心情盛開的地方企劃書

1、 目 錄一、 宗地周邊環(huán)境概述二、 企劃緣起三、地產(chǎn)品牌建設(shè)思考四、 目標(biāo)客戶成分及購買動機五、 消費者心理權(quán)重比預(yù)測及分析六、 案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 企劃思路賣點收集及提煉十、 交大整合營銷策略十一、 導(dǎo)示策略十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 媒體的選擇組合及投放時間附各類表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：xx區(qū)所在xx小區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨 工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨 莊（二） .面積：小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。第一期建筑面積40406平方米。（三） .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)）南北向的距離為156M（

2、水平標(biāo)準(zhǔn)）為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制 在1.35以下（四） .交通狀況現(xiàn)有公交線路條：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小巴士，還有莘閔輕軌。（五）.周邊主要建筑及景觀宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。宗地北面 是xx交通大學(xué)學(xué)校園區(qū)。宗地西面 是我們的競爭個案，北歐麗景，金榜世家。宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。 總結(jié)：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀狀況會對以后本案樓盤的銷售產(chǎn)生不利影響。針對此方面應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化，并應(yīng)著重強化未來發(fā)展前景。 （六）、SWOT分析項目分析（宗地）1、 優(yōu)勢： （1） xx的發(fā)展商集中開發(fā)

3、情況已成規(guī)模。 形成了很好的區(qū)域氛圍，生成了一定的區(qū)域市場認(rèn)知度，對購買力有很大的拉動力。 （2） 地處閔行xx小區(qū)中心位置。東川路是交通主干 道；xx路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因此絕對中心位置。 （3） 地塊北邊緊靠xx交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。而我們的目標(biāo)客戶群的購房心理對文化的需求很高。因為文化區(qū)的社區(qū)氛圍好，對居住及孩子的教育意義重大。因此這方面可作為我們將來主力賣點之一。（4） 離閔行工業(yè)區(qū)1.5公里，坐車只有三站路距離。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購買能力。因

4、此可更大的拓展客戶市場。（5） 東川路主干道邊，有公交及規(guī)劃輕軌可直達(dá)莘莊，交通便捷。莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購房者逛街購物。2、 劣勢：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車時間長。在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。不能引起外區(qū)客戶對此處的心里認(rèn)同感，從而產(chǎn)生較強的抗性。 （2） 附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。對購房者產(chǎn)生購買心理障礙，我們在企劃中會淡化此點。 （3） 競爭個案較近，目標(biāo)購房客戶群較局限與集中?？蛻魰λ械姆慨a(chǎn)做一個比較。競爭會對客戶購房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會強化提升賣點。 （4） 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。購房者如現(xiàn)場觀看的話，會引起

5、客戶直觀上的不良感覺，從而降低對樓盤的品質(zhì)。（5） 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時間段長。容易引起購房者對未來開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。這方面我們會在企劃及銷售當(dāng)中會對宗地整體運做。 3、 機會點：（1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導(dǎo)全民健身運動這一精神文明建設(shè)的主題。與政府進行合作。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。 （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會使交通更加便捷。未來發(fā)展的良好展望會帶來一定的機會。（3） 與交大相鄰，可以視為機會。與其進行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補的關(guān)系，把機會發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。 4、 威脅點： 主要來自區(qū)域市場競爭對手的威脅。

6、因為當(dāng)?shù)氐母偁帉κ钟辛艘欢ㄟB續(xù)開發(fā)的品牌效應(yīng)，但是威脅同機會總是共存的。我們具有自身的強大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康這一人類永恒主題，將威脅轉(zhuǎn)化成為機會與優(yōu)勢。二、企劃緣起通過前期對市場實地現(xiàn)場的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。 企劃工作就是對市場調(diào)研進行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢對產(chǎn)品進行整合。樹立本案發(fā)展商良好的經(jīng)營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對產(chǎn)品賣點的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個全新勢能整體組合。做好本案銷售前的一系列準(zhǔn)備工作。包括銷控表的制作，銷售人員的培訓(xùn)，銷平、銷

7、海、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動的策劃等。 這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。三zz地產(chǎn)品牌思考與建設(shè) （一）品牌建設(shè)思考緣起目前，xx市的房產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各房產(chǎn)商盡出招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì)，吸引購房者的購買欲望。而消費者在購房上面已不局限于對產(chǎn)品的本身要求精益求精，對發(fā)展商的實力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。本案是zx地產(chǎn)在xx開發(fā)的第一個樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在xx乃至閔行甚至xx樹立品牌的一次機緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營建，價格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。例：深圳萬科集團自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形

