861項目開發(fā)經營計劃書

1、2014揚州項目 861 地塊開發(fā)經營計劃書（第一版）中信泰富瘦西湖房地產揚州2014-05-15內容摘要一、 概況1.項目概況（1）項目名稱：中信泰富揚州 861 項目（暫定名）（2）項目用地情況：揚州 861 項目地塊位于揚州市東北區(qū)板塊，其四至范圍分別為：北臨北城路（規(guī)劃中），南臨新湖路，西側為江都北路（擬建），東側為吉亮路（規(guī)劃中），且江都北具體區(qū)位圖如下：有車站（規(guī)劃中），交通便利，本項目于 2014 年 3 月通過招拍掛的方式與“揚州瘦西湖旅游發(fā)展司”聯(lián)合競拍取得，土地面積為 10.53 萬平方米，土地出讓金合計有限公54,625.49345.84 萬元/畝），土地樓板價格為 2,

2、594 元/平方米，土地使用萬元（約合期限為 70 年，目前土地出讓金已支付 50%，根據(jù)開發(fā)進度，剩余土地款計劃在2014 年 7 月份支付完畢。（3） 建設規(guī)模（暫定）：揚州 861 項目規(guī)劃地上建筑面積為 21.06 萬平方米，其中住宅建筑面積為 20.07 萬平方米，約占 95.28%，公建及配套用房建筑面積為 0.99 萬平方米，約占 4.72%。整個項目規(guī)劃分為 E、C 兩個地塊。主要由 1318 層住宅及相應配套商業(yè)公共設施組成，規(guī)劃指標如下：（4） 分期開發(fā)設想：861 項目運用、股東及銷售回籠，同時根據(jù)市場去化情況，擬計劃分 3 期滾動開發(fā)，分期設想示意如下：萬 m2三期一期

3、二期2.公司設立分期一期合計二期地上建筑面積6.387.107.5821.06地塊土地面積地上可建面積按用途分類預計投資總額其中土地費用報批資本已到位注冊資本住宅商業(yè)其他：萬平方米：萬元861#10.5321.0620.070.590.409880054,62524,000計劃 14年 7 月份到位該項目由“中信泰富（揚州）置業(yè)”與“揚州瘦西湖旅游發(fā)展”全資子公司“揚州信泰房地產開發(fā)”共同出資聯(lián)合開發(fā)建設，其中“揚州信泰房地產開發(fā)”出資 70%，“揚州瘦西湖旅游發(fā)展”出資”，資本為的辦理已30%，共同成立新項目公司“中信泰富瘦西湖房地產揚州24,000 萬元，擬計劃于 7 月份全部到位。目前公

4、司章程及工商完成，預計 6 月完成新公司開發(fā)資質的申報工作。新公司擬設7 個，分別為：財務部、設計部、計劃合約部、工程管理部、市場部、行政人事部、前期部，具體架構如下圖：3.地塊現(xiàn)狀（1）場地內、棄土較多，地形起伏，需要抓緊外運并進行場地平整 ，以為后繼的考古及地質勘探做好前期準備；（2）場地東側有部分正在使用的臨時工棚等設施，需抓緊搬遷；（3）場地東、西、北側的圍墻均未封閉，需抓緊協(xié)調進行封閉；（4）場地外江都北路、吉亮路、北城路、馬太北路尚無具體開竣工時間，其中江都北路將做為重點跟進，以確保售樓處 2015 年 2 月對外開放蓄客；（5）E 地塊南側有一路 35KV 高壓線、C 地塊有一路

5、 220KV 高壓線尚未遷移，其中 E 地塊南側 35KV 高壓線可能響應擬建售樓處的建設與開放，急需協(xié)調搬遷事宜。二、 市場分析1. 項目定位861 項目位于揚州東北片區(qū)，瘦西湖風景區(qū)和老城區(qū)，同時離北區(qū)大潤發(fā)和廣陵新城（城市副中心）僅約有 4 公里；該地塊風景秀麗，周圍為市民居住地，配套設施比較完善，同時隨著、深物業(yè)等知名房企的進駐，將對整個區(qū)域的重要利好發(fā)展。因此充分發(fā)揮項目的地段、配套及產品優(yōu)勢，將項目塑造成為中端品質生活社區(qū)，立足區(qū)域剛需生活居住需求客戶和品質首置改善客戶，分流吸納市區(qū)及郊縣全市型中高端客群，同時以中信泰富錦苑良好的口碑為基礎，塑造在東區(qū)樹立中信泰富地產品牌形象，打造

6、東區(qū)高品質剛需產品，實現(xiàn)更高溢價。2.當前房地產政策對項目的影響（1）宏觀環(huán)境三中全會和政策提出針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有發(fā)展。這是法相關工作，住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康對房地產調控發(fā)出的重要信號。住房保障機制。，做好房地產稅立目前我國各地的房地產市場明顯呈現(xiàn)出了差異化的局面，一線城市房價高企，而三四線城市處于停滯甚至下跌的狀態(tài)。提出分類調控，更符合當前的實際情況，作為三線城市的揚州，今后將在城市“分類調控”大行其道 。從 2013 年下半年開始各大的政策有所收緊，各大紛紛取消首套房貸利率政策，目前揚州各大開始執(zhí)行上浮政策，其中首套房貸利率上調

7、 10%。揚州作為三線城市，房地產市場直接受政策的影響，政策的收緊對夠放著而言增加了購房的成本，客戶的觀望情緒滋生延緩部分剛需客戶入市的步伐。揚州項目公司需要加大，掌握政策的導向和市場的走勢，調整開發(fā)策略和策略。（2）微觀環(huán)境根據(jù) 2012-2020 年的發(fā)展規(guī)劃來看，揚州發(fā)展為“東西聚合、南拓、北優(yōu)”，東北分區(qū)功能規(guī)劃為揚州鐵路、公路、水路聯(lián)運的貨運樞紐，以發(fā)展生態(tài)可持續(xù)居住片區(qū)為目標，同時是城市中心區(qū)（老城區(qū)）外延發(fā)展的主要腹地，該區(qū)域配套齊全，為本項目的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。但是從 2013 年下半年，景瑞、揚子頤和苑、大御龍灣等一批新盤入市，市場存量壓力將進一步擴大，競爭環(huán)境不容樂觀

