堰橋項(xiàng)目策劃全案

1、堰橋項(xiàng)目目策劃全全案第一部分分 市市場分析析一、無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)整體發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況二、無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)未來趨趨勢預(yù)測測三、堰橋橋板塊的的戰(zhàn)略定定位四、堰橋橋板塊內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀第二部分分 地地塊環(huán)境境分析一、區(qū)位位環(huán)境分分析二、人口口環(huán)境分分析三、居民民消費(fèi)分分析第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭分析一、板塊塊競爭分分析二、品牌牌競爭分分析三、產(chǎn)品品競爭分分析第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢分析析一、項(xiàng)目目優(yōu)勢分分析（SS）二、項(xiàng)目目劣勢分分析（WW）三、機(jī)會會點(diǎn)分析析（O）四、威脅脅點(diǎn)分析析（T）第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位建議5.1產(chǎn)產(chǎn)品定位位5.2項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)提煉5.2客客戶定位位第六部分分 市場場營銷策

2、策劃6.1市市場戰(zhàn)略略目標(biāo)6.2市市場營銷銷總體目目標(biāo)6.3媒媒體推廣廣整合策策劃6.3.1廣告告目標(biāo)6.3.2廣告告策略6.3.3概念念推廣6.3.4廣告告主題6.4媒媒體策略略6.5公公關(guān)策略略6.6其其它營銷銷手法第七部分分 價格格策略體體系7.1定定價思路路7.2總總體定價價策略7.3價價格的確確定方案案第八部分分 售樓樓中心包包裝策略略第九部分分 售樓樓處組織織管理策策略第一部分分 市市場分析析一、無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)整體發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況無錫位于于江蘇省省東南部部，處于于中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最活活躍的區(qū)區(qū)域長江三三角洲中中心地帶帶。這幾幾年，無無錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長，呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展態(tài)勢，在一定定程度

3、上上帶動了了無錫房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展和成成熟。20011年以來來，無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅猛，往往往一個個新盤剛剛出來就就被搶購購一空，市場出出現(xiàn)了罕罕見的“井噴”行情，大部分分地區(qū)房房價也因因此翻了了一倍。在大部部分市民民還未“醒”過來的的時候，房價已已到達(dá)了了較高的的價位。20033年下半半年開始始，政府府便著手手進(jìn)行房房價調(diào)控控。最主主要的是是大量推推出地塊塊。近來來國家又又加大宏宏觀調(diào)控控力度，無錫市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有了新的的動向，整體正正處于一一種高位位整理的的階段。20004年市市區(qū)前三三季度的的商品房房上市量量為2990萬平平方米，市區(qū)可可供百姓姓選擇的的房源已已達(dá)4990萬平平

4、方米，供不應(yīng)應(yīng)求的狀狀況已經(jīng)經(jīng)大為改改善，賣賣方市場場將逐步步過渡為為買方市市場。隨隨著開發(fā)發(fā)商手中中囤積的的大量土土地逐批批進(jìn)入建建設(shè)階段段，開發(fā)發(fā)也進(jìn)入入了增量量期，后后市商品品房上市市會增多。預(yù)測下下一階段段無錫市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將繼續(xù)保保持較快快增速，供需總總量進(jìn)一一步趨于于平衡，價格增增幅漸緩緩。同時市場場需求持持續(xù)旺盛盛，穩(wěn)中中有升。20004年前前三季度度成交量量已經(jīng)突突破了2250萬萬平方米米，而220033年全年年成交量量也不過過2100萬平方方米。如如此旺盛盛的需求求不僅證證實(shí)了無無錫消費(fèi)費(fèi)者的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，也昭昭顯了無無錫樓市市的潛力力和魅力力。但是也顯顯示出的的最大特特

5、點(diǎn)是區(qū)區(qū)域發(fā)展展不平衡衡。市中中心(崇安、北塘、南長三三區(qū))土地供供應(yīng)量少少，房價價偏高，導(dǎo)致商商品房成成交份額額正在逐逐步萎縮縮，而新新區(qū)、濱濱湖、錫錫山、惠惠山四區(qū)區(qū)的份額額已經(jīng)超超過半數(shù)數(shù)。一方方面顯示示出先行行增值的的區(qū)域漲漲幅正在在放緩，一方面面暗示我我市的房房價仍有有上行的的空間。而本項(xiàng)項(xiàng)目處于于惠山區(qū)區(qū)，惠山山區(qū)土地地廣袤，這幾年年來房地地產(chǎn)發(fā)展展迅速，潛力很很大，將將逐步成成為無錫錫建設(shè)大大型城市市向北輻輻射的臂臂膀。二、無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)未來趨趨勢預(yù)測測市場轉(zhuǎn)入入買房市市場，消消費(fèi)者心心理日趨趨成熟和和理性：這兩年年，無錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地批租租出讓的的數(shù)量已已達(dá)一定定規(guī)模，下

6、階段段將迎來來新樓盤盤上市的的高潮。就無錫錫目前的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量量而言，如如果僅在在無錫市市約為2220萬萬人口中中消化，將是一一個漫長長的過程程，供需需總量將將趨于平平衡。樓市的的充盈不不但讓消消費(fèi)者有有了寬松松的選擇擇余地，也提升升了消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)眼光光和消費(fèi)費(fèi)層次，消費(fèi)心心理日趨趨成熟和和理性。房價總體體將穩(wěn)中中有升，但增幅幅放緩：支撐房房地產(chǎn)上上漲主要要在于需需求主體體的可支支配收入入以177%的幅幅度遞增增。但是是房價的的漲勢會會進(jìn)一步步趨緩，這是因因?yàn)樵谧宰杂凶》糠柯室堰_(dá)達(dá)85%后，在在供給較較為充分分的形勢勢下，改改善型和和投資型型消費(fèi)者者持幣觀觀望者會會相應(yīng)增增多，從從而房

7、價價很難快快速增長長。同時時，各大大銀行抬抬高了住住房貸款款的門檻檻，也嚴(yán)嚴(yán)格了審審查的手手續(xù)，部部分投機(jī)機(jī)者因此此失去了了存活的的溫床，所以房房價增幅幅放緩。市場持續(xù)續(xù)發(fā)展，北區(qū)潛潛力有待待挖掘：連年來來，中心心區(qū)、副副中心、西區(qū)等等區(qū)域依依次經(jīng)歷歷了快速速發(fā)展的的階段，而北區(qū)區(qū)和南區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相相對薄弱弱，發(fā)展展滯后，這兩個個區(qū)域的的潛力只只是剛剛剛開始釋釋放。根根據(jù)市政政府的規(guī)規(guī)劃藍(lán)圖圖，無錫錫城市的的舞臺上上，將出出現(xiàn)更多多的亮點(diǎn)點(diǎn)。本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的北區(qū)區(qū)將是無無錫房地地產(chǎn)未來來的發(fā)展展方向。三、堰橋橋板塊的的戰(zhàn)略定定位20044年是無無錫“建建設(shè)超特特大城市市”整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)

8、入入實(shí)質(zhì)性性發(fā)展的的一年。隨著無無錫建設(shè)設(shè)特大城城市骨架架的拉開開，北組組團(tuán)的重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)核心堰橋橋地區(qū)作作為無錫錫經(jīng)濟(jì)的的北翼，戰(zhàn)略地地位日益益顯現(xiàn)。根據(jù)無錫錫市的城城市規(guī)劃劃，市區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)布布局將形成“11+6”（一個個主城區(qū)區(qū)和六個個組團(tuán)）的總體體結(jié)構(gòu)框框架（如如下圖所所示）。主城區(qū)區(qū)為居住住、商貿(mào)貿(mào)、旅游游、物流流、工業(yè)業(yè)等多功功能綜合合發(fā)展的的城市內(nèi)內(nèi)核，發(fā)發(fā)展方向向?yàn)椤澳贤亍⒈闭?、東聯(lián)、西優(yōu)”。其中北展展的重點(diǎn)點(diǎn)是推進(jìn)進(jìn)堰橋地地區(qū)建設(shè)設(shè)，加強(qiáng)強(qiáng)與江陰陰的聯(lián)系系，這為為本項(xiàng)目目的成功功介入提提供了保保證。堰橋在行行政劃分分上隸屬屬于惠山山區(qū)?；莼萆絽^(qū)是是無錫主主城區(qū)工工業(yè)企業(yè)業(yè)北移的的

