上海奉賢商業(yè)項目策劃報告

1、PAGE PAGE 25一、奉賢賢區(qū)整體體概況奉賢區(qū)位位于上海海市南部部，距上上海市中中心人民民廣場442公里里，浦東東國際機(jī)機(jī)場300公里。北倚黃黃浦江，南臨杭杭州灣，有133公里長長的江岸岸線和331.77公里的的海岸線線。境內(nèi)內(nèi)水陸交交通便捷捷，浦南南運河橫橫亙東西西，金匯匯港縱貫貫全境；公路總總長5660公里里，已經(jīng)經(jīng)形成十十縱六橫橫的公路路網(wǎng)絡(luò)，密度達(dá)達(dá)到每平平方公里里1.11公里；越黃浦浦江交通通，有奉奉浦大橋橋和西渡渡、鄔橋橋兩個輪輪渡口。20044年內(nèi)，奉賢區(qū)區(qū)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速增增長，經(jīng)經(jīng)濟(jì)運行行質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)步提高高。全年年實現(xiàn)增增加值1141.7億元元，按可可比價格格計算，比

2、上年年增長223.44%，增增幅同比比提高88.2個個百分點點，也是是歷年來來增長最最快的一一年，完完成年度度計劃1111%。其中中：第一一產(chǎn)業(yè)增增加值為為2.77億元，同比增增長4.3%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值為990.88億元，同比增增長311.7%。全年年實現(xiàn)第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的增加加值為441.55億元，同比增增長133.5%。一、二、三三產(chǎn)業(yè)的的結(jié)構(gòu)比比重為66664.129.3。社社會消費費品零售售總額為為73.9億元元，比上上年增長長17.0%。外貿(mào)出出口總額額8.113億美美元，比比上年增增77.9%。固定資資產(chǎn)投資資完成額額為555.4億億元，比比上年增增53.4%。按照市公公路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)

3、建設(shè)規(guī)規(guī)劃，奉奉賢近年年來進(jìn)一一步加快快了區(qū)內(nèi)內(nèi)公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)和完善善。至220044年底，該區(qū)公公路總里里程為9984.76公公里。其其中：高高速公路路已建成成74.9公里里，一級級公路114.228公里里，二級級公路1190.01公公里，三三級公路路3366.700公里，四級公公路3668.887公里里。同時時，其他他路網(wǎng)也也在有序序推進(jìn)之之中。20044年全年年實現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值4.99億元，比上年年增3.1%。房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長加快快，全年年完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資15.63億億元，比比上年增增55%；商品品房施工工面積1136.7萬平平方米，增100.8%；銷售售面積338.

4、005萬平平方米，比上年年降2.9%，其中住住宅銷售售面積335.661萬平平方米，預(yù)售面面積222.799萬平方方米，增增1.114倍;空置面面積7.41萬萬平方米米，比上上年減少少4.339萬平平方米,降377.2%。全年年商品房房銷售額額15.25億億元，比比上年增增81.3%。存量房房產(chǎn)交易易持續(xù)攀攀高，全全年成交交過戶面面積500.5萬萬平方米米，成交交數(shù)量11.1萬萬套。二、平安安鎮(zhèn)基本本概況平安鎮(zhèn)位位于奉賢賢區(qū)東南南部，東東與南匯匯區(qū)接界界，南連接接五四農(nóng)農(nóng)場，西西同奉城城鎮(zhèn)毗鄰鄰，北與與四團(tuán)鎮(zhèn)鎮(zhèn)接壤。19884年33月設(shè)平平安鄉(xiāng)，19994年撤撤鄉(xiāng)設(shè)平平安鎮(zhèn)。20002年奉奉賢

