天津商圈的潛力與發(fā)展趨勢預測

1、目錄1.商圈圈的定義義及其特特點2.歷史史背景2.1 天津市市區(qū)的歷歷史變遷遷1 2.2 天津商商業(yè)的發(fā)發(fā)展歷程程3 3.天津津的商圈圈5 3.1 經(jīng)濟背背景5 3.2 天津現(xiàn)現(xiàn)有及潛潛力商圈圈分析77 3.3 天津商商圈的發(fā)發(fā)展趨勢勢預測113 4.小結(jié)結(jié)16 天津商圈圈的沿革革商圈的定定義及其其特點“商圈”是市場場學中的的一個術(shù)術(shù)語，是是指以零零售商店店所在地地為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴擴展的、能吸引引顧客的的范圍。商圈根根據(jù)在經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域域中的地地位，可可以區(qū)分分為核心心商圈、次級商商圈和邊邊緣商圈圈。一般在核核心商圈圈內(nèi)，包包括一些些本區(qū)域域重要的的大商場場和以這這些大型型商

2、場為為核心的的小型商商場，核核心商圈圈一般占占據(jù)該經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域域顧客總總數(shù)的66070，每個個顧客的的平均購購買額也也最高。當然，一個城城市可以以擁有一一個以上上的核心心商圈，這種情情況一般般只發(fā)生生在超大大型城市市中，例例如北京京就可以以在一定定時間內(nèi)內(nèi)擁有西西單和王王府井兩兩個核心心商圈，但是，在一般般大中型型城市中中，因為為消費者者和購買買力有限限，客觀觀只需要要一個核核心商圈圈，其它它區(qū)域客客觀上屬屬于次級級商圈，即使這這個區(qū)域域的大型型商場在在軟硬件件各個方方面與核核心商圈圈的大型型商場完完全一樣樣，由于于位置上上的差異異，客觀觀環(huán)境使使它們很很難以核核心商圈圈的大型型商場一一樣進行行

3、市場定定位，消消費者的的數(shù)量和和消費水水平使其其難以維維持著較較高級的的經(jīng)營項項目和較較高級的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境。次級商圈圈是指核核心商圈圈外圍的的商業(yè)區(qū)區(qū)，它一一般擁有有著該經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域域20左右的的顧客，顧客較較分散；邊緣商商圈是指指位于次次級商圈圈外圍的的商業(yè)區(qū)區(qū)，其擁擁有顧客客的比例例低于次次級商圈圈，一般般來說，非核心心商圈商商業(yè)密度度相對較較小，其其商場宜宜適合建建立經(jīng)營營挑選性性不強、檔次相相對較低低的商業(yè)業(yè)物業(yè)，除非該該商圈聚聚集了數(shù)數(shù)量較大大的特別別消費者者群體，例如北北京的燕燕莎商業(yè)業(yè)城，周周圍聚集集了大量量的外國國人、白白領(lǐng)等階階層，經(jīng)經(jīng)營者善善于經(jīng)營營，入市市的時機機也好，北京

4、的的公交系系統(tǒng)發(fā)達達，是成成功的典典型。一個成熟熟的商圈圈一般具具有以下下特點：（1）. 至至少擁有有一個比比較著名名的主力力商業(yè)設設施。（2）. 所所聚集的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)既多多樣化又又不互相相孤立。（3）. 交交通非常常便利。（4）. 配配套設施施齊備。2.歷史史背景2.1 天津市市區(qū)的歷歷史變遷遷研究一個個城市的的商圈沿沿革，首首先必須須清楚城城市自身身的歷史史變遷，尤其像像天津這這樣一個個有著悠悠久的商商業(yè)發(fā)展展史的城城市，更更是值得得關(guān)注。眾所周知知，天津津是九河河下梢，華北平平原上大大大小小小3000 余條條河流匯匯入海河河，海河河自西北北向東南南方向貫貫穿市區(qū)區(qū)、流向向渤海。海河被被

