南國雄楚廣場商業(yè)部分營銷總案

1、雄楚廣場營銷總案1總案目錄南國雄楚廣場目錄一 項目定位二 產(chǎn)品定位三 推售節(jié)點四 營銷推廣五 營銷費率2項目定位南國雄楚廣場項目定位3企業(yè)品牌項目定位南國置業(yè)武漢當之無愧的商業(yè)地產(chǎn)領航者！南國置業(yè)是一家以商業(yè)地產(chǎn)為主導的上市公司，擁有一級開發(fā)資質(zhì)，立足武漢市場，十年深耕武漢商業(yè)地產(chǎn)歷史中積累了豐富的經(jīng)營與商業(yè)客戶資源，致力于將己身打造成省內(nèi)領先、國內(nèi)有影響力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商。戰(zhàn)略投資者中國水電地產(chǎn)的注資，既增強了公司的實力，也貼上了公司的央企背景。4企業(yè)品牌項目定位立足武漢市場多年，較好的品牌知名度，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和商業(yè)資源。南國中心南湖都會南湖城市廣場北都城市廣場西匯城市廣場漢

2、口城市廣場南國首義匯南國soho南國洪廣soho南國中心南湖都會漢口城市廣場5區(qū)位認知項目定位由北向南，是東湖、武漢大學、街道口、洪山區(qū)政府和南湖。由東向西，是光谷、華師大、武漢理工大、圖書城和武昌火車站。項目位于武昌珞獅南路與雄楚大道交匯處，北臨珞桂路，西靠珞獅南路、南臨雄楚大道。地塊方正、臨街面寬、昭示性強。本案6區(qū)位認知項目定位中南商圈光谷商圈街道口商圈本項目所在區(qū)域屬于武昌最早最成熟的商圈街道口商圈。周邊交通發(fā)達、配套齊全、機關高校林立，區(qū)域認可度高，屬于武昌的傳統(tǒng)核心商圈。同時接壤南湖核心商圈，屬于商業(yè)聚焦位置。周邊人口密集、多為高校人群與企業(yè)高知人群，消費潛力巨大。除此之外，本項目

3、距離中南商圈2公里，距離光谷商圈4公里；往西3公里可以到達武昌火車站，駕車從項目出發(fā)走二環(huán)線到武漢火車站（高鐵站）僅20分鐘。7區(qū)位認知項目定位生活配套大型超市：中百倉儲珞獅路購物廣場（項目對面），中商平價雄楚廣場店（150米）、武商量販崇文店（1.1公里）購物中心：亞貿(mào)廣場（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光廣場（1.5公里）生活廣場：未來城（1公里）、菩提金街（900米）等集娛樂、休閑、購物為一體的生活廣場滿足一切生活所需 逛街購物零距離8區(qū)位認知項目定位交通配套公交：項目門口有公交66、576、586、591、817路等 ，以及距離項目步行5分鐘的雄楚大道尤李東村公交站點，基本 可

4、以直接或1次換乘通達武漢三鎮(zhèn)主要地區(qū)。地鐵：項目靠近武漢地鐵2號線、8號線及11號線中段。目前已經(jīng)通車的2號線街道口站距離本項目步行約為20分鐘，而 將在2016年通車的8號線與18年通車的11號線中段都會路經(jīng)本項目，且8號線珞獅南路站廳更是直接聯(lián)通本項目。 二環(huán)：雄楚大道沿線的梅家山到光谷的高架將作為二環(huán)線的一部分與珞獅南路的高架對接，屆時，本項目到光谷車程 將縮短到6分鐘，另外從本項目走珞獅南高架到三環(huán)野芷湖立交入口僅6公里。BRT：雄楚大道的高架下面將修建BRT快速公交系統(tǒng)，全程無紅燈，并于2014年12月31日與高架同步通車。下樓就是地鐵口 出門就是二環(huán)線 快速通達武漢三鎮(zhèn)9區(qū)位認知項

5、目定位教育醫(yī)療配套醫(yī)療：洪山區(qū)中醫(yī)院（400米）、省婦幼（1.5公里）、廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院（2.4公里） 湖北省腫瘤醫(yī)院（2.4公里）、湖北省口腔醫(yī)院（2.7公里）教育：理工大學幼兒園（400米）、街道口幼兒園麗島分園（700米）、珞獅路小學（600米）、理工大附屬小學（600 米）、理工大第二附屬小學（500米）、馬房山中學（150米）、理工大附屬中學（1公里）、 武漢理工大學 （500米），華中師范大學（1.2公里），武漢大學（2.1公里）雄厚醫(yī)資全健康保障 18年成長全學段教育10規(guī)模與產(chǎn)品項目定位體量：24.5萬方的城市綜合體，總占地21305，總建面296762.87。規(guī)劃：整體規(guī)劃