8、象。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅持獨特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。例：xx北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是因為其公司及品牌在消費者當(dāng)中建立了良好口碑，從而對銷售產(chǎn)生積極的輔助作用。樓盤銷售上去了，自然增加了連續(xù)開發(fā)的信心。（二）建議：1.zx地產(chǎn)導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)（建議）（1）對公司以前的發(fā)展歷史作整合。（2）導(dǎo)入企業(yè)理念識別 MI

9、（3）導(dǎo)入企業(yè)法則識別 BI（4）導(dǎo)入企業(yè)形象識別 VI2、品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足xx市場，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運作經(jīng)營；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進行商討提議。四 目標(biāo)客戶鎖定和成份分析及購買動機剖解 緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。誰抓住了消費者的心，誰就是勝利成功者。因此鎖定目標(biāo)群體，進行成分分析，對購買動機的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點，不能不為。（一） 當(dāng)?shù)鼐用瘢挲g30-50歲）1.對本地生活有依存眷戀情緒的人。2.收入一般

10、的白領(lǐng)階層。3.對產(chǎn)品單價，房型，總價能夠考慮承受的人。家庭正常 收入應(yīng)在3000元以上。4.在條件允許的情況下，想對生活條件有所改變的人。5.自己文化修養(yǎng)不是很高，但對孩子的要求期望很高。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。6.需求房型二居室的的人。價格抗性較高。（二）動遷客源（年齡35-50歲）1. 由于建設(shè)性動遷而失去了房子的人，因為他們有一部分動遷 補貼，需要購買住房的人。2. 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。3.對環(huán)境，配套有一定要求的人。4.價格的高低會影響他們的購買欲望。5.他們是引導(dǎo)消費型群體，必須通過各方面的手段來刺激他 們。需求房型二居室以上的人。價

11、格抗性較高。（二） 私營小企業(yè)主（年齡30-45歲）（1） 因為工作的需要，而忙忙碌碌的人（2） 經(jīng)常出門在外，要求家里有安全保安系數(shù)高的人（3） 有一定的資產(chǎn)的人，對購房的目的有多種需求。（4） 因生意的對子女很少看管，但對孩子要求期望很高。（5） 對新鮮事物有盲從性，對價格不是問題。（6） 需求房型三室以上的人。價格抗性較低。（四）當(dāng)?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)（年齡30-45歲）（1） 他們是有一定知識文化品位的人。（2） 對時尚事物有自己的看法，也愛跟潮流。（3） 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。（4） 對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產(chǎn)生購買行動的考慮時間短暫。（5） 需求房型

12、三室以上的人。價格抗性較低。（五） 待婚職業(yè)者（年齡25-35歲）（1） 需要買房子已備結(jié)婚的人。（2） 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強的追隨能力。（3） 對房子的環(huán)境，外立面，房型很看中，要求時尚。（4） 對離上班場所的方便情況，也要求很高。（5） 購房當(dāng)中可能會攙雜很多其他人的意見，比如雙方父母。（6） 一旦看中會馬上產(chǎn)生購買行動。（7） 需求房型三室以上的人。價格抗性較一般。（六）有想法和父母分開住的家庭（年齡30-35歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。（2） 有一定的積蓄，并有較穩(wěn)定的工作。（3） 由于現(xiàn)在有房子住，所以并不急于馬上購房。（4） 這可能是他們

13、一生中唯一的一次買房。所以參考的方面很多。（5） 有一定的文化基礎(chǔ)，他們對自己的未來要求很高。（6） 需求房型三室以上的人。價格抗性較一般。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。追求質(zhì)量保證和安全保證。五xx小區(qū)三街坊消費者心理權(quán)重比預(yù)測及分析。緣起：（一）.xx小區(qū)三街坊消費者心理權(quán)重比預(yù)測規(guī)劃 設(shè)計單位 環(huán)境 單體設(shè)計 房型 建材 周邊商配 30% 10% 25% 10% 5% 10% 20% 會所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應(yīng) 人文環(huán)境 地理位置 競爭個案 合計10% 15% 5% 5% 5% -10% -30% 100%（二）.xx小區(qū)三街坊消費者心