9、重要區(qū)區(qū)域，重重要的交交通樞紐紐和商貿(mào)貿(mào)物流集集散地，是重要要的都市市農(nóng)業(yè)觀觀光區(qū)和和示范區(qū)區(qū)?；萆缴絽^(qū)加快快城市化化步伐，確定了了“一區(qū)區(qū)四組團(tuán)團(tuán)”的發(fā)發(fā)展格局局。堰橋作作為惠山山新城的的行政中中心，地地理位置置優(yōu)越，本身又又承擔(dān)了了居住聚聚集區(qū)域域的功能能，投資資環(huán)境好好，發(fā)展展前景燦燦爛。任何一個個新城的的行政中中心都會會有一個個集中建建設(shè)的階階段，行行政中心心的身份份和建設(shè)設(shè)力度的的加大會會帶來很很強(qiáng)的磁磁場聚集集效應(yīng)。吸引周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人群來來此落戶戶。四、堰橋橋板塊內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀堰橋位于于無錫城城北惠山山新城。無錫城城北的發(fā)發(fā)展始于于上個世世紀(jì)900年代末末期，隨隨著無錫錫

10、特大城城市框架架的逐步步成型，城北的的房地產(chǎn)產(chǎn)也逐步步起步。到新世世紀(jì)多年年的“從從容”發(fā)發(fā)展后，已有十十余個樓樓盤如明明珠般散散落在無無錫城北北。綜觀觀無錫目目前土地地供應(yīng)情情況，其其他各區(qū)區(qū)的土地地資源已已經(jīng)非常常有限，發(fā)展后后勁不足足，而惠惠山區(qū)有有廣袤的的土地儲儲備，因因而從長長遠(yuǎn)發(fā)展展來看，本區(qū)必必將是房房地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)所在在。目前堰橋橋地區(qū)的的樓盤并并不多，在售和和即將銷銷售的主主要是占占地4000畝的的金都花花園和商商業(yè)項(xiàng)目目天力廣廣場。賽賽維拉的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目也即即將啟動動。堰橋地區(qū)區(qū)作為無無錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)的北翼翼，在住住宅建設(shè)設(shè)上以成成片集中中開發(fā)為為原則，發(fā)展居居住區(qū)群群，進(jìn)一

11、一步形成成規(guī)模效效應(yīng)。這這一決策策使城北北從幕后后走向了了大無錫錫發(fā)展的的前沿，擔(dān)負(fù)起起“北秀秀”的使使命。本本項(xiàng)目正正是在這這種區(qū)域域大環(huán)境境下孕育育而出的的。隨著著人氣聚聚集，土土地成批批量推出出，未來來發(fā)展前前景燦爛爛。第二部分分 地地塊環(huán)境境分析區(qū)位環(huán)境境分析1、區(qū)位位特征A區(qū)域域情況本項(xiàng)目位位于無錫錫市北郊郊，惠山山區(qū)的新新行政中中心。惠山區(qū)區(qū)位于無無錫城西西北郊，人口442.996萬，總面積積3277.122平方公公里，下下轄6個個建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)?，F(xiàn)有有1個省省級經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，9個個鎮(zhèn)級工工業(yè)園區(qū)區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距距無錫市市區(qū)133公里，距離江江陰233公里，錫澄公公路和錫錫澄運(yùn)河河以及滬滬

12、寧高速速公路、錫澄高高速公路路貫穿全全鎮(zhèn)。這這樣的立立體交通通條件使使堰橋成成為貫通通蘇南蘇蘇北、連連接滬寧寧線各大大中城市市的交通通樞紐。本地塊位位于錫澄澄路的西西側(cè)，規(guī)規(guī)劃堰新新路和石石塘灣路路的交界界處。項(xiàng)項(xiàng)目東面面即是省省重點(diǎn)高高中錫山高高級中學(xué)學(xué)，學(xué)區(qū)區(qū)條件優(yōu)優(yōu)厚。B交通通情況惠山區(qū)南南臨萬頃頃太湖，北靠萬萬里長江江，滬寧寧鐵路、滬寧高高速公路路、3112國道道以及京京杭大運(yùn)運(yùn)河大都都在惠山山區(qū)境內(nèi)內(nèi)穿越，保障了了無錫與與周邊城城市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速對對外交通通。而在在堰橋境境內(nèi)滬寧寧高速公公路和錫錫澄公路路縱橫貫貫通，錫錫澄、錫錫北運(yùn)河河環(huán)抱全全境，地地理位置置和水陸陸交通便便利，對對外聯(lián)

13、絡(luò)絡(luò)非常便便捷。隨隨著規(guī)劃劃新錫澄澄路和惠惠山大道道的建設(shè)設(shè)，該區(qū)區(qū)域交通通會得到到進(jìn)一步步的改觀觀。同時時距項(xiàng)目目南面33公里左左右是錫錫宜滬滬寧兩條條高速公公路的出出入口。出行將將會更方方便快捷捷。到堰橋的的公交線線路不多多，主要要的線路路有255路、225支路路，這在在無形中中直接導(dǎo)導(dǎo)致整個個區(qū)域與與無錫城城區(qū)的缺缺乏交流流與溝通通，阻礙礙了無錫錫城區(qū)向向西向北北的延伸伸。但隨隨著城區(qū)區(qū)規(guī)劃的的全面展展開，未未來發(fā)展展前景廣廣闊。以下為詳詳細(xì)的公公交線路路:25支支朝陽廣場場-新塘塘里村 新塘塘里村-戴歧村村-姑亭亭廟村-麻歧村村-林業(yè)業(yè)村-喜喜鵲風(fēng)機(jī)機(jī)公司-吳文化化公園-楊巷(德寶大大

14、酒店)-楊泗泗壩頭-胡家渡渡-五號號橋-江江海木業(yè)業(yè)公司-海溪防防腐廠-大棚管管廠-天天一中學(xué)學(xué)(西漳漳)-天天一村-林陸巷巷-彩印印廠-造造漆廠-梨花莊莊-北柵柵口-火火車站-國際飯飯店-崇崇安寺-崇寧路路-學(xué)前前東路(八佰伴伴)-婦婦幼保健健院-朝朝陽廣場場25朝陽廣場場-界涇涇/堰橋橋旅游公公司 界涇-大東村村-堰橋橋旅游公公司-堰堰橋-喜喜鵲風(fēng)機(jī)機(jī)公司-吳文化化公園-楊巷(德寶大大酒店)-楊泗泗壩頭-胡家渡渡-五號號橋-江江海木業(yè)業(yè)公司-海溪防防腐廠-大棚管管廠-天天一中學(xué)學(xué)(西漳漳)-天天一村-林陸巷巷-彩印印廠-造造漆廠-梨花莊莊-北柵柵口-火火車站-國際飯飯店-崇崇安寺-崇崇寧路

15、-學(xué)前東東路(八八佰伴)-婦幼幼保健院院-朝陽陽廣場 C地塊塊周邊現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目基地地南面是是一條河河流，河河對面是是安居房房小區(qū)金金惠苑，水質(zhì)情情況一般般，只要要稍加整整治，配配以綠化化，就能能形成本本項(xiàng)目的的獨(dú)特的的景觀布布置。東東臨石塘塘灣路，隔石塘塘灣路與與錫山高高級中學(xué)學(xué)相望。西面為為規(guī)劃道道路。北北面是規(guī)規(guī)劃的堰堰新路，堰新路路對面是是自建的的低矮農(nóng)農(nóng)戶居住住房。2、配套套條件A 購物物場所 基地周圍圍目前沒沒有大型型購物超超市，但但平時的的生活品品購物沒沒有問題題，有上上海如海海超市等等幾家小小型超市市，小的的便利雜雜貨店隨隨處可見見。B餐飲娛娛樂 在堰橋段段錫澄路路旁有金金玉滿堂堂

