五星級酒店可行性研究分析報告范本

1、*大酒店項目可行性研究報告河南省*集團二O一二年四月八日目 錄第一章 總論11.1 項目概況11.2 要緊技術(shù)經(jīng)濟指標11.3 項目現(xiàn)狀及進度打算2第二章 項目建設(shè)的背景及必要性32.1 項目建設(shè)的背景32.2 項目建設(shè)的必要性3第三章 市場前景分析53.1 經(jīng)濟型酒店可能出現(xiàn)泡沫 53.2 高端酒店增長勢頭強勁 53.3 *市酒店業(yè)進展概況 63.4 項目目標市場分析 6第四章 商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析84.1 都市經(jīng)濟進展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.2 都市進展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.3 政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析 84.4 業(yè)主公司目前酒店項目開發(fā)戰(zhàn)略分析 8第五章

2、酒店整體定位策劃 105.1 本項目酒店定位 105.2 酒店及商務(wù)形象定位 125.3 標準五星客房體量定位 12第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃136.1 客戶服務(wù)功能定位策劃136.2 餐飲服務(wù)功能定位策劃166.3 康體服務(wù)功能定位策劃196.4 娛樂服務(wù)功能定位策劃206.5 會議服務(wù)功能定位策劃216.6 其它服務(wù)功能定位策劃22第七章 投資估算及資金籌措237.1 投資估算 237.2 資金籌措 24第八章 酒店經(jīng)營治理模式定位258.1 酒店經(jīng)營治理模式 258.2 幾種經(jīng)營治理模式的經(jīng)營表現(xiàn) 258.3 酒店治理公司引進策略258.4 酒店優(yōu)劣分析268.5 本酒店經(jīng)營治理模式建

3、議27第九章 酒店項目建設(shè)及經(jīng)營風險分析289.1 政策風險分析 289.2 資金風險分析289.3 建設(shè)風險分析289.4 經(jīng)營風險分析299.5 市場風險分析299.6 競爭風險分析299.7 突發(fā)事件風險分析30第十章 經(jīng)營預(yù)測與投資回報分析 31第十一章 社會效益分析32第十二章 報告要點綜述及建議3312.1 報告要點綜述 3312.1 我們的建議 33第一章第一章 總 論鈞瓷展銷1.1 項目概況*國際大酒店是由河南*集團在*市*鄉(xiāng)原電動車賓館改建而成。河南*集團是集實業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的大型集團公司。集團現(xiàn)有子公司5個，機關(guān)內(nèi)設(shè)6個職能部門、職員總數(shù)近2000人。集團堅持“理性投資，效

4、益為先；集中信用，誠信為本；規(guī)范治理，良性進展”的經(jīng)營理念，努力將企業(yè)打造成“進展思路清、市場潛力大、合作領(lǐng)域廣、企業(yè)信譽優(yōu)、經(jīng)濟實力強”的集團公司。該項目擬建于*市*鄉(xiāng)原電動車賓館處，南臨*鄉(xiāng)人民政府和*鄉(xiāng)機電環(huán)保設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)園，北臨黑廟村。南距*人民政府6KM，東距鄭堯高速公路10KM，距*市區(qū)、*市各20多KM，距*國際機場80公里。項目打算：擬定70畝建設(shè)12層的五星級大酒店。觀景：在大廈之頂，有一觀景平臺。站在平臺上或天橋上，可觀風光，渾然天成的獨特自然風光景區(qū)，日新月異，山清水秀，美不勝收。休閑：既有五星級賓館，又有國際民俗文化廣場各取所需。項目區(qū)內(nèi)林蔭夾道，區(qū)外波光粼粼，天籟縈繞

5、。品味：茶樓、酒吧遍布園內(nèi)。娛樂：水榭歌臺，燈紅酒綠。觀賞輕歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩斯諾克，海內(nèi)外游客聚焦的盛大盛會，置身其中，不亦樂乎。康體：桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩等一體化康體尊貴享受，讓您松弛一下疲乏的神經(jīng)，再抖擻精神，迎接新的挑戰(zhàn)，擁抱新的生活。1.2 要緊技術(shù)經(jīng)濟指標項目名稱：*國際大酒店開發(fā)單位：河南*集團地理位置：*鄉(xiāng)原電動車賓館處，二面臨街。項目規(guī)模：建設(shè)用地約70畝，總建筑面積26000萬平方米，主樓23000 平方米，地上附屬樓面積3000 平方米。設(shè)計特點：_ *大酒店的方案設(shè)計充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營造優(yōu)美環(huán)境，在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)五星級

6、酒店的使用功能。_ 主體建筑在外形設(shè)計上力求時代感和有用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方形成70 米50 米的景觀廣場，并可作地面停車使用；設(shè)計了150 多個車位以備來賓使用。_ 主體建筑設(shè)有客房220 間，建筑面積為平方米，餐飲用建筑面積近3300平方米，會議用建筑面積1900平方米，桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩，棋牌，桌球，健身房等休閑、娛樂設(shè)施面積6200平方米。_ 裙樓設(shè)客梯電梯4 臺。_ 大廳中空高2 層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。1.3 項目現(xiàn)狀及進度打算項目已完成3層以下主體工程。2012年8月-2013 年12月份為酒店建設(shè)期。2014年1月份酒店對外試營業(yè)。第二章 項目建設(shè)的背

