房地產(chǎn)項目公司股權轉(zhuǎn)讓的法律風險

1、PAGE PAGE 14 房地產(chǎn)項目公司股權轉(zhuǎn)讓的法律風險2007年3月16日，十屆全國人大五次會議經(jīng)過認真審議，鄭重地通過了中華人民共和國物權法，自2007年10月1日施行。作為規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，物權法必將對我國社會的各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受到的法律影響尤為顯著。物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。這里的物，主要是指有形財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指不可移動的有形財產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及了物權法的所有調(diào)整對象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重點對房地

2、產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中的法律風險及其控制予以闡述，以期對我國物權法施行后如何運作房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的界定房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓是指房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在開發(fā)過過程中，將具具備一定條件件的整個房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓給他人的行行為。這里的的項目，是指指已經(jīng)具備開開工條件或已已經(jīng)開工但尚尚未開始預售售的建設工程程。所謂具備備開工條件是是指建設工程程已經(jīng)立項，取取得土地使用用權證，土地地已經(jīng)完成“三三通一平”和和勘探、設計計工作，設計計方案已獲得得規(guī)劃部門批批準并已經(jīng)取取得施工許可可證。所謂已已經(jīng)開工但尚尚未開始房屋屋預售，是指指建設工程已已經(jīng)開始基礎礎施工，但尚尚不具備法律律規(guī)定的預售售

3、條件，未領領取商品房房預售許可證證。由于房房地產(chǎn)開發(fā)存存在投資數(shù)額額巨大、開發(fā)發(fā)周期較長(少則兩三年年，多則十多多年)，房地地產(chǎn)市場變化化不定，為規(guī)規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)經(jīng)營風險，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)往往通過過轉(zhuǎn)讓項目來來實現(xiàn)。實踐中，房房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要存在在兩種方式：(一)房地地產(chǎn)開發(fā)項目目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是是指權利人將將其擁有的建建設工程項目目出賣給受讓讓人，雙方就就轉(zhuǎn)受讓該建建設項目確立立權利、義務務關系的民事事行為。我國國城市房地地產(chǎn)管理法第第三十八條、第第三十九條對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目轉(zhuǎn)讓作作出了規(guī)定，“以以出讓方式取取得土地使用用權的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時，應應當符合下列列條件：(一一)

4、按照出讓讓合同約定已已經(jīng)支付全部部土地使用權權出讓金，并并取得土地使使用權證書;(二)按照照出讓合同約約定進行投資資開發(fā)，屬于于房屋建設工工程的，完成成開發(fā)投資總總額的百分之之二十五以上上，屬于成片片開發(fā)土地的的，形成工業(yè)業(yè)用地或者其其他建設用地地條件。轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時房房屋已經(jīng)建成成的，還應當當持有房屋所所有權證書?！薄耙砸詣潛芊绞饺∪〉猛恋厥褂糜脵嗟模D(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)時，應應當按照國務務院規(guī)定，報報有批準權的的人民政府審審批。有批準準權的人民政政府準予轉(zhuǎn)讓讓的，應當由由受讓方辦理理土地使用權權出讓手續(xù)，并并依照國家有有關規(guī)定繳納納土地使用權權出讓金。以以劃撥方式取取得土地使用用權的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)

5、報批批時，有批準準權的人民政政府按照國務務院規(guī)定決定定可以不辦理理土地使用權權出讓手續(xù)的的，轉(zhuǎn)讓方應應當按照國務務院規(guī)定將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所獲收益中的的土地收益上上繳國家或者者作其他處理理?！蔽覈浅鞘蟹康禺a(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例第二二十一條對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的轉(zhuǎn)讓手手續(xù)作了進一一步的詳細規(guī)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓讓人和受讓人人應當自土地地使用權變更更登記手續(xù)辦辦理完畢之日日起30日內(nèi)內(nèi)，持房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同到房房地產(chǎn)開發(fā)主主管部門備案案”。由此，我我們也可以看看出，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上上仍是土地使使用權的轉(zhuǎn)讓讓。(二)房地地產(chǎn)項目公司司轉(zhuǎn)讓目前，無論論國家還是地地

