購房流程之基礎知識學習

1、購房流程之基礎知識學習購房流程之基礎知識學習_房產問：設立房地產開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？答：設立房地產開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權；（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產開發(fā)和經營業(yè)務范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。問：在中華人民共和國境內的商品

2、房的銷售及管理是否都受商品房銷售管理辦法（以下簡稱辦法）的約束？答：在中華人民共和國境內的所有商品房的銷售及管理都受商品房銷售管理辦法的約束。辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據中華人民共和國城市房地產管理法、城市房地產開發(fā)經營管理條例制定的。辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法，即在中華人民共和國境內的所有商品房的銷售及管理都受商品房銷售管理辦法的約束。問：發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？答：通常情況下，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）土地使用權出讓合同書及補充協(xié)議或者房地產

3、證；（二）房地產預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。問：在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應當明示哪些事項？答：（一）開發(fā)資質和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設施的平面示意圖；（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤方法；（六）預售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示商品房銷售管理辦

4、法和商品房買賣合同示范文本；預售商品房的，還必須明示城市商品房預售管理辦法。問：發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？答：房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。問：發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。問：銷售代理委托書包含哪些內容？答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。問：房地產中介服務機構可以代理銷售不符合銷售條件的商品房嗎？答：房地產中介服務機構不可以代理

5、銷售不符合銷售條件的商品房。辦法第二十七條規(guī)定，受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。商品房銷售管理辦法第二十八條規(guī)定，受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。商品房銷售管理辦法第四十三條規(guī)定，房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2 萬元以上3 萬元以下罰款。問 : 什么是商品房現售？什么是商品房預售？答：商品房銷售管理辦法第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。辦法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工

6、驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。問：商品房現售應當符合哪些條件？答：商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定，商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確

7、定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。辦法第三十六條規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照城市房地產開發(fā)經營管理條例的規(guī)定處罰。辦法第三十七條規(guī)定，未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5 萬元以上 10 萬元以下的罰款。辦法第三十八條規(guī)定，違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1以下的罰款。辦法第四十二條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款。（一）未按照規(guī)定的現售條

8、件現售商品房的；（二）未按照規(guī)定在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的；（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）分割拆零銷售商品住宅的；（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）未按照規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本、城市商品房預售管理辦法的；（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。問：對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權？答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。

9、違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。問：建設工程規(guī)劃許可證包括哪些內容？答：建設工程規(guī)劃許可證包括下列內容：1）許可證編號；2）發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期；3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。問：建設工程竣工后，是否須取得規(guī)劃驗收許可證？答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證，不予辦理房地產權登記

10、，不得投入使用。問：開發(fā)商應當向買受人提供住宅質量保證書嗎？答：房地產開發(fā)企業(yè)應當向房屋買受人提供住宅質量保證書。商品房銷售管理辦法第三十二條規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。問：購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？答：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例規(guī)定，已預售的房地產在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意

11、。商品房銷售管理辦法（建設部88 號令）規(guī)定，經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10 日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15 日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15 日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。問：簽約前的樓盤選擇應注意哪些問題？答：一是選擇有信譽的開發(fā)商；二是在合同

12、中對有關的權利義務明確約定；三是優(yōu)先選擇主體結構已封頂的期房；四是去現場實地察看；五是去樓盤所在地的區(qū)縣房地產交易中心查詢所購房屋有無被抵押，被出售，出租或被司法查封等問題；六是是現房的還應查詢開發(fā)商是否取得了房地產權證（大產證），這點很重要。問：哪些政府部門主管商品房的銷售管理工作？答：商品房銷售管理辦法第五條規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門按照職責分工，負責本行政區(qū)域內商品房的銷售管理工作。問：買房時要注意周邊空間會帶來哪些潛在風險？答

13、：物業(yè)周邊空間潛在風險突出表現在五個方面。一是買房時周圍全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是擋住了光線，就是存在噪音源，或者不符合消費者的選擇意愿；二是買房時周圍全部或部分是舊房，不久舊房拆除，新修建的建筑同樣存在擋光、有噪音等問題，或者不符合消費者的選擇意愿；三是買房后圍墻以外建筑改變功能，出現環(huán)保、交通等問題，或者不符合消費者當初的選擇要求，如在附近建造危險品儲藏庫等；四是消費者買房時沒有注意而買房后才發(fā)現，圍墻周圍有噪音源等影響住戶生活、安全的問題；五是一些開發(fā)商修建的商品房一樓是門市，時間久了，門市功能改變，影響住戶的生活最新計算建筑面積的規(guī)定(房產基礎知識）最新計算建筑面積的規(guī)