16、和德寶寶大酒店店，在堰堰橋老街街也有比比較完善善的餐飲飲娛樂設(shè)設(shè)施。C教育文文化 本項(xiàng)目的的教育文文化資源源豐富。最主要要的教育育設(shè)施是是錫山高高級中學(xué)學(xué)，堰橋橋鎮(zhèn)上幼幼兒園、小學(xué)、初中齊齊備。吳吳文化公公園也在在項(xiàng)目基基地不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處，人人文資源源優(yōu)越。D醫(yī)療保保健 規(guī)劃中的的惠山新新區(qū)醫(yī)院院將為本本區(qū)域居居民提供供醫(yī)療服服務(wù)，目目前堰橋橋鎮(zhèn)的醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施主要有有鎮(zhèn)醫(yī)院院、小型型診所和和多家藥藥房。E金融類類服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn) 各大銀行行在堰橋橋鎮(zhèn)上都都有網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。二、人口口環(huán)境分分析堰橋在最最近幾年年內(nèi)，一一方面加加快城市市化進(jìn)程程，將會會拆遷大大批的農(nóng)農(nóng)民自建建房，另另一方面面引入大大量外來來高素質(zhì)質(zhì)

17、人才，會帶來來更多的的住房及及消費(fèi)需需求。這這對本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，具有有良好的的市場機(jī)機(jī)遇，在在我們實(shí)實(shí)地考察察和目標(biāo)標(biāo)客戶訪訪談中，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)本地地區(qū)除了了少量幾幾個安居居小區(qū)如如金惠苑苑、新惠惠苑和金金都花園園外，大大部分居居民還是是居住在在傳統(tǒng)的的自建房房內(nèi)。但但隨著惠惠山區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，外外來高素素質(zhì)人才才的到來來，對本本地區(qū)的的住房觀觀念有了了一定沖沖擊，越越來越多多的居民民消費(fèi)觀觀念在改改變，特特別是一一些年輕輕人，他他們有些些已厭倦倦了很傳傳統(tǒng)的物物業(yè)形態(tài)態(tài)，也想想改變自自己的居居住現(xiàn)狀狀，渴望望一種全全新的居居住空間間。住房房需求也也從“生生活需求求型”向向“生活活提升型型”轉(zhuǎn)

18、變變，開始始關(guān)注商商品房，不僅關(guān)關(guān)心樓盤盤的質(zhì)量量，更注注重周邊邊環(huán)境、配套與與升值潛潛力。通過調(diào)查查，我們們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目潛在在的客戶戶群還是是很多，惠山新新城新行行政中心心的建設(shè)設(shè)為本區(qū)區(qū)域帶來來了巨大大的磁場場聚集效效應(yīng)。不不光有當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窈凸I(yè)業(yè)園區(qū)工工作的外外來人員員，還有有大量來來自周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的居民。值得一一提的是是工業(yè)園園區(qū)的較較多高素素質(zhì)技術(shù)術(shù)人員和和管理人人員，他他們需要要就近居居住、生生活，會會優(yōu)先考考慮搬遷遷或落戶戶本區(qū)域域，所以以對這部部分人我我們應(yīng)該該加強(qiáng)引引導(dǎo)，爭爭取集體體落戶來來迅速聚聚集人氣氣。三、居民民消費(fèi)分分析經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展，人們們的可支支配收入入的增加

19、加，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展帶動了了人民生生活水平平的提高高，也使使居民更更有能力力改善居居住條件件，這為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)，有有利地促促進(jìn)了房房地產(chǎn)市市場走向向成熟。20044年前8個月市市區(qū)居民民家庭收收入較上上年同期期相比，出現(xiàn)較較大幅度度地增長。居民家家庭人均均總收入入達(dá)999415元，同同比增加加14229元。人均可可支配收收入為9910222元，同同比增長長162%，均均列全省省第二位位。同時時八大類類居民消消費(fèi)中，居住類類消費(fèi)同比比增長了了321%。從從這些數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，隨著無無錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長長，居民民的消費(fèi)費(fèi)水平也也在不斷斷提高，改善型型和投資資型購房房者持幣幣觀望

20、現(xiàn)現(xiàn)象相應(yīng)應(yīng)增多，居民居居住類消消費(fèi)增長長速度很很快，反反映出居居民購房房欲望還還是比較較強(qiáng)烈的的。第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭分析一、板塊塊競爭分分析和錫城其其他的開開發(fā)板塊塊相比，本項(xiàng)目目所處的的北區(qū)板板塊具有有自身的的優(yōu)勢和和特色：首先，堰堰橋處于于惠山新新城新行行政中心心，地理理位置優(yōu)優(yōu)越；第二，惠惠山土地地廣袤，儲備充充足，地地產(chǎn)用地地成批推推出，人人氣聚集集快，發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ?；第三，惠惠山新城城的開發(fā)發(fā)建設(shè)。每個新新區(qū)的開開發(fā)都會會帶來該該區(qū)中心心地帶的的地產(chǎn)開開發(fā)熱潮潮?；萆缴叫聟^(qū)行行政中心心的建設(shè)設(shè)，將帶帶來磁場場聚集效效應(yīng)，吸吸引周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的居民來來此購房房落戶。因此，不不少資

21、金金實(shí)力雄雄厚，綜綜合實(shí)力力較強(qiáng)的的開發(fā)商商，如中中環(huán)、蘇蘇源等，開始了了大手筆筆地“造造城”運(yùn)運(yùn)動。這這對于本本項(xiàng)目開開發(fā)商無錫錫市泰富富房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司來說，競爭壓壓力很大大，挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇遇并存。品牌競爭爭分析本項(xiàng)目的的開發(fā)商商泰富公公司初涉涉房地產(chǎn)產(chǎn)，在品品牌上無無法和中中環(huán)、復(fù)復(fù)地等公公司相比比，但和和大項(xiàng)目目大品牌牌競爭能能迅速提提升公司司的知名名度，若若能建設(shè)設(shè)出優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，則公司司美譽(yù)度度馬上會會建立。產(chǎn)品競爭爭分析本項(xiàng)目住住宅產(chǎn)品品方面的的競爭對對手并不不多，主主要有金金都花園園和天一一城競爭對手手一：金金都花園園背景資料料項(xiàng)目地址址：惠山山新區(qū)行行政中心心政和大大道9

22、998號開發(fā)商：無錫金金都房地地產(chǎn)有限限公司設(shè)計商：美國HHOOPP建筑設(shè)設(shè)計咨詢詢公司售樓電話話：05510-359990000項(xiàng)目概況況項(xiàng)目區(qū)位位：惠山山新區(qū)新新中國橫橫中心政政和大道道9988號房產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)：住宅宅銷售情況況：良好好銷售價格格：起步步價29900元元/平方方米預(yù)計交房房時間：20005.55項(xiàng)目描述述：小區(qū)區(qū)總建筑筑面積442萬平平方米，總戶數(shù)數(shù)22000戶占地面積積約4000畝，小區(qū)目目前主要要是多層層（6層層），二二期為66幢小高高層容積率：1.66綠化率：35%戶型設(shè)計計：戶型型多樣，面積從從80-2400平方米米不等，主打戶戶型面積積為1220平方方米物業(yè)管理理：上

23、海海新弛物物業(yè)管理理公司，費(fèi)用未未定車位：11：1目標(biāo)客戶戶：周邊邊居民，大家庭庭式居住住者配套：112萬平平方米商商務(wù)廣場場，20000平平方米會會所，社社區(qū)幼兒兒園項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：配套套設(shè)施完完善，車車位充足足戶型面積積選擇余余地大人車分流流，安全全系數(shù)高高項(xiàng)目缺點(diǎn)點(diǎn)：交通通不方便便，環(huán)境境一般本案參考考：本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模比金金都小，瞄準(zhǔn)市市場空白白，做高高品質(zhì)樓樓盤搶走走它的客客戶群競爭對手手二：天天一城背景景資料項(xiàng)目地址址：錫澄澄二路旁旁發(fā)展商：無錫蘇蘇源置業(yè)業(yè)有限公公司策劃代理理：深圳圳創(chuàng)典全全程物管顧問問：深圳圳中海物物業(yè)設(shè)計團(tuán)隊(duì)隊(duì)：加拿拿大筑原原設(shè)計事事務(wù)所 廣州州南方建建筑設(shè)計計院

