離婚財產(chǎn)分割辦法

1、14/14公房承租權(quán)的分割公房，是指當事人只享有使用權(quán)或者說承租權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋，它是在特定的歷史條件下出現(xiàn)的一種產(chǎn)物。雖然隨著這些年房改的實施，從數(shù)量上看已經(jīng)少了很多，但是由于種種原因，還是有相當數(shù)量的此類房屋還沒有實施房改或者是正在房改，因此，在為數(shù)眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權(quán)益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時， HYPERLINK /special/fayuan/ o 法院 t /laws/_blank 法院只會判決使用權(quán)的歸屬不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題

2、的解答的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的 一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的婚前一方承租的公房，婚后因該承租 HYPERLINK /special/cqbcaz/ o 房屋拆遷 t /laws/_blank 房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單

3、位另給調(diào)換房屋的婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的其他應當認定為夫妻均可承租的情形但自從2001年新修訂的 HYPERLINK /tiaoli/1.aspx o 婚姻法 t /laws/_blank 婚姻法實施后，最高人民法院下發(fā)了兩個關(guān)于適用婚姻法的司法解釋，對于婚前財產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進行了廢除，因此，最高人民法院原最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以以 HYPERLINK /laws/hunyinjiating/jiehun/ o 結(jié)婚 t /laws/_blank 結(jié)婚的時間為節(jié)點將以上9種情況

4、分為三大類一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時如何分割二、雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割三、婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時如何分割1、一方在婚前取得了公房承租權(quán)，離婚時承租權(quán)仍歸一方享有，另一方無權(quán)分割。這種情形包括96年司法解釋的第1、2、3、5、7等5種情況：(1)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的。筆者認為，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)婚姻法司法解釋(一)第19條的規(guī)定婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應歸該一方享有，另一方無權(quán)分割。(2)婚前一方承租的本單位的房

5、屋，離婚時，雙方均為本單位職工的。筆者認為，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬，承租權(quán)仍歸該一方享有，另一方無權(quán)分割。(3)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的。筆者認為，該房承租權(quán)仍應歸該一方享有。但享有承租權(quán)的一方應按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補償。(4)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的。據(jù)城市房屋拆遷管理條例第27條第2款的規(guī)定： HYPERLINK /chaiqiananzhi/ o 拆遷 t /laws/_blank 拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人

6、實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，所以，筆者認為，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應該歸原享有承租權(quán)的一方享有。(5)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的。種情況和第5種情況基本一樣，因此，在公房承租權(quán)的處置上，也應該是一樣的。2、雙方在婚前取得了公房承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，承租權(quán)歸雙方享有，離婚時任何一方都有權(quán)分割。這種情形主要是指96年司法解釋的第8種情況：婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換

7、房屋的。對此，筆者認為，離婚時雙方都有權(quán)承租該調(diào)換的房屋。3、一方或者雙方在婚后取得房屋承租權(quán)，承租權(quán)歸雙方所有，離婚時雙方都有權(quán)分割。這種情形主要是指96年司法解釋的第4、6等2種情況：婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的。筆者認為一般情況下應參照婚姻法及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。4、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的。筆者認為一般情況下也應該參照婚姻法及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。對于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時，可以參照適用婚姻法解釋(二)對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。具

8、體方法是：1、雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得。2、一方主張公房承租權(quán)的，由評估機構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。3、雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進行分割。4、雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構(gòu)的評估價的一半為標準向另一方作出補償。二、售后公房的分割售后公房，也稱房改房，是指職工單位將公房以工資性貨

9、幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。公房實際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務、級別、工作年限等相掛鉤，購買價格常遠遠低于房屋的市場價值，而當初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手。國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定第18條規(guī)定，以成本價或標準價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權(quán)。但是，由于房屋權(quán)屬登記以及房改售房的特殊性，在

10、出售房改房時，不辦 HYPERLINK /special/gycqf/ o 共有產(chǎn)權(quán) t /laws/_blank 共有產(chǎn)權(quán)，房屋所有權(quán)證只辦在一人名下。因此，在確定房改房的所有權(quán)人時，并不能僅僅根據(jù)房屋所有權(quán)證上的具名作出認定，而應當根據(jù)婚姻法、 HYPERLINK /tiaoli/20.aspx o 民法通則 t /laws/_blank 民法通則、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策和其他相關(guān)規(guī)定綜合地作出認定。對此，婚姻法司法解釋(二)第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應當認定為 HYPERLINK /special/fqgtcc/

11、o 夫妻共同財產(chǎn) t /laws/_blank 夫妻共同財產(chǎn)。這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購買還是在婚后購買，是有本質(zhì)區(qū)別的?；榍百I下的產(chǎn)權(quán)就是個人財產(chǎn);婚后用共同財產(chǎn)購買的售后公房，應認定為夫妻的共同財產(chǎn)。對于售后公房如何分割呢?根據(jù)婚姻法解釋(二)的規(guī)定，主要由以下幾種分割辦法：雙方競價取得。雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許一方取得所有權(quán)，另一方給對方相應的經(jīng)濟補償。即一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償3、拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款

12、進行分割。此外，在實際處理中，由于一些城市如上海、 HYPERLINK /beijing/ o 北京 t /laws/_blank 北京等，公房使用權(quán)可以通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權(quán)價值也顯得不公平。根據(jù)一些省、 HYPERLINK /hlzzq/ o 直轄市 t /laws/_blank 直轄市司法實踐的做法，可區(qū)分情形處理：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的價值單獨歸屬問題;如果這種