5、進(jìn)行行鎮(zhèn)級區(qū)區(qū)劃調(diào)整整時，邵邵廠鎮(zhèn)劃劃入平安安鎮(zhèn)。220033年111月，平平安鎮(zhèn)劃劃入四團(tuán)團(tuán)鎮(zhèn)。至至20004年底底，全鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)域面面積400.7平平方千米米，耕地地面積222166.099公頃，轄行政政村222 個，常住人人口3009411人，其其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口2270663人。主街呈東東西一字形，長2550米，寬244米，中中間為綠綠化地帶帶。兩側(cè)側(cè)有供銷銷社、食食品站等等服務(wù)門門市部。沿四團(tuán)團(tuán)港兩側(cè)側(cè)新建有有工業(yè)公公司和副副商公司司大樓，下設(shè)服服務(wù)門市市部。工業(yè)區(qū)位位于四團(tuán)團(tuán)港東側(cè)側(cè)一線，南北長長12440米，有1家家縣辦廠廠，122家鄉(xiāng)辦辦、村辦辦廠。119844年，鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)工人人3188

6、0人，總產(chǎn)值值20778.33萬元，利潤3303.1萬元元?？h照照相器材材廠生產(chǎn)產(chǎn)的海鷗鷗牌上光光機(jī)銷售售全國各各地。鄉(xiāng)鄉(xiāng)辦廠有有農(nóng)機(jī)廠廠、電容容器廠、塑料廠廠、被單單廠等。農(nóng)機(jī)廠廠為全縣縣首先制制造紙箱箱機(jī)械廠廠家，膠膠水機(jī)、訂箱機(jī)機(jī)、瓦楞楞機(jī)聞名名全國，暢銷各各地，紙紙箱雙色色、單色色印刷機(jī)機(jī)曾參加加廣交會會外銷，外商曾曾來廠觀觀光。平安鎮(zhèn)為為中港碼碼頭魚貨貨集散中中轉(zhuǎn)點，又鄰近近縣、鄉(xiāng)鄉(xiāng)、農(nóng)場場的海水水、淡水水養(yǎng)殖場場，故鎮(zhèn)鎮(zhèn)上頗多多海鮮，農(nóng)村集集市貿(mào)易易活躍。該鎮(zhèn)目目前已有有中學(xué)、小學(xué)、衛(wèi)生院院各1所所，另有有影劇院院等文化化設(shè)施。三、臨港港新城概概述上海臨港港新城位位于上海海東南角角

7、的南匯匯區(qū)，據(jù)據(jù)上海城城區(qū)500公里。北至大大治河；西至AA30公公路-AA20公公路-南南匯奉賢賢區(qū)界；東、南南至濱海海沿海，包括海海港新城城、臨港港新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，總面積積為2993平方方公里。首期開開發(fā)建設(shè)設(shè)面積為為20平平方公里里。開發(fā)建設(shè)設(shè)上海臨臨港新城城，是上上海市委委市政府府站在全全局高度度、審時時度勢做做出的一一項關(guān)系系上海二二十一世世紀(jì)發(fā)展展大局的的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策。臨港港新城依依托洋山山國際深深水港，緊靠浦浦東國際際航空港港，港口口產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，服服務(wù)功能能完善，港、區(qū)區(qū)、城一一體的綜綜合型濱濱海城市市，是上上海二十十一世紀(jì)紀(jì)城市發(fā)發(fā)展理想想的新空空間，據(jù)據(jù)市委市市政府的的規(guī)劃

8、，將成為為上海中中心城的的輔城，成為杭杭州灣北北岸嶄新新的、生生態(tài)環(huán)境境良好、人文環(huán)環(huán)境一流流的現(xiàn)代代化新興興城市。臨港新城城產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)將以打打造國際際一流現(xiàn)現(xiàn)代裝備備制造業(yè)業(yè)為主要要目標(biāo)、以高附附加值先先進(jìn)制造造業(yè)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為基礎(chǔ)、綜合發(fā)發(fā)展先進(jìn)進(jìn)制造、現(xiàn)代物物流、研研發(fā)服務(wù)務(wù)、教育育培訓(xùn)、出口加加工、內(nèi)內(nèi)外貿(mào)易易等產(chǎn)業(yè)業(yè)，形成成具有顯顯明產(chǎn)業(yè)業(yè)特色、顯著競競爭優(yōu)勢勢的綜合合型產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)。 臨港港新城位位于長江江與杭州州灣的交交匯處，與大、小洋山山隔海相相望。臨臨港新城城有著得得天獨厚厚的地理理環(huán)境，是上海海通向沿沿海各大大島嶼的的重要“門戶”。依托托未來洋洋山深水水港的建建設(shè)，臨臨