7、景及必要性2.1 項目建設(shè)背景第二章 項目建設(shè)的背景及必要性*位于河南省中部偏西，總面積737平方公里，總?cè)丝?7萬，現(xiàn)轄13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個街道辦事處，376個行政村。*歷史悠久，文化底蘊深厚。周設(shè)邑，秦置縣，是仰韶文化、龍山文化、裴李崗文化的發(fā)祥地之一。國家AAA級景區(qū)三蘇園是宋代聞名文學家蘇洵、蘇軾、蘇轍父子的歸焉之地，*文廟是全國保存最好的縣級文廟之一，知青園是全國知識青年上山下鄉(xiāng)運動發(fā)源地，“全國歷史文化名村（寨）”臨灃寨是中原地區(qū)唯一紅石古寨。傳統(tǒng)飲食“六絕”牛肉、茶水、饸饹面、三燉、燒雞、豆腐菜，是*地點特色飲食文化的代表。*物產(chǎn)豐富。要緊盛產(chǎn)有煤炭、白云巖、水泥灰?guī)r、陶土等礦產(chǎn)資源，

8、其中煤炭資源探明儲量25億噸，白云巖普查儲量4.2億噸?！?紅?！笔侨珖舜罅挤N牛之一，常年存欄25萬頭。*是全國四大烤煙發(fā)源地之一，“山兒西”煙馳名海內(nèi)外，常年種植面積保持在10萬畝以上。*鐵鍋年產(chǎn)量占全國近三分之一，寬敞天地鄉(xiāng)趙花園村被譽為“中華鐵鍋第一村”。近年來，*縣委、縣政府積極實施“工業(yè)興縣”和開放帶動戰(zhàn)略，國民經(jīng)濟和各項社會事業(yè)迅速進展，都市面貌發(fā)生巨大變化。初步形成了以原煤開采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟框架；規(guī)劃建設(shè)了*產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和廣天鐵鍋、安良神前陶瓷等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園。為開放開發(fā)和招商引資制造了良好條件?？h域經(jīng)濟進展速度進一步加快，

9、綜合實力進一步增強。初步核算，2011年全縣生產(chǎn)總值達到百億多元。2.2 項目建設(shè)的必要性2.2.1項目的建設(shè)是提升*都市形象，促進社會經(jīng)濟更好進展的需要。當前*社會經(jīng)濟正處于快速進展時期，迫切需要地標性的事物出現(xiàn)來提升*的知名度及都市形象，從而利于社會經(jīng)濟更好的進展。酒店及相關(guān)住宿服務(wù)作為對外來客人的第一接觸點，給人印象十分深刻，直接決定了對該座都市的印象與評價。因此高標準、高起點做好起點工作，關(guān)于提升都市形象十分重要。本項目興建的五星級酒店，一方面彌補了*高星級酒店的空白，另一方面從專門大程度上提升了*的都市接待能力，以及*知名度與都市形象，而知名度及都市形象的提升關(guān)于招商引資，吸引投資從

10、而促進社會經(jīng)濟進展則顯得至為重要。目前，縣政府決定實施林地旅游工程，是指爭取在以后兩三年內(nèi)，使縣旅游業(yè)應(yīng)有生態(tài)林業(yè)等特色項目，形成新的特色、重點觀光旅游區(qū)，而本項目將緊臨此生態(tài)林東側(cè)，將與生態(tài)林業(yè)區(qū)配套形成吃、住、娛樂一體的高檔休閑區(qū)。2.2.2 項目的建設(shè)是適應(yīng)消費需求的進展趨勢，促進*現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大跨步提升進展的需要。隨著*經(jīng)濟的快速進展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟循環(huán)中的重要組成部分，近年來經(jīng)濟的高速增長，人均收入也大幅度提升，整體消費能力大大加強，消費方式的不斷增多，消費品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了消費需求

11、，對各行業(yè)的刺激，推動進展有著極為重要的作用，相應(yīng)地，消費需求的變化必定要求高品質(zhì)的消費載體出現(xiàn)。高檔酒店的出現(xiàn)能夠?qū)ｉT好地改善提升區(qū)域高檔消費環(huán)境，較好地滿足了一部分高品質(zhì)消費需求。本項目五星級酒店所在地縣境內(nèi)的區(qū)域均無高星級酒店，項目建成后不僅彌補了這一空白，成為縣城的重要服務(wù)配套項目與政府形象工程，同時項目所具有的商務(wù)、住宿、娛樂、休閑、康體等高檔服務(wù)差不多能夠滿足縣域內(nèi)及周邊區(qū)域的高檔消費需求。兩年后，酒店將投入運營，屆時，本酒店項目將大幅提升*的接待水平，使*酒店業(yè)發(fā)生質(zhì)的改變，并形成以五星級酒店為核心示范作用的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對促進、帶動*整個服務(wù)業(yè)向高端、高品質(zhì)進展有重要意義。2.2