6、為兩棟5層商業(yè)裙樓，A1、A2、A3、A4四棟塔樓。其中A1為辦公樓。商業(yè)：精品家居館及主題生活館，賣場共9萬方，是包含建材、燈飾、家具、軟裝四大板塊的超大型家居航母，建成后將是武漢市規(guī)模最大的中高端品牌家居建材專業(yè)賣場。商鋪以小鋪為主，并以帶租約的形式出售。公寓：近9萬5千方Loft產(chǎn)品，面積約在40-50左右，5.4米層高，可做兩層使用。11規(guī)模與產(chǎn)品項目定位12核心競爭力項目定位價值研判通過對項目區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品等物理特性，可以得到以下五點核心競爭力：地段價值 | 交通價值 | 學區(qū)價值 | 市場價值 | 品牌價值13核心競爭力項目定位地段價值：武昌核心商圈，雄厚增值潛力本項目所在

7、區(qū)域為武昌傳統(tǒng)的核心商圈-街道口，處于中南商圈與光谷商圈的中間結合點。周邊居住人口、公辦密集，生活、交通、教育醫(yī)療等配套非常齊全，匯聚了行政、文化、教育、科技、商業(yè)等優(yōu)勢資源，項目雄踞中心之上，升值潛力巨大。14核心競爭力項目定位交通價值：立體交通全覆蓋，價值加速提升 項目臨近地鐵2號線、8號線、11號線，8號線珞獅南路站廳更是直通本項目。除此之外多條公交線路、二環(huán)線及BRT快速公交系統(tǒng)交匯于此，多樣出行選擇，快速通達武漢三鎮(zhèn)。特別是作為地鐵上蓋物業(yè)，地鐵產(chǎn)生的巨大磁力，將不斷加速人流和物流的聚集，項目升值潛力也將大幅度上漲。15核心競爭力項目定位學區(qū)價值：教育資源豐富，學府區(qū)遍地租客 武昌作

8、為武漢的教育文化區(qū)，項目周邊武漢理工大學，華中師范大學等高校學府林立，還有馬房山中學、理工大附屬中學、華師附小、珞獅路小學、理工大幼兒園等教育資源，可以滿足18年全學段的教育。除此之外，這些學校也催生了大量的陪讀租客，或高校學生租客，投資客可以獲得不錯的租金回報。16核心競爭力項目定位市場價值：核心商圈絕版LOFT，全產(chǎn)業(yè)鏈家裝賣場 憑借漢西大武漢的成功經(jīng)驗與良好的市場口碑，南國大武漢家裝首次過江，駕臨武昌，其彌補區(qū)域市場空白，形成一條全產(chǎn)業(yè)鏈的品牌家居建材大賣場，為消費者享受帶來一站式家裝享受，滿足武昌客群需求！而本項目的商業(yè)以小鋪為主，更是降低了客戶的投資門檻。 除此之外，LOFT產(chǎn)品也將

9、作為街道口核心商圈的稀缺產(chǎn)品為項目投資價值增添更多的選擇。17核心競爭力項目定位品牌價值：15年品牌護航，專業(yè)運營穩(wěn)定收益 南國置業(yè)是湖北商業(yè)地產(chǎn)領軍者，15年的品牌運營創(chuàng)造了良好的市場口碑。南國大武漢品牌也具有強大的商業(yè)吸附力，南國大武漢家裝的成功運營為本案奠定了基礎。 此外，南國置業(yè)專業(yè)的運營團隊統(tǒng)一經(jīng)營，將實現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營方、投資者三方長期的“利益捆綁”，確保項目整體的持續(xù)穩(wěn)定運營，并不斷強化南國大武漢家裝行業(yè)領導者的地位。返租模式，增長的固定投資回報率+利潤分成，給投資者強力的收益保障，及最大利潤空間。18項目案名項目定位南國大家裝（江南店）案名解析南國：南國置業(yè)專注地產(chǎn)開發(fā)15年、本

10、土上市企業(yè)、本土商業(yè)地產(chǎn)領軍者。在武漢開發(fā)運營了數(shù) 十個知名的地產(chǎn)項目，基本覆蓋武漢三鎮(zhèn)，在武漢擁有較高的品牌影響力。案名中帶有“南國” 可向市場更多的傳達實力企業(yè)的品牌保障，讓投資者更具投資信心。大家裝：作為家喻戶曉的漢西“大武漢家裝”，以其成功的運用模式，在武漢創(chuàng)造了不錯的市場口碑。 既可借用漢西“大家裝”成熟的影響力，也能向市場表述本項目的產(chǎn)品特性。江南店：與江北漢西的大家裝相互呼應，服務于武昌，將江北“大武漢”成功的財富模式復制到江南。此案名清晰的表述了企業(yè)品牌、產(chǎn)品特性、基本區(qū)域，而“南國”、”大家裝”這樣大眾所熟知文字，更是能縮短項目入市前期培育市場所需花費的時間與成本。項目案名1