8、。3.未來市場基本判斷根據(jù)以上的分析需要發(fā)揮項目的優(yōu)勢，開發(fā)中高檔住宅；利用首置首改的產品占主流的市場特征，進行定位；對北區(qū)銷售良好的主要競爭對手進行分析，提出市場。同時對周邊的環(huán)境進行改造；通過完善配套來增強項目的競爭力，形成一定的錯位競爭。三、 經營1.思路與策略（1）思路本項目將以中信泰富錦苑為宣傳基礎，在東區(qū)樹立中信泰富地產品牌形象，提高中信泰富地產品牌知名度和美譽度，打造東區(qū)高品質剛需產品；強調以剛需客戶為主要目標群，價格采用低開高走法，注重整體項目的性價比；體驗式的理念，通過樣板房及體驗區(qū)給客戶帶來切實的體驗，達到目的；配套先行，通過配套的先行建設，樹立小區(qū)形象，配套商業(yè)于一期實施

9、；體現(xiàn)開發(fā)商的實力，同時增強客戶對本項目的信心；由南向北逐漸開發(fā)，先行完成小區(qū)新湖路和江都北路的形象。本項目預計住宅主體體量銷售周期為三年，全部售罄為四年，工程建設擬分三期滾動開發(fā)。（2）策略本項目擬以“中信泰富錦苑”為依托，以現(xiàn)有的錦苑項目高品質為依托，同時宣傳后續(xù)物業(yè)管理為中信泰富自有的物業(yè)管理公司，讓受眾心理形成一種揚州一流住宅小區(qū)的性思維；從剛需客戶角度強調產品的高性價比出發(fā)，大力推廣，做出能打動客戶的高品質小區(qū)。利用強調體驗式的理念，通過樣板房及體驗區(qū)給客戶帶來切實的體驗，達到目的；景觀及商業(yè)公建配套盡可能與一期住宅交房同時完成，讓業(yè)主入住即可享受無微不至的和星級的社區(qū)服務，快速形成

10、產品的市場美譽度；著力宣傳產品的優(yōu)越品質和高附加值；追求建筑立面的美侖美奐，追求小區(qū)環(huán)境的綠意和整潔舒適，通過優(yōu)質的樓盤產品倡導一種充滿現(xiàn)代氣息、時尚的生活理念；由南向北逐漸開發(fā)，先行完成小區(qū)新湖路和江都北路的形象；推盤掌握節(jié)奏，每次推出一定量的房源，始終保持受眾心理上的饑餓感，始終調度著售樓現(xiàn)場的熱情度；價格低開高走，每次推盤均小幅拉升，給先期搶購者以心理滿足感，讓其共同樓盤升值帶來的喜悅；坐銷與行銷相結合。前期蓄客階段，大力開展拓客工作，擴大項目，適時推出各類策劃促銷方案。針對揚州東區(qū)、北區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶大面積進行宣傳，提高市場關注度。四、 開發(fā)計劃（1）開發(fā)計劃前置條件假設1)根據(jù)現(xiàn)場實

11、際情況，場地內有大量的土需外運，其中 E 地塊場地內土方需在 5 月 20 日前完成外運，以保證后繼的考古及地質勘探工作按期完成；2)E 地塊南側有一路 35KV 高壓線、C 地塊有一路 220KV 高壓線尚未遷移，其中 E 地塊南側的 35KV 高壓線需 9 月 27 日前完成搬遷事宜，以保證該項目的售樓處如期開工建設，具體前置工作計劃如下：以上前置工作計劃假設是后續(xù)開發(fā)計劃按期完成的前提及保證，需盡快協(xié)調推進。（2）項目開發(fā)周期計劃假設1)考慮到一期首批房源的蓄客時間，售樓處（利用一期商業(yè) 1500 平方）計劃于 2015 年 2 月對外，故售樓處在項目方案后即進入施工圖的設計工作，計劃于

12、 9 月 27 日項目未取得工程規(guī)劃證及施工許 可證的情況即開始施工，可能涉及違建與行政罰款，根據(jù)揚州市規(guī)劃局行政處罰裁量辦法，需繳納罰款金額約為 1,500m21,400 元/m2分期開工年月開盤年月竣工年月交付年月售樓處2014 年 9 月-2015 年 2 月2015 年 2 月一期2014 年 11 月2015 年 3 月2016 年 10 月2016 年 12 月二期2015 年 8 月2016 年 3 月2017 年 10 月2017 年 12 月三期2016 年 8 月2017 年 3 月2018 年 10 月2018 年 12 月序號工作內容開始時間完成時間備注1E 地塊場地平

13、整2014-4-162014-5-20考古急需場地平整2C 地塊場地平整2014-5-12014-6-153圍墻砌筑2014-4-292014-5-30場地平整完之前必須封閉4E 地塊臨時設施遷移2014-5-202014-6-30考古與勘探需要場地5C 地塊臨時設施遷移2014-5-202014-6-30考古與勘探需要場地635KV 高壓線遷移2014-4-252014-9-26售樓處施工前（9 月 27日）必須遷移7220KV 高壓線遷移2014-5-252015-12-31三期計劃 16 年 5 月開始辦理前期手續(xù)5%=105,000 元。以上開工日期是以樁基為開工節(jié)點，每期工程建設周期

14、按 26 個月滾動開發(fā)考慮，每年一期，整個項目的建設周期為 45 年；一期工程首批次房源 2015 年 2 月具備開盤條件，并開始蓄客，2015 年 3月正式開盤；2)3)4)每期房源按兩批次開盤考慮，每批次按開盤后 1 個月去化 60%假設，4個月后再完成去化 80%，累計 8 個月后售磬；二批次在首批次去化 60%后 4 個月開盤，后繼去化率同首批。五、成本及售價假設1.861 項目主要物業(yè)成本假設1)說明：以上成本指標中未包括土地價款及相應的營業(yè)稅、所得稅、土增稅息等；建安工程單價綜合錦苑三、四期及市場行情進算；前標準進算；建設期利息:按 2014期費費用參相關、行業(yè)年 7 月末取得股東

