五星級(jí)酒店可行性研究分析報(bào)告范本

1、*大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告河南省*集團(tuán)二O一二年四月八日目 錄第一章 總論11.1 項(xiàng)目概況11.2 要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11.3 項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度打算2第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性32.1 項(xiàng)目建設(shè)的背景32.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性3第三章 市場(chǎng)前景分析53.1 經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫 53.2 高端酒店增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 53.3 *市酒店業(yè)進(jìn)展概況 63.4 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 6第四章 商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位分析84.1 都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.2 都市進(jìn)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.3 政府要求對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.4 業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 8第五章

2、酒店整體定位策劃 105.1 本項(xiàng)目酒店定位 105.2 酒店及商務(wù)形象定位 125.3 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 12第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃136.1 客戶(hù)服務(wù)功能定位策劃136.2 餐飲服務(wù)功能定位策劃166.3 康體服務(wù)功能定位策劃196.4 娛樂(lè)服務(wù)功能定位策劃206.5 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃216.6 其它服務(wù)功能定位策劃22第七章 投資估算及資金籌措237.1 投資估算 237.2 資金籌措 24第八章 酒店經(jīng)營(yíng)治理模式定位258.1 酒店經(jīng)營(yíng)治理模式 258.2 幾種經(jīng)營(yíng)治理模式的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn) 258.3 酒店治理公司引進(jìn)策略258.4 酒店優(yōu)劣分析268.5 本酒店經(jīng)營(yíng)治理模式建

3、議27第九章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析289.1 政策風(fēng)險(xiǎn)分析 289.2 資金風(fēng)險(xiǎn)分析289.3 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析289.4 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析299.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析299.6 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析299.7 突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)分析30第十章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與投資回報(bào)分析 31第十一章 社會(huì)效益分析32第十二章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議3312.1 報(bào)告要點(diǎn)綜述 3312.1 我們的建議 33第一章第一章 總 論鈞瓷展銷(xiāo)1.1 項(xiàng)目概況*國(guó)際大酒店是由河南*集團(tuán)在*市*鄉(xiāng)原電動(dòng)車(chē)賓館改建而成。河南*集團(tuán)是集實(shí)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型集團(tuán)公司。集團(tuán)現(xiàn)有子公司5個(gè)，機(jī)關(guān)內(nèi)設(shè)6個(gè)職能部門(mén)、職員總數(shù)近2000人。集團(tuán)堅(jiān)持“理性投資，效

4、益為先；集中信用，誠(chéng)信為本；規(guī)范治理，良性進(jìn)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力將企業(yè)打造成“進(jìn)展思路清、市場(chǎng)潛力大、合作領(lǐng)域廣、企業(yè)信譽(yù)優(yōu)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)”的集團(tuán)公司。該項(xiàng)目擬建于*市*鄉(xiāng)原電動(dòng)車(chē)賓館處，南臨*鄉(xiāng)人民政府和*鄉(xiāng)機(jī)電環(huán)保設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)園，北臨黑廟村。南距*人民政府6KM，東距鄭堯高速公路10KM，距*市區(qū)、*市各20多KM，距*國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里。項(xiàng)目打算：擬定70畝建設(shè)12層的五星級(jí)大酒店。觀景：在大廈之頂，有一觀景平臺(tái)。站在平臺(tái)上或天橋上，可觀風(fēng)光，渾然天成的獨(dú)特自然風(fēng)光景區(qū)，日新月異，山清水秀，美不勝收。休閑：既有五星級(jí)賓館，又有國(guó)際民俗文化廣場(chǎng)各取所需。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)林蔭夾道，區(qū)外波光粼粼，天籟縈繞

5、。品味：茶樓、酒吧遍布園內(nèi)。娛樂(lè)：水榭歌臺(tái)，燈紅酒綠。觀賞輕歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩斯諾克，海內(nèi)外游客聚焦的盛大盛會(huì)，置身其中，不亦樂(lè)乎?？刁w：桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩等一體化康體尊貴享受，讓您松弛一下疲乏的神經(jīng)，再抖擻精神，迎接新的挑戰(zhàn)，擁抱新的生活。1.2 要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)：*國(guó)際大酒店開(kāi)發(fā)單位：河南*集團(tuán)地理位置：*鄉(xiāng)原電動(dòng)車(chē)賓館處，二面臨街。項(xiàng)目規(guī)模：建設(shè)用地約70畝，總建筑面積26000萬(wàn)平方米，主樓23000 平方米，地上附屬樓面積3000 平方米。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：_ *大酒店的方案設(shè)計(jì)充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境，在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)五星級(jí)

6、酒店的使用功能。_ 主體建筑在外形設(shè)計(jì)上力求時(shí)代感和有用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方形成70 米50 米的景觀廣場(chǎng)，并可作地面停車(chē)使用；設(shè)計(jì)了150 多個(gè)車(chē)位以備來(lái)賓使用。_ 主體建筑設(shè)有客房220 間，建筑面積為平方米，餐飲用建筑面積近3300平方米，會(huì)議用建筑面積1900平方米，桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩，棋牌，桌球，健身房等休閑、娛樂(lè)設(shè)施面積6200平方米。_ 裙樓設(shè)客梯電梯4 臺(tái)。_ 大廳中空高2 層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。1.3 項(xiàng)目現(xiàn)狀及進(jìn)度打算項(xiàng)目已完成3層以下主體工程。2012年8月-2013 年12月份為酒店建設(shè)期。2014年1月份酒店對(duì)外試營(yíng)業(yè)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背

7、景及必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性*位于河南省中部偏西，總面積737平方公里，總?cè)丝?7萬(wàn)，現(xiàn)轄13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)街道辦事處，376個(gè)行政村。*歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。周設(shè)邑，秦置縣，是仰韶文化、龍山文化、裴李崗文化的發(fā)祥地之一。國(guó)家AAA級(jí)景區(qū)三蘇園是宋代聞名文學(xué)家蘇洵、蘇軾、蘇轍父子的歸焉之地，*文廟是全國(guó)保存最好的縣級(jí)文廟之一，知青園是全國(guó)知識(shí)青年上山下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)發(fā)源地，“全國(guó)歷史文化名村（寨）”臨灃寨是中原地區(qū)唯一紅石古寨。傳統(tǒng)飲食“六絕”牛肉、茶水、饸饹面、三燉、燒雞、豆腐菜，是*地點(diǎn)特色飲食文化的代表。*物產(chǎn)豐富。要緊盛產(chǎn)有煤炭、白云巖、水泥灰?guī)r、陶土等礦產(chǎn)資源，