11、9項目定位項目定位武昌核心三軌交匯30萬方家居新標桿對于想投資地產(chǎn)物業(yè)的客戶來說，在不清楚其詳細的產(chǎn)品形式和預期回報之前，最關注的首先是物業(yè)所在區(qū)域、其次是周邊環(huán)境、交通配套等客觀條件?？蛻魰ㄟ^這些客觀條件事先對投資產(chǎn)品有一個初步的判斷。而本定位正是通過對區(qū)域價值、交通價值、及產(chǎn)品價值三個方面進行表述，以最簡單最直接的方式告知市場項目的價值特性。項目定位20產(chǎn)品定位南國雄楚廣場產(chǎn)品定位21市場研究產(chǎn)品定位全國經(jīng)濟整體形勢勻速增長，武漢迎來高速發(fā)展期，樓市調(diào)控仍以保穩(wěn)定促發(fā)展為前提。觀點1：2013年上半年，中央工作會議上關于樓市調(diào)控議題頻率減少，核心思想仍然集中在維穩(wěn)下的樓市平穩(wěn)發(fā)展。觀點2

12、：2013年上半年，國內(nèi)GDP漲幅同比增加了7.6%,漲幅趨緩，總體經(jīng)濟形勢保持勻速發(fā)展。觀點3：中國人民銀行全面放開金融機構貸款利率管制，由金融機構根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平。觀點4：武漢GDP迎來高速發(fā)展期，2012年城市GDP排名已由2011年的第13名，晉升為第9名。觀點5：放開武漢市個人住房公積金貸款提前還款的時間和次數(shù)上的限制，提升公積金貸款的靈活性；公積金繳存上限取消。政策導向22市場研究產(chǎn)品定位 統(tǒng)計局原局長：房價上漲十年內(nèi)不會逆轉邱曉華認為，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力并存，房價將平穩(wěn)上升，不會暴漲也不會暴跌。隨著住房政策的完善，居民

13、保有住房的成本將會上升，這有利于抑制投機性住房需求；而另一方面，政府加強保障性住房建設，對于穩(wěn)定供給會起到積極的作用；最后，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。 財政部財科所所長賈康稱，目前擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向應該已經(jīng)被鎖定，下一步必然擴征的方向也是明確的。不過，具體擴征的時間表則屬于頂層設計問題，目前尚不好預測。中共中央政治局在12年12月4日召開的會議上已明確，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，毋庸置疑，樓市還會堅持調(diào)控，這是因為當前世界各國都在實現(xiàn)量化寬松政策，流動性泛濫，熱錢四處流竄，在這種情況下，房價承受著不小的上漲壓力。如果放松調(diào)控，極有可能

14、會重蹈2009年房價暴漲覆轍，因此調(diào)控仍是未來必然之選。 未來十年，是房地產(chǎn)市場的黃金時期，也是房地產(chǎn)價格快速上漲的時期。中央指示精神23市場研究產(chǎn)品定位嚴厲的調(diào)控政策近期幾乎不會出現(xiàn)，2013年下半年將保持謹慎樂觀，按目前形式，近年整體政策環(huán)境樂觀，復蘇勢頭明顯。隨著政策的放松，房價低位攀升的可能性較大。三、四線城市房價相對平穩(wěn)，價格泡沫較低，市場以剛性需求為主，受政策調(diào)控影響較小，發(fā)展向好。小結24市場研究產(chǎn)品定位武漢導向：雖限貸、限購又限價、限備（12000元/以上房源限制備案），同時武漢公積金貸款杠桿效益降低，但武漢2013上半年樓市卻呈現(xiàn)前所未有好局面，住宅、商業(yè)、寫字樓成交量均提升

15、；住宅創(chuàng)下次新高水平，在成交量的帶動下價格略回升。2013年上半年土地市場：土地成交：市場小幅上揚，土地成交同比上漲7.55%；土地市場供應較前幾個月明顯增加，成交小幅上揚，土地市場再度活躍。土地供應25市場研究產(chǎn)品定位武漢處于快速發(fā)展階段，預計未來幾年市場量價表現(xiàn)上將出現(xiàn)階段性上漲“穩(wěn)中求進“，13年上半年全市商品住宅成交約566萬方，同比去年同期上漲約42.2%，預計下半年政策環(huán)境寬松，13年全年武漢市場容量有望接近1200萬方；“建設國家中心城市”，市場需求逐年釋放，整體供求關系向好，預計15年，新增供應1600萬方，整體均價8053元/，供求比為1:1.02；樓市量價走勢26市場研究產(chǎn)