14、定一、計算建筑面積的范圍：1.單層建筑物高度在2.20 米及上上者應計算全面積，高度不足2.20 米者應計算1/2 面積。2.利用坡屋頂內空間時凈高超過 2.10 米的部位應計算全面積，凈高在 1.20 米至 2.10 米的部位應計算 1/2 面積，凈高不足 1.20 米的部位不應計算面積。3.單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20米者應計算1/2 面積。4.多層建筑首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻結構的

15、外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。5.多層建筑坡屋頂內和場館看臺下，當設計加以利用時凈高超過2.10 米的部位應計算全面積，凈高在1.20米至2.10 米的部位應計算1/2 面積，凈高不足1.20 米的部位不應計算面積。6.地下室、半地下室（車間、倉庫、商店、車站、車庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。7.建于坡地的建筑物利用吊腳架空層和深基礎地下架空層，設計加以利用并

16、有圍護結構的，層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。設計加以利用無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2 計算，設計不利用的深基礎地下架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。8.建筑物內門廳、大廳按一層建筑面積計算。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在 2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。9.建筑物外有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在 2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足 2.20 米者應計算1/2 面積。有

17、永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積1/2 計算。10.立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。11.有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。12.建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積1/

18、2 計算。13.有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積1/2 計算。14.建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、電梯井、水箱間、電梯機房等， 層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。15.設有圍護結構的不垂直于水平面面超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應計算全面積，層高不足2.20 米者應計算1/2 面積。16.建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、垃圾道、管道井、通風排氣豎井、附墻煙囪應按自然層計算建筑面積。17.雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10 米者，就按雨篷結構板

19、的水平投影面積的1/2 計算。18.有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2 計算。19.建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2 計算。20.有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算。21.高低聯跨的建筑物，應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積，其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。22.以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。23.建筑物外墻有外保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。24.建筑物內變形縫，應按其自然層合并在建筑物面積內計算。二、不計算建筑面積的范圍：1、建筑物

20、通道（騎樓、過街樓的底層）。2、建筑物內的設備管道夾層。3、建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。4、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。5、.建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺。6、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10 米及以內的雨蓬以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。7、元永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。8、自動扶梯、自動人行道。9、獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）灌、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵

21、隧道。施工項目質量問題分析處理程序摘要：施工項目由于具有產品固定，生產流動;產品多樣，結構類型不一;露天作業(yè)多，自然條件(地質、水文、氣象、地形等 ) ，多變 ;材料品種、規(guī)格不同，材性各異，交 * 施工，現場配合復雜 ;工藝要求不同，技術標準不一等特點，因此，對質量影響的因素繁多，在施工過程中稍有疏忽，就極易引起系統(tǒng)性因素的質量變異，而產生質量問題或嚴重的工程質量事故。為此，必須采取有效措施，對常見的質量問題事先加以預防；對出現的質量事故應及時進行分析和處理。關鍵詞：施工質量項目管理一、施工項目質量問題的特點施工項目質量問題具有復雜性、嚴重性、可變性和多發(fā)性的特點。1.復雜性施工項目質量問題

22、的復雜性，主要表現在引發(fā)質量問題的因素復雜，從而增加了對質量問題的性質、危害的分析、判斷和處理的復雜性。例如建筑物的倒塌，可能是未認真進行地質勘察，地基的容許承載力與持力層不符； 也可能是未處理好不均勻地基，產生過大的不均勻沉降；或是盲目套用圖紙，結構方案不正確，計算簡圖與實際受力不符；或是荷載取值過小，內力分析有誤，結構的剛度、強度、穩(wěn)定性差; 或是施工偷工減料、不按圖施工、施工質量低劣；或是建筑材料及制品不合格，擅自代用材料等原因所造成。由此可見，即使同一性質的質量問題，原因有時截然不同。所以，在處理質量問題時，必須深入地進行調查研究，針對其質量問題的特征作具體分析。2.嚴重性施工項目質量