8、其中煤炭資源探明儲(chǔ)量25億噸，白云巖普查儲(chǔ)量4.2億噸?！?紅?！笔侨珖?guó)八大良種牛之一，常年存欄25萬(wàn)頭。*是全國(guó)四大烤煙發(fā)源地之一，“山兒西”煙馳名海內(nèi)外，常年種植面積保持在10萬(wàn)畝以上。*鐵鍋年產(chǎn)量占全國(guó)近三分之一，寬敞天地鄉(xiāng)趙花園村被譽(yù)為“中華鐵鍋第一村”。近年來(lái)，*縣委、縣政府積極實(shí)施“工業(yè)興縣”和開(kāi)放帶動(dòng)戰(zhàn)略，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)迅速進(jìn)展，都市面貌發(fā)生巨大變化。初步形成了以原煤開(kāi)采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架；規(guī)劃建設(shè)了*產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和廣天鐵鍋、安良神前陶瓷等7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園。為開(kāi)放開(kāi)發(fā)和招商引資制造了良好條件?？h域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度進(jìn)一步加快，

9、綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，2011年全縣生產(chǎn)總值達(dá)到百億多元。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1項(xiàng)目的建設(shè)是提升*都市形象，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)更好進(jìn)展的需要。當(dāng)前*社會(huì)經(jīng)濟(jì)正處于快速進(jìn)展時(shí)期，迫切需要地標(biāo)性的事物出現(xiàn)來(lái)提升*的知名度及都市形象，從而利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)更好的進(jìn)展。酒店及相關(guān)住宿服務(wù)作為對(duì)外來(lái)客人的第一接觸點(diǎn)，給人印象十分深刻，直接決定了對(duì)該座都市的印象與評(píng)價(jià)。因此高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)做好起點(diǎn)工作，關(guān)于提升都市形象十分重要。本項(xiàng)目興建的五星級(jí)酒店，一方面彌補(bǔ)了*高星級(jí)酒店的空白，另一方面從專(zhuān)門(mén)大程度上提升了*的都市接待能力，以及*知名度與都市形象，而知名度及都市形象的提升關(guān)于招商引資，吸引投資從

10、而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展則顯得至為重要。目前，縣政府決定實(shí)施林地旅游工程，是指爭(zhēng)取在以后兩三年內(nèi)，使縣旅游業(yè)應(yīng)有生態(tài)林業(yè)等特色項(xiàng)目，形成新的特色、重點(diǎn)觀光旅游區(qū)，而本項(xiàng)目將緊臨此生態(tài)林東側(cè)，將與生態(tài)林業(yè)區(qū)配套形成吃、住、娛樂(lè)一體的高檔休閑區(qū)。2.2.2 項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)消費(fèi)需求的進(jìn)展趨勢(shì)，促進(jìn)*現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大跨步提升進(jìn)展的需要。隨著*經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。收入是消費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，人均收入也大幅度提升，整體消費(fèi)能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式的不斷增多，消費(fèi)品質(zhì)追求越來(lái)越高，直接拉動(dòng)了消費(fèi)需求

11、，對(duì)各行業(yè)的刺激，推動(dòng)進(jìn)展有著極為重要的作用，相應(yīng)地，消費(fèi)需求的變化必定要求高品質(zhì)的消費(fèi)載體出現(xiàn)。高檔酒店的出現(xiàn)能夠?qū)ｉT(mén)好地改善提升區(qū)域高檔消費(fèi)環(huán)境，較好地滿(mǎn)足了一部分高品質(zhì)消費(fèi)需求。本項(xiàng)目五星級(jí)酒店所在地縣境內(nèi)的區(qū)域均無(wú)高星級(jí)酒店，項(xiàng)目建成后不僅彌補(bǔ)了這一空白，成為縣城的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形象工程，同時(shí)項(xiàng)目所具有的商務(wù)、住宿、娛樂(lè)、休閑、康體等高檔服務(wù)差不多能夠滿(mǎn)足縣域內(nèi)及周邊區(qū)域的高檔消費(fèi)需求。兩年后，酒店將投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)，本酒店項(xiàng)目將大幅提升*的接待水平，使*酒店業(yè)發(fā)生質(zhì)的改變，并形成以五星級(jí)酒店為核心示范作用的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)促進(jìn)、帶動(dòng)*整個(gè)服務(wù)業(yè)向高端、高品質(zhì)進(jìn)展有重要意義。2.2

12、.3項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)*旅游業(yè)進(jìn)展的需要*旅游資源豐富，具有民俗風(fēng)情濃郁，自然、人文、歷史等特點(diǎn)。旅游資源逐步開(kāi)發(fā)利用，有較大的進(jìn)展?jié)摿?。以自然生態(tài)觀光和人文覽勝為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)休閑度假、獵奇觀光、歷史尋蹤產(chǎn)品為主體，構(gòu)建旅游資源開(kāi)發(fā)愛(ài)護(hù)、旅游接待服務(wù)、旅游商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、旅游休閑娛樂(lè)等相配套的旅游產(chǎn)業(yè)體系。抓好文化與旅游的有機(jī)結(jié)合，加快景點(diǎn)提檔升級(jí)，本酒店項(xiàng)目的建設(shè)，一方面可全面提升全縣的旅游接待檔次及能力，對(duì)推動(dòng)*旅游業(yè)的進(jìn)展，極大程度地提檔升級(jí)*接待中心和酒店等商務(wù)、住宿、旅游等配套設(shè)施，十分有助于讓都市“美”起來(lái)、“亮”起來(lái)，從而樹(shù)立*新形象、新地標(biāo)，打造*都市名片。另一方面，通過(guò)旅游業(yè)的進(jìn)展