6、方，對房地地產(chǎn)項目公司司均無系統(tǒng)或或?qū)ｍ椧?guī)定，但但實際上注冊冊登記的房地地產(chǎn)項目公司司在我國早已已大量存在。隨隨著房地產(chǎn)市市場的發(fā)展，投投資者發(fā)現(xiàn)房房地產(chǎn)項目公公司可以合理理地規(guī)避市場場及法律上的的諸多風險，因因此投資者每每開發(fā)一個項項目即成立一一個公司，各各個項目彼此此互不影響。據(jù)據(jù)此，本文所所稱的“房地地產(chǎn)項目公司司”是指投資資者專為開發(fā)發(fā)特定的房地地產(chǎn)項目而成成立的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司。房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓就是指投投資者注冊成成立房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司，然后以公公司股權轉(zhuǎn)讓讓的方式實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓。這種種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓公司股權權的方式實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項目目的投資主體體的更替。如上所

7、述，房房地產(chǎn)開發(fā)項項目轉(zhuǎn)讓具有有審批手續(xù)過過繁、耗時過過久、交易成成本過高等缺缺點。因此，在在實踐操作中中，投資者往往往避開直接接的項目轉(zhuǎn)讓讓形式，而以以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司股股權的方式實實現(xiàn)房地產(chǎn)項項目轉(zhuǎn)讓，即即投資者將其其持有的目標標企業(yè)的股權權轉(zhuǎn)讓給他人人，從而由受受讓方間接取取得房地產(chǎn)項項目的全部權權益。在股權權轉(zhuǎn)讓形式下下，轉(zhuǎn)讓的標標的是公司的的股權而不是是房地產(chǎn)項目目，房地產(chǎn)項項目收益作為為一種公司資資產(chǎn)隨公司投投資主體變化化而自然轉(zhuǎn)移移，因此不需需辦理權屬變變更登記等手手續(xù)，從而可可以高效、簡簡便、低成本本地實現(xiàn)房地地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。目前，我我國法律對以以股權轉(zhuǎn)讓方方式轉(zhuǎn)讓房地地

8、產(chǎn)項目并沒沒有禁止性規(guī)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式在實實踐操作中被被廣泛采用，但但司法實踐中中的糾紛頻頻頻出現(xiàn)，如何何防范和控制制風險成為突突出的問題。本本文將結合我我國物權法法的相關規(guī)規(guī)定，基于目目標房地產(chǎn)公公司股權受讓讓方的利益考考慮，從專業(yè)業(yè)律師角度出出發(fā)，對以股股權轉(zhuǎn)讓的方方式實現(xiàn)房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓的法律風險險及其控制提提出建議。需需注意的是，本本文的探討建建立在以下兩兩個前提之上上：第一，假假設受讓方收收購了目標房房地產(chǎn)公司的的全部股權;第二，僅限限于對法律風風險的探討。二、物權法法與房地產(chǎn)項項目公司股權權轉(zhuǎn)讓的法律律風險及其控控制以實現(xiàn)房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓為目的的公公司股權轉(zhuǎn)讓讓不同于一般般

9、的公司股權權轉(zhuǎn)讓：前者者收購股權具具有目的的單單一性，僅僅僅為了獲得土土地使用權及及房地產(chǎn)項目目。所以，對對于房地產(chǎn)項項目受讓方而而言，一方面面要避免股權權轉(zhuǎn)讓過程中中的法律風險險，另一方面面更為重要的的是防范轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)項項目本身存在在的各種法律律風險，如果果事實上不能能實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)項目的收購購，那么股權權轉(zhuǎn)讓也就失失去了意義。實實際上，在以以股權轉(zhuǎn)讓方方式實現(xiàn)房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓的過程中，對對房地產(chǎn)項目目本身的風險險防范和控制制更為重要，也也更具有現(xiàn)實實意義。以股股權轉(zhuǎn)讓方式式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目雖然不不必履行程序序上的轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項目的的繁瑣手續(xù)，但但是必須在實實體上加強防防范和控制目目標房

