《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)編著周小萍 畢繼業(yè)王軍艷 第11章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)關(guān)鍵點(diǎn) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的資料搜集學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序中的各環(huán)節(jié)，以及其中的關(guān)鍵點(diǎn)，熟悉市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)資料搜集的要求，培養(yǎng)運(yùn)用有關(guān)估價(jià)方法從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的能力。 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序 明確估價(jià)基本事項(xiàng) 擬訂估價(jià)作業(yè)方案 搜集估價(jià)所需資料 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 選定估價(jià)方法計(jì)算 確定估價(jià)結(jié)果 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)資料歸檔目前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序有兩種界定方法。一種是城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序。另一種是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）

2、規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)1 明確估價(jià)目的2 明確估價(jià)對(duì)象明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 擬訂估價(jià)作業(yè)方案擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法擬搜集的資料及其來(lái)源渠道預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 搜集估價(jià)所需資料估價(jià)所需要的資料主要包括四個(gè)方面：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；相關(guān)實(shí)例資料，即類似不動(dòng)產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等資料；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘是估價(jià)人員親自去估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委托方先前介紹或提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況，以及事先搜

3、集的估價(jià)對(duì)象的坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料，進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，同時(shí)親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價(jià)對(duì)象的外觀、內(nèi)部狀況，了解估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周圍環(huán)境、景觀或臨街狀況的影像資料，并搜集補(bǔ)充估價(jià)所需要的其他資料，了解當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)行情和市場(chǎng)特性等。 選定估價(jià)方法計(jì)算具體選定何種估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算，主要是由下列三個(gè)方面綜合決定的：估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)類型；估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件；所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。 確定估價(jià)結(jié)果用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能有所不同，估價(jià)人員應(yīng)比較、分析這些測(cè)算結(jié)果從而確定最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果之間有較

4、大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)結(jié)果之后，應(yīng)當(dāng)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，可視為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托方的“產(chǎn)品”，是給予委托方關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，也應(yīng)是關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 估價(jià)資料歸檔估價(jià)報(bào)告向委托方出具后，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)對(duì)在該項(xiàng)估價(jià)活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的資料進(jìn)行整理，并分類保存，即歸檔。 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的資料搜集 估價(jià)資料的搜集和整理 共同資料 市

5、場(chǎng)法所需資料 成本法估價(jià)所需資料 收益法估價(jià)所需資料 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估計(jì)所需資料 估價(jià)資料的搜集和整理要做好資料的搜集工作，應(yīng)首先做到以下幾點(diǎn)：確切了解估價(jià)作業(yè)需要的資料范圍；掌握信息的來(lái)源渠道；把握好資料的驗(yàn)證并確保質(zhì)量。估價(jià)作業(yè)所需要的資料取決于估價(jià)對(duì)象的類型、估價(jià)目的及估價(jià)方法。 共同資料各種估價(jià)方法需要的共同資料包括： 房屋所有權(quán)證； 土地使用證； 他項(xiàng)權(quán)利登記； 房屋結(jié)構(gòu)、類型、建筑面積、設(shè)備、裝修、功能、房型等； 區(qū)域環(huán)境； 交通狀況； 市政公用設(shè)施； 法律、法規(guī)； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)作業(yè)時(shí)間。 市場(chǎng)法所需資料1 資料搜集的核心市場(chǎng)法資料搜集的核心是選擇可比實(shí)例，具體的資料都圍繞實(shí)例展開(kāi)。

6、2 資料搜集的內(nèi)容可比實(shí)例的交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易情況和市場(chǎng)行情可比實(shí)例的區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素各種影響因素相互比較的修正標(biāo)準(zhǔn)與幅度融資條件3 資料來(lái)源途徑4 資料的質(zhì)量驗(yàn)證驗(yàn)證資料的正確性檢查資料的相關(guān)性查明交易正常性，排除特殊狀況 成本法估價(jià)所需資料估價(jià)對(duì)象所在地價(jià)區(qū)段的地價(jià)資料建筑物資料建筑安裝工程費(fèi)前期工程費(fèi)用市政公建設(shè)施費(fèi)用或增容費(fèi)等與不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)相關(guān)的貸款利率、利潤(rùn)、稅費(fèi)建筑物及設(shè)備折舊或成新度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)資料 收益法估價(jià)所需資料不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)租金、合同租金、歷史租金與待估不動(dòng)產(chǎn)同一地價(jià)區(qū)段、同類不動(dòng)產(chǎn)的平均經(jīng)營(yíng)收益同類不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本包括稅費(fèi)資料，以及待估不動(dòng)產(chǎn)的土地使用

7、權(quán)年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、裝修、設(shè)備、成新度、房屋重置價(jià)格等資料待估不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)一年期貸款利率、同行業(yè)平均收益率、同類不動(dòng)產(chǎn)租售比率 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估計(jì)所需資料有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃資料建筑設(shè)計(jì)資料建筑造價(jià)資料同一地價(jià)區(qū)段、同類不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、租金資料貸款利率、銷售費(fèi)用本章基本概念估價(jià)程序 估價(jià)目的 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 實(shí)地查勘 資料歸檔 估價(jià)報(bào)告思考與練習(xí)1 評(píng)估一宗不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的程序是什么？為什么要遵循這一程序？2 如何制定估價(jià)作業(yè)方案？3 如何組織實(shí)地查勘，其間關(guān)注的重點(diǎn)是什么？4 簡(jiǎn)述估價(jià)資料歸檔的意義。5 哪些是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)？6 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的主要目的有哪些？7 市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需搜集哪些資料？Sub titleStrategyChallengers Forward3Introduction12Strategy4Sub titleThanks!放飛please let me fly in the sky放飛放飛 心情放飛 幻想放飛