15、44,000 萬元，2015 年首批房源回款后先償還 18,500萬元，至 2016 年 7 月末全部償清，共計產生利息 4,274 萬元；不可預見費按 1.5%估算；項目按 3%估算。序號成本分類住宅公建車庫商業(yè)物業(yè)社區(qū)、配電房自行車庫防 車庫人防車庫元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m21前期工程費93982費用4957443960233建筑安裝工程費2,2032,5922,2611,8892,9273,2994基礎設施建設費630647467建設期利息151151151不可預見費4636505571-6 項小計3,2413,6643,1272,4033,3503,6948項目9

16、7110947210011197-8 項小計3,3383,7743,2212,4753,4503,8052)根據(jù) 861 地塊土地出讓條件，地塊內需建設 40%的成品房。本次經營計劃書內暫未考慮相關成品房費用，揚州公司本著“節(jié)約成本、低價快出”原則，盡可能的與建設主管部門協(xié)調，爭取不建或少建成品房；若協(xié)調不可行，擬考慮在二、三期內再行建造 40%成品住宅，并在后繼經營計劃書內進行修編調整。2.2015-2021 年度售價假設（1）住宅價格確定原則：一期按 8,200 元/m2 均價預估，后繼按期循環(huán)遞增 5%假設，整個住宅均價約 8,628 元/m2；（2）商業(yè)價格確定原則：一期按 11,50

17、0 元/m2 預估，后繼按期循環(huán)遞增5%假設，商業(yè)均價約 12,000 元/m2；（3）自行車庫定價原則：首批次按 2,080 元/m2 預估，后繼按年循環(huán)遞增5%假設，整體均價約 2,200 元/m2；（4）防汽車庫定價原則：首批次按 78,000 元/個預估，后繼按年循環(huán)遞增 5%假設，整體均價約 85,000 元/個。六、 項目經濟分析1.項目效益預計序號項目數(shù)據(jù)（萬元）備注1營業(yè)收入195,2462營業(yè)成本151,4973營業(yè)稅金及附加10,934營業(yè)收入的 5.60%4營業(yè)利潤32,8155銷售費用6,815:元/M22015 年2016 年2017 年2018 年2019 年202

18、0 年2021 年住宅8,2008,4688,8639,041商業(yè)11,50011,79512,40412,57812,679自行車庫2,0802,1842,2932,408汽車庫（個）-78,00080,34082,75085,23387,79090,4232.項目年度計劃：萬元3.全投資現(xiàn)金流量分析4.自有現(xiàn)金流量分析財務凈現(xiàn)值萬元7,193財務凈現(xiàn)值萬元4,842收益率%13.45%靜態(tài)投資回收期年3.60動態(tài)投資回收期年4.32項目年度20142015201620172018201920202021期初余額5,06252124832,61238,71237,13838,191現(xiàn)金流入6

19、8,00031,77856,76761,50230,5548,6502,2323,763其中：資本銷售回款融資流入24,00044,00031,77856,76761,50230,5548,6502,2323,763現(xiàn)金流出62,93836,31957,04029,13724,45510,2241,179-886其中：資本流出經營流出融資流出62,93815,11321,20629,97227,06829,13724,45510,2241,179-886年末余額5,06252124832,61238,71237,13838,19142,8406用8807利潤總額25,1208所得稅6,280利

20、潤總額的 25%9凈利潤18,84010凈利潤率（ROS）9.65%11成本利潤率12.44%七、 稅務籌劃（ 土增稅）1.土地籌劃方案（1）“臨界點”的測算：考慮到實際售價需根據(jù)市場行情波動，所以有必要在現(xiàn)有價格假設的基礎上計算每期項目繳納土地的“臨界點”，以指導價格上漲幅度，規(guī)務風險。測算結果如下表：（2）人防工程的處理：根據(jù)蘇地稅規(guī)20121 號文的規(guī)定，人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主的，其相關成本、費用不得在清算土地出租時間最長時扣除。而在江蘇省物業(yè)管理條例規(guī)定，人防車位的過三年。因此，對于房地產開發(fā)公司來說，建造地下人防車位已失去經營的意義，建議：盡量不建須建造，也應盡

21、量減少建設面積，以降低成本；人防工程，如果必（3）開發(fā)成本的核算：不同的物業(yè)類型增值率也不同，其業(yè)部分的增值率最高，建議對自行車庫和車庫這兩個增值率較低的物業(yè)類型的銷售成本單獨核算，以便在時并入非住宅類型沖抵商業(yè)的高增值額。（4） 工程結算的時間：861 地塊項目屬于增值率較低的項目，越早進行土地的對公司越有利，所以在工程竣工后應盡快組織結算，并要求承包方提供全額以配合，這樣做帶來的直接好處就是后續(xù)出售的物業(yè)不用再預繳土地。（5）成本臺賬的建立：建立隨時可查的動態(tài)成本臺賬，有利于根據(jù)需要調整和時點。（6）物業(yè)補貼的方式：對關聯(lián)物業(yè)的早期補貼可以考慮采取承包維修工程的方式，以提算扣除項目的金額。

22、分期普標住宅非住宅一期21.12%76.67%二期20.46%89.95%三期15.20%74.79%收益率%19.63（7）樣板段成本轉移：根據(jù)土地原則，售樓處及樣板區(qū)費用已計入 5%開發(fā)費用內，如將本項目樣板區(qū)相關費用以工程費用名義計入建安成本，便能提算扣除項目的金額。2.其他需注意的事項（1）除了稅定可以直接采購的設備、玻璃幕墻、金屬結構件和鋁合金門窗外，應盡量避免由開發(fā)方直接采購工程材料，以免產生補繳營業(yè)稅的風險。（2）銷售的方式應盡量采取銷售折扣或直接返利給購房者本人的方式，前者可以減少營業(yè)稅、土地和企業(yè)所得稅，后者也可以減少企業(yè)所得稅，最重要的是均不會產生補交個人所得稅的風險。（3

23、） 未實現(xiàn)銷售或出租的現(xiàn)房或車位暫時不要辦理產稅。，以免產生房八、 2014 年 861 項目的工作重點和難點1.E 地塊南側有一路 35KV 高壓線、C 地塊有一路 220KV 高壓線尚未遷移，根據(jù)出讓合同約定，需在 9 月 13 日前搬遷完成。本項目售樓處初步規(guī)劃位置在 E 地塊西南角處，其中 E 地塊南側 35KV 高壓線可能響應擬建售樓處的建設與開放，因高壓線搬遷事宜較為復雜，需江蘇省電力部門與揚州市相關部門進行協(xié)商，爭取盡快完成遷移；，故需盡快2.場地內、棄土較多，地形起伏，根據(jù)初步確定的本項目前期工作計劃，E 地塊計劃最遲于 5 月 20 日完成場地平整，故需抓緊協(xié)調相關部門進行場