10、地產(chǎn)項項目本身可能能存在的權利利瑕疵和潛在在風險，才能能真正實現(xiàn)股股權轉(zhuǎn)讓的目目的。(一)物物權法的物物權變動制度度與房地產(chǎn)項項目的合法性性從目標房地地產(chǎn)項目的來來源上看，可可能由目標房房地產(chǎn)公司第第一手開發(fā)，未未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程程序;也可能能由目標房地地產(chǎn)公司從其其他方處受讓讓所得。在第第一種情況下下，不動產(chǎn)物物權由目標房房地產(chǎn)公司設設立，其上所所存在的債權權債務關系較較為簡單，股股權受讓方的的風險相對較較小。在第二二種情況下，不不動產(chǎn)物權經(jīng)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓和變變更，原轉(zhuǎn)讓讓方與受讓方方的債權債務務關系、房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓審批手續(xù)的的合法性、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為的法法律效力等因因素都具有很很大的不確定定性，股權受受

11、讓方的風險險也隨之增大大。但不論在在哪種情況下下，股權受讓讓方均應當結結合我國物物權法關于于物權變動的的規(guī)定，做好好風險防范和和控制。房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)質(zhì)就是土地使使用權的轉(zhuǎn)讓讓。因此，審審查房地產(chǎn)項項目合法性的的關鍵在于：目標房地產(chǎn)產(chǎn)項目是否權權屬清晰、有有沒有瑕疵或或其他隱患，尤尤其是目標公公司從他人處處受讓而得的的房地產(chǎn)項目目，必須辦理理完一切法定定手續(xù)。即目目標房地產(chǎn)項項目合法取得得了國有土地地使用權，這這是房地產(chǎn)項項目轉(zhuǎn)讓的基基礎。首先，根根據(jù)我國物物權法第九九條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物物權的設立、變變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅，經(jīng)依依法登記，發(fā)發(fā)生效力;未未經(jīng)登記，不不發(fā)生效力，但但法律另有規(guī)

12、規(guī)定的除外”，房房地產(chǎn)項目公公司不僅要簽簽訂了國有有土地出讓合合同，還必必須依法辦理理了土地使用用權的登記手手續(xù)，非經(jīng)依依法登記，房房地產(chǎn)項目公公司則尚未取取得土地使用用權。其次，根根據(jù)我國物物權法第九九條、第十六六條之規(guī)定：“不動產(chǎn)物物權的設立、變變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅，依照照法律規(guī)定應應當?shù)怯浀?，自自記載于不動動產(chǎn)登記簿時時發(fā)生效力?！薄安徊粍赢a(chǎn)權屬證證書是權利人人享有該不動動產(chǎn)物權的證證明。不動產(chǎn)產(chǎn)權屬證書記記載的事項，應應當與不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿一致致;記載不一一致的，除有有證據(jù)證明不不動產(chǎn)登記簿簿確有錯誤外外，以不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿為準準?！狈康禺a(chǎn)產(chǎn)項目公司是是否取得土地地使用權，不不僅要看國國有土

13、地使用用證，還應應該核實國有有土地使用證證記載的事項項是否與不動動產(chǎn)登記簿一一致，如不一一致，應當以以不動產(chǎn)登記記簿為準。此外，房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)還必須符合合我國城市市房地產(chǎn)管理理法和城城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例的相相關規(guī)定，如如：1.“以以出讓方式取取得土地使用用權進行房地地產(chǎn)開發(fā)的，必必須按照土地地使用權出讓讓合同約定的的土地用途、動動工開發(fā)期限限開發(fā)土地。超超過出讓合同同約定的動工工開發(fā)日期滿滿一年未動工工開發(fā)的，可可以征收相當當于土地使用用權出讓金百百分之二十以以下的土地閑閑置費;滿二二年未動工開開發(fā)的，可以以無償收回土土地使用權;但是，因不不可抗力或者者政府、政府府有關部門的的行