14、理權(quán)重比分析1. 規(guī)劃35%： 規(guī)劃是一個小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購房者對社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。他是我們拉升產(chǎn)品及整體售價的重點所在。因此預(yù)計占35%。2. 設(shè)計單位5%： 設(shè)計是可以利用目標(biāo)購房者的盲動跟隨心理，其本身對購房者的影響力很??；如果沒有名牌設(shè)計單位的話，就可以避過不提。3. 環(huán)境20%： 環(huán)境對目標(biāo)購房者的影響可以排在第二位。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們在此上作了賣點的分析提煉，突出綠色生態(tài)健康的主題。營造一個目標(biāo)購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用。預(yù)計

15、占權(quán)重比的20%。4. 單體設(shè)計5%： 這方面是引導(dǎo)的目標(biāo)購房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調(diào)整，所以占的權(quán)重比很小，可簡化這部分。5.房型5%： 房型對于目標(biāo)購房者說是很重要的，關(guān)系著大小，布局合理的問題。由于先天不足，后天各方面原因不能做大的調(diào)整，所以只能強化優(yōu)點，避開缺點。最后起到的作用可能很少。6.建材10%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者的購買后的生活質(zhì)量。可以此來彌補其他的不足，所以應(yīng)提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量，努力做到100%。他對我們樓盤整體售價的拉升作用非常重要。7.周邊配套30%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者的購買后將來的生活方便問題，因直接性很強，所以非常重要。但本樓盤周邊配

16、套先天不足，只有強化優(yōu)勢淡化劣勢。與交大門當(dāng)戶對，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長處，我們進行了賣點的提煉拉升，對整體售價有主要的拉升作用。因此，在權(quán)重比中預(yù)計占到30%。8.會所10%： 他對于我們的目標(biāo)購房者只是一個輔助參考作用。但我們的“2000平方米的三層會所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個大賣點，引導(dǎo)消費者的購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。9.小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，及良好服務(wù)，他對目標(biāo)購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。因此，我們在這方面建議很多，對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。10.人氣5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只

17、有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與他。但是他是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把他預(yù)計為5%。11.品牌效應(yīng)5%： 因為目前的目標(biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，他們原來做過那些名牌樓盤，這些都是他的重點參照物。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷。當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。）我們在此也進行了提煉和提升。對整體銷售應(yīng)有初步成效。12.人文環(huán)境5%： 人文環(huán)境由于我們的樓盤的定位與針對的目標(biāo)購房者是一致的，當(dāng)然也有一個提煉，拉升以吸引更廣泛的購房者。但由于各方面原因的影響，只把他預(yù)定為5%。13.地理位置-10%：

18、 我們的整體地理位置不理想，因為這是在目標(biāo)購房者心里根深蒂固的，所以可能對我們的樓盤產(chǎn)生很大的不利因素，預(yù)計會是-10%。13.競爭個案-30%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊很大，他們的共同點是以經(jīng)連續(xù)開發(fā)，建立了一定的品牌優(yōu)勢，產(chǎn)品也更趨成熟；外部配套與我們很相似，目標(biāo)購房者群體相近。在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略，對我們的產(chǎn)品進行整合，作到拉升整體售價。但我們預(yù)計來自競爭個案的負(fù)面因素最大，所以將其定為-30。以上就是我們根據(jù)多年來市場經(jīng)驗的整合策略，與消費者的心理和競爭對手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點所做的權(quán)重比。他對我們的所有工作起到整體精神的指導(dǎo)作用。六、案名的緣起： 一

19、個好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn) 出一個樓盤的品質(zhì)感，好的案名通過廣告的推廣能被消費者認(rèn)可，接受。因此我方在此提出了以下三個案名以供參考。1、 翰林study府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。其出現(xiàn)最多的是過去朝廷里都有個叫翰林院部門，其最大的職稱叫翰林院大學(xué)士，他是學(xué)識淵博的最高體現(xiàn)，身份也是尊高之極。我們的樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學(xué)書香的熏陶，提升了我們的樓盤的層次。新府就是與以前的概念區(qū)分開，我們有自己的特色和新異。給出我們的樓盤一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。 2.書香茗苑的緣起： 也

20、是以我們的一大賣點與交大門對門這一概念為發(fā)想點，提出一流大學(xué)書香四溢。茗是茶的意思。飽嘗著書香，還要品味一杯極品的好茶，這是人生多么愜意的事。從中拉升我們的產(chǎn)品，給出居住在這樣意境當(dāng)中可謂人生無虛度這第一印象與概念。3.花語樹城的緣起： 鮮花是沒有聲音語言的，但她用美麗的色彩，誘人的花香的形體及味道來為每一個人的生活帶來無限精神享受?；ǖ恼Z言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物。樹；他吸進的是廢氣，排出的是人類賴以生存的氧氣，他是人類的守護神，失去了他世界將不付存在。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區(qū)是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。從中推出我們的住宅是最健康，最適合居住的，買了這樣的住

