某地產(chǎn)企業(yè)股份有限公司財務報表分析

1、萬科企業(yè)股份有有限公司財務務報表分析公司簡介萬科公司概況：萬科企業(yè)股股份有限公司司成立于19984年5月月，是目前中中國最大的專專業(yè)住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)。20008年公司司完成新開工工面積5233.3萬平方方米，竣工面面積529.4萬平方米米，實現(xiàn)銷售售金額4788.7億元，結結算收入4004.9億元元，凈利潤440.3億元元。 萬科認為，堅堅守價值底線線、拒絕利益益誘惑，堅持持以專業(yè)能力力從市場獲取取公平回報，是是萬科獲得成成功的基石。公公司致力于通通過規(guī)范、透透明的企業(yè)文文化和穩(wěn)健、專專注的發(fā)展模模式，成為最最受客戶、最最受投資者、最最受員工、最最受合作伙伴伴歡迎，最受受社會尊重的的企業(yè)。憑借借

2、公司治理和和道德準則上上的表現(xiàn)，公公司連續(xù)六次次獲得“中國最受尊尊敬企業(yè)”稱號，20008年入選選華爾街日日報（亞洲洲版）“中國十大最最受尊敬企業(yè)業(yè)”。 萬科19888年進入房房地產(chǎn)行業(yè)，11993年將將大眾住宅開開發(fā)確定為公公司核心業(yè)務務。至20008年末，業(yè)業(yè)務覆蓋到以以珠三角、長長三角、環(huán)渤渤海三大城市市經(jīng)濟圈為重重點的31個個城市。當年年共銷售住宅宅425000套，在全國國商品住宅市市場的占有率率從2.077%提升到22.34%，其其中市場占有有率在深圳、上上海、天津、佛佛山、廈門、沈沈陽、武漢、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、鞍山99個城市排名名首位。 萬科19991年成為深深圳證券交易易所第二家上上市公司

3、，持持續(xù)增長的業(yè)業(yè)績以及規(guī)范范透明的公司司治理結構，使使公司贏得了了投資者的廣廣泛認可。過過去二十年，萬萬科營業(yè)收入入復合增長率率為31.44.%，凈利利潤復合增長長率為36.2%；公司司在發(fā)展過程程中先后入選選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。 經(jīng)過多年努力，萬萬科逐漸確立立了在住宅行行業(yè)的競爭優(yōu)優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第第一個全國馳馳名商標，旗旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到到各地消費者者的接受和喜喜愛；公司研研發(fā)的“情景花園洋洋房”

4、是中國住宅宅行業(yè)第一個個專利產(chǎn)品和和第一項發(fā)明明專利；公司司物業(yè)服務通通過全國首批批ISO90002質量體體系認證；公公司創(chuàng)立的萬萬客會是住宅宅行業(yè)的第一一個客戶關系系組織。同時時也是國內第第一家聘請第第三方機構，每每年進行全方方位客戶滿意意度調查的住住宅企業(yè)。 二、資產(chǎn)負債表表和利潤表的的縱向分析和和橫向分析（一）資產(chǎn)負債債表分析項目資金占資產(chǎn)的比例（%）2007年 2008年2009年07年08年09年貨幣資金17,046,504,5584.31119,978,285,9929.92223,001,923,8830.80017.0316.7616.72應收賬款864,8833,012.55

5、922,7744,844.24713,1911,906.140.860.770.52存貨66,472,876,8871.40085,898,696,5524.95590,085,294,3305.52266.4172.0465.46長期股權投資2,438,6609,1665.052,485,7725,2668.993,565,3383,0001.512.442.082.59固定資產(chǎn)575,2055,554.971,265,3332,7666.181,355,9977,0220.480.571.060.99在建工程271,2700,240.23188,5877,022.90593,2088,23

6、4.130.270.160.43項目負債占負債的比例（%）應付賬款11,103,797,3389.76612,895,962,8836.63316,300,047,9905.75517.6816.0416.78變化原因的說明明：貨幣資金：總數(shù)數(shù)逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經(jīng)營狀況每年都有所改善，經(jīng)營業(yè)績每年都有增加。應收賬款：逐年年減少的主要要原因是往來來款項減少所所致。存貨；逐年增加加的主要原因因是起先部分分原料儲備存存有所上升所所致，市場需需求增大，加加大了房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)。長期股權投資：逐年增加的主主要原因是市市場當前狀況況及其前景對對公司的投資資的影響。固定資產(chǎn)：其占占總資產(chǎn)比例