16、品定位上半年，武漢商業(yè)市場呈現(xiàn)火熱，中心區(qū)成交量與去年同期持平，成交價格小幅度上升；武漢寫字樓市場則相對低迷，雖然中心區(qū)成交價格略微上升，但成交量與往年同期相比有較大差距，預計今年下半年投資市場維持穩(wěn)定。上半年，武漢商業(yè)市場供求平衡，中心區(qū)供應量有所下降，但成交量明顯上升；2013年上半年商業(yè)成交量較去年同期同比上升74%，預計今年下半年將繼續(xù)加快存量的去化。投資市場細分27市場研究產(chǎn)品定位武漢樓市整體銷售形勢比較樂觀；土地招拍掛較去年同期有所增加，開發(fā)商拿地信心增加；中心城區(qū)商用物業(yè)供應量有所下降，但成交量有所上升；投資市場整體形勢較好，商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)樂觀激進，但寫字樓物業(yè)表現(xiàn)較為平淡。小結2

17、8市場研究產(chǎn)品定位區(qū)域項目分布圖南國雄楚廣場百瑞景保利中央公館武昌府招商雍華府大華南湖公園世家29街保利拉菲保利藍?？こ峭跺切鄢?號中建福星城泓悅府麗島2046名士1號菩提金街拉德芳斯29市場研究產(chǎn)品定位去化率：主力型商鋪年去化率達80%左右，年返租率7%-8%，返租年限以8年為期限。30市場研究產(chǎn)品定位項目名稱地理位置商業(yè)類型體量（）面積區(qū)間（）預計售價（元/）預計入市時間普提金街洪山雄楚大街華師南門旁商業(yè)街7000020-60/2013年底維佳武昌府洪山區(qū)南湖文治街與文昌路交匯處（理工大南湖校區(qū)對面）購物中心200000/450002014名仕一號洪山雄楚大道書城路7號（省出版城后）購物

18、中心15000/400002014年圣愛米倫拉德芳斯洪山南李路27號（華科大武昌分校對面）商業(yè)街2200050-400430002013年東源時光道武昌友誼大道與團結路交匯處（銷品茂旁邊）購物中心20000/2014年綠地國際金融城武昌和平大道840號（湖北大學附近）購物中心/600002017年百瑞景武昌區(qū)武珞路586號購物中心100000/500002015年中央文化區(qū)武昌區(qū)東湖與沙湖之間街鋪60000100-300600002014年供應量：武昌中心城區(qū)未來商鋪推盤量接近50萬方，未來市場競爭較為激烈。31市場研究產(chǎn)品定位中心城區(qū)商業(yè)年成交率達80%左右，銷售較為火爆；成功的商業(yè)運作、招

19、商是銷售的首要因素，也是制勝關鍵；武昌中心區(qū)域主題商業(yè)未來推盤量接近50萬方，后期競爭壓力較大；小結32競品研究產(chǎn)品定位總建筑面積123907.35容積率1.89商業(yè)面積2.2萬商鋪套數(shù)152個建筑形態(tài)地下1層、地上3層單鋪面積39-320平米銷售階段尾盤價格商鋪1樓均價25000元商鋪2樓均價17000元優(yōu)惠政策總價減7萬租金150-180元/平米月其他不統(tǒng)一進行招商；商鋪-1F與3F自持；1樓商鋪剩余15套，面積在77-148平；2樓商鋪剩余6套，面積在80-275平；拉德芳斯位于南湖南部區(qū)域，華中大南湖分校對面，臨近地鐵7號線；周邊配套市容環(huán)境差，以打造南湖區(qū)域新商圈而自居，試圖改變周邊

20、商業(yè)與居住環(huán)境。2013年9月底開盤，去化情況佳。目前所剩套數(shù)為21套，去化率達到86%。33競品研究產(chǎn)品定位菩提金街位于雄楚大道桂元路，項目分南北區(qū)，規(guī)模體量較大。11號線中段、雄楚大道高架及BRT的建設，將極大帶動周邊的人流。此外，華大大量的師生群體也將是此項目強有力的一個支撐。項目定位為購物、娛樂、休閑為一體的購物生活廣場。目前整個雄楚大道沿線類似的大型主題商業(yè)，除了金地雄楚1號外，只有菩提金街這一個項目。34競品研究產(chǎn)品定位總建筑面積100萬方容積率3.84商業(yè)面積5.5萬方商業(yè)套數(shù)建筑形態(tài)2層單鋪面積30-280平米銷售階段只租不售價格其他2層商業(yè)部分只租不售，目前已基本租完，預計年

21、底前開業(yè)金地雄楚1號項目位于雄楚大道與民族大道的交匯處，超大體量規(guī)模，產(chǎn)品線豐富。周邊配套齊全，交通方便，居住人口密集，除了自身及旁邊的金地中心城所產(chǎn)生的業(yè)主消費群體外，周邊還有眾多的高校，也給此項目帶來了大量的學生消費群體。35競品研究產(chǎn)品定位總建筑面積33704容積率3.2商業(yè)面積1.8萬方商業(yè)套數(shù)建筑形態(tài)4層單鋪面積50-100平米銷售階段尾盤價格商鋪1樓4.5-6萬，2樓3萬；返租后1樓3.87-5.16，2樓2.58；優(yōu)惠政策商鋪總價減5萬；前兩年7%一次性返，后三年每季度返租金250-350元/平米月其他目前正處于交房狀態(tài)，大部分商鋪已開始裝修29街位于南湖商業(yè)核心區(qū)，對面就是南廣