9、港新城城的規(guī)劃劃布局以以5平方方公里的的人工湖湖為圓心心，向四四周環(huán)狀狀擴(kuò)散。被林蔭蔭道和城城市湖灘灘環(huán)繞的的中心湖湖位于城城市中心心，與湖湖岸相連連的半島島伸向湖湖中，島島上設(shè)有有大型的的文化性性建筑，如劇場場、航運運博物館館、海洋洋水族館館等。建建成后的的上海臨臨港新城城，將集集現(xiàn)代物物流、港港口加工工、金融融貿(mào)易、商業(yè)服服務(wù)、居居住旅游游等為一一體，構(gòu)構(gòu)筑二十十一世紀(jì)紀(jì)中國港港口城市市的新形形象。四、本案案同周邊邊區(qū)域的的聯(lián)系同臨港新新城、惠惠南鎮(zhèn)的的聯(lián)系本案位于于臨港新新城以西西，同南南匯區(qū)緊緊鄰；目目前，南南匯區(qū)最最為活躍躍的為惠惠南鎮(zhèn)。本案通通過川奉奉南公路路與之發(fā)發(fā)生緊密密聯(lián)系。

10、到臨港新新城到惠南鎮(zhèn)鎮(zhèn)本案約20公公里約25公公里開發(fā)建設(shè)設(shè)臨港新新城是上上海市委委、市府府面向221世紀(jì)紀(jì)發(fā)展大大局而作作出的重重大戰(zhàn)略略決策，海港開開發(fā)區(qū)將將依托“臨港新新城”與“兩港”強(qiáng)大的的輻射效效應(yīng)，在在3-55年內(nèi)影影響本案案及周邊邊區(qū)域市市場。同南橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)的互動動奉賢區(qū)規(guī)規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)思想：加快“五五區(qū)一城城”建設(shè)，即上海海工業(yè)綜綜合開發(fā)發(fā)區(qū)、上上?；瘜W(xué)學(xué)工業(yè)區(qū)區(qū)奉賢分分區(qū)、四四團(tuán)工業(yè)業(yè)園區(qū)、上海海海灣旅游游區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)和和南橋新新城的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，提升升奉賢地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力力和綜合合競爭力力。以軌軌道交通通、高速速公路網(wǎng)網(wǎng)、信息息化建設(shè)設(shè)為支撐撐，推動動產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整與集

11、聚聚，加速速推進(jìn)城城市化進(jìn)進(jìn)程。區(qū)域第三三產(chǎn)業(yè)將將以發(fā)展展大型商商品交易易市場、提升市市場功能能為重點點。規(guī)劃劃將形成成南橋杭杭州灣專專業(yè)市場場商貿(mào)區(qū)區(qū)、奉城城中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)專業(yè)市市場商貿(mào)貿(mào)區(qū)、東東北生產(chǎn)產(chǎn)資料專專業(yè)市場場商貿(mào)區(qū)區(qū)、現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)園園區(qū)農(nóng)副副產(chǎn)品集集散中心心等四大大專業(yè)市市場商貿(mào)貿(mào)區(qū)，上上海工業(yè)業(yè)綜合開開發(fā)區(qū)機(jī)機(jī)電一體體化貿(mào)易易中心、現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園區(qū)區(qū)農(nóng)產(chǎn)品品加工貿(mào)貿(mào)易中心心、奉城城物流裝裝備城等等三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地貿(mào)易中中心以及及臨?；の锪髁鲄^(qū)、深深水港物物流基地地。小結(jié)臨港新城城五大規(guī)規(guī)劃功能能區(qū)，將將直接對對海港開開發(fā)區(qū)及及周邊區(qū)區(qū)域形成成長效輻輻射；臨臨港新城城區(qū)內(nèi)交交通便捷捷，