24、地平整 ，以確保按計劃完成后續(xù)考古及地質勘探工作；3.根據(jù)揚州市城市規(guī)劃，本地塊西側將建設一條城市主干道“江都北路”，根據(jù)跟相關部門了解，該項目近期將動工。該道路如能在 12 月份左右建成通車，將對本項目的銷售工程起到積極的作用，故近期將與相關部門重點了解該項目進展情況及建設進度。目錄一、概況. - 1 -1.項目概況. -1-2.公司設立. -2-3.地塊現(xiàn)狀. -3-市場分析. - 3 -二、1宏觀投資環(huán)境. - 3-2市場總體走勢. - 6-3三中全會和政策的影響分析. - 12-項目 SWOT 分析. - 12 -三、1.優(yōu)勢(Strengths). -12-2.劣勢（Weakness

25、es）. -13-3.機會（Opportunities）. -13-4.(Threats). -13-項目定位. - 13 -四、1.市場定位. -13-2.項目定位表現(xiàn). -14-3.產品定位. -15-4.客戶定位. -15-5.主要賣點. -16-6.思路. -16-五、項目規(guī)劃設計點. - 17 -1.項目設計要點. - 17 -2.建造標準假設. - 18 -營項目開發(fā)經營計劃. - 18 -六、1.項目分期. - 18 -2.項目工程建設計劃假設. - 19 -項目總投資估算. - 21 -七、1.總投資估算及籌措. - 21 -2.籌措. - 22 -項目營業(yè)收入. - 25 -

26、八、1. - 25 -2.項目營業(yè)總收入. - 26 -九、項目財務評價. - 27 -1.能力分析. -27-2.項目年度計劃. -27-3.項目不確定性分析. -27-稅務籌劃. - 28 -十、十一、銷售工作計劃. - 31 -1.整體推廣策略. - 31 -2.整體銷售策略. - 32 -2014 年 861 項目的工作重點和難點. - 33 -十二、一、概況1.項目概況（1）項目名稱：中信泰富揚州 861 項目（暫定名）（2）項目用地情況：揚州 861 項目地塊位于揚州市東北區(qū)板塊，其四至范圍分別為：北臨北城路（規(guī)劃中），南臨新湖路，西側為江都北路（擬建），東側為吉亮路（規(guī)劃中），且

27、江都北有車站（規(guī)劃中），交通便利，具體區(qū)位圖如下：本項目于 2014 年 3 月通過招拍掛的方式與“揚州瘦西湖旅游發(fā)展司”聯(lián)合競拍取得，土地面積為 10.53 萬平方米，土地出讓金合計有限公54,625.49345.84 萬元/畝），土地樓板價格為 2,594 元/平方米，土地使用萬元（約合期限為 70 年，目前土地出讓金已支付 50%。（3） 建設規(guī)模（暫定）：揚州 861 項目規(guī)劃地上建筑面積為 21.06 萬平方米，其中住宅建筑面積為 20.07 萬平方米，約占 95.28%，公建及配套用房建筑面積為 0.99 萬平方米，約占 4.72%。整個項目規(guī)劃分為 E、C 兩個地塊。主要由 13

28、18 層住宅及相應配套商業(yè)公共設施組成，規(guī)劃指標如下：2.公司設立該項目由“中信泰富（揚州）置業(yè)”與“揚州瘦西湖旅游發(fā)展”全資子公司“揚州信泰房地產開發(fā)”共同出資開發(fā)建設，其中“揚州信泰房地產開發(fā)”出資 70%，“揚州瘦西湖旅游發(fā)展”出資 30%，資本為 24,000共同成立新項目公司“中信泰富瘦西湖房地產揚州 萬元，擬計劃 7 月份全部到位。目前公司章程及工商計 6 月完成新公司開發(fā)資質的申報工作?！?，的辦理已完成，預7 個，分別為：財務部、設計部、計劃合約部、工程管部、行政人事部、前期部，具體架構如下圖：新公司擬設理部、市場揚州公司地塊 土地面積地上 可建 面積按用途分類預計投資總額其中土

29、地費用報批注冊資本已到位注冊資本住宅商業(yè)其他：萬平方米：萬元861#10.5321.0620.070.590.40176,40654,62524,000計劃 14年 7 月份到位3.地塊現(xiàn)狀（1） 場地內、棄土較多，地形起伏，需要抓緊外運并進行場地平整，以為后繼的考古及地質勘探做好前期準備；（2） 場地東側有部分正在使用的臨時工棚等設施，需抓緊搬遷；（3） 場地東、西、北側的圍墻均未封閉，需抓緊協(xié)調進行封閉；（4） 場地外江都北路、吉亮路、北城路、馬太北路尚無具體開竣工時間，其中江都北路將做為重點跟進，以確保售樓處 2015 年 2 月對外開放蓄客；（5） E 地塊南側有一路 35KV 高壓線

30、、C 地塊有一路 220KV 高壓線尚未遷移，其中 E 地塊南側 35KV 高壓線可能響應擬建售樓處的建設與開放，急需協(xié)調搬遷事宜。二、市場分析1宏觀投資環(huán)境（1） 揚州市近年 GDP 增長情況揚州經濟近年保持快速增長，GDP 增長率逐年遞增，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭（2）固定資產投資與房地產投資額分析：最近幾年揚州的固定資產投資不斷上升；2013 年增長幅度開始回落，同時實際額也有所下滑，但仍然達到了 1700 億。分析：揚州近幾年房地產投額逐年上升，2010 年之后增幅相對比較平穩(wěn)，2013 年揚州房地產投額增幅明顯，總量達到了 315 億元。（3） 人均可支配收入分析：與強勁的經濟增長對應，