21、房，健康將與你同在，新生活就從此開始。七、推廣核心概念：本案購房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對未來期望寄托在下一代成就的實際想法；對自己文化修養(yǎng)也有提高的需求。通過大量的市場調(diào)研；經(jīng)過對目標(biāo)消費者定位和消費心理的分析；對我們產(chǎn)品的細(xì)化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區(qū)樹立我們產(chǎn)品的獨特生活品質(zhì)，品位。在其他產(chǎn)品中拉高出來，作到標(biāo)新立異，產(chǎn)品獨道。與交大門當(dāng)戶對的健康住宅你一定買得起的健康住宅八廣告總精神：廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為精神支柱。廣告總精神的推出進一步拉升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。廣告總精神：與交大生態(tài)學(xué)府相呼

22、應(yīng)的-一座動靜相宜的雙重綠色健康住宅九企劃思路賣點收集及提煉（一） 發(fā)展商理念篇（建議）概念提煉：1、 創(chuàng)造健康生活專家，提倡全健身概念，造 就知識型文化社區(qū)，造福社會。2、堅持持續(xù)經(jīng)營，引導(dǎo)住宅知識文化理念，不斷超越自我，3、讓房子真正成為人類健康組成的一部分，讓社區(qū)成為一個人文化層次的象征，讓房 子的價值不在只是建筑本身這么簡單。（二）整體規(guī)劃總精神：倡導(dǎo)人類健康生活五大法則，樹立 健康住宅典范健康法則親近水，花，草、樹、遠(yuǎn)離噪音，灰塵要求空間廣闊 追求知識文化，凈化人類心靈堅持身體鍛煉，強健人類體質(zhì)在這里讓你感受人要健康，一切空間也要求健康。更強調(diào)人與空間的健康共存。在這里健康法則充分發(fā)

23、揮它的執(zhí)法性，對你身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間力求做到健康合格。讓你的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。特別建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計師來執(zhí)筆。（三）建筑規(guī)劃篇（產(chǎn)品分析及賣點提煉：）1、社區(qū)規(guī)劃健康住宅的基礎(chǔ)A整個地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨另外一個社區(qū)。14萬平方米規(guī)劃分三期營建。第一期40406平方米。B規(guī)劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一個大的社區(qū)圍合。主體景觀設(shè)在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門處，會所和網(wǎng)球場設(shè)在社區(qū)中心。C道路交通：區(qū)內(nèi)以圍繞中心會所區(qū)的環(huán)行大道為交通主干道，向東西樓間延伸，

24、形成東西各成支干道。D在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風(fēng)格的景觀設(shè)計；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。概念提煉： 與文化生態(tài)學(xué)府相互呼應(yīng)的14萬平方米景觀規(guī)劃，圍合 式健康住宅新觀念特別建議：將東面所拉的隔離墻可采用綠犖爬墻式環(huán)抱型綠障。2.建筑立面風(fēng)格 健康住宅的定義建議：定位于歐陸羅馬現(xiàn)代實用風(fēng)格。整體采用簡約的手法，注重平面的干凈，穩(wěn)重，大方，及立體感。色彩方面用穩(wěn)重的淺灰。局部采用一些羅馬式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用彩色玻璃鑲嵌。材料用有質(zhì)感的面磚。概念提煉： 建筑師無聲的語言為你訴說歐陸文化時尚特別建議：附立面建議

25、設(shè)計圖。3、景觀規(guī)劃篇 健康住宅的構(gòu)成 1）景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲現(xiàn)代健康時尚風(fēng)格。整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的羅馬石柱，跌落式流泉，健康休閑廣場，延街綠色觀景長廊。一塊是小區(qū)中心花園，內(nèi)設(shè)會所，網(wǎng)球場，配置樹木花卉。一塊是樓寓之間的綠化花卉點綴，局部小品。概念提煉： 運動，休閑，小棲，處處有天地2）.門前健康休閑區(qū)產(chǎn)品建議：A.小區(qū)門樓以羅馬石柱連通12號 樓并配射燈。靚麗水景自此呈跌 落式流向門前廣場，配水底燈。 以綠化圍合，鵝石鋪路。廣場低 部馬賽克拼圖鋪面，運動器械散 布期間。綠化地帶設(shè)休閑椅。廣 場中心配運動流線型標(biāo)志雕塑。B.小區(qū)門口