12、不僅僅高速公公路橫貫貫開發(fā)區(qū)區(qū)，同時時還擁有有新四平平路等高高等級城城市道路路，而新新四平路路、平福福路正是是本案所所處之區(qū)區(qū)位，從從這一層層面上說說，臨港港新城的的開發(fā)建建設(shè)對本本案及周周邊區(qū)域域市場起起到深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響響。通過對奉奉賢區(qū)及及南匯區(qū)區(qū)未來規(guī)規(guī)劃發(fā)展展的研究究，我們們還認(rèn)識識到：項目所處處的區(qū)位位，正是是規(guī)劃中中上海海海港綜合合經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)的的五金、貨運、倉儲、物流貿(mào)貿(mào)易和主主要居住住區(qū)，這這是政府府對當(dāng)?shù)氐匕l(fā)展的的規(guī)劃方方向，并并且這一一規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想正在在實施中中。目前，四四平公路路至南匯匯的交通通尚未實實現(xiàn)貫通通，當(dāng)前前項目自自身條件件相對欠欠缺，但但依據(jù)奉奉賢區(qū)、南匯區(qū)區(qū)長遠(yuǎn)

13、規(guī)規(guī)劃，33-5年年內(nèi)商業(yè)業(yè)氛圍將將會得到到大幅度度提升，對本案案未來發(fā)發(fā)展而言言，是一一個契機(jī)機(jī)。需要著重重指出的的是，政政府對于于海港綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃與實施施，很可可能會極極大地影影響到本本案及周周邊房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的性質(zhì)和和方向。同時遠(yuǎn)遠(yuǎn)景上，為使本本案能盡盡早達(dá)到到預(yù)期的的目的，推行小小投入的的嘗試性性經(jīng)營方方略勢在在必行。五、類比比個案分分析南匯弘基基商業(yè)休休閑廣場場“弘基商商業(yè)休閑閑廣場”是南匯匯首座“主題商商業(yè)文化化概念商商圈”，廣場場由健身身、購物物、娛樂樂、休閑閑、品牌牌餐飲、商務(wù)酒酒店6大大主題區(qū)區(qū)組成。案名南匯弘基基商業(yè)休休閑廣場場基本資料料區(qū)域位置置惠南

14、鎮(zhèn)川川南奉公公路61101號號占地面積積138550m22總建面積積438000m22銷售價格格150000-1180000元/m2容積率2.5綠化率10%車位數(shù)135個個樓層數(shù)4規(guī)劃團(tuán)隊隊開發(fā)商上海小元元房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司投資商上海弘基基企業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司景觀設(shè)計計上海三益益建筑設(shè)設(shè)計事務(wù)務(wù)所物業(yè)管理理東湖物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理有限限公司營銷策劃劃上海弘基基商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理有限公公司面積配比比75 mm2、1700 m22、2522 m22、2700 m22、3000 m22、3700 m22不等，可以自自由分割割產(chǎn)品規(guī)劃劃建材設(shè)備備外墻高級外墻墻涂料、配以石石材及玻玻璃幕墻墻內(nèi)墻滿鋪膩子