24、機(jī)械工工業(yè)部深深圳設(shè)計計研究院院售樓電話話：05510-272265667，2207000000項(xiàng)目概況況項(xiàng)目區(qū)位位：錫澄澄二路（規(guī)劃路路）與北北環(huán)路（規(guī)劃路路）交叉叉口房產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)：住宅宅項(xiàng)目描述述：總占占地面積積1.66平方公公里（224000畝），建筑總面面積1992萬平平方米可可居住人人口4萬萬余人，社區(qū)22公里帶帶狀濱河河公園 超過110萬平平米的自自然生態(tài)態(tài)水面國家家康居示示范工程程實(shí)施項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目一期期開發(fā)累累計面積積40余萬萬平米，包括國國家康居居示范實(shí)實(shí)施工程程一期精精品公寓寓住宅119萬平平米（221幢小小高層和和高層，面積有有90-2000平方米米不等）；純現(xiàn)現(xiàn)代水岸岸別墅區(qū)

25、區(qū)12萬平平米（3300多多戶獨(dú)棟棟別墅、雙拼別別墅以及及towwnhoousee）；各各類商業(yè)業(yè)休閑、娛樂和和商業(yè)設(shè)設(shè)施超過過5萬平米米。公寓寓組團(tuán)44.5米米底層全全架空。銷售價格格：未定定預(yù)計開盤盤時間：20005.005月前前預(yù)計竣工工時間：20005年年年底前后后（一期期別墅和和公寓）容積率：平均11.2綠化率：70%車庫戶數(shù)數(shù)比：1配套設(shè)施施：社區(qū)區(qū)教育體體系、商商業(yè)中心心、美食食街、河河濱公園園、休閑閑廣場、中中心體育育和商務(wù)務(wù)會所，公交總總站營銷策略略分析：主打生生活主題題，建造造一座低低密度、大空間間、高品品質(zhì)的花花園新城城物業(yè)管理理情況：未定項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：開發(fā)發(fā)商資金金實(shí)力雄

26、雄厚引入“新新市鎮(zhèn)、新街域域”的全全新開發(fā)發(fā)理念規(guī)模化帶帶來的成成熟配套套和便捷捷的生活活設(shè)施豐富多元元的文化化形態(tài)和和景觀采用新技技術(shù)、新新材料、新產(chǎn)品品項(xiàng)目缺點(diǎn)點(diǎn)：體量量較大，建設(shè)周周期長主打“無無錫生活活城”概概念顯得得太空泛泛建筑形態(tài)態(tài)包羅萬萬象，業(yè)業(yè)主層次次不一產(chǎn)品整體體檔次還還是偏低低開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足本案參考考：產(chǎn)產(chǎn)品走差差異化道道路，提提升產(chǎn)品品檔次，與之錯錯位競爭爭獨(dú)特特景觀布布置，營營造優(yōu)美美居住環(huán)環(huán)境充分利利用行政政中心地地理優(yōu)勢勢第四部分分 項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢分析析項(xiàng)目優(yōu)勢勢分析（S）1、區(qū)位位優(yōu)勢位于惠惠山區(qū)新新行政中中心，磁磁場聚集集效應(yīng)明明顯。緊靠惠惠山經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，而

27、開開發(fā)區(qū)建建設(shè)正如如火如荼荼，將來來人氣和和商機(jī)都都很可觀觀。2、交通通便捷被稱為為水陸黃黃金通道道的錫澄澄公路和和錫澄運(yùn)運(yùn)河以及及滬寧高高速公路路、錫澄澄高速公公路貫穿穿堰橋全全鎮(zhèn)，驅(qū)驅(qū)車前往往上海和和南京都都只需要要2小時時左右，經(jīng)高速速公路前前往無錫錫碩放機(jī)機(jī)場也很很便利。區(qū)域內(nèi)內(nèi)的道路路建設(shè)正正在完善善中，未未來通過過錫澄二二路和惠惠山大道道前往無無錫市區(qū)區(qū)將更加加快捷。 33、文化化氛圍濃濃郁聞名全全國的吳吳文化公公園緊靠靠本案，周邊營營造出濃濃郁的文文化氛圍圍。省重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)錫錫山高級級中學(xué)就就在本案案馬路對對面，也也提升了了本項(xiàng)目目的人文文品位。 44、居住住條件成成熟本案附附近的

28、居居民眾多多，在建建和已建建的安居居項(xiàng)目如如金惠苑苑和新惠惠苑規(guī)模模比較大大，居住住氛圍已已經(jīng)成熟熟。金融服服務(wù)商業(yè)業(yè)設(shè)施、通訊交交通等配配套齊全全。政府部部門以及及事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)單位位集中，辦事較較為便捷捷。項(xiàng)目劣勢勢分析（W）周邊環(huán)境境不理想想客戶群零零散距離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)。項(xiàng)目所在在地缺乏乏高檔居居住氛圍圍三、機(jī)會會點(diǎn)分析析（O）1、市場場存在空空缺點(diǎn)本項(xiàng)目附附近成規(guī)規(guī)模的住住宅小區(qū)區(qū)不多,高檔住住宅小區(qū)區(qū)更是稀稀缺，競競爭對手手金都花花園走的的也是中中檔路線線。這片片市場空空白將是是本項(xiàng)目目一個良良好的切切入點(diǎn)。2、交通通系統(tǒng)的的完善新錫澄路路、惠山山大道這這兩條規(guī)規(guī)劃道路路的建設(shè)設(shè)，在很很大

29、程度度上將完完善本區(qū)區(qū)域的交交通系統(tǒng)統(tǒng)，大大大提升本本區(qū)域的的地段品品質(zhì)。3、政府府規(guī)劃重重點(diǎn)發(fā)展展方向有有助于推推動本區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場發(fā)展根據(jù)無錫錫城市總總體規(guī)劃劃確定的的城市發(fā)發(fā)展方向向和功能能布局，無錫將將建設(shè)東東、西、南、北北、中五五大住宅宅組群，其中在在北部則則確定以以堰橋?yàn)楹撕诵牡谋北辈孔≌M群，這對本本區(qū)域房房地產(chǎn)市市場開發(fā)發(fā)有較好好的發(fā)展展前景。4、樓盤盤、人氣氣的聚集集加快居居住成形形四、威脅脅點(diǎn)分析析（T）1、在同同等條件件下，本本項(xiàng)目推推出時間間相對晚晚，處于于相對劣劣勢，可可能造成成部分潛潛在客戶戶已經(jīng)流流失。2、本項(xiàng)項(xiàng)目的主主要競爭爭對手金金都花園園，開發(fā)發(fā)商實(shí)

30、力力雄厚，這將在在今后一一定程度度上加劇劇了本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域競爭爭。3、堰橋橋鎮(zhèn)正處處于建設(shè)設(shè)發(fā)展中中，板塊塊日趨走走熱，實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的開發(fā)發(fā)商如上上海富地地、順馳馳、賽維維拉等也也陸續(xù)在在其圈地地開發(fā)高高品質(zhì)的的物業(yè)，都將形形成本項(xiàng)項(xiàng)目較強(qiáng)強(qiáng)的潛在在競爭對對手。第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位建議5.1產(chǎn)產(chǎn)品定位位結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢分分析，通通過認(rèn)識識和把握握產(chǎn)品各各項(xiàng)特點(diǎn)點(diǎn)及情況況，在準(zhǔn)準(zhǔn)確理解解產(chǎn)品和和其它產(chǎn)產(chǎn)品的差差異度上上，利用用自身優(yōu)優(yōu)勢，規(guī)規(guī)避風(fēng)險險，將本本案定為為：“高品位位、高格格調(diào)、有有文化底底蘊(yùn)的社社區(qū)”如何才能能成就此此類社區(qū)區(qū)，我們們的觀點(diǎn)點(diǎn)如下：開發(fā)商：本項(xiàng)目目的創(chuàng)造造

