房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理制度

1、可修改編輯有限公司開發(fā)成本管理制度年月目錄TOC o 1-5 h z第一章總則3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、本制度制訂目的3. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、本制度適用范圍3. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 三、成本管理的原則3.第二章成本項目劃分和管理責任4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 一、成本項目劃分4. HYPERLINK l bookmark12 o Current

2、 Document 二、管理責任5.第三章成本預(yù)測和計劃6 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 一、成本預(yù)測6.二、成本控制計劃7.第四章成本控制8 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 一、設(shè)計管理8.二、采購管理9. HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 三、月完成報量審核1.1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 四、支付管理1.2 HYPERLINK l bookmark22 o Current Do

3、cument 五、變更、洽商管理1.2 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 六、成本管理信息通報1.3 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 七、價值工程1.3 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 八、成本失控的處理1.3 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 九、竣工結(jié)算1.4 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 十、工程保修1.4第五章成本核算15 HYPE

4、RLINK l bookmark34 o Current Document 一、成本核算的任務(wù)1.5 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 二、成本核算的流程1.5第六章成本分析和考核16 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 一、成本分析1.6 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 二、成本考核1.6第七章獎懲規(guī)定17 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 一、獎懲依據(jù)1.7 HYPERLINK l bookm

5、ark44 o Current Document 二、獎懲規(guī)定1.7 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第八章附則18第一章總則一、本制度制訂目的為加強成本管理，提高經(jīng)濟效益，特制訂本制度。成本管理的基本任務(wù)是：通過對開發(fā)項目成本的預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，挖掘降低成本的潛力，努力控制和降低成本。二、本制度適用范圍本制度適用于萊州恒隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司開發(fā)的建設(shè)項目開發(fā)成本的管理，公司的管理費用、營業(yè)費用和財務(wù)費用不適用本制度的規(guī)定。三、成本管理的原則1、全面管理原則所有的成本項目都必須納入控制管理范圍，所有與成本支出相關(guān)的部門

6、和人員都有努力控制和降低成本的責任。2、目標管理原則成本管理遵循計劃-控制-核算-調(diào)整的封閉流程，各項成本均應(yīng)該設(shè)定目標計劃，在計劃內(nèi)支出和控制，并依據(jù)計劃目標來考核成本管理績效。3、主動控制原則成本的控制應(yīng)是主動的，是事前控制而不是事后接受，所有與成本支出相關(guān)的部門和人員都應(yīng)提高成本控制的意識，在成本發(fā)生前做好控制成本及降低成本的有利措施。4、持續(xù)改進原則降低成本提高效益是公司永恒的主題，成本管理工作必須常抓不懈、精益求精；各級成本管理責任單位和人員應(yīng)該不斷總結(jié)已經(jīng)完成項目成本管理經(jīng)驗教訓，仔細核算和分析各類成本分項指標，及時積累充實成本管理知識庫，努力提高成本預(yù)測、控制水平。第二章成本項目

7、劃分和管理責任一、成本項目劃分按照房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度和開發(fā)工程特點，劃分以下六個成本項目種類：土地征用及拆遷費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平、大市政和四源費等支出。建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)區(qū)域內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費：不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用：指企業(yè)

8、所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。公司各部門應(yīng)正確區(qū)分收益性支出與資本性支出和其他支出的界限，嚴格按照成本開支范圍的規(guī)定計入成本。一切按國家規(guī)定不得列入成本的支出，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定渠道開支，不得列入成本。二、管理責任根據(jù)成本項目的劃分和對應(yīng)的成本發(fā)生支出部門，確定各部門的成本管理責任（附后）。各責任部門均需建立相應(yīng)的成本支出管理臺帳，定期分析所負責的相應(yīng)成本支出控制情況。市場部負責項目定位、項目檔次定位及提出主要品牌要求，并根據(jù)整體投資源共享與收益測算出工程建安投資的范圍。預(yù)算部負責項目實施過程中的成本監(jiān)督與控制，基礎(chǔ)設(shè)施