5、天津人人稱為母母親河，今天天天津的市市內(nèi)六區(qū)區(qū)（河東東、河西西、河北北、紅橋橋、南開開及和平平六個區(qū)區(qū)）的名名字三分分之二與與“河”有關(guān)，可見海海河與這這個城市市的關(guān)系系之密切切，天津津的形成成與變遷遷也正是是存在著著這樣一一個歷史史特點：沿河發(fā)發(fā)展。公元122 世紀紀初，金金、元政政權(quán)就已已經(jīng)開始始派兵駐駐守在三三岔河口口地區(qū)，由此確確定了天天津的聚聚落基點點直沽沽。直沽沽也稱小小直沽，位于原原三岔河河口東南南岸狹小小的三角角地區(qū)，今天津津市獅子子林橋西西側(cè)的玉玉皇閣一一代。三岔河口口是指運運河、子子牙河與與海河三三水匯合合之處。該處為為海河的的起點，是內(nèi)河河與海口口的咽喉喉，兼有有河港、海

6、港的的性質(zhì)。據(jù)記載載，該地地最初只只有少數(shù)數(shù)漁民、船戶居居住區(qū)，后來來來了一些些女真、契丹族族的軍人人，成為為天津市市區(qū)最初初的人口口組成。下面我我們來看看一看天天津的發(fā)發(fā)展歷程程：(1) 12009 年年，成吉吉思汗成成立的蒙蒙古國在在直沽設設“鎮(zhèn)守海?？谕蛢τH軍都都指揮使使司”，派兵兵防守屯屯種。(2) 12114 年年，成吉吉思汗退退兵，金金國“戍兵直直沽寨”。(3) 1233412336 年年期間，隨著鹽鹽業(yè)和海海運的發(fā)發(fā)展，元元朝設置置了三岔岔沽、大大直沽兩兩個鹽使使司，鹽鹽民出現(xiàn)現(xiàn)在當時時的天津津市區(qū)。(4) 12779 年年，元滅滅南宋，統(tǒng)一全全國，建建都大都都（今北北京），食

7、貨“無不仰仰給于江江南”。12282 年開通通海運，自此海海運發(fā)展展迅速，糧食從從江南裝裝船后，經(jīng)海上上進入海海河，在在大直沽沽轉(zhuǎn)運糧糧食，再再通過北北運河運運入大都都。為此此在12290 年左右右，元政政府在大大直沽設設置了“臨清御御河運糧糧萬戶府府”和“接運廳廳”，管理理儲運。不久，用于海海運祭祀祀的兩座座“天妃靈靈慈宮”分別在在大小直直沽應運運而生。(5) 13116 年年，元朝朝將原先先的“直沽寨寨”重新擴擴建河改改造，建建立了海海津鎮(zhèn)。13449 年年，元朝朝在此設設鎮(zhèn)撫司司。鹽業(yè)業(yè)與海運運的發(fā)展展直接促促進了天天津的繁繁榮，使使天津市市區(qū)范圍圍由三岔岔口一隅隅之地擴擴大成東東到大直

8、直沽，經(jīng)經(jīng)馬家口口、三岔岔口、侯侯家后，西抵馬馬頭一帶帶，形成成了沿海海河狹長長發(fā)展的的基本情情況。圖2-11 17739 年（清清乾隆44 年）天津縣縣境圖(6) 14004 年年（明朝朝永樂22 年）明政府府在天津津設衛(wèi)筑筑城，派派兵戍守守屯種?！疤旖蛐l(wèi)衛(wèi)”位于原原直沽的的西南側(cè)側(cè)，但是是衛(wèi)城只只是政治治中心，經(jīng)濟中中心并不不在城內(nèi)內(nèi)，而主主要在沿沿河一帶帶，主要要是西岸岸。(7) 清軍入入關(guān)后，經(jīng)過順順治朝的的政治、經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定和康康熙朝661 年年的發(fā)展展，天津津衛(wèi)的城城市地位位更加重重要。16777 年（康熙116 年年）長蘆蘆鹽運使使司衙門門由滄州州遷來天天津衛(wèi)，天津成成為長蘆蘆鹽斤

9、的的主要集集散地。17224 年年（雍正正2 年年）天津津衛(wèi)升為為天津州州，天津津開始建建立地方方政府；17331 年年 (雍雍正9 年)升升州為府府，轄天天津、靜靜海、青青縣、南南皮、鹽鹽山、慶慶云、滄滄州六縣縣一州。(8) 18660 年年后，天天津被帝帝國主義義瓜分，海河沿沿岸自天天津城以以下，幾幾乎全部部成為帝帝國主義義的洋行行、倉庫庫和碼頭頭，帝國國主義的的侵略使使天津市市區(qū)沿海海河拉得得更為狹狹長。(9) 19449 年年1 月月15 日，天天津解放放，建立立天津市市(一說說“區(qū)”)軍事事管制委委員會，同時成成立天津津市人民民政府。(10) 19958 年2 月111 日，天津改改