15、子粉層抹抹光梯廳東芝合資資電梯采暖中央空調(diào)調(diào)陽臺鑄鐵雕花花欄桿門、窗防爆玻璃璃門；彩彩鋁合金金框材配配白玻璃璃建筑規(guī)劃劃庭院整體一站站式消費費外廊露臺6-8米米寬露臺臺廣場下沉式廣廣場出入口8個主要要出入口口層高5.8米米挑空綜合分析析客源客層層：主要要以投資資客為主主，自營營占極少少比例。優(yōu)勢分析析：作為為南匯區(qū)區(qū)惠南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)域內(nèi)首首個純商商業(yè)休閑閑廣場，擁有極極強(qiáng)的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢及文化化內(nèi)涵；加之其其品牌效效應(yīng)及開開發(fā)經(jīng)營營成果，對其去去化有較較強(qiáng)促進(jìn)進(jìn)。劣勢分析析：在商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)交易相相對并不不活躍的的南匯區(qū)區(qū)，其1150000-1180000元/m2的單價價是影響響去化的的重要因因素

16、。評價該案采用用前三年年包租，第四年年由開發(fā)發(fā)商回購購的操作作模式，顯然是是個純投投資性項項目，但但其長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的經(jīng)營營狀況值值得我們們密切關(guān)關(guān)注。惠南.新新天地“惠南.新天地地”坐落于于南匯新新老商業(yè)業(yè)交匯位位置，是是集餐飲飲、數(shù)碼碼、服飾飾、家居居、玩具具、箱包包等為一一體的多多功能廣廣場。案名惠南新天天地基本資料料區(qū)域位置置惠南鎮(zhèn)人人民東路路、城東東路占地面積積約200000 m2總建面積積約700000 m2銷售價格格79655元/mm2容積率2.0綠化率35%車位數(shù)56樓層數(shù)3規(guī)劃團(tuán)隊隊開發(fā)商上海興吉吉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司創(chuàng)意設(shè)計計上海岡谷谷圖文營銷策劃劃上海乘星星行行銷銷服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)

17、面積配比比66 mm2、1855 m22、2000m2不等，可以自自由分割割綜合分析析客源客層層：主要要以投資資客為主主，自營營占極少少比例。優(yōu)勢分析析：位于于惠南新新老商業(yè)業(yè)交匯位位置，區(qū)區(qū)位發(fā)展展優(yōu)勢明明顯。規(guī)規(guī)劃業(yè)種種、業(yè)態(tài)態(tài)豐富；投資經(jīng)經(jīng)營選擇擇面相對對較廣。劣勢分析析：建筑筑風(fēng)格單單一，且且3層商商鋪的建建筑類型型也給去去化帶來來很大的的難度。評價該案今年年四月份份銷售業(yè)業(yè)績慘淡淡，八月月份銷售售量為零零；昭示示目前該該區(qū)域商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況并不不十分明明朗。六、項目目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀基地內(nèi)部實景圖平福路實景圖蘆潮港實景圖川南奉公路實景圖地理位置置：新四四平公路路以西，平福路路以北，中

18、橫河河以南占地面積積：3117722 M22建筑面積積：1333855 M22建筑密度度：199%容 積 率：00.422綠 化 率：558%地塊嵌于于平安新新村小區(qū)區(qū)中央，呈較規(guī)規(guī)則卵形形，形勢勢較不平平整。地地塊緊貼貼中橫河河，并可可通過川川南奉公公路與惠惠南鎮(zhèn)和和南橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)緊密聯(lián)聯(lián)系。規(guī)規(guī)劃主入入口位于于地塊南南面，接接平福路路；兩個個次入口口分別位位于地塊塊西面和和北面。七、項項目SWWOT分分析優(yōu)勢分析析（sttrenngthh）受臨港新新城等開開發(fā)建設(shè)設(shè)之輻射射影響臨港新城城區(qū)內(nèi)交交通便捷捷，不僅僅高速公公路橫貫貫開發(fā)區(qū)區(qū)，同時時還擁有有新四平平路等高高等級城城市道路路，而新新四平路