31、者是有有思想、有道德德、有專專業(yè)技能能、有責(zé)責(zé)任心、處世認(rèn)認(rèn)真的一一群人。這為造造此住宅宅奠定基基礎(chǔ)。建筑：它它必然是是與自然然共存的的住宅；人住在在里面能能感知四四季的變變化；自自然風(fēng)可可以進(jìn)入入建筑；保證私私密前提提下鄰里里間的交交流、溝溝通。消費(fèi)者：給予居居者文化化附加值值，賦予予其居者者身份和和地位。以上三點(diǎn)點(diǎn)，構(gòu)成成項(xiàng)目的的定位。5.2項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)5.2.1項(xiàng)目目賣點(diǎn)提提煉北城富富地未來來CLDD遠(yuǎn)見決勝勝千里，唯有發(fā)發(fā)展眼光光，才能能收獲未未來；美墅宅宅院上層層交際圈圈臨水別墅墅,放養(yǎng)高高貴，悠悠然天地地，淡定定從容；文化世世家氣質(zhì)質(zhì)天成這里的孩孩子，是是鄰居更更是同學(xué)學(xué)。江蘇蘇錫

32、山高高級中學(xué)學(xué)，從幼幼兒園至至高中全全程教育育貫徹始始未。芳草碧碧樹景觀觀名宅春意盎然然，激情情盛夏，秋實(shí)楓楓情，傲傲香冬暖暖，一花花一世界界，一景景一感悟悟5.2.2項(xiàng)目目本身賣賣點(diǎn)優(yōu)勢勢【1條1150mm的景觀觀大道】 漫步是心心靈繾眷眷，怡養(yǎng)養(yǎng)生性的的方式。借鑒自自然路徑徑，在喬喬木、花花灌木掩掩映下，感受生生命的流流動。木木制材料料的建筑筑小品，層理有有機(jī)間滿滿布自然然的標(biāo)記記。【1片660000m2的中心心綠地】清新的空空氣，流流暢的空空間，明明媚陽光光，多維維的視覺覺，讓每每一個生生活在這這里的人人感受到到自然的的氣息和和寵愛，在花園園里傾聽聽鳥鳴，感受春春風(fēng)，品品聞花香香，體會會

33、四季的的變遷和和更替?！?組節(jié)節(jié)點(diǎn)景觀觀空間】景觀空間間豐富，有曲線線、有直直路，有有精致的的小庭，又有開開敞的沙沙地，有有木質(zhì)的的場地，又有兒兒童活動動的軟土土，不同同的景觀觀空間留留給人們們不同的的空間感感受【細(xì)節(jié)詮詮釋尊貴貴】時尚簡潔潔的外立立面設(shè)計計，明快快的建筑筑氣質(zhì)。戶型采采光通透透，局部部退臺、動靜皆皆宜。坡坡屋頂?shù)牡慕诲e搭搭接，墻墻身的虛虛實(shí)對比比，透明明的玻璃璃幕窗，領(lǐng)略人人本主義義關(guān)懷。【環(huán)行車車道直達(dá)達(dá)每戶; 一種種植物,代表一一個門戶戶;】19棟獨(dú)獨(dú)院別墅墅,每一一墅門前前種植不不同植物物，歸家家的路，從此有有了特殊殊的標(biāo)記記。5.3客客戶定位位項(xiàng)目建筑筑形態(tài)的的多樣化

34、化，決定定了產(chǎn)品品的目標(biāo)標(biāo)客戶群群不是單單一的，但會使使其主流流購買者者具備一一定的共共性。年齡分分布: 3045歲為為主家庭情情況：以以三口之之家為主主職業(yè)狀狀況：公公司白領(lǐng)領(lǐng)、教師師、公務(wù)務(wù)員、政政府官員員、惠山山區(qū)富裕裕階層、外來高高素質(zhì)人人群經(jīng)濟(jì)收收入：家家庭年收收入6萬以上上購買動動機(jī)：看看中惠山山新城的的區(qū)域發(fā)發(fā)展；首首次置業(yè)業(yè)者自用用為主，方便出出行；二二次置業(yè)業(yè)者改善善居住條條件，部部份投資資，部份份出于對對孩子的的殷殷之之心；心理特特征：有有進(jìn)取與與自我奮奮斗價值值觀，追追求生活活品味，認(rèn)同文文化附加加值，努努力為下下一代創(chuàng)創(chuàng)造物質(zhì)質(zhì)、精神神財富。地域分分布：以以堰橋?yàn)闉橹行?/p>

35、，吸納惠惠山新城城范圍內(nèi)內(nèi)的居民民。第六部分分市場營營銷策劃劃6.1 市場戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)四箭齊發(fā)發(fā)(產(chǎn)品箭箭形象箭箭銷售箭箭企業(yè)箭箭)無錫泰富富集團(tuán)積積累了一一定品牌牌，通過過對名園園高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)的的精心打打造，旨旨在獲取取足夠的的市場份份額，保保證項(xiàng)目目成功開開發(fā)，進(jìn)進(jìn)一步深深化其市市場品牌牌形象。6.2市市場營銷銷總體目目標(biāo)1）為樓樓盤正式式入市銷銷售作充充分的準(zhǔn)準(zhǔn)備；2）進(jìn)行行入市前前的信息息發(fā)布，預(yù)熱市市場，制制造局部部供不應(yīng)應(yīng)求的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購氣氛；展示一個個成熟、優(yōu)良和和專業(yè)的的發(fā)展商商形象和和樓盤形形象。6.3媒媒體推廣廣整合策策劃6.3.1廣告告目標(biāo)短期目目標(biāo)迅速擴(kuò)大大名園知知名度

36、、識別度度、美譽(yù)譽(yù)度；引起消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注注、造成成市場熱熱點(diǎn)；長期目目標(biāo)樹立泰富富投資的的公司品品牌形象象；推廣名園園知名度度，培育育忠誠客客戶；通過品牌牌內(nèi)涵的的提升拉拉動品牌牌外延的的增加，刺激購購買；6.3.2廣告告策略第一階段段(引導(dǎo)期期）：造造勢，引引起市場場好奇關(guān)關(guān)注。廣告創(chuàng)意意手法：出奇不不意、意意識創(chuàng)意意。第二階段段（開盤盤期）：給實(shí)體體，讓消消費(fèi)者對對產(chǎn)品有有更深了了解。廣告創(chuàng)意意手法：務(wù)實(shí)，直接從從產(chǎn)品本本身出發(fā)發(fā)。第三階段段（持銷銷期）：實(shí)體+生活場場景廣告創(chuàng)意意手法：針對不不同客戶戶心理，運(yùn)用生生活場景景，與客客戶達(dá)成成共鳴。第四階段段（尾盤盤期）: 回歸歸主線廣告創(chuàng)意意

37、手法：深化、鞏固形形象。6.3.3概念念推廣旗幟性口口號：引引領(lǐng)北城城生活品品味新典典范口號注解解：引領(lǐng)：敢敢為人先先，趨勢勢，帶領(lǐng)領(lǐng)的意思思。深化理解解： 11）開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)理念念先進(jìn) 2）產(chǎn)品的的高檔性性北城：區(qū)區(qū)域性生活品味味：對生生活細(xì)節(jié)節(jié)之處的的把握。深化理解解：1）開發(fā)發(fā)商創(chuàng)造造高素質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品 2）居者懂懂得品味味生活新典范：先河、模范、示效作作用。深化理解解：1）樹立立房地產(chǎn)產(chǎn)市場典典范 2）樹樹立開發(fā)發(fā)商品牌牌形象“11”字，充充分包含含了產(chǎn)品品所有傳傳達(dá)和外外延的內(nèi)內(nèi)容信息息。名園提供供給消費(fèi)費(fèi)者的利利益: 1)高高質(zhì)素的的生活 2)受受人尊重重的生活活 3)享享受的生生活

38、 4）禮禮遇的生生活6.3.4推廣廣策略從邂名園園解解讀名園園閱讀讀名園享受受名園。全案以以名園為為點(diǎn)，向向名品、名人、名校、客戶向向四個方方向輻射射，從四四個支點(diǎn)點(diǎn)的對話話，與消消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生共鳴鳴，達(dá)到到心理需需求上的的共識，從來促促成購買買行為的的產(chǎn)生。1、產(chǎn)品品引導(dǎo)期期（時間間：20005.1220055.4底底）推廣目的的：信息息告知、喚醒潛潛在客戶戶群，最最大化向向市場告告知本案案信息，全方位位的推廣廣半月內(nèi)內(nèi)全部爆爆發(fā)。訴求重點(diǎn)點(diǎn)：高品品味、高高格調(diào)、有文化化底蘊(yùn)的的社區(qū)，以引領(lǐng)領(lǐng)生活品品味為切切入點(diǎn)。媒體安排排：以低低頻率投投放硬廣廣告、新新聞報道道形式的的軟文為為佳。推廣形式式