22、沃爾瑪，周邊人流密集，配套相對齊全。南湖居民經(jīng)濟實力較強，敢于且善于投資，此項目作為南湖核心商圈的一個補充，在南湖區(qū)域內(nèi)也得到了投資客的一些關注。36競品研究產(chǎn)品定位目前周邊的商業(yè)項目不多，目前供貨量較小，競爭壓力不大；周邊商業(yè)項目基本上都為日常消費類的生活購物休閑廣場，與本項目所定位的建材家居賣場并不產(chǎn)生太多的沖突；已售罄或尾盤的項目，去化率較高，去化速度理想，市場趨勢向上。小結37產(chǎn)品特性產(chǎn)品定位產(chǎn)品特性：1、本案占據(jù)武昌核心商圈，涵蓋精品家居館、主題生活館，對武昌而言是一種全新的家居建材購物方式，消費者不僅可以體驗多樣化的購物選擇，還能實現(xiàn)一站式購齊的消費需求；2、以小鋪為主，投資門檻低

23、；3、上市品牌的開發(fā)、500強的月星家居，相比其他零散、小規(guī)模的家裝市場，這里擁有絕對的優(yōu)勢，勢必會成為武昌人的品牌家居建材采購首選地！統(tǒng)一管理運營，帶租約銷售，投資回報穩(wěn)定；4、不限購、不限貸。產(chǎn)品定位：街道口南國造回報穩(wěn)定的小鋪子38客群研究產(chǎn)品定位根據(jù)產(chǎn)品特性，我們應重點關注投資客我們將客群鎖定為三類：地緣型客群：周邊長期居住、生意于此，私營業(yè)主、企業(yè)中高管或高校老師等，收入穩(wěn)定，選擇購買一套小鋪子作為額外收益回報的投資產(chǎn)品。南國會客群：此前購買過南國大武漢家裝商鋪或者住宅類的客群，對南國品牌信賴，和收益的保障，讓其愿意繼續(xù)購買本案商鋪。資源占有客群：從事商鋪投資的客戶、買手，手上擁有一

24、定資金儲備，重視地段、配套和發(fā)展?jié)摿Α?9客群研究產(chǎn)品定位主力客群特征描述年齡核心層：35-50歲。這部分人群已步入社會多年，有一定的工作及社會經(jīng)驗，屬于社會的中堅階段，同時手頭也積攢了一定的資金。來源地域：地緣性客戶群，居住工作在項目周邊的人群，對周邊的生活交通等配套十分熟悉，并相對認可此區(qū)域的發(fā)展前景。職業(yè)特征：政府公務員、事業(yè)單位（教師、醫(yī)生）、私營企業(yè)主、企業(yè)中高管等一批收入高且穩(wěn)定的群體.他們的事業(yè)正處于快速上升期，在單位屬于骨干力量。置業(yè)動機：手頭有富余的資金，但掌握的投資渠道單一，且自身有全職工作，無法花太多的精力對投資品進行管理，希望能找到一種相對省時省力的投資品對資金進行保值

25、增值。其他：南國置業(yè)忠實的追隨者，信賴南國品牌，熟悉南國產(chǎn)品，對南國商業(yè)的運營模式十分認可，對投資收益有信心。40客戶訴求產(chǎn)品定位客戶訴求對于投資品，我們應從投資前景、投資門檻、投資回報這三個投資者最為關心的問題進行反復訴求。投資前景：武昌核心商圈，保值增值無限潛力投資門檻：不限購不限貸的小鋪子，人人都可投資投資回報：南國15年商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，漢西“大武漢”模式的財富復制，回報穩(wěn)定41各階段推廣語產(chǎn)品定位各階段推廣語建議入市期猛龍過江，南國大家裝來武昌了！蓄客期小鋪微投資，甩手做掌柜！強銷期小鋪小鋪小金鋪，每家一顆搖錢樹！42項目定位南國雄楚廣場推售安排43各階段任務推售安排44目標分解推售

26、安排2014年度目標：實現(xiàn)商業(yè)部分9萬方的銷售目標，完成項目清盤全年目標分解：2014年5月 家居館開盤 去化總量的30%，即1127套2014年6月-8月 強銷期 去化總量的20%，即750套2014年9月 生活館開盤 去化總量的18%，即665套2014年10月-11月 強銷期 去化總量的28%，即1047套2014年12月 清盤期 去化總量的4%， 即152套月份5月6月7月8月9月10月11月12月總計面積27450 9150686322881617994381606936809111745462013.102013.112013.122014.12014.22014.42014.62