19、路、平福福路正是是本案所所處之區(qū)區(qū)位；從從這一層層面上說說，臨港港新城的的開發(fā)建建設(shè)對本本案及周周邊區(qū)域域市場起起到深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響響。天然水系系環(huán)繞項目規(guī)劃劃自中橫橫河引入入天然水水系，從從而形成成獨有的的水景。超高綠化化率本案規(guī)劃劃綠化率率達(dá)到558%，這在商商業(yè)廣場場的規(guī)劃劃中非常常難得；較之南南匯弘基基廣場，有明顯顯之優(yōu)勢勢。周邊低密密度小區(qū)區(qū)規(guī)劃項目地塊塊嵌于平平安新村村小區(qū)內(nèi)內(nèi)，平安安新村均均采用多多層的建建筑類型型，周邊邊居民住住宅最高高為六層層，且容容積率較較低；這這些居民民在一定定程度上上將是本本案市場場定位之之商業(yè)廣廣場的潛潛在客戶戶。劣勢分析析（weeaknnesss）地塊位

20、置置過于深深入地塊過于于深入，規(guī)劃中中各出入入口皆未未與城市市主干道道連接，這將在在項目竣竣工展示示，并向向外界視視覺傳達(dá)達(dá)方面產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)應(yīng)的制約約。自身生活活機(jī)能缺缺乏目前周邊邊商業(yè)設(shè)設(shè)施匱乏乏，居民民休閑、娛樂等等行為較較難滿足足。機(jī)會分析析（oppporrtunnityy）本案東南南面之國國際商貿(mào)貿(mào)城的崛崛起隨著政府府部門的的規(guī)劃實實施，奉奉賢商貿(mào)貿(mào)城進(jìn)入入了一個個新的發(fā)發(fā)展階段段；將進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)，延伸伸保稅區(qū)區(qū)物流、加工、金融貿(mào)貿(mào)易等功功能。這這很可能能會給本本案帶來來無可估估量的商商機(jī)。本案處于于政府重重金打造造的遠(yuǎn)景景規(guī)劃、交通大大動脈范范圍內(nèi)預(yù)計到220100年，

21、臨臨港新城城將初步步成為一一個集休休閑、娛娛樂、生生活為一一體的高高檔景觀觀生活區(qū)區(qū)，這將將成為本本案價值值提升的的關(guān)鍵因因素。威脅分析析（thhreaats）奉賢區(qū)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)向區(qū)域規(guī)劃劃中的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、與開開發(fā)區(qū)配配套的生生活等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)用用地達(dá)到到3平方方公里，即目前前尚有大大量相關(guān)關(guān)土地有有待開發(fā)發(fā)，對于于本案來來說，形形成潛在在威脅。八、市場場定位本案整體體定位為為奉賢區(qū)區(qū)域級之之以娛樂樂、餐飲飲為主，及相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施的商商業(yè)廣場場。項目定位位是在充充分的市市場調(diào)研研基礎(chǔ)上上，結(jié)合合客戶與與市場特特性、區(qū)區(qū)域和地地塊狀況況對項目目進(jìn)行的的前瞻性性判斷：定位總精精神區(qū)域經(jīng)濟(jì)

22、濟(jì)和周邊邊未來發(fā)發(fā)展趨勢勢，以及及可預(yù)見見之政府府長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展計劃劃不受交通通、地域域之限制制，立足足當(dāng)?shù)?，旨在吸吸引周邊邊區(qū)域之之定點消消費客層層實施目目的性消消費從自身切切入，本本案特質(zhì)質(zhì)所在政府大規(guī)規(guī)劃以及及交通大大動脈輻輻射影響響?yīng)氂械奶焯烊凰迪淡h(huán)繞獨特的建建筑風(fēng)格格與形式式規(guī)劃超高高綠化率率綜上，本本案將可可能會以以穩(wěn)定和和持續(xù)的的目標(biāo)客客層定點點消費規(guī)規(guī)模引領(lǐng)領(lǐng)當(dāng)?shù)啬四酥林苓呥呄嚓P(guān)區(qū)區(qū)域的商商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展。九、產(chǎn)品品建議規(guī)劃建議議娛樂中心大型餐飲保健按摩根據(jù)項目目定位總總精神及及目前的的項目規(guī)規(guī)劃，擬擬定將業(yè)業(yè)種及業(yè)業(yè)態(tài)面積積細(xì)分為為：商業(yè)種類類細(xì)化商業(yè)業(yè)種類單套面積積（）間數(shù)

