購房流程之基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)

1、購房流程之基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)購房流程之基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)_房產(chǎn)問：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。問：在中華人民共和國境內(nèi)的商品

2、房的銷售及管理是否都受商品房銷售管理辦法（以下簡稱辦法）的約束？答：在中華人民共和國境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受商品房銷售管理辦法的約束。辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例制定的。辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法，即在中華人民共和國境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受商品房銷售管理辦法的約束。問：發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？答：通常情況下，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議或者房地產(chǎn)

3、證；（二）房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。問：在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示哪些事項？答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；（六）預(yù)售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示商品房銷售管理辦

4、法和商品房買賣合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。問：發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。問：發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。問：銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。問：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以代理銷售不符合銷售條件的商品房嗎？答：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不可以代理

5、銷售不符合銷售條件的商品房。辦法第二十七條規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。商品房銷售管理辦法第二十八條規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。商品房銷售管理辦法第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2 萬元以上3 萬元以下罰款。問 : 什么是商品房現(xiàn)售？什么是商品房預(yù)售？答：商品房銷售管理辦法第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工

6、驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？答：商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確

7、定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。辦法第三十六條規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定處罰。辦法第三十七條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5 萬元以上 10 萬元以下的罰款。辦法第三十八條規(guī)定，違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1以下的罰款。辦法第四十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款。（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條

8、件現(xiàn)售商品房的；（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）分割拆零銷售商品住宅的；（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七）未按照規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本、城市商品房預(yù)售管理辦法的；（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。問：對已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)？答：已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。

9、違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。問：建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？答：建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括下列內(nèi)容：1）許可證編號；2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。問：建設(shè)工程竣工后，是否須取得規(guī)劃驗收許可證？答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記

10、，不得投入使用。問：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書嗎？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書。商品房銷售管理辦法第三十二條規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。問：購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意

11、。商品房銷售管理辦法（建設(shè)部88 號令）規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。問：簽約前的樓盤選擇應(yīng)注意哪些問題？答：一是選擇有信譽(yù)的開發(fā)商；二是在合同

12、中對有關(guān)的權(quán)利義務(wù)明確約定；三是優(yōu)先選擇主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜?；四是去現(xiàn)場實(shí)地察看；五是去樓盤所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查詢所購房屋有無被抵押，被出售，出租或被司法查封等問題；六是是現(xiàn)房的還應(yīng)查詢開發(fā)商是否取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），這點(diǎn)很重要。問：哪些政府部門主管商品房的銷售管理工作？答：商品房銷售管理辦法第五條規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。問：買房時要注意周邊空間會帶來哪些潛在風(fēng)險？答

13、：物業(yè)周邊空間潛在風(fēng)險突出表現(xiàn)在五個方面。一是買房時周圍全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是擋住了光線，就是存在噪音源，或者不符合消費(fèi)者的選擇意愿；二是買房時周圍全部或部分是舊房，不久舊房拆除，新修建的建筑同樣存在擋光、有噪音等問題，或者不符合消費(fèi)者的選擇意愿；三是買房后圍墻以外建筑改變功能，出現(xiàn)環(huán)保、交通等問題，或者不符合消費(fèi)者當(dāng)初的選擇要求，如在附近建造危險品儲藏庫等；四是消費(fèi)者買房時沒有注意而買房后才發(fā)現(xiàn)，圍墻周圍有噪音源等影響住戶生活、安全的問題；五是一些開發(fā)商修建的商品房一樓是門市，時間久了，門市功能改變，影響住戶的生活最新計算建筑面積的規(guī)定(房產(chǎn)基礎(chǔ)知識）最新計算建筑面積的規(guī)

14、定一、計算建筑面積的范圍：1.單層建筑物高度在2.20 米及上上者應(yīng)計算全面積，高度不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。2.利用坡屋頂內(nèi)空間時凈高超過 2.10 米的部位應(yīng)計算全面積，凈高在 1.20 米至 2.10 米的部位應(yīng)計算 1/2 面積，凈高不足 1.20 米的部位不應(yīng)計算面積。3.單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20米者應(yīng)計算1/2 面積。4.多層建筑首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻結(jié)構(gòu)的

15、外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。5.多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下，當(dāng)設(shè)計加以利用時凈高超過2.10 米的部位應(yīng)計算全面積，凈高在1.20米至2.10 米的部位應(yīng)計算1/2 面積，凈高不足1.20 米的部位不應(yīng)計算面積。6.地下室、半地下室（車間、倉庫、商店、車站、車庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。7.建于坡地的建筑物利用吊腳架空層和深基礎(chǔ)地下架空層，設(shè)計加以利用并

16、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。設(shè)計加以利用無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的1/2 計算，設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計算面積。8.建筑物內(nèi)門廳、大廳按一層建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在 2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。9.建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在 2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足 2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。有