9、費分攤核算、成本分析和考核、建立收集成本管理知識庫。財務(wù)部負責成本會計核算。第三章成本預(yù)測和計劃一、成本預(yù)測1、成本預(yù)測遵循由粗到精、由總到分的過程：可行性研究階段：成本預(yù)測是開發(fā)項目可行性研究的重點，是成本管理的首要環(huán)節(jié)，該階段成本預(yù)測應(yīng)對開發(fā)成本六個分項分別提出控制目標。經(jīng)公司批準的可行性研究報告確定的成本目標是項目成本控制的總目標。規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計必須在項目成本控制總目標的范圍內(nèi)控制各項成本，該階段成本預(yù)測是對可研階段的成本控制目標的進一步分解，必須達到編制項目詳細成本控制計劃和滿足財務(wù)成本核算的細分要求。2、市場經(jīng)營部負責組織可行性研究階段成本預(yù)測，擬定項目成本控制總目標?？尚行?/p>

10、研究階段成本預(yù)測的基本程序：（1）.充分研究產(chǎn)品定位；（2）.收集歷史同類產(chǎn)品的資料及進行市場調(diào)查，掌握市場信息；（3）.進行銷售價格預(yù)測；（4）.初步測算目標利潤和目標成本；（5）.組織工程管理部、預(yù)算部對目標成本的評估；（6）.修正目標成本；（7）.報經(jīng)理辦公會批準執(zhí)行。3、成本部負責組織規(guī)劃設(shè)計階段的成本預(yù)測，擬定項目成本控制細分目標，建立項目成本管理總臺帳。規(guī)劃設(shè)計階段成本預(yù)測的基本程序：（1）.成本部對設(shè)計機構(gòu)提交的規(guī)劃設(shè)計編制設(shè)計概算（預(yù)算）；（2）.成本部將概算（預(yù)算）與總控目標進行對比分析；（3）.成本預(yù)算部會同工程管理部、設(shè)計機構(gòu)研究設(shè)計修正方案；（4）.成本部編制項目成本詳

11、細預(yù)算，詳細預(yù)算書應(yīng)包括但不限于：暫估價材料的指標、各指定分包的指標、各獨立工程的指標、各單位工程的指標、各分部分項的指標等，工程管理部確認后上報經(jīng)理辦公會；在單位工程或單體設(shè)備招標前應(yīng)有分解的控制指標。（5）.經(jīng)理辦公會批準詳細預(yù)算；（6）.成本部編制建立項目成本管理總臺帳。二、成本控制計劃1、各部門應(yīng)在開發(fā)項目目標成本的基礎(chǔ)上，編制各部門成本控制計劃。成本控制計劃的編制內(nèi)容包括：各細分成本項目的成本控制目標；各期間成本費用的控制計劃；各項成本控制組織措施。2、成本控制計劃編制分工應(yīng)按照成本管理責任制的規(guī)定劃分。3、成本控制計劃是成本分析和考核的重要依據(jù)，編制完畢，應(yīng)逐級上報，最終由經(jīng)理辦公

12、會批準后執(zhí)行并報財務(wù)部備案。第四章成本控制一、設(shè)計管理各階段設(shè)計任務(wù)書均應(yīng)由工程管理部和預(yù)算部共同研究提出明確的限額設(shè)計指標。方案審核：由工程管理部組織有關(guān)技術(shù)人員、規(guī)劃人員、造價工程師、市場策劃人員對設(shè)計方案進行審核，在方案設(shè)計審核時，應(yīng)從是否滿足成本指標的基礎(chǔ)上，主要審核規(guī)劃指標、結(jié)構(gòu)形式、機電設(shè)備配置、功能定位等。初步設(shè)計和施工圖設(shè)計：方案確定后，由技術(shù)人員及造價人員調(diào)整并編制出設(shè)計控制指標，執(zhí)行限額設(shè)計。初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審核工程管理部應(yīng)對施工圖進行嚴格審核，避免施工過程中調(diào)整圖紙，財務(wù)部造價工程師對設(shè)計概算進行審核，審查圖紙時應(yīng)偏重于以下幾點：結(jié)構(gòu)布局是否合理功能分割是否合理客戶使