39、：產(chǎn)品品推介會會具體安排排：聚集集相關(guān)媒媒體（電電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、平平媒等）介紹產(chǎn)產(chǎn)品通過過后期的的廣告發(fā)發(fā)布，使使本案信信息傳播播來來，最大化化的達(dá)到到市場告告知2、產(chǎn)品品開盤期期（時間間：20005.5）推廣目的的：穩(wěn)固固現(xiàn)有客客戶群，及時促促成現(xiàn)有有客戶的的成交，充分挖挖掘本、異地客客戶勢力力，在認(rèn)認(rèn)知市場場的前提提下，與與競爭對對手錯開開，緊鑼鑼密鼓開開盤。訴求重點(diǎn)點(diǎn)：樹立立名園品品牌形象象媒體安排排：密集集型硬廣廣告投放放、戶外外廣告的的向外推推出、三三維動畫畫、電視視片的制制作投放放；推廣形式式：新聞聞發(fā)布會會具體安排排：邀請請相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)設(shè)計公司司進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳，發(fā)放放產(chǎn)品相相關(guān)

40、資料料、演示示VCDD并進(jìn)行行準(zhǔn)客戶戶現(xiàn)場認(rèn)認(rèn)購并進(jìn)進(jìn)行抽獎獎。3、產(chǎn)品品強(qiáng)銷期期（時間間：20005.620005.99底）推廣目的的：好的的開始是是成功的的一半，開盤的的粉墨登登場之后后，以公公關(guān)活動動及媒體體推廣為為主，對對市場進(jìn)進(jìn)行轟炸炸；訴求重點(diǎn)點(diǎn)：名園園品質(zhì)的的解析生活品品味的詮詮釋媒體安排排：持續(xù)續(xù)發(fā)布硬硬廣告和和新聞報報道，將將項(xiàng)目形形象深入入挖掘，通過PPR、SP活動動的執(zhí)行行,進(jìn)一步步豐滿的的支持產(chǎn)產(chǎn)品形象象.推廣形式式： 11）與某某汽車公公司或者者4A代理理商、電電視媒體體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，進(jìn)進(jìn)行一次次新產(chǎn)品品的市場場推廣。通過此此案全方方位鎖定定適合客客戶。 22）國際際知

41、名化化妝品sshoww4.產(chǎn)品品持銷期期（時間間：20005.1005.12底底）推廣目的的：通過過前期大大量的宣宣傳及銷銷售情況況，采用用針對性性的推廣廣手段，有效的的開發(fā)潛潛在客戶戶群，消消化余房房。訴求重點(diǎn)點(diǎn)：生活活品質(zhì)挖挖掘媒體推廣廣：少量量投放NNP,針針對現(xiàn)有有情況進(jìn)進(jìn)行DMMSPP推廣。推廣方式式：1）讀書活活動月2）名師師座談會會廣告跟蹤蹤發(fā)布，讓市民民感覺名名園就是是一個處處處顯生生活品味味的地方方。5、產(chǎn)品品尾盤期期（時間間：20006.1起）推廣目的的：困難難產(chǎn)品的的突破，未成交交客戶分分析及追追蹤，對對有希望望客戶再再過渡，對競爭爭個案采采用機(jī)動動手法，圓滿結(jié)結(jié)束整個個

42、銷售。訴求重點(diǎn)點(diǎn)：針對對當(dāng)時情情況有的的放矢推廣方式式： 11）客戶戶答謝會會+“珍藏藏”產(chǎn)品抽抽獎配送送活動 22）“賞風(fēng)格格之美，品名園園生活”客戶定定期聯(lián)誼誼會聚會、聚聚樂；對對話，對對味6.3.5廣告告主題:1）引領(lǐng)領(lǐng)生活品品味新典典范2）你可可以買到到流行，但是你你買不到到品位3）從建建筑中學(xué)學(xué)會與人人相處4)三宅宅一生，居者傳傳奇形象廣告告文案sshoww標(biāo)題：引引領(lǐng)生活活品味新新典范正文：人人類的建建筑史告告訴我們們：優(yōu)秀秀的建筑筑從來都都不是一一頁時尚尚雜志。它是人人類思想想史的巨巨作，供供后人思思慕，供供時間閱閱讀。生生活于名名園中的的現(xiàn)代人人，將要要告訴你你關(guān)乎極極致的生生

43、活哲學(xué)學(xué)。解析：11）從名名園的品品質(zhì)品位的的晉升 22) 市市場先行行者階段廣告告創(chuàng)意表表現(xiàn)第一階段段: 邂逅逅名園衣食住行篇（對對比表現(xiàn)現(xiàn)）衣:標(biāo)題:你你可以買買到流行行，但是是你買不不到品味味。正文:真真正的品品味不是是穿金戴戴銀的艷艷俗，也也不是昂昂貴布料料的戴盆盆望天砌砌，而是是一種生生活方式式的內(nèi)在在折射。隨文：名名園，精精心耕作作8萬方,采用現(xiàn)現(xiàn)代簡約約解構(gòu)手手法,外部典典雅、細(xì)細(xì)部豐富富，體現(xiàn)現(xiàn)生活高高度。食：標(biāo)題：你你可以買買到流行行，但是是你買不不到品位位正文：真真正懂得得芝華士士的人，理解它它每一個個細(xì)節(jié)流流露的文文化韻味味，關(guān)于于一種久久遠(yuǎn)年份份、自由由個性的的態(tài)度。隨

44、文：名名園，精精心耕作作8萬方，采用現(xiàn)現(xiàn)代簡約約解構(gòu)手手法，外外部典雅雅、細(xì)部部豐富，體現(xiàn)生生活高度度。住標(biāo)題：你你可以買買到流行行,但是你你買不到到品位正文：靠靠窗的香香熏水療療浴缸旁旁，是半半杯晶瑩瑩透亮的的紅葡萄萄酒客廳的沙沙發(fā)上，攤開一一本中中國國家家地理衛(wèi)生間的的馬桶邊邊，放一一本米蘭蘭昆德拉拉的生生命中不不能承受受之輕自己的房房間？隨隨心所欲欲？音樂樂？閱讀讀？咖啡啡？冥想想？6.4媒媒體策略略以營銷手手段訴求求再作一一次全面面宣傳，軟硬兼兼施，以以求萬無無一失。以銷售手手段兼功功能性訴訴求為主主。媒體選擇擇平媒：江南晚晚報整整版無無錫日報報惠山山版電視：無錫文文體娛樂樂頻道網(wǎng)絡(luò)：

45、無錫房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)無錫錫益房網(wǎng)網(wǎng)戶外：引引導(dǎo)路旗旗、車身身廣告、戶外廣廣告DM:在在政和園園、各加加油站、餐飲場場所、集集市廟會會、銀行行等點(diǎn)分分發(fā)。6.5公公關(guān)策略略通過有效效的事件件行銷、公關(guān)傳傳播等，提升企企業(yè)品牌牌價值、擴(kuò)大影影響力，通過人人脈營銷銷、USSP有效效傳播，最終完完成銷售售任務(wù)，提升品品牌知名名度。把“品牌牌”、“文化”、“顧客體體驗(yàn)”貫穿于于項(xiàng)目推推廣的各各個環(huán)節(jié)節(jié)，通過過有效的的公關(guān)實(shí)實(shí)踐、公公關(guān)傳播播、事件件行銷為為開發(fā)商商創(chuàng)造價價值。“衣食住住行”文化營營銷活動動名人人與名品品1）國際際品牌化化妝品sshoww2）名車車賞析會會3）新概概念家居居館作品品展4）名

