā)經(jīng)驗將在這塊土地上演繹出新的昆明地產(chǎn)風云錄。金陽新區(qū)經(jīng)過幾年來的強力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，對昆明市民或全省人民來講金陽已經(jīng)不再是海市蜃樓，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，從吸引眼球到實現(xiàn)購買，相信只是時間問題而已，而且金陽給其他板塊的時間已經(jīng)不太長了。2004的樓市中金陽將會是一大亮點。烏當板塊有些相當年的小河板塊，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由低端市場向中高端

46、市場前進，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，2004年，烏當?shù)禺a(chǎn)在昆明樓市中將具備相當?shù)挠绊懥Α?、二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn) 經(jīng)過幾年來的培育和發(fā)展，昆明的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢頭增速，交易量和交易價格明顯增加，房地產(chǎn)消費形成了一個基本的梯級模式：“沒房的租房、有房的換房、換房的投資房”。二手房市場初步與商品房市場形成聯(lián)動的發(fā)展，在一定程度上推進了商品房市場的發(fā)展。2003年，昆明市登記的二手房交易數(shù)量達到5270套，同比增加21.44%，占到商品房交易數(shù)量的35.33%。加上交易未登記的部分，二手樓市已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)消費中的一個重要力量。但成交量主要集中在兩城區(qū)

47、，兩區(qū)域的交易量占全市交易套數(shù)的60.51%，全市成交均價較低（1290元/平方米）等情況也反映出該市場的不夠成熟。不過，隨著市民住房梯級消費觀念的進一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對房改房、經(jīng)濟適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動，昆明的二手房交易市場將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級消費結(jié)構(gòu)的增強，將給昆明的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動力源。5、宏觀經(jīng)濟走好，消費力量分流根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，2003年中國GDP增長速度達8.9%，昆明的GDP增長達到12.9%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟增長的同時，市民的個人經(jīng)濟收入也在不斷的增長，按照

48、國際標準劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨，這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎(chǔ)。昆明市“大昆明”戰(zhàn)略的實施，城市化進程的加快也給昆明的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。在看到這些利好空間的同時，應(yīng)該也看到市場消費力量被其他消費行為分流的趨勢。經(jīng)過幾年來的調(diào)整，近期以來國家整頓金融市場的系列政策出臺，中國熊寂多年的股市在進入2004年后呈現(xiàn)上升勢頭，股市春華到來的說法吸引部分投資者的目光，持幣待購的地產(chǎn)投資客增多。隨著股市的復舒，房地產(chǎn)競爭激烈，投資風險加大，地產(chǎn)投資客的減少將是一個不可回避的事實。先買車、還是先買房？在年輕一族的消費華平上，已經(jīng)不在是買房一

49、邊倒的局面，對有房的中年消費者而言，購買私家用車也成為熱門話題，在中國汽車行業(yè)的鼓動下，先購車，占緩購房或換房，對樓市消費的分流將產(chǎn)生相當?shù)挠绊?。影響力有多大？看看滿街的車流，昆明每日新上牌近100臺的記錄，不得不承認，樓市消費多了一個對手。昆明樓市在存量補貼政策的取消，銀行購房貸款門檻的提高等因素的影響下，即使個人經(jīng)濟收入不斷增長，在相對較低的工作水平與日趨增高的樓價的差距面前，消費力量的合理回歸是昆明樓市不可避免的一個局面。6）、綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升2003年昆明全市的房地產(chǎn)銷售均價為1991元/平方米，其中住宅預(yù)售均價為1730元/平方米。房地產(chǎn)的整體預(yù)售價格較去年同期下降2.83

50、%，住宅部分的預(yù)售價格同比上漲2.43%，辦公用房預(yù)售均價達到3157元/平方米，同比上漲10.06%；商業(yè)用房預(yù)售均價為4570元/平方米，同比下降了10.87%。從數(shù)值上看，昆明的房地產(chǎn)價格下降了，是乎正在向消費者的需求靠近，但在仔細分析各區(qū)域的銷售價格，你會發(fā)現(xiàn)，昆明的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。例如：2003年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出2003年昆明房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)