27、013.8工程節(jié)點推售節(jié)奏2014.102014.112014.12營銷階段籌備臨時營銷中心開放營銷中心進場蓄 客開盤持銷加推正式營銷中心開放2014.3認籌推廣主題猛龍過江，大武漢家裝來武昌了品牌價值、項目形象熱銷信息 階段產(chǎn)品亮點 產(chǎn)品力階段策略客戶積累、價值灌輸，強勢蓄客新客戶積累、老客戶維系、競品攔截、持續(xù)積累 持續(xù)消耗，強勢加推活動策略品牌活動、體驗活動新聞發(fā)布會系列互動活動客戶充分積累，強勢開盤客戶策略立足大武漢，快速消耗，快速積累，積極攔截，開展客戶轉介，前期客戶轉籌，老業(yè)主推薦獎勵，年度答謝活動等持續(xù)維護提前介入拓客：電郵、call客，業(yè)主動員；多渠道、全方位、大范圍拓展客戶，

28、線上形象，線下系列活動深入產(chǎn)品說明會小鋪小鋪小金鋪，每家一顆搖錢樹賣瘋了，買完了，南國又見千人搶房潮5月31日家居館開盤2014.59月6日生活館開盤推售時間表推售安排2014年12月清盤蓄客46項目定位南國雄楚廣場營銷推廣47營銷策略營銷推廣營銷策略以區(qū)域領導者形象貫穿項目推廣始終以品牌力強化產(chǎn)品力，市場領導力強化銷售力占位：利用品牌迅速占位，引領區(qū)域新高度以品牌力和成功案例熱銷力來導入市場搶勢：強勢攻擊，集中最大能量引爆項目空地一體化攪動市場關注度合縱:充分利用商業(yè)部分節(jié)點，不斷引爆市場整合考慮，協(xié)同作戰(zhàn)48營銷策略營銷推廣產(chǎn)品集中性引爆充分利用南國的品牌效應，如挾萬鈞，傾力而動，高舉高打

29、，突出項目名門基因，區(qū)域領袖地位，強勢蓄積客戶，快速引爆。推售策略前期以LOFT產(chǎn)品入市，引起市場關注，對品牌區(qū)域產(chǎn)品等進行炒作，奠定市場基礎。首期LOFT產(chǎn)品開盤旺銷時，再以回報穩(wěn)定商鋪承接市場熱度。49媒體策略營銷推廣戶外廣告、軟文炒作、事件報紙、公關活動、陣地包裝網(wǎng)站、微信微博、招商說明書、投資說明書、LOFT產(chǎn)品說明書戶外廣告、軟文炒作、公關活動、形象報紙、營銷中心包裝定向推介、定點巡展、“車載體”流動廣告戰(zhàn)役 2013.11 2014.2 2014.4 2014.5 2014.7 2014.9 2014.11 戶外廣告、軟文炒作、公關活動、開盤報廣 短信、“車載體”流動廣告、微信微博

30、、DM掃街短信、廣播、車身、候車亭、微信微博、DM掃街掃鋪、定向推介、定點巡展戶外廣告、軟文炒作、公關活動、事件曝光、商業(yè)包裝短信、廣播、車身、候車亭、微DM掃街掃鋪、定向推介、定點巡展短信、“車載體”流動廣告、微信微博、DM掃街掃鋪、定向推介、定點巡展 短信、“車載體”流動廣告、微信微博、DM掃街新聞事件引發(fā)全城關注，迅速建立項目知名度項目整體形象面世，最大化的建立項目市場高度項目整體價值轉至單體產(chǎn)品價值，為發(fā)售預備品牌簽約、聯(lián)動，首次開盤，開展南國會內(nèi)部推介及老帶新活動等開展南國會內(nèi)部推介及老帶新活動等放大產(chǎn)品價值點，升級加推，開展老帶新活動等，提高忠誠度尾盤銷售最后機會，錯過不再大眾占位

31、小眾釋放節(jié)點手段戶外廣告、網(wǎng)絡、公關活動、開盤報廣戶外廣告、軟文炒作、公關活動、事件曝光、商業(yè)包裝戶外廣告、軟文炒作、公關活動、事件曝光、商業(yè)包裝50媒體概述營銷推廣計劃線上報廣：從品牌、產(chǎn)品角度出發(fā)的軟文、新聞、主看配合硬廣炒作網(wǎng)絡：全屏、通欄、專題網(wǎng)頁、網(wǎng)絡軟文、論壇軟文、網(wǎng)報多角度立體炒作戶外：品牌信息及項目重大節(jié)點發(fā)布信息重要途徑電臺：品牌信息及項目重大節(jié)點發(fā)布信息時配合戶外及報廣的重要途徑線下活動：線下活動以品牌活動為主串連起全年活動主線，配合主題的旺場行銷：根據(jù)競品成交客戶的區(qū)域情況重點區(qū)域海量行銷派單拉客現(xiàn)場：收集資源，反復CALL客外圍：進行大客戶拓展、小型巡展、競品攔截等外圍