7、例的先增后減減說明市場經(jīng)經(jīng)歷了從冷到到熱的過程。在建工程：先減減少后大幅度的增加說明了公司司對市場的需需求量和熱度度做出可及時時的調整。應付賬款：逐年年增加的主要要原因是公司司根據(jù)市場的熱度，適度的加大大了對市場的投資力度。（二）利潤表分分析項目金額2007年2008年2009年營業(yè)總收入35,526,611,3301.94440,991,779,2214.96648,881,013,1143.499營業(yè)成本20,607,338,9964.44425,005,274,4464.91134,514,717,7705.000投資收益208,0300,696.10209,4111,393.50924

8、,0766,829.10銷售費用1,194,5543,7002.001,860,3350,0884.011,513,7716,8669.35管理費用1,763,7765,8223.491,530,7799,1665.461,441,9986,7772.29財務費用359,5000,074.40657,2533,346.42573,6800,423.04所得稅2,324,1104,8667.511,682,4416,4773.302,187,4420,2669.40變化原因的說明明：營業(yè)總收入：逐逐年的上升是是由于公司的的經(jīng)營業(yè)績每每年都有所提提升。營業(yè)成本：逐年年上升的主要要原因是房地地產(chǎn)市場

9、過熱熱，地皮的價價格大幅度增增長以及公司司營業(yè)收入的的逐年上升帶帶動了成本的的增加。投資收益：逐年年增加說明了了公司投資方向向和目標正確確，所投資的的公司的經(jīng)營營業(yè)績每年都都有提高。銷售費用：先增增后減主要原原因是公司在在市場蕭條期期為增加銷售收入支付付了較多的費費用以促進業(yè)業(yè)務量的增加，而在市場繁繁榮期則無需需太多的銷售售費用。管理費用：逐年年減少的原因因是對壞賬核核算方法做了了變更，減少少了對于特別別款項采用個個別認定法計計提壞賬準備備，所計提的的壞賬準備減減少。所得稅：先減后后增反映公司司利潤總額的的所得大小。三、比率分析（一）償債能力力分析 項目2007年2008年2009年金額金額金

10、額流動資產(chǎn)：貨幣資金17,046,504,5584.31119,978,285,9929.92223,001,923,8830.800交易性金融資產(chǎn)產(chǎn)740,4700.77應收賬款864,8833,012.55922,7744,844.24713,1911,906.14其他應收款2,764,0056,8669.183,496,0096,9006.257,785,8809,4335.41預付賬款8,284,1197,8550.733,160,5518,9998.568,736,3319,5000.73存貨66,472,876,8871.40085,898,696,5524.95590,085,2

11、94,3305.522流動資產(chǎn)合計95,432,519,1188.177113,4566,373,203.992130,3233,279,449.337資產(chǎn)總額100,0944,467,908.229119,2366,579,721.009137,6088,554,829.339流動負債：短期借款1,104,8850,0000.004,601,9968,3333.321,188,2256,1111.11交易性金融負責責20,957,112.0001,694,8880.000應付票據(jù)30,000,000.000應付賬款11,103,797,3389.76612,895,962,8836.6331

12、6,300,047,9905.755預收賬款21,622,747,4400.80023,945,755,1139.85531,734,801,1163.766應付職工薪酬729,7900,790.42517,7622,853.19806,5044,472.20應交稅金795,7166,626.98861,9855,122.521,176,8877,6440.28其他應付款5,797,1189,1330.389,968,3304,3770.939,258,7734,4668.30應付利息110,2588,290.41219,8844,034.75122,6433,721.10一年內到期的非非流動

13、負債7,488,6676,9003.6513,264,374,5576.4557,440,4414,3666.78流動負債合計48,773,983,6644.40064,553,721,9902.60068,058,279,8849.288負債合計66,174,944,8879.25580,418,030,2239.89992,200,042,3375.322利潤總額7,641,6605,6885.336,322,2285,6226.038,617,4427,8008.09三年的償債財務務指標如下：2007年2008年2009年流動比率1.961.761.91速動比率0.590.430.59資

14、產(chǎn)負債率0.660.670.67這三年的流動比比率表明，債債權人的安全全程度較高，較較高的流動比比率可以保障障債權在到期期日得以償還還，并在清算算時不會受到到重大損失。因因為，在債權權到期日，流流動資產(chǎn)可以以迅速變現(xiàn)予予以償還債務務，流動比率率越高，這種種償還到期債債務的能力越越高.企業(yè)的的貨幣資金和和存貨在這三三年的增量都都得到較大幅幅度的提高，說說明企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營有比較明明顯的提高，短短期償債能力力值得肯定。這三年的速動比比率是假定存存貨毫無價值值或難以脫手手兌換現(xiàn)金的的情況下，企企業(yè)可動用的的流動資產(chǎn)抵抵付流動負債債的能力。萬萬科公司的速速動比率在行行業(yè)中還是處處在一個比較較合適的比例例，