46、流流酒會1）國際際品牌化化妝品sshoww類型：活活動營銷銷目的：提提升品牌牌知名度度，提升升品牌形形象操作過程程： 與某某化妝品品牌商/代理商商舉行一一次新品品秀展 邀請請相關(guān)行行業(yè)人士士對如何何搭配服服飾，如如何選擇擇美容產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行介紹；注意點(diǎn):地點(diǎn)的的選擇2）名車車賞析會會類型：活活動營銷銷目的：提提升品牌牌價值，擴(kuò)大品品牌知名名度。操作過程程：聚集惠惠山區(qū)區(qū)區(qū)政府、無錫交交通臺、高力汽汽車文化化村、無無錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)臺等諸諸多媒體體的力量量，在惠惠山區(qū)國國際會展展中心舉舉行首屆屆汽車賞賞析會，有效鎖鎖定客戶戶群；在賞析析會期間間設(shè)看房房直通車車，將予予會去帶帶至售樓樓現(xiàn)場或或區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它樓

47、樓盤看房房，一線線貫之。名車試試駕活動動；3)新概概念家居居館作品品展類型:活活動營銷銷目的:擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品品知名度度,深入入產(chǎn)品形形象操作過程程: 用比比賽的形形式，把把生活的的品味和和藝術(shù)性性DC/DV/三維動動畫平平面設(shè)計計表現(xiàn)出出來，體體現(xiàn)新生生活觀。 延續(xù)續(xù)前個動動作，舉舉行家居居布藝展展，并展展覽影像像作品 與家家居布藝藝商達(dá)成成戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，為為名園客客戶提供供優(yōu)惠服服務(wù)。4）名流流酒會類型：活活動促銷銷目的：整整合資源源，促進(jìn)進(jìn)銷售操作過程程： 與某銀銀行進(jìn)行行派對，有效利利用其高高端客戶戶，并宣宣傳產(chǎn)品品； 對某個個品牌的的紅酒進(jìn)進(jìn)行品賞賞，邀請請調(diào)酒師師現(xiàn)場表表演；讀書活動動月”

48、名園園與名人人類型：文文化營銷銷目的：提提升品牌牌價值操作過程程：圍饒一一本書，展開全全市范圍圍內(nèi)的讀讀書月活活動與逛街街欄目文文化風(fēng)向向標(biāo)、新新華書店店、交通通臺/江江南之聲聲媒體整整合、介介紹此書書及作者者，并與與其對面面對面的的交流作者簽簽名售書書讀書活活動月頒頒獎典禮禮“名師座座談會”名名園與名名校類型:文文化營銷銷目的:擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品品知名度度,提升升品牌價價值操作過程程:邀請教教育專家家來錫講講座家長與名名師的直直面對話話”品風(fēng)格格之美、享名園園生活”聯(lián)誼會會名園園與客戶戶目的：對對話、對對味；聚聚會，聚聚樂住名園的的人，格格調(diào)生活活身份體現(xiàn)現(xiàn)：名人人CARRD名人CAARD：購物卡/

49、美容卡卡/出行卡卡/讀書卡卡通過限量量限時的的發(fā)售,激發(fā)客客戶群來來現(xiàn)場搶搶購6.6其其它營銷銷手法20055年名園園開盤前前活動推推廣草案案開盤前活活動目的的向市場放放量，探探測市場場反應(yīng)；通過相信信渠道，搜集客客戶信息息，對下下階段推推廣作及及時調(diào)整整；活動推廣廣提交方方向?qū)汃R活動動運(yùn)動會廟會4)名園園網(wǎng)絡(luò)競競賽項(xiàng)目目活動推推廣草案案具體方案案如下活動：寶馬活活動活動背景景轎車作為為一種高高檔耐用用品，越越來越成成為現(xiàn)代代城市生生活中不不可缺少少的重要要組成部部分。近近年來，國家為為鼓勵居居民消費(fèi)費(fèi)，拉動動經(jīng)濟(jì)增增長，制制定了相相關(guān)的消消費(fèi)政策策，為汽汽車購買買及消費(fèi)費(fèi)帶來了了積極的的影響

50、。中國進(jìn)進(jìn)入WTTO，無無論從汽汽車硬質(zhì)質(zhì)量還是是從軟服服務(wù)都較較接近消消費(fèi)者心心理，也也逐漸成成為許多多家庭未未來日常常消費(fèi)支支出的一一部分，汽車消費(fèi)費(fèi)伴隨著著人們出出行方式式、居住住選擇、城市和和鄉(xiāng)村結(jié)結(jié)構(gòu)、生生活方式式、休閑閑方式、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的改改變，必必將成為為新的文文化，成成為時尚尚消費(fèi)的的新潮流流。惠山區(qū)背背景考慮到現(xiàn)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)國際化化和集約約化、園園區(qū)化的的趨勢，惠山區(qū)區(qū)近年來來進(jìn)行了了經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)、特色工工業(yè)園區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃、啟動動和建設(shè)設(shè)工作。其中以以惠山經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)為龍龍頭。該該開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積300平方公公里。目前，開開發(fā)區(qū)建建設(shè)已累累計完成成基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)30億億元

51、人民民幣，區(qū)區(qū)內(nèi)綠化化將達(dá)440，路網(wǎng)按按照城市市道路標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基本本建好。該區(qū)建建成后，將是惠惠山經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化的的中心區(qū)區(qū)，區(qū)機(jī)機(jī)關(guān)將於於年底搬搬遷到區(qū)區(qū)內(nèi)，其其規(guī)劃也也是按照照可居住住20萬萬人口的的現(xiàn)代城城區(qū)來建建設(shè)的。區(qū)委區(qū)區(qū)政府的的目標(biāo)是是，在55年內(nèi)把把該區(qū)建建設(shè)成為為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值超110000億元，經(jīng)營收收入5000億元元的生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)、高科科技實(shí)驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、科科教文衛(wèi)衛(wèi)示范區(qū)區(qū)、汽車車工業(yè)集集地區(qū)。該開發(fā)區(qū)區(qū)的特色色主要體體現(xiàn)在兩兩個主題題工業(yè)園園區(qū)的建建設(shè)上。一個是是無錫生生命科技技園。該該園區(qū)是是惠山與與中國華華源集團(tuán)團(tuán)合作開開發(fā)的，園區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積12平平方公里里，總投投資2550

52、億元元人民幣幣，設(shè)想想經(jīng)過88年左右右的努力力，建成成中國規(guī)規(guī)模最大大、功能能最全、設(shè)施最最優(yōu)，以以生態(tài)、生命、生物為為核心的的高新技技術(shù)園區(qū)區(qū)，它的的定位為為國內(nèi)第第一，國國際一流流的“中中華藥谷谷”。另另一個主主題園區(qū)區(qū)是汽車車及其零零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為為一體的的無錫汽汽車工業(yè)業(yè)園區(qū)（總投投資155億，占占地8000畝，建筑面面積355萬）。目前區(qū)區(qū)內(nèi)已有有四大項(xiàng)項(xiàng)目在建建中。包包括首期期年產(chǎn)22萬輛，最大規(guī)規(guī)模達(dá)110萬輛輛的家用用轎車生生產(chǎn)基地地項(xiàng)目等等，用55至100年時間間建成無無錫以至至江蘇省省的汽車車高地。項(xiàng)目概述述名園，位位于無錫錫市堰橋橋鎮(zhèn),東東面為正正在建設(shè)設(shè)中的惠

53、惠山區(qū)文文體中心心,南至至現(xiàn)狀河河道,東東鄰石塘塘灣路(惠育路路),北北接規(guī)劃劃中的堰堰新路,西南為為規(guī)劃的的20mm寬道路路，總建建設(shè)面積積約111萬平方方米，建建筑形態(tài)態(tài)多樣，有多層層、小高高層、學(xué)學(xué)生公寓寓、別墅墅等。其其位于惠惠山新城城行政中中心，緊緊鄰錫山山高級中中學(xué)，毗毗鄰吳文文化公園園，身處處堰橋居居住集中中區(qū)域，交通便便利?；莼萆叫鲁浅前鎵K的的建設(shè)將將拉動人人氣聚集集，此區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展將將加強(qiáng)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)購買力力。其“高品位位、高格格調(diào)、有有文化底底蘊(yùn)”的的社區(qū)以以“引領(lǐng)領(lǐng)北城生生活品味味新典范范”的旗旗幟性口口號打響響惠山區(qū)區(qū)。三、推廣廣目標(biāo)整合資源源尋找“購買群群體”，通