13、，發(fā)揮其關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、拉動(dòng)內(nèi)需明顯的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，必將吸引更多的旅游者在特定的區(qū)域內(nèi)形成較大規(guī)模的人流、物流、資金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、購(gòu)、娛”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)進(jìn)展，這不僅促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，而且提供了大量創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會(huì)。第三章 市場(chǎng)前景分析第三章 市場(chǎng)前景分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)以及消費(fèi)升級(jí)的不斷加快，我國(guó) HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)2011年的增長(zhǎng)速度十分驚人。國(guó)際排名前十位的國(guó)際飯店集團(tuán)已悉數(shù)進(jìn)入中國(guó)并持續(xù)擴(kuò)張，二線品牌也已陸續(xù)登陸，以后幾年 HYPERLINK /reports/2006078

14、jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，其差異化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下進(jìn)展趨勢(shì)。3.1 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫 近年來(lái)， HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)出規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化和品牌化進(jìn)展趨勢(shì)。據(jù)了解，從1996年我國(guó)第一家 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)

15、濟(jì)型酒店建成至今，10年間 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店已成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi) HYPERLINK /reports/2006116lvyouye.htm t _blank 旅游住宿產(chǎn)業(yè)中一支獨(dú)立的商業(yè)力量。盡管 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)還沒(méi)有飽和，品牌主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集中正在形成，甚至以后還有向亞洲其它區(qū)域進(jìn)展的空間和可能性，然而業(yè)內(nèi)人士提醒，非理性的新一輪投資熱潮，有可能會(huì)出現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)泡沫，在個(gè)不的都市還

16、有可能會(huì)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。 關(guān)于 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店在以后的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，相關(guān)研究顯示 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，會(huì)接著擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，加速空間布局的步伐。價(jià)格方面，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，近幾年年 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步向下走。將會(huì)讓中國(guó) HYPERLINK /

17、reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一個(gè)真正意義上的廉價(jià) HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)態(tài)。同時(shí)相關(guān)研究指出，另外一個(gè)創(chuàng)新的方向確實(shí)是消費(fèi)人群的廣化。目前， HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店要緊定位于商務(wù)市場(chǎng)， HYPERLINK /reports/2006099gaosugonglu.htm t _blank 高速公路的出入口也會(huì)成為 HYPERLINK /reports/200611

18、1jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)型酒店的地點(diǎn)，會(huì)有細(xì)分品牌進(jìn)入。3.2高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店市場(chǎng)也在尋求自己更細(xì)的市場(chǎng)定位。2003版 HYPERLINK /reports/2006116lvyouye.htm t _blank 旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定的實(shí)施，特不是2007年初正式產(chǎn)生的首批白金五星級(jí) HYPERLINK /reports/2006078jiu

19、dian.htm t _blank 酒店，將會(huì)在促進(jìn) HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店治理和服務(wù)的規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化的同時(shí)，拉動(dòng)豪華和高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店市場(chǎng)形成一個(gè)以改造升級(jí)和設(shè)計(jì)攀高為特征的投資熱點(diǎn)。相關(guān)分析認(rèn)為，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和土地供給制度的改革也給不動(dòng)產(chǎn)投資者以更多的想象空間。隨著宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的阻礙不斷明顯，可能將會(huì)有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _

20、blank 酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)。有調(diào)研表明，國(guó)內(nèi)按四五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在建或已建成并將在2007年年底前投入運(yùn)營(yíng)的 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店有1057家，其中五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的就有507家。僅廣東一地待評(píng)定的高檔豪華 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店就有77家，其中35家已建成。 3.3*市酒店業(yè)進(jìn)展概況*市酒店業(yè)跑步進(jìn)入“血拼時(shí)代”，一大批經(jīng)濟(jì)型酒店又牢牢占據(jù)了低端市場(chǎng)的大半壁河山在如此前有埋伏，后有追兵的格局下，中檔酒店正經(jīng)歷著“史上最難熬的時(shí)刻”。與處境困難的中間級(jí)酒店

21、不同的是高檔酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的凱歌高奏，隨著*進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的打造和地位的提高，到*市來(lái)的商務(wù)客人會(huì)越來(lái)越多，五星級(jí)的高檔酒店將會(huì)有一個(gè)較好的進(jìn)展機(jī)遇。*市已在經(jīng)營(yíng)的4星級(jí)酒店占了4家，分不為： HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1854503-Reviews-Wanhao_Zhouji_Hotel-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山萬(wàn)豪洲際大酒店預(yù)訂 t _blank *萬(wàn)豪洲際大酒店、 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165893-Reviews-Ping_An_Hotel-Pingdingshan_He

22、nan.html o 平安大廈預(yù)訂 t _blank 平安大廈、 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1748606-Reviews-Tianrun_Hotel-Pingdingshan_Henan.html o 天潤(rùn)大酒店預(yù)訂 t _blank 天潤(rùn)大酒店。而五星級(jí)酒店則只有1家 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165891-Reviews-Jiatian_International_Hotel_Pingdingshan-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山佳田國(guó)際大酒店預(yù)訂 t _blank *佳田

23、國(guó)際大酒店。盡管目前*的酒店業(yè)在隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而增加，但與沿海都市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市相比仍有較大差距。目前*市高級(jí)酒店仍擁有一定的市場(chǎng)進(jìn)展空間。 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165891-Reviews-Jiatian_International_Hotel_Pingdingshan-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山佳田國(guó)際大酒店預(yù)訂 t _blank *佳田國(guó)際大酒店，擁有穩(wěn)定的客源，故整體入住率較高，保持在50%-75%之間。本項(xiàng)目五星級(jí)酒店遠(yuǎn)處*，與*市主城區(qū)高檔酒店激烈的競(jìng)爭(zhēng)不同，其享有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢(shì)，輻射范圍獨(dú)一