10、為河北北省省轄轄市。(11) 19967 年1 月2 日，天天津又改改為中央央直轄市市，直至至今日。2.2 天津商商業(yè)的發(fā)發(fā)展歷程程天津的商商業(yè)發(fā)展展與城市市的發(fā)展展進程是是相輔相相成的，天津由由寨到鎮(zhèn)鎮(zhèn)、之后后建衛(wèi)升升州，一一路發(fā)展展下來，經(jīng)濟地地位日益益提高。到了明明朝，隨隨著社會會經(jīng)濟不不斷發(fā)展展，天津津所承擔擔的“南糧北北運”任務日日益繁重重，再加加上天津津得天獨獨厚的鹽鹽業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)條件，天津的的河漕、海運和和蘆鹽之之利，吸吸引了越越來越多多商賈的的注意力力。這為為天津商商業(yè)的發(fā)發(fā)展奠定定了良好好的基礎礎?？v觀觀天津商商業(yè)的發(fā)發(fā)展歷史史，在地地理位置置上，天天津的商商業(yè)中心心是沿海海河由

11、北北向南移移動的。（1）天天津早期期的商業(yè)業(yè)中心在在天津老老城的北北門外大街一一帶。天天津最早早的集市市和商業(yè)業(yè)區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)在明朝朝宣德年年間（公公元14426 年-114355 年），到弘弘治年間間（公元元14888 年年-15505 年）增增設十集集一市，5 個個在城內(nèi)內(nèi)的集逐逐漸衰落落，5 個在城城東、北北門外河河沿的交交易卻很很旺盛。集市大大大活躍躍了天津津的市場場，這時時的天津津已經(jīng)成成為中國國北方的的商品集集散地。（2）天天津商業(yè)業(yè)沿河發(fā)發(fā)展的局局面一直直持續(xù)到到清代。商業(yè)會會所集中中的估衣衣街、北北大關(guān)等等都集中中在沿河河西岸。因為漕漕運興盛盛、交通通便利，北大關(guān)關(guān)至大胡胡同、估估衣

12、街一一帶在幾幾百年時時間里一一直享譽譽中國北北方，成成為中國國最早最最著名的的商業(yè)街街。（3）三三岔河口口地區(qū)的的商業(yè)繁繁榮主要要得益于于媽祖文文化。媽媽祖文化化給天津津提供了了巨大的的商機。每年相相應的時時節(jié)，很很多善男男信女紛紛紛來這這里燒香香還愿，使得天天后宮周周邊的宮宮南、宮宮北大街街的商家家生意興興隆。（4）118600 年以以后，天天津被帝帝國主義義瓜分，由于各各國租界界自天津津老城以以下分布布在海河河兩岸，租界的的迅速發(fā)發(fā)展吸引引經(jīng)濟活活動的重重心顯著著地沿河河自北向向南移動動。（5）119000 年，八國聯(lián)聯(lián)軍破壞壞了天津津老城的的大部分分市區(qū)，拆毀城城墻；沿沿南運河河的宮南南

13、、宮北北大街、鍋店街街、估衣衣街成了了一片焦焦土。侯侯家后、北大關(guān)關(guān)河沿地地經(jīng)濟繁繁榮一落落千丈，而移往往與租界界接壤的的南市一一帶。（6）220 世世紀200 年代代，法租租界天增增里一帶帶陸續(xù)建建成國民民飯店、浙江興興業(yè)銀行行、勸業(yè)業(yè)場、惠惠中飯店店等，組組成商業(yè)業(yè)性大型型建筑群群，天津津市區(qū)出出現(xiàn)了完完全新型型的繁華華中心區(qū)區(qū)（曾被被稱為“小巴黎黎”），從從此直到到天津解解放。天天津現(xiàn)存存的著名名商業(yè)街街濱江道道與和平平路即位位于該范范圍內(nèi)。（7）位位于海河河岸邊、曾經(jīng)先先后屬于于美、英英租界的的小白樓樓地區(qū)，其商業(yè)業(yè)的繁榮榮起源于于19002 年年，19920 年代后后該商業(yè)業(yè)區(qū)達到到