13、用是否方便是否便于銷售上的分割設(shè)備、材料選型市場上是否單一是否超出限制指標二、采購管理所有的采購均需本著“貨比三家”、“公開透明”的原則執(zhí)行。所有負責采購的部門和人員必須廉潔自律，遵守公司的紀律和程序，任何人不得獨占采購信息，采購主辦部門、預(yù)算審核部門在經(jīng)辦或?qū)徍巳魏我豁棽少彆r必須兩人以上參與。采購應(yīng)在公司審批的預(yù)算限額內(nèi)進行。采購計劃應(yīng)在公司審批的各項目總控計劃內(nèi)進行。凡是總價格超過2萬元的材料設(shè)備采購、總價超過5萬元的工程（包括勘查、設(shè)計）發(fā)包原則上必須采取公開招標的形式，特殊材料、特殊工程不宜公開招標的，必需上報董事長批準。具體規(guī)定見招標管理辦法。成本部應(yīng)逐步建立合格承包商、供應(yīng)商名錄，

14、并制定相應(yīng)的管理辦法，減少重復(fù)考察成本，鼓勵建立長期合作關(guān)系。在工程招標時，有條件包死的（包括但不限于圖紙設(shè)計完備、規(guī)格型號明確、市場價格比較穩(wěn)定等類型的設(shè)備材料）設(shè)備、材料應(yīng)盡量包死，不能包死的設(shè)備、材料應(yīng)根據(jù)市場行情給出合理的暫估價。對于合同中要求包死的設(shè)備、材料在招標文件中應(yīng)給出3種或以上的品牌，要求施工單位在該類設(shè)備材料采購中采用舉例的品牌，該類設(shè)備、材料無論采購價格是否超出投標報價，都由采購方承擔。對于合同中要求包死的設(shè)備、材料如在施工過程中，業(yè)主或設(shè)計要求變更改用了其它的設(shè)備、材料，則該種設(shè)備、材料的原始價格就變成了暫估價，即投標報價時被替代品的報價應(yīng)按暫估價考慮，替代品如在合同中

15、有相同的產(chǎn)品，則應(yīng)執(zhí)行相同產(chǎn)品的價格，如合同中未有相同產(chǎn)品的價格，則歸入合同中規(guī)定暫估價的采購方式進行采購和調(diào)整。對于招標時招標文件中規(guī)定為暫估價的設(shè)備、材料同時還應(yīng)明確出其采購方式，其方式基本上可分三類：（1）甲方供貨。由業(yè)主組織，施工單位、監(jiān)理及設(shè)計單位參與，但在招標時招標文件應(yīng)規(guī)定在貨物驗收時由業(yè)主、監(jiān)理、施工單位或其它相關(guān)單位共同驗收，由施工單位承擔保管及安裝等其它責任，保管費用如何計取應(yīng)在施工招標文件中說明。（2）招標定價類。在采購時以施工單位的名義并由其組織招標，業(yè)主參與控制及監(jiān)理和設(shè)計配合的形式采購，在采購時應(yīng)注意的事項詳見招標管理制度。（3）洽談定價類。原則上施工單位應(yīng)同時上報

16、三家滿足工程要求的供貨商及報價供業(yè)主批準。暫估價價格確認時，為避免其由于設(shè)備變更造成數(shù)量的增減或在招標統(tǒng)計時數(shù)量有誤，應(yīng)以確定單價為主。如同時開發(fā)的項目較多，對于重大的設(shè)備材料應(yīng)優(yōu)先考慮集中招標采購，以大批量的采購達到降低造價的目的。由于設(shè)計變更增加的暫估價的種類及數(shù)量，應(yīng)與施工單位確定增加的暫估價設(shè)備、材料的采購方式及確認辦法。暫估價設(shè)備、材料價格的簽認應(yīng)不少于造價工程師、工程管理部經(jīng)理、主管領(lǐng)導等人的簽字方可有效。材料采購人員組織會簽時，應(yīng)附定價依據(jù)，包括但不限于：行業(yè)部門發(fā)布的信息、市場詢價記錄等。設(shè)備、材料負責人員每季度應(yīng)統(tǒng)計本公司設(shè)備、材料采購的情況報主管領(lǐng)導審閱，單項工程結(jié)束后應(yīng)對