12、.3項目的建設(shè)是促進*旅游業(yè)進展的需要*旅游資源豐富，具有民俗風情濃郁，自然、人文、歷史等特點。旅游資源逐步開發(fā)利用，有較大的進展?jié)摿ΑＲ宰匀簧鷳B(tài)觀光和人文覽勝為基礎(chǔ)，開發(fā)休閑度假、獵奇觀光、歷史尋蹤產(chǎn)品為主體，構(gòu)建旅游資源開發(fā)愛護、旅游接待服務(wù)、旅游商品生產(chǎn)經(jīng)營、旅游休閑娛樂等相配套的旅游產(chǎn)業(yè)體系。抓好文化與旅游的有機結(jié)合，加快景點提檔升級，本酒店項目的建設(shè)，一方面可全面提升全縣的旅游接待檔次及能力，對推動*旅游業(yè)的進展，極大程度地提檔升級*接待中心和酒店等商務(wù)、住宿、旅游等配套設(shè)施，十分有助于讓都市“美”起來、“亮”起來，從而樹立*新形象、新地標，打造*都市名片。另一方面，通過旅游業(yè)的進展

13、，發(fā)揮其關(guān)聯(lián)帶動性強、拉動內(nèi)需明顯的特點和優(yōu)勢，必將吸引更多的旅游者在特定的區(qū)域內(nèi)形成較大規(guī)模的人流、物流、資金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、購、娛”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)進展，這不僅促進了縣域經(jīng)濟的進展，而且提供了大量創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機會。第三章 市場前景分析第三章 市場前景分析隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長以及消費升級的不斷加快，我國 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)2011年的增長速度十分驚人。國際排名前十位的國際飯店集團已悉數(shù)進入中國并持續(xù)擴張，二線品牌也已陸續(xù)登陸，以后幾年 HYPERLINK /reports/2006078

14、jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)在保持高速增長的同時，將進一步細分市場，其差異化競爭將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下進展趨勢。3.1 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店可能出現(xiàn)泡沫 近年來， HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店呈現(xiàn)出規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化和品牌化進展趨勢。據(jù)了解，從1996年我國第一家 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)

15、濟型酒店建成至今，10年間 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店已成長為國內(nèi) HYPERLINK /reports/2006116lvyouye.htm t _blank 旅游住宿產(chǎn)業(yè)中一支獨立的商業(yè)力量。盡管 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店的市場還沒有飽和，品牌主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集中正在形成，甚至以后還有向亞洲其它區(qū)域進展的空間和可能性，然而業(yè)內(nèi)人士提醒，非理性的新一輪投資熱潮，有可能會出現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)泡沫，在個不的都市還

16、有可能會出現(xiàn)惡性競爭的現(xiàn)象。 關(guān)于 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店在以后的進展態(tài)勢，相關(guān)研究顯示 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)為保持競爭優(yōu)勢，會接著擴大市場規(guī)模，加速空間布局的步伐。價格方面，據(jù)相關(guān)機構(gòu)預(yù)測，近幾年年 HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店的價格會進一步向下走。將會讓中國 HYPERLINK /

17、reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一個真正意義上的廉價 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店業(yè)態(tài)。同時相關(guān)研究指出，另外一個創(chuàng)新的方向確實是消費人群的廣化。目前， HYPERLINK /reports/2006111jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店要緊定位于商務(wù)市場， HYPERLINK /reports/2006099gaosugonglu.htm t _blank 高速公路的出入口也會成為 HYPERLINK /reports/200611

18、1jingjixingjiudian.htm t _blank 經(jīng)濟型酒店的地點，會有細分品牌進入。3.2高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店增長勢頭強勁 高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店市場也在尋求自己更細的市場定位。2003版 HYPERLINK /reports/2006116lvyouye.htm t _blank 旅游飯店星級的劃分與評定的實施，特不是2007年初正式產(chǎn)生的首批白金五星級 HYPERLINK /reports/2006078jiu

19、dian.htm t _blank 酒店，將會在促進 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店治理和服務(wù)的規(guī)范化和專業(yè)化的同時，拉動豪華和高端 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店市場形成一個以改造升級和設(shè)計攀高為特征的投資熱點。相關(guān)分析認為，國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和土地供給制度的改革也給不動產(chǎn)投資者以更多的想象空間。隨著宏觀調(diào)控政策對住宅地產(chǎn)開發(fā)的阻礙不斷明顯，可能將會有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _

20、blank 酒店物業(yè)開發(fā)。有調(diào)研表明，國內(nèi)按四五星級標準在建或已建成并將在2007年年底前投入運營的 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店有1057家，其中五星級標準的就有507家。僅廣東一地待評定的高檔豪華 HYPERLINK /reports/2006078jiudian.htm t _blank 酒店就有77家，其中35家已建成。 3.3*市酒店業(yè)進展概況*市酒店業(yè)跑步進入“血拼時代”，一大批經(jīng)濟型酒店又牢牢占據(jù)了低端市場的大半壁河山在如此前有埋伏，后有追兵的格局下，中檔酒店正經(jīng)歷著“史上最難熬的時刻”。與處境困難的中間級酒店

21、不同的是高檔酒店經(jīng)營業(yè)績的凱歌高奏，隨著*進展經(jīng)濟的打造和地位的提高，到*市來的商務(wù)客人會越來越多，五星級的高檔酒店將會有一個較好的進展機遇。*市已在經(jīng)營的4星級酒店占了4家，分不為： HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1854503-Reviews-Wanhao_Zhouji_Hotel-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山萬豪洲際大酒店預(yù)訂 t _blank *萬豪洲際大酒店、 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165893-Reviews-Ping_An_Hotel-Pingdingshan_He

22、nan.html o 平安大廈預(yù)訂 t _blank 平安大廈、 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1748606-Reviews-Tianrun_Hotel-Pingdingshan_Henan.html o 天潤大酒店預(yù)訂 t _blank 天潤大酒店。而五星級酒店則只有1家 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165891-Reviews-Jiatian_International_Hotel_Pingdingshan-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山佳田國際大酒店預(yù)訂 t _blank *佳田