14、鼎盛時時期。（8）天天津解放放后至改改革開放放前，主主要的商商業(yè)設施施沒有太太大的變變化，一一直到220 世世紀800 年代代后期才才開始出出現(xiàn)了一一些新型型的百貨貨商廈，天津的的商業(yè)格格局開始始發(fā)生新新的變化化。發(fā)展展至今，天津的的商業(yè)設設施已經(jīng)經(jīng)由最初初的單一一形式發(fā)發(fā)展到“百花齊齊放、百百家爭鳴鳴”的境界界，不僅僅有老牌牌商場、老字號號奠定的的沉后底底蘊，也也有新興興的一站站式購物物中心，品牌專專賣店，現(xiàn)代化化的大商商場，大大型超市市以及電電器城、建材城城等專業(yè)業(yè)商城烘烘托出濃濃厚的商商業(yè)氣氛氛。3.天津津的商圈圈3.1 經(jīng)濟背背景天津解放放后，尤尤其是改改革開發(fā)發(fā)以來，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展迅速速

15、，為天天津商業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了良好的的氛圍。圖3-11 天津津歷年GGDP 及增長長率首先，人人民生活活水平迅迅速提高高，購買買力也水水漲船高高，20003 年的人人均可支支配收入入已經(jīng)突突破了1100000 元元，社會會消費品品零售總總額也同同期突破破了10000 億元大大關(guān)。圖3-22 天津津歷年居居民收支支水平變變化圖3-33 天津津歷年社社會消費費品零售售總額水漲船高高，良好好的經(jīng)濟濟環(huán)境令令天津的的商業(yè)地地產(chǎn)日益益受到關(guān)關(guān)注，今今年上半半年商業(yè)業(yè)地產(chǎn)銷銷售面積積比去年年同期增增長了1144%，銷售售額增長長了1776%，平均銷銷售價格格同比增增長了113% 。截至今年年6 月月底，

16、天天津全市市所擁有有的商業(yè)業(yè)設施總總面積達達到了8850 萬平方方米，人人均擁有有商業(yè)設設施0.8 平平方米。全市擁擁有10000 平方米米以上的的大型賣賣場1770 多多個，目目前新建建、在建建的大中中型商業(yè)業(yè)設施共共計466 項、2111.5 萬平方方米，同同比增長長21.2%。3.2 天津現(xiàn)現(xiàn)有及潛潛力商圈圈分析在天津，逛街到到哪里去去？一提提到這個個問題，大家第第一個想想到的就就是濱江江道，其其次才會會想到吉吉利大廈廈、百貨貨大樓、小白樓樓、新世世界等等等。這個個排序恰恰恰代表表了幾大大商圈在在消費者者心目中中的位置置及其在在天津商商業(yè)界的的地位。最初在在天津值值得一提提的商圈圈只有濱

17、濱江道、和平路路以及小小白樓，并且硬硬件設施施多已破破敗，這這種情況況持續(xù)了了幾十年年。后來來隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，城城市建設設的快馬馬加鞭，天津的的商業(yè)設設施日益益增多。首先新新興的大大型商場場不斷涌涌現(xiàn)，以以“一站式式購物”為特色色的Shhopppingg Maall 日益增增加，同同時舊有有的商業(yè)業(yè)設施也也得到了了修繕，部分傳傳統(tǒng)百貨貨商場還還進行了了大規(guī)模模的改擴擴建。另另外天津津市政府府還重建建了一批批傳統(tǒng)商商業(yè)街，比如有有6000 年歷歷史的估估衣街在在19886 年年得到修修復，再再現(xiàn)了昔昔日歷史史風貌。表3-11 目前前天津擁擁有的主主要商圈圈圖3-55 天津津現(xiàn)有及及潛力商商圈