17、該項目的設(shè)備、材料采購情況進行評估分析、統(tǒng)計并裝訂成冊報公司領(lǐng)導審閱。對于和外觀效果有關(guān)的暫估價設(shè)備、材料，在采購時還應(yīng)對樣品進行封樣保存，依據(jù)樣品進行認價或招標采購并把樣品作為驗收的重要依據(jù)。對于總價不高于5萬元的設(shè)備材料采購可以不招標采取認價的形式進行采購。由工程管理部提交35家滿足技術(shù)要求且處于同一檔次的供應(yīng)商名單，配合預(yù)算部進行商務(wù)談判，最后由預(yù)算部編制綜合認價報告確定供應(yīng)商并報公司領(lǐng)導審批。三、月完成報量審核1月完成報量是施工單位每月根據(jù)本項目的月完成情況向監(jiān)理及業(yè)主提交的重要文件，也是申請支付工程款的重要依據(jù)。2月完成報量除包括自行承攬的工程外，還應(yīng)包括屬于指定分包項目的完成量，應(yīng)

18、分開統(tǒng)計。3審核流程是在規(guī)定的時限內(nèi)由施工單位提出報送監(jiān)理審批，成本部復(fù)核，最終經(jīng)業(yè)主批準。4特別需要注意的是：月完成量審核僅作為支付工程進度款的依據(jù)，而不得作為竣工結(jié)算的依據(jù)。四、支付管理1期中支付的主要依據(jù)是合同中規(guī)定的付款要求及經(jīng)業(yè)主批準的月完成量。2在付款時應(yīng)扣除質(zhì)量保證金、預(yù)付款及合同中規(guī)定應(yīng)扣除的其它項目。3工程竣工后，應(yīng)進行結(jié)算，結(jié)算完成后扣除保修金后，剩余款項可支付給對方。4付款簽批程序應(yīng)由工程管理部部提出，造價工程師審核，相關(guān)部門會簽，報公司主管經(jīng)理和總經(jīng)理批準。五、變更、洽商管理1變更、洽商、索賠文件資料須有合同授予的業(yè)主代表（項目經(jīng)理）簽字，方可成為有效文件。2發(fā)生變更、

19、洽商、索賠事件時，應(yīng)首先與合同規(guī)定內(nèi)容進行對比，避免簽訂的變更、洽商、索賠文件與合同沖突，并由技術(shù)人員及造價人員對洽商進行分析后，以最經(jīng)濟的方案簽訂。3變更、洽商、索賠部論金額的大小，均須報總經(jīng)理批準，未經(jīng)批準公司派出的業(yè)主代表不得簽署。4工程管理部、預(yù)算部應(yīng)分別建立洽商管理臺帳。六、成本管理信息通報各責任管理部門應(yīng)該在每季度向公司報送的項目實施情況通報表中填報項目成本費用支出及成本控制的情況。七、價值工程公司提倡員工按照價值工程的原理提出各種合理化的建議節(jié)約成本和提高經(jīng)濟效益。節(jié)約成本的方式包括但不限于以下方式：合理使用替代材料；優(yōu)化設(shè)計方案。對于采納并最終達到節(jié)約成本和提高經(jīng)濟效益的建議，

20、公司將依據(jù)本制度第七章內(nèi)容給予適當獎勵。八、成本失控的處理對于在項目實施過程中出現(xiàn)成本失控的情況，相關(guān)人員應(yīng)及時分析失控指標產(chǎn)生的原因以及它在整體成本控制計劃中所處的位置，是否影響部門乃至公司制定的目標成本，并提出合理的補救措施。及時向上一級主管領(lǐng)導及相關(guān)部門匯報情況。對于無法補救導致最終發(fā)生目標成本失控的情況，公司將依據(jù)本制度第七章內(nèi)容進行處理。九、竣工結(jié)算每個項目全部施工完畢或辦理完竣工驗收備案，方可辦理結(jié)算手續(xù)，結(jié)算資料原則上由施工方提出，監(jiān)理、造價咨詢單位（如聘用）進行審核，由公司預(yù)算部進行最終復(fù)核，對于總額在500萬元以上的結(jié)算在必須報上級審計機構(gòu)復(fù)核后確認，500萬元以下的結(jié)算必須