15、表明企業(yè)可動動用的流動資資產(chǎn)抵付流動動負債的能力力還是比較強強的，同時，表表明企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)利用率也處處在比較合適適的比例。這三年的資產(chǎn)負負債比率表明明從債權人處處所籌集的資資金占資產(chǎn)的的百分比，它它有助于確定定在破產(chǎn)情況況下對債權人人的保護程度度。此三年的的比率都比較較高，表明企企業(yè)的財務狀狀況比較吃緊緊，但從側面面考慮，說明明了企業(yè)的經(jīng)營營業(yè)務量比較較大，造成了了比較大比例例的資產(chǎn)負債債率?？偟膩砜矗瑥那扒叭齻€指標可可以看出該公公司的償債能能力處于合理理的水平，債債權人的安全全程度處于較較好局面。同同時也可以看看出企業(yè)的資資源利用率還還是比較高的的，也從側面面說明了企業(yè)業(yè)的償債能力力還是比較強

16、強的。（二）營運能力力分析2007年2008年2009年主營總收入35,526,611,3301.94440,991,779,2214.96648,881,013,1143.499平均應收賬款6147463342.8998938289928.4008179833375.199平均存貨503199995762.31761857886698.16879919995415.24資產(chǎn)總計100,0944,467,908.229119,2366,579,721.009137,6088,554,829.339三年的營運財務務指標如下：2007年2008年2009年應收賬款周轉率率57.7907745.86

17、09959.75800存貨周轉率0.40950.32820.3922總資產(chǎn)周轉率0.470.370.38從這三年的應收收賬款周轉率率可以看出，每每年它都維持持在一個很高高的水平，表表明企業(yè)在未未來對現(xiàn)金的的收回都比較較高，資金的的利用率在高高的水平。這這三年的應收收賬款周轉率率都比較高，表表明該企業(yè)的的資金利用一一直比較高，處處于良好的狀狀態(tài)，同時也也表明其短期期償債能力十十分強。這三年的存貨周周轉率差別不不大，說明每每一年的運轉轉都差別不大大，存貨增加加不大，公司司的負擔也就就不大，對資資金的利用比比較好，生產(chǎn)產(chǎn)比較正常，沒沒有太大的變變化，公司處處在一個比較較穩(wěn)定的發(fā)展展的階段。從這三年的

18、總資資產(chǎn)周轉率可可以看出該企企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)的使用率，這這三年的都比比較高，在行業(yè)中處處于領先地位位，表明該企企業(yè)在行業(yè)中中利用全部資資產(chǎn)進行經(jīng)營營的效率較高高，企業(yè)的生生產(chǎn)獲利能力力比較高，表表明萬科公司司的獲利能力力非常高?？偟膩砜矗齻€個財務指標表表明，該企業(yè)業(yè)的資金利用用率極高， 周轉很快，銷售收收入高，獲利利能力也比較較穩(wěn)定，且充充分的利用了多余余的資金，生生產(chǎn)的效率比比較高。（三）獲利能力力分析2007年2008年2009年營業(yè)總收入35,526,611,3301.94440,991,779,2214.96648,881,013,1143.499營業(yè)總成本28,059,491,771

19、4.41134,855,663,2288.39941,122,442,5525.366凈利潤5,317,5500,8117.824,639,8869,1552.736,430,0007,5338.69三年的獲利財務務指標如下：2007年2008年2009年銷售凈利率0.14970.11320.1315銷售毛利率0.21020.14970.1587凈資產(chǎn)收益率0.210.130.15毛利是公司利潤潤形成的基礎礎，銷售毛利利率即單位收收入的毛利，獲獲利能力越強強。從上表可可以看出，萬萬科公司的銷銷售毛利率相相對較低，還沒有達到到行業(yè)中的平平均水平，但但這也是萬科科的營銷策略略，萬科的CCEO也說過過高于25%的利潤他們們不做，證明明公司是在穩(wěn)穩(wěn)固中求發(fā)展展，在穩(wěn)定中中求得利潤，這這樣做對公司司的可持續(xù)發(fā)發(fā)展是比較有有利，在謀取取利潤的同時時，不會讓公公司冒太大的的風險。同時，萬科科公司的凈利利潤高,而凈凈資產(chǎn)收益率率不高,這說說明它的凈資資產(chǎn)較多,沒沒有太多的負負債籌資,嘗嘗債能力強,破產(chǎn)風險小小。四、分析結論 從總體體趨勢可以看看出，各個項項目的數(shù)值都都處在比較適適合的水平，盡盡管其中有起起有落，但總總體來說，沒沒有較大浮動動的大起大落落。主要是由由于在07年年房地產(chǎn)市場場的一片火熱熱，其公司的的各項指標都都處在比較有有利的