31、揚州市近年居民收入也保持穩(wěn)步增長，2012年和 2013 年增長率有所下滑，但是總量還是上升的，較大的發(fā)展?jié)摿?。?）城市規(guī)劃對本項目的影響分析（5）城市規(guī)劃對本項目的影響分析根據(jù) 2012-2020 年的發(fā)展規(guī)劃來看，揚州發(fā)展為“東西聚合、南拓、北優(yōu)”，東北分區(qū)功能規(guī)劃為揚州鐵路、公路、水路聯(lián)運的貨運樞紐，以發(fā)展生態(tài)可持續(xù)居住片區(qū)為目標，同時是城市中心區(qū)（老城區(qū)）外延發(fā)展的主要腹地，該區(qū)域配套齊全，為本項目的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。2市場總體走勢（1） 土地市場（總建筑面積）2010 年揚州土地市場的成交量比較大，成交量達到了 634 萬方，揚州從 2011 年開始土地市場的成交量相對比較平

32、穩(wěn)，近三年土地的成交量（總建）維持在 400 萬方左右，但是揚州每年的商品住宅的成交量一般在 150萬左右，使得整個市場呈現(xiàn)供大于求的局面，同時導致?lián)P州房地產市場今后幾年競爭激烈。揚州土地市場土地成交樓板價整體呈現(xiàn)上升的趨勢，2013 年揚州土地成交樓板達到 2640.54 元/，環(huán)比上漲 28%。（2） 整體市場1） 年度量價揚州商品住宅市場在 2009 年集體爆發(fā)，09 年成交量達到 248.7 萬平米， 2009 年之后商品住宅市場有所下滑，2013 年由于多個新項目入市和多項目的加推，推高了 2013 年全年的商品住宅供應量，使得 2013 年市場呈現(xiàn)出“供大于求”揚州全市商品住宅成交

33、價格回升，整體呈現(xiàn)上升的趨勢2） 月度量價2013 年以來揚州商品住宅市場供應量大于成交量，供求突出，近兩年的供應量基本都超過了去化量的水平，揚州整體商品住宅市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)2014 年 1-3 月受政策和信貸收緊的雙重影響，2014 年的月度成交逐月下滑，市場壓力較大3） 產品線成交結構揚州小戶型的產品熱銷，首置首改的戶型產品成交的份額較大，13 年-14年 3 月 120 首置首改的占比漲幅明顯揚州大戶型面積產品的占比在逐年的下滑4） 區(qū)域成交結構西區(qū)和東區(qū)目前是揚州熱銷板塊，也是近幾年揚州商品住宅的主力成交板塊，東區(qū)板塊成交量份額呈現(xiàn)增長的趨勢，西區(qū)板塊的成交量份額波動較大（3）

34、競品分析1）帝景開發(fā)商: 揚州宏利泰房地產開發(fā)物業(yè)管理：金碧物業(yè)及銷售：金岳房地產銷售（易居）面積：10.3 萬總建筑面積：19.50 萬容積率：1.4綠化率：36總戶數(shù)：1112 戶車位數(shù)：1：1.1目標客戶來源地：本地 80目標客戶職業(yè)結構：、外企職工、私營設施：房物業(yè)類型：多層、小戶型面積：76-92 兩房、101-104 房、110-144 大三房：85009200 元/銷售率：43.3開盤日期：20014 年 1 月(第一期)交房日期：2015 年項目分析：品牌：一線千億品牌房企，品牌價值較高地段：項目位置較好，緊鄰北區(qū)大潤發(fā)及竹西公園性價比：入市價格符合客戶心理預期戶型：戶型設計一

35、般，客戶接受度不高環(huán)境：周邊拆遷安置房較多，影響項目整體形象，與揚州發(fā)電廠僅 700 米距離，客戶有一定抗性帝景認購客群以東北區(qū)客戶居多，部分江都及郊縣客群，客戶中在 30-45 歲之間集2）大御龍灣開發(fā)商: 揚州界龍名都置業(yè)景觀設計:筑景建筑設計物業(yè)管理：嶺江南物業(yè)及銷售：易居中國房屋銷售（）揚州面積：14.6 萬總建筑面積：28.00 萬容積率：1.6綠化率：37總戶數(shù)：1006 戶車位數(shù)：1：0.8目標客戶來源地：本地 80目標客戶職業(yè)結構：私營、高級白領設施：室內恒溫游泳池、房、紅酒吧、中西餐廳商業(yè)配套：北區(qū)大潤發(fā)物業(yè)類型：戶型面積：124-125 兩房、123-129 房、139-1

36、73 大三房：9500-10000 元/銷售率：90開盤日期：2011 年 8 月(第一期)交房日期：2013 年 8 月項目分析：地段：項目位于古運河畔，古邗溝相伴左右配套：項目自身商業(yè)配套 8 萬方，配套大潤發(fā)旗艦店戶型：戶型面積大，功能性一般，總價高口碑：由于交房時允諾客戶安裝的部分設備未安裝，形成較差口碑認購客群以東區(qū)/北區(qū)客戶為主，部分周邊拆遷戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群也占一定比例；客群集中在 35-50 歲之間。3）揚子頤和苑開發(fā)商: 揚州花園置業(yè)景觀設計: 江蘇筑森建筑設計物業(yè)管理：揚州揚子嘉宏物業(yè)服務及銷售：揚州揚子江房地產投資面積：9.33 萬總建筑面積：18.00 萬容積率：1.4綠化率

37、：39總戶數(shù)：1046 戶車位數(shù)：1：1目標客戶來源地：本地 80目標客戶職業(yè)結構：、外企職工設施：無物業(yè)類型：多層、小戶型面積：71-98 兩房、110-136 大三房、139-144 四房：8600-8800 元/銷售率：33.4開盤日期：20013 年 8 月(第一期)交房日期：2014 年 10 月項目分析：地段：毗鄰古運河，緊鄰主城區(qū)產品：戶型緊湊、功能性強性價比：在片區(qū)均價基本過萬的情況下，本項目性價比較高：項目活動少，市場活躍度低，雖然性價比較高，但銷量并不是非常理想揚子頤和苑認購客群以東區(qū)客群為主，部分江都及郊縣客群，客戶在 30-45歲之間，購房者以首置為主，少量改善。集中3

38、三中全會和政策的影響分析（1） 針對不同城市情況分類調控針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。這是住房供應，對房地產調住房保控發(fā)出的重要信號。障機制。提出，做好房地產稅相關工作，目前我國各地的房地產市場明顯呈現(xiàn)出了差異化的局面，一線城市房價高企，而三四線城市處于停滯甚至下跌的狀態(tài)。提出分類調控，更符合當前的實際情況，今后城市“分類調控”將大行其道 。（2）信貸政策揚州作為非限購的三線城市，受限貸政策影響較大。1)2013 年 7 月?lián)P州三大行取消首套房貸 8.5 折。2013 年 8 月?lián)P州各大年還月供增 93 元。2)取消首套房貸