17、永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積1/2 計算。10.立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。11.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。12.建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積1/

18、2 計算。13.有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積1/2 計算。14.建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯井、水箱間、電梯機(jī)房等， 層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。15.設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的不垂直于水平面面超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20 米及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足2.20 米者應(yīng)計算1/2 面積。16.建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)排氣豎井、附墻煙囪應(yīng)按自然層計算建筑面積。17.雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10 米者，就按雨篷結(jié)構(gòu)板

19、的水平投影面積的1/2 計算。18.有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2 計算。19.建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2 計算。20.有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算。21.高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計算建筑面積，其高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應(yīng)計算在低跨面積內(nèi)。22.以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。23.建筑物外墻有外保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。24.建筑物內(nèi)變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。二、不計算建筑面積的范圍：1、建筑物

20、通道（騎樓、過街樓的底層）。2、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。3、建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。4、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。5、.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺。6、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10 米及以內(nèi)的雨蓬以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。7、元永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。8、自動扶梯、自動人行道。9、獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）灌、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵

21、隧道。施工項目質(zhì)量問題分析處理程序摘要：施工項目由于具有產(chǎn)品固定，生產(chǎn)流動;產(chǎn)品多樣，結(jié)構(gòu)類型不一;露天作業(yè)多，自然條件(地質(zhì)、水文、氣象、地形等 ) ，多變 ;材料品種、規(guī)格不同，材性各異，交 * 施工，現(xiàn)場配合復(fù)雜 ;工藝要求不同，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一等特點(diǎn)，因此，對質(zhì)量影響的因素繁多，在施工過程中稍有疏忽，就極易引起系統(tǒng)性因素的質(zhì)量變異，而產(chǎn)生質(zhì)量問題或嚴(yán)重的工程質(zhì)量事故。為此，必須采取有效措施，對常見的質(zhì)量問題事先加以預(yù)防；對出現(xiàn)的質(zhì)量事故應(yīng)及時進(jìn)行分析和處理。關(guān)鍵詞：施工質(zhì)量項目管理一、施工項目質(zhì)量問題的特點(diǎn)施工項目質(zhì)量問題具有復(fù)雜性、嚴(yán)重性、可變性和多發(fā)性的特點(diǎn)。1.復(fù)雜性施工項目質(zhì)量問題

22、的復(fù)雜性，主要表現(xiàn)在引發(fā)質(zhì)量問題的因素復(fù)雜，從而增加了對質(zhì)量問題的性質(zhì)、危害的分析、判斷和處理的復(fù)雜性。例如建筑物的倒塌，可能是未認(rèn)真進(jìn)行地質(zhì)勘察，地基的容許承載力與持力層不符； 也可能是未處理好不均勻地基，產(chǎn)生過大的不均勻沉降；或是盲目套用圖紙，結(jié)構(gòu)方案不正確，計算簡圖與實(shí)際受力不符；或是荷載取值過小，內(nèi)力分析有誤，結(jié)構(gòu)的剛度、強(qiáng)度、穩(wěn)定性差; 或是施工偷工減料、不按圖施工、施工質(zhì)量低劣；或是建筑材料及制品不合格，擅自代用材料等原因所造成。由此可見，即使同一性質(zhì)的質(zhì)量問題，原因有時截然不同。所以，在處理質(zhì)量問題時，必須深入地進(jìn)行調(diào)查研究，針對其質(zhì)量問題的特征作具體分析。2.嚴(yán)重性施工項目質(zhì)量

23、問題，輕者影響施工順利進(jìn)行，拖延工期， 增加工程費(fèi)用;重者，給工程留下隱患， 成為危房，影響安全使用或不能使用;更嚴(yán)重的是引起建筑物倒塌，造成人民生命財產(chǎn)的巨大損失。據(jù)統(tǒng)計，我國1983一1984年平均每四天半就發(fā)生一次房屋倒塌事故。某地有一棟六層的住宅樓，在主體施工過程中，現(xiàn)澆圈梁，軸線偏移了9.5cm，圈梁上面的樓板搭接長度不足3cm，造成6 層樓板一直砸到底，當(dāng)場砸死了11人。這血的教訓(xùn)，值得深思，對工程質(zhì)量問題決不能掉以輕心，務(wù)必及時妥善處理，以確保建筑物的安全使用。3.可變性許多工程質(zhì)量問題，還將隨著時間不斷發(fā)展變化。例如，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的裂縫將隨著環(huán)境濕度、溫度的變化而變化，