23、國際大酒店。盡管目前*的酒店業(yè)在隨著經(jīng)濟水平的提高而增加，但與沿海都市、經(jīng)濟發(fā)達都市相比仍有較大差距。目前*市高級酒店仍擁有一定的市場進展空間。 HYPERLINK /Hotel_Review-g1016919-d1165891-Reviews-Jiatian_International_Hotel_Pingdingshan-Pingdingshan_Henan.html o 平頂山佳田國際大酒店預(yù)訂 t _blank *佳田國際大酒店，擁有穩(wěn)定的客源，故整體入住率較高，保持在50%-75%之間。本項目五星級酒店遠處*，與*市主城區(qū)高檔酒店激烈的競爭不同，其享有得天獨厚的地利優(yōu)勢，輻射范圍獨一

24、無二，無競爭對手，相應(yīng)占據(jù)高端的酒店市場十分容易。3.4、項目目標市場分析3.4.1項目功能定位本項目功能定位為*商務(wù)會議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂、會議、康體等功能為一體的高檔次的五星級生態(tài)商務(wù)酒店。3.4.2目標市場定位本項目客源市場構(gòu)成要緊為以下幾個方面：1.商務(wù)考察型客源（核心市場）要緊以公司會議、商務(wù)交流、政府及企業(yè)商務(wù)接待、地點廠商商務(wù)活動等為要緊形式，一般差不多上在休閑中進行商務(wù)活動，帶動酒店住宿、娛樂休閑、餐飲、康體等業(yè)務(wù)進展。此類客源約占酒店總客源的50%左右，為酒店的核心客源市場。2.休閑觀光旅游型客源（一般市場）要緊包括一些大眾化團體游客，以家庭、公司組

25、團為要緊形式，以觀光為要緊目的。*旅游業(yè)正處于較快的進展期，隨著景區(qū)的改造升級，以及交通的日益便捷，旅游市場潛力專門大，會吸引更多的高端收入旅游者到此消費。此類客源約占酒店總客源的20%左右，且為以后重點拓展的客源，可能以后客源比例上升到35%左右。3.本地高端消費者（三級市場）要緊為*及附近區(qū)縣的一些高端消費者，要緊是在酒店進行娛樂休閑、餐飲及客人住宿、餐飲接待、婚慶宴席等為要緊目的。*經(jīng)濟日益快速進展，高端收入人群比例逐漸提高，其對高端消費需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會吸引限域內(nèi)大部分高端消費者前來消費，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會呈穩(wěn)定增長，作為項目目標市場的重點潛在客

26、源市場。此類客源目前約占酒店總客源的10%左右，且為以后增長較快的客源，可能以后客源比例上升到20%左右。4.其他（三級市場輔助市場）要緊為機會客源市場，要緊是一些過客及文化活動帶來的游客。*每年都有些節(jié)慶活動，如節(jié)慶期間，可視為機會客源市場。假如做好宣傳活動和提高服務(wù)質(zhì)量，相信會有人來此住宿消費。此類客源比較低，波動幅度也不大，約占酒店總客源的5%左右。市場比例大概成倒金字塔型，見圖3-1所示。其他三級市場一般市場核心市場其他三級市場一般市場核心市場圖3-1 項目目標市場對比3.4.3項目市場運營指標預(yù)測1.酒店平均房價參考同類酒店房價水平，在結(jié)合*經(jīng)濟社會進展水平的基礎(chǔ)上，確定酒店平均房價

27、為300-680元/天。2.酒店入住率結(jié)合上述目標市場細分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類已開業(yè)酒店，可能酒店入住率保持在50%70%（酒店房間數(shù)為220個）。3.酒店各業(yè)務(wù)收入比例考慮酒店住宿帶來的餐飲、娛樂、會議等其他酒店關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的進展，可能客房收入占30%；餐飲收入占30%；娛樂收入占22%；康體收入占12%；會議等其他收入占6%。綜上分析，項目的目標市場及市場運營前景較好。第第 四 章 商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析4.1 都市經(jīng)濟進展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析2011年，*國民生產(chǎn)總值100多億元，同比增長10 %以上。酒店進展的差不多規(guī)律，需要都市經(jīng)濟基礎(chǔ)的支持，需要都市消費人群的支持

28、，凡是國民經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，人均消費勁增速較強，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟進展狀況也相對較好。經(jīng)濟進展的良好環(huán)境才能給本酒店提供了以后客源市場保證。4.2 都市進展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析以后*的都市性質(zhì)能夠為：作為內(nèi)向型經(jīng)濟進展都市，借助大交通的改善和*獨特的區(qū)位優(yōu)勢，形成了原煤開采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的八大工業(yè)經(jīng)濟框架的基礎(chǔ)上，提出了跨越式的進展目標，努力讓*成為河南省地區(qū)進展工業(yè)的典范。*以后對內(nèi)、對外商務(wù)進展逐步提升，本地客源及外地商務(wù)客源等均有入駐品牌酒店的要求，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟的成長，本地客源的綜合消費水平也會逐漸提高。