39、8.5 折；貸 50 萬 203)2014 年 2 月?lián)P城首套房利率上浮至基準利率。4)2014 年 3 月?lián)P州國有四大京首套房貸利率上調 10%。執(zhí)行上浮政策，其它商業(yè)如南綜上分析：揚州作為三線城市，房地產市場直接受政策的影響，銀行政策的收緊對夠放著而言增加了購房的成本，客戶的觀望情緒滋生延緩部分剛需客戶入市的步伐。揚州項目公司需要加大，掌握政策的導向和市場的走勢，調整開發(fā)策略和策略。三、項目 SWOT 分析1.優(yōu)勢(Strengths)處于開發(fā)的熱點地區(qū)-北區(qū)，同時也是消費的熱點地區(qū)，市場潛力大；項目地上可售面積達 20 萬方，約 2000 戶，中大規(guī)模，地塊形狀規(guī)則，有利于規(guī)劃項目周邊配

40、套完善，北區(qū)大潤發(fā)，生活方便；周邊安置小區(qū)較多，改善客群豐富；項目西北側為市政綠地，后期對項目的環(huán)境和品質有很大的；中信泰富地產的企業(yè)品牌優(yōu)勢；2.劣勢（Weaknesses）地塊周邊大多是已建成的安置小區(qū)，影響項目品質感，拉低小區(qū)價位；項目西北角有規(guī)劃中的環(huán)衛(wèi)設施用地，對項目形象不利；線路站點較遠；目前地塊的四周沒有線路；3.機會（Opportunities）城市的不斷發(fā)展，進程的加速，為房地產發(fā)展提供了機會；揚州的經濟與人均可支配收入不斷增長，這些為揚州的房地產發(fā)展提供了基礎項目周邊的基礎設施將在未來實施，如規(guī)劃中的商業(yè)廣場位于本項目的西側；4.(Threats)前幾年的土地大的放量，造成

41、未來揚州住宅市場競爭不斷加?。坏劬昂痛笥垶硟蓚€項目，形成對本項目較大的；總體思路：發(fā)揮項目的優(yōu)勢，開發(fā)中高檔住宅；利用首置首改的產品占主流的市場特征，進行定位；對北區(qū)銷售良好的主要競爭對手進行分析，提出市場戰(zhàn)略。同時對周邊的環(huán)境進行改造；通過完善配套來增強項目的競爭力；形成一定的錯位競爭。四、項目定位1.市場定位打造短周期、利銷售、低風險產品，但注重品質塑造，以高品質形象區(qū)別周邊眾多安置房，打造具有一定品質的剛需社區(qū)，形成與中信泰富地產品牌相稱的住宅產品。以揚州經濟型階層為主，打造中端品質住宅社區(qū)。充分發(fā)揮項目的配套及產品優(yōu)勢，吸引剛需客戶和品質首置改善客戶，分流吸納市區(qū)及郊縣全市型中高端客

42、群，同時塑造項目品牌，實現(xiàn)更高溢價。形成優(yōu)雅生活社區(qū)，區(qū)別于四周的安置房，倡導一種優(yōu)雅的生活方式，使業(yè)主幽雅、清潔、便利的生活環(huán)境中。以中信泰富錦苑良好的口碑為宣傳基礎，在東區(qū)樹立中信泰富地產品牌形象，提高中信泰富地產品牌知名度和美譽度，打造東區(qū)高品質剛需產品。2.項目定位表現(xiàn)（1） 項目定位表現(xiàn)一品牌開發(fā)商項目，中端品質生活社區(qū)中端住宅社區(qū)，充分發(fā)揮項目的地段、配套及產品優(yōu)勢，將項目塑造成為中端品質生活社區(qū)。塑造項目品牌， 區(qū)別于周邊安置小區(qū)，吸引區(qū)域及市區(qū)外流首置首改客戶。（2） 項目定位表現(xiàn)二產品精細化，營合剛需及首改客戶需求1)以中信泰富錦苑良好的口碑為基礎，打造又一品質小區(qū)?？紤]到剛

43、需及首改客戶的需求，以滿足功能性的中小戶型為主。2)產品精細化，打造品質樓盤形象。3)考慮到客群的需求，滿足客戶停放自行車及電動車的功能。（3） 項目定位表現(xiàn)三外立面挺拔，建筑風格區(qū)別于周邊安置房1)打造醒目的外立面建筑風格，區(qū)別于周邊安置房2)高綠化率、打造景觀，與周邊安置房形成差異化，吸引客戶（4） 4.2.4 項目定位表現(xiàn)四以打造生活便利之舉。商業(yè)為主，與周邊現(xiàn)有商業(yè)融合，本項目商業(yè)以活便利性。商業(yè)為主，與周邊現(xiàn)有商業(yè)有效融合，加強小區(qū)業(yè)主生1)避免商業(yè)內街的形式，以商業(yè)為主，考慮與周邊商業(yè)成一體。2)考慮到商業(yè)的快速去化，商業(yè)盡量以一層為主，同時控制單間的面積，以控制在 100 平方米

44、以內一間為宜。3)盡可能避免住宅樓群房設計，適當考慮部分具備餐飲功能。3.產品定位、?。翰捎冒迨皆O計，南北通透，通風、采光性能好；商業(yè)：主要以沿街為主，主要為本小區(qū)的配套本項目C、E地塊的住宅配比如下：、?。☉粜团浔龋╉椖慨a品主要是 90 以下的首置首改的產品為主，占比達到 50%以上。4.客戶定位從職業(yè)分析客戶：企業(yè)普通員工、事業(yè)職員重要客戶：、私企職員游離客戶：公司、經商總面積13-18 層配套商業(yè)社區(qū)物業(yè)用房自行車庫配電房及其它汽車庫人防283,444200,6545,9282,80011,1471,20247,68514,0285.主要賣點品牌開發(fā)商項目，中端品質住宅社區(qū)高綠化率、景觀