23、單類總面面積（）總面積（）品牌餐飲飲小型餐飲飲100-20004-5400-1000042000中型餐飲飲300-40005-615000-24000大型餐飲飲600-8000212000-16600娛樂（主題會會所形式式）大型KTTV、夜夜總會60000休閑餐飲飲及相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施便利店100110032000銀行2001200超市2001200棋牌室2001-2200-4000服飾店100-20001-2100-2000美容美發(fā)發(fā)100-15002-3200-4500保健按摩摩200-30001-2200-3000休閑餐飲飲1002020000在以上面面積分配配的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對對商業(yè)種種類面

24、積積細(xì)分建建議如下下：品牌餐飲飲類集中中在西街街，面積積在42200左右。因為這這些是最最能聚集集人氣的的地方。娛樂類集集中在北北街；其其中北內(nèi)內(nèi)街設(shè)置置為健身身中心，北外街街設(shè)置為為水療養(yǎng)養(yǎng)生會館館，規(guī)劃劃會所設(shè)設(shè)置為高高檔KTTV；面面積在660000左右右。從市市場的角角度來看看，休閑閑廣場的的娛樂、餐飲比比例一般般都占到到了500%以上上。休閑餐飲飲及相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施類集集中在東東街，面面積在332000左右右。這樣一來來，做到到了內(nèi)外外有別，功能格格局明顯顯，成為為休閑、餐飲、娛樂、購物為為一體的的綜合性性商業(yè)格格局，滿滿足了區(qū)區(qū)域消費費者的各各類綜合合需求。同時，考考慮到KKTV和

25、和夜總會會的行業(yè)業(yè)特性，在目前前停車位位無法滿滿足的情情況下，建議將將天元廣廣場中心心概念性性小品去去除，將將廣場設(shè)設(shè)置為夜夜間停車車場所，以滿足足相應(yīng)需需求。房型建議議注意單元元面積的的劃分，以及要要有明顯顯的功能能分區(qū)定定位，因因為這將將有效提提高日后后的經(jīng)營營管理和和整體的的效果美美觀。分分割形式式可以是是靈活而而多變的的，呈現(xiàn)現(xiàn)差異化化的立面面分布，有利于于目標(biāo)客客戶導(dǎo)入入，從而而提高產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。層高的調(diào)調(diào)整可以嘗試試抬高樓樓層的高高度?？煽蓪⒁粚訉拥膶痈吒叨?5.0米米，二層層定為22.8米米，一層的挑挑高一方方面可增增加某些些特殊行行業(yè)對其其的吸引引力，另另一方面面可由買買方

26、自行行進(jìn)行夾夾層分割割用作倉倉庫或辦辦公等其其他的功功用。因因此，買買商鋪送送夾層的的概念，也將在在一定程程度上提提高產(chǎn)品品的附加加值。面寬的調(diào)調(diào)整本案將以以產(chǎn)權(quán)方方式銷售售，同時時主要面面向投資資客戶，因此小小面積商商鋪更易易去化，因而要要注意控控制單元元面積的的有彈性性的劃分分，但從從目前的的整個規(guī)規(guī)劃來看看，商鋪鋪的分割割形式過過于單一一，從經(jīng)經(jīng)營角度度來看，是不便便于面積積分割和和日后去去化的。建議可以以將鄰近近的兩個個鋪位做做如下調(diào)調(diào)整，從從而達(dá)到到差異化化經(jīng)營的的目的。面積測算算（進(jìn)深深以111米計）：A鋪位B鋪位調(diào)整前110110調(diào)整后881323. 細(xì)細(xì)節(jié)建議議商業(yè)內(nèi)街街遮陽雨