14、為或者動動工開發(fā)必需需的前期工作作造成動工開開發(fā)遲延的除除外?！?22.“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)建設的房房地產(chǎn)項目，應應當符合有關關法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定和建建筑工程質(zhì)量量、安全標準準、建筑工程程勘察、設計計、施工的技技術規(guī)范以及及合同的約定定?！奔刺幱谟陂_發(fā)不同階階段的地上建建筑物(包括括在建、停建建、緩建、已已建成但尚未未銷售的、已已銷售的房地地產(chǎn)項目)已已經(jīng)辦理了合合法的批準手手續(xù)，即已獲獲得土地使用用權證、建設設用地規(guī)劃許許可證、建設設工程規(guī)劃許許可證、預售售許可證等。(二)物物權法的拆拆遷補償制度度對房地產(chǎn)項項目影響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)往往少不了了房屋拆遷。根根據(jù)我國房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例

15、第二十二二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目時，尚尚未完成拆遷遷補償安置的的，原拆遷補補償安置合同同中有關的權權利、義務隨隨之轉(zhuǎn)移給受受讓人。項目目轉(zhuǎn)讓人應當當書面通知被被拆遷人。”因因此，房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓后后，房地產(chǎn)項項目公司仍可可能面臨拆遷遷補償?shù)膯栴}題。目前，在在房地產(chǎn)市場場，“拆遷難難”成為普遍遍問題。隨著著物權法的的正式實施，投投資者對房地地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓讓應該更為謹謹慎，對其法法律風險應有有更為充分的的評估。我國物權權法第四十十二條、第一一百四十八條條規(guī)定，“為為了公共利益益的需要，依依照法律規(guī)定定的權限和程程序可以征收收集體所有的的土地和單位位、個人的房房屋及其他不不

16、動產(chǎn)。征收收集體所有的的土地，應當當依法足額支支付土地補償償費、安置補補助費、地上上附著物和青青苗的補償費費等費用，安安排被征地農(nóng)農(nóng)民的社會保保障費用，保保障被征地農(nóng)農(nóng)民的生活，維維護被征地農(nóng)農(nóng)民的合法權權益。征收單單位、個人的的房屋及其他他不動產(chǎn)，應應當依法給予予拆遷補償，維維護被征收人人的合法權益益;征收個人人住宅的，還還應當保障被被征收人的居居住條件”?！敖ńㄔO用地使用用權期間屆滿滿前，因公共共利益需要提提前收回該土土地的，應當當依照本法第第四十二條的的規(guī)定對該土土地上的房屋屋及其他不動動產(chǎn)給予補償償，并退還相相應的出讓金金?！庇纱丝煽梢?，我國物物權法嚴格限限制了征收條條件，細化了了補償

17、標準，必必將使我國現(xiàn)現(xiàn)行征收拆遷遷補償制度發(fā)發(fā)生顛覆性的的變化，無疑疑會增加房地地產(chǎn)開發(fā)的成成本，同時有有可能延緩拆拆遷的進度進進而影響房地地產(chǎn)開發(fā)的速速度。(三)物物權法的相相鄰關系制度度對房地產(chǎn)項項目影響隨著城市化化的發(fā)展，在在現(xiàn)代都市，建建筑物的通風風、采光和日日照問題日益益成為社會關關注的問題之之一。由于城城市土地價值值的提升，導導致建筑物之之間的距離比比過去縮小，高高層建筑進一一步普及，這這些變化使得得建筑物相鄰鄰關系的糾紛紛日益增多，尤尤其是在通風風、采光和日日照等方面的的矛盾越來越越多。因此，我我國物權法法在民法法通則的基基礎上專設一一章規(guī)定了相相鄰關系制度度，并對通風風、采光和

18、日日照的問題作作了明文規(guī)定定，其第八十十九條規(guī)定：“建造建筑筑物，不得違違反國家有關關工程建設標標準，妨礙相相鄰建筑物的的通風、采光光和日照?！备鶕?jù)上述法法律規(guī)定，新新建的建筑物物不得妨礙相相鄰建筑物的的通風、采光光和日照，即即使取得了建建設工程規(guī)劃劃許可證，證證明建筑行為為是合法的，但但只要導致鄰鄰近建筑物的的通風、采光光和日照沒有有達到規(guī)定的的最低標準，也也應當認為給給鄰近住戶造造成了生活上上的妨礙，應應當承擔相應應的責任。這這要求投資者者在審查房地地產(chǎn)項目時，應應當注意房地地產(chǎn)項目是否否符合國家有有關工程建設設標準，與鄰鄰近的建筑保保持一定的距距離和適當?shù)牡母叨?，以免免妨礙相鄰建建筑的通