26、191米的條形綠化帶， 延街騎樓商場正面采用全玻璃設(shè) 計，門前配射燈。概念提煉： xx中心一道靚麗的運動，休閑，娛樂風(fēng)景線特別建議：門前廣場中心建造大型人物雕像。（例：科學(xué)家，發(fā)明家，藝術(shù)家的雕像）塑造精神文化的堡壘。3） .中心花園區(qū)產(chǎn)品建議：會所正門整體采用水晶玻璃門；后面圍墻采用綠色爬山虎裝飾；網(wǎng)球場采 用塑膠地面。周圍以綠化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。概念提煉： 當(dāng)你貼近花草樹，健康就是你朋友特別建議：安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊。4） .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。產(chǎn)品建議：條形綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。概念提煉： 閑情漫步

27、，家家戶戶好景色特別建議：沿路鋪設(shè)隔草磚，為業(yè)主增加休閑情趣。5）環(huán)境特別建議：A自行車場及配電房等公建建筑風(fēng)格與小區(qū)整體規(guī)劃 相統(tǒng)一。B四季花卉觀賞（參考）：l 觀賞期 1 月開花：臘梅/紅千木l 觀賞期 2 月開花：梅花/心茶花/二月蘭l 觀賞期 3 月開花：迎春花/闊葉十大功勞/結(jié)香/白玉蘭/ 紫藤/山茶花/杜鵑l 觀賞期 4 月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l 觀賞期 5 月開花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓l 觀賞期 6 月開花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花l 觀賞期 7 月開花：凌霄l 觀賞期 8 月開花：紫薇l 觀賞期 9 月開花：桂花l 觀賞期1

28、0月開花：鳳尾蘭l 觀賞期11月開花：八角金盤 觀賞期12月開花：臘梅（四）商配篇：xxxx中心健康住宅交通中心：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小 巴士，還有莘閔輕軌。健康延長線：閔行公園，地段醫(yī)院娛樂鄰近點：閔行路商業(yè)街；東川酒店。名校資優(yōu)區(qū)：與交大門對門；交大附小，附中；閔行中 學(xué)；便利生活：商場，超市，農(nóng)貿(mào)市場，郵電局，銀行一應(yīng)俱全。概念提煉： 與交大同成長，讓大學(xué)生活只是起點 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區(qū)巴士。每天早上6點30分7點30分，每15分鐘一班，正常30分鐘一班；雙休日增加到麥得隆等大型超市的穿梭小區(qū)巴士。（五）物業(yè)管理篇：健康生活的保障概念提煉： 安心是我們給你的保

29、障稱心生活從家開始用愛心、細(xì)心、誠心、專心、貼心來為住戶服務(wù)；無論是個性化深度到家的服務(wù)，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現(xiàn)代化住家服務(wù)提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。產(chǎn)品建議：1.個性化家居服務(wù)公共服務(wù)項目（不另收取費用） 專項，配套有償服務(wù)1.二十四小時保安，消防和車輛管理； 1各項健身，娛樂活動；2.公共場所保潔； 2.保健，醫(yī)療；3.公共綠化園藝保養(yǎng)和培植； 3提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；4.住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒； 4傳真，復(fù)印，打字；5.公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； 5臨時照看兒童；6電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 6鐘點清潔；7組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會活動； 7老人，

30、病人的護理；8代收繳水電費； 8禮儀服務(wù)；9代收帶繳有線電視收視費； 9.代管房屋；10.代辦報刊訂閱和收發(fā)，郵件收發(fā)； 10代理房屋租賃；11代請保姆； 11機動車清洗；12代請家教； 12住宅水電設(shè)備的維修（免人工費）13代聘裝潢設(shè)計，施工單位； 13住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費）14私宅報警日常檢查和維護； 特別建議：智能化讓服務(wù)變得現(xiàn)代化，聰明人享受聰明的服務(wù)與國內(nèi)著名信息產(chǎn)業(yè)公司合作發(fā)展，聰明人住聰明房子，全新智能化網(wǎng)絡(luò)住宅。透過高容量（100M）的光纖網(wǎng)絡(luò)，不僅使用戶可以高速上網(wǎng)，同時還能享受功能齊全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而每月只需支付低廉的費用。網(wǎng)上銀行服務(wù)、網(wǎng)上貿(mào)易、住宅辦公室、股市財