23、問題，輕者影響施工順利進行，拖延工期， 增加工程費用;重者，給工程留下隱患， 成為危房，影響安全使用或不能使用;更嚴重的是引起建筑物倒塌，造成人民生命財產的巨大損失。據統(tǒng)計，我國1983一1984年平均每四天半就發(fā)生一次房屋倒塌事故。某地有一棟六層的住宅樓，在主體施工過程中，現澆圈梁，軸線偏移了9.5cm，圈梁上面的樓板搭接長度不足3cm，造成6 層樓板一直砸到底，當場砸死了11人。這血的教訓，值得深思，對工程質量問題決不能掉以輕心，務必及時妥善處理，以確保建筑物的安全使用。3.可變性許多工程質量問題，還將隨著時間不斷發(fā)展變化。例如，鋼筋混凝土結構出現的裂縫將隨著環(huán)境濕度、溫度的變化而變化，

24、或隨著荷載的大小和持荷時間而變化;建筑物的傾斜， 將隨著附加彎矩的增加和地基的沉降而變化； 混合結構墻體的裂縫也會隨著溫度應力和地基的沉降量而變化;甚至有的細微裂縫，也可以發(fā)展成構件斷裂或結構物倒塌等重大事故。所以，在分析、處理工程質量問題時，一定要特別重視質量事故的可變性，應及時采取可靠的措施，以免事故進一步惡化。4.多發(fā)性施工項目中有些質量問題，就象常見病 、 多發(fā)病 一樣經常發(fā)生，而成為質量通病，如屋面、衛(wèi)生間漏水 ;抹灰層開裂、脫落 ;地面起砂、空鼓 ;排水管道堵塞 ;預制構件裂縫等。另有一些同類型的質量問題，往往一再重復發(fā)生，如雨蓬的傾覆，懸挑梁、板的斷裂，混凝土強度不足等。因此，吸

25、取多發(fā)性事故的教訓，認真總結經驗，是避免事故重演的有效措施。二、施工項目質量問題分析施工項目質量問題表現的形式多種多樣，諸如建筑結構的錯位、變形、傾斜、倒塌、破壞、開裂、滲水、漏水、剛度差、強度不足、斷面尺寸不準等等，但究其原因，可歸納如下:1.違背建設程序如不經可行性論證，不作調查分析就拍板定案；沒有搞清工程地質、水文地質就倉促開工；無證設計，無圖施工；任意修改設計，不按圖紙施工；工程竣工不進行試車運轉、不經驗收就交付使用等盲干現象，致使不少工程項目留有嚴重隱患，房屋倒塌事故也常有發(fā)生。2.工程地質勘察原因未認真進行地質勘察，提供地質資料、數據有誤;地質勘察時，鉆孔間距太大，不能全面反映地基

26、的實際情況，如當基巖地面起伏變化較大時，軟土層厚薄相差亦甚大；地質勘察鉆孔深度不夠，沒有查清地下軟土層、滑坡、墓穴、孔洞等地層構造;地質勘察報告不詳細、不準確等，均會導致采用錯誤的基礎方案，造成地基不均勻沉降、失穩(wěn)，使上部結構及墻體開裂、破壞、倒塌。3.末加固處理好地基對軟弱土、沖填土、雜填士、濕陷性黃土、膨脹土、巖層出露、溶巖、土洞等不均勻地基未進行加固處理或處理不當，均是導致重大質量問題的原因。必須根據不同地基的工程特性，按照地基處理應與上部結構相結合，使其共同工作的原則，從地基處理、設計措施、結構措施、防水措拖、施工措施等方面綜合考慮治理。4.設計計算問題設計考慮不周，結構構造不合理，計

27、算簡圖不正確，計算荷載取值過小，內力分析有誤，沉降縫及伸縮縫設置不當，懸挑結構未進行抗傾覆驗算等，都是誘發(fā)質量問題的隱患。5.建筑材料及制品不合格諸如 :鋼筋物理力學性能不符合標準，水泥受潮、過期、結塊、安定性不良，砂石級配不合理、有害物含量過多，混凝土配合比不準，外加劑性能、摻量不符合要求時，均會影響混凝土強度、和易性、密實性、抗?jié)B性，導致混凝土結構強度不足、裂縫、滲漏、蜂窩、露筋等質量問題；預制構件斷面尺寸不準，支承錨固長度不足，未可靠建立預應力值，鋼筋漏放、錯位，板面開裂等，必然會出現斷裂、垮塌。6.施工和管理問題許多工程質量問題，往往是由施工和管理所造成。例如:(1)不熟悉圖紙，盲目施