19、風、采采光和日照，為為日后發(fā)生不不必要的糾紛紛與經(jīng)濟損失失埋下隱患。因因此，如果一一個房地產(chǎn)項項目建造已與與周邊的單位位和居民產(chǎn)生生的矛盾十分分緊張時，就就需要慎重考考慮，因為這這種矛盾的存存在會造成工工期大大延期期，也會對房房地產(chǎn)項目產(chǎn)產(chǎn)生負面影響響。(四)物物權法的建建設用地使用用權制度對房房地產(chǎn)項目影影響隨著經(jīng)濟與與社會的發(fā)展展，對土地的的需求量越來來越大，土地地分層次利用用的問題也日日益突出。但但是，在物物權法出臺臺之前，我國國還沒有專門門對土地分層層利用進行規(guī)規(guī)范的法律、法法規(guī)，同一宗宗土地上只能能存在一個土土地使用權，這這使得現(xiàn)實中中一些專門利利用地下或者者地上空間的的權利性質(zhì)變變

20、得不明確，相相關設施的權權利人的權利利也得不到確確認與保護。我國物權權法第一百百三十六條專專門就土地分分層次利用加加以規(guī)范，“建建設用地使用用權可以在土土地的地表、地地上或者地下下分別設立。新新設立的建設設用地使用權權，不得損害害已設立的用用益物權”。這這就要求，設設立建設用地地使用權必須須界定每一建建設用地使用用權具體占用用的空間，即即標明建設用用地占用的面面積和四至，建建筑物、構筑筑物以及附屬屬設施的高度度和深度，使使建設用地使使用權人行使使權利的范圍圍得以確定。比比如，同一塊塊土地地下110米至地上上70米的建建設用地使用用權出讓給甲甲公司建寫字字樓;地下220米至400米的建設用用地使

21、用權出出讓給乙公司司建一地下商商場。在分層層出讓建設用用地使用權時時，不同層次次的權利人是是按照同樣的的規(guī)定取得土土地使用權的的，在法律上上他們的權利利和義務是相相同的，只不不過其使用權權所占用的空空間范圍有所所區(qū)別。因此，房地地產(chǎn)項目公司司的股權受讓讓人在進行房房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時必須明明確房地產(chǎn)項項目的建設用用地使用權出出讓合同中建建筑物、構筑筑物及其附屬屬設施占用的的空間符合其其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的需要，受受讓后不能隨隨意改變。(五)物物權法的擔擔保物權制度度對房地產(chǎn)項項目影響我國物權權法在擔擔保法的基基礎上，根據(jù)據(jù)實踐中出現(xiàn)現(xiàn)的一些新情情況、新問題題，充分吸收收國外擔保物物權立法的先先進經(jīng)驗，

22、對對擔保物權制制度作了補充充、修改和完完善，擴大了了可擔保財產(chǎn)產(chǎn)的范圍，實實現(xiàn)了從“依依法可以抵押押的其他財產(chǎn)產(chǎn)”到“法律律、行政法規(guī)規(guī)未禁止抵押押的其他財產(chǎn)產(chǎn)均可設定抵抵押”的轉(zhuǎn)變變并增加了浮浮動抵押、基基金份額質(zhì)押押、應收帳款款質(zhì)押、最高高額質(zhì)押等規(guī)規(guī)定。上述法律規(guī)規(guī)定一方面大大大拓寬了企企業(yè)的融資渠渠道，另一方方面也為企業(yè)業(yè)并購正確判判斷企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)增添了較大大阻力。在房房地產(chǎn)項目公公司股權轉(zhuǎn)讓讓中，為了清清楚地判斷股股權的價值，股股權受讓方必必須對房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司的的資產(chǎn)有比較較充分的了解解。除了了解解目標房地產(chǎn)產(chǎn)公司的有形形資產(chǎn)和負債債，還必須判判斷目標公司司是否存在或或有債務，即即是