31、經(jīng)專訊、電子傳真等等，您可以全面掌握市場脈博，運籌帷幄。借助帶寬達(dá)100M的網(wǎng)絡(luò)平臺，將建立獨立社區(qū)網(wǎng)站，提供包括網(wǎng)上游戲、業(yè)主交流空間、個性化網(wǎng)頁、社區(qū)商家服務(wù)等服務(wù)，讓住家擁有一個并非虛擬的網(wǎng)上世界。而物業(yè)管理亦借此資源，形成社區(qū)安保網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、智能一卡通服務(wù)系統(tǒng)等諸多功能強大的新型管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。注：因考慮到在本地市場發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應(yīng)有選擇的做這件事情。四重保安系統(tǒng)讓您的家固若金湯保安系統(tǒng)建議如下： 第一重安全：周界保護系統(tǒng)1. 紅外線對射報警器2. 紅外線攝象機3. 圍墻燈光報警4、四周崗哨第二重安全：社區(qū)保安系統(tǒng)1. 警衛(wèi)白天夜間崗

32、哨定點巡邏2. 社區(qū)報警電話，按鈕3.社區(qū)道路攝象機4.車輛出入管制第三重安全：社區(qū)控制中心1. 電視監(jiān)控2. 周界安全控制3. 呼叫保安協(xié)同行動4. 接聽報警電話5. 緊急110報警第四重安全：室內(nèi)防盜系統(tǒng)1. 一樓門窗防盜設(shè)施2. 室內(nèi)火災(zāi)報警3. 室內(nèi)煤氣報警4盜竊緊急按鈕（六）.房型篇 房型決定決定生活方式，房型也將是身份 和生活舒適度的重點體現(xiàn)房型分析： 南北通風(fēng)，戶戶朝陽；1. 增設(shè)室內(nèi)空間彈性化設(shè)計，可以讓你對住 宅理念任意發(fā)揮；2. 廚房設(shè)在北面，xx是吹東南風(fēng)，讓你的家居不受油煙困擾；3. 起居室，主臥室朝南，采光性好；4. 部分房型錯層設(shè)計，功能分區(qū)，空間更居多元化；5.

33、三房衛(wèi)生間與主人間是套間形式設(shè)計，更方便，私隱性更強；6. 復(fù)式有下層50平米的客餐廳，南北通風(fēng)，有儲藏室；27平米的露臺；下層南北陽臺。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設(shè)計，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情調(diào)。概念提煉： 私密住宅，窗外就是綠色花園，一樣空間，同樣寬大房型分類分析：二室一廳一衛(wèi) 建筑面積 套數(shù) 百分比88.7 18 5.3%二室二廳一衛(wèi) 83.4 138 40.6%87.2 40 11.8%89.5 12 3.5%208 61.2%優(yōu)點： （1）.面積配置比較合理；業(yè)主居住舒適度強。總價不高，客戶面就會擴大。（2）二房型套數(shù)占總套數(shù)的的比例較合理；適合當(dāng) 地購房者的需

34、要。（3） 有南北雙陽臺；生活更方便，觀景更全面，室內(nèi)更利于通風(fēng)。（4） 廳和主臥均朝南；采光性好，光線充足。（5） 部分的廚房和衛(wèi)生間共享北陽臺；生活環(huán)境更合理，更舒適。（6） 南北通風(fēng)，空氣更清新，生活更健康。缺點： （1）房型過于雷同，可選擇面太少。（2）餐廳空間設(shè)置相對較小，不利于業(yè)主家庭的就餐環(huán)境。（3）1.2號樓因騎樓設(shè)計原因，業(yè)主生活私密性較差。（4）衛(wèi)生間間接采光，光線較差，業(yè)主心情不舒適。（5）主臥和廳的開距不大，物品不宜安置。（6） 功能設(shè)置動線不合理；對業(yè)主的日常居家生活舒適度較差。（7） 部分房型上午或下午沒有陽光，采光較差，自然陽光照射少。三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 套數(shù)

35、 百分比110.3 12 3.5%120.9 28 8.2%122.1 18 5.3%123.1 44 12.9%102 29.9%110.3平方米D型優(yōu)點： （1）三邊采光，全明設(shè)計；采光合理，生活健康的基礎(chǔ)。（2）廳寬4.2米，設(shè)計的合理，可合理安排物品， 寬敞舒適不擁擠。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。（4）設(shè)有壁櫥，可隨意安排衣物及其他物品，不 占有其他空間。缺點： （1）大部分室門向客廳開，利用率不高。（2）朝南臥室陽臺窗不是落地窗；不利于采光及觀景。建議：改為落地窗。（3）主臥沒有陽臺，房型設(shè)計過于對稱；房型過 于死板，不能滿足購房者需要。（4）餐廳空間較??；家庭就餐環(huán)境