29、本案五星級酒店的“商務(wù)+會議+休閑”定位符合都市總體進展規(guī)劃，假設(shè)本項目引入較高的國際化品牌酒店，對酒店的經(jīng)營有一定的推進作用。項目隸屬城北開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域分不有縣政府新址、高端居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，其建設(shè)將是都市商業(yè)商務(wù)進展的制高點。本項目依靠都市經(jīng)濟的進展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及都市高端消費人群的消費適應(yīng)、消費形態(tài)和消費意識的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為都市首選的服務(wù)備選之一，領(lǐng)先扛起都市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為都市潛在客源的商務(wù)、會議、宴請等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。4.3 政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略阻礙分析本項目的建設(shè)被*領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，納入都市進展規(guī)劃重點建設(shè)項

30、目，可見本項目將得到地點政府的高度重視和大力支持，是本項目開發(fā)酒店的優(yōu)勢和保障性條件之一。政府對本項目開發(fā)的要求不只是都市規(guī)劃進展重點項目和建設(shè)新的都市地標，更是*都市進展標志和都市對外展示的名片，本項目的建設(shè)進展也是全泰公司地產(chǎn)開發(fā)的一個重要項目。政府對本項目酒店的開發(fā)有一些特不的硬性條件，使酒店的市場定位和項目開發(fā)戰(zhàn)略的制定具有一定的市場挑戰(zhàn)性。4.4 業(yè)主公司目前酒店項目開發(fā)戰(zhàn)略分析業(yè)主公司對酒店的進展戰(zhàn)略為： 本項目是業(yè)主公司的第一個五星級酒店投資項目，酒店要緊服務(wù)于整個*進展所需的會議中心、商務(wù)休閑中心、宴會中心、康體中心和都市商業(yè)配套； 業(yè)主公司對酒店的定位要求體現(xiàn)“*酒店市場的新

31、標高、都市對外進展的名片”，以此寄予一份不能割舍的家鄉(xiāng)情結(jié)； 希望酒店以后經(jīng)營盈虧能夠在一個可控的范圍內(nèi)。 業(yè)主公司對酒店開發(fā)的起點較高，要求以商務(wù)、會議、旅游、商業(yè)進展為開發(fā)重點，酒店設(shè)計以五星級的消費感受超值服務(wù)為標準，特不是商務(wù)休閑和商業(yè)進展的感受和體驗，而不是單純的五星級硬件配備。第第 五 章 酒店整體定位策劃5.1 本項目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式商務(wù)會商務(wù)會議中心模式 “商務(wù)+會議”休閑健康中心模式 “休閑+保健”休閑商業(yè)模式 “休閑+商業(yè)”休閑娛樂模式 “休閑+娛樂”餐飲宴請模式“中西餐+宴會”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式圖本項目適宜定位：上表傳

32、統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項目而言都存在一定不足，我們從以后客源需求市場、以后業(yè)主公司戰(zhàn)略進展目標、以后都市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，制造屬于針對本項目的開發(fā)模式：基于本項目相關(guān)各方對酒店的訴求： 達到國家五星級酒店標準； 酒店客房許多于220間，床位不低于400張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施； 地標性建筑酒店； 都市中心酒店；因此，我們認為本項目：是*壹座地標性酒店建筑，是都市名片的卓越代表！是*市、*商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心是標準五星級商務(wù) +會議+ 休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，能夠概括為四大類：

33、客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收入比重差不多相當（康體娛樂可能略?。魂P(guān)于客源市場，客房市場能夠概括為：商務(wù)客戶50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會議客戶30%休閑客戶15%旅游家庭5%2、定位依據(jù)：1) 高檔次的商務(wù) + 會議 + 休閑酒店在*市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴大其市場客源兼容性；2) 本項目地理條件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以進展的眼光看，隨著*社會經(jīng)濟成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位；3) 檔次和阻礙力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶

34、，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值；4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費者，他們的綜合消費勁都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；5) 酒店接待重要會議，必定會成為新聞媒體關(guān)注的焦點，媒體在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6) 休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題；7) 批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻者。5.2、酒店及商務(wù)形象定位 標準五星級酒店定位，在當前*酒店進展市場形象方

35、面具備一定高度，五星級酒店本身確實是服務(wù)都市，從景觀上確實是一道都市風景線，五星級酒店能夠為整體開發(fā)項目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價值”，是和整體開發(fā)項目不可分割的，從而提升整體項目的市場推廣和銷售能力。 擬建酒店爭取引入一家具有品牌阻礙力的酒店治理公司進行治理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升*的投資環(huán)境和都市形象。 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對都市進展和當?shù)叵M適應(yīng)的改變，制造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項目和高端消費商業(yè)形式，打造都市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。5.3、標準五星客房體量定位

36、標準五星定位模式：依照相關(guān)訴求，建議客房定位220間客房左右，結(jié)合1 套總統(tǒng)套房、1 套總理套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域內(nèi)“中小型會議”+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，只是經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的情況； 220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依靠一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團體市場），進而阻礙項目酒店的平均房價； 關(guān)于希望引進治理公司治理而言，假如客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實現(xiàn)高效運營，同時，絕大多數(shù)酒店治理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200 間套，換言之，治理公司關(guān)于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式第第 六 章 酒店

37、服務(wù)功能定位策劃6.1 客房服務(wù)功能定位策劃1、客房面積定位：客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備65%55.50%52.30%46.80%34.50%34.50%28.20%23.20%19.10%11.40%6.40%0%10%20%30%40%50%60%70%房間面積大小窗外景觀床的尺寸及配置裝修洗手間的大小 電腦寬帶床頭/寫字臺光源 衛(wèi)星電視寫字臺的尺寸其它設(shè)施客房產(chǎn)品是消費者停留最久的地點，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進一步增強產(chǎn)品競爭力，達到品牌治理公司的客房標準