23、否存在對對外擔保。因因擔保物權如如欲發(fā)生法律律效力或者對對抗第三人的的效力，必須須辦理登記，這這就要求股權權受讓人及時時到相關登記記主管部門查查詢核實，如如目標房地產(chǎn)產(chǎn)公司所在地地的房地產(chǎn)管管理部門、國國有土地管理理部門、工商商行政管理部部門、交通運運輸工具管理理部門、證券券登記結算機機構、信貸征征信機構等等等。只有在上上述部門仔細細核實相關真真實情況，才才可能最大程程度地降低投投資風險。三、律師在在預防和控制制法律風險方方面的作用。股權轉(zhuǎn)讓和和房地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓都是較較為復雜、實實踐中也引起起較多糾紛的的問題，專業(yè)業(yè)律師可接受受股權受讓方方的委托，結結合上述分析析，在房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的的不同階

24、段發(fā)發(fā)揮不同作用用。(一)前期期盡職調(diào)查階階段在此階段，律律師的調(diào)查工工作主要圍繞繞目標公司和和目標房地產(chǎn)產(chǎn)項目，調(diào)查查對象是一切切可能影響股股權受讓方潛潛在利益的因因素。首先，應對對目標房地產(chǎn)產(chǎn)公司的外部部環(huán)境和內(nèi)部部情況進行審審慎的調(diào)查與與評估，包括括公司的基本本資料(如公公司章程、年年檢報告、股股東信息);財務、稅收收狀況、股東東出資情況;對外簽署的的合同及其執(zhí)執(zhí)行情況;對對外擔保情況況、對外債權權債務關系;房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等等級、其他房房地產(chǎn)項目的的開發(fā)和經(jīng)營營狀況等。其次，應著著重針對目標標房地產(chǎn)項目目本身進行調(diào)調(diào)查，這是是是否進行股權權轉(zhuǎn)讓的決定定性因素，也也是律師對目目標房地

25、產(chǎn)項項目發(fā)揮控制制作用的最主主要的階段。因因為公司股權權轉(zhuǎn)讓的風險險還可以通過過合同條款加加以約束，但但目標房地產(chǎn)產(chǎn)項目本身的的風險只能依依靠調(diào)查結果果進行判斷，因因而在此階段段對目標房地地產(chǎn)項目進行行調(diào)查更有意意義。律師應應結合我國法法律規(guī)定及實實踐經(jīng)驗，審審查與項目有有關的各類合合同和審批文文件，并充分分考慮可能存存在的風險，對對土地使用權權的取得方式式及其合法性性;項目用地地的性質(zhì)、占占用空間、使使用年限、項項目的功能和和土地用途是是否符合受讓讓方的投資需需求(若不符符合需求可否否依法變更);項目開發(fā)發(fā)進度情況(是否存在尚尚未拆遷完畢畢、需受讓方方承擔拆遷補補償責任的風風險);相關關審批

26、手續(xù)是是否已經(jīng)依法法辦好(項目目開發(fā)的真正正主體與審批批文件中的主主體是否一致致、實際建設設的項目與審審批的項目是是否一致);項目規(guī)劃是是否合理、有有無存在超規(guī)規(guī)劃的情況;項目用地是是否存在被征征收或征用的的可能性;目目標房地產(chǎn)項項目本身是否否存在對外債債務(如工程程款)、房地地產(chǎn)項目資產(chǎn)產(chǎn)權屬是否明明確、清晰、無無瑕疵(如房房地產(chǎn)產(chǎn)權證證內(nèi)是否標注注有他項權利利的登記、是是否被國家權權力部門查封封、是否對外外提供擔保以以及擔保范圍圍);項目的的相鄰關系是是否存在潛在在危機(如因因采光權、光光污染、建設設工地噪音等等原因引發(fā)糾糾紛或者訴訟訟，導致工期期拖延和經(jīng)濟濟賠償雙重損損失)等因素素綜合考