36、擁擠，缺少生 活情趣。（5）廚房，衛(wèi)生間沒有小陽臺，不能放置一些生活雜品，配置不合理，功能缺少。（6）客廳朝東西開，不朝南；上午或下午接受不 到陽光。123.1B型優(yōu)點：（1） 主臥寬3.9；空間更寬大，有利于業(yè)主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（2）配有單獨衣帽間；業(yè)主生活功能更齊全。（3）功能分割清楚；居家生活更方便，更舒適。（4）餐廳帶有3.67米陽臺；就餐環(huán)境更舒適，家庭 情趣多樣化。（5）房型全明設(shè)計；兩間臥室起居室全部朝陽；真正光線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。缺點：（1）2.3.4.號樓一部分房朝馬路，噪音大，私密性 差。（2）臥室沒有設(shè)陽臺；功能有缺陷，生活不舒適。（3）3.9

37、米的客廳不夠?qū)挻蟆２焕诰蛹以O(shè)施的安置。（4）二個衛(wèi)生房間隔近，離客廳較遠(yuǎn)，日常生活不 方便。（5）餐廳與起居室連接處空地利用率不高；浪費空間，居家環(huán)境更不會舒適。122.1E2型優(yōu)點：（1）6米寬起居室；客廳和就餐空間更大，更寬敞， 生活更舒適。（2） 專職主人衛(wèi)生間；主人私密性更好，私密樂趣 更豐富。（3） 三面采光，全明設(shè)計；設(shè)計合理，真正作到光 線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。（4）客廳的利用率較高，居家環(huán)境更合理。（5）主臥4.2米寬的大距離配置?？臻g更寬大，有 利于業(yè)主的私人空間安置，更合理，更舒適。缺點：（1）只有一間臥室朝南；采光不好，影響生活質(zhì)量。（2）二間臥室離廚房及衛(wèi)生間太

38、近；容易污染臥室 環(huán)境，給生活帶來不便和麻煩。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對 生活環(huán)境有影響。120.1C型優(yōu)點：（1） 廚房帶有陽臺；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。（2）功能區(qū)配置合理；生活更舒適，環(huán)境更好。（3）客廳的利用率比較高。對業(yè)主購房合理，更便于 安置家具設(shè)施。缺點：（1） 一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強， 自然光線不足。（2）主臥無陽臺；主人空間配置不和理。躍層 建筑面積 套數(shù) 百分比142.95 12 3.5223.1 6 1.818 5.3A2型復(fù)式：優(yōu)點：（1） 起居室與臥室分割比較清楚；動靜分離，生活 環(huán)境更舒適。（2） 客廳距寬足有6.

39、3米，主臥3.9米。房間設(shè)置 合理。生活更舒適。（3） 一樓配置一個儲藏室。設(shè)施配置更完善，生活 更方便。（4） 贈送一個露臺；超值享受，更滿足占有欲望， 享受多多。缺點：（1）樓梯在客廳的中間面積比較浪費。視覺感差。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線不足。（3）主臥室沒有陽臺；設(shè)置不合理，缺少生活情趣。（4）二層的起居室沒有利用率；容易產(chǎn)生浪費感， 設(shè)置不合理。223.1C型復(fù)式優(yōu)點：（1）樓梯配置較合理；生活更舒適。（2）客廳的使用率較高；對業(yè)主更超值，安置家具 設(shè)施更合理。（3）擁有雙露臺。超值享受，擁有生活每一天。（4）客廳有一個陽臺一個外挑室窗；采光效果更合 理，更加明亮，名家風(fēng)范的

40、享受。（5）8.5米的寬廳設(shè)計；寬闊大氣，盡顯主人尊貴 身份。（6）主臥南北兩窗設(shè)計；通風(fēng)性能更好，光線充足， 真正的生活享受。缺點：（1） 客廳里有障礙柱；影響生活舒適度，視覺效果 較差。（2） 兩間臥室間接采光；對采光有影響，自然光線 照射不足。（3） 主臥連露臺但不設(shè)落地窗；進出不方便，對采 光有影響。（4） 二層缺少一個小型家庭活動室；家庭的自娛氣 氛不濃。（5） 其中一間臥室設(shè)計的離廚房太近；容易受廚房 噪音及油煙的侵害。（七）.會 所概念提煉： 三層會所禮朋待己光彩滿面 不同年齡 各 有閑趣產(chǎn)品建議：一層：品茗觀賞區(qū)，物業(yè)管理中心。二層：桌球室、乒乓球室、棋牌室，親子游戲室、才藝教