51、象而已。 2004年昆明的房地產(chǎn)市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？房價將不降反漲。言房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。步入2004年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時代一去不返，在昆明這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財務(wù)成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增

52、長的宏觀經(jīng)濟、以鋼材為代表的建筑原材料上漲等因素，2004年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預(yù)測也就不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 HYPERLINK . . 中國最龐大的資料庫下載五）、04年一季度昆明樓市運行情況今年第一季度我市房地產(chǎn)市場銷售情況良好，呈現(xiàn)出良性的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，各類住宅銷售總數(shù)為3738套，同比增長116%，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證數(shù)量和批準預(yù)售面積與去年同期相比均有大幅的增加，高層住宅均價有小幅下降，普通住宅均價有所上揚，金陽新區(qū)碧?；▓@成為經(jīng)濟適用房的銷售主力。今年一季度昆明市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下幾個特點：一是批準預(yù)售面積大幅增長，以兩城區(qū)城郊結(jié)合部的

53、項目為主。1-3月份，昆明市共批準預(yù)售面積911880.74平方米，同比增長150%。批準預(yù)售房屋中住宅所占面積比例最大，占88%，辦公和商業(yè)用房僅占5.7%和5.4%，可見，第一季度住宅的供應(yīng)量在各類房屋中具有絕對優(yōu)勢。第一季度出現(xiàn)這種“開年紅”勢頭與去年昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)總量有較大增長有很大關(guān)系，另外，由于今年不在批準聯(lián)建項目，使得以前有聯(lián)建意向的項目，為了搭上末班車也正抓緊開發(fā)，使得市場的投放量增大。一季度共頒發(fā)商品房預(yù)售許可證32個，同比增長33%，頒布的預(yù)售許可證中，兩城區(qū)的多層項目19個，其中城郊結(jié)合部的樓盤占多數(shù)，商業(yè)物業(yè)少。高層、小高層項目各1個，經(jīng)濟適用房5個，其中金陽新區(qū)碧

54、?；▓@3個，小河3個，白云、烏當、花溪各一個。第二個特點是：普通住宅量增價揚。從商品房預(yù)售合同登記備案的統(tǒng)計情況看，今年一季度我市工銷售2005套，同比增長143.6%，均價為每平方米1990.37元，同比增長2%。普通住宅的銷售量大，主要是供應(yīng)量大，一方面是去年年底批準預(yù)售的項目較多，銷售多體現(xiàn)在今年一季度，另外今年一季度普通住宅的新盤也不少，使得普通住宅的銷售全線飄紅。雖然普通住宅的均價的增長幅度從數(shù)值上看并不大，但由于城中心區(qū)幾乎沒有多層樓盤，多層樓盤多位于相對偏遠一些的城郊結(jié)合部，因而實際上多層樓盤的價位實際漲幅大于2%。與去年相比，今年一季度我市高層樓盤銷售略有增長，但均價略有下降，

55、大戶型逐步減少。一季度高層銷售760套，同比增長21.9%，均價為3000.67/平方米，同比下降1.9%。高層樓盤一季度僅有2個新項目獲得預(yù)售，所銷售的房屋多為老盤，如在水一方、藍波灣等價位相對較高的樓盤銷售已經(jīng)接近尾聲，故銷售量較小，銷售相對好一些的樓盤，多為價位較適中的樓盤，如華誼苑、盛世華庭等，而且高層樓盤的戶型一改以前大戶型多的狀況，中等戶型居多，從而出現(xiàn)一季度高層房價略有下降，而銷售套數(shù)有所上升的格局。金陽新區(qū)碧?；▓@十五個組團陸續(xù)獲準預(yù)售，也是今年一季度銷售的特點。1-3月份，我市經(jīng)濟適用房共銷售956套，同比增長237.8%，其中主要以碧?；▓@為主，由于碧?；▓@的價格比城郊結(jié)合