54、過消消費(fèi)者需需求制造造“眼球球事件”，依靠靠市場輿輿論引導(dǎo)導(dǎo)市場關(guān)關(guān)注度，刺激消消費(fèi)，引引起購買買力強(qiáng)度度的提高高。四、活動動策略1）先織織網(wǎng)-后灑灑苗-再捕捕撈（自自導(dǎo)自演演，自說說自話）所謂織網(wǎng)網(wǎng)，即疏疏而不漏漏，積水水成川。媒體即即眼，通通過媒體體眼洞的的觀察，由一只只眼變成成無數(shù)只只眼的關(guān)關(guān)注。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是“新聞聞點(diǎn)”所謂灑苗苗，即喂喂食，填填充物，欲擒故故縱。對對外拋出出誘惑、好處。強(qiáng)調(diào)的的是“利利益點(diǎn)”所謂捕撈撈，即收收獲。最最少時間間最大范范圍內(nèi)捕捕捉獵物物。強(qiáng)調(diào)調(diào)的是“利潤點(diǎn)點(diǎn)”，靠靠成交量量體現(xiàn)。一個新新聞點(diǎn)，名車“寶馬”。寶馬作為為高檔品品牌車的的一個代代名詞，受到越越來越

55、多多高端客客戶的青青睞，對對于普通通消費(fèi)者者而言，能夠認(rèn)認(rèn)識寶馬馬，了解解寶馬，欣賞寶寶馬也是是大塊朵朵頤的事事情。寶寶馬自004年進(jìn)進(jìn)入無錫錫市場后后，才真真正揭開開它神秘秘的面紗紗。如何何讓它更更接近消消費(fèi)者，媒體首首當(dāng)其充充是認(rèn)知知的第一一步。一個利利益點(diǎn)，名車“試駕”如果能夠夠親身感感受一下下來自寶寶馬自身身的魅力力，體驗(yàn)驗(yàn)是最好好的選擇擇。當(dāng)游游車河成成為有車車一族新新推崇的的活動的的時候,有組織織的一次次必將引引起興趣趣和關(guān)注注.利潤點(diǎn)點(diǎn)依托整整合資源源、造勢勢的余溫溫來刺激激市場，深化記記憶，擴(kuò)擴(kuò)大銷售售。五、活動動主題【主題】體驗(yàn)名名車，非非凡之旅旅-BMMW新年年推廣活活動寶

56、馬，從從未與你你如此接接近系寶馬馬3系廣廣告語圍繞主題題活動，在開盤盤期前后后串連系系列活動動，通過過前期宣宣傳通路路及道具具的配合合，使有有意向的的客戶達(dá)達(dá)成交易易，初步步控制第第一個銷銷售節(jié)奏奏?！締栴}分分析】考慮到引引導(dǎo)期與與開盤期期時間的的緊促性性，借助助自身樓樓花炒作作和單一一廣告宣宣傳很難難在短期期內(nèi)制造造熱點(diǎn)，唯獨(dú)利利用媒介介渠道制制造新聞聞鏈，才才能提升升項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度，擴(kuò)大輿輿論影響響力?！净顒雍喓喪觥炕顒用Q稱：體驗(yàn)名車車，非凡凡之旅-BMWW新年推推廣活動動活動形式式： 推推介活動動+試駕駕活動+游車河河活動內(nèi)容容：寶馬3系系新品推推介寶馬品牌牌故事介介紹寶馬新品品介紹展展

57、示媒介精英英試駕活活動相關(guān)媒體體試駕寶寶馬高端客戶戶試駕寶寶馬相關(guān)寶馬馬裝飾服服務(wù)的介介紹游車、把把酒、燒燒烤、看看美景（將名園園、名人人、名車車聚集）1）車友友俱樂部部、私家家車業(yè)主主、高端端客戶同同游車河河2)戶外外燒烤活活動3）趣味味游藝活活動六、活動動執(zhí)行【合作方方】無錫寶誠誠汽車銷銷售有限限公司 無錫市市新區(qū)長長江路22號 電電話：5521334566 傳真真：522144400無錫交通通臺無錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)頻道天天下游欄欄目【地點(diǎn)選選擇】鑒于活動動的某些些特殊環(huán)環(huán)節(jié)，選選擇地點(diǎn)點(diǎn)因適宜宜寬敞之之地。游游車河活活動矣可可考慮另另行一天天。堰橋本身身地域的的郊區(qū)化化，使得得選擇活活動地點(diǎn)點(diǎn)存在

58、難難度，一一些大型型且空曠曠地點(diǎn)的的酒店離離本案相相當(dāng)距離離。地點(diǎn)點(diǎn)選擇要要么靠之之要么遠(yuǎn)遠(yuǎn)之。近點(diǎn)選擇擇：長三三角國際際名人俱俱樂部（堰橋，需探點(diǎn)點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇擇：太湖湖飯店（距離問問題）【與本項(xiàng)項(xiàng)目的給給合】與寶馬馬公司建建立客戶戶資源共共享；與與車友俱俱樂部資資源的共共享與長三三角國際際名人俱俱樂部聯(lián)聯(lián)盟（可可成為名名園會所所性質(zhì)的的角色，例凡名名園客戶戶可以享享受名人人俱樂部部特殊優(yōu)優(yōu)惠，反反之亦然然。具體體需商榷榷）名車、名園、名人的的反復(fù)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)游車河河路線的的制定（沿經(jīng)堰堰橋，讓讓客戶了了解惠山山區(qū)的發(fā)發(fā)展趨勢勢。路線線待定）交通臺臺、經(jīng)濟(jì)濟(jì)頻道對對本活動動的宣傳傳及預(yù)告告相關(guān)戶戶外

59、橫貼貼、POOP招旗旗、活動動祝賀語語、宣傳傳汽車的的結(jié)合名園相相關(guān)紀(jì)念念禮品、資料的的制作。售樓處處內(nèi)部設(shè)設(shè)計擺設(shè)設(shè)體現(xiàn)品品味，放放置寶馬馬相關(guān)資資料及圖圖片，相相得益彰彰。軟文的的跟進(jìn)。諸如“開寶馬馬的人為為何去名名園”由由此標(biāo)題題產(chǎn)生的的懸念式式疑問來來剖析名名園產(chǎn)品品【費(fèi)用預(yù)預(yù)算】活活動布展展費(fèi)：220000禮品費(fèi)：20000活動動發(fā)布費(fèi)費(fèi)：30000其它（招招待費(fèi)等等）：220000合計：990000活動二：20005年名名園趣味味運(yùn)動會會【活動時時間】44月中旬旬9:000am17:00ppm【活活動地點(diǎn)點(diǎn)】錫山山高級中中學(xué)足球球場內(nèi)【活動目目的】積積極調(diào)動動周邊潛潛在客戶戶群的積

60、積極性，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影響響力，將將項(xiàng)目真真正引領(lǐng)領(lǐng)生活品品味的宗宗旨深入入人心。【主辦單單位】無無錫泰富富投資發(fā)發(fā)展有限限公司【目標(biāo)客客戶】周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)所有客客戶群【活動內(nèi)內(nèi)容】A：活動動流程參賽運(yùn)運(yùn)動員到到場進(jìn)行行賽前檢檢錄，準(zhǔn)準(zhǔn)備入場場儀式10:0010:20運(yùn)動動會盛大大開幕式式（氣球球/禮炮助助慶/運(yùn)動員員入場儀儀式）10:3012:00各組組別運(yùn)動動項(xiàng)目比比賽時間間（五大大賽區(qū)/十大比比賽項(xiàng)目目）12:0014:00中場場休息14:0016:30各組組別運(yùn)動動項(xiàng)目比比賽時間間（五大大賽區(qū)/十大比比賽項(xiàng)目目）16:3017:00盛大大頒獎典典禮B:比賽賽內(nèi)容設(shè)設(shè)置以體體現(xiàn)運(yùn)動動會的趣趣味