38、，使客房空間更為寬敞，更為舒適。2、客房的房型定位：消費者對客房的需求情況消費者對客房的需求情況806834208735.63.63.10102030405060708090雙標單標商務(wù)房套房行政套其他0510152025303540依照對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項目的要緊客源群體，因此，建議本項目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例許多于10%，因此套房數(shù)量操縱在總套數(shù)10%左右，建筑時在開間和格局上能夠靈活布置。3、景觀房：您在酒店消費時，感興趣且使用較多的設(shè)施有您在酒店消費時，感興趣且使用較

39、多的設(shè)施有12210875594839383754.50%48.20%33.50%26.30%21.40%17.40%17%16.50%020406080100120140標準客房湘菜廳自助餐廳中小型會議室健身中心多功能廳露天咖啡廳食街頻率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%百分比盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。建議客房戶型配比建議客房用戶型配比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標準間17680%大約42行政客房209.3%大約42套房115%大約80行政套房115%大約80總

40、統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計220100%大約10700 6.2 餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：1) 會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對組團用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米，能夠滿足200-300 人的會議用餐。2) 高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)許多于20 間。3) 宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運營。4) 休閑餐：休閑餐飲將與酒店進行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，依照項目休

41、閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10 間。選擇中餐廳的要緊阻礙因素選擇中餐廳的要緊阻礙因素4.30%27.30%1.60%2.10%64.70%菜的口味菜的重量服務(wù)質(zhì)量配套設(shè)施其他餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳 1 間風味餐廳（中式或中西混搭）1 間西餐廳 1 間酒吧 1 間大堂吧 1 處建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳1202.5300西餐廳廚房240中餐廳3002600中餐廳-包間20個【240人】3.5840中餐廚房350風味餐廳702140風味餐廳廚房80演藝酒吧604.0

42、240大堂吧603.0180行政酒廊270總計3240 西餐廳的餐位數(shù)要緊考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率，平均入住人數(shù)為1.3，那么在翻臺率達到1.5 的情況下需要120個餐位。 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20個包廂（240個餐位）以及面向散客的含300人坐席的大廳。6.3 康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量販式KTV、游戲機、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些差不多上投資少，見效快，在酒店平星過程當中獵取分數(shù)比重較高的項目，與

43、SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。重點是游泳池與SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時幸免游泳池不賺鈔票的弊端。建議康體配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積康體接待門廳80180游泳池4001400SPA洗浴3002600分男女專區(qū)保健按摩區(qū)、足療房2502500健身房3001300不低于10種設(shè)備乒乓球室80180兩臺模擬高爾夫球室80180一套臺球室80180兩臺美容美發(fā)60160棋牌室158120更衣區(qū)602120分男女專區(qū)量販式KTV4001400網(wǎng)吧2001200合計32006.4 娛樂服務(wù)功能定

44、位策劃具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下：1. 項目地位于都市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜都市夜生活，豐富并提升都市娛樂文化；2. 夜總會的利潤較高，且目前都市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施；建議配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積夜總會300013000合計30006.5 會議服務(wù)功能定位策劃您所在單位會議規(guī)模您所在單位會議規(guī)模2.30%5.90%14.60%29.70%26.50%21%450人以上450人以內(nèi)200人左右100人左右50人左右20人左右會議功能是本酒店的重點，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過10個。*的會議客源相對較弱，多集中在年中或年尾，以

45、政府機關(guān)或企業(yè)年會為主。本項目800 平米的多功能廳能滿足以后大中型會議接待。建議多功能廳與會議室數(shù)量凈面積（平方米）多功能廳1【能夠拆分2-3 個】800【注：無柱、凈高：7 米以上】多功能廳前廳1300名式會議室8【個不能夠連通的】100總計1019006.6 其他服務(wù)功能定位策劃酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、職員食堂、職員更衣室，停車場等。后勤（BOH）/機房和設(shè)備（P&E）每間客房建筑面積總建筑面積華神鈞瓷展銷部300400后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例20%后勤-小計【不包含職員住宿】2000-2500機房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例5%機房和設(shè)施-小計4.414

46、01后勤、機房和設(shè)備-總建筑面積 6420（備注：因為具體功能劃分后期可能還會有變更，該表僅供參考，具體詳細的功能面積規(guī)劃及分配有待討論確認） 第 第 七 章 投資估算及資金籌措 7.1投資估算1、投資估算范圍包括項目的土建工程費用、設(shè)備購置及安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息。2、編制依據(jù)1）項目建設(shè)總體規(guī)劃及類似工程資料；2）建筑工程費參照2011年*市建設(shè)工程概算定額及相關(guān)規(guī)定及造價指標估算；3）安裝工程費參照2011年*市安裝工程概算定額、及相關(guān)規(guī)定及造價指標估算；4）設(shè)備參照市場詢價資料；5）工程建設(shè)其它費用及有關(guān)稅費參照國家有關(guān)規(guī)定標準并結(jié)合本項目情況計取。3、投資