24、或隨著荷載的大小和持荷時間而變化;建筑物的傾斜， 將隨著附加彎矩的增加和地基的沉降而變化； 混合結(jié)構(gòu)墻體的裂縫也會隨著溫度應(yīng)力和地基的沉降量而變化;甚至有的細(xì)微裂縫，也可以發(fā)展成構(gòu)件斷裂或結(jié)構(gòu)物倒塌等重大事故。所以，在分析、處理工程質(zhì)量問題時，一定要特別重視質(zhì)量事故的可變性，應(yīng)及時采取可靠的措施，以免事故進(jìn)一步惡化。4.多發(fā)性施工項目中有些質(zhì)量問題，就象常見病 、 多發(fā)病 一樣經(jīng)常發(fā)生，而成為質(zhì)量通病，如屋面、衛(wèi)生間漏水 ;抹灰層開裂、脫落 ;地面起砂、空鼓 ;排水管道堵塞 ;預(yù)制構(gòu)件裂縫等。另有一些同類型的質(zhì)量問題，往往一再重復(fù)發(fā)生，如雨蓬的傾覆，懸挑梁、板的斷裂，混凝土強(qiáng)度不足等。因此，吸

25、取多發(fā)性事故的教訓(xùn)，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗，是避免事故重演的有效措施。二、施工項目質(zhì)量問題分析施工項目質(zhì)量問題表現(xiàn)的形式多種多樣，諸如建筑結(jié)構(gòu)的錯位、變形、傾斜、倒塌、破壞、開裂、滲水、漏水、剛度差、強(qiáng)度不足、斷面尺寸不準(zhǔn)等等，但究其原因，可歸納如下:1.違背建設(shè)程序如不經(jīng)可行性論證，不作調(diào)查分析就拍板定案；沒有搞清工程地質(zhì)、水文地質(zhì)就倉促開工；無證設(shè)計，無圖施工；任意修改設(shè)計，不按圖紙施工；工程竣工不進(jìn)行試車運(yùn)轉(zhuǎn)、不經(jīng)驗收就交付使用等盲干現(xiàn)象，致使不少工程項目留有嚴(yán)重隱患，房屋倒塌事故也常有發(fā)生。2.工程地質(zhì)勘察原因未認(rèn)真進(jìn)行地質(zhì)勘察，提供地質(zhì)資料、數(shù)據(jù)有誤;地質(zhì)勘察時，鉆孔間距太大，不能全面反映地基

26、的實(shí)際情況，如當(dāng)基巖地面起伏變化較大時，軟土層厚薄相差亦甚大；地質(zhì)勘察鉆孔深度不夠，沒有查清地下軟土層、滑坡、墓穴、孔洞等地層構(gòu)造;地質(zhì)勘察報告不詳細(xì)、不準(zhǔn)確等，均會導(dǎo)致采用錯誤的基礎(chǔ)方案，造成地基不均勻沉降、失穩(wěn)，使上部結(jié)構(gòu)及墻體開裂、破壞、倒塌。3.末加固處理好地基對軟弱土、沖填土、雜填士、濕陷性黃土、膨脹土、巖層出露、溶巖、土洞等不均勻地基未進(jìn)行加固處理或處理不當(dāng)，均是導(dǎo)致重大質(zhì)量問題的原因。必須根據(jù)不同地基的工程特性，按照地基處理應(yīng)與上部結(jié)構(gòu)相結(jié)合，使其共同工作的原則，從地基處理、設(shè)計措施、結(jié)構(gòu)措施、防水措拖、施工措施等方面綜合考慮治理。4.設(shè)計計算問題設(shè)計考慮不周，結(jié)構(gòu)構(gòu)造不合理，計

27、算簡圖不正確，計算荷載取值過小，內(nèi)力分析有誤，沉降縫及伸縮縫設(shè)置不當(dāng)，懸挑結(jié)構(gòu)未進(jìn)行抗傾覆驗算等，都是誘發(fā)質(zhì)量問題的隱患。5.建筑材料及制品不合格諸如 :鋼筋物理力學(xué)性能不符合標(biāo)準(zhǔn)，水泥受潮、過期、結(jié)塊、安定性不良，砂石級配不合理、有害物含量過多，混凝土配合比不準(zhǔn)，外加劑性能、摻量不符合要求時，均會影響混凝土強(qiáng)度、和易性、密實(shí)性、抗?jié)B性，導(dǎo)致混凝土結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不足、裂縫、滲漏、蜂窩、露筋等質(zhì)量問題；預(yù)制構(gòu)件斷面尺寸不準(zhǔn)，支承錨固長度不足，未可靠建立預(yù)應(yīng)力值，鋼筋漏放、錯位，板面開裂等，必然會出現(xiàn)斷裂、垮塌。6.施工和管理問題許多工程質(zhì)量問題，往往是由施工和管理所造成。例如:(1)不熟悉圖紙，盲目施