45、迎合市場需求的產品功能齊全的生活社區(qū)周邊有成小區(qū)，配套相對成熟專屬品牌物管服務6.思路按照項目去化預期：本項目住宅主體體量銷售周期為三年，全部售罄為四年。計劃分三期滾動開發(fā)。項目思路：以中信泰富錦苑為宣傳基礎，在東區(qū)樹立中信泰富地產品牌形象，提高中信泰富地產品牌知名度和美譽度，打造東區(qū)高品質剛需產品。強調以剛需客戶為主要目標群，價格采用低開高走目的性價比。法，注重整體項強調體驗式的理念，通過樣板房及體驗區(qū)給客戶帶來切實的體驗，達到目的。從地域分析揚州東區(qū)及北區(qū)的地緣性客戶為主要的客群江都郊縣等重要客群其他地區(qū)的為次要客群配套先行，通過配套的先行建設，樹立小區(qū)形象，配套商業(yè)于一期實施。體現(xiàn)開發(fā)商

46、的實力，同時增強客戶對本項目的信心。由南向北逐漸開發(fā)，先行完成小區(qū)新湖路和江都北路的形象。五、項目規(guī)劃設計點1.項目設計要點（1）總體規(guī)劃結合周邊環(huán)境,關注本地文化歷史內涵,挖掘提煉精華,以現(xiàn)代的表現(xiàn)手法再現(xiàn)生活,鄰里氛圍,生態(tài)環(huán)境.引入活躍,健康,休閑的高品質生活方式。地塊規(guī)劃控制指標目前設計的概念規(guī)劃總平面圖如下：地塊用地性質用地面積(ha)建筑密度建筑（m）容積率綠地率E 地塊商住6.732612 米H55.0 米2.035C 地塊商住3.802612 米H55.0 米2.035（2）建筑設計采用新古典主義建筑風格，外立面講究比例和尺度，符合美學和人類的視覺規(guī)律，外觀精致、大方。建筑單體

47、采用板式戶型結構，強調良好采光及通風性能。（3）環(huán)境景觀設計采用“泛景觀”設計原理，保持自然風貌，局部利用坡地呈現(xiàn)生態(tài)自然多重圍合景觀；強調組團綠地的自然性和空間的親切感 ，開放的大空間：與建筑相契合，開放的大空間和私密的小空間可采用互補的構圖手法，打造大氣的住宅區(qū)景觀感受，獲得林靜、水靜的極佳的居住環(huán)境；私密的小空間：以植物造景為主，植物排布、景觀小徑、水系均以曲線構圖為主，營造曲徑通幽的私密感。2.建造標準假設六、項目開發(fā)經營計劃1.項目分期（1）分期開發(fā)設想：861 項目運用、股東及銷售回籠，同時根據(jù)市場去化情況，擬計劃分 3 期滾動開發(fā)，分期設想示意如下：物業(yè)形態(tài)特征和標準住宅1318

48、 層高層短肢剪力墻結構，滿堂車庫，預制管樁、筏板基礎，現(xiàn)澆樓板，細石砼整體面層，外墻復合保溫板，外墻一至三層為中檔真石漆，三層以上為彈性涂料，塑鋼/鋁合金外門窗（內置百頁），鋼質進戶門，外立面采用鋁合金空調百葉、屋面擠塑板保溫，公共部位及大堂中檔裝修，中外合資小機房電梯。商業(yè)框架結構，低層，大面積集 鋪一處、沿街鋪面以 100200 平方米為主。帶型基礎，現(xiàn)澆樓板，細石砼整體面層，外墻復合保溫板，外墻面磚，塑鋼/鋁合金外門窗（內置百頁），屋面擠塑板保溫層。物業(yè)管理用房框架結構，低層，條形基礎，現(xiàn)澆樓板，外墻涂料，塑鋼/鋁合金外門窗，鋼質進戶門，外墻復合保溫板，屋面擠塑板保溫。人防車庫箱體結構，

49、一層室，整板基礎，頂部 1.21.5m 覆土，設備管道預埋。汽車庫箱體結構，一層室，整板基礎，頂部 1.21.5 覆土。自行車庫單層層自行車庫，剪力墻結構，鋼質車庫門。三期二期一期具體分期面積如下表：2.項目工程建設計劃假設（1）開發(fā)計劃前置條件假設1)土需外運，其中 E 地塊場根據(jù)現(xiàn)場實際情況，場地內有大量的地內土方需在5 月20 日前完成外運，以保證后繼的考古及地質勘探工作按期完成；2)E 地塊南側有一路 35KV 高壓線、C 地塊有一路 220KV 高壓線尚未遷移，其中 E 地塊南側的 35KV 高壓線需 9 月 27 日前完成搬遷事宜，以保證該項目的售樓處如期開工建設，具體前置工作計劃

50、如序號項目13-18 層住宅獨立商業(yè)物業(yè)社區(qū)用房等自行車庫汽車庫人防車庫合計1一期59,8022,6001,4203,32218,150-85,2942二期68,5301,3281,1103,80714,2237,01496,0123三期72,3222,0001,4724,01815,3127,014102,1384合計200,6545,9284,00211,14747,68514,028283,444下：以上前置工作計劃假設是后續(xù)開發(fā)計劃按期完成的前提及保證，需盡快協(xié)調推進。（2）項目開發(fā)周期計劃假設1)考慮到一期首批房源的蓄客時間，售樓處（利用一期商業(yè) 1500 平方）計劃于 2015 年

51、 2 月對外，故售樓處在項目方案后即進入施工圖的設計工作，計劃于 9 月 27 日項目未取得工程規(guī)劃 證及施工許 可證的情況即開始施工，可能涉及違建與行政罰款，根據(jù)揚州市規(guī)劃局行政處罰 裁量辦法，需繳納罰款金額約為 1,500m21,400 元/m25%=105,000 元。以上開工日期是以樁基為開工節(jié)點，每期工程建設周期按 26 個月滾動開發(fā)考慮，每年一期，整個項目的建設周期約 45 年；一期工程首批次房源 2015 年 2 月具備開盤條件，并開始蓄客，2015 年 3月正式開盤；2)5)3)每期房源按兩批次開盤考慮，每批次按開盤后 1 個月去化 60%假設，4分期開工年月開盤年月竣工年月交