28、工，圖紙未經會審，倉促施工；未經監(jiān)理、設計部門同意，擅自修改設計。(2)不按圖施工。把鉸接作成剛接，把簡支梁作成連續(xù)梁，抗裂結構用光圓鋼筋代替變形鋼筋等，致使結構裂縫破壞；擋土墻不按圖設濾水層，留排水孔，致使土壓力增大，造成擋土墻傾覆。(3)不按有關施工驗收規(guī)范施工。如現澆混凝土結構不按規(guī)定的位置和方法任意留設施工縫；不按規(guī)定的強度拆除模板；砌體不按組砌形式砌筑，留直槎不加拉結條，在小于lm 寬的窗間墻上留設腳手眼等。(4)不按有關操作規(guī)程施工。如用插入式振搗器搗實混凝土時，不按插點均布、快插慢拔、上下抽動、層層扣搭的操作方法，致使混凝士振搗不實；整體性差;又如，磚砌體包心砌筑，上下通縫，灰漿

29、不均勻飽滿，游丁走縫，不橫平豎直等都是導致磚墻、磚柱破壞、倒塌的主要原因。(5)缺乏基本結構知識，施工蠻干。如將鋼筋混凝土預制梁倒放安裝; 將懸臂梁的受拉鋼筋放在受壓區(qū)；結構構件吊點選擇不合理，不了解結構使用受力和吊裝受力的狀態(tài);施工中在樓面超載堆放構件和材料等，均將給質量和安全造成嚴重的后果。(6)施工管理紊亂，施工方案考慮不周，施工順序錯誤。技術組織措施不當，技術交底不清，違章作業(yè)。不重視質量檢查和驗收工作等等，都是導致質量問題的禍根。7.自然條件影響施工項目周期長、露天作業(yè)多，受自然條件影響大，溫度、濕度、日照、雷電、供水、大風、暴雨等都能造成重大的質量事故，施工中應特別重視，采取有效措

30、施予以預防。8.建筑結構使用問題建筑物使用不當，亦易造成質量間題。如不經校核、驗算，就在原有建筑物上任意加層;使用荷載超過原設計的容許荷載；任意開槽、打洞、削弱承重結構的截面等。三、施工項目質量問題分析、處理的目的及程序(一 )施工項目質量問題分析、處理的目的施工項目質量問題分析、處理的主要目的是:(1)正確分析和妥善處理所發(fā)生的質量問題，以創(chuàng)造正常的施工條件;(2)保證建巰物、構筑物的安全使用，減少事故的損失;(3)總結經驗教訓，預防事故重復發(fā)生；(4)了解結構實際工作狀態(tài)，為正確選擇結構計算簡圖、構造設計，修訂規(guī)范、規(guī)程和有關技術措施提供依據。(二 )施工項目質量問題分析處理的程序施工項目

31、質量問題分析、處理的程序，一般可按圖4-1 所示進行。事故發(fā)生后，應及時組織調查處理。調查的主要目的，是要確定事故的范圍、性質、影響和原因等，通過調查為事故的分析與處理提供依據，一定要力求全面、準確、客觀。調查結果，要整理撰寫成事故調查報告，其內容包括 :1.工程概況，重點介紹事故有關部分的工程情況； 2.事故情況，事故發(fā)生時間、性質、現狀及發(fā)展變化的情況； 3.是否需要采取臨時應急防護措施 ;4.事故調查中的數據、資料； 5.事故原因的初步判斷； 6.事故涉及人員與主要責任者的情況等。事故的原因分析，要建立在事故情況調查的基礎上，避免情況不明就主觀分析推斷事故的原因。尤其是有此事故，其原因錯綜復雜，往往涉及到勘察、設計、施工、材質、使用管理等幾方面，只有對調查提供的數據、資料進行詳細分析后，才能去偽存真，找到造成事故的主要原因。事故的處理要建工在原因分析的基礎上，對有此事故時認識不清時，只要事故不致產生嚴重的惡化，可