24、無(wú)二，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，相應(yīng)占據(jù)高端的酒店市場(chǎng)十分容易。3.4、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析3.4.1項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目功能定位為*商務(wù)會(huì)議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議、康體等功能為一體的高檔次的五星級(jí)生態(tài)商務(wù)酒店。3.4.2目標(biāo)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目客源市場(chǎng)構(gòu)成要緊為以下幾個(gè)方面：1.商務(wù)考察型客源（核心市場(chǎng)）要緊以公司會(huì)議、商務(wù)交流、政府及企業(yè)商務(wù)接待、地點(diǎn)廠商商務(wù)活動(dòng)等為要緊形式，一般差不多上在休閑中進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，帶動(dòng)酒店住宿、娛樂(lè)休閑、餐飲、康體等業(yè)務(wù)進(jìn)展。此類(lèi)客源約占酒店總客源的50%左右，為酒店的核心客源市場(chǎng)。2.休閑觀光旅游型客源（一般市場(chǎng)）要緊包括一些大眾化團(tuán)體游客，以家庭、公司組

25、團(tuán)為要緊形式，以觀光為要緊目的。*旅游業(yè)正處于較快的進(jìn)展期，隨著景區(qū)的改造升級(jí)，以及交通的日益便捷，旅游市場(chǎng)潛力專(zhuān)門(mén)大，會(huì)吸引更多的高端收入旅游者到此消費(fèi)。此類(lèi)客源約占酒店總客源的20%左右，且為以后重點(diǎn)拓展的客源，可能以后客源比例上升到35%左右。3.本地高端消費(fèi)者（三級(jí)市場(chǎng)）要緊為*及附近區(qū)縣的一些高端消費(fèi)者，要緊是在酒店進(jìn)行娛樂(lè)休閑、餐飲及客人住宿、餐飲接待、婚慶宴席等為要緊目的。*經(jīng)濟(jì)日益快速進(jìn)展，高端收入人群比例逐漸提高，其對(duì)高端消費(fèi)需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會(huì)吸引限域內(nèi)大部分高端消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會(huì)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，作為項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的重點(diǎn)潛在客

26、源市場(chǎng)。此類(lèi)客源目前約占酒店總客源的10%左右，且為以后增長(zhǎng)較快的客源，可能以后客源比例上升到20%左右。4.其他（三級(jí)市場(chǎng)輔助市場(chǎng)）要緊為機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)，要緊是一些過(guò)客及文化活動(dòng)帶來(lái)的游客。*每年都有些節(jié)慶活動(dòng)，如節(jié)慶期間，可視為機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)。假如做好宣傳活動(dòng)和提高服務(wù)質(zhì)量，相信會(huì)有人來(lái)此住宿消費(fèi)。此類(lèi)客源比較低，波動(dòng)幅度也不大，約占酒店總客源的5%左右。市場(chǎng)比例大概成倒金字塔型，見(jiàn)圖3-1所示。其他三級(jí)市場(chǎng)一般市場(chǎng)核心市場(chǎng)其他三級(jí)市場(chǎng)一般市場(chǎng)核心市場(chǎng)圖3-1 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)比3.4.3項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)1.酒店平均房?jī)r(jià)參考同類(lèi)酒店房?jī)r(jià)水平，在結(jié)合*經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展水平的基礎(chǔ)上，確定酒店平均房?jī)r(jià)

27、為300-680元/天。2.酒店入住率結(jié)合上述目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類(lèi)已開(kāi)業(yè)酒店，可能酒店入住率保持在50%70%（酒店房間數(shù)為220個(gè)）。3.酒店各業(yè)務(wù)收入比例考慮酒店住宿帶來(lái)的餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議等其他酒店關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的進(jìn)展，可能客房收入占30%；餐飲收入占30%；娛樂(lè)收入占22%；康體收入占12%；會(huì)議等其他收入占6%。綜上分析，項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)前景較好。第第 四 章 商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位分析4.1 都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析2011年，*國(guó)民生產(chǎn)總值100多億元，同比增長(zhǎng)10 %以上。酒店進(jìn)展的差不多規(guī)律，需要都市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要都市消費(fèi)人群的支持

28、，凡是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)勁增速較強(qiáng)，市場(chǎng)化程度也相對(duì)較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r也相對(duì)較好。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的良好環(huán)境才能給本酒店提供了以后客源市場(chǎng)保證。4.2 都市進(jìn)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析以后*的都市性質(zhì)能夠?yàn)椋鹤鳛閮?nèi)向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展都市，借助大交通的改善和*獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了原煤開(kāi)采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的八大工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架的基礎(chǔ)上，提出了跨越式的進(jìn)展目標(biāo)，努力讓*成為河南省地區(qū)進(jìn)展工業(yè)的典范。*以后對(duì)內(nèi)、對(duì)外商務(wù)進(jìn)展逐步提升，本地客源及外地商務(wù)客源等均有入駐品牌酒店的要求，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，本地客源的綜合消費(fèi)水平也會(huì)逐漸提高。

29、本案五星級(jí)酒店的“商務(wù)+會(huì)議+休閑”定位符合都市總體進(jìn)展規(guī)劃，假設(shè)本項(xiàng)目引入較高的國(guó)際化品牌酒店，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)有一定的推進(jìn)作用。項(xiàng)目隸屬城北開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域分不有縣政府新址、高端居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，其建設(shè)將是都市商業(yè)商務(wù)進(jìn)展的制高點(diǎn)。本項(xiàng)目依靠都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及都市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)適應(yīng)、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識(shí)的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為都市首選的服務(wù)備選之一，領(lǐng)先扛起都市級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為都市潛在客源的商務(wù)、會(huì)議、宴請(qǐng)等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂(lè)業(yè)為一體的一站式服務(wù)。4.3 政府要求對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析本項(xiàng)目的建設(shè)被*領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，納入都市進(jìn)展規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)

30、目，可見(jiàn)本項(xiàng)目將得到地點(diǎn)政府的高度重視和大力支持，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店的優(yōu)勢(shì)和保障性條件之一。政府對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求不只是都市規(guī)劃進(jìn)展重點(diǎn)項(xiàng)目和建設(shè)新的都市地標(biāo)，更是*都市進(jìn)展標(biāo)志和都市對(duì)外展示的名片，本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展也是全泰公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要項(xiàng)目。政府對(duì)本項(xiàng)目酒店的開(kāi)發(fā)有一些特不的硬性條件，使酒店的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的制定具有一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)性。4.4 業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析業(yè)主公司對(duì)酒店的進(jìn)展戰(zhàn)略為： 本項(xiàng)目是業(yè)主公司的第一個(gè)五星級(jí)酒店投資項(xiàng)目，酒店要緊服務(wù)于整個(gè)*進(jìn)展所需的會(huì)議中心、商務(wù)休閑中心、宴會(huì)中心、康體中心和都市商業(yè)配套； 業(yè)主公司對(duì)酒店的定位要求體現(xiàn)“*酒店市場(chǎng)的新