18、分布布濱江道商商圈：濱濱江道是是天津最最著名的的商業(yè)街街，最初初起源于于上世紀紀20 年代。20 年代末末隨著勸勸業(yè)場一一帶商業(yè)業(yè)的興起起，中外外商賈紛紛紛云集集于這條條街，許許多服裝裝綢緞、金銀首首飾、鐘鐘表眼鏡鏡、照像像洗染以以及旅館館、飯店店、影院院、劇場場、舞廳廳等商業(yè)業(yè)、服務務和娛樂樂店堂、場館相相繼落成成開業(yè)，這條街街逐漸呈呈現(xiàn)繁華華景象。本文所指指的濱江江道商圈圈包括濱濱江道與與和平路路交口至至濱江道道與南京京路交口口這段距距離內(nèi)的的商業(yè)設設施。濱濱江道在在一公里里的長度度內(nèi)聚集集了三大大百貨商商店勸業(yè)場場、華聯(lián)聯(lián)商廈和和濱江商商廈，其其中兩個個百貨店店已有近近80 年的歷歷史了

19、，濱江商商廈也有有十年以以上的歷歷史了，而且上上百間品品牌店擠擠滿了濱濱江道。而在天天津的其其他地方方卻找不不到這樣樣的百貨貨店和品品牌店高高度匯集集的情況況。同時時，濱江江道上還還匯集了了餐飲、娛樂、服飾、鞋帽、珠寶等等多種商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，能同同時滿足足不同的的需求。19887 年年4 月月，山東東路至南南京路一一段辟為為小商品品市場后后，個體體經(jīng)營的的攤點如如雨后春春筍般涌涌現(xiàn)在濱濱江道西西段，游游人更是是終日川川流不息息。顧客來到到濱江道道后，其其購物欲欲望和休休閑娛樂樂的欲望望能得到到最大限限度的滿滿足。同同時由于于濱江道道地處天天津市中中心的中中心，交交通四通通八達，在天津津的任何何一

20、個角角落、甚甚至郊區(qū)區(qū)，都可可以非常常便捷地地抵達濱濱江道。但同時時，由于于該商圈圈建成時時間早，導致停停車位設設計不足足，嚴重重制約了了有車一一族的行行動，導導致部分分顧客流流向其他他新興商商圈。圖3-66 濱江江道商圈圈概況和平路商商圈：和和平路商商業(yè)街位位于海河河西側(cè)，南起渤渤海大樓樓，北至至東南角角，全長長21338 米米，與濱濱江道商商業(yè)街相相交叉，構(gòu)成天天津最繁繁榮的商商業(yè)區(qū)。和平路路商業(yè)街街始建于于19002 年年。200 年代代末，隨隨著天祥祥、勸業(yè)業(yè)、泰康康三大商商場，國國民、惠惠中、交交通三大大旅館以以及渤海海大樓、浙江興興業(yè)銀行行等高大大建筑的的落成，街道日日趨繁榮榮。在

21、這這條街上上，不僅僅有全國國聞名的的勸業(yè)場場、百貨貨大樓等等大型百百貨商場場，還有有中華百百貨售品品所、天天津鞋店店、冠生生園食品品店、桂桂順齋糕糕點店、正興德德茶莊、盛錫福福帽店、南京理理發(fā)店等等許多老老字號。20000 年年，和平平路商業(yè)業(yè)街經(jīng)過過大規(guī)模模的改造造，已經(jīng)經(jīng)成為了了一條現(xiàn)現(xiàn)代化的的商業(yè)步步行街，被命名名為金街街。但是由于于和平路路及與其其交叉的的濱江道道均為半半封閉的的步行街街，而和和平路的的商業(yè)氣氣氛長期期以來都都不及濱濱江道，在顧客客首選濱濱江道的的前提下下，和平平路往往往因為顧顧客的體體力原因因被選擇擇放棄，百貨大大樓更因因遠在和和平路的的另一端端而可望望不可及及。因此

22、此在過去去的幾十十年里，百貨大大樓自成成孤島，顧客不不愿在此此購物，主要是是因為交交通成本本，信息息成本和和不能買買到如意意商品的的風險都都較高。所以，長期以以來和平平路商業(yè)業(yè)街不過過是濱江江道商圈圈的一個個附屬品品，并沒沒有形成成獨立的的具有競競爭力的的商圈。20033 年年年底，坐坐落在百百貨大樓樓身邊的的現(xiàn)代化化Shooppiing Malll萬達商商業(yè)廣場場竣工，從此改改變了舊舊有局面面。該購購物廣場場內(nèi)的百百盛百貨貨、沃爾爾瑪超市市、歐培培德建材材超市、紅星美美凱龍超超市和華華納電影影城陸續(xù)續(xù)面市。萬達廣廣場的誕誕生，為為和平路路帶來了了新鮮的的血液，聯(lián)合老老字號“百貨大大樓”形成了