32、拓客動作51階段分解營銷推廣計劃第一階段（2013年11月-2014年1月）驚艷面市，營銷奠基第二階段（2014年2月-7月）首輪強銷，市場占位第三階段（2014年8月-12月）二次營銷，一統(tǒng)江南52階段計劃營銷推廣計劃第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）第一步：修煉內(nèi)功，完善銷售形象（11月）臨時售樓部裝修、裝飾，11月1日投入使用；1、全套vi、充足的宣傳物料、道具準備，建立鮮明的項目形象；2、各廣告渠道的前期梳理，預定發(fā)布時間與周期；第二步：營銷實戰(zhàn)，小眾傳播（12月1日至2014年春節(jié)前）在年前，主要以南國現(xiàn)有的資源以及小眾靈活的傳播渠道為主，對區(qū)域進行初步的信

33、息覆蓋，積累初期的原始客戶。53第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）包裝及物料準備工地圍墻：工地圍墻廣告根據(jù)項目定位重新進行包裝，樹立項目形象；導視立柱：在臨街道口或雄楚大道路口設置導視牌，引導客戶；售樓部包裝：展板、吊旗、沙盤、區(qū)域沙盤等，營造良好的客戶體驗；全套VI、宣傳道具：名片、紙袋、紙杯、海報、投資說明書、招商說明書、戶型圖等階段計劃營銷推廣計劃54第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）現(xiàn)場CALL客電話篩客：充分利用南國置業(yè)的巨大數(shù)據(jù)庫和各合作渠道所提供的客戶資源，銷售員電話一對一訪談，梳理舊客戶，發(fā)動老業(yè)主，精細搜羅新客戶資源，完成初

34、期客戶積累。其中包括 A、南國所有項目客戶（老業(yè)主、未成交客戶） B、收集各行業(yè)協(xié)會、商會電話資源 C、合作短信公司的電話資源階段計劃營銷推廣計劃55第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）南國資源廣告牌充分利用南國在武漢的成熟項目中的各種廣告道具進行免費推廣，利用其優(yōu)越的地理位置和人氣，釋放項目信息。如：南湖城市廣場、南湖都會廣場、西匯廣場等成熟項目的戶外、電梯門、電梯框架、燈箱等宣傳道具。階段計劃營銷推廣計劃56第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）派單在人氣比較集中的商業(yè)區(qū)、居住區(qū)或建材家居市場進行派單。如：密集居住區(qū)：南湖作為武漢最早規(guī)劃的居住

35、區(qū)之一，南湖居民的經(jīng)濟實力較強，而且勇于和善于投資，并且南湖作為南國置業(yè)發(fā)展的老根據(jù)地，也擁有不錯的口碑，這個應作為我們前期挖掘客戶主力場之一。商業(yè)集中區(qū)：中南、廣埠屯沿線、光谷世界城等經(jīng)營戶比較集中的區(qū)域，這部分客戶手頭資金雖不算充裕，但本項目的小鋪劃分正好迎合他們的投資取向。建材家居市場：這些經(jīng)營戶對建材家居行業(yè)非常熟悉，對南國營運的“大武漢家裝”并不陌生，其中也不乏想通過投資轉身變?yōu)闃I(yè)主的客戶。如武昌的小東門片區(qū)域、漢口的漢西片區(qū)建材市場，金盛家居、居然之家、歐亞達、紅旗等賣場應是我們重點推廣區(qū)域。階段計劃營銷推廣計劃57第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）設置外

36、展點在項目周邊超市、寫字樓或密集居住區(qū)設置外展。如人氣超高的南湖城市廣場與南湖都會設置外展點，在節(jié)假日進行巡展，同時在周邊進行派單，階段計劃營銷推廣計劃58第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）競爭對手短信收集周邊項目、競爭對手的短信進出線資源，對競爭對手的客戶資源進行短信群發(fā)或CALL客。階段計劃營銷推廣計劃59第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）周邊樓盤派單截客在商業(yè)項目周邊進行派單，對周邊的項目的客戶進行攔截。如菩提金街、拉德芳斯等有商業(yè)推售的項目。階段計劃營銷推廣計劃60第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）大客戶拓展

37、在項目周邊對大型企事業(yè)單位進行大客戶拓展，利用巡展、小型推介會、駐守派單等形式最大范圍的圈定客戶。階段計劃營銷推廣計劃61第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）微信微博建立項目專用的微博微信賬號，由專人負責更新維護，持續(xù)發(fā)布項目信息及營銷節(jié)點、營銷活動。階段計劃營銷推廣計劃62第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）大型戶外看板/中南路丁字橋LED屏/候車亭：因大型戶外或候車亭發(fā)布周期的特殊性，必須提前占位，才有可能保證按期發(fā)布。如條件允許，我們建議在進場初期，就將主要區(qū)域的戶外或候車亭強占下來，以保證推廣的如期進行。戶外覆蓋：街道口、丁字橋、中南路、