31、標(biāo)高、都市對(duì)外進(jìn)展的名片”，以此寄予一份不能割舍的家鄉(xiāng)情結(jié)； 希望酒店以后經(jīng)營(yíng)盈虧能夠在一個(gè)可控的范圍內(nèi)。 業(yè)主公司對(duì)酒店開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)較高，要求以商務(wù)、會(huì)議、旅游、商業(yè)進(jìn)展為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，酒店設(shè)計(jì)以五星級(jí)的消費(fèi)感受超值服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，特不是商務(wù)休閑和商業(yè)進(jìn)展的感受和體驗(yàn)，而不是單純的五星級(jí)硬件配備。第第 五 章 酒店整體定位策劃5.1 本項(xiàng)目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類(lèi)定位模式商務(wù)會(huì)商務(wù)會(huì)議中心模式 “商務(wù)+會(huì)議”休閑健康中心模式 “休閑+保健”休閑商業(yè)模式 “休閑+商業(yè)”休閑娛樂(lè)模式 “休閑+娛樂(lè)”餐飲宴請(qǐng)模式“中西餐+宴會(huì)”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營(yíng)模式圖本項(xiàng)目適宜定位：上表傳

32、統(tǒng)的六大模式中的任意一個(gè)模式對(duì)本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從以后客源需求市場(chǎng)、以后業(yè)主公司戰(zhàn)略進(jìn)展目標(biāo)、以后都市開(kāi)發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，制造屬于針對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式：基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對(duì)酒店的訴求： 達(dá)到國(guó)家五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)； 酒店客房許多于220間，床位不低于400張，并按五星級(jí)酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會(huì)議、公共娛樂(lè)、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施； 地標(biāo)性建筑酒店； 都市中心酒店；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：是*壹座地標(biāo)性酒店建筑，是都市名片的卓越代表！是*市、*商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游高端接待中心是標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù) +會(huì)議+ 休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，能夠概括為四大類(lèi)：

33、客房、餐飲、（會(huì)議）、康體娛樂(lè)；且收入比重差不多相當(dāng)（康體娛樂(lè)可能略?。魂P(guān)于客源市場(chǎng)，客房市場(chǎng)能夠概括為：商務(wù)客戶(hù)50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會(huì)議客戶(hù)30%休閑客戶(hù)15%旅游家庭5%2、定位依據(jù)：1) 高檔次的商務(wù) + 會(huì)議 + 休閑酒店在*市場(chǎng)有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場(chǎng)客源兼容性；2) 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場(chǎng)承載力，但以進(jìn)展的眼光看，隨著*社會(huì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會(huì)議休閑酒店的組合定位；3) 檔次和阻礙力高的會(huì)議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會(huì)議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠(chéng)客戶(hù)

34、，而且也會(huì)像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來(lái)了酒店無(wú)形資產(chǎn)的增值；4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來(lái)自不同國(guó)家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)勁都比較高，且酒店經(jīng)營(yíng)面較廣能增加客源供給；5) 酒店接待重要會(huì)議，必定會(huì)成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會(huì)議的同時(shí)也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6) 休閑旅游結(jié)合會(huì)議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問(wèn)題，而單純的會(huì)議型酒店或單純的休閑度假酒店都會(huì)面臨節(jié)假日的飽滿(mǎn)，和周一至周四冷清的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；7) 批量型的會(huì)議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。5.2、酒店及商務(wù)形象定位 標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店定位，在當(dāng)前*酒店進(jìn)展市場(chǎng)形象方

35、面具備一定高度，五星級(jí)酒店本身確實(shí)是服務(wù)都市，從景觀上確實(shí)是一道都市風(fēng)景線，五星級(jí)酒店能夠?yàn)檎w開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價(jià)值”，是和整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售能力。 擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放谱璧K力的酒店治理公司進(jìn)行治理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升*的投資環(huán)境和都市形象。 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂(lè)、餐飲宴請(qǐng)為主的市場(chǎng)化精品商業(yè)。針對(duì)都市進(jìn)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)適應(yīng)的改變，制造全新的高檔休閑活動(dòng)場(chǎng)所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造都市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。5.3、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位

36、標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：依照相關(guān)訴求，建議客房定位220間客房左右，結(jié)合1 套總統(tǒng)套房、1 套總理套房、行政套房30間，完全滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)“中小型會(huì)議”+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，只是經(jīng)營(yíng)的初期幾年可能會(huì)出現(xiàn)“吃不飽”的情況； 220間客房的酒店在客源市場(chǎng)中的選擇性會(huì)削弱，會(huì)依靠一些較低收益的客源市場(chǎng)（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場(chǎng)），進(jìn)而阻礙項(xiàng)目酒店的平均房?jī)r(jià)； 關(guān)于希望引進(jìn)治理公司治理而言，假如客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，絕大多數(shù)酒店治理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200 間套，換言之，治理公司關(guān)于中等規(guī)模酒店才會(huì)考慮接管。商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營(yíng)模式第第 六 章 酒店

37、服務(wù)功能定位策劃6.1 客房服務(wù)功能定位策劃1、客房面積定位：客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備65%55.50%52.30%46.80%34.50%34.50%28.20%23.20%19.10%11.40%6.40%0%10%20%30%40%50%60%70%房間面積大小窗外景觀床的尺寸及配置裝修洗手間的大小 電腦寬帶床頭/寫(xiě)字臺(tái)光源 衛(wèi)星電視寫(xiě)字臺(tái)的尺寸其它設(shè)施客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地點(diǎn)，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識(shí)方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無(wú)噪音、功能完備的浴室。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到品牌治理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)