21、報上級公司備案。結(jié)算完畢后，對審核結(jié)果由雙方簽字蓋章，重大工程原則上還應(yīng)簽訂結(jié)算協(xié)議。結(jié)算工作全部完成后，由預(yù)算部做出結(jié)算分析報告，報告內(nèi)容包括但不限于結(jié)算情況、實際成本與指標對比分析、項目建筑安裝總成本構(gòu)成與分析、已付款情況、未付款情況、合同履約情況等。十、工程保修工程竣工并移交后，應(yīng)立即簽訂保修合同，保修期限應(yīng)不少于國家規(guī)定的保修期限。如施工合同中約定的保修期長于國家規(guī)定的保修期，應(yīng)按合同中約定的保修期簽訂保修合同。如設(shè)備、材料的保修期長于施工合同中約定及國家規(guī)定的保修期，則業(yè)主有權(quán)享受該保修期，該權(quán)利應(yīng)在保修合同中明確。如合同約定了保修款數(shù)額或提供保修保函，數(shù)額應(yīng)按施工合同中約定執(zhí)行，且

22、合同中約定保修款數(shù)額或提供保函數(shù)額大型合同（原則上1億或以上）應(yīng)不少于合同總價的3%，小型合同應(yīng)不少于5%。第五章成本核算一、成本核算的任務(wù)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。二、成本核算的流程1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4將

23、歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。有關(guān)成本核算資料必須正確、完整，如實反映工程開發(fā)過程中的各種耗費，記錄和編制必須及時。第六章成本分析和考核一、成本分析1成本分析是經(jīng)濟活動分析的一項重要內(nèi)容。項目完成以后，各責任部門/人員應(yīng)對成本支出進行細致分析，找出目標成本與實際成本相比差別的主、客觀原因，量差和價差的因素，存在的主要問題和矛盾，以及解決這些矛盾的措施和方法，實際成本與同類同期竣工開發(fā)項目成本相比差別的主、客觀原因存在的主要問題和矛盾，以及解決這些矛盾的措施和方法并報財務(wù)部，由造價工程師提出綜合分析報告

24、，上報經(jīng)理辦公會審批，同時建立成本分析檔案。2在項目實施實施過程中各責任部門應(yīng)在每季度編制成本控制分析報告報財務(wù)部，以達到成本動態(tài)控制的目的，更好的完成成本總控計劃。二、成本考核1各責任部門/人員要定期考核成本水平，控制成本支出，對目標成本和降低成本計劃的執(zhí)行情況進行檢查和評價。項目完成后三個月內(nèi)，由預(yù)算部主持，造價工程師負責完成對項目成本的考核的報告，并上報經(jīng)理辦公會審批。2成本考核的依據(jù)是：國家和項目所在地區(qū)的成本水平指標指數(shù)；股東公司已開發(fā)完成項目成本的比較；開發(fā)項目的目標成本及控制成本計劃；實際成本分析的資料。第七章獎懲規(guī)定一、獎懲依據(jù)成本管理考核獎懲依據(jù)各責任部門編制的成本控制計劃。

25、二、獎懲規(guī)定1對于在成本控制計劃實施過程中節(jié)約成本的責任部門或個人，公司將拿出節(jié)約成本總價的5給予獎勵。2對于在成本控制計劃實施過程中失控的責任部門或個人，公司將按照超出成本計劃總價的5給予處罰。3獎勵、處罰采取平時記錄、項目竣工結(jié)算后兌現(xiàn)的辦法。4獎勵不設(shè)上限；處罰以相關(guān)責任部門和人員的項目建設(shè)期獎金總額為最高限。5給予個人的獎勵和處罰，由所在部門出具建議，預(yù)算部審核，報經(jīng)理辦公會批準后，交綜合管理部存檔。員工在成本管理方面受到的獎懲同時還作為員工年度業(yè)績考核的重要依據(jù)。6對于故意違反公司相關(guān)紀律，造成公司成本增加或損失的，公司將向相關(guān)人員追償全部損失，并給予從警告直到開除的處罰。第八章附則一、本制度經(jīng)公司董事會批準后生效。二、本制度解釋權(quán)屬于公司經(jīng)理辦公會。成本劃分和管理責任成本項目二級分類三級分類責任部門備注土地開發(fā)費地價款及轉(zhuǎn)讓費土地出讓金市場部統(tǒng)稱地價款四源費大市政費契稅土地轉(zhuǎn)讓費征地費用耕地占用費集體土地征用階段發(fā)生的費用青苗補償費其他拆遷費用拆遷手續(xù)