56、部經(jīng)濟適用房的價格低，受其影響，今年一季度經(jīng)濟適用房的均價走低，為每平方米1343.4元，同比下降12.5%，實際上玉田小區(qū)等城郊結(jié)合部的經(jīng)濟適用房價格并未出現(xiàn)低走的態(tài)勢。商鋪今年一季度銷售為293套，同比增長32%，但銷售面積增長卻不大，這是由于商鋪多為一些樓盤項目的低層，經(jīng)過分割后，面積并不大，有些甚至用柜臺的形式銷售，使得銷售套數(shù)增加，但面積卻不見有大幅的增長。一些大面積的商鋪，開發(fā)商多采用整體的形式招租，銷售統(tǒng)計的數(shù)字也就沒有體現(xiàn)。由于商鋪的位置直接影響價格，因而可比性較低，估計商鋪的價格將仍然呈現(xiàn)增長的趨勢。寫字樓市場一季度沒有新寫字樓項目推出，辦公樓銷售僅23套，均價為3118元/

57、平方米，同比下降32%。六）、昆明房地產(chǎn)重點區(qū)域市場調(diào)查分析南明區(qū)行情一、提要核心區(qū)域均值：約3300元平方米東山、水口寺區(qū)域均值：約1600元平方米油榨街區(qū)域均值：約2850元平方米太慈橋區(qū)域均值：約2000元平方米二、版塊樓市概述南明區(qū)是昆明的傳統(tǒng)核心區(qū)域，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。經(jīng)過多年的改造開發(fā)，區(qū)域中心內(nèi)已經(jīng)基本無地可用，少量高層項目持續(xù)供應(yīng)。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結(jié)合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在太慈橋、朝陽洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三個方向。由于該版塊的區(qū)域位置及自然地理，該版塊目前的規(guī)劃定位主要以中高檔住宅開發(fā)為主。本次普遍調(diào)查21個在售樓

58、盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)13個，非小區(qū)8個。三、細分區(qū)域情況1、核心區(qū)均價均值：3300元平方米價格區(qū)間：2460-8500元/平方米最高價個盤：金地苑（多層），2460元平方米 最低價個盤： 藍波灣8500元平方米區(qū)域樓市特征：該區(qū)域項目主要以高層項目供應(yīng)、多層單位極少。受用地條件限制，項目規(guī)模普遍不大，集中在1.1-4.5萬方之間，少數(shù)項目在8-13萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有存居住項目。供應(yīng)戶型主要為130-180平米的大屋，布局多為三房和四房，少數(shù)項目供應(yīng)80-120平方米的中小單位，產(chǎn)品供應(yīng)同前期相比呈現(xiàn)小型化趨勢。因受項目規(guī)模和建筑形

59、態(tài)限制，項目自身配套普遍較弱，環(huán)境一般，但交通條件和社會配套資源豐富，居家便利。銷售情況良好但價格呈下調(diào)態(tài)勢。太慈橋、朝陽洞區(qū)域均價均值：2000平方米價格區(qū)間：1390-2700元平方米最高價個盤：鳳凰佳苑（高層單位）2700元平方米最低價個盤：快樂家園 （經(jīng)濟適用房）1390元平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、小高層為輔的小區(qū)式物業(yè)類型。供應(yīng)戶型主要為90-130平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在75-90平方米，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)性高，供應(yīng)面積集中項目自己配套較差、環(huán)境為一般水平，項目周邊配套資源和環(huán)境普遍較差。油榨街、龍洞堡均價均值：2850元平方米價格區(qū)間：2380-3700元平方米最高價個

60、盤：經(jīng)典時代3700元平方米最低價個盤：空缺區(qū)域樓市特征：項目多為小區(qū)性社區(qū)，產(chǎn)品供應(yīng)全面，小高層、高層、多層均有供應(yīng)。項目規(guī)模5-16萬平方米、項目定位多元化，中、高、低端產(chǎn)品均可選擇。因項目供應(yīng)多元化，供應(yīng)單位主要為兩房和三-四房產(chǎn)品，面積輻射面寬，不集中。具備一定規(guī)模，擁有自身配套，小區(qū)環(huán)境普遍較好，但周邊環(huán)境和社會配套一般，空氣質(zhì)量受工業(yè)影響較差，銷售也和價格也因此受到一定限制。重要個盤：中華世紀新城項目概況小區(qū)總占地面積78.9萬，總建筑面積100萬，容積率1.26，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個組團，總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?萬余人。其中一期別墅區(qū)占地面積8.44萬，建