38、，使客房空間更為寬敞，更為舒適。2、客房的房型定位：消費(fèi)者對(duì)客房的需求情況消費(fèi)者對(duì)客房的需求情況806834208735.63.63.10102030405060708090雙標(biāo)單標(biāo)商務(wù)房套房行政套其他0510152025303540依照對(duì)一些長(zhǎng)期在外商旅的消費(fèi)客戶(hù)的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會(huì)議為本項(xiàng)目的要緊客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級(jí)必不可缺的產(chǎn)品，評(píng)五星需要套房比例許多于10%，因此套房數(shù)量操縱在總套數(shù)10%左右，建筑時(shí)在開(kāi)間和格局上能夠靈活布置。3、景觀房：您在酒店消費(fèi)時(shí)，感興趣且使用較多的設(shè)施有您在酒店消費(fèi)時(shí)，感興趣且使用較

39、多的設(shè)施有12210875594839383754.50%48.20%33.50%26.30%21.40%17.40%17%16.50%020406080100120140標(biāo)準(zhǔn)客房湘菜廳自助餐廳中小型會(huì)議室健身中心多功能廳露天咖啡廳食街頻率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%百分比盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽(yáng)臺(tái)考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。建議客房戶(hù)型配比建議客房用戶(hù)型配比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)間17680%大約42行政客房209.3%大約42套房115%大約80行政套房115%大約80總

40、統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計(jì)220100%大約10700 6.2 餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：1) 會(huì)議餐：考慮餐飲客源多為會(huì)議客源，對(duì)組團(tuán)用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米，能夠滿(mǎn)足200-300 人的會(huì)議用餐。2) 高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類(lèi)包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)許多于20 間。3) 宴會(huì)餐：考慮到宴會(huì)宴請(qǐng)客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會(huì)宴請(qǐng)需求同時(shí)與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營(yíng)。4) 休閑餐：休閑餐飲將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，依照項(xiàng)目休

41、閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過(guò)10 間。選擇中餐廳的要緊阻礙因素選擇中餐廳的要緊阻礙因素4.30%27.30%1.60%2.10%64.70%菜的口味菜的重量服務(wù)質(zhì)量配套設(shè)施其他餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳 1 間風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1 間西餐廳 1 間酒吧 1 間大堂吧 1 處建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳1202.5300西餐廳廚房240中餐廳3002600中餐廳-包間20個(gè)【240人】3.5840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧604.0

42、240大堂吧603.0180行政酒廊270總計(jì)3240 西餐廳的餐位數(shù)要緊考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率，平均入住人數(shù)為1.3，那么在翻臺(tái)率達(dá)到1.5 的情況下需要120個(gè)餐位。 為滿(mǎn)足政府和業(yè)主方在宴請(qǐng)方面的需求，我們建議中餐廳配備20個(gè)包廂（240個(gè)餐位）以及面向散客的含300人坐席的大廳。6.3 康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂(lè)服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量販?zhǔn)終TV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些差不多上投資少，見(jiàn)效快，在酒店平星過(guò)程當(dāng)中獵取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與

43、SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時(shí)也要兼顧會(huì)議客源的需求。重點(diǎn)是游泳池與SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時(shí)幸免游泳池不賺鈔票的弊端。建議康體配套設(shè)施套內(nèi)面積個(gè)數(shù)總面積康體接待門(mén)廳80180游泳池4001400SPA洗浴3002600分男女專(zhuān)區(qū)保健按摩區(qū)、足療房2502500健身房3001300不低于10種設(shè)備乒乓球室80180兩臺(tái)模擬高爾夫球室80180一套臺(tái)球室80180兩臺(tái)美容美發(fā)60160棋牌室158120更衣區(qū)602120分男女專(zhuān)區(qū)量販?zhǔn)終TV4001400網(wǎng)吧2001200合計(jì)32006.4 娛樂(lè)服務(wù)功能定

44、位策劃具有豪華娛樂(lè)功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場(chǎng)，依據(jù)如下：1. 項(xiàng)目地位于都市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢(shì)，適宜都市夜生活，豐富并提升都市娛樂(lè)文化；2. 夜總會(huì)的利潤(rùn)較高，且目前都市功能缺乏高檔娛樂(lè)設(shè)施；建議配套設(shè)施套內(nèi)面積個(gè)數(shù)總面積夜總會(huì)300013000合計(jì)30006.5 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃您所在單位會(huì)議規(guī)模您所在單位會(huì)議規(guī)模2.30%5.90%14.60%29.70%26.50%21%450人以上450人以?xún)?nèi)200人左右100人左右50人左右20人左右會(huì)議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類(lèi)中小會(huì)議室不超過(guò)10個(gè)。*的會(huì)議客源相對(duì)較弱，多集中在年中或年尾，以

45、政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會(huì)為主。本項(xiàng)目800 平米的多功能廳能滿(mǎn)足以后大中型會(huì)議接待。建議多功能廳與會(huì)議室數(shù)量?jī)裘娣e（平方米）多功能廳1【能夠拆分2-3 個(gè)】800【注：無(wú)柱、凈高：7 米以上】多功能廳前廳1300名式會(huì)議室8【個(gè)不能夠連通的】100總計(jì)1019006.6 其他服務(wù)功能定位策劃酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、職員食堂、職員更衣室，停車(chē)場(chǎng)等。后勤（BOH）/機(jī)房和設(shè)備（P&E）每間客房建筑面積總建筑面積華神鈞瓷展銷(xiāo)部300400后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例20%后勤-小計(jì)【不包含職員住宿】2000-2500機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例5%機(jī)房和設(shè)施-小計(jì)4.414

46、01后勤、機(jī)房和設(shè)備-總建筑面積 6420（備注：因?yàn)榫唧w功能劃分后期可能還會(huì)有變更，該表僅供參考，具體詳細(xì)的功能面積規(guī)劃及分配有待討論確認(rèn)） 第 第 七 章 投資估算及資金籌措 7.1投資估算1、投資估算范圍包括項(xiàng)目的土建工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。2、編制依據(jù)1）項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃及類(lèi)似工程資料；2）建筑工程費(fèi)參照2011年*市建設(shè)工程概算定額及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算；3）安裝工程費(fèi)參照2011年*市安裝工程概算定額、及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算；4）設(shè)備參照市場(chǎng)詢(xún)價(jià)資料；5）工程建設(shè)其它費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本項(xiàng)目情況計(jì)取。3、投資