28、工，圖紙未經(jīng)會審，倉促施工；未經(jīng)監(jiān)理、設(shè)計部門同意，擅自修改設(shè)計。(2)不按圖施工。把鉸接作成剛接，把簡支梁作成連續(xù)梁，抗裂結(jié)構(gòu)用光圓鋼筋代替變形鋼筋等，致使結(jié)構(gòu)裂縫破壞；擋土墻不按圖設(shè)濾水層，留排水孔，致使土壓力增大，造成擋土墻傾覆。(3)不按有關(guān)施工驗收規(guī)范施工。如現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)不按規(guī)定的位置和方法任意留設(shè)施工縫；不按規(guī)定的強(qiáng)度拆除模板；砌體不按組砌形式砌筑，留直槎不加拉結(jié)條，在小于lm 寬的窗間墻上留設(shè)腳手眼等。(4)不按有關(guān)操作規(guī)程施工。如用插入式振搗器搗實(shí)混凝土?xí)r，不按插點(diǎn)均布、快插慢拔、上下抽動、層層扣搭的操作方法，致使混凝士振搗不實(shí)；整體性差;又如，磚砌體包心砌筑，上下通縫，灰漿

29、不均勻飽滿，游丁走縫，不橫平豎直等都是導(dǎo)致磚墻、磚柱破壞、倒塌的主要原因。(5)缺乏基本結(jié)構(gòu)知識，施工蠻干。如將鋼筋混凝土預(yù)制梁倒放安裝; 將懸臂梁的受拉鋼筋放在受壓區(qū)；結(jié)構(gòu)構(gòu)件吊點(diǎn)選擇不合理，不了解結(jié)構(gòu)使用受力和吊裝受力的狀態(tài);施工中在樓面超載堆放構(gòu)件和材料等，均將給質(zhì)量和安全造成嚴(yán)重的后果。(6)施工管理紊亂，施工方案考慮不周，施工順序錯誤。技術(shù)組織措施不當(dāng)，技術(shù)交底不清，違章作業(yè)。不重視質(zhì)量檢查和驗收工作等等，都是導(dǎo)致質(zhì)量問題的禍根。7.自然條件影響施工項目周期長、露天作業(yè)多，受自然條件影響大，溫度、濕度、日照、雷電、供水、大風(fēng)、暴雨等都能造成重大的質(zhì)量事故，施工中應(yīng)特別重視，采取有效措

30、施予以預(yù)防。8.建筑結(jié)構(gòu)使用問題建筑物使用不當(dāng)，亦易造成質(zhì)量間題。如不經(jīng)校核、驗算，就在原有建筑物上任意加層;使用荷載超過原設(shè)計的容許荷載；任意開槽、打洞、削弱承重結(jié)構(gòu)的截面等。三、施工項目質(zhì)量問題分析、處理的目的及程序(一 )施工項目質(zhì)量問題分析、處理的目的施工項目質(zhì)量問題分析、處理的主要目的是:(1)正確分析和妥善處理所發(fā)生的質(zhì)量問題，以創(chuàng)造正常的施工條件;(2)保證建巰物、構(gòu)筑物的安全使用，減少事故的損失;(3)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，預(yù)防事故重復(fù)發(fā)生；(4)了解結(jié)構(gòu)實(shí)際工作狀態(tài)，為正確選擇結(jié)構(gòu)計算簡圖、構(gòu)造設(shè)計，修訂規(guī)范、規(guī)程和有關(guān)技術(shù)措施提供依據(jù)。(二 )施工項目質(zhì)量問題分析處理的程序施工項目

31、質(zhì)量問題分析、處理的程序，一般可按圖4-1 所示進(jìn)行。事故發(fā)生后，應(yīng)及時組織調(diào)查處理。調(diào)查的主要目的，是要確定事故的范圍、性質(zhì)、影響和原因等，通過調(diào)查為事故的分析與處理提供依據(jù)，一定要力求全面、準(zhǔn)確、客觀。調(diào)查結(jié)果，要整理撰寫成事故調(diào)查報告，其內(nèi)容包括 :1.工程概況，重點(diǎn)介紹事故有關(guān)部分的工程情況； 2.事故情況，事故發(fā)生時間、性質(zhì)、現(xiàn)狀及發(fā)展變化的情況； 3.是否需要采取臨時應(yīng)急防護(hù)措施 ;4.事故調(diào)查中的數(shù)據(jù)、資料； 5.事故原因的初步判斷； 6.事故涉及人員與主要責(zé)任者的情況等。事故的原因分析，要建立在事故情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，避免情況不明就主觀分析推斷事故的原因。尤其是有此事故，其原因錯綜復(fù)雜，往往涉及到勘察、設(shè)計、施工、材質(zhì)、使用管理等幾方面，只有對調(diào)查提供的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行詳細(xì)分析后，才能去偽存真，找到造成事故的主要原因。事故的處理要建工在原因分析的基礎(chǔ)上，對有此事故時認(rèn)識不清時，只要事故不致產(chǎn)生嚴(yán)重的惡化，可