41、室、股票網(wǎng)絡(luò)中心。三層：室內(nèi)游泳池及觀景平臺會所建筑特征： 三層落地玻璃式建筑，踏街門口廣場磚鋪地，周遍配藝術(shù)燈光布置。（八）建材及施工篇：概念提煉： 100%建材品質(zhì) 100%建筑質(zhì)量分析：我們的目標(biāo)消費群體從他的購房心里及習(xí)性上分析，他們購房一生只此一次，所以對建材及現(xiàn)場建材的展示會很重視，還應(yīng)考慮建材的級別、品牌，施工工藝、工程進度，重視現(xiàn)場施工管理上。讓精益求精發(fā)揮到實處。產(chǎn)品建議：1.希望施工管理更專業(yè)化、更規(guī)范2.建材建議建市場報告3.以工程部及施工、監(jiān)理單位共同制定一整套核準(zhǔn)工藝工程圖工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議工程內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體 確保100%達(dá)到國家驗收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。

42、屋面 互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無任何滲漏現(xiàn)象樓地面 嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開裂），嚴(yán)格控制樓地面的平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門窗 確保安裝平整、順直、密封、門窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正，順直。給排水 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝 符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。開關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。十、交大整合營銷策略1、 與交大整合目的：提高

43、精神品牌，通過資源共享，依托交大，提高在xx區(qū)樓盤 競爭力，提高知名度。2、 與交大整合流程一覽表發(fā)展商發(fā)展商街道交大委員會競賽活動場地共享輔助與幫困由當(dāng)?shù)亟值罓烤€，交大與發(fā)展商成立全方位合作關(guān)系，以“翰林新府”為試點區(qū)，成為xx區(qū)交大與街道居民互助工程。由委員會處理日常事務(wù)管理。1、 場地共享我們會依據(jù)交大場地，在會所配置不同功能活動場所，定期相互公開使用，展開公民健身活動。2、 系列競賽活動定期組織球賽，棋牌比賽，智力比賽等3、 輔導(dǎo)與幫困由交大作定期高輔班，電腦、英語等文化知識輔導(dǎo)，我們將定期為學(xué)習(xí)優(yōu)秀的外地學(xué)子進行幫困基金助學(xué)。二、與當(dāng)?shù)卣嫌烧钆_，發(fā)展商出資，共創(chuàng)xx區(qū)城市中

44、心廣場景觀區(qū)，突出地塊中心位置，體現(xiàn)政府支持，樹立客戶信心，以及圍繞中心廣場今后一系列前景規(guī)劃。十一、導(dǎo)示策略：“翰林新府”相對其他競爭個案而言，地理位置并不是最佳，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因為引導(dǎo)客戶的消費是我們的首要任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從滬閔路至東川路，一路上燈桿旗的制作，對客戶 尋找本案起到了好的作用交通指示牌：在滬閔路、東川路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶 光臨“翰林新府”。大型看板：樹“翰林新府”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使 客戶能夠清晰的看到位置。售樓處門外停車區(qū)導(dǎo)示：

45、引導(dǎo)客戶停車，很好的安排客戶秩 序停車，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì) 心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場，了解基地 建筑面積。精神堡壘：整個導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個樓盤的品質(zhì)，使 客戶覺得樓盤的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個良好的 第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進入樣板區(qū)， 同時以人性化設(shè)計呈現(xiàn)，使消費者產(chǎn)生親切 感，對樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的 促進銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時還渲染了小 區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的 品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計（如小草在 睡覺，請勿打擾）每個主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。十二、售樓處策

46、略： 售樓處將分成六個區(qū)域，每個區(qū)域動線分明，功 能 區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在不同的區(qū)域展開工作。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個“翰林 新府”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，一期4萬方 建筑與景觀為主,其他項目可相對虛化， 主次必須分明，模型體相對漂亮。模型比例建議1：95便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補充、添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖購房裝修知識圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境

47、平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨建立。2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計以線條為主，但 又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備 洽談桌椅，色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主，LOGO 墻簡潔明了，不 宜復(fù)雜化，使客戶一進門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰的看到LOGO 墻。應(yīng)接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。4、品位廊：在售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、 鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格 類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時豐富視 覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自 然。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。5、現(xiàn)場建材展示廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費者作出裝修建議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用： 樓