47、估算講明1）工程費(fèi)用（1）建筑工程費(fèi)用依照方案設(shè)計(jì)確定的建筑面積，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特征，套用*市相關(guān)費(fèi)用定額及配套文件估算。（2）設(shè)備及材料費(fèi)用設(shè)備價(jià)格采納有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家現(xiàn)行出廠價(jià)格，三大主材采納當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門(mén)公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，其他材料采納*市建安材料預(yù)算價(jià)格，不足部分按現(xiàn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)計(jì)價(jià)。（3）安裝工程費(fèi)用采納指標(biāo)估算法，選用類(lèi)似工程計(jì)算出相應(yīng)安裝工程的單方造價(jià)指標(biāo)，再按估算出的單方造價(jià)指標(biāo)計(jì)算出相應(yīng)工程造價(jià)。2）工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）土地使用費(fèi)：依照周邊土地出讓費(fèi)用水平按5萬(wàn)/畝估算。（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照依照國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的計(jì)價(jià)格（2011）10號(hào)文工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)治理規(guī)定，按工程費(fèi)用的

48、2%估算。（3）建設(shè)單位治理費(fèi)：指項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收交付使用等全過(guò)程治理所需費(fèi)用，包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，參照類(lèi)似工程價(jià)格水平，按工程費(fèi)用的1%估算。（4）工程監(jiān)理費(fèi)：參照*市物價(jià)局頒發(fā)的豫價(jià)（2000）352號(hào)文的規(guī)定計(jì)取，本項(xiàng)目按工程費(fèi)用的0.8%估算；（5）前期工作費(fèi)用；參照豫價(jià)2000352號(hào)文，按工程費(fèi)用的0.5計(jì)算；（6）其他費(fèi)用：工程保險(xiǎn)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)等，按工程費(fèi)用的0.3%計(jì)；3）差不多預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的8估算。4）建設(shè)期利息：項(xiàng)目建設(shè)期的商業(yè)銀行貸款利息，按中國(guó)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定5年期以上長(zhǎng)期貸款年利率5.94%和年度借款額估算。5

49、）鋪底流淌資金本項(xiàng)目鋪底流淌資金按流淌資金的30計(jì)算。4、估算結(jié)果項(xiàng)目總投資13000萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用9986萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1144萬(wàn)元，土地費(fèi)用350萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)857萬(wàn)元，建設(shè)期利息513萬(wàn)元，鋪底流淌資金150萬(wàn)元。有關(guān)計(jì)算和金額詳見(jiàn)附表1總投資估算表。7.2資金籌措項(xiàng)目總投資12000萬(wàn)元，其中：業(yè)主自籌8000萬(wàn)元；融資4000萬(wàn)元。資金使用打算本項(xiàng)目于2012年8月開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目前期籌劃工作，2013年4月竣工，打算建設(shè)工期為17個(gè)月。資金籌措及年度使用打算見(jiàn)附表2資金來(lái)源與運(yùn)用表。 第 第 八 章 酒店經(jīng)營(yíng)治理模式定位8.1 商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)治理模式定位分析目前國(guó)內(nèi)酒店常見(jiàn)

50、的治理方式要緊分為五類(lèi)： 托付國(guó)際酒店品牌治理公司經(jīng)營(yíng)治理 托付國(guó)內(nèi)酒店治理公司經(jīng)營(yíng)治理 業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)治理 業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)治理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)） 業(yè)主托付酒店顧問(wèn)公司顧問(wèn)咨詢(xún)治理8.2 幾種經(jīng)營(yíng)治理模式的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)1. 房?jī)r(jià)及入住率對(duì)比2009年全國(guó)飯店以治理模式經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分類(lèi)項(xiàng)目國(guó)際治理五星國(guó)內(nèi)治理五星業(yè)主自行治理五星國(guó)際治理四星國(guó)內(nèi)治理四星業(yè)主自行治理四星出租率63.4%64.5%64.4%70.6%66.7% 64.6%平均房?jī)r(jià)（元）1014618582584448374數(shù)據(jù)來(lái)源：2009 中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2. 投資成本對(duì)比一般來(lái)講，國(guó)際品牌治理公司會(huì)對(duì)工程造價(jià)和設(shè)施設(shè)備用

51、品用具品牌有其特定的要求，因此造價(jià)相對(duì)較高，依照我們的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際品牌酒店的造價(jià)大約比其他模式的酒店高20-30%。8.3 酒店治理公司引進(jìn)策略本項(xiàng)目引進(jìn)治理公司應(yīng)遵循以下原則：1. 品牌檔次能與商務(wù)酒店相匹配；2. 在國(guó)內(nèi)享有較高的知名度和良好的業(yè)績(jī)，起碼應(yīng)有成功的國(guó)內(nèi)案例可供參考；3. 治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合理；4. 人力資源充沛，不因人力資源匱乏阻礙整個(gè)項(xiàng)目；5. 擁有品牌忠誠(chéng)度較高的固定客源群體，便于快速推廣本項(xiàng)目；6. 有固定或能開(kāi)發(fā)高端客戶(hù)渠道的能力。7. 具有快速的市場(chǎng)應(yīng)變能力和緊急狀況的預(yù)警推斷執(zhí)行能力。8.4 酒店優(yōu)劣勢(shì)分析了解項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)，綜合都市政府政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合項(xiàng)目自

52、身環(huán)境，行業(yè)威脅從中查找和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1. 優(yōu)勢(shì)（Strengths） 從規(guī)劃看，項(xiàng)目地處都市以后新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源； 都市在大交通提升后，可能迎來(lái)跨越式進(jìn)展機(jī)遇 交通優(yōu)勢(shì)明顯； 本項(xiàng)目整體大盤(pán)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶(hù)資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢(shì)。 酒店主題鮮亮，是新一代商務(wù)休閑酒店； 酒店若引進(jìn)國(guó)際知名品牌治理，酒店更具備號(hào)召力； 項(xiàng)目通過(guò)科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進(jìn)行了明確定位，可幸免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進(jìn)行和合理性； 項(xiàng)目能取得政府的大力支持。發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶(hù)資源為中心逐步延伸，進(jìn)展打造特色商務(wù)會(huì)議