38、雄楚大道等沿線候車亭覆蓋：珞獅路、武珞路沿線、雄楚大道、中南路沿線階段計劃營銷推廣計劃63第一階段：驚艷面市，營銷奠基（2013.11-2014.1）公關活動猛龍過江，再塑城市精彩南國15年暨雄楚廣場媒體發(fā)布會【時間】：2013年12月【內(nèi)容】：媒體發(fā)布會【目的】：強化南國置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)品牌形象，大武漢家裝的成熟案例口碑形象，樹立項目在武昌市場獨一無二的標桿地位。【媒體】：紙媒、網(wǎng)絡等大眾媒體進行曝光炒作 階段計劃營銷推廣計劃64第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）第一步：大眾推廣，集中引爆（2014.2-2014.4）2014年4月5日，生活館認籌正式啟動。2月份起，通

39、過紙媒、電臺、網(wǎng)絡、短信群發(fā)、電梯框架、巡展、大型戶外、公交車身、營銷活動等大成本宣傳渠道強勢轉播，最大程度拓展客源，催高認籌量，爭取于5月1日開盤熱銷。第二步：盛大開盤，首次熱銷（2014.5-2014.7）2014年5月31日，家居館開盤。階段計劃營銷推廣計劃65第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）網(wǎng)站間歇性投放，覆蓋主要營銷及活動節(jié)點，同時在網(wǎng)絡上進行“大武漢家裝過江，江城再現(xiàn)傳奇”等軟文炒作，引起市場關注，引發(fā)熱議。建議媒體：搜房、億房階段計劃營銷推廣計劃66第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）公交車身作為流動媒體，車身廣告具有覆蓋面廣、信息

40、醒目等特點，應作為強推期的主要推廣渠道之一。建議區(qū)域：以武昌的武珞路、雄楚大道、中南徐東為主要路線，同時輻射漢口及漢陽區(qū)域。階段計劃營銷推廣計劃67第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）地鐵廣告地鐵2號線，武漢市目前唯一開通的地鐵線。載客量大，線路長、乘客多，可同時覆蓋武昌和漢口重點商圈，應作為強推期的重要推廣渠道之一。建議站點：光谷廣場站、中南站、洪山廣場站、江漢路站、中山公園站、漢口火車站。階段計劃營銷推廣計劃68第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）報紙因報紙平面廣告投放費用較高，且信息停留周期較短，建議此媒體投放主要集中在重大營銷節(jié)點前后。同時可

41、以軟文形式傳播話題 “南國大家裝過江，江城傳奇再現(xiàn)” 充分渲染南國置業(yè)之前家裝綜合體成功案例，以實力鑄就市場信心，以企業(yè)提升區(qū)域價值能力見證非凡！建議媒體：楚天、晚報、長江商報階段計劃營銷推廣計劃69第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）燈桿道旗覆蓋珞獅路沿線，從主要干道延長至本項目。以過往車輛和行人為傳播對象，達到氛圍渲染和聲勢營造的作用，同時拉近客戶的心理距離。階段計劃營銷推廣計劃70第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）短信資源短信作為高性價比的渠道，可在項目入市前期就開始以每周兩到三次的頻率進行投放，強蓄客期和重大節(jié)點集中投放。在區(qū)域、在資源群體

42、上選擇符合本項目區(qū)域定位和客戶定位的資源進行短信群發(fā)。階段計劃營銷推廣計劃71第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）DM夾報DM夾報信息量大，區(qū)域定向選擇靈活，且性價比高。根據(jù)項目的節(jié)點，選擇南湖、中南、街道口、光谷、徐東及漢口漢陽等主要區(qū)域有節(jié)奏的進行投放。階段計劃營銷推廣計劃72第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）電臺項目起勢期間及重大營銷節(jié)點有節(jié)奏的投放，以鎖定部分車主及搭乘出租車的客戶。階段計劃營銷推廣計劃73第二階段：首輪強銷，市場占位（2014.2-2014.7）公關活動南國大武漢家裝攜手月星家居簽約入駐儀【時間】：2014年4月【內(nèi)容】：與月星家居簽約、炒作造勢；和招商、發(fā)售客戶舉行意向簽約及洽談酒會；會后長效媒體炒作?！灸康摹浚骸吧砦磩?，勢已起”，以大品牌進駐為起點，體現(xiàn)項目產(chǎn)品價值已被廣泛認同。階段計劃營銷推廣計劃74第三階段：二次營銷，一統(tǒng)江南（2014.8-2014.12）第一步：熱賣炒作，二次蓄客（2014.8）對一期商業(yè)的熱銷進行炒作，在保持市場關注度的同時，最大程度的去化一期商業(yè)產(chǎn)品，并為商業(yè)加推積累客戶，以保證加推產(chǎn)品的如期認籌和順利開盤。第二步：再度加推，實現(xiàn)清盤（2014.9-2014.12月）2014年9月6日，生活館開盤2014年12月， 商業(yè)整體清盤階段計劃營銷推廣計劃75第三階段：二次營