52、付年月售樓處2014 年 9 月-2015 年 2 月2015 年 2 月一期2014 年 11 月2015 年 3 月2016 年 10 月2016 年 12 月二期2015 年 8 月2016 年 3 月2017 年 10 月2017 年 12 月三期2016 年 8 月2017 年 3 月2018 年 10 月2018 年 12 月序號工作內容開始時間完成時間備注1E 地塊場地平整2014-4-162014-5-20考古急需場地平整2C 地塊場地平整2014-5-12014-6-153圍墻砌筑2014-4-292014-5-30場地平整完之前必須封閉4E 地塊臨時設施遷移2014-5-2

53、02014-6-30考古與勘探需要場地5C 地塊臨時設施遷移2014-5-202014-6-30考古與勘探需要場地635KV 高壓線遷移2014-4-252014-9-26售樓處施工前（9 月 27日）必須遷移7220KV 高壓線遷移2014-5-252015-12-31三期計劃 16 年 5 月開始辦理前期手續(xù)個月后再完成去化 80%，累計 8 個月后售磬；二批次在首批次去化 60%后 4 個月開盤，后繼去化率同首批。七、項目總投資估算1.總投資估算（1）成本1)以上成本指標中未包括土地價款及相應的營業(yè)稅、所得稅、土增稅息等；2)3)4)建安工程單價綜合錦苑三、四期及市場行情進算；前期費、基

54、礎設施費及費用參相關、行業(yè)標準進算；建設期利息:按 2014 年 7 月末取得股東回款后先償還 18,500 萬元，至 2016 年 74,274 萬元；44,000 萬元，2015 年首批房源月末全部償清，共計產生利息5)根據(jù) 861 地塊土地出讓條件，地塊內需建設 40%的成品房（成品住房是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間基本設施配備等全部完成，已具備基本使用功能的住房）。本次經營計劃書內暫未考慮相關成品房費用，揚州公司本著“節(jié)約成本、低價快出”原則，盡可能的與建設主管部門協(xié)調，爭取不建或少建成品房；若協(xié)調不可行，擬考慮在二、三期內再行建造 40%成品住宅

55、，序號成本分類住宅/商業(yè)公建車庫商業(yè)物業(yè)社區(qū)、配電房自行車庫防 車庫人防車庫元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m21前期工程費93982費用4957443960233建筑安裝工程費2,2032,5922,2611,8892,9273,2994基礎設施建設費630647467建設期利息151151151不可預見費4636505571-6 項小計3,2413,6643,1272,4033,3503,6948項目97110947210011197-8 項小計3,3383,7743,2212,4753,4503,805并在后繼經營計劃書內進行修編調整。其它費用：不可預見費按 1.5%估算；項

56、目6)按 3%估算。（2）總投資1)開發(fā)成本2)開發(fā)費用3)經營稅費說明：主要是指項目所承擔的與房地產開發(fā)經營活動有關的各種稅費。4)額預計為：開發(fā)成本+開發(fā)費用+經營稅費=176,406 萬元?？偼?.籌措（1）自有：2.40 億元；經營稅費萬元18,094備注其中營業(yè)稅及附加萬元10,934銷售收入的5.6%土地萬元-加計 20%未增值企業(yè)所得稅萬元6,280利潤總額的25%經營萬元880開發(fā)成本減土地費用的 1%開發(fā)費用萬元13,857備注其中開發(fā)萬元2,768開發(fā)成本減土地費用加財務費用 3%銷售費用萬元6,815總銷金額3.5%財務費用萬元4,274序號成本分類金額備注1土地費用萬元

57、56,452已支付 50%2前期工程費萬元4,0493費用萬元1,3884建筑安裝工程費萬元67,3405基礎設施建設費萬元13,8616不可預見費(1.5%)萬元1,36471-6 項小計萬元144,455（2）：總額 4.40 億元，建設期利息:按 2014 年 7 月末取得股東貸股東款 44,000 萬元，2015 年首批房源回款后先償還 18,500 萬元，至 2016 年 7 月末全部償清，共計產生利息 4,274 萬元；（3）新公司在取得股東借款后結構如下圖：（4）計劃安排（：萬元）序號項目付款時間中信泰富支付旅發(fā)公司支付合計付款情況一、已付款1支付保證金并轉土地款2014.2.2

58、87,7003,30011,000已墊付2支付交易費2014.3.514143支付首筆土地款剩余部分2014.4.311,4194,89416,313已墊付4支付契稅、印花稅2014.4.111,1665001,6665合計20,2998,69428,993二、啟動撥入1撥入2014. 716,8007,20024,000考慮在 7 月到帳，但需事先在工商局備案2撥入股東借款2014.730,80013,20044,000交地前撥付3合計47,60020,40068,000三、新公司使用1歸還股東代墊款2014.720,2998,69428,993新公司支付2支付第二筆土地款2014.727,

59、31327,3133剩余用于項目前期建設11,69511,6954合計68,00068,000（5）劃撥流程1)2 月 28 日至 3 月 5 日（已完成）2)4 月 11 日，第一筆土地款剩余部分和契稅(已完成)3)7 月份交地之前，揚州信泰公司撥入資本金 16,800 萬元，同時揚州旅發(fā)公司撥入資本金 7,200 萬元，資本金到位合計 24,000 萬元；另外，中信泰富以股東借款方式撥付 30,800 萬元給新公司，同時揚州（中國）投資旅發(fā)公司以股東借款方式撥付 13,200 萬元給新公司，。以上款項用于歸還股東代墊款 28,993 萬元，支付第二筆 27,313 萬元土地款（50%）和項

60、目前期建11,695 萬元。設八、項目營業(yè)收入1.（1）對于的揚州 861 項目的通過前期房地產，當?shù)亟洕厔菀约皩Ξ數(shù)胤康禺a市場的發(fā)展趨勢進行，價格如下表所示（1）住宅價格確定原則：一期按 8,200 元/m2 均價預估，后繼按期循環(huán)遞增 5%假設，整個住宅均價約 8,628 元/m2；（2）商業(yè)價格確定原則：一期按 11,500 元/m2 預估，后繼按期循環(huán)遞增 5%假設，商業(yè)均價約 12,000 元/m2；（3）自行車庫定價原則：首批次按 2,080 元/m2 預估，后繼按年循環(huán)遞增 5%假設，整體均價約 2,200 元/m2；（4）防汽車庫定價原則：首批次按 78,000 元/個預估，