13、實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據(jù)具體情況予以公平處理。2、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參照婚姻法司法解釋(二)第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。3、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割。三、商品房的分割1、一方婚前付了全部房款，并取得

14、了 HYPERLINK /special/fangchanzheng/ o 房產(chǎn)證 t /laws/_blank 房產(chǎn)證的一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是婚前財產(chǎn)，婚前財產(chǎn)屬于夫妻個人財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的這和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產(chǎn)，屬于一方所有的財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割 3 、一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購 HYPERLINK /special/mfzyzysm/ o 買房 t /laws/_blank 買房屋，婚后夫妻共同清償 HYPERLINK /questi

15、on/20535979.aspx o 貸款 t /laws/_blank 貸款夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規(guī)定，筆者參考了 HYPERLINK /shanghai/ o 上海 t /laws/_blank 上海市高院的解釋，將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：(1)夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并 HYPERLINK /special/ajdk/ o 按揭貸款 t /laws/_blank 按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改

16、變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧斢枰苑颠€。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該房屋就是個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。(2)對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠?，應當予以返還。(3)對于產(chǎn)證登記在一方名下，配偶

17、方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不是平分房屋。雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)的這種情況下是夫妻共同財產(chǎn)，分割時應注意：不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)房屋價值分割時按市場價計算，不按當初 HYPERLINK

18、/special/gfht/ o 購房合同 t /laws/_blank 購房合同金額計算。(3)如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，羅小姐與謝先生2000年結(jié)為連理，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產(chǎn)證上只寫了謝先生一人的名字。到了2005年，二人關(guān)系逐步惡化，準備 HYPERLINK /laws/hunyinjiating/lihun/xylh/ o 協(xié)議離婚 t /laws/_blank 協(xié)議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割?此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的90萬

19、元，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子，應補償羅小姐45萬元，由謝先生單獨償還剩余的本金及利息。房產(chǎn)證上有第三人名字的實踐中，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進行分割;(2)根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的 HYPERLINK /special/lhccfg/ o 財產(chǎn)分割 t /laws/_blank 財產(chǎn)分割不予審理，由當事人另案起訴。父母參與出資購買房屋的第三章部分對此已有說明，婚姻法解

20、釋(二)第22條的規(guī)定，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。例如，某女于2004年5月結(jié)婚。同年7月，該女父母出資購買了一套價值90萬元的商品房供該女和其丈夫居住，該女和丈夫未出分文。在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，該女的父母把他們自己的名字和該女的名子寫入產(chǎn)證，而沒有將該女丈夫的名字寫入產(chǎn)證?；楹蟛痪迷撆驼煞虼蛩汶x婚?？烧煞蛘f，離婚可以，但這套房子的三分之一的產(chǎn)權(quán)算作我們夫妻共同財產(chǎn)，應當平均分割。請問丈夫的觀點是正確的嗎?筆者認為該丈夫的觀點不正確。因為婚姻法解釋(二)第

21、22條的規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案中，父母為女兒出資買房，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時把他們自己和女兒的名字寫入了產(chǎn)證，而沒有把女兒丈夫的名字寫入產(chǎn)證，這種舉動可以認為父母出資買房是對女兒一方的贈與。對此，某些省市的高級法院有明確的規(guī)定，如上海市高級人民法院關(guān)于適用若干問題的解答(一)第5條規(guī)定，實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方

22、贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。該部分出資宜認定為夫妻共同所有。但是，如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈與的，并拿出借條予以證明的。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權(quán)債務是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。上述房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的情形中,離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，法院將按以下情形分別處理：雙方均主張要房的，法院組織競價，由出價高的得房，并由得房的一方給另一方相應的補償2、一方想要房一方想要錢的，

23、房價由雙方協(xié)商，協(xié)商不成由相關(guān)審計部門對房屋作價評估，得房的一方給另一方相應的補償。3、雙方均不要房的，由雙方共同申請拍賣或轉(zhuǎn)讓后，法院再處理。四、尚未取得房產(chǎn)證的房屋分割根據(jù)最高人民法院關(guān)于婚姻法司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得 HYPERLINK /laws/765630.aspx o 房屋產(chǎn)權(quán)證 t /laws/_blank 房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產(chǎn)權(quán)

24、證發(fā)放下來再作處理;要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。這類房屋包括當事人用標準價購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當事人購買的但在離婚時還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買 HYPERLINK /special/jingjishiyongfang/ o 經(jīng)濟適用房 t /laws/_blank 經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的。五、農(nóng)村房屋的分割目前，我國對農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)和城市房地產(chǎn)權(quán)實行二元制的管理體制。即農(nóng)村房屋所占用的土地所有權(quán)的主體

25、是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，農(nóng)民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)、 HYPERLINK /topic2010/nmzjdsyq/ o 宅基地使用權(quán) t /laws/_blank 宅基地使用權(quán)，國家對農(nóng)村房屋至今未建立起登記制度;城市房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是國家，城市居民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)，國家并建立了房地產(chǎn)權(quán)行政登記機關(guān)對之進行登記。農(nóng)村夫妻共同共有的房地產(chǎn)權(quán)的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。1、婚前一方建造的房屋對一方婚前建起的房屋，結(jié)婚后夫妻雙方共 HYPERLINK /laws/hunyinjiating/jiehun/tongju/ o 同居 t /laws/_blank 同居住使用的，如果雙方?jīng)]有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有。2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結(jié)婚后用婚后共同財產(chǎn)償還的