53、休閑酒店模式。明確項(xiàng)目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會(huì)議休閑酒店進(jìn)展空間與政府支持的融合。2. 劣勢(shì)（Weaknesses） 都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶(hù)人群規(guī)模不足 都市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，都市外部消費(fèi)能力有限； 項(xiàng)目雖處都市商業(yè)區(qū)，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形； 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； 區(qū)域開(kāi)發(fā)還不成熟。以高端酒店商務(wù)進(jìn)展方向，推出都市進(jìn)展名片和都市酒店標(biāo)桿，提升都市進(jìn)展高度，建立企業(yè)文化、品牌高度和引領(lǐng)性商務(wù)休閑酒店標(biāo)準(zhǔn)。8.5 本酒店經(jīng)營(yíng)治理模式建議依照本項(xiàng)目酒店的情況，經(jīng)營(yíng)治理模式建議在“業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)治理”或“業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)

54、治理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)）”兩種之間選擇業(yè)主聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營(yíng)治理優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)不需要支付昂貴的治理費(fèi)，成本較低；經(jīng)營(yíng)比較靈活；業(yè)主對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)操縱性較強(qiáng)。劣勢(shì)品牌沖擊力不強(qiáng)，培養(yǎng)自主品牌難度較大，服務(wù)水平難以保證；業(yè)主介入酒店日常治理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端；劣勢(shì) 業(yè)主介入酒店日常治理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端；業(yè)主自行治理（聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人），結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相比托付經(jīng)營(yíng)治理模式，不需要支付昂貴的治理費(fèi)，成本較低；經(jīng)營(yíng)比較靈活；業(yè)主對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)操縱性較強(qiáng)。可借助國(guó)際品牌和阻礙力，提升酒店檔次、形象；擴(kuò)大海外銷(xiāo)售渠道，提高境外客源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)國(guó)際品牌不

55、參與實(shí)際經(jīng)營(yíng)治理，難以真正汲取其經(jīng)營(yíng)治理模式；需交納一定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)及訂房提成，經(jīng)營(yíng)治理成本相比全自主經(jīng)營(yíng)治理模式會(huì)有所增加；制約了業(yè)主自身酒店品牌建設(shè)和集團(tuán)連鎖化經(jīng)營(yíng)進(jìn)展。第第 九 章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府對(duì)酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模的要求，比較不便于整體項(xiàng)目的連動(dòng)效應(yīng)和營(yíng)運(yùn)的經(jīng)濟(jì)性。防范措施： 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證； 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門(mén)的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭(zhēng)取得到政府的支持；9.2 資金風(fēng)險(xiǎn)投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： 無(wú)法完成酒店全面建設(shè)； 工程無(wú)法及時(shí)完工、設(shè)備無(wú)力采購(gòu)、項(xiàng)目被拖延至夭折； 經(jīng)營(yíng)期間債務(wù)過(guò)多

56、導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力巨大。防范措施：進(jìn)行精確的投資測(cè)算與緊密地資金投放打算，儲(chǔ)備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按打算投放。9.3 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)峻偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過(guò)長(zhǎng)、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長(zhǎng)。防范措施： 緊密關(guān)注建材、設(shè)備及勞動(dòng)力等建設(shè)成本要素的市場(chǎng)價(jià)格，并及時(shí)依照上述價(jià)格變動(dòng)調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； 嚴(yán)格按照對(duì)酒店的定位、經(jīng)營(yíng)策略及設(shè)計(jì)指導(dǎo)安排并設(shè)計(jì)；廣泛請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案與酒店定位設(shè)計(jì)指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動(dòng)后，設(shè)計(jì)不做

57、或少做改動(dòng)。9.4 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要緊指酒店行業(yè)治理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。防范措施： 酒店決策者需緊密掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)治理政策的變化和動(dòng)向； 科學(xué)、規(guī)范的專(zhuān)業(yè)化治理； 在政策同意范圍內(nèi)靈活經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)。9.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要緊指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)囟际薪?jīng)濟(jì)、旅游沒(méi)有出現(xiàn)積極的增長(zhǎng)或進(jìn)展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)嚴(yán)峻虧損。防范措施： 按打算推進(jìn)酒店及整體項(xiàng)目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后操縱營(yíng)運(yùn)成本； 項(xiàng)目投入使用后，緊密掌握和預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)囟际械慕?jīng)

58、濟(jì)動(dòng)向，提早采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營(yíng)治理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到最大化； 盡量爭(zhēng)取政府的支持9.6 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場(chǎng)供大于求；酒店之間削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致酒店收入減少。防范措施： 充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想預(yù)備，做好最壞的打算，從投資立項(xiàng)開(kāi)始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理策劃，把握酒店市場(chǎng)定位，抓住要緊客源市場(chǎng)； 依照市場(chǎng)變化靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)施客戶(hù)忠誠(chéng)打算留住要緊客源； 在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)上最大限度的突出差異化、獨(dú)創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場(chǎng)盡量長(zhǎng)時(shí)刻地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； 建立和不斷進(jìn)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。9.7 突發(fā)事

59、件風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)事故和不可抗力要緊包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)峻惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)難和恐懼突擊、戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。防范措施： 酒店開(kāi)業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)治理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制； 同時(shí)加強(qiáng)職員培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力； 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府治理部門(mén)溝通，取得政府部門(mén)的理解和關(guān)心； 建立、健全酒店財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)體系。第 第 十 章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與投資回報(bào)分析10.1營(yíng)業(yè)額粗估月?tīng)I(yíng)業(yè)額初步估算(充分考慮酒店前期經(jīng)營(yíng)推廣等因素): 項(xiàng) 目金 額測(cè)算依據(jù)（單位：萬(wàn)元）客房收入268萬(wàn)元400間/套320元/天30天70% =268萬(wàn)元娛樂(lè)收入237萬(wàn)元KTV：70間1200元/天30天75% =189萬(wàn)元兩吧：16000