27、雨蓬為避免因因季節(jié)變變化等因因素而引引起商業(yè)業(yè)街內(nèi)、外街客客流量的的不均衡衡現(xiàn)象，提高顧顧客購物物的便捷捷性，建建議商業(yè)業(yè)內(nèi)街可可通過這這種雨蓬蓬營造避避雨的室室內(nèi)空間間，以吸吸引外街街客流。在材料的的選購上上，建議議采用輕輕質(zhì)、透透亮的建建材作為為遮陽棚棚的材料料，目的的是為了了保持內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)街道的的明亮與與通透。當(dāng)然，也必須須選購較較好材質(zhì)質(zhì)，因為為常年在在外風(fēng)吹吹日曬，安全性性同樣也也是非常常重要的的。平面、垂垂直動線線為創(chuàng)造有有效的營營業(yè)面積積，提高高整個商商業(yè)街的的立體感感和功能能區(qū)隔性性，考慮慮到2FF的便捷捷性，應(yīng)應(yīng)在一段段距離設(shè)設(shè)置連廊廊，以方方便顧客客穿越購購物。商業(yè)店面面

28、化、VVI統(tǒng)一一設(shè)置商業(yè)街門門面店面面化，店店面設(shè)計計、沿街街招牌應(yīng)應(yīng)按一定定的規(guī)則則排放，廣告牌牌、櫥窗窗、沿街街鋪面均均應(yīng)有一一定的布布置規(guī)范范，這樣樣使整個個商業(yè)街街內(nèi)同場場不同業(yè)業(yè)的商鋪鋪盡可能能顯得統(tǒng)統(tǒng)一而和和諧，有有整體感感，提高高商業(yè)品品質(zhì)。經(jīng)營管理理建議引入一家家較為知知名的經(jīng)經(jīng)營管理理公司，為整個個休閑廣廣場提供供長期良良好的專專業(yè)經(jīng)營營管理的的服務(wù)，因為好好的經(jīng)營營管理公公司能提提升整個個休閑廣廣場的品品質(zhì)和品品牌。特特別在銷銷售過程程中，能能給購買買者樹立立信心，并且還還能保障障日后物物業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價值的的實現(xiàn)，減緩了了由于時時間造成成的價值值的降低低。十、展開開營銷的的前提

29、1、讓客客戶充分分相信臨臨港新城城對于平平安鎮(zhèn)的的輻射作作用方法：以以國際商商貿(mào)城為為例證。說明政政府的決決心 現(xiàn)實是是兩三年年內(nèi)帶來來的商業(yè)業(yè)契機(jī)2、為克克服未來來233年內(nèi)的的市場預(yù)預(yù)熱期，可設(shè)一一定比例例的投資資回報來來吸引客客戶商鋪貸款款最高額額度為66成100年，以以下計算算以5成成10年年計20066年利率率表十年年期貸款款利率66.122%，每每萬元月月還款額額1111.622元預(yù)計本案案售價770000元/ M2對于客戶戶：每單元商商鋪500 M22 總價335萬元元 首首付177.5萬萬元 貸款款17.5萬元元 5成十年年每月還還款額119533.355元開發(fā)商每每月返還還2

30、0000元，3年總總計7.2萬元元第三年底底一次性性獎勵金金3.88萬元 總總計返還還：111萬元總回報 111萬35萬萬311.422% 年收收益率超超過100%對于開發(fā)發(fā)商：售價70000元元/ MM2 33年返還還22000元/ M22 實收448000元/ M2第一年返返還 4480元元/ MM2 實際際占用資資金 117200元/ M2第二年返返還累計計9600元/ M2 實際際占用資資金12240元元/ MM2第三年返返還累計計14440元/ M22 實際占占用資金金7600元/ M2一次性返返還 7600元/ M2 實際際占用資資金 全全額返還還十一、客客源我們對于于3年回回租的價