23、了和平路路上一個個具有強強大競爭爭力的新新興商圈圈。因此此，確切切地說本本文所指指的“和平路路商圈”也可以以稱為“萬達商商圈”，由于于萬達廣廣場的加加入，該該商圈的的豐富業(yè)業(yè)態(tài)足以以和濱江江道媲美美，甚至至比濱江江道還要要豐富，必將成成為濱江江道的有有力競爭爭者。圖3-77 和平平路商圈圈概況小白樓商商圈：小小白樓位位于和平平、河西西、河東東三區(qū)的的交匯處處，自119022 年后后，日漸漸繁華。由于這這一帶周周圍銀行行、洋行行眾多，臨近洋洋商、買買辦、官官僚居住住區(qū)，促促進了這這個商業(yè)業(yè)區(qū)的發(fā)發(fā)展。220 世世紀200 年代代后，這這個商業(yè)業(yè)區(qū)達到到鼎盛時時期，經(jīng)經(jīng)營的多多是高檔檔商品或或舶來

24、品品。商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)，各類商商店林立立，其中中著名的的有大新新呢絨服服裝店、起士林林餐廳、重慶理理發(fā)館、音樂廳廳、北京京影院等等等。20 世世紀900 年代代末期，凱旋門門百貨和和濱江購購物中心心強化原原本的商商圈定位位，音樂樂廳和起起士林也也已經(jīng)成成了該商商圈內(nèi)不不可或缺缺的組成成部分。今年，信達廣廣場6 萬平方方米商場場部分將將竣工并并投入使使用。濱濱江萬麗麗酒店和和信達廣廣場酒店店，以及及周邊眾眾多甲級級寫字樓樓都有助助于該商商圈品質(zhì)質(zhì)的提升升。由于于城市地地鐵的竣竣工和地地處CBBD 中中心，該該商圈將將成為濱濱江道商商圈強有有力的競競爭者。從總建建筑面積積上看，其規(guī)模模仍是最最小的，發(fā)展

25、空空間巨大大，世貿(mào)貿(mào)大廈未未來商場場部分的的啟動，也將對對“小白樓樓”商圈起起到極大大的推動動作用。小白樓商商圈南側(cè)側(cè)距離不不遠就是是“南樓商商圈”。南樓樓商圈雖雖然規(guī)模模不大，但是由由于擁有有兩家大大型超市市以及一一家中型型商場，人氣還還是比較較旺的。自小白白樓到南南樓之間間的大沽沽南路將將被規(guī)劃劃為香港港商業(yè)街街，該路路段沿線線原本就就排列著著一家家家的小商商店，并并且業(yè)態(tài)態(tài)多樣，有著良良好的商商業(yè)基礎礎，同時時沿線又又有兩家家大型商商場正在在興建中中，今年年內(nèi)即可可開業(yè)。上述種種種條件件都將促促使小白白樓商圈圈逐漸南南擴，最最終必將將與南樓樓商圈連連為一體體，形成成一個更更大范圍圍的主力

26、力商圈。圖3-88 小白白樓商圈圈概況南京路商商圈：南南京路商商圈其實實也是濱濱江道商商圈的衍衍生物，從根本本上講，他是依依托濱江江道帶來來的強大大人流量量而生存存下來，逐步走走向成熟熟的。南南京路商商圈是指指在濱江江道路口口對面、南京路路沿線的的四大商商場所形形成的商商圈。該該商圈的的起始標標志是119866 年國國際商場場的開業(yè)業(yè)，后來來又陸續(xù)續(xù)有其他他三大商商場的加加入，逐逐漸形成成比較成成熟的著著名商圈圈。南京京路四大大商場各各具特色色、相互互緊鄰、互相呼呼應，形形成了特特色鮮明明的商圈圈。由于于南京路路商圈形形成時間間較早，硬件設設施相對對較為落落后，尤尤其以經(jīng)經(jīng)營時間間較長的的伊勢