27、慮，以以供股權受讓讓方?jīng)Q定是否否收購時參考考。(二)合同同簽訂階段合同簽訂是是法律關系確確立和合同履履行的基礎，較較之合同履行行更為重要。在在此階段，律律師的工作主主要是針對潛潛在風險起草草、修改和審審查合同，這這里的合同僅僅指“股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同”而而非房地產(chǎn)項項目轉(zhuǎn)讓合同同。股權轉(zhuǎn)讓合合同的主要條條款有：(11)轉(zhuǎn)讓當事事人的名稱(姓名)、住住所。(2)聲明與保證證;(3)項項目概況(包包括：座落地地點、項目性性質(zhì)、四至、占占地面積、有有關規(guī)劃指標標等)。(44)項目轉(zhuǎn)讓讓時土地使用用權性質(zhì)，取取得方式及使使用期限。(5)項目現(xiàn)現(xiàn)狀： A、項項目報批現(xiàn)狀狀包括規(guī)劃參參數(shù)，并列明明取得的批文文;

28、 B、項項目動拆遷、開開發(fā)現(xiàn)狀(停停建、緩建); C、項項目涉及的土土地或工程的的權利限制情情況。(6)轉(zhuǎn)讓標的;(7)股權權轉(zhuǎn)讓價款及及支付時間和和方式;(88)公司股權權的交割時間間及方式;(9)股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過渡期間間的權利行使使及責任;(10)合同同的變更與解解除;(111)違約責任任;(12)爭議解決方方式。公司股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的主要風風險是轉(zhuǎn)讓無無效。導致股股權轉(zhuǎn)讓無效效的因素有很很多，如：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主體(出出讓方和受讓讓方)、法律律程序、登記記手續(xù)的合法法性和有效性性。如：股權權轉(zhuǎn)讓不符合合公司章程的的特別約定;股權轉(zhuǎn)讓后后沒有及時到到工商企業(yè)登登記機關辦理理登記;中外外合資企業(yè)股股權轉(zhuǎn)讓沒有

29、有經(jīng)過外經(jīng)委委審批;國有有股權出讓沒沒有經(jīng)國有資資產(chǎn)管理辦公公室審批辦理理產(chǎn)權界定、登登記并根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)權交易中心心出具的產(chǎn)權權交割單辦理理股權和工商商變更登記手手續(xù)等等情況況均會造成股股權轉(zhuǎn)讓無效效，轉(zhuǎn)讓無效效的直接后果果就是受讓方方不能實現(xiàn)收收購房地產(chǎn)項項目的目的。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無效的風風險完全可以以通過受讓方方及其聘請的的專業(yè)人士的的審慎行事得得以避免。根據(jù)我國公公司法的規(guī)規(guī)定，股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓生效后，房房地產(chǎn)項目公公司仍須對原原有的債務向向債權人承擔擔清償責任，即即使受讓方與與轉(zhuǎn)讓方之間間簽署的股權權轉(zhuǎn)讓協(xié)議已已明確雙方的的責任分擔甚甚至原有債務務的豁免。但但是，這種內(nèi)內(nèi)部協(xié)議條款款以及轉(zhuǎn)讓方方的單方承諾諾不能對抗善善意的第三人人，當債務人人要求房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司清清償債務時，房房地產(chǎn)項目公公司不能以股股權受讓方與與轉(zhuǎn)讓方約定定的債務承擔擔方式為由拒拒絕承擔債務務，而只能在在對外承擔債債務之后再向向轉(zhuǎn)讓方追償償。因此，在在公司股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，受受讓方面臨的的最大風險就就是對公司原原有的、不可可知的債務的的承擔以及承承擔之后向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方追償不不得的風險。為為控制這一風風險，股權受受讓方可要求求轉(zhuǎn)讓方對目目標公司情況況進行披露并并承擔披露不不實的違約責責任。披露的的內(nèi)容是與公公司相關的一一切情況，主主要包括有關關出資、資產(chǎn)產(chǎn)、債務、合合同、擔保、專專業(yè)資質(zhì)等對對受讓方利益益產(chǎn)生潛