47、估算講明1）工程費用（1）建筑工程費用依照方案設(shè)計確定的建筑面積，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特征，套用*市相關(guān)費用定額及配套文件估算。（2）設(shè)備及材料費用設(shè)備價格采納有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家現(xiàn)行出廠價格，三大主材采納當?shù)卦靸r部門公布的市場指導(dǎo)價，其他材料采納*市建安材料預(yù)算價格，不足部分按現(xiàn)行市場詢價計價。（3）安裝工程費用采納指標估算法，選用類似工程計算出相應(yīng)安裝工程的單方造價指標，再按估算出的單方造價指標計算出相應(yīng)工程造價。2）工程建設(shè)其他費用（1）土地使用費：依照周邊土地出讓費用水平按5萬/畝估算。（2）勘察設(shè)計費：參照依照國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的計價格（2011）10號文工程勘察設(shè)計收費治理規(guī)定，按工程費用的

48、2%估算。（3）建設(shè)單位治理費：指項目從立項、籌建、建設(shè)、試運行、竣工驗收交付使用等全過程治理所需費用，包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費，參照類似工程價格水平，按工程費用的1%估算。（4）工程監(jiān)理費：參照*市物價局頒發(fā)的豫價（2000）352號文的規(guī)定計取，本項目按工程費用的0.8%估算；（5）前期工作費用；參照豫價2000352號文，按工程費用的0.5計算；（6）其他費用：工程保險費和有關(guān)稅費等，按工程費用的0.3%計；3）差不多預(yù)備費：按工程費用和其它費用之和的8估算。4）建設(shè)期利息：項目建設(shè)期的商業(yè)銀行貸款利息，按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定5年期以上長期貸款年利率5.94%和年度借款額估算。5

49、）鋪底流淌資金本項目鋪底流淌資金按流淌資金的30計算。4、估算結(jié)果項目總投資13000萬元，其中：工程費用9986萬元，工程建設(shè)其他費用1144萬元，土地費用350萬元，預(yù)備費857萬元，建設(shè)期利息513萬元，鋪底流淌資金150萬元。有關(guān)計算和金額詳見附表1總投資估算表。7.2資金籌措項目總投資12000萬元，其中：業(yè)主自籌8000萬元；融資4000萬元。資金使用打算本項目于2012年8月開始進行項目前期籌劃工作，2013年4月竣工，打算建設(shè)工期為17個月。資金籌措及年度使用打算見附表2資金來源與運用表。 第 第 八 章 酒店經(jīng)營治理模式定位8.1 商務(wù)酒店經(jīng)營治理模式定位分析目前國內(nèi)酒店常見

50、的治理方式要緊分為五類： 托付國際酒店品牌治理公司經(jīng)營治理 托付國內(nèi)酒店治理公司經(jīng)營治理 業(yè)主自行經(jīng)營治理 業(yè)主自主經(jīng)營治理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營） 業(yè)主托付酒店顧問公司顧問咨詢治理8.2 幾種經(jīng)營治理模式的經(jīng)營表現(xiàn)1. 房價及入住率對比2009年全國飯店以治理模式經(jīng)營表現(xiàn)分類項目國際治理五星國內(nèi)治理五星業(yè)主自行治理五星國際治理四星國內(nèi)治理四星業(yè)主自行治理四星出租率63.4%64.5%64.4%70.6%66.7% 64.6%平均房價（元）1014618582584448374數(shù)據(jù)來源：2009 中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計2. 投資成本對比一般來講，國際品牌治理公司會對工程造價和設(shè)施設(shè)備用

51、品用具品牌有其特定的要求，因此造價相對較高，依照我們的經(jīng)驗，國際品牌酒店的造價大約比其他模式的酒店高20-30%。8.3 酒店治理公司引進策略本項目引進治理公司應(yīng)遵循以下原則：1. 品牌檔次能與商務(wù)酒店相匹配；2. 在國內(nèi)享有較高的知名度和良好的業(yè)績，起碼應(yīng)有成功的國內(nèi)案例可供參考；3. 治理費用標準合理；4. 人力資源充沛，不因人力資源匱乏阻礙整個項目；5. 擁有品牌忠誠度較高的固定客源群體，便于快速推廣本項目；6. 有固定或能開發(fā)高端客戶渠道的能力。7. 具有快速的市場應(yīng)變能力和緊急狀況的預(yù)警推斷執(zhí)行能力。8.4 酒店優(yōu)劣勢分析了解項目自身優(yōu)劣勢，綜合都市政府政策及市場競爭狀況，結(jié)合項目自

52、身環(huán)境，行業(yè)威脅從中查找和市場機會，發(fā)揮項目優(yōu)勢，規(guī)避市場風險。1. 優(yōu)勢（Strengths） 從規(guī)劃看，項目地處都市以后新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源； 都市在大交通提升后，可能迎來跨越式進展機遇 交通優(yōu)勢明顯； 本項目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達到高度加廣度的優(yōu)勢。 酒店主題鮮亮，是新一代商務(wù)休閑酒店； 酒店若引進國際知名品牌治理，酒店更具備號召力； 項目通過科學的研究策劃，在功能定位上進行了明確定位，可幸免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進行和合理性； 項目能取得政府的大力支持。發(fā)揮項目環(huán)境優(yōu)勢，整合項目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，進展打造特色商務(wù)會議