27、丹丹和國際際商場，此類矛矛盾最為為突出：沒有停停車場和和停車場場面積不不夠、商商場周邊邊不具備備擴張和和改建的的條件已已成為制制約這兩兩大商場場發(fā)展的的首要因因素。相相對而言言，津匯匯廣場建建成時間間較短硬硬件設施施相對較較為完善善，整體體購物環(huán)環(huán)境較具具優(yōu)勢；同時，津匯廣廣場占據(jù)據(jù)營口道道和南京京路交口口，更具具地理優(yōu)優(yōu)勢。世世紀商廈廈由于硬硬件設施施的兩大大缺陷：經(jīng)營面面積小和和沒有停停車場及及經(jīng)營定定位的失失誤，已已成為南南京路商商圈中最最先被淘淘汰的商商場。圖3-99 南京京路商圈圈概況東南角商商圈：東東南角商商圈坐落落于南開開區(qū)古文文化街附附近，擁擁有鼓樓樓街、食食品街、服裝街街和旅

28、館館街等多多條特色色街步行行街，是是南開區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟文化中中心。商商圈附近近的東馬馬路為交交通主干干線之一一，擁有有多條公公交線，可便捷捷的通往往市內(nèi)六六區(qū)且商商圈內(nèi)擁擁有足夠夠停車位位，方便便了消費費者的通通達。由由于經(jīng)營營模式的的單一及及定位的的失誤，東南角角商圈中中的特色色街均未未有很好好的“作為”，其中中古文化化街已被被改建，服裝街街更是面面臨淘汰汰的局面面；而濱濱江金耀耀廣場也也難形成成氣候。目前，東南角角商圈僅僅靠新世世界百貨貨和家樂樂福超市市苦苦支支撐。東東南角商商圈急需需新的業(yè)業(yè)態(tài)注入入，豐富富商圈內(nèi)內(nèi)容，改改建中的的古文化化街和新新建中的的銅鑼灣灣廣場正正順應了了這一需需求。

29、由于商場場勢力的的薄弱，東南角角商圈只只在一部部分新安安的忠實實消費者者心目中中占有一一席之地地，很難難具有大大規(guī)模的的號召力力。新安安商場是是東南角角唯一的的大型綜綜合百貨貨商場，開業(yè)至至今已漸漸漸成為為東南角角商圈的的中心；但終究究顯得“勢單力力薄、孤孤掌難鳴鳴”；濱江江金耀廣廣場由于于距新安安有一定定距離，位于東東南角商商圈的邊邊緣，難難以和新新安形成成相互依依附、互互相競爭爭的商業(yè)業(yè)氛圍。而銅鑼鑼灣廣場場和海河河樓商貿(mào)貿(mào)區(qū)的修修建則可可大大豐豐富東南南角商圈圈內(nèi)的業(yè)業(yè)態(tài)，達達到“同業(yè)聚聚集”的效應應，從而而大大提提高東南南角商圈圈的商業(yè)業(yè)價值，提升商商圈的吸吸引力，有望形形成與萬萬達商

30、圈圈競爭的的格局。圖3-110 東東南角商商圈概況況3.3 天津商商圈的發(fā)發(fā)展趨勢勢預測縱觀天津津商業(yè)的的發(fā)展歷歷史，可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一個規(guī)規(guī)律，那那就是：天津的的商業(yè)重重心一直直呈現(xiàn)南南移趨勢勢。這與與天津城城市的發(fā)發(fā)展變化化趨勢是是相輔相相成的。天津從從最初的的三岔河河口的彈彈丸之地地逐步南南擴，發(fā)發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在的規(guī)規(guī)模，天天津居民民的聚集集區(qū)隨之之擴展；天津的的核心商商業(yè)區(qū)也也隨著人人群的流流動從北北門外的的河岸邊邊，逐步步轉(zhuǎn)移到到南市、濱江道道、小白白樓周圍圍?？茨磕壳疤旖蚪虻陌l(fā)展展態(tài)勢，城市南南擴是必必然的發(fā)發(fā)展方向向，預計計其商業(yè)業(yè)中心將將會繼續(xù)續(xù)南移。下面再再讓我們們清理一一下天津津商業(yè)的的發(fā)展脈脈絡。600 年前，天津的的商業(yè)中中心誕生生在三岔岔河口；100 年前，天津老老城廢棄棄，原商商業(yè)中心心南移到到南市地地區(qū)，同同時在現(xiàn)現(xiàn)在的濱濱江道及及小白樓樓地區(qū)誕誕生了新新的商業(yè)業(yè)中心，天津的的整體商商業(yè)重心心明顯南南移；改革開放放以來，除上述述主要商商圈外，天津其其它的新