53、休閑酒店模式。明確項目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學性和合理性，保障商務(wù)會議休閑酒店進展空間與政府支持的融合。2. 劣勢（Weaknesses） 都市社會經(jīng)濟欠發(fā)達，居民消費能力較低，目標客戶人群規(guī)模不足 都市旅游業(yè)吸引力不足夠強大，都市外部消費能力有限； 項目雖處都市商業(yè)區(qū)，但項目地周邊商業(yè)尚未成形； 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； 區(qū)域開發(fā)還不成熟。以高端酒店商務(wù)進展方向，推出都市進展名片和都市酒店標桿，提升都市進展高度，建立企業(yè)文化、品牌高度和引領(lǐng)性商務(wù)休閑酒店標準。8.5 本酒店經(jīng)營治理模式建議依照本項目酒店的情況，經(jīng)營治理模式建議在“業(yè)主自行經(jīng)營治理”或“業(yè)主自主經(jīng)營

54、治理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營）”兩種之間選擇業(yè)主聘請職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營治理優(yōu)劣勢優(yōu)勢不需要支付昂貴的治理費，成本較低；經(jīng)營比較靈活；業(yè)主對酒店的經(jīng)營操縱性較強。劣勢品牌沖擊力不強，培養(yǎng)自主品牌難度較大，服務(wù)水平難以保證；業(yè)主介入酒店日常治理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端；劣勢 業(yè)主介入酒店日常治理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端；業(yè)主自行治理（聘請職業(yè)經(jīng)理人），結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營優(yōu)勢相比托付經(jīng)營治理模式，不需要支付昂貴的治理費，成本較低；經(jīng)營比較靈活；業(yè)主對酒店的經(jīng)營操縱性較強?？山柚鷩H品牌和阻礙力，提升酒店檔次、形象；擴大海外銷售渠道，提高境外客源市場競爭力。劣勢國際品牌不

55、參與實際經(jīng)營治理，難以真正汲取其經(jīng)營治理模式；需交納一定的特許經(jīng)營費及訂房提成，經(jīng)營治理成本相比全自主經(jīng)營治理模式會有所增加；制約了業(yè)主自身酒店品牌建設(shè)和集團連鎖化經(jīng)營進展。第第 九 章 酒店項目建設(shè)及經(jīng)營風險分析9.1 政策風險政策風險包括政府對酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項目的連動效應(yīng)和營運的經(jīng)濟性。防范措施： 項目啟動前進行充分調(diào)查、分析和論證； 加強與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭取得到政府的支持；9.2 資金風險投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： 無法完成酒店全面建設(shè)； 工程無法及時完工、設(shè)備無力采購、項目被拖延至夭折； 經(jīng)營期間債務(wù)過多

56、導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。防范措施：進行精確的投資測算與緊密地資金投放打算，儲備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按打算投放。9.3 建設(shè)風險建設(shè)風險包括在酒店建設(shè)過程中，嚴峻偏離原有酒店定位及設(shè)計指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動力價格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長。防范措施： 緊密關(guān)注建材、設(shè)備及勞動力等建設(shè)成本要素的市場價格，并及時依照上述價格變動調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； 嚴格按照對酒店的定位、經(jīng)營策略及設(shè)計指導(dǎo)安排并設(shè)計；廣泛請有關(guān)專業(yè)人士，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證設(shè)計方案與酒店定位設(shè)計指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動后，設(shè)計不做

57、或少做改動。9.4 經(jīng)營風險要緊指酒店行業(yè)治理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風險。防范措施： 酒店決策者需緊密掌握當?shù)匦袠I(yè)治理政策的變化和動向； 科學、規(guī)范的專業(yè)化治理； 在政策同意范圍內(nèi)靈活經(jīng)營、守法經(jīng)營。9.5 市場風險市場風險，要緊指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，當?shù)囟际薪?jīng)濟、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或進展緩慢等，其中后者是本案面臨的最大風險；在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴峻虧損。防范措施： 按打算推進酒店及整體項目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后操縱營運成本； 項目投入使用后，緊密掌握和預(yù)測當?shù)囟际械慕?jīng)

58、濟動向，提早采取適當?shù)膽?yīng)對措施，對經(jīng)營治理進行精心策劃，使項目的盈利能力達到最大化； 盡量爭取政府的支持9.6 競爭風險指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場供大于求；酒店之間削價競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。防范措施： 充分做好惡性競爭的思想預(yù)備，做好最壞的打算，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營治理策劃，把握酒店市場定位，抓住要緊客源市場； 依照市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實施客戶忠誠打算留住要緊客源； 在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度的突出差異化、獨創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時刻地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； 建立和不斷進展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會形象和企業(yè)形象。9.7 突發(fā)事

59、件風險突發(fā)事故和不可抗力要緊包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴峻惡化等突發(fā)事件，以及風水火地震等自然災(zāi)難和恐懼突擊、戰(zhàn)爭等風險。防范措施： 酒店開業(yè)后加強風險治理，建立健全一套危機處理機制； 同時加強職員培訓，提高他們處理危機的能力； 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府治理部門溝通，取得政府部門的理解和關(guān)心； 建立、健全酒店財產(chǎn)保險和意外保險體系。第 第 十 章 經(jīng)營預(yù)測與投資回報分析10.1營業(yè)額粗估月營業(yè)額初步估算(充分考慮酒店前期經(jīng)營推廣等因素): 項 目金 額測算依據(jù)（單位：萬元）客房收入268萬元400間/套320元/天30天70% =268萬元娛樂收入237萬元KTV：70間1200元/天30天75% =189萬元兩吧：16000